XXXX年月廣州從化平崗項(xiàng)目發(fā)展定位及物業(yè)策略顧問報(bào)告

謹(jǐn)呈：從化平崗項(xiàng)目發(fā)展定位及物業(yè)策略顧問報(bào)告合富輝煌（中國）房地產(chǎn)有限公司2010年4月項(xiàng)目發(fā)展理解——我們的研究從項(xiàng)目基本屬性開始……生態(tài)環(huán)境流溪河森林公園區(qū)位條件：區(qū)域認(rèn)知度高，郊區(qū)休閑價(jià)值（主要是溫泉資源）具有大廣州的區(qū)域?qū)傩约拜椛淞ξ挥谟袕V州后花園之稱的從化溫泉旅游區(qū)內(nèi)，是廣州重要的休閑度假旅游區(qū)之一，區(qū)域認(rèn)同度及認(rèn)知度高；雖然處在廣州遠(yuǎn)郊，但區(qū)域與主要城市節(jié)點(diǎn)之間的交通聯(lián)系緊密：至廣州天河：約70分鐘車程（街東高速通行后約50分鐘）；至白云機(jī)場：約40分鐘車程；至從化市區(qū)：約10分鐘車程。本項(xiàng)目區(qū)位條件：地塊進(jìn)入性不足，但利用道路規(guī)劃可有效提升地塊“大隱于市”的區(qū)位價(jià)值現(xiàn)狀通達(dá)性不足，但未來可形成“曲徑通幽”的進(jìn)入交通：現(xiàn)狀：依靠105國道，與項(xiàng)目地塊聯(lián)系的便捷道路尚未形成，通達(dá)性有待加強(qiáng)；規(guī)劃：與規(guī)劃高速間保持較理想距離，同時(shí)附近均有高速出口，充分利用規(guī)劃鄉(xiāng)道可有效引導(dǎo)。項(xiàng)目不在現(xiàn)有及規(guī)劃的溫泉旅游度假節(jié)點(diǎn)內(nèi)，但與主要功能節(jié)點(diǎn)之間聯(lián)系緊密：至從化市區(qū)：約15分鐘車程；至從都項(xiàng)目：約10分鐘車程；至溫泉鎮(zhèn)：約5分鐘車程。街東高速（規(guī)劃）增從高速（規(guī)劃）鄉(xiāng)道（規(guī)劃）溫泉出口街東增從交匯立交中田出口105國道項(xiàng)目地塊溫泉鎮(zhèn)從化溫泉旅游度假區(qū)從都國際會(huì)議中心中大南方學(xué)院資源條件：自身山水資源條件價(jià)值在大廣州范圍內(nèi)并不稀缺，但整體可塑性較強(qiáng)用地保留了最原始的自然地形地貌，中部有較大面積的水庫，與山體形成一定的山水資源景觀，除此以外沒有其他價(jià)值資源（特別是現(xiàn)狀溫泉資源缺失），但整體可塑性較強(qiáng)；廣州市區(qū)周邊（花都、增城、清遠(yuǎn)、三水等）不缺乏優(yōu)越的山水資源環(huán)境區(qū)域，項(xiàng)目資源不具備絕對(duì)競爭優(yōu)勢。BAA點(diǎn)視線B點(diǎn)視線廣州周邊區(qū)域自然資源條件開發(fā)條件：規(guī)模大、開發(fā)靈活性高，但中低密度住宅大盤指標(biāo)條件有進(jìn)行調(diào)整的可能雖然建筑限高50m，但1.0的容積率在整體用地坡度不大情況下，可實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)的靈活組合：別墅+多層別墅+小高層別墅+多層+小高層多層+小高層公建配套指標(biāo)、用地性質(zhì)及容積率等都為中低密度住宅大盤的指標(biāo)條件；現(xiàn)有指標(biāo)條件與發(fā)揮區(qū)域休閑價(jià)值之間存在錯(cuò)位（特別是休閑功能及設(shè)施配置），根據(jù)定位有進(jìn)行調(diào)整的可能。地塊主要指標(biāo)條件企業(yè)開發(fā)實(shí)力及品牌：國際化、多元化、高端化國際化、多元化的企業(yè)背景及資源調(diào)動(dòng)能力，是僑鑫集團(tuán)有別于一般開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵；在匯景新城這個(gè)南中國國際豪宅社區(qū)標(biāo)桿以及潮皇食府等多個(gè)品牌的發(fā)展中，已經(jīng)可以看到僑鑫集團(tuán)在高端化路線上的發(fā)展決心及操作實(shí)力。僑鑫集團(tuán)成立于改革開放初期，是一家立足中國的多元化跨國企業(yè)集團(tuán)，……。僑鑫集團(tuán)以房地產(chǎn)為龍頭，投資涉及金融、科技、酒店、餐飲、教育、傳媒、健康、生態(tài)旅游和會(huì)展等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)遍及中國的廣東、北京、上海、香港以及澳大利亞的悉尼、布里斯班等地……?！耙床蛔觯鼍鸵鲎詈谩?，這是僑鑫集團(tuán)永恒的發(fā)展理念?！獌S鑫集團(tuán)網(wǎng)站企業(yè)區(qū)域運(yùn)作及前景：高端化發(fā)展基調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)僑鑫集團(tuán)重金投入從都國際會(huì)議中心，不但將成為撬動(dòng)整個(gè)從化溫泉旅游區(qū)向高端化發(fā)展的支點(diǎn)，也是在打造廣州的國際化名片：集國際會(huì)議中心、高爾夫、白金五星級(jí)溫泉酒店、博物館等頂尖配套于一體；預(yù)計(jì)總投資80億元，首期投資50億元預(yù)計(jì)2010年底完工，將成為亞運(yùn)會(huì)的高端接待配套；規(guī)劃廣州及區(qū)域性的重要會(huì)議，甚至是一些國際會(huì)議將會(huì)移師從都國際會(huì)議中心進(jìn)行。合富輝煌認(rèn)為，本項(xiàng)目必然將成為僑鑫集團(tuán)實(shí)現(xiàn)區(qū)域高端化發(fā)展投入的重要價(jià)值兌現(xiàn)點(diǎn)之一。本項(xiàng)目發(fā)展理解本項(xiàng)目作為“大廣州郊區(qū)具有休閑度假屬性及一定山水資源的中低密度住宅大盤”，但在基于僑鑫集團(tuán)發(fā)展層面理解之下，我們認(rèn)為它必然有更高的發(fā)展目標(biāo)：本項(xiàng)目資源條件并不具備絕對(duì)競爭優(yōu)勢、通達(dá)性亟待提升，并非天生的豪宅地塊，與目標(biāo)之間存在太大的差異；我們同樣看到，匯景新城開發(fā)之初也并非天生的豪宅地塊，也曾經(jīng)面臨通達(dá)性差、無特別自然景觀資源等一系列先天不足，但通過價(jià)值培育成功樹立高端形象。——打造大廣州郊區(qū)的“匯景新城”?。”卷?xiàng)目的整體思路：核心問題分解如何理解市場，把握競爭突破關(guān)鍵？如何準(zhǔn)確定位，構(gòu)建核心競爭力？如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場價(jià)值？——打造大廣州郊區(qū)的“匯景新城”?。№?xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開花的市場格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？在對(duì)競爭市場有了清晰認(rèn)識(shí)之后，項(xiàng)目應(yīng)該以怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略、策略來贏得激烈的競爭？如何通過定位體系構(gòu)建國際化休閑豪宅的核心競爭力？在對(duì)市場競爭判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？如何何理理解解市市場場，，把把握握競競爭爭突突破破關(guān)關(guān)鍵鍵？？項(xiàng)目目有有一一定定的的內(nèi)內(nèi)外外部部自自然然資資源源及及規(guī)規(guī)模模，，但但在在大大廣廣州州山山水水資資源源型型項(xiàng)項(xiàng)目目四四面面開開花花的的市市場場格格局局下下，，是是否否有有實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高高端端化化發(fā)發(fā)展展的的空空間間？？如如何何實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)突突破破？？市市場場具具有有怎怎樣樣的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)借借鑒鑒？？經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展形形勢勢將將給給本本項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)帶帶來來什什么么機(jī)機(jī)遇遇？？宏觀觀背背景景客戶分析析競爭分析析潛在客戶戶來源、、類型？？依托是是什么？？廣州城市市及區(qū)域域發(fā)展將將為項(xiàng)目目創(chuàng)造怎怎樣的環(huán)環(huán)境？大廣州休休閑度假假市場有有怎樣的的發(fā)展特特征？怎樣理解解潛在客客戶的需需求？競爭？大廣州高高端休閑閑物業(yè)競競爭為本本項(xiàng)目帶帶來怎樣樣的競合合要求？？如何理解解市場，，把握競競爭突破破關(guān)鍵？？項(xiàng)目有一一定的內(nèi)內(nèi)外部自自然資源源及規(guī)模模，但在在大廣州州山水資資源型項(xiàng)項(xiàng)目四面面開花的的市場格格局下，，是否有有實(shí)現(xiàn)高高端化發(fā)發(fā)展的空空間？如如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)突破？？市場具具有怎樣樣的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)借鑒？？經(jīng)濟(jì)發(fā)展展形勢將將給本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)帶來什什么機(jī)遇遇？宏觀背景景客戶分析析競爭分析析潛在客戶戶來源、、類型？？依托是是什么？？廣州城市市及區(qū)域域發(fā)展將將為項(xiàng)目目創(chuàng)造怎怎樣的環(huán)環(huán)境？大廣州休休閑度假假市場有有怎樣的的發(fā)展特特征？怎樣理解解潛在客客戶的需需求？競爭？大廣州高高端休閑閑物業(yè)競競爭為本本項(xiàng)目帶帶來怎樣樣的競合合要求？？隨著通脹脹預(yù)期增增強(qiáng)，高高端物業(yè)業(yè)市場保保值升值值作用將將進(jìn)一步步被看好好隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的逐步步恢復(fù)，，寬松的的貨幣政政策引發(fā)發(fā)市場對(duì)對(duì)通脹擔(dān)憂。。從經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期期上看看，目目前我我國經(jīng)經(jīng)濟(jì)處處于從從復(fù)蘇蘇走向向繁榮榮的第第五階階段。。這一一階段段是最最易引引發(fā)通通脹的的階段段。隨著通通脹預(yù)預(yù)期的的增強(qiáng)強(qiáng)，高高端物物業(yè)等等固定定資產(chǎn)產(chǎn)的保保值增增值作作用顯顯現(xiàn)出出來，，市場場前景景仍然然看好好。通脹易易發(fā)階階段宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)與與通脹脹的關(guān)關(guān)系研研究通脹壓壓力越越來越越大廣州經(jīng)經(jīng)濟(jì)08年年受金金融海海嘯影影響，，進(jìn)入入下行行調(diào)整整階段段，GDP增速速顯著著放緩緩，但但隨著著政策策的調(diào)調(diào)控，，目前前已迅迅速復(fù)復(fù)蘇在經(jīng)濟(jì)濟(jì)恢復(fù)復(fù)過程程中，，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資占GDP比例例的增增速逐逐步增增加，，反映映房地地產(chǎn)市市場對(duì)對(duì)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)強(qiáng)勢勢拉動(dòng)動(dòng)作用用，房地產(chǎn)產(chǎn)在經(jīng)經(jīng)濟(jì)恢恢復(fù)過過程中中功不不可沒沒資料來來源：：廣州市市統(tǒng)計(jì)計(jì)信息息網(wǎng)廣州市市2007年——2009年單單季度度房地地產(chǎn)投投資占占GDP比比例廣州經(jīng)經(jīng)濟(jì)歷歷經(jīng)調(diào)調(diào)整階階段已已迅速速復(fù)蘇蘇，房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)在經(jīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)復(fù)蘇過過程中中功不不可沒沒廣州市市2006年第第4季季度——2009年單單季度度GDP當(dāng)當(dāng)年同同期增增長率率變化化圖廣州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的復(fù)復(fù)蘇，，成交交量顯顯著回回升，，高端端市場場表現(xiàn)現(xiàn)突出出09年年全年年廣州州房地地產(chǎn)市市場成成交面面積為為978.33萬㎡㎡，，同比比上漲漲38.4％，，成交交均價(jià)價(jià)達(dá)9346元元/平平方米米，同同比漲漲0.1%，中中心六六區(qū)房房價(jià)高高達(dá)11883元/平方方米，，同比比漲10.4%多個(gè)頂頂端、、高端端項(xiàng)目目獲得得熱銷銷，玖玖瓏湖湖、匯匯景新新城、、星河河灣單單日成成交高高達(dá)10億億元數(shù)據(jù)來來源：：廣州州市國國土資資源和和房屋屋管理理局信信息發(fā)發(fā)布2008年年、2009年年廣州州新建建商品品房住住宅每每月成成交價(jià)價(jià)、量量走勢勢圖價(jià)量齊齊升政策上上，2010年年廣州州政府府將放放開高高端住住宅市市場發(fā)發(fā)展2010年年3月7日日，謝曉丹丹提出“針針對(duì)不同收收入階層的的群體給予予差異化的的住房供應(yīng)應(yīng)和消費(fèi)政政策”，，即“保障障低端、支支持中端、、放開高端”保障低端：：加大保障障性安居工工程建設(shè),今年保障障性住房新新開工300萬㎡，，預(yù)計(jì)可提提供4萬套套支持中端：：鼓勵(lì)支持持普通商品品住房消費(fèi)費(fèi)放開高端：：讓有能力力的消費(fèi)群群體進(jìn)入高高端住房市市場，政府府不予干預(yù)預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形形勢將給本本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)帶來什么么機(jī)遇？在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇蘇及通脹預(yù)預(yù)期情況下下，高端物物業(yè)發(fā)展在在政府及市市場層面都都將得到有有力支撐。。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)濟(jì)復(fù)蘇的重重要推動(dòng)力力，而對(duì)房房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整也將將在政策上上進(jìn)一步放放開高端物物業(yè)；隨著通脹預(yù)預(yù)期的增強(qiáng)強(qiáng)，高端物物業(yè)的保值值升值作用用將進(jìn)一步步被看好；；廣州高端物物業(yè)市場消消費(fèi)力足，，多個(gè)高品品質(zhì)高端項(xiàng)項(xiàng)目得到客客戶青睞。。從化是廣州州的“后花花園”，但但發(fā)展一直直在低位徘徘徊，形象象及檔次亟亟待提升從化經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展以第三三產(chǎn)業(yè)為主主導(dǎo)，且近近年來占經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量的的比例不斷斷增大，成成為區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的主要要驅(qū)動(dòng)力；；圍繞繞創(chuàng)創(chuàng)建建““中中國國優(yōu)優(yōu)秀秀旅旅游游城城市市””的的目目標(biāo)標(biāo)，，2008年年從從化化成成功功舉舉辦辦中中國國廣廣州州··從從化化城城市市休休閑閑生生態(tài)態(tài)旅旅游游高高峰峰論論壇壇和和““溫溫泉泉之之都都、、生生態(tài)態(tài)從從化化””旅旅游游招招商商推推介介活活動(dòng)動(dòng)，，進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升旅旅游游業(yè)業(yè)的的影影響響力力和和知知名名度度。。資料料來來源源：：從化化2008年年統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)公公報(bào)報(bào)2008年年從從化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)占占比比及及拉拉動(dòng)動(dòng)GDP比比較較2008年年廣廣州州十十區(qū)區(qū)兩兩市市GDP及及增增速速對(duì)對(duì)比比（（億億元元，，%））資料料來來源源:廣州州市市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)信信息息網(wǎng)網(wǎng)，，09年年數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)尚尚未未公公布布從化化定定位位提提升升為為廣廣州州重重要要的的城城市市副副中中心心，，區(qū)區(qū)域域建建設(shè)設(shè)發(fā)發(fā)展展面面貌貌將將得得到到快快速速提提升升根據(jù)據(jù)《《廣廣州州2020:城城市市總總體體發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略》》初初步步方方案案，，2020年年前前廣廣州州將將建建成成一個(gè)個(gè)主主中中心心：：疏疏解解密密度度，，改改善善人人居居六個(gè)個(gè)副副中中心心：：主主城城區(qū)區(qū)人人口口和和功功能能疏疏解解的的主主要要承承接接地地，，市市域域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地，，具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)綜綜合合服服務(wù)務(wù)功功能能，從化化是是副副中中心心之之一一重點(diǎn)點(diǎn)新新城城區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)新客客站站新新城城、、廣廣州州新新城城、、大大學(xué)學(xué)城城新新城城蘿崗崗新新城城、、新新塘塘新新城城空港港新新城城黃閣閣新新城城、、海海港港新新城城白云云新新城城良口口旅旅游游新新城城荔城從化街口至中山新機(jī)場南沙客運(yùn)港亞運(yùn)村禪城區(qū)新塘蘿崗中心區(qū)白云新城南海新客站清遠(yuǎn)順德東莞汽車城至深圳大學(xué)城至珠海至江門至深圳未來來從從化化可可通通過過多多條條高高速速公公路路和和廣廣從從輕輕軌軌連連接接全全市市各各地地乃乃至至珠珠三三角角各各個(gè)個(gè)城城市市連接廣廣州的的高速速公路路街北高高速、、京珠珠高速速、北北三環(huán)環(huán)（目目前正正是前前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段））連接接至花花都區(qū)區(qū)G105連連接接至白白云區(qū)區(qū)廣從輕輕軌首期先先建嘉嘉禾至至街口口段，，計(jì)劃劃力爭爭在2011年年動(dòng)工工，2015年年建成成；二期再再建街街口至至新溫溫泉段段廣從輕輕軌全全長將將達(dá)92.6公公里，，起始始點(diǎn)分分別是是廣州州流花花火車車站和和從化化“新新溫泉泉”度度假區(qū)區(qū)從片區(qū)區(qū)規(guī)劃劃看，，項(xiàng)目目區(qū)域域不但但是從從化旅旅游重重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)，更更是從從化高高端物物業(yè)發(fā)發(fā)展的的重要要區(qū)域域之一一根據(jù)從從化市市住宅宅布點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃劃，居居住用用地空空間結(jié)結(jié)構(gòu)為為一心心，兩兩軸，，三片片;常住需需求物物業(yè)將將集中中在從從化南南部與與廣州州相接接的區(qū)區(qū)域（（也將將對(duì)廣廣州城城區(qū)外外溢的的常住住需求求形成成截流流），，而項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的溫溫泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)、良良口鎮(zhèn)鎮(zhèn)定位位為全全國的的休閑閑度假假地產(chǎn)產(chǎn)圣地地，將將依托托周邊邊旅游游資源源開發(fā)發(fā)高端端物業(yè)業(yè)為主主。本項(xiàng)目目亞運(yùn)會(huì)會(huì)契機(jī)機(jī)拉開開了從從化溫溫泉區(qū)區(qū)的高高端化化、國國際化化發(fā)展展序幕幕早期圍圍繞溫溫泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)的無無序發(fā)發(fā)展使使得從從化溫溫泉度度假一一直呈呈現(xiàn)大大眾化化，檔檔次不不足；；而2005年年立項(xiàng)項(xiàng)的從從化溫溫泉養(yǎng)養(yǎng)生谷谷，政政府也也希望望以““國際際牌””、““文化化牌””、““生態(tài)態(tài)牌””這三三張牌牌擦亮亮溫泉泉品牌牌。隨著亞亞運(yùn)會(huì)會(huì)的召召開，，亞運(yùn)運(yùn)賽馬馬項(xiàng)目目落戶戶、僑僑鑫從從都國國際會(huì)會(huì)議中中心成成為亞亞運(yùn)重重要接接待場場地等等實(shí)質(zhì)質(zhì)動(dòng)作作推進(jìn)進(jìn)，不不但給給片區(qū)區(qū)帶來來切實(shí)實(shí)完善善的高高端配配套，，更為為從化化溫泉泉區(qū)高高端化化、國國際化化發(fā)展展注入入了最最強(qiáng)勁勁的保保證。。僑鑫從從都項(xiàng)項(xiàng)目亞運(yùn)馬馬術(shù)賽賽馬場場從化溫溫泉養(yǎng)養(yǎng)生谷谷溫泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)本項(xiàng)目目廣州城城市及及區(qū)域域發(fā)展展將為為項(xiàng)目目創(chuàng)造造怎樣樣的環(huán)環(huán)境？？圍繞從從化溫溫泉資資源區(qū)區(qū)的高高端化化進(jìn)程程已經(jīng)經(jīng)開始始，區(qū)區(qū)域在在大廣廣州層層面的的價(jià)值值明顯顯高于于從化化層面面，本本項(xiàng)目目必然然要以以大廣廣州為為發(fā)展展支撐撐。從化是是廣州州“后后花園園”，，但發(fā)發(fā)展一一直在在低位位徘徊徊，市市場容容量有有限，，僅依依靠從從化難難以形形成對(duì)對(duì)項(xiàng)目目發(fā)展展的有有力支支持；；從化定位提提升（廣州州城市副中中心）以及及亞運(yùn)會(huì)契契機(jī)，拉開開了從化溫溫泉區(qū)的高高端化、國國際化發(fā)展展序幕，區(qū)區(qū)域建設(shè)發(fā)發(fā)展面貌將將得到明顯顯提升；從片區(qū)規(guī)劃劃看，從化化南部以發(fā)發(fā)展常住需需求物業(yè)為為主（將對(duì)對(duì)廣州城區(qū)區(qū)外溢的常常住需求形形成截流）），而離廣廣州市區(qū)位位置更遠(yuǎn)的的但環(huán)境優(yōu)優(yōu)越的溫泉泉區(qū)（本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域）），則是發(fā)發(fā)展輻射大大廣州高端端物業(yè)的重重要區(qū)域之之一。如何理解市市場，把握握競爭突破破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定定的內(nèi)外部部自然資源源及規(guī)模，，但在大廣廣州山水資資源型項(xiàng)目目四面開花花的市場格格局下，是是否有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高端化發(fā)發(fā)展的空間間？如何實(shí)實(shí)現(xiàn)突破？？市場具有有怎樣的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)借鑒？？經(jīng)濟(jì)發(fā)展形形勢將給本本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)帶來什么么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競爭分析潛在客戶來來源、類型型？依托是是什么？廣州城市及及區(qū)域發(fā)展展將為項(xiàng)目目創(chuàng)造怎樣樣的環(huán)境？？大廣州休閑閑度假市場場有怎樣的的發(fā)展特征征？怎樣理解潛潛在客戶的的需求？競爭？大廣州高端端休閑物業(yè)業(yè)競爭為本本項(xiàng)目帶來來怎樣的競競合要求？？珠三角休閑閑度假市場場區(qū)域性置置業(yè)特征明明顯，各板板塊客戶外外流較少珠三角休閑閑度假市場場區(qū)域性置置業(yè)特征明明顯，各板板塊客戶外外流較少,都市圈圈內(nèi)部客源源是主流；；本項(xiàng)目距離離莞深惠都都市圈和珠珠中江都市市圈車程距距離都在2-3小時(shí)時(shí)或以上（（現(xiàn)狀），，對(duì)以上兩兩個(gè)圈層的的休閑度假假客戶吸引引力弱。廣州佛山深圳東莞珠海中山惠州廣州北部部云東海南海江門本項(xiàng)目廣州休閑閑度假客客戶主要要流向廣廣州北部部，佛山山主要集集中在云云東海和和南國桃桃園深圳休閑閑度假客客戶主要要流向東東莞惠州州等地，，另外東東莞也有有少量客客戶流向向惠州珠中江休休閑度假假客戶主主要在內(nèi)內(nèi)部流動(dòng)動(dòng)，另外外珠海還還吸引部部分東北北客戶大廣州休閑度假假市場競競爭格局局目前大廣廣州休閑閑度假市市場基本本可以劃劃分為以以下幾大大板塊：：佛山北部部板塊花都板塊塊從化板塊塊東部板塊塊南沙板塊塊一小時(shí)交交通圈半小時(shí)交交通圈南沙板塊塊濱?；▓@園南沙碧桂桂園南沙奧園園逸濤花園園翡翠綠洲洲碧桂園假假日半島島東部板塊塊花都板塊塊美林湖玖瓏湖綠城桃花花源金碧御水水山莊天湖峰境境花都頤和和山莊逸泉山莊莊珠光流溪溪御景居禮潤園園富力泉天天下上城灣畔畔東方夏灣灣拿從化板塊塊金地荔湖湖城鳳凰城恒大山水水城錦繡新天天地合景譽(yù)山山國際綠野山莊莊中信山語語湖佛山北部部板塊麗日天鵝鵝湖山水莊園園綠湖愛倫倫堡香格里拉拉天安鴻基基千葉花園園明月山溪溪佛山北部部板塊：：山水資資源優(yōu)越越，大盤盤云集于于兩大旅旅游區(qū)，，主要吸吸引佛山山（三水水）本地地客戶，，對(duì)廣州州客戶吸吸引力有有限佛山北部部資源型型大盤主主要集中中在云東東海、南南國桃園園兩大旅旅游區(qū)內(nèi)內(nèi)，隨著著廣佛一一體化的的進(jìn)程進(jìn)進(jìn)一步受受到廣州州客戶關(guān)關(guān)注南國桃園園——區(qū)區(qū)域發(fā)展展成熟，，設(shè)施豐豐富完善善，吸引引力強(qiáng)，，項(xiàng)目多多依賴區(qū)區(qū)域配套套，但區(qū)區(qū)域發(fā)展展以及房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)有限云東?！至帧⒑熬百Y源豐豐富，但但項(xiàng)目多多各自為為政，項(xiàng)項(xiàng)目尚未未聯(lián)動(dòng)區(qū)區(qū)域發(fā)展展，發(fā)展展較為緩緩慢千葉花園園綠湖愛倫倫堡麗日天鵝鵝湖山水莊園園班芙小鎮(zhèn)鎮(zhèn)天安鴻基基香格里拉拉匯江假日日廣州云東海南國桃園園中信山語語湖佛山北部部資源型型大盤分分布簡圖圖佛山北部部禪桂中心心順德廣州高明佛山北部部資源型型大盤基基本情況況花都板塊：：生態(tài)資源源優(yōu)越已深深入廣州置置業(yè)者民心心，大盤聚聚集，后續(xù)續(xù)開發(fā)量大大區(qū)域形象：：花都具有優(yōu)優(yōu)越的環(huán)境境資源，早早期的芙蓉蓉嶂旅游度度假區(qū)知名名度高，優(yōu)優(yōu)越的山水水資源環(huán)境境已深入民民心資源條件：芙蓉障休休閑旅游區(qū)區(qū)，玖瓏湖湖水庫、王王子森林公公園、高爾爾夫等市場情況：：項(xiàng)目檔次各各異，總價(jià)價(jià)跨度比較較大，吸引引不同層次次的客戶花都山水資資源型大盤盤基本情況況廣州市中心心碧桂園假日日半島山前大道玖瓏湖花都美林湖金碧御水山莊莊桃花源花都資源型大大盤分布簡圖圖天湖峰境從化板塊：依依托溫泉旅游游度假區(qū)發(fā)展展，休閑配套套設(shè)施相對(duì)豐豐富，主要吸吸引廣州度假假投資客戶區(qū)域形象：溫泉資源和休休閑配套相對(duì)對(duì)豐富，為廣廣州客戶認(rèn)可可市場特征：依托從化中心心的溫泉旅游游度假區(qū)發(fā)展展，物業(yè)類型型較為豐富客戶情況：別墅總價(jià)跨度度比較大，吸吸引不同層次次的客戶，本本地客戶占有有一定比例；；公寓洋房由由于總價(jià)低而而受到度假和和投資客歡迎迎頂級(jí)級(jí)星星級(jí)級(jí)會(huì)會(huì)所所（（山山頂頂公公園園））6個(gè)個(gè)溫溫泉泉酒酒店店高爾爾夫夫球球場場從化化旅旅游游風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)：：流流溪溪河河溫溫泉泉養(yǎng)養(yǎng)生生谷谷，，包包括括國國際際會(huì)會(huì)議議中中心心、、高高級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)、、溫溫泉泉度度假假區(qū)區(qū)、、水水療療養(yǎng)養(yǎng)生生區(qū)區(qū)以以及及穗穗北北旅旅游游中中心心等等五五大大功功能能從化化溫溫泉泉旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)從化化板板塊塊部部分分樓樓盤盤基基本本情情況況珠光流溪御景富力泉天下居禮潤園明月山溪東方夏灣拿上城灣畔逸泉山莊溫泉鎮(zhèn)街口東部部板板塊塊：：與與廣廣州州中中心心城城區(qū)區(qū)聯(lián)聯(lián)系系便便捷捷，，以以自自然然資資源源和和未未來來城城市市價(jià)價(jià)值值吸吸引引廣廣州州休休閑閑投投資資客客戶戶置置業(yè)業(yè)區(qū)域形象象：東部是廣廣州東進(jìn)進(jìn)重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的城城市副中中心，未未來發(fā)展展前景看看好東部自然然資源豐豐富且與與廣州中中心城區(qū)區(qū)車程距距離在40分鐘鐘左右，，目前已已經(jīng)有向向常住型型發(fā)展的的趨勢市中心廣深高速速廣園快速速荔湖城山水城山水城山水城譽(yù)山國際際綠野山莊莊東部休閑閑度假部部分樓盤盤基本情情況南沙板塊塊：以特特有的濱濱海資源源和高性性價(jià)比吸吸引廣州州休閑投投資客戶戶趨往，，南沙本本地客戶戶比例逐逐步上升升區(qū)域形象象：南沙的山山、海自自然資源源優(yōu)越，，是廣州州唯一擁擁有海岸岸資源的的區(qū)域南沙與中中心城區(qū)區(qū)車程在在60分分鐘左右右，主要要憑借特特有的濱濱海資源源和高性性價(jià)比吸吸引廣州州客戶資源條件件：大山乸公公園、南南沙高爾爾夫球會(huì)會(huì)、4A景區(qū)黃黃山魯森森林公園園、大角角山天后后宮、南南沙大酒酒店等休休閑度假假資源產(chǎn)品：別墅是供應(yīng)主主流，物業(yè)類類型豐富，突突出性價(jià)比和和投資價(jià)值南沙部分樓盤盤基本情況南沙濱?；▓@南沙奧園南沙碧桂園海力花園南沙境界逸濤雅苑大廣州休閑閑度假市場場特征1：休閑度假假客戶心理理承受車程程距離多在在1小時(shí)內(nèi)內(nèi)，且對(duì)交交通狀況有有一定要求求各項(xiàng)目的交交通均較便便利，自駕駕車車程多多在1小時(shí)時(shí)以內(nèi)本項(xiàng)目市中心東方夏灣拿拿天湖峰境碧桂園假日日半島美林湖金碧御水注：美林湖湖和碧桂園園假日半島島屬于清遠(yuǎn)遠(yuǎn)，但緊鄰鄰花都，故故歸入研究究范圍內(nèi)本項(xiàng)目與廣廣州山水資資源型大盤盤交通連線線及時(shí)間對(duì)對(duì)比京珠高速廣清高速機(jī)場高速玖瓏湖南沙奧園濱?；▓@G105G106廣深高速廣園快速南沙港快速速新光快速華南快速山水城荔湖城富力泉天下下居禮潤園珠光流溪御御景譽(yù)山國際綠野山莊中信山語湖湖廣佛高速大廣廣州州休休閑閑度度假假市市場場特特征征2：強(qiáng)強(qiáng)勢勢品品牌牌，，超超大大規(guī)規(guī)模模、、多多樣樣化化配配套套體體系系，，形形成成廣廣州州郊郊區(qū)區(qū)休休閑閑樓樓盤盤綜綜合合強(qiáng)強(qiáng)大大吸吸引引力力各項(xiàng)項(xiàng)目目不不僅僅僅僅大大力力投投入入多多樣樣化化配配套套設(shè)設(shè)施施增增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目目吸吸引引力力，，更更多多參參與與整整合合區(qū)區(qū)域域配配套套以休閑閑度假假、娛娛樂、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)等配配套為為主，，豐富富活動(dòng)動(dòng)設(shè)施施，延延長客客戶的的停留留時(shí)間間大廣州州資源源型大大盤規(guī)規(guī)模、、資源源條件件與配配套玖瓏湖湖歐洲洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)純粹的的異域域風(fēng)情情項(xiàng)目目與城城市產(chǎn)產(chǎn)品形形成強(qiáng)強(qiáng)烈的的差異異，在在銷售售中得得到客客戶的的追捧捧東方夏夏灣拿拿，美美林湖湖和玖玖瓏湖湖打造造的異異域風(fēng)風(fēng)情產(chǎn)產(chǎn)品受受到客客戶歡歡迎東方夏夏灣拿拿拉丁風(fēng)風(fēng)情美林湖湖南加州州西班牙牙玖瓏湖湖蘇格蘭蘭小鎮(zhèn)鎮(zhèn)大廣州州休閑閑度假假市場場特征征3：與與市區(qū)區(qū)大環(huán)環(huán)境形形成差差異化化的產(chǎn)產(chǎn)品（（純粹粹的異異域風(fēng)風(fēng)情））拉動(dòng)動(dòng)客戶戶前來來置業(yè)業(yè)南加州州風(fēng)格格廣州州市場場上沒沒有，，客戶戶來看看了都都覺得得很新新鮮，，很喜喜歡。?！烂懒趾N售售人員員黃先先生買來度度假的的別墅墅，當(dāng)當(dāng)然希希望帶帶有休休閑度度假的的味道道了，，不喜喜歡太太死板板的風(fēng)風(fēng)格，，有點(diǎn)點(diǎn)異域域風(fēng)情情就很很不錯(cuò)錯(cuò)?！吒叨讼M(fèi)者者張張先先生大廣州州休閑閑度假假市場場特征征4：別墅墅客戶戶較為為實(shí)際際及精精明，，消費(fèi)費(fèi)重視視性價(jià)價(jià)比，，對(duì)總總價(jià)敏敏感大廣州州休閑閑度假假市場場項(xiàng)目目總價(jià)價(jià)跨度度大、、吸納納層次次豐富富的客客戶中高端端層次次的客客戶承承受能能力一一般在在300-500萬萬元之之間，，需求求聯(lián)排排和面面積較較小的的獨(dú)立立別墅墅500萬以以上的的項(xiàng)目目銷售售速度度明顯顯變慢慢大廣州部分資源型大盤產(chǎn)品情況及客戶來源休閑度度假市市場中中，公公寓物物業(yè)主主要集集中在在南沙沙板塊塊、從從化板板塊和和東部部板塊塊相比別別墅物物業(yè)，，公寓寓、洋洋房憑憑借總總價(jià)低低的特特點(diǎn)而而受到到市場場歡迎迎，同同時(shí)加加入創(chuàng)創(chuàng)新亮亮點(diǎn)的的公寓寓更為為搶手手上城灣畔畔以洋房房為主，，主推78-120㎡㎡的二房房和三房房，總價(jià)價(jià)控制在在50-70萬萬，銷售售情況理理想居禮潤園園首期推推出公寓寓物業(yè)，，總價(jià)控控制在70-90萬，，且有溫溫泉入戶戶，開盤盤一周內(nèi)內(nèi)售罄富力泉天天下的公公寓采取取溫泉入入戶的創(chuàng)創(chuàng)新亮點(diǎn)點(diǎn)，總價(jià)價(jià)控制，，附加值值高，開開盤當(dāng)天天即售罄罄大廣州休休閑度假假市場特特征5：總價(jià)控控制的公公寓/洋洋房物業(yè)業(yè)受到度度假投資資客戶歡歡迎，有有資源亮亮點(diǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品溢價(jià)價(jià)空間大大大廣州休休閑度假假市場中中項(xiàng)目公公寓供應(yīng)應(yīng)和銷售售情況大廣州休休閑度假假市場特特征6：后續(xù)供供應(yīng)充足足，以花花都和從從化后續(xù)續(xù)競爭最最為激烈烈大廣州休休閑度假假物業(yè)可可估測后后續(xù)超過過8萬畝畝南沙板塊東部板塊花都板塊從化板塊佛山北部板塊大廣州休休閑度假假市場有有怎樣的的發(fā)展特特征？交通便捷捷：客戶心理理承受車車程距離離多在1小時(shí)內(nèi)內(nèi)，且對(duì)對(duì)交通狀狀況有一一定要求求；大盤模式式成熟：：區(qū)域特色色多樣化化和項(xiàng)目目自身內(nèi)內(nèi)部配套套共同形形成綜合合吸引力力；產(chǎn)品特色色：純粹的異異域風(fēng)情情與市區(qū)區(qū)形成差差異化的的產(chǎn)品對(duì)對(duì)客戶產(chǎn)產(chǎn)生較大大吸引；；客戶精明明：別墅客戶戶較為實(shí)實(shí)際及精精明，消消費(fèi)重視視性價(jià)比比，對(duì)總總價(jià)敏感感；公寓/洋房銷銷售理想：低總價(jià)受到客客戶青睞，有有資源亮點(diǎn)的的產(chǎn)品溢價(jià)空空間大；后續(xù)競爭激烈烈：花都、從化后后續(xù)供應(yīng)大，，針對(duì)性的競競爭策略是突突圍之道。以產(chǎn)品力為基基礎(chǔ)、突破市市場現(xiàn)有““性價(jià)比”概概念是本項(xiàng)項(xiàng)目在大廣州州這樣一個(gè)發(fā)發(fā)展成熟且競競爭激烈的市市場中實(shí)現(xiàn)高高端化發(fā)展的的關(guān)鍵。在大廣州休閑閑度假市場現(xiàn)現(xiàn)有特征下，，如何理解實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高端化發(fā)展展的競爭分析析？對(duì)實(shí)現(xiàn)高端化化發(fā)展的競爭爭理解：兼顧顧內(nèi)外區(qū)域內(nèi)部：實(shí)現(xiàn)大廣州州的競爭突破破，必須在板板塊內(nèi)部形成成競爭優(yōu)勢，，樹立標(biāo)桿。。居禮潤園富力泉天下東方夏灣拿區(qū)域外部：與其他板塊塊代表性的高高端項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)競爭優(yōu)勢。?；ǘ及鍓K：玖玖瓏湖花都板塊：綠綠城桃花源佛山北部板塊塊：中信山語語湖東部板塊：合合景譽(yù)山國際際南沙板塊：濱濱海花園一小時(shí)交通圈圈半小時(shí)交通圈圈南沙板塊濱?；▓@南沙碧桂園南沙奧園逸濤花園翡翠綠洲碧桂園假日半半島東部板塊花都板塊美林湖玖瓏湖桃花源金碧御水山莊莊天湖峰境頤和山莊逸泉山莊珠光流溪御景景居禮潤園富力泉天下上城灣畔東方夏灣拿從化板塊金地荔湖城鳳凰城恒大山山水城城錦繡新新天地地合景譽(yù)譽(yù)山國國際綠野山山莊佛山北北部板板塊麗日天天鵝湖湖山水莊莊園綠湖愛愛倫堡堡香格里里拉天安鴻鴻基千葉花花園中信山山語湖湖明月山山溪競爭價(jià)價(jià)值體體系的的結(jié)構(gòu)構(gòu)化分分析通過對(duì)對(duì)市場場上在在售典典型項(xiàng)項(xiàng)目的的固有有價(jià)值值和可塑價(jià)價(jià)值的的對(duì)比比分析析，充充分挖挖掘競競爭市市場的的特征征和規(guī)規(guī)律，，綜合合分析析本項(xiàng)項(xiàng)目在在市場場中的的競爭爭力及及市場場反應(yīng)應(yīng)，并并明確確本項(xiàng)項(xiàng)目的的市場場競爭爭策略略項(xiàng)目核心競爭力固有價(jià)值可塑價(jià)值區(qū)域條件企業(yè)品牌項(xiàng)目規(guī)模社區(qū)主題產(chǎn)品開發(fā)社區(qū)服務(wù)水平物業(yè)類型主力戶型配套設(shè)施建筑園林競爭項(xiàng)目價(jià)值體系資源條件內(nèi)部競競爭項(xiàng)項(xiàng)目1：居居禮潤潤園固有價(jià)價(jià)值：：溫泉泉資源源區(qū)位：：從化，，距廣廣州市市區(qū)中中心約約60分鐘鐘車程程資源：：外圍山山景景景觀，，整合合周邊邊溫泉泉資源源規(guī)模：：占地120畝開發(fā)商商：廣州加化化地產(chǎn)（（上海投投資商）），廣州州首個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目可塑價(jià)值值：溫泉泉入戶、、高附加加值主題訴求求：懂溫泉的的別墅建筑打造造：現(xiàn)代簡約約風(fēng)格，，品質(zhì)感感不足物業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)：獨(dú)立別墅墅（270-450m2），30米面寬寬設(shè)計(jì)，，舒適感感強(qiáng)，戶戶戶溫泉泉入戶是是其亮點(diǎn)點(diǎn)贈(zèng)送面積積大：地下室室及頂層層閣樓贈(zèng)贈(zèng)送、大大露臺(tái)、、大花園園配套缺乏乏：完全依依賴周邊邊依托區(qū)域域溫泉資資源，僅僅通過產(chǎn)產(chǎn)品附加加值的打打造無法法在市場場上突圍圍，高端端別墅物物業(yè)銷售售情況慘慘淡項(xiàng)目共有有46套套獨(dú)立別別墅，一一共三種種戶型：：270㎡、、310㎡㎡、450㎡㎡，均價(jià)價(jià)20000元元/㎡銷售情況況：08年10月推出出至今銷銷售不到到20套套，銷售售速度較較為緩慢慢，但早早期公寓寓產(chǎn)品在在總價(jià)相相對(duì)較低低情況下下實(shí)現(xiàn)熱熱銷總價(jià)過高高是銷售售硬傷，，盡管戶戶型舒適適感強(qiáng)（（30米米的面寬寬設(shè)計(jì)）），溫泉泉入戶也也是該項(xiàng)項(xiàng)目的一一大亮點(diǎn)點(diǎn)，但僅僅憑借產(chǎn)產(chǎn)品力的的打造對(duì)對(duì)于務(wù)實(shí)實(shí)的買家家而言吸吸引力不不夠項(xiàng)目自身身休閑配配套的空空間打造造有限，，無法全全面滿足足休閑度度假客戶戶置業(yè)的的多重需需求，進(jìn)進(jìn)一步導(dǎo)導(dǎo)致客戶戶受眾面面小，銷銷售阻力力大別墅：面面寬長達(dá)達(dá)30米米居禮潤園園別墅銷銷售情況況內(nèi)部競爭爭項(xiàng)目2：富力力泉天下下固有價(jià)值值：溫泉泉資源、、自然山山體區(qū)位：從化，距距廣州市市區(qū)中心心約60分鐘車車程資源：外圍山景景景觀，，整合周周邊溫泉泉資源規(guī)模：占地1200畝畝開發(fā)商：：富力地產(chǎn)產(chǎn)，廣州州本土知知名開發(fā)發(fā)商可塑價(jià)值值：溫泉泉入戶、、控制產(chǎn)產(chǎn)品面積積、精品品化配套套主題訴求求：頂級(jí)級(jí)私家溫溫泉養(yǎng)生生別墅大大盤建筑打造造：現(xiàn)代簡約約風(fēng)格，，品質(zhì)感感較強(qiáng)物業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)：聯(lián)排和獨(dú)獨(dú)立（160-350m2），面積積緊湊，，戶戶溫溫泉入戶戶是其亮亮點(diǎn)小而全的的休閑配配套：SPA中心、、網(wǎng)球、、羽毛球球、籃球球、游泳泳池、健健身房、、棋牌室室、中西西餐廳、、Coffee吧、老老人康樂樂中心、、超市、、醫(yī)療室室、自助助銀行等等齊全設(shè)設(shè)施，休休閑、餐餐飲、娛娛樂等生生活所需需一應(yīng)俱俱全。率先采取取溫泉入入戶設(shè)計(jì)計(jì)，成功功擺脫早早期負(fù)面面影響，，通過低低總價(jià)別別墅產(chǎn)品品在市場場上突圍圍目前在售售別墅為為獨(dú)立和和聯(lián)排別別墅，聯(lián)聯(lián)排別墅墅約160-250㎡㎡（總總價(jià)160-250萬萬），，獨(dú)立別別墅約180-350㎡（（總價(jià)約約240-450萬））銷售情況況：09年10月推出出約80套，當(dāng)當(dāng)月售罄罄：溫泉入戶戶是該項(xiàng)項(xiàng)目的一一大亮點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)買買家吸引引力較大大面積緊湊湊，總價(jià)價(jià)控制，，大大吸吸引了務(wù)務(wù)實(shí)的買買家用于于投資和和度假項(xiàng)目自身身休閑配配套較為為完善，，在一定定程度上上能滿足足休閑度度假客戶戶置業(yè)的的多重需需求，銷銷售火爆爆較早的公公寓產(chǎn)品品同樣采采用溫泉泉入戶，，其低總總價(jià)也受受到客戶戶追捧，，迅速售售罄。富力泉天天下銷售售情況（（目前在在售）內(nèi)部競爭爭項(xiàng)目3：東方方夏灣拿拿固有價(jià)值值：山水水資源區(qū)位：從化，距距廣州市市區(qū)中心心約50分鐘車車程資源：依傍溪流流資源和和兩岸山山景資源源規(guī)模：占地12000畝開發(fā)商：：珠江地產(chǎn)產(chǎn)，廣州州本土知知名開發(fā)發(fā)商可塑價(jià)值值：異域域風(fēng)情、、完善配配套主題訴求求：山水生活活建筑打造造：拉丁風(fēng)格格物業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)：產(chǎn)品以聯(lián)聯(lián)排別墅墅為主，，聯(lián)排(約260m2，每套附附送50萬裝修修），獨(dú)獨(dú)立(300-400m2)，前后后均擁有有獨(dú)立花花園休閑配套套：東方夏灣灣拿酒店店（200間標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)客房房間與獨(dú)獨(dú)立豪華華接待別別墅）；；康體中心、高爾夫球練習(xí)習(xí)場；室內(nèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)羽毛球館館、標(biāo)準(zhǔn)籃球球場；泳池（雙循循環(huán)水設(shè)計(jì)））；憑借規(guī)模優(yōu)勢勢打造豐富休休閑度假配套套，并結(jié)合高高性價(jià)比產(chǎn)品品（總價(jià)低）），成功吸引引大量廣州休休閑度假及投投資客戶目前在售別墅墅為獨(dú)立和聯(lián)聯(lián)排別墅，聯(lián)聯(lián)排別墅約260㎡左左右（總價(jià)220-250萬），，獨(dú)立別墅約約300-400㎡（（總價(jià)約360-450萬）銷售情況：2010年1月推出約40套聯(lián)排別別墅和10套套獨(dú)立別墅，，聯(lián)排別墅當(dāng)當(dāng)月售罄聯(lián)排別墅總價(jià)價(jià)控制，附送送裝修（高達(dá)達(dá)50萬元）），性價(jià)比高高，對(duì)于務(wù)實(shí)實(shí)的買家吸引引力大，主要要用于投資和和度假項(xiàng)目自身休閑閑配套較為完完善，在一定定程度上能滿滿足休閑度假假客戶置業(yè)的的多重需求，，銷售火爆東方夏灣拿別別墅銷售情況況內(nèi)部競爭項(xiàng)目目給本項(xiàng)目帶帶來怎樣的啟啟示？溫泉資源受到到客戶認(rèn)可，，是提升產(chǎn)品品價(jià)值的亮點(diǎn)點(diǎn)；——本項(xiàng)目：：要在區(qū)域保保持競爭力，，必須考慮溫溫泉資源的引引入及利用。。項(xiàng)目自身休閑閑配套對(duì)項(xiàng)目目價(jià)值及客戶戶認(rèn)同度的提提升作用明顯顯；——本項(xiàng)目：：以滿足目標(biāo)標(biāo)客戶需求為為出發(fā)點(diǎn)，打打造特色休閑閑配套以提升升競爭力。性價(jià)比是市場場的關(guān)注重點(diǎn)點(diǎn)，但總價(jià)控控制對(duì)銷售影影響明顯。——本項(xiàng)目：：在避免過高高總價(jià)基礎(chǔ)上上，通過高附附加值產(chǎn)品提提高性價(jià)比實(shí)實(shí)現(xiàn)突破。外部競爭項(xiàng)目目1：新鴻基基玖瓏湖固有價(jià)值值：超大大規(guī)模、、高爾夫夫、國際際品牌區(qū)位：花都，距距廣州市市區(qū)中心心約40分鐘車車程資源：高爾夫，，玖瓏湖湖水庫、、王子森森林公園園等規(guī)模：占地26000畝開發(fā)商：：新鴻基，，在香港港開發(fā)過過多個(gè)標(biāo)標(biāo)志性豪豪宅，在在國內(nèi)甚甚至國際際均有較較強(qiáng)的品品牌號(hào)召召力可塑價(jià)值值：國際際級(jí)產(chǎn)品品力、國國際級(jí)配配套及服服務(wù)主題訴求求：廣州玖瓏瓏湖畔世世界級(jí)華華貴府邸邸建筑打造造：現(xiàn)代簡歐歐，材料料講究，，品質(zhì)感感強(qiáng)產(chǎn)品舒舒適性性及附附加值值并存存：聯(lián)排和和獨(dú)立立（350-700m2），戶戶戶有有景，，附送送地下下室、、露臺(tái)臺(tái)和獨(dú)獨(dú)立花花園高端配配套：：高爾夫夫球會(huì)會(huì)、歐歐洲小小鎮(zhèn)、、私立立國際際學(xué)校校（耀耀中教教育機(jī)機(jī)構(gòu)））等優(yōu)質(zhì)服服務(wù)：：引入香香港啟啟勝金金鑰匙匙物管管品牌、、高端端配套套及稀稀缺別別墅合合力樹樹立高高端形形象，，高性價(jià)比比產(chǎn)品品鞏固固形象象及兌兌現(xiàn)價(jià)價(jià)值首期““悅源源”組組團(tuán)推推出80套套獨(dú)立立別墅墅，面面積在在300-900㎡㎡之間間，以以平均均15000元元/㎡㎡的單單價(jià)預(yù)預(yù)留物物業(yè)的的升值值前景景，吸吸引大大量休休閑度度假兼兼資產(chǎn)產(chǎn)配置置的客客戶購購置二期““水中中央””組團(tuán)團(tuán)主推推雙拼拼別墅墅，面面積相相對(duì)一一期減減小，，總價(jià)價(jià)控制制，性性價(jià)比比更為為突出出，取取得開開盤當(dāng)當(dāng)天即即成交交30套的的成績績客戶組組成以以廣州州的生生意人人、私私企經(jīng)經(jīng)營者者、大大型企企業(yè)高高管為為主，，部分分珠三三角、、江浙浙地區(qū)區(qū)等外外來客客戶，，另外外新鴻鴻基地地產(chǎn)的的國際際品牌牌力吸吸引了了部分分港澳澳、境境外客客戶玖瓏湖湖別墅墅銷售售情況況外部競爭項(xiàng)目目2：綠城桃桃花源固有價(jià)值：生生態(tài)環(huán)境優(yōu)越越區(qū)位：花都，距廣州州市區(qū)中心約約40分鐘車車程資源：芙蓉嶂休閑旅旅游區(qū)、王子子森林公園、、天然湖等規(guī)模：占地410畝畝開發(fā)商：綠城集團(tuán)，在在國內(nèi)有較高高的品牌影響響力，但在廣廣州尚未樹立立品牌可塑價(jià)值：多多樣異域風(fēng)情情、國內(nèi)一流流產(chǎn)品力主題訴求：山水環(huán)抱的400畝原生生態(tài)純景私城城建筑打造：多種異域風(fēng)情情建筑，注重重細(xì)節(jié)，品質(zhì)質(zhì)感強(qiáng)性價(jià)比不高：：獨(dú)立別墅（400-600m2），附送空間間小，總價(jià)在在500萬以以上為主配套有限：自身規(guī)模難以以打造大規(guī)模模休閑配套，，打造少量精精品配套，如如湖畔會(huì)所水土不服，脫脫離廣州市場場特性，過分分強(qiáng)調(diào)綠城品品牌強(qiáng)勢的產(chǎn)產(chǎn)品力，銷售售情況不理想想共有166套套獨(dú)立別墅，，一期推出58套，主力力戶型在400-600㎡之間，均均價(jià)15000元/㎡銷售情況：銷銷售情況不理理想，08年年9月推出至至今銷售不到到30套項(xiàng)目規(guī)模和資資源在花都并并無優(yōu)勢，產(chǎn)產(chǎn)品附加值少少，總價(jià)高，，性價(jià)比低，，對(duì)于追求實(shí)實(shí)用的廣州客客戶來說并無無多大吸引力力項(xiàng)目休閑配套套的空間打造造有限，無法法全面滿足休休閑度假客戶戶置業(yè)的多重重需求，進(jìn)一一步導(dǎo)致客戶戶受眾面小，，銷售阻力大大桃花源的環(huán)境境真是不錯(cuò)，，很精致。單單純度假不錯(cuò)錯(cuò)，但我們社社交圈子大，，平時(shí)接待朋朋友什么的，，希望多一些些休閑度假配配套，如高爾爾夫球場啊、、運(yùn)動(dòng)健身場場所，可以放放松心情，桃桃花源配套太太少，所以只只好忍痛不考考慮了?！叨讼M(fèi)費(fèi)者胡女女士綠城雖說是國國內(nèi)品牌開發(fā)發(fā)商，但在廣廣州的品牌還還沒有樹立。。老實(shí)說，桃桃花源算是做做得比較精致致了，但規(guī)模模和資源在花花都并不占優(yōu)優(yōu)勢，而且產(chǎn)產(chǎn)品附加值少少，性價(jià)比不不高，廣東人人又這么實(shí)際際，賣得不好好是很正常的的。——房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)人士士張張先先生廣州桃桃花源源銷售售情況況外部競競爭項(xiàng)項(xiàng)目3：中中信山山語湖湖固有價(jià)價(jià)值：：強(qiáng)勢勢山湖湖資源源、超超大規(guī)規(guī)模區(qū)位：：南海里里水，，距廣廣州市市區(qū)中中心約約50分鐘鐘車程程資源：：玖瓏山山森林林公園園、濕濕地公公園、、高爾爾夫資資源規(guī)模：：占地7000畝畝開發(fā)商商：中信集集團(tuán)，，資金金實(shí)力力雄厚厚可塑價(jià)價(jià)值：：純粹粹異域域風(fēng)情情、高高規(guī)格格配套套、星星級(jí)服服務(wù)主題訴訴求：：回家就就是度度假，，打造造亞洲洲生態(tài)態(tài)人居居新標(biāo)標(biāo)桿建筑打打造：：純粹南南加州州風(fēng)情情打造造，用用材講講究物業(yè)特特點(diǎn)：：二期湖湖畔獨(dú)獨(dú)立別別墅（（400-800m2），南南北對(duì)對(duì)流設(shè)設(shè)計(jì)，，贈(zèng)送送大花花園高規(guī)格格配套套：引進(jìn)廣廣東百百年名名校（（廣東東實(shí)驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)學(xué)）、、高爾爾夫培培訓(xùn)學(xué)學(xué)校，，國際際體育育公園園、五五星級(jí)級(jí)酒店店、高高爾夫夫尊享享會(huì)所所、特特色商商業(yè)區(qū)區(qū)星級(jí)服服務(wù)：：五星級(jí)級(jí)酒店店金鑰鑰匙管管家服服務(wù)，，提供供尊享享服務(wù)務(wù)最大化化展現(xiàn)現(xiàn)稀缺缺資源源、豐豐富休休閑配配套、、強(qiáng)勁勁產(chǎn)品品力和和品牌牌效應(yīng)應(yīng)，高高調(diào)立立勢，，制造造市場場熱點(diǎn)點(diǎn)首期期組組團(tuán)團(tuán)推推出出104套套獨(dú)獨(dú)立立、、聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅，，吸吸引引大大量量佛佛山山休休閑閑度度假假兼兼資資產(chǎn)產(chǎn)配配置置的的客客戶戶購購買買，，開開盤盤兩兩個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi)售售罄罄在試探市市場獲得得成功后后，二期期乘勝追追擊推出出湖畔獨(dú)獨(dú)立別墅墅，均價(jià)價(jià)達(dá)到3萬元/㎡，進(jìn)進(jìn)一步提提升物業(yè)業(yè)價(jià)值和和拉升項(xiàng)項(xiàng)目形象象客戶組成成以本地地即周邊邊鎮(zhèn)區(qū)客客戶為主主，同時(shí)時(shí)吸引廣廣州部分分個(gè)體度度假客戶戶，企業(yè)業(yè)會(huì)所與與商務(wù)度度假客戶戶較少中信山語語湖銷售售情況外部競爭爭項(xiàng)目4：合景景譽(yù)山國國際固有價(jià)值值：規(guī)模模、城市市價(jià)值區(qū)位：增城，距距廣州中中心城區(qū)區(qū)約40分鐘車車程資源：外圍山景景景觀，，未來城城市屬性性強(qiáng)規(guī)模：占地3000畝畝開發(fā)商：：合景泰富富，在廣廣州已成成功開發(fā)發(fā)過多個(gè)個(gè)項(xiàng)目可塑價(jià)值值：高附附加值產(chǎn)產(chǎn)品、城城市級(jí)配配套主題訴求求：亞洲標(biāo)桿桿.hopsca.別別墅群建筑打造造：ARTDECO風(fēng)格格混合社區(qū)區(qū)：別墅、高高層高附加值值：獨(dú)立（220-340m2），附送送（地下下室、露露臺(tái)、花花園），，贈(zèng)送面面積多達(dá)達(dá)300－600㎡，，戶戶預(yù)預(yù)留私家家泳池管管道城市級(jí)配配套：百萬大型型城市中中心商業(yè)業(yè)配套（（大型購購物中心心、喜來來登酒店店、國際際會(huì)展中中心、商商業(yè)金融融服務(wù)中中心、科科研基地地、寫字字樓、風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街）總價(jià)雖高高，但較較強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)品力以以及高附附加值有有效提升升性價(jià)比比，受到到市場廣廣泛關(guān)注注和追捧捧首期組團(tuán)團(tuán)共300多套套別墅，，目前推推出獨(dú)立立別墅，，產(chǎn)品全全部坐北北朝南，，南北對(duì)對(duì)流，戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)生態(tài)，，首創(chuàng)一一戶五花花園雙車車位（前前后左右右及地下下下沉式式花園））整體規(guī)劃為為五個(gè)區(qū)，，其中2區(qū)區(qū)是別墅區(qū)區(qū)，3－5區(qū)是高尚尚洋房住宅宅區(qū)，1區(qū)區(qū)是總建面面達(dá)到100萬平方方米的HOPSCA的城市中中心配套區(qū)區(qū)（大型購購物中心、、喜來登酒酒店、國際際會(huì)展中心心、商業(yè)金金融服務(wù)中中心、科研研基地、高高級(jí)寫字樓樓、風(fēng)情商商業(yè)街）成交客戶中中，除廣州州、新塘本本地客戶外外，同時(shí)吸吸引不少來來自深圳、、東莞等珠珠三角地區(qū)區(qū)的高端客客戶2區(qū)（別墅區(qū)）3區(qū)3區(qū)譽(yù)山國際總規(guī)圖4區(qū)5區(qū)1區(qū)（HOPSCA綜合配套區(qū)）高尚洋房居住區(qū)合景譽(yù)山國國際別墅銷銷售情況外部競爭項(xiàng)目目5：南沙濱濱海花園固有價(jià)值：稀稀缺海景資源源區(qū)位：南沙，距廣州州城區(qū)中心約約1小時(shí)車程程資源：擁有較長的江江岸和海岸線線規(guī)模：占地4200畝開發(fā)商：越秀城建可塑價(jià)值：異異域風(fēng)情主題訴求：令世界向往的的別墅建筑打造：異域風(fēng)情，立立面品質(zhì)感強(qiáng)強(qiáng)產(chǎn)品特點(diǎn)：中規(guī)中距，，后期產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)計(jì)，別別墅采用全鋼鋼結(jié)構(gòu)，運(yùn)用用北美新型節(jié)節(jié)能材料，保保溫隔熱常規(guī)配套：北美風(fēng)情泛泛會(huì)所（康體體中心、恒溫溫泳池，綜合合活動(dòng)中心等等）、風(fēng)情商商業(yè)街、濱海海長廊充分利用稀缺缺海景資源，，產(chǎn)品不斷創(chuàng)創(chuàng)新升級(jí)打造造區(qū)域標(biāo)桿，，并以高性價(jià)價(jià)比保持項(xiàng)目目的競爭力，，銷售情況較較佳銷售情況：市市場接受度較較高，銷售情情況較好外部充分利用用海景資源的的稀缺性提升升項(xiàng)目的競爭爭力。產(chǎn)品不斷升級(jí)級(jí)保持項(xiàng)目的的競爭力：早早期產(chǎn)品外墻墻多為涂料，，產(chǎn)品特色和和品質(zhì)均欠奉奉，后期產(chǎn)品品不斷升級(jí)打打造南加州風(fēng)風(fēng)情小鎮(zhèn)，設(shè)設(shè)計(jì)全鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)的別墅產(chǎn)品品，采用節(jié)能能建筑材料。。相對(duì)廣州其他他區(qū)域，南沙沙區(qū)域處于價(jià)價(jià)格洼地，作作為區(qū)域標(biāo)桿桿項(xiàng)目，其價(jià)價(jià)格對(duì)客戶仍仍有較強(qiáng)的吸吸引力一期別墅產(chǎn)品二期水晶灣別墅產(chǎn)品南沙濱?；▓@園銷售情況外部競爭項(xiàng)目目為本項(xiàng)目帶帶來怎樣的啟啟示？稀缺資源占有有是重要因素素，但產(chǎn)品力力是高端物業(yè)業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的的根本；——本本項(xiàng)目目：以以僑鑫鑫高端端產(chǎn)品品力為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，最最大化化可利利用的的價(jià)值值資源源（溫溫泉、、山水水）；；對(duì)高端端配套套的享享有權(quán)權(quán)是吸吸引高高端客客戶的的必備備條件件；——本本項(xiàng)目目：外外部聯(lián)聯(lián)動(dòng)從從都項(xiàng)項(xiàng)目高高端配配套，，內(nèi)部部打造造高端端特色色配套套形成成雙重重競爭爭力；；高端客客戶同同樣對(duì)對(duì)總價(jià)價(jià)敏感感，但但高產(chǎn)產(chǎn)品附附加值值對(duì)價(jià)價(jià)格拉拉動(dòng)作作用較較明顯顯；——本項(xiàng)目目：在合適適總價(jià)范圍圍內(nèi)通過高高附加值提提升單價(jià)，，降低銷售售風(fēng)險(xiǎn)并樹樹立高端形形象。兼顧內(nèi)外競競爭下的項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展思思考區(qū)域內(nèi)競爭爭突破關(guān)鍵鍵：溫泉資源休閑配套總價(jià)控制高附加值提提升性價(jià)比比區(qū)域外競爭爭突破關(guān)鍵鍵：產(chǎn)品力最大化可利利用的價(jià)值值資源高端配套總價(jià)控制高附加值形形成高端形形象（高單單價(jià)）融合內(nèi)外競競爭優(yōu)勢，，實(shí)現(xiàn)競爭爭市場的多多方位升級(jí)級(jí)結(jié)合優(yōu)勢產(chǎn)產(chǎn)品力的資資源價(jià)值打打造；高端配套與與主題休閑閑配套相結(jié)結(jié)合的特色色配套體系系；總價(jià)控制基基礎(chǔ)上的高高附加值、、高單價(jià)、、高端形象象打造。如何理解市市場，把握握競爭突破破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定定的內(nèi)外部部自然資源源及規(guī)模，，但在大廣廣州山水資資源型項(xiàng)目目四面開花花的市場格格局下，是是否有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高端化發(fā)發(fā)展的空間間？如何實(shí)實(shí)現(xiàn)突破？？市場具有有怎樣的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)借鑒？？經(jīng)濟(jì)發(fā)展形形勢將給本本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)帶來什么么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競爭分析潛在客戶來來源、類型型？依托是是什么？廣州城市及及區(qū)域發(fā)展展將為項(xiàng)目目創(chuàng)造怎樣樣的環(huán)境？？大廣州休閑度度假市場有怎怎樣的發(fā)展特特征？怎樣理解潛在在客戶的需求求？競爭？大廣州高端休休閑物業(yè)競爭爭為本項(xiàng)目帶帶來怎樣的競競合要求？客戶研究方法法說明調(diào)查范圍：以以大廣州范圍圍中高端以上上客戶為主研究方法：中中高端以上客客戶定量問卷卷調(diào)查+深度度訪談?wù){(diào)查方法：利利用合富輝煌煌客服中心積積累的客戶資資源，以問卷卷發(fā)放和深度度訪談的形式式進(jìn)行調(diào)查分析依據(jù)及樣樣本量：合富輝煌定期期對(duì)廣州高端端客戶的問卷卷調(diào)查成果的的總結(jié)歸納匯景新城、海海怡半島、玖玖瓏湖等代表表性高端樓盤盤的成交客戶戶情況分析訪談客戶40人左右，包包括消費(fèi)者、、房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)人士等調(diào)查時(shí)間：研研究積累+2010年3月說明：為更好好地了解不同同層次的潛在在置業(yè)客戶的的特征和需求，我們分別對(duì)對(duì)頂端、高端和和中高端客戶戶進(jìn)行深度訪談?wù)劶胺治鲰敹丝蛻簦簲?shù)數(shù)量有限，主主要來自珠三三角等區(qū)域，，總價(jià)接受能能力強(qiáng)，以資資產(chǎn)配置為主主要置業(yè)目的的頂端的客戶數(shù)數(shù)量較少且來來源區(qū)域較廣廣，但以廣州州、佛山、深深圳和東莞等等珠三角區(qū)域域?yàn)橹?，也有有一定量來自自香港等區(qū)域域；頂端客戶總價(jià)價(jià)接受能力強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不不敏感，普遍遍擁有多處高高端物業(yè)，以以資產(chǎn)配置為為主要的置業(yè)業(yè)目的。各板塊獨(dú)立別別墅產(chǎn)品的成成交客戶情況況市場上的頂端端客戶處在金字塔尖的群體，數(shù)量有限，他他們事業(yè)有成，家家底豐厚，對(duì)對(duì)價(jià)格不敏感感……—玖瓏湖銷售售經(jīng)理李李先生頂端客戶：對(duì)對(duì)“人無我有有”的稀缺資資源情有獨(dú)鐘鐘，對(duì)別墅物物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、尊享的高高端配套和專專享的服務(wù)極極為關(guān)注頂端客戶閱歷歷豐富，視野野開闊，對(duì)具具備高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品或稀缺性性的資源的項(xiàng)項(xiàng)目表現(xiàn)出極極大的興趣，，也是打動(dòng)這這批客戶的關(guān)關(guān)鍵民營企業(yè)家和和企業(yè)置業(yè)等等頂端客戶需需求600m2以上大戶型為為主，需求高高品質(zhì)的特色色產(chǎn)品，有品品味，有很強(qiáng)強(qiáng)的鑒賞力，，追求低調(diào)奢奢華的產(chǎn)品以以體現(xiàn)其身份份頂端客戶對(duì)高高端配套（商商務(wù)、休閑））尤其重視，，那種能體現(xiàn)現(xiàn)身份感、私私屬尊享的配配套設(shè)施和服服務(wù)最能令這這部分客戶所所青睞這種頂級(jí)客戶戶最看重是否否占有稀缺資資源，在意的的是人家都沒沒有的，而他他能有，換句話說，，吸引他們購買的關(guān)鍵是是讓他們覺得“別人不不能擁有的，，但我有”……………—玖瓏湖銷售售經(jīng)理李李先生我們要購買做做企業(yè)會(huì)所的的，面積要大大點(diǎn)，最好是是500、600m2以上，平常接接待客戶，讓讓客戶感受到到我們公司的的實(shí)力，所以以環(huán)境要好，，高端的商務(wù)務(wù)商業(yè)配套都都要有，能體體現(xiàn)尊貴感的的那種，像高高爾夫球場啊啊、溫泉spa啊之類的的都要有………—某跨國企業(yè)業(yè)李先生生高端客戶：重復(fù)購買能力力強(qiáng)，消費(fèi)能能力強(qiáng)，環(huán)境境與投資是置置業(yè)的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)客戶消費(fèi)力較較強(qiáng)，全部有有車，接近一一半客戶有2輛以上汽車車3次置業(yè)以上上客戶超過5成，已在市市區(qū)購置物業(yè)業(yè)，從訪談中中發(fā)現(xiàn)，部分分客戶已購置置別墅物業(yè)，，其重復(fù)購買買的能力驚人人度假并非首要要置業(yè)目的，，客戶置業(yè)時(shí)時(shí)更多考慮到到投資與升值值空間，同時(shí)時(shí)增加舒適的的居住空間，，與常住住宅宅差異化顯得得更為重要家庭汽車數(shù)量量客戶置業(yè)次數(shù)數(shù)置業(yè)目的數(shù)據(jù)來源：合合富輝煌對(duì)廣廣州休閑置業(yè)業(yè)客戶研究高端客戶：視視野廣闊，關(guān)關(guān)注投資價(jià)值值與產(chǎn)品價(jià)值值，精明與有有品味的特征征顯著客戶的關(guān)注因因素廣泛，包包括配套設(shè)施施、項(xiàng)目規(guī)模模以及產(chǎn)品打打造均為關(guān)注注的內(nèi)容其中除了自然然環(huán)境外，客客戶最為關(guān)注注項(xiàng)目的區(qū)位位條件、開發(fā)發(fā)商品牌與升升值潛力，可可見廣州客戶戶精明的特性性明顯需求高品質(zhì)的的特色產(chǎn)品，，有品味，有有一定的鑒賞賞力，追求知知富型特征明明顯如果購置度假假產(chǎn)品當(dāng)然會(huì)會(huì)看重配套，，平時(shí)家人去去或者朋友去去也要有東西西玩才行，還還有就是要有有特色，如果果和平時(shí)市里里可以見到的的就沒有什么么意思了………——廣廣