XXXX年月太原平陽景苑項目競標(biāo)方案

平陽景苑項目競標(biāo)方案北京中原商業(yè)地產(chǎn)部2010.7.第一部分：本項目市場要素補充研究本次匯報的主要內(nèi)容：第二部分：本項目商業(yè)市場定位第三部分：本項目初步價值規(guī)劃x商業(yè)經(jīng)營市場商業(yè)地產(chǎn)市場第一部分：本項目市場要素補充研究北部柳巷商圈為城市傳統(tǒng)老商圈，南部長風(fēng)街商圈成為帶動南部城市發(fā)展的新商圈現(xiàn)狀商圈商業(yè)經(jīng)營市場初步研究柳巷商圈柳巷是一條擁有300多年商業(yè)歷史的老街，是太原傳統(tǒng)的商圈，曾經(jīng)聚集各種百年老字號，也曾是太原夜市的代表；

2003年經(jīng)過改造，如今柳巷商圈已成為一條集休閑、娛樂、購物為一體的綜合性商業(yè)街，聚集各類服裝、餐飲、娛樂品牌。柳巷商圈長風(fēng)街商圈長風(fēng)街商圈長風(fēng)街商圈的興起，是政府為了帶動城南的發(fā)展，對“南郊區(qū)”到“小店區(qū)”變化至關(guān)重要；長風(fēng)街如今已是大型購物中心、綜合賣場的聚集地，王府井百貨、燕莎、沃爾瑪?shù)葒H品牌相繼入駐，使長風(fēng)街成為太原市的“世紀(jì)大道”。南部商圈的發(fā)展隨著城市進程的加快而向四周擴展，成為城市商業(yè)活力的新地標(biāo)商圈演進方向商業(yè)經(jīng)營市場初步研究作為城市傳統(tǒng)商圈，經(jīng)過百年的發(fā)展演進、改造，承載者城市發(fā)展、變革的歷史，柳巷商圈現(xiàn)已較成熟，周邊可開發(fā)地塊較少，是城市傳統(tǒng)文化的代表商圈；柳巷商圈長風(fēng)街商圈柳巷商圈-城市文化傳承的商圈長風(fēng)街商圈-城市發(fā)展的新名片為帶動城市南部發(fā)展，長風(fēng)街沿線加大招商引資力度，國際品牌相繼入駐，隨著城市進程速度的加快，并向四周輻射，規(guī)模、功能放大，在城市的影響力逐漸增強，是城市發(fā)展的新名片；新商圈大型百貨商業(yè)聚集，且主要分布在親賢北街、長風(fēng)街和長治路沿線，以和信商業(yè)為原點1.5公里范圍內(nèi)，商業(yè)競爭日益加劇。新商圈——商業(yè)分布商業(yè)經(jīng)營市場初步研究經(jīng)營性商業(yè)布局序號項目物業(yè)類型位置1王府井百貨親賢北街2百盛百貨親賢北街與長治路交匯處東北角3山西世貿(mào)百貨長治路4和信百貨長風(fēng)街5東方家園家具賣場長風(fēng)街與長治路交匯處西北角52134本案新商圈經(jīng)營性商業(yè)整體檔次較高，入住商家品質(zhì)較高，經(jīng)營類型較為全面，但缺乏專一主題性質(zhì)商業(yè)，經(jīng)營無差異，同質(zhì)化競爭較重。新商圈——商業(yè)檔次分析商業(yè)經(jīng)營市場初步研究經(jīng)營性商業(yè)各環(huán)境比較序號項目檔次經(jīng)營狀況物業(yè)類型商家品質(zhì)1王府井高較好百貨較高2百盛中高一般百貨較高3山西世貿(mào)中高一般百貨一般4和信燕莎中高較好百貨賣場較高5東方家園一般一般專業(yè)賣場一般52134本案新商圈經(jīng)營性商業(yè)業(yè)態(tài)以賣場服裝服飾類零售為主，隨著新商圈商業(yè)的發(fā)展，以服裝百貨消費和賣場為主的商業(yè)格局將被打破，綜合服務(wù)性休閑娛樂生活業(yè)態(tài)的商業(yè)將逐漸增多，與百貨零售業(yè)態(tài)形成互補。新商圈——主要業(yè)態(tài)商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析經(jīng)營性商業(yè)業(yè)態(tài)新商圈經(jīng)營性商業(yè)百貨業(yè)態(tài)以零售為主，賣場占比較大，與區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量及城市向南發(fā)展的政策相關(guān)；

百貨商業(yè)中餐飲業(yè)態(tài)比例相對較少，區(qū)域分布較分散，與區(qū)域居住及流動人口較少有關(guān)，隨著周邊商品房的建設(shè)逐漸增多及商業(yè)區(qū)街區(qū)商業(yè)的建設(shè)，區(qū)域餐飲業(yè)態(tài)市場空間較大。名稱位置業(yè)態(tài)王府井百貨小店區(qū)超市，主題餐廳、親情樂園、水吧、咖啡廳、影院等多種休閑娛樂設(shè)施百盛小店區(qū)一層化妝品、鞋帽珠寶；二層女裝、服飾；三層男裝、服飾；四層體育服飾、用品；五層數(shù)碼電器和信燕莎百貨小店區(qū)一層國際名牌化妝品和國際精品店，二層男士服裝、休閑服裝，三層女士服裝、服飾，四層國際名牌皮鞋、皮具、生活用品山西世貿(mào)小店區(qū)名牌精品服裝服飾、珠寶化妝品、中西式餐廳、高級美容美發(fā)、娛樂健身、旅游禮品等幾十項服務(wù)，其中精品服裝服飾、珠寶化妝品匯集了幾十家國際名牌。新商圈——核心品牌分析商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析名稱位置業(yè)態(tài)代表品牌和信燕莎百貨小店區(qū)一層國際名牌化妝品和國際精品店二層男士服裝、休閑服裝三層女士服裝、服飾四層國際名牌皮鞋、皮具、生活用品英國皇室專用的緯圖手機、德國的溫莎服飾、卡拉蒂拉女裝等王府井百貨小店區(qū)超市，主題餐廳、親情樂園、水吧、咖啡廳、影院等多種休閑娛樂設(shè)施紀(jì)梵希、度文、BOSS、MontBlanc、Cerru-fi1881、MaXmara、鐵獅東尼百盛小店區(qū)一層化妝品、鞋帽珠寶二層女裝、服飾三層男裝、服飾四層體育服飾、用品五層數(shù)碼電器紀(jì)梵希、高斯、歐萊雅、、NIKE、ADIDAS、Levis、G-star、Jack&Jones、CD卡迪爵士、百麗、CK、施華洛世奇、VERTU山西世貿(mào)小店區(qū)品牌服裝服飾、珠寶化妝品、中西式餐廳、高級美容美發(fā)、娛樂健身等，其中精品服裝服飾、珠寶化妝品匯集了幾十家國際名牌。ESPRT、CLAKS、百利、ENICAR手表新商圈商業(yè)的核心業(yè)態(tài)仍以品牌服裝服飾類為主，綜合占比達到75%以上，餐飲娛樂及生活類商業(yè)業(yè)態(tài)仍有較大發(fā)展空間，各商家國際一線品牌的進駐也證實了區(qū)域消費力和商家的認(rèn)同度。新商圈——主要客群商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)初步分析商圈商業(yè)整體檔次和商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，兼顧城市“兩翼”消費，高端消費和時尚便利生活消費成為新商圈主要消費客群，高端品牌奢侈品是區(qū)域商業(yè)吸引城市高端客群的主要原因，生活便利性商業(yè)將更好的服務(wù)于周邊生活居住客群。城市客群以城市級品牌商業(yè)影響的城市高端消費群體；以商業(yè)規(guī)模和商業(yè)檔次吸引并影響的城市中堅階層消費人群；綜合性商業(yè)為時尚階層提供了良好的購物環(huán)境，同時受到城市時尚消費人群的追捧。商圈客群商圈時尚客群周邊生活居住客群高端客群城市客群商圈客群城市中堅客群白領(lǐng)時尚客群由于城市發(fā)展方向及商業(yè)升級，城市商業(yè)主核心分離，高端消費由老城區(qū)向區(qū)域新的商業(yè)聚集；新城的建設(shè)發(fā)展，使商業(yè)配套設(shè)施更加完善，滿足了區(qū)域時尚消費人群便利的購物條件；新城新住人口增加，商業(yè)的多樣性發(fā)展，為周邊生活居住提供了便利。共性客群其他商商圈經(jīng)經(jīng)營性性商業(yè)業(yè)主要要集中中在老老城區(qū)區(qū)，以以柳巷巷商業(yè)業(yè)步行行街為為主的的百貨貨、賣賣場聚聚集，，隨著著商業(yè)業(yè)市場場的發(fā)發(fā)展，，柳巷巷老中中心商商業(yè)已已不能能滿足足城市市高端端消費費需求求，華華宇國國際和和天美美名店店等新新型高高端商商業(yè)將將逐步步取代代傳統(tǒng)統(tǒng)百貨貨商業(yè)業(yè)。其他商商圈——商業(yè)分分布商業(yè)經(jīng)經(jīng)營市市場初初步研研究經(jīng)營性性商業(yè)業(yè)布局局序號項目物業(yè)類型位置1華宇國際百貨新建路與府西街交匯處西北角2天美名店百貨建設(shè)路3銅鑼灣百貨柳巷步行街4巴黎春天百貨賣場開化寺街5貿(mào)業(yè)百貨柳巷步行街52134本案長風(fēng)街街商圈圈老城區(qū)區(qū)商圈圈其他商商圈商商業(yè)以以華宇宇國際際和天天美名名店商商業(yè)檔檔次較較高，，經(jīng)營營環(huán)境境較好好，商商家品品質(zhì)較較高；；柳巷巷老商商業(yè)中中心百百貨賣賣場等等商家家品質(zhì)質(zhì)一般般，多多為年年輕時時尚消消費為為主，，缺乏乏品牌牌帶動動。其他商商圈——商業(yè)檔檔次分分析商業(yè)經(jīng)經(jīng)營市市場初初步研研究經(jīng)營性性商業(yè)業(yè)各環(huán)環(huán)境比比較序號項目檔次經(jīng)營狀況物業(yè)類型商家品質(zhì)1華宇國際高較好百貨較高2天美名店高較好精品百貨較高3銅鑼灣中一般百貨賣場一般4巴黎春天中高較好百貨賣場較高5貿(mào)業(yè)中高較好百貨賣場較高52134本案長風(fēng)街街商圈圈老城區(qū)區(qū)商圈圈其他商商圈經(jīng)經(jīng)營性性商業(yè)業(yè)以零零售業(yè)業(yè)態(tài)為為主，，餐飲飲娛樂樂生活活類業(yè)業(yè)態(tài)為為輔，，同時時高端端品牌牌商業(yè)業(yè)華宇宇國際際和天天美名名店等等新形形式商商業(yè)發(fā)發(fā)展給給老城城區(qū)高高端商商業(yè)市市場帶帶來了了新的的活力力，。。其他商圈——主要業(yè)態(tài)商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)初步分分析經(jīng)營性商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)其他商圈經(jīng)經(jīng)營性商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)以零零售為主，，柳巷商圈圈中心商業(yè)業(yè)以賣場和和秀場為主主，主要為為服裝服飾飾等時尚精精品配飾類類商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。百貨商業(yè)餐餐飲娛樂、、時尚休閑閑業(yè)態(tài)占有有一定比例例，生活類類商業(yè)比例例相對較少少，柳巷中中心商業(yè)分分布較為集集中，與原原住居民消消費習(xí)慣和和區(qū)域商業(yè)業(yè)認(rèn)同度有有關(guān)；名稱位置業(yè)態(tài)天美名店迎澤區(qū)頂級服裝、鞋帽、飾品華宇國際迎澤區(qū)一層主要經(jīng)營化妝品、飾品；二層職業(yè)女裝；三層女士休閑裝；四層男士服裝、男鞋；五層男式服裝、用品；六層運動、休閑服飾；七層鞋類、皮具箱包；八層兒童用品、家居服飾、精美床品。銅鑼灣迎澤區(qū)牛仔裙,連衣裙,女褲,男褲,兒童服裝等為主。匯聚了2000余個國際、國內(nèi)品牌，高科技主題方特科技樂園項目巴黎春天迎澤區(qū)一層保健品、國際名品、珠寶、名表、鞋區(qū)；二層包區(qū)、男士內(nèi)衣、男士服裝、精品；三層女士飾品、女士服裝；四層化妝品、女士內(nèi)衣、少女裝；五層鞋品、運動品；六層床品、羊絨、兒童服裝其他商圈——核心品牌分分析商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)初步分分析其他商圈經(jīng)經(jīng)營性商業(yè)業(yè)受傳統(tǒng)商商業(yè)百貨賣賣場影響較較大，以服服裝服飾、、休閑商業(yè)業(yè)品牌為主主，商圈部部分新商業(yè)業(yè)投入較大大人力物力力，在核心心品牌引進進一線國際際品牌較為為成功。名稱位置代表品牌華宇國際迎澤區(qū)Dior、LV、璐仙奴、周生生天美名店迎澤區(qū)

HugoBoss、Dunhill（登喜路）、MaxMara、Aquascutum（雅格獅丹）、CERRUTI1881、a.testoni（鐵獅東尼）、MONTBLANC（萬寶龍）、K&C、GIEVES&HAWAKES(吉凡克斯）、S.T.Dupont(都彭)、POLO、Lancel、積家等在內(nèi)的多個世界一線品牌銅鑼灣迎澤區(qū)銅鑼灣百貨、天津家世界廣場兩大中心旗艦店為首巴黎春天迎澤區(qū)浪琴、CK貿(mào)業(yè)迎澤區(qū)BraunBuffel、Smalto、Nike、Adidas、衣戀、丹尼愛特、JOSEPHABBOUD、奧德臣其他商圈——主要客群商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)初步分分析商業(yè)升級，，改變并滿滿足部分高高端人群消消費，綜合合性商業(yè)特特性改變了了區(qū)域商業(yè)業(yè)原有的商商業(yè)形態(tài)，，從而促使使城市消費費人群和區(qū)區(qū)域商圈消消費人群和和諧共存。。以品牌帶動動并吸引高高端消費；；傳統(tǒng)商業(yè)仍仍是白領(lǐng)時時尚客群的的首選；綜合性商業(yè)業(yè)依然受到到大眾的追追捧。商圈時尚客客群周邊生活居居住客群城市客群商圈客群城市大眾客客群白領(lǐng)時尚客客群商業(yè)升級并并滿足高端端消費需求求；商業(yè)配套完完善滿足便便利的購物物條件；生活配套商商業(yè)多樣性性發(fā)展，為為生活居住住提供了便便利。高端客群典型業(yè)態(tài)初初步分析-大型零售百百貨商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)初步分分析典型業(yè)態(tài)初初步分析-大型零售百百貨商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)初步分分析柳巷商圈吐吐故納新：：柳巷商圈圈在經(jīng)過市市政改造后后，不斷吸吸納新的購購物中心進進入，全市市81個5000平米以上的的大型購物物商業(yè)網(wǎng)點點中，迎澤澤區(qū)占據(jù)33個，大部分分集中于此此。三家高高端百貨，，有兩家集集中于此，，并引進世世界一線奢奢侈品牌，，并經(jīng)營良良好，可見見太原市高高端商品消消費能力較較強；大型零售百百貨現(xiàn)狀長風(fēng)街商圈圈的全新規(guī)規(guī)劃：目前前，在太原原城南的親親賢北街和和長風(fēng)街一一帶已經(jīng)初初顯現(xiàn)代化化商圈之雛雛形，在與與燕莎相隔隔一條街的的親賢北街街，太原第第一家外埠埠大型百貨貨商場梅園園百盛開業(yè)業(yè)，也標(biāo)志志著國內(nèi)連連鎖百貨品品牌開始看看好本地市市場，并看看好新商圈圈的發(fā)展前前景，相對對柳巷商圈圈的大型零零售百貨，，燕莎的開開業(yè)，進一一步拉動了了高端商品品的消費，，與老商圈圈百貨形成成競爭，但但全新的交交通規(guī)劃、、現(xiàn)代城市市商業(yè)格局局規(guī)劃對新新商圈的發(fā)發(fā)展具有極極大優(yōu)勢；；大型零售百百貨潛在供供應(yīng)柳巷商圈：：太原萬達達將引入日日本的西武武百貨、美美國的百盛盛；長風(fēng)街商圈圈：千嬉世世紀(jì)廣場將將引入天美美百貨二店店，長風(fēng)街街上香港的的新世界百百貨、上海海世茂、美美美百貨，，親賢北街街上的茂業(yè)業(yè)天地將引引入兩個頂頂級購物中中心，臺灣灣太平洋百百貨、北京京的銀泰天天地本市大型超超市市場潛潛力巨大，，城市南擴擴的趨勢，，將帶動超超市數(shù)量的的激增典型業(yè)態(tài)初初步分析-賣場超市商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)初步分分析太原共有超超市2000余家，大型型超市20余家，包括括美特好、、山姆士、、華華聯(lián)、沃爾爾瑪、家樂樂福；本土超市以以美特好為為主，并且且分店輻射射周邊幾個個省，具有有本土市場場優(yōu)勢；外埠超市的的進入對本本土超市有有一定沖擊擊，但也是是提升市場場整體水平平的契機，并并且充分挖挖掘出本地地市場的消消費潛力，，使得外埠埠連鎖超市市更多的關(guān)注注太原市場場。超市超市名稱數(shù)量美特好12家世界1華聯(lián)4山姆士4沃爾瑪2家樂福1（即將入駐）外地大型賣賣場的不斷斷進入，肯肯定了本市市消費的巨巨大潛力，，南城新商商圈的發(fā)展展，將吸引引更多國際際連鎖品牌牌的關(guān)注。。典型業(yè)態(tài)初初步分析-賣場超市商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)初步分分析大型賣場太原賣場中中電器市場場以蘇寧、、國美為主主，占領(lǐng)較較大市場份份額；家具、家居居市場以本本地品牌市市場為主，，外地品牌牌較少，現(xiàn)現(xiàn)有紅星美美凱龍，宜宜家可能在在2010年入駐太原原；國際連鎖品品牌的入駐駐，不僅可可以帶動本本地市場的的行業(yè)水平平，也充分分挖掘出了了本市賣場場消費的潛潛能。賣場名稱數(shù)量蘇寧7國美11紅星美凱龍1頤高數(shù)碼1娛樂設(shè)施以以本地品牌牌為主，多多數(shù)娛樂設(shè)設(shè)施服務(wù)水水平較差，，與一線城城市水平存存在差距，，整體水平平提升空間間大。典型業(yè)態(tài)初初步分析-娛樂商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)初步分分析太原市共有有中大型KTV、夜總會60余家，小型型娛樂場所所百余家；；娛樂消費較較為旺盛，，以本地品品牌為主，，外地連鎖鎖品牌較少少；本地品牌從從設(shè)備、管管理、規(guī)模模等檔次差差距較大，，以平價品品牌較多，，提升空間間較大；KTV、夜總會夜總會名稱KTV名稱三國演義城威龍歌廳夜上海夜總會迎西歌廳魔迪夜總會金達萊歌城金蘋果夜總會親賢村卡拉OK海子邊夜總會酷歌唱K量版式紅豆夜總會金龍苑歌城天郎夜總會長安歌舞廳大通寶夜總會天天歌廳天地會所夜總會美特好KTV太原特區(qū)夜總會方達歌城太原市歌廳廳、夜總會會示意餐飲類業(yè)態(tài)態(tài)市場空間間較大，知知名西餐品品牌較少典型業(yè)態(tài)初初步分析-餐飲商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)初步分分析太原品牌餐餐飲近400余家，市場場空間較大大；有2500年歷史的龍龍城，擁有有較多的老老字號餐廳廳，是山西西飲食文化化的代表，，如“清和和元”、““益源慶””、“六味味齋”醬肉肉、“認(rèn)一一力”穆斯斯林飯莊、、太原面食食館等，多多數(shù)分布在在迎澤區(qū)商商圈內(nèi)；國內(nèi)及國際際餐飲品牌牌入駐太原原較少，多多為本地品品牌，尤其其是西餐類類市場潛力力較大。餐飲菜系數(shù)量代表飯店海鮮50好世界魚翅海鮮酒樓、八千里大酒樓山西餐飲45晉菜大院、山西大酒店川菜30四川胖子燒菜館、乾晉閣酒樓湘菜25阿瓦山寨、湘福樓、鹿寶閣火鍋豆撈40郭老大火鍋食府、重慶巴家漁魚宴火鍋日韓料理15德得軒韓國料理、千尋和式居酒屋西餐自助20博爵咖啡西餐、好倫哥燒烤烤肉30太原寶島風(fēng)情餐飲、蘋果烤肉粵菜30迎春樓廣東酒家、君臨閣特色40伊斯蘭飯店、鴻賓樓烤鴨店面食餃子25上黨燴面、太原面食店、陳家餃子館農(nóng)家風(fēng)味30人民公社、介福居老味館380業(yè)態(tài)相對多多樣，業(yè)種種構(gòu)成簡單單中高端品牌牌集中新城商業(yè)區(qū)區(qū)是目前太太原市商業(yè)業(yè)發(fā)展的““磁石”；；其業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種構(gòu)成相相對多樣，，有大型購購物中心、、專業(yè)賣場場，綜合超超市、服裝裝服飾、餐餐飲等滿足足日常生活活消費的業(yè)業(yè)態(tài)；商業(yè)區(qū)的街街區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)種構(gòu)成簡簡單，主要要以服裝專專賣為主。。太原市主要要中高端品品牌都集中中在王府井井百貨、華華宇國際和和天美名店店；臨街商業(yè)多多以山寨品品牌的服裝裝為主，少少量二線國國內(nèi)品牌。。分析總結(jié)商業(yè)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)初步分分析未來新城商商業(yè)中心發(fā)發(fā)展空間更更加廣闊，，將更快、、更高、更更好的吸納納外來品牌牌的入住。。中高端和高高端品牌及及休閑娛樂樂業(yè)市場空空間較大。。x商業(yè)經(jīng)營市市場商業(yè)地產(chǎn)市市場第一部分：：本項目市市場要素補補充研究商業(yè)物業(yè)分分布格局商業(yè)地產(chǎn)市市場綜合分分析小店區(qū)長風(fēng)風(fēng)街附近新新盤密集12個在售的項項目中，其其中9個項目在小小店區(qū)，多多分布在長長風(fēng)街兩側(cè)側(cè)城迎澤區(qū)項目目較少迎澤區(qū)有3個在售項目目，明顯少少于南部區(qū)區(qū)域開發(fā)力力度雙喜城太原萬達萬邦國際觀瀾國際北美新天地地陽光銀座天馨逸家綠地長風(fēng)世世紀(jì)城華德中心廣廣場澳林百和郡宇萬象城城商業(yè)物業(yè)開開發(fā)量商業(yè)地產(chǎn)市市場綜合分分析-可售商業(yè)開開發(fā)量為70萬余平米項目名稱位置商業(yè)類型總體量商業(yè)體量商鋪面積區(qū)間銷售價格寫字樓商業(yè)住宅泰華城市廣場迎澤濱河?xùn)|路與迎澤

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待定待定11500郡宇萬象城千峰南路與長風(fēng)西大街交匯處北500米住宅底商1006120-2100待定待定4800華徳中心廣場小店長風(fēng)街與平陽路十字路

口往西200米1-6層住宅裙房商業(yè)14.356.38196-4481500022000——

商業(yè)物業(yè)形形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)市市場綜合分分析項目名稱商業(yè)類型商業(yè)體量商鋪面積區(qū)間泰華城市廣場1-8層寫字樓底商3.42000-15000

天馨逸家1-3層住宅底商1

待定太原萬達1-2層住宅底商、酒吧街36(總),5

（酒吧街）200-1500萬邦國際住宅、寫字樓底商1.550-500綠地長風(fēng)世紀(jì)城商業(yè)街、公寓底商

4待定觀瀾國際住宅底商、商業(yè)街待定待定北美新天地購物中心5100-2200澳林百和中心1-6層寫字樓底商1.6102-1200

陽光銀座寫字樓底商140-320

雙喜城寫字樓底商、商業(yè)街580-600

郡宇萬象城住宅底商6120-2100華徳中心廣場1-6層住宅裙房商業(yè)6.38196-448底商形態(tài)商業(yè)項目中中以底商形形態(tài)為主；；住宅地上一一般為1-2層，寫字樓樓底商為6-8層，商業(yè)體體量較大。。商業(yè)街形態(tài)態(tài)商業(yè)街形態(tài)態(tài)的項目有有5個，多為2-3層臨街商業(yè)業(yè)街；商業(yè)物業(yè)運運作模式商業(yè)地產(chǎn)市市場綜合分分析底商商業(yè)物業(yè)形形態(tài)較為開開放的原因因，運作模模式較為靈靈活；住宅底商餐餐飲經(jīng)營受受限，商用用物業(yè)底商商經(jīng)營范圍圍較廣；可租可售，，而且租賃賃面積較大大，并且有有較多大型型零售品牌牌商家關(guān)注注；主力店的進進入，對其其余商鋪價價值的帶動動力較強。。商業(yè)街商業(yè)街形式式較為單一一，面積有有限，運作作模式以出出售為主；；商業(yè)單鋪較較多，如果果位置較差差，缺乏主主力店的帶帶動，剩余余產(chǎn)品價值值較低。項目區(qū)域商商業(yè)物業(yè)評評價商業(yè)地產(chǎn)市市場綜合分分析由于太原市市擴大對房房地產(chǎn)項目目配套商業(yè)業(yè)的比例，，周邊項目目配套商業(yè)業(yè)供應(yīng)量加加大；城市向南發(fā)發(fā)展的需求求，帶動國國際、國內(nèi)內(nèi)品牌商家家的進入，，進一步帶帶動商業(yè)物物業(yè)的需求求；小店區(qū)的發(fā)發(fā)展規(guī)劃傾傾向商務(wù)、、商業(yè)中心心區(qū)，對商商業(yè)物業(yè)的的發(fā)展較為為利好；周邊單個項項目所供應(yīng)應(yīng)商業(yè)量較較小，不能能提供完整整、規(guī)模的的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)鏈條，商商業(yè)氛圍的的養(yǎng)成較長長；第一部分：：本項目市市場要素補補充研究本次匯報的的主要內(nèi)容容：第二部分：：本項目商商業(yè)市場定定位第三部分：：本項目初初步價值規(guī)規(guī)劃劃分經(jīng)營主主題商業(yè)市場定定位邏輯體體系商業(yè)定位原原則項目商業(yè)特特性城市商業(yè)要要素項目商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品特性現(xiàn)有城市商商業(yè)市場數(shù)數(shù)據(jù)流行、生活活、開放休閑、娛樂樂、特色高端、品質(zhì)質(zhì)、展示把握分區(qū)核核心業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)衍生業(yè)態(tài)商業(yè)分區(qū)規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)定定位精致生活消消費區(qū)精彩城市生生活區(qū)高端商務(wù)展展示區(qū)核心業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)衍生業(yè)態(tài)核心業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)衍生業(yè)態(tài)x本項目商業(yè)業(yè)特性再梳梳理本項目商業(yè)業(yè)功能分區(qū)區(qū)本項目商業(yè)市市場主題定位位第二部分：本本項目商業(yè)市市場定位從城市商業(yè)要要素角度從項目商業(yè)特特性角度商業(yè)特性確定定的定位原則則<<<城市民間資本本要素城市商業(yè)新核核心城市新商圈<<<城市民間資本本要素山西省資源類類民營企業(yè)資資本截至2008年統(tǒng)計，山西西省民營經(jīng)濟濟完成年增加加值3018億元，占到全全省地方生產(chǎn)產(chǎn)總值的53.9%；優(yōu)越的資源條條件下的產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展，促成成了城市民間間資本的急劇劇積累?！?9年城市商業(yè)要素素角度山西省煤炭資資源整合09年～資源整合必然然伴隨著資產(chǎn)產(chǎn)持有者社會會角色的轉(zhuǎn)變變，資本隨之之流動使得投投資方向及方方式發(fā)生變化化。2006年12月18日，國務(wù)院辦辦公廳正式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)了國資委委《關(guān)于推進國有有資本調(diào)整和和國有企業(yè)重重組指導(dǎo)意見見》，此后，新一一輪“國進民民退”正式展展開；山西的煤炭企企業(yè)整頓，可可以看成是這這一部署在煤煤炭產(chǎn)業(yè)中的的具體落實；；山西此次煤炭炭產(chǎn)業(yè)整合，，是一次利益益的大調(diào)整，，涉及到不同同的利益主體體，因此由政政府出面，在在政府的行政政主導(dǎo)下展開開。城市民間資本本要素城市商業(yè)要素素角度投資領(lǐng)域的演演變：消費領(lǐng)域的演演變：非理性周期性理性謹(jǐn)慎看重成長性（（經(jīng)營、回報報等）單純追求高端端奢侈品牌對整體高端市市場無特殊帶帶動奢侈品牌高端生活高端商務(wù)投資隨機性大大，行為隨意意性強。投資行行為周周期主主要以以資金金周期期而定定。品牌認(rèn)認(rèn)知不不強，，單純純奢侈侈消費費。意識的的局限限難以以支撐撐整個個高端端市場場。較為完完整的的高端端市場場較為成成熟的的投資資認(rèn)知知民間資資本對對城市市的地地產(chǎn)行行業(yè)及及商業(yè)業(yè)市場場提出出了更更高的的要求求，也也為其其發(fā)展展搭起起了一一個更更為廣廣闊的的平臺臺。x本項目目商業(yè)業(yè)特性性再梳梳理本項目目商業(yè)業(yè)功能能分區(qū)區(qū)本項目目商業(yè)業(yè)市場場主題題定位位第二部部分：：本項項目商商業(yè)市市場定定位從城市市商業(yè)業(yè)要素素角度度從項目目商業(yè)業(yè)特性性角度度商業(yè)特特性確確定的的定位位原則則<<<城市民民間資資本要要素城市商商業(yè)新新核心心城市新新商圈圈<<<多核生生長城城市格格局城市商商業(yè)新新核心心城市商商業(yè)要要素角角度老城中中心長風(fēng)中中心武宿中中心太原城城市空空間形形態(tài)受城市市活動動主觀觀要求求影響響下的的多核核生長長結(jié)構(gòu)構(gòu)：老城中中心、、長風(fēng)風(fēng)中心心、武武宿中中心多核生生長點點彼此此之間間也會會產(chǎn)生生“磁磁性相相吸””，并并逐漸漸連接接。老城中中心：：城市最最初單單核生生長的的中心心，保保留城城市最最初風(fēng)風(fēng)貌，，一直直是商商業(yè)繁繁華之之地，，是市市民心心中固固有的的城市市中心心形象象。長風(fēng)中中心：：城市商商業(yè)新新核心心，依城城市活活動主主觀要要求影影響下下形成成的新新城市市中心心，呈呈現(xiàn)出出與老老城區(qū)區(qū)不同同的發(fā)發(fā)展?fàn)顮顟B(tài)。。武宿中中心：：城市技技術(shù)開開發(fā)中中心、、城市市物流流中心心等功功能。。作為為擁有有不同同城市市功能能而存存在的的新城城市中中心。。長治路路商圈圈代表商商業(yè)：：王府井井百貨貨、百百盛購購物中中心、、山西世世貿(mào)中中心、、北美新新天地地時尚尚中心心、和信信時尚尚商城城1、城市市新興興商圈圈；2、零售售商業(yè)業(yè)與服服務(wù)商商業(yè)并并舉，，以購購物中中心形形態(tài)為為主；；3、在單單純的的選購購比較較因素素基礎(chǔ)礎(chǔ)上提提高了了購物物環(huán)境境體驗驗，強強調(diào)業(yè)業(yè)態(tài)搭搭配及及組合合。商圈評評價城市商商業(yè)要要素角角度城市商商業(yè)新新核心心柳巷商商圈代表商商業(yè)：：銅鑼灣灣國際際購物物中心心、茂業(yè)百百貨1、傳統(tǒng)統(tǒng)型城城市核核心商商圈；；2、借助助城市市核心心商圈圈的人人流優(yōu)優(yōu)勢，，以零零售商商業(yè)作作為主主導(dǎo)；；3、單純純強調(diào)調(diào)貨品品品牌牌豐富富的選選購性性比較較性優(yōu)優(yōu)勢，，體驗驗性條條件弱弱商圈評評價多核生生長的的結(jié)構(gòu)構(gòu)重組組城市新新老商商圈呈呈現(xiàn)“雙核核生長長并相相吸填填充””的模式式：目前城城市長長治路路（長長風(fēng)））商圈圈作為為柳巷巷商圈圈商業(yè)業(yè)功能能的整整體提提升的的形態(tài)態(tài)而出出現(xiàn)，，正是是城市市內(nèi)部部進行行結(jié)構(gòu)構(gòu)重組組而調(diào)調(diào)整形形成的的平衡衡狀態(tài)態(tài)。長風(fēng)中中心：：新核心心新新商商圈新新商商業(yè)城市商商業(yè)新新核心心城市商商業(yè)要要素角角度目前長長風(fēng)商商業(yè)核核心重重塑過過程以以達到到一定定階段段·城市雙雙核商商圈以以基本本形成成，新新商圈圈的商商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和和功能能與老老商圈圈形成成平衡衡，商商業(yè)形形象基基本符符合消消費人人群的的心理理構(gòu)建建方向向。新核心心商業(yè)業(yè)未來來發(fā)展展·城市商商業(yè)新新核心心未來來的發(fā)發(fā)展將將步入入高端商商業(yè)、品質(zhì)商商業(yè)及能夠夠體現(xiàn)身身份價價值的的商業(yè)業(yè)。x本項目目商業(yè)業(yè)特性性再梳梳理本項目目商業(yè)業(yè)功能能分區(qū)區(qū)本項目目商業(yè)業(yè)市場場主題題定位位第二部部分：：本項項目商商業(yè)市市場定定位從城市市商業(yè)業(yè)要素素角度度從項目目商業(yè)業(yè)特性性角度度商業(yè)特特性確確定的的定位位原則則<<<城市民間資本本要素城市商業(yè)新核核心城市新商圈<<<城市新商圈——商業(yè)規(guī)模城市商業(yè)要素素角度序號名稱位置商業(yè)體量（㎡）備注1王府井太原市小店區(qū)親賢北街99號8.4萬2百盛太原市親賢北街189號2.5萬3和信太原市長風(fēng)街859號30萬4東方家園太原市長風(fēng)街599號5萬家居建材5北美新天地小店太原市長治路長風(fēng)街交匯處5萬潛在6泰華國際中心太原市長風(fēng)街1.5萬潛在7茂業(yè)太原市小店區(qū)親賢北街總建面65萬潛在8世貿(mào)中心太原市小店區(qū)長治路111號6.7萬9奧林百合長風(fēng)大街與寇莊西路交匯處0.8萬總計/長風(fēng)街商圈60萬～本案王府井北美新天地和信商廈東方家園太華廣場奧林百和百盛親賢休閑街世貿(mào)中心長風(fēng)商務(wù)街茂業(yè)天地本案區(qū)域內(nèi)的的商業(yè)規(guī)模總總量目前約為為60萬平方米，已形成城市市商圈規(guī)模。。城市商業(yè)要素素角度城市新商圈——商業(yè)道路載體體目前城市新商商圈主要的道道路載體是親賢北街和長風(fēng)街，并以十字星星狀結(jié)構(gòu)沿長治路生長。新商圈向西發(fā)發(fā)展，本案將將受其影響并并融于其中。。目前親賢北街街和長風(fēng)街的的商業(yè)圈西端端分別為王府井與和信商廈，伴隨未來的的發(fā)展趨勢及及本項目的入入市。相信會會使商圈沿親親賢北街和長長風(fēng)街向西繼繼續(xù)生長，并并沿平陽路向向北、向南擴擴展，分別與與老城區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)相連。南內(nèi)環(huán)街長風(fēng)街濱河?xùn)|路平陽路長治路親賢北街王府井和信商廈百盛北美新天地山西世貿(mào)濱河西路茂業(yè)（待建）天美名店華宇國際柳巷商圈城市化商業(yè)以以親賢北街作作為載體商務(wù)性商業(yè)以以長風(fēng)街作為為載體城市商業(yè)要素素角度城市新商圈——經(jīng)營效應(yīng)親賢北街為城城市中心商業(yè)業(yè)街，其經(jīng)營營體現(xiàn)出以下下的狀態(tài)：本案地塊北跨跨親賢北街，，南臨長風(fēng)街街，未來本項項目的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營必然會受受到現(xiàn)有東側(cè)側(cè)商業(yè)經(jīng)營氛氛圍的影響。。業(yè)態(tài)組合：聚聚會餐飲、大大型娛樂、大大型百貨經(jīng)營氛圍：城城市化的，時時尚的，經(jīng)營營氛圍濃厚的的活力商業(yè)。。長風(fēng)街為城市市中心商務(wù)街街，其商業(yè)經(jīng)經(jīng)營體現(xiàn)出以以下的狀態(tài)：：業(yè)態(tài)組合：商商務(wù)餐飲、高高端精品展示示店、商務(wù)休休閑、精品折折扣經(jīng)營氛圍：商商務(wù)化的，品品質(zhì)的，城市市展示性好的的高端商業(yè)。。城市新商圈——現(xiàn)有業(yè)態(tài)富合合度城市商業(yè)要素素角度序號名稱業(yè)態(tài)備注1王府井核心超市，奢侈品、精品購物、影院百貨輔助主題餐廳、親情樂園、水吧、咖啡廳2百盛核心化妝品、鞋帽珠寶、服飾、服飾；百貨輔助體育用品；數(shù)碼電器3和信核心超市、化妝品、國際精品店，服裝國際名牌皮鞋、皮具百貨賣場輔助展示、生活用品4世貿(mào)中心核心名牌精品服裝服飾、珠寶化妝品、中西式餐廳百貨賣場輔助高級美容美發(fā)、娛樂健身、旅游禮品目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)種類比較齊齊全，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)百貨賣場場服裝服飾、、精品購物為為主，生活類類業(yè)態(tài)超市、、餐飲休閑和和展示性商業(yè)業(yè)為輔，區(qū)域域內(nèi)生活類商商業(yè)業(yè)態(tài)比例例較少，市場場空間較大。。城市新商圈——現(xiàn)有品牌高度度城市商業(yè)要素素角度序號名稱品牌1王府井奢侈品OMEGA、紀(jì)梵希、度文、BOSS、MontBlanc、Cerru-fi1881、MaXmara、鐵獅東尼零售麒麟士廣場、翡方翠娛樂——餐飲——2百盛奢侈品紀(jì)梵希、ROLEX、高斯、歐萊雅、、NIKE、ADIDAS、Levis、G-star、Jack&Jones、CD卡迪爵士、百麗、CK、施華洛世奇、VERTU零售百貨娛樂——餐飲——3和信奢侈品英國皇室專用的緯圖手機、德國的溫莎服飾、卡拉蒂拉女裝零售燕莎友誼商城娛樂天使匯KTV、富華盛世夜總會、空間五星桌球會所餐飲薩拉伯爾韓國料理、川味觀、必勝客4世貿(mào)中心奢侈品ESPRT、CLAKS、百利、ENICAR手表零售百貨娛樂世貿(mào)365夜娛樂會所餐飲肯德基、東港海逸酒樓、伍滔日本料理、歐克圓頂西餐、麻辣人生、老街老巷百貨零售業(yè)以以國際二線和和國美時尚休休閑品牌為主主，目前餐飲飲娛樂業(yè)已有有部分國外餐餐飲商家進駐駐，區(qū)域商業(yè)業(yè)奢侈品品牌牌比例有增長長態(tài)勢。城市新商圈城市商業(yè)要素素角度經(jīng)過對區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)市場現(xiàn)現(xiàn)狀的梳理，，可以看出：：目前長風(fēng)商圈圈內(nèi)的商業(yè)已已具備一定的的規(guī)模，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)種類在在逐漸完善，，商業(yè)品牌高高度也在不斷斷地提升。可可以說，現(xiàn)在在該區(qū)域內(nèi)的的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈已基本形成成，并隨著市市場的不斷成成長而逐步完完善。本項目入市立立足點：補充與完善的的角色·不與市場上已已有的商業(yè)項項目進行正面面競爭，而加加強打造區(qū)域域內(nèi)乃至城市市商業(yè)市場的的薄弱環(huán)節(jié)，，完善城市的的商業(yè)市場結(jié)結(jié)構(gòu)。分區(qū)（客群））規(guī)劃·針對本案周邊邊的商務(wù)區(qū)（（商務(wù)客群））、居住區(qū)（（居住客群））、商業(yè)區(qū)（（商業(yè)客群））進行不同的的規(guī)劃，打造造具有針對性性的項目商業(yè)業(yè)。x本項目商業(yè)特特性再梳理本項目商業(yè)功功能分區(qū)本項目商業(yè)業(yè)市場主題題定位第二部分：：本項目商商業(yè)市場定定位從城市商業(yè)業(yè)要素角度度從項目商業(yè)業(yè)特性角度度商業(yè)特性確確定的定位位原則<<<地塊規(guī)模及及格局地塊與周邊邊環(huán)境的相相互影響項目地塊商商業(yè)分布特特點<<<項目地塊交交通特性地塊規(guī)模尺尺度項目商業(yè)特特性角度項目凈用地地面積及商商業(yè)建筑規(guī)規(guī)模A地塊B地塊C地塊地塊名稱地塊面積（㎡）地塊內(nèi)總商業(yè)建筑面積（㎡)A19106.32567013860（地上）11810（地下）B121273.813045057230（地上）73220（地下）C16465.11825018250（地上）合計156845.217437089430（地上）85030（地下）本案地塊規(guī)規(guī)模大，三三面臨街，，并跨親賢賢北街，地地塊內(nèi)部有有兩條規(guī)劃劃道路。因因此本案必必會與周邊邊環(huán)境互動動密切，相相互影響。。親賢北街規(guī)劃路1規(guī)劃路2長風(fēng)街平陽路地塊周邊道道路格局及及功能特點點項目商業(yè)特特性角度迎澤大街南內(nèi)環(huán)街長風(fēng)街濱河?xùn)|路平陽路長治路親賢北街平陽路濱河?xùn)|路親賢北街本項目地塊塊周邊四條條主要市政政道路：長風(fēng)街南北方向，，連接太原原城市新老老兩個商圈圈及城南開開發(fā)新區(qū)。。南北方向，，沿河綠化化帶及老居居住區(qū)。東西方向，，沿街形成成城市新商商業(yè)圈。東西方向，，連接城市市政務(wù)區(qū)和和商務(wù)區(qū)。。項目地塊周周邊四條主主要市政道道路均擔(dān)任任不同的城城市功能角角色，分別別貫穿城市市的主要功功能區(qū)域。。項目目周周邊邊市市政政道道路路串串聯(lián)聯(lián)起起呈呈魚魚骨骨狀狀分分布布的的城城市市商商業(yè)業(yè)圈圈和和商商務(wù)務(wù)圈圈，，x本項項目目商商業(yè)業(yè)特特性性再再梳梳理理本項項目目商商業(yè)業(yè)功功能能分分區(qū)區(qū)本項項目目商商業(yè)業(yè)市市場場主主題題定定位位第二二部部分分：：本本項項目目商商業(yè)業(yè)市市場場定定位位從城城市市商商業(yè)業(yè)要要素素角角度度從項項目目商商業(yè)業(yè)特特性性角角度度商業(yè)業(yè)特特性性確確定定的的定定位位原原則則<<<地塊塊規(guī)規(guī)模模及及格格局局地塊塊與與周周邊邊環(huán)環(huán)境境的的相相互互影影響響項目目地地塊塊商商業(yè)業(yè)分分布布特特點點<<<項目目地地塊塊交交通通特特性性地塊塊與與周周邊邊環(huán)環(huán)境境的的相相互互影影響響項目目商商業(yè)業(yè)特特性性角角度度周邊邊環(huán)環(huán)境境布布局局對對本本項項目目地地塊塊的的影影響響本案案受受到到周周邊邊三三個個街街區(qū)區(qū)的的影影響響：：長風(fēng)風(fēng)街街區(qū)區(qū)、、平平陽陽路路街街區(qū)區(qū)、、親親賢賢北北街街區(qū)區(qū)長風(fēng)風(fēng)街街區(qū)區(qū)：：長風(fēng)風(fēng)街街商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍影影響響到到本本案案南南側(cè)側(cè)地地塊塊。。特特殊殊的的客客群群和和展展示示條條件件對對該該部部分分的的產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃有有很很大大的的影影響響。。平陽陽路路街街區(qū)區(qū)：：平陽陽路路為為城城市市主主干干道道，，本本案案東東側(cè)側(cè)伸伸展展約約700米，，對對岸岸即即為為城城市市新新商商圈圈，，對對本本案案的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍有有很很大大的的影影響響。。親賢賢北北街街區(qū)區(qū)：：親賢賢休休閑閑商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)是是目目前前長長風(fēng)風(fēng)商商圈圈的的中中心心，，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍及及其其濃濃厚厚。。本案案學(xué)府府街街濱河河?xùn)|東路路長治治路路親賢賢商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍長風(fēng)風(fēng)西西街街商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍長風(fēng)風(fēng)商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍項目目商商業(yè)業(yè)特特性性角角度度A地塊塊B地塊塊C地塊塊親賢賢北北街街長風(fēng)風(fēng)街街平陽陽路路項目目地地塊塊范范圍圍對對周周邊邊的的帶帶動動和和影影響響商業(yè)業(yè)氛氛圍圍商務(wù)務(wù)氛氛圍圍本案案橫橫跨跨三三個個街街區(qū)區(qū)：：長風(fēng)風(fēng)街街區(qū)區(qū)、、平平陽陽路路街街區(qū)區(qū)、、親親賢賢北北街街區(qū)區(qū)長風(fēng)風(fēng)街街區(qū)區(qū)：：本案案地地標(biāo)標(biāo)性性建建筑筑與與市市政政主主干干道道相相互互呼呼應(yīng)應(yīng)，，凸凸顯顯區(qū)區(qū)域域高高端端政政務(wù)務(wù)、、商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍。。平陽陽路路街街區(qū)區(qū)：：本案案地地塊塊延延平平陽陽路路展展開開，，具具有有約約700米的的沿沿街街商商業(yè)業(yè)展展示示面面，，與與東東側(cè)側(cè)的的商商圈圈氛氛圍圍形形成成呼呼應(yīng)應(yīng)。。親賢賢北北街街區(qū)區(qū)：：本案案地地塊塊跨跨過過親親賢賢北北街街，，沿沿街街兩兩側(cè)側(cè)均均為為商商業(yè)業(yè)展展示示面面，，將將現(xiàn)現(xiàn)有有的的親親賢賢北北街街商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍向向西西擴擴展展，，連連成成一一線線。。本案案地地塊塊的的規(guī)規(guī)模模和和格格局局條條件件決決定定了了其其與與太太原原城城市市元元素素間間存存在在著著非非常常密密切切的的關(guān)關(guān)系系。。城市商業(yè)展示氛圍品質(zhì)質(zhì)商商業(yè)業(yè)展展示示氛氛圍圍形成成城城市市商商業(yè)業(yè)街街地塊塊與與周周邊邊環(huán)環(huán)境境的的相相互互影影響響x本項項目目商商業(yè)業(yè)特特性性再再梳梳理理本項項目目商商業(yè)業(yè)功功能能分分區(qū)區(qū)本項項目目商商業(yè)業(yè)市市場場主主題題定定位位第二二部部分分：：本本項項目目商商業(yè)業(yè)市市場場定定位位從城城市市商商業(yè)業(yè)要要素素角角度度從項目商業(yè)特特性角度商業(yè)特性確定定的定位原則則<<<地塊規(guī)模及格格局地塊與周邊環(huán)環(huán)境的相互影影響項目地塊商業(yè)業(yè)分布特點<<<項目地塊交通通特性項目地塊商業(yè)業(yè)分布特點——交通角度項目商業(yè)特性性角度從城市區(qū)域交交通看：由于本項目地地塊范圍南北北橫跨兩個街街區(qū)（現(xiàn)有市市政道路親賢賢北街及規(guī)劃劃市政道路規(guī)規(guī)劃路2），顧從城市市區(qū)域交通看看本項目商業(yè)業(yè)分布于三個個片區(qū)內(nèi)。第一片區(qū)第二片區(qū)第三片區(qū)從項目內(nèi)部主主要交通看：：本項目用地范范圍較廣，規(guī)規(guī)劃用地內(nèi)形形成多條主要要交通動線，，顧在由城市市區(qū)域交通劃劃分的三個片片區(qū)內(nèi)商業(yè)分分布形成了7個組團。組團1組團2組團3組團4組團5組團6組團7組團1.4：私密、自循循環(huán)商業(yè)組團2.3：商圈內(nèi)活力力商業(yè)組團5.6：城市展示性性商業(yè)組團7：商務(wù)務(wù)展示性品質(zhì)質(zhì)商業(yè)親賢北街規(guī)劃路1規(guī)劃路2長風(fēng)街平陽路私密、自循環(huán)環(huán)商業(yè)活力商業(yè)城市展示商業(yè)業(yè)商務(wù)展示商業(yè)業(yè)項目商業(yè)特性性角度從產(chǎn)品類型看看本項目商業(yè)業(yè)分布本項目規(guī)劃商商業(yè)產(chǎn)品類型型有：住宅底底商、辦公底底商、公寓底底商和獨棟商商業(yè)，且同產(chǎn)產(chǎn)品類型分散散分布。住宅底商辦公底商公寓底商獨棟商業(yè)商業(yè)分布散，，缺乏核心，，難以運用單單一主力店；；出現(xiàn)多重分區(qū)區(qū)，需要分區(qū)區(qū)規(guī)劃，包括括：分主題、調(diào)性性分分功功能、業(yè)態(tài)分分檔次次、客群綜合以上兩個個角度（項目目交通及商業(yè)業(yè)產(chǎn)品類型）），可以看出出：項目地塊商業(yè)業(yè)分布特點——產(chǎn)品角度此區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品主要是辦公公底商，且臨臨城市主干道道，適合做展展示性好的商商務(wù)配套商業(yè)業(yè)。此區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品主要是住宅宅底商，不臨臨城市主要街街道，適合做做生活氛圍濃濃，能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)自循環(huán)的生生活化商業(yè)。。親賢北街規(guī)劃路1規(guī)劃路2長風(fēng)街平陽路商務(wù)配套商業(yè)業(yè)生活商業(yè)x本項目商業(yè)特特性再梳理本項目商業(yè)功功能分區(qū)本項目商業(yè)市市場主題定位位第二部分：本本項目商業(yè)市市場定位從城市商業(yè)要要素角度從項目商業(yè)特特性角度商業(yè)特性確定定的定位原則則<<<地塊規(guī)模及格格局地塊與周邊環(huán)環(huán)境的相互影影響項目地塊商業(yè)業(yè)分布特點<<<項目地塊交通通特性商業(yè)交通特性性——客流特性住宅辦公公寓酒店自然客流引導(dǎo)客流商業(yè)客流特性性是決定商業(yè)業(yè)產(chǎn)品價值條條件之一，依依據(jù)規(guī)劃中建建筑分布形成成的交通動線線可將商業(yè)客客流特性分為為自然客流和和引導(dǎo)客流兩兩類，本項目目地上商業(yè)客客流特性分析析見右圖，本本項目地下商商業(yè)客流特性性為引導(dǎo)客流流項目商業(yè)特性性角度親賢北街長風(fēng)街平陽路自然客流可以以對本案商業(yè)業(yè)形成有效的的支撐。由于于體量大、分分布散，項目目內(nèi)部存在很很多需要商業(yè)業(yè)引導(dǎo)才能實實現(xiàn)價值的商商業(yè)鋪位。商業(yè)交通特性性——聚客點特性住宅辦公公寓酒店4513524336第二類聚客點點特性：該聚客點主要要依靠自然客客流，周邊產(chǎn)產(chǎn)品類型為單單一住宅底商商或辦公底商商或公寓底商商第三類聚客點點特性：該聚客點主要要依靠自然客客流，周邊產(chǎn)產(chǎn)品類型為住住宅底商及獨獨棟商業(yè)第一類聚客點點特性：該聚客點主要要依靠引導(dǎo)客客流，周邊獨獨棟商業(yè)第四類聚客點點特性：該聚客點主要要依靠自然客客流，周邊產(chǎn)產(chǎn)品類型為住住宅底商及辦辦公（或公寓寓）底商2226項目商業(yè)特性性角度親賢北街長風(fēng)街平陽路商業(yè)交通特性性——聚客點特性住宅辦公公寓酒店第五類聚客點點特性：該聚客點主要要依靠自然客客流，周邊產(chǎn)產(chǎn)品類型為獨獨棟商業(yè)、住住宅底商及公公寓底商第六類聚客點點特性：該聚客點主要要依靠自然客客流，周邊產(chǎn)產(chǎn)品類型為獨獨棟商業(yè)及辦辦公底商45135243362226項目商業(yè)特性性角度親賢北街長風(fēng)街平陽路本案商業(yè)自然然聚客點多，，主要是由于于商業(yè)產(chǎn)品分分散造成的。。做好聚客點點處商業(yè)產(chǎn)品品和商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的配合，才才能最大限度度地發(fā)揮聚客客點的商業(yè)價價值。x本項目商業(yè)特特性再梳理本項目商業(yè)功功能分區(qū)本項目商業(yè)市市場主題定位位第二部分：本本項目商業(yè)市市場定位從城市商業(yè)要要素角度從項目商業(yè)特特性角度商業(yè)特性確定定的定位原則則<<<分區(qū)域規(guī)劃分主題規(guī)劃把握核心業(yè)態(tài)態(tài)<<<分區(qū)規(guī)劃商業(yè)特性確定定的定位原則則分區(qū)規(guī)劃的主主要目的在于于：降低項目運作作風(fēng)險提升項目整體體價值規(guī)劃的分區(qū)原原則：以交通動線為為依據(jù)以產(chǎn)品特點為為依據(jù)甄別各區(qū)域的的優(yōu)劣條件，，針對運作。。區(qū)分不同區(qū)域域的價值，進進行整合，進進而提升項目目整體的價值值。x本項目商業(yè)特特性再梳理本項目商業(yè)功功能分區(qū)本項目商業(yè)市市場主題定位位第二部分：本本項目商業(yè)市市場定位從城市商業(yè)要要素角度從項目商業(yè)特特性角度商業(yè)特性確定定的定位原則則<<<分區(qū)域規(guī)劃分主題規(guī)劃把握核心業(yè)態(tài)態(tài)<<<分主題規(guī)劃——依環(huán)境和產(chǎn)品品的差異性而而面對不同客客群商業(yè)特性確定定的定位原則則主題：精彩城城市生活區(qū)；；物業(yè)：商業(yè)、、住宅；調(diào)性：休閑、、娛樂、特色色；聚集客群：城城市消費客群群、周邊社區(qū)區(qū)消費客群主題：精致生生活消費區(qū)；；物業(yè)：流行、、生活、開放放；調(diào)性：情景體體驗、生活服服務(wù)；聚集客群：周周邊社區(qū)消費費客群、城市市消費客群主題：高端商商務(wù)展示區(qū)；；物業(yè)：辦公、、商業(yè)、公寓寓；調(diào)性：高端品品質(zhì)、精致展展示、商務(wù)消消費；聚集客群：商商務(wù)客群、城城市客群住宅底商辦公底商公寓底商獨棟商業(yè)x本項目商業(yè)特特性再梳理本項目商業(yè)功功能分區(qū)本項目商業(yè)市市場主題定位位第二部分：本本項目商業(yè)市市場定位從城市商業(yè)要要素角度從項目商業(yè)特特性角度商業(yè)特性確定定的定位原則則<<<分區(qū)域規(guī)劃分主題規(guī)劃把握核心業(yè)態(tài)態(tài)<<<63把握核心業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)特性確定定的定位原則則在三個主題區(qū)區(qū)中，要把握握各自核心的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，才能使每個個分區(qū)都達到到最佳的經(jīng)營營效果。住宅底商辦公底商公寓底商獨棟商業(yè)多彩城市生活活區(qū)精致家庭生活活區(qū)高端商務(wù)展示示區(qū)64多彩城市生活活區(qū)消費客群城市消費客群群，包括購物物、休閑、聚聚餐等；周邊社區(qū)消費費客群：包括括生活消費、、休閑、聚餐餐等商業(yè)特性確定定的定位原則則住宅底商辦公底商公寓底商獨棟商業(yè)業(yè)態(tài)：家庭餐飲：中中餐—火鍋、川菜、、湘菜、晉菜菜，西餐—西式自助、韓韓式烤肉、日日式鐵板燒、、壽司；娛樂休閑：美美容美體、KTV、夜總會；生活服務(wù)：超超市、煙酒店店、書店、洗洗衣店65精致家庭生活活區(qū)業(yè)態(tài)：時尚精品：精精品時裝、精精致飾品精品家飾：家家庭布藝、飾飾品、精致餐餐具；兒童消費：兒兒童玩具、服服裝、嬰幼兒兒用品；生活配套：精精品超市、超超市外租店，，包括熟食店店、特色小吃吃店、煙酒店店等、美容美美發(fā)、照相彩彩擴、干洗店店等；消費客群城市消費客群群，包括購物物、休閑等；；周邊社區(qū)消費費客群：包括括生活消費等等商業(yè)特性確定定的定位原則則65住宅底商辦公底商公寓底商獨棟商業(yè)66高端商務(wù)展示示區(qū)業(yè)態(tài)：商務(wù)會客、交交流：商務(wù)餐餐飲、茶餐，，包括西式咖咖啡廳、西式式餐廳、中式式茶餐廳、中中式茶藝；展示商業(yè)：中中高端商務(wù)品品牌，包括商商務(wù)服裝、商商務(wù)飾品、汽汽車4S展廳、銀行；；城市商業(yè)：精精品高端品牌牌折扣廣場；；商務(wù)配套：精精品便利店、、商務(wù)中心（（打印、上網(wǎng)網(wǎng)、訂票）消費客群商務(wù)消費人群群，包括商務(wù)務(wù)洽談、購物物、休閑；城市消費客群群，包括購物物等；商業(yè)特特性確確定的的定位位原則則66住宅底商辦公底商公寓底商獨棟商業(yè)x本項目目商業(yè)業(yè)特性性再梳梳理本項目目商業(yè)業(yè)功能能分區(qū)區(qū)本項目目商業(yè)業(yè)市場場主題題定位位第二部部分：：本項項目商商業(yè)市市場定定位總體主主題理理念分支主主題理理念<<<68環(huán)境體體驗型型客戶需需要新的商商業(yè)環(huán)境體體驗品牌意意識身份意意識舒適的的消費費環(huán)境境豐富的的商品品品牌牌強烈的的消費費身份份感太原新新商業(yè)業(yè)·新消費費平臺臺豐富的的可比比較選選擇性性購物環(huán)環(huán)境的的體驗驗消費情情境體體驗與與思想想交流流業(yè)態(tài)及及品牌牌豐富富購物環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)越情境體體驗與與交流流平臺臺項目商商業(yè)市市場主主題定定位本項目目的商商業(yè)理理念城市化化休閑化化商務(wù)化化快速、、活力力高貴、、休閑閑活力生生活商商圈商務(wù)宴宴請、、休閑閑商圈圈消費時時段：：白天天依托業(yè)業(yè)態(tài)：：時尚尚秀場場、生生活超超市、、折扣扣廣場場核心理理念：：快速速消費費、活活力生生活消費時時段：：午間間、晚晚間依托業(yè)業(yè)態(tài)：：娛樂樂、休休閑、、宴飲飲核心理理念：：體驗驗、交交流平平臺關(guān)鍵詞詞消費狀狀態(tài)及及氛圍圍形成商商圈生活、、休閑閑環(huán)境境活力力型商商業(yè)商務(wù)、、高端端環(huán)境境品質(zhì)質(zhì)型商商業(yè)多元、、多功功能的的情境境體驗驗型消消費、、交流流平臺臺x本項目目商業(yè)業(yè)特性性再梳梳理本項目目商業(yè)業(yè)功能能分區(qū)區(qū)本項目目商業(yè)業(yè)市場場主題題定位位第二部部分：：本項項目商商業(yè)市市場定定位總體主主題理理念分支主主題理理念<<<分支主主題理理念項目商商業(yè)市市場主主題定定位主題理理念：：多彩城城市生生活區(qū)區(qū)；主體調(diào)調(diào)性：：時尚、、流行行、開開放、、娛樂樂；消費氛氛圍：：與親賢賢北街街現(xiàn)有有商圈圈消費費氛圍圍互動動，營營造集集餐飲飲、娛娛樂、、休閑閑為一一體的的商業(yè)業(yè)街，，將周周邊住住宅社社區(qū)、、城市市商業(yè)業(yè)通過過商業(yè)業(yè)街消消費有有效帶帶動起起來；；人群特特點：：中高端端消費費客群群，既既有周周邊住住宅社社區(qū)的的居住住客群群，并并涵蓋蓋周邊邊城市市商業(yè)業(yè)的城城市消消費客客群，，以家家庭聚聚餐、、朋友友聚會會娛樂樂、商商務(wù)宴宴請、、商務(wù)務(wù)活動動、城城市娛娛樂為為消費費目的的。住宅底商辦公底商公寓底商獨棟商業(yè)分支主主題理理念項目商商業(yè)市市場主主題定定位主題理理念：：精致家家庭生生活區(qū)區(qū)；主體調(diào)調(diào)性：：家庭庭、生活活、體體驗；；消費氛氛圍：：開放立立體展展示的的商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)，營營造具具有流流行趨趨勢、、生活活氛圍圍的商商業(yè)廣廣場，，集大大型超超市、、流行行服飾飾、親親子教教育、、生活活配套套商業(yè)業(yè)為主主的開開放式式街區(qū)區(qū)型商商業(yè)；；人群特特點：：中端消消費客客群，，周邊邊住宅宅社區(qū)區(qū)的生生活消消費客客群，，以及及平陽陽路經(jīng)經(jīng)過的的城市市客群群，以以日常常生活活購物物及城城市流流行服服飾消消費為為目的的。住宅底商辦公底商公寓底商獨棟商業(yè)分支主主題理理念項目商商業(yè)市市場主主題定定位主題理理念：：高端商商務(wù)展展示區(qū)區(qū)；主體調(diào)調(diào)性：：高端品品質(zhì)、、精致致展示示、商商務(wù)消消費；；消費氛氛圍：：城市主主干道道長風(fēng)風(fēng)街沿沿線；；周邊邊集高高端購購物、、寫字字樓及及城市市商業(yè)業(yè)，城城市的的主要要展示示干道道，集集高端端一線線品牌牌名店店展示示、商商務(wù)洽洽談、、宴請請會館館、高高端商商務(wù)消消費名名品于于一體體的商商業(yè)場場所。。人群特特點：：高端消消費客客群，，周邊邊寫字字樓商商務(wù)客客群及及城市市高端端消費費客群群，多多為企企業(yè)中中高管管、私私企老老板、、煤礦礦資源源主等等消費費檔次次較高高的客客群，，用于于奢侈侈品的的購買買、商商務(wù)洽洽談、、宴請請場所所。住宅底商辦公底商公寓底商獨棟商業(yè)x本項目目商業(yè)業(yè)特性性再梳梳理本項目目商業(yè)業(yè)功能能分區(qū)區(qū)本項目目商業(yè)業(yè)市場場主題題定位位第二部部分：：本項項目商商業(yè)市市場定定位項目整整體功功能布布局各功能能區(qū)功功能業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃<<<項目整整體功功能布布局項目商商業(yè)功功能分分區(qū)主題：：多彩彩城市市生活活區(qū)；；物業(yè)：：合院院商業(yè)業(yè)、單單體商商業(yè)、、商業(yè)業(yè)步行行街、、公寓寓底商商調(diào)性：：時尚尚、流流行、、開放放、娛娛樂；；聚集客客群：：城市市消費費客群群、周周邊社社區(qū)消消費客客群主題：：精致致家庭庭生活活區(qū)；；物業(yè)：：住宅宅底商商、單單體商商業(yè)街街；調(diào)性：：家庭庭、生生活、、體驗驗；聚集客客群：：周邊邊社區(qū)區(qū)消費費客群群、城城市消消費客客群主題：：高端端商務(wù)務(wù)展示示區(qū)；；物業(yè)：：辦公公商業(yè)業(yè)、單單體商商業(yè)、、公寓寓底商商；調(diào)性：：高端端品質(zhì)質(zhì)、精精致展展示、、商務(wù)務(wù)消費費；聚集客客群：：商務(wù)務(wù)客群群、城城市客客群住宅底商辦公底商公寓底商獨棟商業(yè)x本項目目商業(yè)業(yè)特性性再梳梳理本項目目商業(yè)業(yè)功能能分區(qū)區(qū)本項目目商業(yè)業(yè)市場場主題題定位位第二部部分：：本項項目商商業(yè)市市場定定位項目整整體功功能布布局各功能能區(qū)功功能業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)