XXXX成都精裝修報(bào)告

成都市精裝房報(bào)告四川中原二級(jí)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)中心策略服務(wù)部ChengDu.10.2010說(shuō)明報(bào)告編制依據(jù)：數(shù)據(jù)來(lái)源于中原微觀系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)、中原研究中心。統(tǒng)計(jì)范圍：成都市主城區(qū)及周邊郊區(qū)樓盤。劃分標(biāo)準(zhǔn)：奢華精裝型：

3000元/㎡以上的裝修標(biāo)準(zhǔn)舒適精裝型：1500-2500元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用精裝型：800-1200元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)各檔次存在的空白價(jià)格區(qū)間不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截止到2010-9-19（原因：頂級(jí)豪裝類的嘉里雅頌居于2010-9-16開盤）統(tǒng)計(jì)價(jià)格：分為表面均價(jià)（即為優(yōu)惠前價(jià)格）和成交均價(jià)（即為優(yōu)惠后價(jià)格），報(bào)告內(nèi)除有標(biāo)注外，其他均為成交均價(jià)。報(bào)告內(nèi)容第一部分發(fā)展背景分析第二部分市場(chǎng)分析第三部分客戶需求分析第四部分溢價(jià)能力分析第五部分整體報(bào)告啟示41320293940頁(yè)碼發(fā)展背景分析Part1一、精裝房相關(guān)政策序號(hào)政策名稱編號(hào)發(fā)布日期頒發(fā)部門主要內(nèi)容1關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)國(guó)辦發(fā)（1999）72號(hào)1999年7月5日建設(shè)部、國(guó)家紀(jì)委、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、科技部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家質(zhì)量技術(shù)家獨(dú)具、國(guó)家建材局加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)及擾民等形象2商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則建住房（2002）190號(hào)2002年7月18日中華人民共和國(guó)建設(shè)部住宅裝修的各個(gè)實(shí)施細(xì)則3關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知建質(zhì)（2008）133號(hào)2008年7月29日中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定出臺(tái)相關(guān)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式國(guó)家政策：覆蓋面廣，引導(dǎo)方向明確一、精裝房相關(guān)政策城市主要內(nèi)容上海到2010年，上海市精裝房占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)要求達(dá)到60-70%，其他地區(qū)力爭(zhēng)達(dá)到30-40%。北京發(fā)布《關(guān)于北京市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)安裝工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房裝修要一次到位。深圳2008年初，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的行動(dòng)方案》，提出強(qiáng)力推進(jìn)住宅一次性裝修，力爭(zhēng)2010年年底前實(shí)現(xiàn)精裝房銷售率100%，7月，《深圳市建筑廢棄物減排與利用條例》再次提交市人大常委會(huì)審議，規(guī)定普通住宅將不能再以毛坯房的形式銷售南京2008年8月，南京市建工局在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》發(fā)布后，第一時(shí)間宣布精裝房“一房一驗(yàn)”實(shí)施細(xì)則將出臺(tái)實(shí)施。而在南京實(shí)施“一房一驗(yàn)”的兩年多時(shí)間里，精裝房的裝修標(biāo)準(zhǔn)納入檢查范圍。重慶到2012年，裝修成品住宅將達(dá)到新建住宅的30%以上。江蘇6月1日，國(guó)內(nèi)首部具有強(qiáng)制性條文的成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)——江蘇省《成品住房裝修技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》)開始實(shí)施，致力節(jié)能減排。地方政策：國(guó)家政策的完善與補(bǔ)充，大力推動(dòng)地方精裝房發(fā)展一、精裝房相關(guān)政策成都：地方政策指日可待目前成都尚未出臺(tái)相關(guān)地方政策，各開發(fā)商仍以國(guó)家政策為指導(dǎo)；2010年8月舉行的“2010成都全裝修住宅發(fā)展論壇”上，成都將鼓勵(lì)發(fā)展全裝修住宅。成都市建委開發(fā)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步成都將引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)逐步提高這一比例，并力爭(zhēng)出臺(tái)相關(guān)鼓勵(lì)政策。精裝房市場(chǎng)發(fā)展迅速，占住宅市場(chǎng)絕對(duì)份額近幾年趨勢(shì)將是向著人性化設(shè)計(jì)及產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展北京上海深圳自2002年北京精裝房開始迅速發(fā)展，最先引領(lǐng)市場(chǎng)的基本為酒店公寓2009年，北京精裝房面積占所開發(fā)面積60%以上，在全國(guó)處于領(lǐng)先水平目前北京正在醞釀出臺(tái)規(guī)定，要求今后新建的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房都要一次裝修到位，減少住戶二次裝修的煩惱和浪費(fèi)。國(guó)內(nèi)最先發(fā)展精裝房的一線城市，早在2000年就在15個(gè)新建小區(qū)內(nèi)試點(diǎn)推行"菜單式全裝修“目前上海市中心城區(qū)新開發(fā)樓盤全裝修比例已達(dá)到50%以上到2010年，精裝房占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達(dá)到60%-70%2004年帶裝修小戶型的公寓產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)深圳清水房將在2010年退出市場(chǎng)在滿足住宅基本居住裝修功能的基礎(chǔ)上，向更為人性化的設(shè)計(jì)及住宅產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展二、各重點(diǎn)城市發(fā)展歷程三、成都精裝房發(fā)展?fàn)顩r精裝房初現(xiàn)（南苑公寓、錦繡花園）市場(chǎng)接受度不高萌芽階段（1997年以前）起步規(guī)范階段（1998年-2006年）迅速發(fā)展階段（2007年-2009年）完善發(fā)展階段（2010年至今）近幾年在品牌開發(fā)商帶動(dòng)下發(fā)展迅速市場(chǎng)機(jī)遇將促使精裝房更快發(fā)展行業(yè)規(guī)范出臺(tái)（1994年國(guó)家出臺(tái)《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》）品牌開發(fā)商試水（粼江峰閣、鷺島國(guó)際社區(qū)）外來(lái)開發(fā)商加入（萬(wàn)科、龍湖、恒大等）市場(chǎng)出現(xiàn)細(xì)分（一體化裝修、豪宅等）市場(chǎng)接受度大幅度提升宏觀調(diào)控下高房?jī)r(jià)下的市場(chǎng)出路精裝房市場(chǎng)份額歷史出現(xiàn)高點(diǎn)市場(chǎng)分析Part2截止2010年9月精裝房供供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)數(shù)量同比09年上漲92%圖2.1：成都市在在售精裝房房項(xiàng)目數(shù)量量（個(gè)）一、成都市市場(chǎng)供應(yīng)市市場(chǎng)狀況一、成都市市場(chǎng)供應(yīng)市市場(chǎng)狀況圖2.2：成都市精精裝修項(xiàng)目目分布圖二、成都市市場(chǎng)供應(yīng)市市場(chǎng)狀況從上圖可以以看出主城區(qū)在售售精裝修占占到成都整整個(gè)精裝房房項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)的56%成都市奢華華型精裝房房項(xiàng)目5個(gè)，舒適型型精裝房項(xiàng)項(xiàng)目19個(gè)，實(shí)用型型精裝房項(xiàng)項(xiàng)目最多，，達(dá)24個(gè)。目前在售精精裝房主要要分布在主主城區(qū)，主主城區(qū)精裝裝項(xiàng)目有27個(gè)，郊區(qū)21個(gè)。其中，城南南精裝項(xiàng)目目有9個(gè)居首，城城西和城北北最少。主城區(qū)2環(huán)-3環(huán)在售精裝裝項(xiàng)目達(dá)14個(gè)，占整個(gè)個(gè)主城區(qū)精精裝項(xiàng)目供供應(yīng)的52%。一、成都市市場(chǎng)供應(yīng)市市場(chǎng)狀況成都市目前前在售精裝裝房物業(yè)類類型仍然以以高層住宅宅為主，其其中高層住住宅精裝房房占到76%。2010別墅類物業(yè)業(yè)精裝房猛猛增，在2009年別墅類精精裝房只有有雙流的雅雅居樂(lè)花園園和麓山國(guó)國(guó)際社區(qū)區(qū)的部分產(chǎn)產(chǎn)品，但是是目前都江江堰青城山山大量精裝裝度假別墅墅項(xiàng)目的上上市，整個(gè)個(gè)精裝別墅墅類物業(yè)供供應(yīng)猛增。。圖2.5：成都市精精裝房供應(yīng)應(yīng)物業(yè)類型型占比一、成都市市場(chǎng)供應(yīng)市市場(chǎng)狀況成都市主城城區(qū)精裝房房供應(yīng)為50㎡以下面積積最多，大大多以商務(wù)務(wù)公寓的形形式面市圖2.6：2010年1月-9月主城區(qū)精精裝房戶型型各面積段段新增供應(yīng)應(yīng)量一、成都市市場(chǎng)供應(yīng)市市場(chǎng)狀況奢華型精裝裝房戶型設(shè)設(shè)計(jì)在70㎡以上，而而120㎡以上戶型型只出現(xiàn)在在奢華型精精裝房項(xiàng)目目；舒適型精裝裝房戶型設(shè)設(shè)計(jì)120㎡以下，各各個(gè)面積段段戶型都存存在；實(shí)用居家型型大部分為為公寓式住住宅，總價(jià)價(jià)較低的50㎡以下成了了供應(yīng)主體體。圖2.7：2010年1月-9月主城區(qū)各各檔次精裝裝房面積段段新增供應(yīng)應(yīng)套數(shù)（套套）成都市精裝裝房主要分分布在城南南及城東，，環(huán)域集中中在2-3環(huán)之間1供應(yīng)的物業(yè)業(yè)類型仍以以高層為主主2奢華型精裝裝房只在區(qū)區(qū)域成熟的的城中與城城南，戶型型面積段主主要集中在在144㎡以上3舒適型精裝裝房在各個(gè)個(gè)區(qū)域均有有供應(yīng)，戶戶型面積段段集中在70-90㎡，無(wú)120㎡以上戶型型供應(yīng)4實(shí)用居家型型裝修除城城中外，其其他區(qū)域均均有供應(yīng)，，供應(yīng)的面面積段以50㎡以下的小小戶型為主主5供應(yīng)市場(chǎng)小小結(jié)：一、成都市場(chǎng)供供應(yīng)市場(chǎng)狀狀況二、成都市市場(chǎng)需求市市場(chǎng)狀況主城區(qū)2010年1月-9月商品精裝裝房新增供供應(yīng)9902套，新增供供應(yīng)建筑面面積73.7萬(wàn)㎡，占商商品住宅新新增供應(yīng)總總體量的15.1%；精裝房成交交體量58.7萬(wàn)㎡，占商商品住宅成成交總體量量的12.6%。圖2.8：主城區(qū)2010年1月-9月各檔次裝裝修房新增增供應(yīng)比成成交情況二、成都市市場(chǎng)需求市市場(chǎng)狀況奢華型精裝裝房144㎡以上戶型型銷售較好好，其次為為90-120㎡的大戶型型；舒適型精裝裝房以70-90㎡的中等戶戶型和實(shí)用用居家型50-70㎡銷售量都都較高。圖2.9：2010年1月-9月主城區(qū)各各檔次精裝裝房面積段段消化量（（萬(wàn)㎡）二、成都市市場(chǎng)需求市市場(chǎng)狀況奢華型精裝裝房面積越越大，銷售售率越高；；舒適型精裝裝房銷售率率最高的集集中在90-120㎡，其次是是50-70㎡；實(shí)用居家型型的銷售率率與戶型面面積也是成成正比關(guān)系系，銷售率率較高的集集中在50-70㎡和70-90㎡。圖2.10：2010年1月-9月主城區(qū)各各檔次精裝裝房面積段段銷售率（（%）目前成都市市精裝房市市場(chǎng)供需兩兩旺，客戶戶對(duì)精裝修修房逐漸認(rèn)認(rèn)可1預(yù)計(jì)未來(lái)1年內(nèi)成都市市將有134萬(wàn)㎡精裝房房面市2奢華型精裝裝房的市場(chǎng)場(chǎng)消化速度度較慢，高高端客戶傾傾向于購(gòu)買買144㎡以上奢侈侈性戶型3舒適型精裝裝房70-90㎡面積段市市場(chǎng)消化速速度最快，，而90-120㎡的銷售率率最大4實(shí)用居家型型精裝房成成交量為中中小戶型最最多5需求市場(chǎng)小小結(jié)：二、成都市市場(chǎng)需求市市場(chǎng)狀況譽(yù)峰的產(chǎn)品品多為180㎡-300㎡的套4以上的大戶戶型主仆空間設(shè)設(shè)計(jì)大師梁志天天裝修設(shè)計(jì)計(jì)挑選世界當(dāng)當(dāng)?shù)孛F石石材，傳統(tǒng)統(tǒng)手工打造造藝術(shù)。頂級(jí)廚衛(wèi)裝裝修配套；；世界先進(jìn)進(jìn)智能及配配套技術(shù)。?？蛻籼卣?多為40歲左右的個(gè)體工商戶戶；以投資為主,且多為一次次性付款。集頂級(jí)住宅宅、超甲級(jí)級(jí)寫字樓、、超五星級(jí)級(jí)酒店、一一流商業(yè)賣賣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)，，自身配套套優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：可供選擇戶戶型較少，，外立面顏顏色為紫，，灰，白為為主，顯得得不夠大氣氣，客戶反反映也較差差。譽(yù)峰三、重點(diǎn)案案例分析——奢華裝修樓樓盤原石灘的概概念：最貼近自然然和生態(tài)的的都市桃源源1、匯集世界界頂尖設(shè)計(jì)計(jì)大師及國(guó)國(guó)際頂級(jí)品品牌，全面面刷新西南南精裝度假假公寓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；2、專為跨國(guó)國(guó)公司CEO量身定做，，每平米售售價(jià)1.5-2萬(wàn)元；3、零距離享享受亞洲頂頂級(jí)SPA生活方式。。優(yōu)勢(shì)：零距離緊挨挨外雙楠的的第二商業(yè)業(yè)中心，具具有不可復(fù)復(fù)制的地段段優(yōu)勢(shì)，帶帶來(lái)最完善善的商業(yè)配配套；八大設(shè)計(jì)大大師、高綠綠化率、水水晶國(guó)際公公寓、鷺島島國(guó)際會(huì)所所。鷺島國(guó)際社社區(qū)三、重點(diǎn)案案例分析——奢華裝修樓樓盤翡翠城金潤(rùn)華府龍湖三千城華潤(rùn)二十四城北城天街金域西嶺萬(wàn)景峰恒大城恒大綠洲開發(fā)商華潤(rùn)萬(wàn)科龍湖華潤(rùn)龍湖萬(wàn)科合景恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)總占地83萬(wàn)㎡5.2萬(wàn)㎡7.1萬(wàn)㎡55.9萬(wàn)㎡20萬(wàn)㎡7.8萬(wàn)㎡12萬(wàn)㎡17萬(wàn)㎡15萬(wàn)㎡容積率3.155543.754.383.473.694.10總套數(shù)3252300025482000016262620446749003497成交均價(jià)10900元/㎡10080元/㎡11800元/㎡10780元/㎡8500元/㎡8300元/㎡7000元/㎡5400元/㎡5400元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)1600100015001600150010001200躍層2000，平層15001500主力面積（㎡）77-9065-6789-9674-7973-93129-17378-109124-14590-1202010月均銷售99套99套68套110套147套79套60套93套45套00三、重點(diǎn)案案例分析——舒適型裝修修樓盤由上表可以以看出：在戶型設(shè)計(jì)計(jì)上主要以以70-90㎡的中小戶戶型居多，，主要是套套2、套3的戶型。但但郊區(qū)的戶戶型面積相相對(duì)較大。。從月均銷售售可以看出出居家型裝裝修的產(chǎn)品品市場(chǎng)認(rèn)可可度很高，，其中北城城天街月均均銷售最多多；郊區(qū)的的盤銷售則則相對(duì)城區(qū)區(qū)較差一些些，但總體體上銷售率率較好。實(shí)用用居居家家型型的的裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)在在1000-1600元/㎡不不等等，，但但配配置置差差異異并并不不大大，，而而定定價(jià)價(jià)與與位位置置有有很很大大關(guān)關(guān)系系，，位位置置較較好好的的樓樓盤盤，，裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)相相對(duì)對(duì)較較高高。。三、、重重點(diǎn)點(diǎn)案案例例分分析析———舒適適型型裝裝修修樓樓盤盤疊翠峰朗御花樣年喜年廣場(chǎng)紅城開發(fā)商

合景泰富新加坡新嘉置地成都通和置業(yè)成都武城實(shí)業(yè)項(xiàng)目總占地14000.07㎡7337㎡9040.05㎡31344㎡容積率4.37.3512.383.28總套數(shù)604套468套452套334套目前成交均價(jià)11000元/㎡18000元/㎡13000元/㎡7400元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡3800元/㎡２500元/㎡1500元/㎡主力面積（㎡）458946-4837-432010月均銷售20套44套09年售完20套商務(wù)務(wù)公公寓寓式式樓樓盤盤裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)在在差差異異化化較較大大，，在在1500-3800元/㎡之之間間；；戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上主主要要以以30-50㎡的的居居多多，，主主要要是是標(biāo)標(biāo)間間、、套套一一的的小小戶戶型型；；從月月均均銷銷售售上上看看公公寓寓式式裝裝修修樓樓盤盤消消化化度度不不及及實(shí)實(shí)用用居居家家型型物物業(yè)業(yè)。。三、、重重點(diǎn)點(diǎn)案案例例分分析析———商務(wù)務(wù)公公寓寓裝裝修修樓樓盤盤項(xiàng)目名稱成都譽(yù)峰廣州譽(yù)峰項(xiàng)目位置成都高新區(qū)天府新城廣州天河區(qū)珠江新城樓盤類型電梯豪宅+五星級(jí)酒店+超甲寫字樓住宅樓層規(guī)劃19F寫字樓+24F住宅8棟41-45層的高層面積區(qū)間住宅：180-360㎡---容積率2.95（住宅）6.5占地面積280畝，其中住宅183.7畝34畝建筑面積378550㎡（住宅）147508m2總套數(shù)618戶（1期）628

車位911個(gè)（一期）842個(gè)物業(yè)管理寧俊物業(yè)寧俊物業(yè)物管費(fèi)3.95元/平方米/月4.3元/平方米/月開盤時(shí)間2009年11月2007年5月開盤價(jià)18000元20000元裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/㎡4000元/㎡基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息：：區(qū)域域：：兩者者同同處處于于新新城城區(qū)區(qū)域域的的核核心心區(qū)區(qū)；；產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)：：同同為為區(qū)區(qū)域域高高端端住住宅宅，，主主打打大大戶戶型型。。景觀觀環(huán)環(huán)境境：：成都都譽(yù)譽(yù)峰峰容容積積率率僅僅為為2.95，打打造造低低密密物物業(yè)業(yè)；；而而廣廣州州譽(yù)譽(yù)峰峰由由于于臨臨近近珠珠江江，，所所以以以以超超高高層層建建筑筑形形態(tài)態(tài)出出現(xiàn)現(xiàn)，，有有利利業(yè)業(yè)主主觀觀賞賞江江景景；；景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中均均運(yùn)運(yùn)用用大大量量棕棕櫚櫚科科植植物物，，打打造造東東南南亞亞風(fēng)風(fēng)情情雕雕塑塑景景觀觀園園林林。。合景景泰泰富富譽(yù)譽(yù)峰峰系系三、、重重點(diǎn)點(diǎn)案案例例分分析析———其他他城城市市樓樓盤盤萬(wàn)科科華華府府系系：：基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息:區(qū)域域：均均處處于于高高尚尚生生活活區(qū)區(qū)域域；；產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)：定定位位于于高高層層適適居居型型住住宅宅，，重重點(diǎn)點(diǎn)在在裝裝修修及及配配套套系系統(tǒng)統(tǒng)的的打打造造；；景觀觀環(huán)環(huán)境境：成成都都項(xiàng)項(xiàng)目目打打造造東東南南亞亞園園林林風(fēng)風(fēng)情情，，廣廣州州項(xiàng)項(xiàng)目目則則偏偏重重于于立立體體景景觀觀的的打打造造；；裝修修配配置置:空間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：均均采采用用適適居居型型兩兩房房、、三三房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；注注重重儲(chǔ)儲(chǔ)物物空空間間設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；裝修修系系統(tǒng)統(tǒng)：：均均采采用用萬(wàn)萬(wàn)科科精精裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化系系統(tǒng)統(tǒng)；；人人性性化化裝裝修修尺尺度度設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；科科學(xué)學(xué)收收納納系系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。項(xiàng)目名稱成都金潤(rùn)華府廣州金域華府地理位置錦江東二環(huán)靜康路中段桂香居小區(qū)荔灣康王中路開發(fā)商成都萬(wàn)科廣州萬(wàn)科目前在售均價(jià)9600元/平方米24000元/平方米占地面積52693平方米9209平方米總建筑面積320000平方米46192平方米物業(yè)形態(tài)高層高層物管費(fèi)2.6元/平方米·月2.8元/平方米·月物業(yè)公司萬(wàn)科物業(yè)萬(wàn)科物業(yè)容積率57綠地率30%35%總戶數(shù)3000454裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平方米3000元/平方米三、、重重點(diǎn)點(diǎn)案案例例分分析析———其他他城城市市樓樓盤盤恒大大系系：：基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料:區(qū)域域：：兩項(xiàng)項(xiàng)目目都都選擇擇在郊區(qū)區(qū)，，突突出出居居住住環(huán)環(huán)境境及及品品質(zhì)質(zhì)；；產(chǎn)品形態(tài)態(tài)：低密住宅宅，凸顯顯與自然然的融合合；多種種物業(yè)形形態(tài)結(jié)合合，以中中低層及及小高層層為主。。裝修配置置:新歐式風(fēng)風(fēng)格，體體現(xiàn)尊貴貴感；多采用木木料、石石材，突突出自然然品質(zhì)。。項(xiàng)目名稱成都恒大綠洲重慶恒大華府項(xiàng)目位置成龍路銀河大道118號(hào)高新園金山大道1號(hào)開發(fā)商恒大恒大地產(chǎn)樓盤類型多層+高層56棟11層小高層;13棟5層多層綠化率38%30%容積率4.11.48總占地面積150000平方米210000平方米總建筑面積600000平方米380000平方米總套數(shù)3497戶300戶車位2100個(gè)450個(gè)物業(yè)管理廣州金碧物業(yè)金碧物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)1.60元/平方米·月2.00元/平方米·月開盤時(shí)間2007年12月2008年7月裝修標(biāo)準(zhǔn)1200-1500元/平米豪華

3500元/平米三、重點(diǎn)點(diǎn)案例分分析——其他城市市樓盤裝修風(fēng)格格多為現(xiàn)代代簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格，代代表樓盤盤譽(yù)峰。。在精裝房房配置方方式上主要采用用高端進(jìn)進(jìn)口品牌牌建材。。在裝修修配置上上采用配配送部分分名牌家家電家私私的形式式。比如如譽(yù)峰峰贈(zèng)送冰冰箱、微微波爐、、洗衣機(jī)機(jī)等家電電以及整整體衣柜柜等家具具。四、精裝裝房配置置分析----奢華型精精裝房客廳臥室室系統(tǒng)客廳地面面主要采采用高檔檔石材鋪鋪設(shè)。臥室地面面則以復(fù)復(fù)合實(shí)木木地板為為主。墻面的裝裝修以高高檔乳膠膠漆為主主或?yàn)閴埣尤槟z漆漆等混合合材料裝裝飾客廳頂部部裝修多多采用石石膏吊頂頂。臥室頂部部則多用用陰角線線裝飾。。四、精裝裝房配置置分析----奢華型精精裝房廚房系統(tǒng)統(tǒng)主要選擇擇國(guó)際知知名品牌牌的整體體櫥柜。。主要采用用防潮石石膏吊頂頂。廚房用具具與電器器品牌以以西門子子為主。。四、精裝裝房配置置分析----奢華型精精裝房衛(wèi)浴系統(tǒng)統(tǒng)主要選擇擇國(guó)際知知名品牌牌的潔具具。地面多使使用防滑滑地磚，，部分項(xiàng)項(xiàng)目使用用石材。。頂部主要要使用防防潮石膏膏吊頂。。公共配置置在公共設(shè)設(shè)施的配配置上，，主要使使用進(jìn)口口石材，，電梯品品牌多選選用日立立。智能系統(tǒng)統(tǒng)多采用高高級(jí)視頻頻門禁系系統(tǒng)、智智能安防防系統(tǒng)、、或緊急急呼叫系系統(tǒng)。其他系統(tǒng)統(tǒng)高端電梯梯豪宅物物業(yè)一般般還配備備知名品品牌中央央空調(diào)系系統(tǒng)、地地暖或水水暖系統(tǒng)統(tǒng)，如：：富力華華庭則贈(zèng)贈(zèng)送凈水水器，可可為家庭庭提供直直飲水；；一些項(xiàng)項(xiàng)目還配配備新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)。。四、精裝裝房配置置分析----奢華型精精裝房成都的舒舒適型精精裝房物物業(yè)主要要分布在在主城區(qū)區(qū)三環(huán)內(nèi)內(nèi)。少數(shù)數(shù)項(xiàng)目位位于溫江江和龍泉泉等郊區(qū)區(qū)。在精裝房房配置方方式上在配置方方式上多多采用品品牌建材材；對(duì)廳廳房廚衛(wèi)衛(wèi)裝修較較為完全全，并配配送部分分名牌家家電、家家私，如如燃?xì)庠钤詈统橛陀蜔煓C(jī)等等。公共配置置電梯廳大大部分為為大理石石和地磚磚，少數(shù)數(shù)項(xiàng)目用用瓷磚.電梯是客客戶關(guān)注注度較高高的部分分，大部部分使用用國(guó)際知知名品牌牌日立、、奧的斯斯。智能系統(tǒng)統(tǒng)在智能系系統(tǒng)方面面一般采采用智能能黑白可可視對(duì)講講、天然然氣泄露露探測(cè)器器及緊急急按鈕。。沒(méi)有設(shè)設(shè)置高端端科技智智能系統(tǒng)統(tǒng)。其他系統(tǒng)統(tǒng)居家型住住宅物業(yè)業(yè)一般會(huì)會(huì)配備新新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，其他他如地暖暖系統(tǒng)、、中央空空調(diào)一般般不會(huì)配配置。裝修風(fēng)格格在裝修風(fēng)風(fēng)格上沒(méi)沒(méi)有太特特別的地地方，一一般為現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約約，即按按照每戶戶大小不不同進(jìn)行行裝修。。四、精裝裝房配置置分析----舒適型精精裝房客廳臥室室系統(tǒng)客廳地面面主要采采用地板板鋪設(shè)，，臥室地面面以實(shí)木木復(fù)合地地板為主主墻面的裝裝修以高高檔乳膠膠漆為主主，部分項(xiàng)目目采用乳乳膠漆加加其他材材質(zhì)組合合而成。。客廳頂部部裝修多多采用石石膏吊頂頂，臥室頂部部則多用用陰角線線裝飾。。四、精裝裝房配置置分析----舒適型精精裝房廚房系統(tǒng)統(tǒng)地面主要要采用防防滑地磚磚。墻面以面面磚為主主。以國(guó)際知知名品牌牌的整體體櫥柜為為主，其中選擇擇歐派櫥櫥柜的居居多。主要采用用防潮石石膏吊頂頂。廚房用具具與電器器品牌以以方太為為主。四、精裝裝房配置置分析----舒適型精精裝房衛(wèi)浴系統(tǒng)統(tǒng)主要選擇擇國(guó)際知知名品牌牌的潔具具，主要要以toto為主地面多使使用防滑滑地磚，，部分項(xiàng)項(xiàng)目使用用石材墻面材料料的使用用面磚為為主頂部主要要使用防防潮石膏膏吊頂四、精裝裝房配置置分析----舒適型精精裝房公共配置置電梯廳大大部分為為大理石石和地磚磚，少數(shù)數(shù)項(xiàng)目用用瓷磚。。電梯是客客戶關(guān)注注度較高高的部分分，大部部分使用用國(guó)際知知名品牌牌日立、、奧的斯斯。少數(shù)數(shù)項(xiàng)目使使用通力力，如萬(wàn)萬(wàn)科金域域西嶺。。智能系統(tǒng)統(tǒng)在智能系系統(tǒng)方面面一般采采用智能能黑白可可視對(duì)講講、天然然氣泄露露探測(cè)器器及緊急急按鈕。。沒(méi)有設(shè)設(shè)置高端端科技智智能系統(tǒng)統(tǒng)。其他系統(tǒng)統(tǒng)居家型住住宅物業(yè)業(yè)一般會(huì)會(huì)配備新新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)，其他他地暖系系統(tǒng)、中中央空調(diào)調(diào)一般不不會(huì)配置置。裝修風(fēng)格格在裝修風(fēng)風(fēng)格上沒(méi)沒(méi)有太特特別的地地方，一一般為現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約約，即按按照每戶戶大小不不同進(jìn)行行裝修。。四、精裝裝房配置置分析----實(shí)用型精精裝房客廳地面主要要以地板板和地磚磚為主要要材料。。墻面主要要以乳膠膠漆為主主。頂部石膏膏板吊頂頂。臥室地面實(shí)木木復(fù)合地地板為主主。墻面采用用乳膠漆漆。頂部主要要采用石石膏吊頂頂。四、精裝裝房配置置分析----實(shí)用型精精裝房廚房系統(tǒng)統(tǒng)以國(guó)際知知名品牌牌的整體體櫥柜為為主，其其中選擇擇方太櫥櫥柜的居居多。主要采用用防潮石石膏吊頂頂。廚房用具具與電器器品牌以以方太為為主。四、精裝裝房配置置分析----實(shí)用型精精裝房衛(wèi)浴系統(tǒng)統(tǒng)在潔具的的選擇上上以科勒勒為主。。地面多使使用防滑滑地磚，，部分項(xiàng)項(xiàng)目使用用石材。。墻面材料料的使用用面磚為為主。頂部主要要使用防防潮石膏膏吊頂。。四、精精裝房房配置置分析析----實(shí)用型型精裝裝房客戶需需求分分析Part3......一、已已購(gòu)買買客戶戶群選選擇傾傾向類別豪華精裝房（包括奢華及舒適型精裝房）實(shí)用型精裝房客戶特征以私營(yíng)業(yè)主、金融國(guó)企高管為主以工薪階層為主購(gòu)買目的以投資兼自住為主以自住為主購(gòu)買看重因素（重要性依次遞減）產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)商品牌、節(jié)約裝修時(shí)間項(xiàng)目的地段位置、節(jié)約裝修時(shí)間、周邊配套、開發(fā)商購(gòu)買產(chǎn)品的基本特征購(gòu)買面積以160-180平米為主以50-70平米之間為主單價(jià)區(qū)間15000-17000元/平米6000-8000元/平米裝修方式全裝全配廚衛(wèi)加墻地面裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)3000-4000元/平米800-1000元/平米注：表表格內(nèi)內(nèi)選項(xiàng)項(xiàng)為超超半數(shù)數(shù)客戶戶選擇擇類別豪華精裝房（包括奢華及舒適型精裝房）實(shí)用型精裝房不購(gòu)買原因?qū)嶋H裝修效果不符、價(jià)格太貴、售后服務(wù)得不到保障實(shí)際裝修效果不符、價(jià)格太貴、售后服務(wù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)買看重因素（重要性依次遞減）產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)商品牌、節(jié)約裝修時(shí)間項(xiàng)目地段位置、可以節(jié)約裝修時(shí)間意向產(chǎn)品的基本特征意向購(gòu)買面積180平米以下90㎡以下的中小戶型接受單價(jià)區(qū)間17000元/平米以下6000-8000元/平米裝修方式全裝全配廚衛(wèi)加墻地面裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)2000-3000元/平米500-800元/平米二、意意向客客戶群群選擇擇傾向向注：表表格內(nèi)內(nèi)選項(xiàng)項(xiàng)為超超半數(shù)數(shù)客戶戶選擇擇三、客客戶問(wèn)問(wèn)卷分分析豪華精裝房（包括奢華及舒適型精裝房）實(shí)用型精裝房1.高端客戶對(duì)精裝需求較強(qiáng)，能承受較高的精裝標(biāo)準(zhǔn)2.高端客戶對(duì)硬裝部分要求高，主要體現(xiàn)在裝修材料的選擇上3.在對(duì)裝修風(fēng)格上更傾向簡(jiǎn)單的奢華1.在打消客戶對(duì)精裝產(chǎn)品實(shí)際效果和裝修樣板不符等方面的疑慮后，大部分客戶還是會(huì)選擇精裝產(chǎn)品。2.客戶選擇的產(chǎn)品面積基本在90平米以下，對(duì)價(jià)格比較敏感。3.在對(duì)精裝配置上，客戶需求以基本功能為主，注重對(duì)廚衛(wèi)功能性配置，一般居家型品牌即可滿足需求。已交房房建議存在問(wèn)問(wèn)題在合同同中明明確各各裝修修材料料的品品牌和和型號(hào)號(hào)，在在后期期裝修修過(guò)程程中嚴(yán)嚴(yán)格按按照合合同規(guī)規(guī)定裝裝修嚴(yán)格控控制工工程和和裝修修質(zhì)量量，以以業(yè)主主的滿滿意為為準(zhǔn)交房時(shí)時(shí)間時(shí)時(shí)可以以適當(dāng)當(dāng)放寬寬與購(gòu)房房開發(fā)發(fā)商宣宣稱的的精裝裝效果果不相相符局部沒(méi)沒(méi)有按按照合合同規(guī)規(guī)定使使用裝裝修材材料在實(shí)際際裝修修時(shí)更更換更更低檔檔次品品牌裝修細(xì)細(xì)節(jié)考考慮不不到位位裝修細(xì)細(xì)節(jié)處處理差差四、交交房關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)分析析溢價(jià)能能力分分析Part4一、成成都市市精裝裝房?jī)r(jià)價(jià)格精裝修修項(xiàng)目目集中中的定定價(jià)區(qū)區(qū)間為為6000-8000元/平米裝修價(jià)價(jià)格與與銷售售價(jià)格格成正正比關(guān)關(guān)系，，裝修修價(jià)格格越高高，銷銷售價(jià)價(jià)格亦亦越高高。二、成成都市市場(chǎng)精精裝房房溢價(jià)價(jià)特征征報(bào)價(jià)與與裝修修成本本的差差價(jià)奢華型型裝修修住宅宅項(xiàng)目目的溢溢價(jià)能能力較較強(qiáng)實(shí)際精精裝成成本一一般占占到報(bào)報(bào)價(jià)在在60%左右精裝房房的銷銷售價(jià)價(jià)格一一般低低于區(qū)區(qū)域清清水房房售價(jià)價(jià)一般中中低端端精裝裝房項(xiàng)項(xiàng)目就就是以以其價(jià)價(jià)格在在除去去精裝裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)后的的高性性價(jià)比比吸引引客