XXXX年合富東莞清溪項目前期定位報告

謹呈:盛和地產(chǎn)清溪項目前期定位報告合富輝煌房地產(chǎn)(東莞)2010年3月1日本報告要解決的核心問題：問題一：在市場及項目客觀條件下,本項目適合做什么？問題二：從營銷角度,如何順利支撐項目高價?Part2、項目分析

Part3

、項目定位Part4、營銷建議Part1、市場概況報告結(jié)構(gòu)宏觀市場分析清溪樓市分析競爭樓盤分析清溪客戶分析Part1、市場概況1、宏觀市場分析（全國）

2010年中國經(jīng)濟工作的總體要求：全面貫徹黨的十七大和十七屆三中、四中全會精神，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性，特別是要更加注重提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益，更加注重推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，更加注重推進改革開放和自主創(chuàng)新、增強經(jīng)濟增長活力和動力，更加注重改善民生、保持社會和諧穩(wěn)定，更加注重統(tǒng)籌國內(nèi)國際兩個大局，努力實現(xiàn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。2010年中國經(jīng)濟總體形勢趨穩(wěn)

。東莞以外向型經(jīng)濟為主導(dǎo)，受金融危機的沖擊較大，在全國經(jīng)濟復(fù)蘇的大背景下，東莞經(jīng)濟增速相對緩慢。1、宏觀市場分析（東莞）09年固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)歷前二年的房產(chǎn)投資井噴后，09年房地產(chǎn)開發(fā)投資相對不足。1、宏觀市場分析（東莞）2008年2009年2010年1月16日到12月22日，央行9次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率（后四次下調(diào)）3月3日，廣東省人民政府《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。3月12日，東莞市建設(shè)局頒布“交樓板房”制度，規(guī)范銷售市場。1月4日，五部門出臺開發(fā)商拿地首付50%政策。9月16日到12月23日，央行百日內(nèi)5次降息5月20日，東莞市房管局首次購房114㎡以下可享1%契稅。5月25日。國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固有資產(chǎn)投資項目資金比例的的通知》普通商品住房項目投資的最低資本全比例從35%調(diào)低至20%。1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布通知，表示將加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，并再次強調(diào)二套房貸款首付比例不得低于40%。10月22日，契稅可降至1%，首次購房貸款利率可低至7成6月13日，廣東省政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快推進珠江三角洲區(qū)域經(jīng)濟一體化的指導(dǎo)意見》，指出2012年，初步實現(xiàn)經(jīng)濟一體化。2月2日，中國銀行宣布調(diào)整信貸政策，首套房利率優(yōu)惠由7折調(diào)整至8.5折，隨后各大銀行陸續(xù)跟進。12月17日，《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，放寬二套房限制，購房超兩年轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅12月初，房地產(chǎn)行業(yè)除二手房營業(yè)稅優(yōu)惠繳納時間由2年調(diào)整成5年，其他政策延續(xù)至2010年年底。12月14日，國務(wù)院頒布國四條，提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措。2月25日，金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率再度上調(diào)0.5個百分點。經(jīng)過09年房地產(chǎn)市場井噴式的發(fā)展。中央開始密集出臺打壓樓市的政策，市場觀望氣氛濃重。1、宏觀市場分析（政策）宏觀市場分析清溪樓市分析競爭樓盤分析清溪客戶分析Part1、市場概況2005－2009年清溪鎮(zhèn)商住地成交情況表年份成交面積

（㎡）成交宗數(shù)總成交價（萬元）地面單價（元/㎡）樓面地價（元/㎡）2005135201413835.891023454200693000.5931708618377352007219191625028518152009736413141501921926總計323761.591151321.89————05年至09年，清溪鎮(zhèn)通過招拍掛成交的商住地總面積為32.4萬㎡，年均成交量僅6.5萬㎡，其中清溪08年沒有商住地成交，09年共成交3宗商住地，總面積為7.4萬㎡。清溪地價逐年上升，05年清溪鎮(zhèn)商住地平均樓面地價為454元/㎡，09年升至926元/㎡，達到最高值。但相對周邊其它鎮(zhèn)區(qū)，清溪地價處于較低水平。2、清溪樓市分析（整體供應(yīng)）區(qū)域成交面積（㎡）成交宗數(shù)總成交價（萬元）地面單價（元/㎡）樓面地價（元/㎡）塘廈92674.632175023471971鳳崗499586100472011845樟木頭656731105201601.87612322009年清溪周邊鎮(zhèn)區(qū)商住地成交情況表年份供應(yīng)面積(萬㎡)供應(yīng)套數(shù)(套)銷售面積(萬㎡)銷售套數(shù)(套)銷售均價(元/㎡)2007年14.1164512.6148042812008年1.892083.6741841072009年6.865875.7864140662010年1月————24138303520007-09年年清溪住宅整整體供求價07-09年年清溪住宅供供應(yīng)量約22.8萬㎡，，07年為供供應(yīng)高峰,占占07-09年供應(yīng)比比重62%。。07-09年清溪住宅宅銷售量約22.05萬萬㎡，08-09年受供供應(yīng)萎縮影響響，銷售量相相比07年大大幅減少，銷銷售面積分別別為3.67萬㎡、5.78萬㎡,銷售套數(shù)為為418套、、641套。。07-09年年清溪鎮(zhèn)住宅宅價格維持在在約4100元/㎡。2010年1月，由于盛盛和新都會及及柏麗華庭的的入市，清溪溪住宅均價達達5200元/㎡。2、清溪樓樓市分析（（住宅供應(yīng)應(yīng)）從清溪住宅宅成交價格格看，前三三年均價約約4100元/㎡，，進入2010年，，由于入市市樓盤品質(zhì)質(zhì)較高，價價格得到較較大幅度的的提升。樓盤名稱面積套數(shù)金額均價柏麗華庭749264686258636大綠地鳳凰花園城21629146926464574283恒盈豪庭13522248490610923628麗景名門20935226831589893972御鹿華庭8071831437003896總計57800641235005004406609年清溪溪鎮(zhèn)個盤銷銷售情況10年1月月清溪鎮(zhèn)個個盤銷售情情況2010年1月月清溪鎮(zhèn)洋洋房均價達到4808元元/㎡，主主要受盛和和新都會入入市及麗景景名門加推推樓王單位位的影響。。樓盤名稱面積套數(shù)金額均價柏麗華庭29978256363388554大綠地鳳凰花園城16421181068304937恒盈豪庭8112997003700麗景名門250324131949005271盛和新都會16915259800532544732總計2413830312729102252732、清溪樓樓市分析（（住宅供應(yīng)應(yīng)）備注：柏麗華庭為為聯(lián)排別墅墅，1月清清溪洋房整整體均價：：4808元/㎡麗景名門價價格出現(xiàn)跳跳漲，因前前期主要為為關(guān)系戶購購買！

2006年2007年2008年2009年合計產(chǎn)品類型套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)套數(shù)(套)面積(㎡)別墅

51183215118321公寓

99260725

99260725洋房910890506538069420818829536502602307238833合計91089050164514141820818829587685813350317879清溪住宅供供應(yīng)以洋房房為主，06-09年四年僅僅供應(yīng)51套別墅,供應(yīng)樓盤盤為柏麗華華庭聯(lián)排別別墅；公寓主要在在07年供供應(yīng),供應(yīng)應(yīng)樓盤為恒恒盈豪庭,御鹿華庭庭07-09年清溪住住宅產(chǎn)品供供應(yīng)情況2、清溪樓樓市分析（（產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)）從產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)看，07年供應(yīng)最最大，洋房房占據(jù)核心心，并有少量公公寓及別墅墅的供應(yīng)！！面積區(qū)間2006年2007年2008年2009年2010年合計存貨31-4052381

4331941-5052160

2121251-60153

54061-70126

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1182232181-90162166104705024891-10056178104165240683101-110147192

765246772111-1205825

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9035652131-14011268

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845151-1601032

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516754合計9101645208511104337846906-10年清溪住住宅供應(yīng)區(qū)區(qū)間清溪住宅供供應(yīng)以中小小戶型為主主,主力面面積為80-140㎡二房和和三房.140㎡以以上供應(yīng)較較少,清溪住宅產(chǎn)產(chǎn)品目前空空缺為：51-70㎡110-120㎡141-150㎡161-170㎡㎡備注:06年非全年年數(shù)據(jù)，10年為截截止2月份份數(shù)據(jù)2、清溪樓樓市分析（（戶型供應(yīng)應(yīng)）面積區(qū)間07供應(yīng)08供應(yīng)09供應(yīng)09銷售31-403810014041-50160003251-605300061-70000171-808801182381-901661047013691-1001781041699101-11019207624111-12025001121-13016909038131-1406804344141-150840017151-160320041611804904431180以上00512總計164520851160309年清溪溪銷售情況況09年81-100㎡戶型銷銷售較好,以自住型型緊湊三房房二廳為主主；公寓銷售較較好,體現(xiàn)現(xiàn)出09年年清溪公寓寓投資的興興起；2、清溪樓樓市分析（（戶型銷售售）備注：09銷售，包包括前期市市場整體供供應(yīng)！樓盤名稱面積(㎡)類型面積區(qū)間備注柏麗華庭39965洋房80-200㎡加推金碧華庭42405洋房40-110㎡御鹿華城約140000洋房70-250㎡10年推貨量約6萬㎡盛和新都會62600洋房75-130㎡加推總計284970--備注：以上上數(shù)據(jù)截止止10年2月，因供供應(yīng)預(yù)測存存在不確定定性，不排排除有其它它新增供應(yīng)應(yīng)樓盤；2010年年清溪鎮(zhèn)商商住潛在供供應(yīng)約20萬㎡，是是2009年（6.8萬㎡））的2.9倍，比供應(yīng)最高高峰2007年年（14.1萬㎡））高出約6萬㎡，競競爭非常激激烈！2、清溪樓樓市分析（（潛在供應(yīng)應(yīng)）宏觀市場分分析清溪樓市分分析競爭樓盤分分析清溪客戶分分析Part1、市場概概況從板塊看，，清溪目前前在售樓盤盤主要分布布在老城區(qū)區(qū);未來新增供供應(yīng)主要集集中在新城城區(qū)；從產(chǎn)品看，，清溪主要要以洋房為為主，僅有有柏麗華庭庭一個別墅墅項目，恒恒盈豪庭有有少量公寓寓在售；目前清溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)在售樓盤盤僅5個，其中中恒盈豪庭庭貨量極少少。目前在售樓樓盤尚未上市樓樓盤售完代表樓樓盤匯景項目3、競爭樓樓盤分析（（整體概況況）老城區(qū)新城區(qū)3、競爭樓樓盤分析（（柏麗華庭庭）占地面積：：約3萬㎡㎡建筑面積：：71877.13㎡項目概況：：51套聯(lián)排別墅墅（面積340-370㎡））七棟小高層層洋房（約約360套面積80-200㎡）聯(lián)排均價:8500元/㎡洋房預(yù)計2010年年9月上市市，均價預(yù)計約約5000元/㎡雖與清溪高高端別墅柏柏麗花園相相鄰，但容容積率高，，別墅樓間間距較窄，，且項目后后期洋房周周邊環(huán)境較較差，該項項目不具備備成為豪宅宅樓盤的條條件！占地面積：：39605.5㎡㎡建筑面積：：107885.2㎡項目概況:分兩期開發(fā)發(fā)，07年年9月一期期上市，09年4月月二期上市市。整體均價4300元元/㎡，在在售均價4800元元/㎡面積區(qū)間（㎡）供應(yīng)套數(shù)截止10年1月存貨91-1001660111-1209012114011111141-150842151-160321171-1807934清溪在售洋洋房中鳳凰凰花園城檔檔次最高，，戶型面積積偏大，客客戶接受度度較高！建建筑風(fēng)格為為新古典主主義風(fēng)格，，品質(zhì)感較較強！3、競爭樓樓盤分析（（鳳凰花園園城）占地面積：：21586㎡建筑面積：：65114㎡項目概況：：一期為3、4棟已已基本售罄罄，面積81-100㎡二房房及小三房房整體均價：：4800元/㎡目目前在售價價格：5300元元/㎡二期在售1、2棟情情況面積（㎡）供應(yīng)余貨備注9110466近期推出1065252后期推出1225227近期推出該項目體量量較小，位位于新城區(qū)區(qū)，周邊配配套設(shè)施不不夠完善，，但該片區(qū)區(qū)未來發(fā)展展?jié)摿^大大。3、競爭樓樓盤分析（（麗景名門門）宏觀市場分分析清溪樓市分分析競爭樓盤分分析清溪客戶分分析Part1、市場概概況成交客戶來來源分析清溪本地成交客戶絕絕大部分來來源于清溪溪本地，另另有少量周周邊鎮(zhèn)區(qū)客客戶（鳳崗崗、樟木頭頭、塘廈）），深圳投投資客僅占占個別比例例。30-39歲20-29歲25-34歲中青年年成為購房房主力軍，，其次為35-45歲中年客客戶！成交客戶年年齡分析4、清溪客客戶分析（（成交客戶戶）客戶職業(yè)主主要為個體體戶、企業(yè)業(yè)管理人員員及公務(wù)員員成交客戶職職業(yè)分析客戶購房目目的分析以自住為主主要目的，，投資比重重較少4、清溪客客戶分析（（成交客戶戶）客戶區(qū)域客戶年齡4、清溪客客戶分析（（潛在客戶戶）家庭結(jié)構(gòu)我們針對清清溪房地產(chǎn)產(chǎn)市場進行行了客戶調(diào)調(diào)研。調(diào)研研樣本共50個（其其中10個個為房產(chǎn)從從業(yè)人員+40位潛潛在客戶））需求面積關(guān)心因素通過調(diào)查，，清溪潛在在客戶主要要以本地中中青年為主主，他們大大多事業(yè)有有成，家庭庭觀念濃厚厚，以三代代同堂為主主，需求三三房以上中中大戶型單單位；主要要關(guān)注地段段/社區(qū)/園林及自自然景觀；；另外，部部分年輕人人也會購買買70-80㎡二房房！4、清溪客客戶分析（（潛在客戶戶）從宏觀市場場看：2010年房房地地產(chǎn)產(chǎn)存存在在不不確確定定性性。從清清溪溪樓樓市市看看：現(xiàn)現(xiàn)階階段段沒沒有有高高端端豪豪宅宅洋洋房房項項目目，，主主要要以以中中低低檔檔品品質(zhì)質(zhì)的的樓樓盤盤為為主主。。從競競爭爭樓樓盤盤看看：各盤盤大大戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品較較空空缺缺，，并并且且以以后后同同我我項項目目形形成成競競爭爭的的主主要要樓樓盤盤為為盛盛和和新新都都會會，，因因舊舊城城其其它它樓樓盤盤目目前前都都在在去去化化尾尾貨貨。。第第二二潛潛在在競競爭爭對對手手是是新新城城區(qū)區(qū)。。從成成交交及及潛潛在在客客戶戶看：：清清溪溪市市場場主主要要客客戶戶以以本本地地人人及及常常住住清清溪溪的的新新莞莞人人為為主主。。Part1、市市場場概概況況———小結(jié)結(jié)Part2、項目分析

Part3

、項目定位Part4、營銷建議Part1、市場概況報告告結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)北：：醫(yī)醫(yī)院院、、郵郵政政局局南：：清清溪溪文文化化公公園園1、地地塊塊概概況況—項目目四四至至優(yōu)差良中西：：電電池池廠廠地塊塊方方塊塊，，周周邊邊交交通通配配套套完完善善．．東：：嶺嶺南南中中央央商商業(yè)業(yè)街街地塊塊位位于于清清溪溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)老老城城區(qū)區(qū)與與工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的邊邊緣緣地地帶帶，，周周邊邊交交通通便便利利，，步步行行至至清清溪溪最最旺旺商商圈圈———香芒芒東東路路約約5分鐘鐘；；項項目目周周邊邊主主要要以以中中低低檔檔商商業(yè)業(yè)為為主主，，商鋪鋪空空置置率率較較高高??！1、地地塊塊概概況況—周邊邊配配套套規(guī)避劣勢強化優(yōu)勢優(yōu)勢－Strength劣勢－Weak清溪鎮(zhèn)老城區(qū)交通便利南面為清溪文化公園與電池廠相鄰地塊規(guī)模較小樓面價較高機會－Opportunity本項目雖處于老城區(qū)，但規(guī)模不大，需借助清溪文化公園，打造一個高端豪宅項目！市場高檔產(chǎn)品稀缺威脅－－Threaten2010年房地產(chǎn)存在不確定性供應(yīng)量加大，競爭激烈2、、地地塊塊SWOT分分析析現(xiàn)有有核核心心價價值值“清清溪溪文文化化公公園園””的稀稀缺缺自自然然資資源源機會會點點1、精準(zhǔn)準(zhǔn)的的項項目目定定位位形成成的的錯錯位位競競爭爭2、產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新形成成的的差差異異化化競競爭爭3、項項目目核核心心價價值值探索索Part2、項目分析Part3、項目定位Part4、營銷建議Part1、市場概況報告告結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)前提提問題題思考考如何何做做高高端端豪豪宅宅項目目整整體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局建建議議1、、前前提提項目目樓樓面面價價1580元元，，約約5000元元/㎡㎡成成本本！！預(yù)計計均均價價在在6000元元/㎡㎡以以上上??！基于于這這樣樣的的條條件件做什什么么項項目目才才能能突突破破客客戶戶心心理理價價位位？2、、問問題題突破破價價格格標(biāo)標(biāo)桿桿：：清溪溪市市場場前前兩兩年年的的洋洋房房整整體體均均價價是是為為4100元/㎡，目前前在在售售洋洋房房整整體體均均價價在在4800元/㎡。項目目自自身身條條件件：：項目目位位于于清清溪溪老老城城區(qū)區(qū)，，但但臨臨近近工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，占占地地規(guī)規(guī)模模較較小小，，雖雖有有清清溪溪文文化化公公園園，，但但只只有有部部分分單單位位可可享享??！基于于此此，，我我們們從從兩兩個個方方向向思思考考??！3、思思考考這是是否否可可行行？？首先先，，讓讓我我們們來來看看下下清清溪溪的的商商業(yè)業(yè)市市場場??！方向向一一：：通通過過增增加加商商業(yè)業(yè)面面積積來來分分攤攤住住宅宅價價格格壓壓力力3、、思思考考本案案碧月月灣灣商商業(yè)業(yè)香芒芒路路商商業(yè)業(yè)新城城中中心心商商圈圈御鹿鹿華華庭庭老城城區(qū)區(qū)商商圈圈工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)商商圈圈3、、思思考考——商商業(yè)業(yè)市市場場清溪溪商商業(yè)業(yè)分分三三大大商商圈圈，，本本項項目目位位于于老老城城區(qū)區(qū)和和工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的邊邊緣緣地地帶帶主要要商商業(yè)業(yè)：：華潤潤萬萬家家、、碧碧月月灣灣商商業(yè)業(yè)中中心心，，香香芒芒路路集集中中了了清清溪溪90%的的品品牌牌。。銀銀行行、、服服裝裝、、餐餐飲飲、、通通訊訊等等營業(yè)面積積：華潤潤萬家10000㎡，碧月月灣商鋪鋪全部在在120㎡以以上。經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)：華潤萬萬家，1F：國國美電器器2F：：生活超超市3F：健身身房及桌桌球館。。碧月灣灣商業(yè)中中心以中中高檔檔餐飲為為主。租金價格格：大型商業(yè)業(yè)整體價價格120元/㎡，香芒芒路整體體價格150———230元/㎡老城中心心聚集了了清溪最最高端商商家，最最旺的商商圈。3、思考考—商業(yè)業(yè)市場（（老城商商圈）主要商業(yè)業(yè)：天和百貨貨，金陽陽廣場營業(yè)面積積：天和百百貨25000㎡，臨近商鋪鋪60———80㎡，金金陽商貿(mào)貿(mào)廣場40———120㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)：1F：化妝品、、皮鞋皮皮具、首首飾、運運動服飾飾、休閑閑服飾等等2F：男男裝、女女裝、內(nèi)內(nèi)衣、童童裝、家家居用品品、美容容院等3F：超超級市場場4F：低低端服裝裝大賣場場。臨近近商鋪全全部經(jīng)營營較低檔檔服裝和和日常生生活用品品。租金價格格：金陽商貿(mào)貿(mào)廣場50—60元/㎡，，轉(zhuǎn)讓費費3-4萬．租售情況況：臨近近商鋪內(nèi)內(nèi)街50%空置置，金陽陽商貿(mào)廣廣場20%空置置?？蛻羧后w體消費能能力較低低，商鋪鋪空置率率較高。。3、思考考—商業(yè)業(yè)市場（（工業(yè)商商圈）主要商業(yè)業(yè)：御鹿鹿華庭““臺灣風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街”，，以雜貨貨店，餐餐飲為主主。租金價格格：30—80元/㎡租售情況況：空置置超90%。新興商業(yè)業(yè)區(qū)，人人流量較較少,主要服務(wù)務(wù)御鹿華華庭和附附近小區(qū)區(qū)業(yè)主，，未來商商業(yè)發(fā)展展空間較較大。3、思考考—商業(yè)業(yè)市場（（新中心心區(qū)商圈圈）老城商圈圈香芒路和和聚富路路為老城城區(qū)核心心地段，，也是商商業(yè)最集集中區(qū)域域，但周周邊商鋪鋪有部出出租轉(zhuǎn)讓讓空置狀狀況。工業(yè)區(qū)商商圈新城商業(yè)業(yè)圈因配套設(shè)設(shè)施不完完善，目目前片區(qū)區(qū)商業(yè)處處在起步步階段，，以雜貨貨店和餐餐飲為主主，主要要服務(wù)周周邊小區(qū)區(qū)業(yè)主，，隨著新新興片區(qū)區(qū)成熟，，商業(yè)空空間較大大！根據(jù)上述述商業(yè)狀狀況，我我們得出出：除老老城區(qū)商商業(yè)相對對較旺，，清溪商商業(yè)市場場整體經(jīng)經(jīng)營狀況況一般3、思考考—商業(yè)業(yè)市場以天和百百貨為核核心，整整體商業(yè)業(yè)檔次較較低，主主要滿足足工廠從從業(yè)人員員需求，，商鋪空空置率較較高。本項目雖雖處香芒芒中路，，但已經(jīng)經(jīng)離開了了老城區(qū)區(qū)的核心心商圈，，屬于靠靠近工業(yè)業(yè)區(qū)的邊邊緣地帶帶。據(jù)了解，，附近商商鋪租金金較低（（50元/㎡之內(nèi)），，且空置置率非常常高；剩剩余商鋪鋪生意較較差、在在商業(yè)經(jīng)經(jīng)營上屬屬于走下下坡路的的區(qū)域，，如果本本項目做做商業(yè)，，可能需需要投入入非常高高的代價價才能以以一己之之力挽救救整個片片區(qū)的商商業(yè)氛圍圍，這是是很困難難的！項目所在在片區(qū)商商業(yè)現(xiàn)狀狀3、思考—商業(yè)市場場商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模香芒中路4050香芒東路10300華潤超市3500富升百貨2800銀湖四路4250大新百貨4500商業(yè)街6500萬家福4500聚富花園底商2000星光商業(yè)廣場7700富佳百貨8600金陽廣場街鋪34000鹿湖西路4000華潤萬家12500天和百貨30000恒盈豪庭商業(yè)8000嘉信廣場商業(yè)38000碧月灣商業(yè)中心6000盛和和新都會20500臺灣風(fēng)情街41000合計211700清溪知名名商業(yè)約約22萬萬㎡，整整體商業(yè)業(yè)體量約約40萬萬方（包包括潛在在供應(yīng)）），清溪溪總?cè)丝诳诩s為35萬人人。人均均商業(yè)面面積約1.1㎡㎡/人，，而深圳圳商業(yè)人人均面積積1.02㎡㎡/人，，可見清清溪商業(yè)業(yè)空間已已經(jīng)飽和和!3、思考考—商業(yè)業(yè)飽和度度因此，我我們認為為本項目目不適合合做大量量商業(yè)。。方向二：：本項目目是否可可打造真真正的高高端洋房房項目呢呢？3、思考考清溪大戶戶型產(chǎn)品品較稀少少，市場場無純粹粹的高端端洋房豪豪宅；有一個鳳鳳凰花園園城，只只是中高高檔產(chǎn)品品！2010年鳳凰花花園城出出現(xiàn)最高高售價為為5800元/㎡！如果做6000元/㎡以上的高高端豪宅宅，有市市場空間間。從市場看看（市場分析析已詳細細分析））：3、思考－－住宅市市場高端客戶戶關(guān)注：：地段、、園林/景觀及及品質(zhì)?。目蛻艨纯矗ㄊ袌霾糠址忠言敿毤毞治觯?、思考考－住宅宅市場南向為清清溪文化化公園從項目看看（市場部分分已詳細細分析））：基于這樣樣條件——我們建議議本項目目做真正正的高端端豪宅！！那么怎樣樣做呢？？3、思考－－住宅市市場首先看看我們們面臨的的重大問問題是什什么？3、思考－－住宅市市場1、目前，，清溪整整體洋房房市場價價格為4800元/㎡。2、本項目目如何實實現(xiàn)整均均價6000元/㎡以上呢？？讓我們先先看一個個和本項項目條件件相似的的成功豪豪宅案例例。2001年，當(dāng)廣廣州華南南板塊樓樓盤售價價為4000元/㎡時；廣州星河河灣一期期通過引引進2000元/㎡““精裝修””，實現(xiàn)現(xiàn)6000元/㎡；將只有在在香港/上海的高高檔“精裝修””首次復(fù)復(fù)制到華華南板塊塊，讓廣州人人震驚，，順理成成章的實實現(xiàn)高價價熱銷?。∥覀儾皇鞘且獙W(xué)星星河灣做做高檔““精裝修修”；而而是想學(xué)學(xué)習(xí)的是是這種打打破市場場常規(guī)狀狀態(tài)的營營銷理念念！案例：廣廣州星河河灣4、如何做豪豪宅華南區(qū)板塊廣州番禺毛壞售價4000元/㎡星河灣一期售價6000/㎡其中裝修價2000元/㎡將市場公公認的豪豪宅精典典營銷理理念，成成功運用用到清溪溪，引領(lǐng)領(lǐng)清溪豪豪宅洋房房市場，，打造清溪溪前所未未有的產(chǎn)產(chǎn)品，這就是本本項目做做真正豪豪宅的核核心!4、如何做豪豪宅那么，如如何打造造豪宅？？——必須從園園林、““門面””、配套套、戶型型等去突突破，做做清溪沒沒有做過過的項目目。4、如何做豪豪宅例如：我我們可將將廣州譽譽峰的““園林””引入清清溪！4、如何做豪豪宅廣州譽峰峰占地面積積：22693

平方方米容積率：：6.81戶型面積積：250-290平平方米均價為：：35000元元/平方方米與本項目目相似度度：南臨珠江江公園、、規(guī)模不不大、園園林面積積小該項目核核心亮點點：五星星級酒店店式度假假園林?。∥逍羌壘凭频晔蕉榷燃賵@林林打造特特點一、層進式式立體園園結(jié)構(gòu)二、全全球化化選料料以及及手工工三、原原創(chuàng)性性藝術(shù)術(shù)塑造造景觀觀層進式式立體體園林林：2.75米米、5.4米、、10.6米三三個立立體層層面的的層進進式園園林景景觀，，使客客戶置置身不不同高高度時時，獲獲得以以外的的景觀觀收獲獲。通過細細節(jié)打打造出出意境境園林林。借鑒之之處：：意境境園林林細節(jié)節(jié)的打打造，，意境境的味味道、、禪意意的內(nèi)內(nèi)涵。。由于項項目占占地僅僅1萬平米米，需需要通通過一一些細細節(jié)精精細的的禪意意園林林做支支撐。。原創(chuàng)性性藝術(shù)術(shù)塑造造景觀觀錯落有有致的的園林林布局局，移移步換換景的的精心心規(guī)劃劃，帶帶水底底音響響的恒恒溫室室內(nèi)泳泳池等等酒店店式園園林細細節(jié)更更為住住戶帶帶來舒舒適享享受；；全球化化選料料手工工打造造來自大大江南南北的的火山山石、、金麻麻黃、、十噸噸選兩兩噸的的扁平平鵝卵卵石、、印尼尼進口口的泳泳池地地磚，，人工工模壓壓的墻墻面雕雕塑，，廣泛泛應(yīng)用用在大大堂會會所之之中。。戶型方方面：：每戶均均設(shè)有有大型落落地窗窗戶及高達達6米米的空中花花園；大面積積的戶戶外空空間巧巧妙地地將室室外的的庭院院引入入客廳廳。亮點：：空中中花園園南對對珠江江公園園項目主主入口口形象象4、如何做做豪宅宅項目入入口處處:設(shè)置標(biāo)標(biāo)志墻墻，附附項目目LOGO，加種色色彩鮮鮮明的的花卉卉（如如：紅紅色、、黃色色、紫紫色的的草花花）。?；嚰凹绊椖磕啃蜗笙髩?、如何做做豪宅宅項目架架空層層會所所因園林林空間間較小小，做做獨立立會所所，可可行性性不大大！建議把把部分分架空空層做做為項項目會會所，，通過過后期期玻璃璃等隔隔斷，，形成成獨立立又開開放、、功能能齊全全的會會所配配套??！4、如何做做豪宅宅項目架架空層層會所所休閑空空間特色雕雕塑墻面隔隔壁示示意休閑茶茶吧4、如何做做豪宅宅項目入入戶大大堂入戶大大堂是是體現(xiàn)現(xiàn)項目目“豪豪華””的直直觀印印象！！建議議如下下：做10米高的挑挑高大大堂，，設(shè)置置大型型水晶晶吊燈燈，增增強氣氣勢?。∽鲭p入入戶大大堂，，為地地下車車庫直直接入入戶的的業(yè)主主提供供尊貴貴感?。?0.8米米高雙大堂堂設(shè)計地下車庫直直接入大堂堂大堂結(jié)合地地下室天井井設(shè)計同時，架空空層層高5.4米10.8米米庭院第二大堂第一大堂5.4米4、如何做豪宅宅項目入戶大大堂雙大堂案例例：萬科虹虹溪諾雅+約10米米挑高雙入入戶大堂，，約4米挑高高陽光地下下車庫。4、如何做豪宅宅項目入戶大大堂地下入戶大大堂4米高挑空空地上入戶大大堂借鑒：香密密湖一號裝裝飾在材質(zhì)上凸凸顯住戶身身份感、尊尊貴感，體體現(xiàn)高品位位的格調(diào)大大堂入口對面整整面的落地地玻璃窗引引入自然光光線，使室室內(nèi)外景觀觀交融；天花燈箱設(shè)設(shè)計，令大大堂光線更更柔和，大大型水晶吊吊燈，營造造奢華/尊尊貴金黃色調(diào)的的整體氛圍圍，雍容和和諧；水晶吊燈通透玻璃項目入戶大大堂地下車庫是是高檔豪宅宅容易忽略略之處，建建議如下：：（案例珠海華華發(fā)新城））陽光園林車車庫－－泊泊車也能呼呼吸新鮮空空氣，享受受靚麗的風(fēng)風(fēng)景!地面使用專專業(yè)地面漆漆，提升車車庫檔次??！4、如何做豪宅宅項目地下車車庫4、如何做豪宅宅項目戶型建建議目前清溪市市場沒有真真正的豪宅宅洋房項目目，所以在在產(chǎn)品戶型型方面缺乏乏創(chuàng)新和豪豪宅氣質(zhì)，，因此我們們建議：在產(chǎn)品戶型型方面進行行創(chuàng)新。關(guān)鍵詞：強強調(diào)資源最最大化利用用：空中院院館/景觀觀廚房/前前后雙陽臺臺/270°圓弧景景觀陽臺/主仆分離離經(jīng)典戶型：（香密湖湖1號）經(jīng)典：180㎡四房房亮點：四面通透性性內(nèi)庭院（（空中院館館）受到客客戶熱烈追追捧景觀廚房，，功能空間間，同時享享受外界景景觀資源4、如何做豪宅宅項目戶型建建議最后，我們們系統(tǒng)回顧顧一下上述述建議：第二步：園園林第三步：會會所第四步：大大堂第五步：戶戶型以上各步均均按“豪宅宅”標(biāo)準(zhǔn)配配置，這是是本項目在在清溪打造造高端項目目的核心！！第一步：入入口4、如何做豪宅宅除了建筑等等硬性方面面。目前，清溪溪的物業(yè)服服務(wù)整體水水平不高，，但真正的的豪宅，軟軟性服務(wù)也也是重要因因素！邀請品牌物物業(yè)公司做做全面管理理或顧問管管理！銷售期間，，提高銷售售人員形象象、服務(wù)人人員素質(zhì)??！服務(wù)提升從語言、接接待禮儀等等方面全面面提高銷售售人員形象象、服務(wù)人人員素質(zhì)，，有利于提提高項目綜綜合品質(zhì)。。4、如何做豪宅宅服務(wù)提升服務(wù)體系細節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專屬價值體系提升居住價值將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導(dǎo)和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴大投資價值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項目的投資及珍藏價值關(guān)注合作價值在各個領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住實行服務(wù)分級物業(yè)經(jīng)理人為最高級別服務(wù)，負責(zé)社區(qū)各項事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個領(lǐng)域問題；物業(yè)私人助理最直接面對業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務(wù)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴格培訓(xùn)，各負專職，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊/護衛(wèi)儀仗隊深度禮賓式指南針服務(wù)對生活消費場所進行全面調(diào)查，設(shè)計消費服務(wù)菜單，提供生活顧問健康服務(wù)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識講座/私人陪護服務(wù)/提供健康顧問，心理咨詢等異地SOS服務(wù)在港澳及國內(nèi)開通物業(yè)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù)個性化服務(wù)私人隨護/四點鐘學(xué)校/愛心服務(wù)/物業(yè)理財/保姆培訓(xùn)/家居服務(wù)/代辦服務(wù)……我們建議本本項目按以以上豪宅物物業(yè)服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)去做。。按上述建議議，我們的的產(chǎn)品完全全可以打造造成高端豪豪宅！引領(lǐng)并“震震撼”清溪溪！那么我們具具體應(yīng)該怎怎么打造出出規(guī)劃亮點點？先回顧一下下地塊指標(biāo)標(biāo)！5、規(guī)劃思考指標(biāo)思考指標(biāo)名稱數(shù)值強制性指標(biāo)指導(dǎo)性指標(biāo)用地面積13839.344㎡√容積率2.4√綠地率≥40%√建筑密度≤40%√最大層數(shù)15層√最大高度60米√按限高60米，理論論上最高可可做20層層！但最大層數(shù)數(shù)只能做15層！雖然這是指指導(dǎo)性指標(biāo)標(biāo)但我們必須須思考如何何有效利用用“指標(biāo)””第一：我們們建議項目目整體拔高高約4-5米，一方方面可形成成有氣勢的的主入口；；另一方面面可做“陽陽光地下停停車場”??！第二：我們們建議架空空層做5.8米(超超過6米計計二層），，一方面使中中心園林通通過架空層層與清溪公公園形成通通透的景觀觀視覺效果果；另一方方面，利用用高差做下下沉式立體體會所！第三：大戶戶型樓王單單位，建議議層高做3.2米，提升樓王王的居住品品質(zhì)！其它它樓棟層高高建議做3米！指標(biāo)思考5、規(guī)劃思思考5、規(guī)劃思思考如何利用規(guī)規(guī)劃指標(biāo)，，進行創(chuàng)新新因項目限高高60米，限層15層，所以高高度還有可可利用空間間，利用項項目整體抬抬高：第一一：整體抬抬高部分做做停車位；；第二：抬高高部分頂上上做“空中中花園”式式園林景觀觀；第三：臨路路面做一個個“坡地人人行入口””，營造“高臺府邸邸”的尊貴儀式式；同時，從成成本角度考考慮！如果果做空中花花園和架空空車庫的建建筑成本比比普通地下下室和地上上園林成本本要低！入口示意整體抬高部部分坡地人行入入口園林5、規(guī)劃思思考商鋪入口示示意圖入口示意臨路商鋪人行入口:建議寬8-10米,進深10-15米;有一定坡度度!香芒中路平臺花園平臺花園4-5米15米商鋪整體抬高一一層，如圖圖片所示：街鋪鋪與地下停停車室平齊齊，臨街面面與正常布布置一樣??！如街鋪進進深太長，，可通過天天井采光，，增加街鋪鋪附加值如商鋪進深深在15㎡以上，可通通過設(shè)置天天井采光!5、規(guī)劃思思考公路5、規(guī)劃思思考建筑局部示示意圖（大大堂、車庫庫、架空層層）高5m高5.8m大堂高10m車庫空中花園路面架空層清溪公園樓王車行人行車庫大堂入戶大堂5、規(guī)劃思思考車行入口示示意圖住宅架空層平臺空中花園香芒中路高力電池廠近路口可做商鋪地下車庫車行線5、規(guī)劃思思考會所示意圖圖二樓以上為為住宅會所二樓車庫空中花園香芒路負一層會所所下車可直達達會所一樓樓沿香芒路可可直達會所所一樓沿空中花園園直達會所所二樓會所香芒路公園嶺南中心商業(yè)街區(qū)位示意圖圖5、規(guī)劃思思考會所示意圖圖會所建議在在沿嶺南商商業(yè)街一側(cè)側(cè)：一是可從香香芒中路進進入（多入入口通達)；二是保證臨臨公園一側(cè)側(cè)全部做架架空層，讓讓空中花園園與公園形形成一條視視覺通道?。∪菚婷娣e可自由由組合，根根據(jù)市場定定具體面積積！電池廠清溪文化公公園香芒中路嶺南商業(yè)街街會所空中花園最后，我們們?nèi)绾我?guī)避避電池廠影影響電池廠地塊20米寬車行入口靠近電池廠廠一側(cè)建議議種植一排排大樹！5、規(guī)劃思思考Part2、項目分析

Part3

、項目定位Part4、營銷建議Part1、市場概況報告結(jié)構(gòu)形象定位及及案名建議議營銷思考講區(qū)位：中中央講檔次：五五星級、精精典、首席席這就是清溪溪項目樓盤盤的形象定定位！我們需要一一個什么樣樣的形象，，占領(lǐng)市場場高位呢？？1、形象定定位及案名名建議鳳凰花園城城：中央··花園·生生活盛和新都會會：清溪中中央·龍頭頭商業(yè)·精精典名宅麗景名門：：五星級··中央美美宅柏麗華庭：：中央·首首席·別墅墅領(lǐng)地形象定位1、形象定定位及案名名建議公園華府●豪門風(fēng)范公園,項目目最核心的的價值點!形象定位“豪門”匹匹配高端客客戶群需求求!主推：1、形象定定位及案名名建議一城之尊●名門府邸唯一與尊貴貴，表明項項目是清溪溪最高端的的項目，形象定位表明項目高高檔屬性，，匹配高端端客戶需求求！輔推：1、形象定定位及案名名建議盛和●公園華府提升品牌，，與盛和新新都會相呼呼應(yīng)!公園：揭示示項目最大大的賣點??！案名建議主推：輔推：盛和●中央公園盛和●公園1號1、形象定定位及案名名建議高貴的，家家族的項目目形象！1、形象定定位及案名名建議有品質(zhì)感的的項目形象象！1、形象定定位及案名名建議有了“豪宅宅”的產(chǎn)品品！有了“豪宅宅”的形象象！那么有何營營銷策略呢呢？2、營銷思思考思考：按1月清溪溪洋房整體體均價4800元/㎡計如果本項目目要實現(xiàn)6000元元/㎡以上上的均價顯然跨度偏偏大，超越越客戶心理理預(yù)期那有什么辦辦法能讓客客戶自然接接受本項目目的“高價價”呢？順勢而為兩個前提：：第一：09年清溪洋洋房均價4066元元/㎡，2010年年1月清溪溪洋房整體體均價4800元/㎡；這是是因為盛和和新都會以以較有檔次次的品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品入市，，導(dǎo)致市場場價格上漲漲較快；第二：清溪溪在售項目目不多，而而盛和地產(chǎn)產(chǎn)旗下有三三大項目，，其中二個個住宅項目目，完全具具備影響市市場價格的的能力；2、營銷思思考順勢而為所以我們提提出新的營營銷建議：：項目互動，，順勢而為為！新都會后期期產(chǎn)品以中中大戶型為為主，建議議售價提高高至5500元/㎡㎡一方面，目目前部分單單位已售5800元元/㎡，，客戶基本本能接受該該價格另一方面，，可實現(xiàn)盛盛和新都會會項目利潤潤最大化；；最后，為本本項目實現(xiàn)現(xiàn)6000元/㎡㎡以上價格格做鋪墊??！2、營銷思思考順勢而為2、營銷思考考從我司服務(wù)的的高端項目看看客戶圈層消費費非常明顯這給本項目帶帶來較大啟示示我們先看一下下萬科城的客客戶圈層特征征圈層推廣萬科城成交業(yè)業(yè)主關(guān)系網(wǎng)關(guān)鍵詞：朋友友、親屬、搭搭檔。圈層消消費特征明顯顯2、營銷思考考圈層推廣那么我們?nèi)绾魏巫鋈油茝V廣呢？例如舉行私房房菜（邀請知知名廚師及特特定客群）體體現(xiàn)無限尊貴貴感！2、營銷思考考圈層推廣以上僅是營銷銷思考建議，，后續(xù)在項目目執(zhí)行階段，，提交具體執(zhí)執(zhí)行方案！THEＥＮＮＤ！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:30:0600:30:0700:301/5/202312:30:07AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2300:30:0700:30Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海