XXXX策劃專業(yè)全程模板

中國(guó)園林分類研究概述2010.7策劃專業(yè)12第一部分定位的思路與流程3目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題選擇模型戰(zhàn)略與定位目標(biāo)：較高的價(jià)格/快速的銷售/建立市場(chǎng)影響力。構(gòu)建問(wèn)題：環(huán)境分析。SCQ（S=情景，C=R1R2，Q=如何從R1到R2）。選擇模型：3C戰(zhàn)略（客戶，項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)）段環(huán)塊開。戰(zhàn)略定位：客戶/產(chǎn)品/屬性/形象/價(jià)格定位4地塊的價(jià)值要素（段環(huán)塊開）地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）開發(fā)商要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等項(xiàng)目分析面對(duì)目標(biāo)找出可能的定位方向項(xiàng)目分析選擇模型5客戶細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)包括：社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素（社會(huì)階層（職業(yè)、支付能力）、家庭生命周期階段（置業(yè)次數(shù)））人口統(tǒng)計(jì)因素（年齡、收入、性別）地理因素客戶偏好包括：生活經(jīng)驗(yàn)（空間觀念、行為模式）心理因素（生活方式、性格特點(diǎn)）價(jià)值觀（消費(fèi)觀念、價(jià)值取向）客戶細(xì)分與客戶偏好對(duì)應(yīng)與項(xiàng)目特征進(jìn)行匹配尋找或識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)客戶分析選擇模型6潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手替代品土地、建造商、材料商房屋的購(gòu)買者項(xiàng)目之間直接競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了在不同的競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)不同競(jìng)爭(zhēng)分析波特的五力模型7競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定（基于區(qū)域、基于項(xiàng)目特征、基于客戶）競(jìng)爭(zhēng)程度（供求關(guān)系、技術(shù)更新、營(yíng)銷強(qiáng)度）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)（競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)和局限、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱點(diǎn)、市場(chǎng)空隙）競(jìng)爭(zhēng)面向目標(biāo)尋找最有利的機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)分析選擇模型8不同的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致不同的思考方式導(dǎo)出戰(zhàn)略發(fā)育不完善的初級(jí)市場(chǎng)——項(xiàng)目先導(dǎo)，以項(xiàng)目條件為優(yōu)先，以市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品領(lǐng)先引導(dǎo)市場(chǎng)，獲取占位優(yōu)勢(shì)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而供求關(guān)系相對(duì)平衡——客戶先導(dǎo)，以滿足客戶需求的產(chǎn)品獲取高收益完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供大于求競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)——競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)，以有利的競(jìng)爭(zhēng)策略使自己立于不敗之地3C與市場(chǎng)選擇模型9識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者分析競(jìng)爭(zhēng)者選擇競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)市場(chǎng)領(lǐng)先者戰(zhàn)略擴(kuò)大總市場(chǎng)保護(hù)市場(chǎng)份額擴(kuò)大市場(chǎng)份額市場(chǎng)追隨者戰(zhàn)略

仿制者（counterfeiter）：完全復(fù)制緊跟者（cloner）：緊跟著模仿領(lǐng)先者的產(chǎn)品、分銷和廣告，等等。模仿者（imitator）：模仿者在某些事件上仿效領(lǐng)先者，但在包裝、廣告、價(jià)格上又有所不同。改進(jìn)者（adapter）：改變者接受領(lǐng)先的產(chǎn)品，并改變或改進(jìn)它們。市場(chǎng)補(bǔ)缺者戰(zhàn)略在補(bǔ)缺中關(guān)鍵概念是專業(yè)化市場(chǎng)挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略確定戰(zhàn)略目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選擇一個(gè)進(jìn)攻戰(zhàn)略正面進(jìn)攻、側(cè)翼進(jìn)攻、包圍進(jìn)攻、迂回進(jìn)攻、游擊進(jìn)攻選擇特定的進(jìn)攻戰(zhàn)略選擇模型10細(xì)分市場(chǎng)Segmentation選擇目標(biāo)市場(chǎng)Targeting定位Positioning客戶先導(dǎo)SWOT戰(zhàn)略工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）綜合分析11地塊的價(jià)值要素素包括（段環(huán)塊開）地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度度/周邊配套（（商業(yè)/教育）/交通等（可可總結(jié)為便便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)環(huán)境（噪音音）等（可可判定資源源的程度：：稀缺、良良好還是匱匱乏）地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)等（可可判斷產(chǎn)品品的可發(fā)揮揮空間）開發(fā)商要素素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌牌/可利用資源源等針對(duì)一個(gè)即即將銷售的的項(xiàng)目與地塊的主主要差別在在于增加了了產(chǎn)品因素素：產(chǎn)品因素——產(chǎn)品/戶型/自身配套/昭示性等對(duì)于一個(gè)大盤的后續(xù)續(xù)階段，需要要增加項(xiàng)目目要素的判判斷：項(xiàng)目要素——口碑/人氣/項(xiàng)目知名度度/客戶群體/前期售價(jià)/前后產(chǎn)品差差異性/物業(yè)管理等等S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊/產(chǎn)品要素開發(fā)商/項(xiàng)目要素前兩個(gè)為被被動(dòng)性要素素，后兩個(gè)個(gè)為主動(dòng)性性要素SWOT的分析內(nèi)容容O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（（宏觀政策策）/重大城市變變革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（（一、二、、三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)）/城市規(guī)劃（（交通、市市政配套、、開發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)、熱點(diǎn)等等）微觀要素——市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（（片區(qū)、樓樓盤、戶型型）/客戶流向通常對(duì)于銷銷售中后期期的項(xiàng)目，，宏觀要素素相對(duì)失效效；反之，，對(duì)于一個(gè)個(gè)遠(yuǎn)期的大大盤，微觀觀要素相對(duì)對(duì)次要。12戰(zhàn)略方向的決策模型項(xiàng)目屬性客戶需求案例借鑒競(jìng)爭(zhēng)同類型項(xiàng)目借鑒在市場(chǎng)中的地位選擇模型13物業(yè)發(fā)展建建議14需要說(shuō)明的的是：我們給出的的不是具體體的設(shè)計(jì)方方案，我們們給給出出的的是是能能形形成成價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)和和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力的的因因素素（市市場(chǎng)場(chǎng)接接受受的的產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征和和驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買的的因因素素））原則則：：一一切切均均基基于于CVA“競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的價(jià)價(jià)值值增增加加”(CompetitionValueAdded)物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議的的出出發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)15市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性：：基于于市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品水水平平調(diào)調(diào)查查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)分分析析（（空空間間尺尺度度、、戶戶型型、、建建筑筑園園林林風(fēng)風(fēng)格格、、配配套套水水平平和和數(shù)數(shù)量量、、配配置置水水平平統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表）），，提提出出具具有有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的的方方向向；；客戶戶價(jià)價(jià)值值的的增增加加：：客戶戶價(jià)價(jià)值值分分析析基于于客客戶戶價(jià)價(jià)值值分分析析（（客客戶戶價(jià)價(jià)值值取取向向、、生生活活方方式式、、空空間間觀觀念念、、行行為為模模式式分分析析表表）），，提提出出客客戶戶滿滿意意方方案案；；地塊塊價(jià)價(jià)值值的的發(fā)發(fā)掘掘利利用用：：基于于地地塊塊價(jià)價(jià)值值分分析析和和規(guī)規(guī)劃劃價(jià)價(jià)值值分分析析提提出出設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)增增值值方方向向物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議的的考考慮慮因因素素有形形的的價(jià)價(jià)值值使用用價(jià)價(jià)值值的的范范疇疇屬于于物物質(zhì)質(zhì)層層面面的的是可可以以物物化化的的可進(jìn)進(jìn)行行競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性比比價(jià)價(jià)的的無(wú)形形的的價(jià)價(jià)值值屬于于精精神神層層面面是不不能能物物化化的的難以以復(fù)復(fù)制制的的是可可以以自自我我定定價(jià)價(jià)的的產(chǎn)品品品品牌牌價(jià)值值構(gòu)構(gòu)成成地段段價(jià)價(jià)值值產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值服務(wù)務(wù)價(jià)價(jià)值值品牌牌價(jià)價(jià)值值人文文價(jià)價(jià)值值通達(dá)達(dá)價(jià)價(jià)值值外部部配配套套產(chǎn)業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值自然然景景觀觀社會(huì)會(huì)認(rèn)認(rèn)知知經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)部部配配套套建材材設(shè)設(shè)備備創(chuàng)新新價(jià)價(jià)值值基本本物物業(yè)業(yè)VIP服務(wù)務(wù)個(gè)性性化化服服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)品品牌牌場(chǎng)所所精精神神項(xiàng)目目精精神神有形形價(jià)價(jià)值值無(wú)形形價(jià)價(jià)值值項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值構(gòu)構(gòu)成成16項(xiàng)目目外外部部（（社社會(huì)會(huì)））配配套套價(jià)價(jià)值值交通通價(jià)價(jià)值值產(chǎn)業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值自然然景景觀觀資資源源社會(huì)會(huì)認(rèn)認(rèn)知知價(jià)價(jià)值值房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值構(gòu)構(gòu)成成交通通便便利利性性與與可可達(dá)達(dá)性性例如如：：玉玉淵淵潭潭，，昆昆玉玉河河邊邊的的項(xiàng)項(xiàng)目目商務(wù)務(wù)、、或或某某些些產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的支支持持，，例例如如：：亦亦莊莊、、CBD生活活配配套套、、醫(yī)醫(yī)療療環(huán)環(huán)境境、、教教育育環(huán)環(huán)境境等等社會(huì)會(huì)心心理理對(duì)對(duì)地地段段的的潛潛在在認(rèn)認(rèn)同同，，例例如如：：天天竺竺與與南南城城地段價(jià)值值產(chǎn)品價(jià)值值服務(wù)價(jià)值值品牌價(jià)值值人文價(jià)值值17項(xiàng)目基本本經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)價(jià)值值規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)價(jià)值項(xiàng)目?jī)?nèi)部部配套價(jià)價(jià)值產(chǎn)品硬件件配置價(jià)價(jià)值建筑創(chuàng)新新價(jià)值房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值構(gòu)成項(xiàng)目樓座座與綠地地、配套套的位置置，對(duì)景景觀朝向向的利用用建筑材料料、設(shè)備備配備的的品質(zhì)與與檔次會(huì)所、社社區(qū)內(nèi)商商業(yè)、學(xué)學(xué)校等容積率、、綠化率率風(fēng)格或戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)的改良良與創(chuàng)新新地段價(jià)值值產(chǎn)品價(jià)值值服務(wù)價(jià)值值品牌價(jià)值值人文價(jià)值值18基本物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)的價(jià)價(jià)值增值的VIP服務(wù)價(jià)值值個(gè)性化服服務(wù)價(jià)值值(菜單式裝裝修、個(gè)個(gè)性化服服務(wù)）房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值構(gòu)成企業(yè)品牌牌產(chǎn)品品牌牌信心的樹樹立、質(zhì)質(zhì)量的保保證同一個(gè)企企業(yè)品牌牌不同產(chǎn)產(chǎn)品線的的產(chǎn)品形形象價(jià)值值地段價(jià)值值產(chǎn)品價(jià)值值服務(wù)價(jià)值值品牌價(jià)值值人文價(jià)值值19場(chǎng)所精神神項(xiàng)目精神神（往往往通過(guò)過(guò)符號(hào)來(lái)來(lái)表達(dá)））房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值構(gòu)成城市、社社會(huì)、人人文歷史史賦予項(xiàng)項(xiàng)目所在在地段的的文化特特性例如：什什剎海、、長(zhǎng)城人：開發(fā)發(fā)者、設(shè)設(shè)計(jì)者、、居住者者、以及及其他有有社會(huì)影影響力的的項(xiàng)目參參與者事：論壇壇、發(fā)布布會(huì)、獲獲獎(jiǎng)物：建筑筑、文化化展覽、、收藏館館地段價(jià)值值產(chǎn)品價(jià)值值服務(wù)價(jià)值值品牌價(jià)值值人文價(jià)值值20物業(yè)發(fā)展展建議的的構(gòu)成要要素規(guī)劃布局局建筑平面面建筑空間間形象園林配套、配配置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)分析整體形象象產(chǎn)品類型型建議空間布局局建議交通組織織啟動(dòng)區(qū)選選擇與分分期開發(fā)發(fā)建議細(xì)節(jié)優(yōu)化化戶型面積積與戶型型配比戶型設(shè)計(jì)計(jì)建議戶型價(jià)值值點(diǎn)建議議建筑風(fēng)格格建筑外立立面建議議建筑材質(zhì)質(zhì)建議風(fēng)格建議議景觀設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)展示建議議會(huì)所功能能配套設(shè)施施裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)管理理要點(diǎn)服務(wù)和附附加值贈(zèng)送人性化細(xì)細(xì)節(jié)社區(qū)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議2122第二部分分如如何何撰寫營(yíng)營(yíng)銷執(zhí)行行報(bào)告23撰寫營(yíng)銷銷執(zhí)行報(bào)報(bào)告的五個(gè)一法則法則一：：一個(gè)方方法論法則二：：一個(gè)策策略推導(dǎo)導(dǎo)法則三：：一個(gè)總總攻略法則四：：一個(gè)總總控圖法則四：：一張計(jì)計(jì)劃總表表241、一個(gè)方法法論目標(biāo)界定定：時(shí)間/價(jià)格/品牌。目標(biāo)下的的問(wèn)題：：區(qū)分真問(wèn)問(wèn)題和偽偽問(wèn)題。。解決問(wèn)問(wèn)題可以以完成目目標(biāo)的就就是真問(wèn)問(wèn)題，否否則就是是偽問(wèn)題題。解決問(wèn)題題的方法法：方法必須須是圍繞繞目標(biāo)、、圍繞解解決問(wèn)題題展開的的。25示例目標(biāo)界定定及目標(biāo)標(biāo)分解26目標(biāo)界定定及目標(biāo)標(biāo)分解示例272、一個(gè)策略略推導(dǎo)策略推導(dǎo)導(dǎo)工具：：項(xiàng)目的SWOT分析策略推導(dǎo)導(dǎo)過(guò)程：：本體價(jià)值值/市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)/客戶需求求/項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析28分析過(guò)程程示例——項(xiàng)目本體體分析項(xiàng)目本體體研究段環(huán)塊開開/關(guān)鍵詞/案例五個(gè)一法法則各種資源源挖掘段產(chǎn)服開開品人地塊價(jià)值值項(xiàng)目?jī)r(jià)值值29分析過(guò)程程示例——市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)分析示例1：客戶品品牌分析析品牌發(fā)展展商對(duì)區(qū)區(qū)域的貢貢獻(xiàn)/案例（客客戶，業(yè)業(yè)主，借借鑒意義義）/本案于當(dāng)當(dāng)?shù)氐呢曍暙I(xiàn)（品品牌，客客戶，當(dāng)當(dāng)?shù)匾饬x義）五個(gè)一法法則示例2：城市發(fā)發(fā)展分析析供應(yīng)/價(jià)格/主力戶型型/項(xiàng)目特征征/銷售情況況/未來(lái)規(guī)劃劃/未來(lái)板塊塊格局（（產(chǎn)品，，客戶，，未來(lái))/小結(jié)市場(chǎng)未來(lái)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格格局（本本區(qū)與其其他區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)，，客戶爭(zhēng)爭(zhēng)奪，供供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，未來(lái)來(lái)容量，，未來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目，小小結(jié)）30分析過(guò)程程示例——競(jìng)爭(zhēng)分析析示例31分析過(guò)程程示例——競(jìng)爭(zhēng)分析析的時(shí)間間性示例32分析過(guò)程程示例——競(jìng)爭(zhēng)分析析細(xì)化到到產(chǎn)品示例333、一個(gè)總攻攻略營(yíng)銷總攻略策略——戰(zhàn)略下的分解營(yíng)銷戰(zhàn)略執(zhí)行安排總攻略：在策略的指導(dǎo)下，根據(jù)消費(fèi)者的購(gòu)買行為及過(guò)程確定的營(yíng)銷安排。包含的內(nèi)容涉及到整個(gè)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的組織，如推廣、展示、價(jià)格等。總攻略是項(xiàng)目目標(biāo)與執(zhí)行安排之間的關(guān)鍵點(diǎn)可以將總攻略理解為上傳下達(dá)的工具。343536總攻略一一般分為為四個(gè)過(guò)過(guò)程：五個(gè)一法法則一個(gè)總攻攻略如何讓客客戶叫好好？業(yè)主口碑碑業(yè)內(nèi)口碑碑市場(chǎng)口碑碑讓客戶知道讓客戶認(rèn)可讓客戶購(gòu)買讓客戶叫好如何讓消消費(fèi)購(gòu)買買？?jī)r(jià)格策略略推售策略略如何讓消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)可？項(xiàng)目展示示現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)務(wù)客戶體驗(yàn)驗(yàn)如何讓消消費(fèi)者知知道？形象定位位媒體推廣廣37角色區(qū)分分，建立立霸主地地位形象上的的領(lǐng)導(dǎo)者者，策略略上的挑挑戰(zhàn)者，，改變游游戲規(guī)則則，建立立新的物業(yè)類類型建立強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的第一一意象第一展示示第一口碑碑第一財(cái)務(wù)務(wù)安排確?？蛻魬舻氖蟠罂驮幢乇貧⒏?jìng)爭(zhēng)策略略品牌策略略客戶策略略【競(jìng)爭(zhēng)下的的策略檢討討與修正正】代表性的的項(xiàng)目命命名與百仕達(dá)達(dá)聯(lián)動(dòng)進(jìn)進(jìn)行片區(qū)區(qū)營(yíng)造借華僑城城打華僑僑城片區(qū)策略略代表性的的項(xiàng)目命命名(已完成)領(lǐng)導(dǎo)片區(qū)區(qū)炒作超越片區(qū)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)示例38【國(guó)際頂級(jí)級(jí)灣區(qū)物物業(yè)總攻攻略】營(yíng)銷推廣廣攻略展示攻略略明確差異異化形形成差差異化傳傳播差異異化讓客戶買買？讓客戶來(lái)來(lái)？銷售服務(wù)務(wù)攻略39【國(guó)際頂級(jí)級(jí)灣區(qū)物物業(yè)總攻攻略】營(yíng)銷推廣廣攻略事件營(yíng)銷銷全國(guó)推廣廣全國(guó)同步步發(fā)售，，開設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目全國(guó)國(guó)推廣接接待站，，占領(lǐng)一一線城市市，安排排專人、、專線售樓處建建立客戶戶服務(wù)中中心，2004.7月完成，，接待全全國(guó)參觀觀團(tuán)申請(qǐng)800全國(guó)免費(fèi)費(fèi)電話，，2004.7月完成全國(guó)性網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、刊刊物發(fā)布布項(xiàng)目信信息6.6：中信紅紅樹灣新新聞發(fā)布布會(huì)、售售樓處揭揭幕、VIP增值卡發(fā)發(fā)售7.18：產(chǎn)品溝溝通會(huì)（（規(guī)劃、、戶型、、園林設(shè)設(shè)計(jì)、物物管及俱俱樂(lè)部方方案講解解溝通）），客服服中心成成立8.8：首批樣樣板房開開放，業(yè)業(yè)內(nèi)參觀觀日8.20：開始算算價(jià)，確確認(rèn)選房房資格，，收取誠(chéng)誠(chéng)意金8.28：選房，，消化前前期積累累客戶，，實(shí)現(xiàn)銷銷售目標(biāo)標(biāo)9.19：開盤慶慶典，客客戶營(yíng)銷銷活動(dòng)品牌策略略競(jìng)爭(zhēng)＋客客戶策略略第一階段段（5.1-5.30）：灣區(qū)區(qū)物業(yè)，，比肩全全球。深深南路廣廣告牌＋＋工地廣廣告牌＋＋網(wǎng)絡(luò)第二階段段（5.31-8.1）：決戰(zhàn)戰(zhàn)宣言，，新灣區(qū)區(qū)物業(yè)指指數(shù)。廣廣告牌＋＋網(wǎng)絡(luò)＋＋特報(bào)、、商報(bào)、、第三階段段（8.2-8.28）：公告告選房，，國(guó)際頂頂級(jí)灣區(qū)區(qū)生活。。媒體全全面覆蓋蓋第四階段段（8.29-9.18）：中信信紅樹灣灣全情綻綻放。媒媒體全面面覆蓋片區(qū)＋品品牌策略略客戶策略略競(jìng)爭(zhēng)＋品品牌策略略深圳推廣廣占領(lǐng)要道道：深南南、濱河河、觀瀾瀾、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)及高速速地盤包裝裝，針對(duì)對(duì)百仕達(dá)達(dá)廣告牌牌、燈光光工程、、地盤圍圍墻體現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模，，競(jìng)爭(zhēng)和和借勢(shì)媒體攻略略渠道利用用：世聯(lián)聯(lián)資源網(wǎng)網(wǎng)、業(yè)界界及行會(huì)會(huì)傳播競(jìng)爭(zhēng)＋品品牌策略略片區(qū)＋競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略略40【國(guó)際頂頂級(jí)灣灣區(qū)物物業(yè)總總攻略略】展示攻攻略核心價(jià)價(jià)值展展示賣場(chǎng)氛氛圍營(yíng)營(yíng)造產(chǎn)品價(jià)價(jià)值展展示策略屬屬性私家街街區(qū)建立新新的傳傳播途途徑，，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目推售售節(jié)奏奏不同同階段段推出出不同同的影影視宣宣傳片片TOHO超大私私家院院落TOHO樣板區(qū)區(qū)，外外立面面與綠綠植輝輝映，，私家家花園園與共共享園園林布布置高檔私私人主主題俱俱樂(lè)部部私人主主題俱俱樂(lè)部部概念念及運(yùn)運(yùn)作模模式引引人，，會(huì)所所功能能確定定頂級(jí)品住戶大大堂高高檔裝裝修，，注重重細(xì)節(jié)節(jié)和品品質(zhì)，，電子子屏發(fā)發(fā)布項(xiàng)項(xiàng)目信信息、、保安安值班班亮點(diǎn)特特色樣樣板房房體驗(yàn)式式售樓樓處滿足銷銷售功功能同同時(shí)賦賦予新新的功功能（（詳見見售樓樓處建建議））電梯廳廳突出出自然然通風(fēng)風(fēng)和采采光，，按交交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)裝裝修，，體現(xiàn)現(xiàn)檔次次和品品質(zhì)看樓電電梯按按交樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)裝飾飾，體體現(xiàn)舒舒適尺尺度和和平穩(wěn)穩(wěn)感背景音音樂(lè)、、示范范大使使、每每間房房間的的功能能面積積小標(biāo)標(biāo)識(shí)牌牌景觀衛(wèi)衛(wèi)生間間、景景觀窗窗面的的通透透與開開闊性性體現(xiàn)現(xiàn)內(nèi)庭院院園林林景觀觀的精精心裝裝飾，，達(dá)到到室內(nèi)內(nèi)外自自然景景觀的的完美美結(jié)合合示范層層做工工程樣樣板參與體體驗(yàn)式式園林林售樓處處周邊邊、看看樓通通道沿沿線、、TOHO樣板區(qū)區(qū)園林林8.5到位完善準(zhǔn)準(zhǔn)確導(dǎo)導(dǎo)示系系統(tǒng)大尺度度強(qiáng)昭昭示性性，放放大的的字體體、箭箭頭，，對(duì)比比強(qiáng)烈烈同時(shí)時(shí)又保保證品品質(zhì)看樓通通道項(xiàng)目賣賣點(diǎn)信信息釋釋放，，沿線線園林林實(shí)景景展示示圍墻建立項(xiàng)項(xiàng)目視視覺識(shí)識(shí)別系系統(tǒng)，，樹立立項(xiàng)目目形象象和規(guī)規(guī)模門樓有效區(qū)區(qū)隔項(xiàng)項(xiàng)目范范圍，，樹立立項(xiàng)目目形象象客戶策策略競(jìng)爭(zhēng)＋＋客戶戶策略略關(guān)鍵物物料41關(guān)鍵物物料高品質(zhì)質(zhì)系系列模模型系列影影視宣宣傳片片區(qū)域模模型2004.5月底完完成，，利用用觸摸摸屏體體現(xiàn)對(duì)對(duì)周邊邊環(huán)境境的直直觀感感受小區(qū)模模型突突出建建筑立立面效效果和和園林林細(xì)節(jié)節(jié)會(huì)所模模型是是對(duì)未未來(lái)俱俱樂(lè)部部概念念和生生活的的模擬擬分戶模模型直直觀的的向客客戶傳傳遞戶戶型結(jié)結(jié)構(gòu)與與特點(diǎn)點(diǎn)，注注重品品質(zhì)和和細(xì)節(jié)節(jié)建立新新的傳傳播途途徑，，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目推售售節(jié)奏奏不同同階段段推出出不同同的影影視宣宣傳片片《產(chǎn)品說(shuō)說(shuō)明書書》2004.5月底完完成，，內(nèi)容容包括括項(xiàng)目目區(qū)域域、規(guī)規(guī)劃、、建筑筑、戶戶型、、園林林、配配套及及材料料策略屬屬性品牌＋＋客戶戶策略略《灣區(qū)報(bào)報(bào)導(dǎo)》每月一一期，，及時(shí)時(shí)傳遞遞項(xiàng)目目的各各項(xiàng)動(dòng)動(dòng)態(tài)信信息，，并開開辟時(shí)時(shí)光留留駐專專欄，，聘請(qǐng)請(qǐng)攝影影大師師拍攝攝，刊刊登不不同時(shí)時(shí)間段段與項(xiàng)項(xiàng)目相相關(guān)的的各種種照片片《灣區(qū)物物業(yè)》2004.5月底完完成，，內(nèi)容容包括括對(duì)國(guó)國(guó)際知知名灣灣區(qū)的的研究究和項(xiàng)項(xiàng)目的的指數(shù)數(shù)提煉煉品牌＋＋競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略略客戶策策略客戶策策略競(jìng)爭(zhēng)策策略灣區(qū)置置業(yè)指指南2004.5月底完完成，，內(nèi)容容包括括對(duì)國(guó)國(guó)際知知名灣灣區(qū)的的研究究和項(xiàng)項(xiàng)目的的指數(shù)數(shù)提煉煉競(jìng)爭(zhēng)策策略【國(guó)際頂頂級(jí)灣灣區(qū)物物業(yè)總總攻略略】展示攻攻略銷售資資料200問(wèn)、置置業(yè)計(jì)計(jì)劃、、認(rèn)購(gòu)購(gòu)書、、預(yù)售售許可可證等等相關(guān)關(guān)法律律文件件競(jìng)爭(zhēng)策策略銷售服服務(wù)攻攻略銀行綜綜合服服務(wù)大大使TOHO預(yù)約看看樓項(xiàng)目賣賣點(diǎn)信信息釋釋放，，沿線線園林林實(shí)景景展示示VIP增值卡卡整合中中信資資源，，突破破地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售售限制制客戶＋＋品牌牌策略略銀行綜綜合服服務(wù)大大使，，按揭揭付款款一條條龍服服務(wù)品牌＋＋客戶戶策略略人性化化體貼貼服務(wù)務(wù)路口、、停車車場(chǎng)、、售樓樓處、、住戶戶大堂堂、電電梯廳廳專業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)人員員引入國(guó)國(guó)際品品牌物物管，，學(xué)習(xí)習(xí)采用用香港港物業(yè)業(yè)管理理公共共契約約模式式，并并公示示契約約內(nèi)容容42一個(gè)總總攻略略——從總攻攻略的的方向向到總總攻略略的具具體舉舉措，，這是是一個(gè)個(gè)創(chuàng)意意的過(guò)過(guò)程五個(gè)一一法則則營(yíng)銷總總攻略略的具體體舉措措營(yíng)銷總總攻略略的方向向434、一個(gè)總總控圖圖——將分解解后的的策略略關(guān)鍵鍵舉措措進(jìn)行行可控控性安安排總控圖圖是為為完成成目標(biāo)標(biāo)的各各個(gè)單單位的的動(dòng)態(tài)態(tài)計(jì)劃劃表。。因此總總控圖圖是與與時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)相關(guān)關(guān)聯(lián)的的，包包括營(yíng)營(yíng)銷節(jié)節(jié)點(diǎn)、、工程程節(jié)點(diǎn)點(diǎn)等。?？偪貓D圖一般般包含含銷售售目標(biāo)標(biāo)、工工程節(jié)節(jié)點(diǎn)、、推廣廣計(jì)劃劃、活活動(dòng)安安排、、關(guān)鍵鍵物料料等，，部分分競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈的項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)會(huì)增加加各個(gè)個(gè)時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)上競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的的情況況，使使?fàn)I銷銷安排排更有有針對(duì)對(duì)性。。半年或或者一一年總總控圖圖1營(yíng)銷總總控圖圖金橋家家樂(lè)福福分展展場(chǎng)分展場(chǎng)場(chǎng)銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)媒體廣廣告物料五角場(chǎng)場(chǎng)大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)分分展場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)包包裝樣板房房、看看樓通通道包包裝更更新樓體掛掛幅引導(dǎo)旗旗、廣廣告牌牌報(bào)紙：賣賣點(diǎn)圍墻活動(dòng)安安排形象調(diào)調(diào)整活動(dòng)主主打調(diào)整后后再度強(qiáng)強(qiáng)銷持續(xù)走走高收官?zèng)_沖刺5月后持續(xù)強(qiáng)強(qiáng)銷重點(diǎn)推推售前前期剩剩余房房源及及27#樓推36#、23#主推25#、21#、39#消化10月剩余房源，，促進(jìn)31#33#的去化5－6月7－8月9－10月11－12月推廣安排網(wǎng)站、短信、、電信帳單、、DM新看樓通道包包裝報(bào)紙：形象新主題樣板房房裝修報(bào)紙：開盤、房房展會(huì)網(wǎng)站、短信、、電信帳單報(bào)紙：賣點(diǎn)短信、網(wǎng)站網(wǎng)站雜志德國(guó)文化年德國(guó)品質(zhì)鑒賞賞會(huì)電影節(jié)開盤房展會(huì)房車聯(lián)動(dòng)購(gòu)房德國(guó)游圣誕答謝會(huì)品質(zhì)樓書、崴崴廉生活指南南新模型45圈子客戶鑒賞賞會(huì)開始銷售售樓處、樣板板房開放媒體推廣攻略略——分期媒體推廣廣計(jì)劃預(yù)熱期2006.3---2006.4強(qiáng)勢(shì)推廣期2006.4---2006.7尾盤持銷期2006.8---2006.12階段目標(biāo)宣傳方向主要渠道奠定濱海藝術(shù)術(shù)氣質(zhì)樹立中高端形形象確定圈層客戶戶優(yōu)品藝墅的概概念海邊的藝術(shù)生生活大梅沙片區(qū)未未來(lái)樓書新聞報(bào)道短信直郵網(wǎng)絡(luò)奠定片區(qū)名盤盤地位快速回籠現(xiàn)金金高品質(zhì)產(chǎn)品大梅沙生活前前景筑友品牌樓書報(bào)紙廣告短信直郵網(wǎng)絡(luò)小型品鑒會(huì)持續(xù)銷售盡快結(jié)束戰(zhàn)斗斗藝術(shù)生活的體體驗(yàn)大梅沙生活前前景短信直郵軟文網(wǎng)絡(luò)小型活動(dòng)營(yíng)銷推廣媒體推廣46工程進(jìn)度對(duì)手情況重要節(jié)點(diǎn)主要媒體主推廣告語(yǔ)推廣內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)配合預(yù)期目標(biāo)9、10月11月1日12月1日2004年1月1日2月1日3月1日4月1日地下室底板施施工商業(yè)街封頂多層、會(huì)所封封頂客戶積累、篩篩選階段多層外立面完完成會(huì)所、園林、、樣板房完成成高層封頂客戶轉(zhuǎn)化開盤盤階段陽(yáng)光帶2期開盤海闊天空內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)對(duì)手持續(xù)媒體體投放，保持持片區(qū)熱度對(duì)手頻繁組織織活動(dòng)，保證證上門量臨時(shí)售樓處開開放VIP卡開始發(fā)行臨時(shí)售樓處遷遷移至商業(yè)街街商業(yè)街展示開開放BOHOTWON產(chǎn)品新聞發(fā)布布會(huì)BOHO卡發(fā)行（內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)）會(huì)所（售樓處處）啟用開展客戶訪談?wù)?0月初網(wǎng)絡(luò)（項(xiàng)項(xiàng)目網(wǎng)站、BOBOS論壇、BOBOS俱樂(lè)部）11月初，開始立立柱廣告（深南路路寫字樓密集集區(qū)）特報(bào)、南都（（軟文為主））立柱廣告電視臺(tái)、電臺(tái)臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)主流報(bào)紙平面面廣告、直郵郵、立柱廣告告網(wǎng)絡(luò)延續(xù)前期推廣廣工作針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)，強(qiáng)化化本項(xiàng)目地位位核心價(jià)值目標(biāo)人群專訪訪（與網(wǎng)站合合作）強(qiáng)化突出內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)信息增加對(duì)“動(dòng)靜皆品位”的解釋-生活與工作的的關(guān)系報(bào)紙軟文連載載：專業(yè)人材材對(duì)Bohotown的看法強(qiáng)化選房開盤盤信息Bohotown(BOHO來(lái)了！)Bohotown純凈小鎮(zhèn)，中中心生活Bohotown動(dòng)靜皆品位(內(nèi)部認(rèn)購(gòu))Bohotown17日正式選房工地廣告牌\圍板\臨時(shí)售樓處看樓通道（臨臨時(shí)）增加項(xiàng)目周邊邊的燈桿旗，，形成片區(qū)立立面氣氛街區(qū)包裝展示示，與萬(wàn)豪風(fēng)風(fēng)格無(wú)沖突發(fā)布會(huì)街區(qū)包裝展示示到位指示系統(tǒng)到位位多層外立面包包裝樓頂燈光配合合活動(dòng)售樓處賣場(chǎng)樣板房看樓通道園林指示活動(dòng)售樓處賣場(chǎng)樣板房看樓通道園林指示優(yōu)惠1、建立市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先形象，BOHO是價(jià)格支撐。。2、BOHO？-明白-海怡東方就是是BOHO3、借周邊項(xiàng)目目推廣之勢(shì)，，積累自己的的客戶。積累客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)BOHO卡300張BOHO的由來(lái)BOBOS——都市專業(yè)精英英BOBO生活素描小鎮(zhèn)中心生活活指數(shù)海怡東方核心心價(jià)值海怡東方產(chǎn)品品介紹網(wǎng)上登記項(xiàng)目形象建立立客戶積累積積累選房開盤---媒體宣傳計(jì)劃劃（開盤前））發(fā)布會(huì)，開始始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2004年2月21日選房、開盤4月10\17日海闊天空開盤盤475、一張計(jì)劃表計(jì)劃表則是我我們通常意義義上的“大表”，計(jì)劃表是在總總控圖的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行營(yíng)銷銷執(zhí)行工作的的細(xì)化分解，，計(jì)劃表一般分分兩個(gè)部分，，策略安排部部分和工作分分解部分，因此工作計(jì)劃劃表有時(shí)也會(huì)會(huì)與總控圖結(jié)結(jié)合起來(lái)。關(guān)鍵點(diǎn)是所有有工作必須落落實(shí)到：“什么時(shí)間？”“誰(shuí)？”“做什么？”48第三部分區(qū)域與城市發(fā)發(fā)展方向研究究49區(qū)域開發(fā)土地地價(jià)值發(fā)展進(jìn)進(jìn)程及現(xiàn)金流流量變遷規(guī)律律圖------稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)土地收益市場(chǎng)檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展衰落或重建設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價(jià)格變遷遷規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)地區(qū)形象建設(shè)設(shè)區(qū)域規(guī)劃------區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)公建投資繳稅建設(shè)投資環(huán)境再投入公建投資----基建投入與地地價(jià)增長(zhǎng)的關(guān)關(guān)系曲線地價(jià)增長(zhǎng)符合合邊際遞減規(guī)規(guī)律基建投入增長(zhǎng)長(zhǎng)啟動(dòng)期（1～2年）成長(zhǎng)期（2年左右）持續(xù)發(fā)展期（3～4年）穩(wěn)定期下一個(gè)周期50開發(fā)主體的合法性確立目標(biāo)體系的建立土地查勘、資源盤點(diǎn)土地價(jià)值評(píng)估區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位開發(fā)模式的選擇啟動(dòng)區(qū)的確定與啟動(dòng)

區(qū)域營(yíng)銷土地的控制與獲取51成功的區(qū)域開開發(fā)必須關(guān)注注六大關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題2.基于競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)區(qū)域規(guī)劃1.資源盤點(diǎn)與資資源整合核心要點(diǎn)2.1區(qū)域在城市中中的占位2.2區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)格格局2.3核心區(qū)問(wèn)題（（位置/規(guī)模/開發(fā)策略等））2.4考慮規(guī)劃的彈彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)調(diào)整1.1土地分級(jí)與功功能指標(biāo)的分分配1.2企業(yè)資源的挖挖掘與整合1.3項(xiàng)目資金投入入計(jì)劃3.盈利模式3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)與土地運(yùn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)系導(dǎo)導(dǎo)向3.2短期現(xiàn)金流與與長(zhǎng)期收益關(guān)關(guān)系導(dǎo)向3.3跨越式發(fā)展與與均衡式發(fā)展展關(guān)系導(dǎo)向3.4不同盈利模式式與博弈方的的不同合作方方式525.區(qū)域配套的開開發(fā)策略4.啟動(dòng)策略核心要點(diǎn)5.1配套分級(jí)5.2配套開發(fā)次序序5.3配套與區(qū)域整整體價(jià)值及不不同物業(yè)類型型的關(guān)聯(lián)4.1啟動(dòng)區(qū)如何體體現(xiàn)區(qū)域核心心競(jìng)爭(zhēng)力4.2啟動(dòng)區(qū)如何帶帶動(dòng)區(qū)域土地地增值4.3啟動(dòng)區(qū)如何建建立區(qū)域形象象和帶動(dòng)效應(yīng)應(yīng)6.區(qū)域營(yíng)銷6.1區(qū)域形象主題題的確立6.2區(qū)域價(jià)值的整整合與展示6.3關(guān)鍵事件及設(shè)設(shè)施營(yíng)銷6.4渠道策略6.5賣場(chǎng)規(guī)劃6.6公共關(guān)系營(yíng)銷銷53對(duì)區(qū)域的研究界定為“人在一定定的空間內(nèi)進(jìn)進(jìn)行生產(chǎn)和消消費(fèi)這樣一個(gè)個(gè)基本的價(jià)值值模型”，并并從這四個(gè)方方面對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)進(jìn)行研究，尋尋找現(xiàn)實(shí)與理理想之間的差差距空間/土地Space/Land生活/消費(fèi)Living/Consuming生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較較優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)就業(yè)土地：土地利用性質(zhì)質(zhì)土地利用強(qiáng)度度地價(jià)峰值可利用土地量量人口：人口總量人口就業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)人口素質(zhì)消費(fèi)：消費(fèi)力消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)地點(diǎn)資料來(lái)源：區(qū)區(qū)域發(fā)展價(jià)值值模型54建成區(qū)中居住住用地和工業(yè)業(yè)用地的比例例過(guò)高，擠壓壓了商業(yè)、醫(yī)醫(yī)療、教育等等公共設(shè)施用用地，影響了了城市職能的的發(fā)揮空港片區(qū)中心片區(qū)空港片區(qū)仁和鎮(zhèn)馬坡牛欄山

圖例居住區(qū)工業(yè)區(qū)公共服務(wù)區(qū)未建成區(qū)村莊縣城區(qū)域名稱建成區(qū)(ha)未建成區(qū)(ha)工業(yè)用地居住用地其他用地空港片區(qū)2614614382812仁和鎮(zhèn)1712.3676.7156.91054.2馬坡35.7131.646.181096.4牛欄山126.9200.883.0889.3總計(jì)2135.91470.1724.085851.9各組團(tuán)用地性性質(zhì)分布各片區(qū)土地利利用現(xiàn)狀

居住區(qū)工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀34.0％49.3％國(guó)標(biāo)20-30％15-25％城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)55關(guān)于“新城””（NEWTOWN）的論述新城的定義：位于大城市市郊區(qū)，交通通便利、設(shè)施施齊全、環(huán)境境優(yōu)美，能分分擔(dān)大城市的的居住、產(chǎn)業(yè)業(yè)、行政等功功能，是具有有相對(duì)獨(dú)立性性的城市社區(qū)區(qū)。成功的新城：應(yīng)該提供滿滿足于社區(qū)（（community）日常的居住住、文化、教教育、商業(yè)、、和公眾或私私人服務(wù)的需需求，并盡可可能減少與外外界交換的行行為，形成相相對(duì)獨(dú)立的城城市社區(qū)。新城不應(yīng)僅提提供給人們居居住的場(chǎng)所，，還應(yīng)提供就就業(yè)的機(jī)會(huì)，，新城不只是是一個(gè)“臥城”。Asuccessfulnewtownprovidesdailyrequiredsocial,cultural,educational,commercial,andpublicorprivateservicestosatisfythecommunityandtominimizecommutingbehavior.------NEW-TOWNPLANNING:PRINCIPLESANDPRACTICE/GideonGolany56依據(jù)新城發(fā)展展的內(nèi)在核心心驅(qū)動(dòng)因素和和城市功能的的不同，可以以分為6大新城發(fā)展模模式新城發(fā)展模式式田園新城產(chǎn)業(yè)新城邊緣新城行政中心新城城國(guó)際案例例Letchworth（英國(guó)，倫敦敦）WelwynGardenCity（英國(guó)，倫敦）新城發(fā)展模式資料來(lái)源：文文獻(xiàn)檢索、世世聯(lián)分析TOD新城PortSunlight（英國(guó)，利物物浦）筑波科學(xué)城（日本，筑波波）Radburn（美國(guó)，紐約約）Columbia哥倫比亞新城城（美國(guó)，馬里蘭蘭州）千里新城（日日本，大阪））多摩新鎮(zhèn)（日日本，東京都都）沙田新市鎮(zhèn)（（中國(guó)，香港港）Canberra（澳洲，堪培培拉）Brasilia（巴西，巴西西利亞）副中心新城東京臨海副中中心新城（日日本，東京））拉德芳斯副中中心（法國(guó)，，巴黎）57田園新城是指指以國(guó)家立法法為基準(zhǔn),政府主導(dǎo)下由由新城開發(fā)公公司進(jìn)行規(guī)劃劃建設(shè)的新城城田園新城模式式出現(xiàn)的核心心驅(qū)動(dòng)因素是是二戰(zhàn)后城市市住房緊缺和和普遍的住房房條件惡劣。。新城是由官方方為主的開發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)，即新新城開發(fā)公司司（NewTownDevelopmentCorporation）統(tǒng)一規(guī)劃和和實(shí)施開發(fā)的的。政府部門的主主導(dǎo)作用主要要體現(xiàn)在城址址的選定、提提供資金以及及處理與開發(fā)發(fā)公司的關(guān)系系等方面。新城必須與中中心城市保持持一定距離，，且選用地價(jià)價(jià)較低的農(nóng)業(yè)業(yè)用地，而不不允許選用建建成區(qū)邊緣地地帶的土地。。新城開發(fā)不以以營(yíng)利為目的的，但以市場(chǎng)場(chǎng)化方式來(lái)運(yùn)運(yùn)作。新城開開發(fā)公司擁有有土地出售、、轉(zhuǎn)讓、租用用等權(quán)利。新城強(qiáng)調(diào)配套套和自給自足足，力求居住住與工作崗位位的平衡。田園新城模式式以英國(guó)新城城為代表，典典型案例包括括Stevenage；MiltonKeynes等。58三代田園新城城Phase1規(guī)模較小建筑密度較低低，居住平均均密度為75人/公頃住宅按鄰里單單位進(jìn)行建設(shè)設(shè)，各個(gè)鄰里里有各自的中中心，并有大大片綠地相隔隔居住區(qū)和工業(yè)業(yè)區(qū)等功能分分區(qū)較明顯道路網(wǎng)一般由由環(huán)路和放射射性道路結(jié)合合組成密度太低，建建筑分散，缺缺少城市生活活氛圍人口規(guī)模偏小小，公共設(shè)施施配套不足或或運(yùn)營(yíng)困難Stevenege第一代新城(1949-1950)第二代新城(1955-1966)特征缺點(diǎn)代表城市第三代新城(1967-1980)規(guī)模比第e二代新城大設(shè)施配套進(jìn)一一步完善，獨(dú)獨(dú)立性強(qiáng)，不不僅僅作為中中心城郊外的的居住區(qū)預(yù)留了大量土土地，為今后后城市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和可可持續(xù)發(fā)展提提供了空間上上的保障Milton．Keynes59第一代新城的的典型：斯蒂蒂文乃齊Stevenage位置和規(guī)模:位于倫敦以北北48.2公里，靠近高高速公路，在在3個(gè)主要機(jī)場(chǎng)的的近距離范圍圍內(nèi)規(guī)劃建成25平方公里，人人口6萬(wàn)，有6個(gè)鄰里居住區(qū)區(qū)的新城特點(diǎn)：住宅布局上采采用人車分流流的原則設(shè)計(jì)新城中心心及英國(guó)第一一條步行街區(qū)區(qū)，營(yíng)造良好好的公共活動(dòng)動(dòng)氛圍密度低，住宅宅設(shè)計(jì)多為帶帶有私家花園園的獨(dú)立式住住宅住宅按鄰里單單位設(shè)置，各各個(gè)鄰里之間間間隔大片綠綠地功能分區(qū)明顯顯，工業(yè)區(qū)主主要布置在城城西，與生活活區(qū)有鐵路相相隔60斯蒂文乃齊出出現(xiàn)的五大問(wèn)問(wèn)題新城密度過(guò)低低，使其缺少少城市氛圍，，限制了城市市功能的發(fā)揮揮，并且城市市過(guò)度依賴私私人汽車。問(wèn)題1由于新城住宅宅主要提供給給在新城就業(yè)業(yè)的人群，因因此并沒(méi)有解解決低收入人人群的居住問(wèn)問(wèn)題，同時(shí)也也排除了無(wú)業(yè)業(yè)人群、退休休人群、傷殘殘人群遷移新新城的可能性性。新城發(fā)展公司司規(guī)劃與當(dāng)?shù)氐厣虝?huì)的發(fā)展展策略缺乏溝溝通，是得一一些公司不能能順利遷入新新城。中心區(qū)各類設(shè)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)偏低低，各使用功功能之間缺少少平衡，從而而使得中心區(qū)區(qū)的整體效能能不能得到充充分的發(fā)揮。。交通組織上現(xiàn)現(xiàn)有的火車站站和汽車站無(wú)無(wú)法滿足需求求，并且大量量地上停車位位造成土地資資源的低效使使用，同時(shí)也也模糊了市中中心的場(chǎng)所感感。問(wèn)題2問(wèn)題3問(wèn)題4問(wèn)題561第三代新城的的典型：密爾爾頓?凱恩斯MiltonKeynes位置和規(guī)模:位于倫敦附近近，距離倫敦敦和伯明翰分分別為1小時(shí)和1小時(shí)50分的汽車車程程，臨近牛津津和劍橋。規(guī)劃建成88.8平方公里，人人口25萬(wàn)特點(diǎn)：引入網(wǎng)格道路路布局模式，，并且主要道道路系統(tǒng)在地地面層上，設(shè)設(shè)有多層次的的立體交叉點(diǎn)點(diǎn)注重景觀設(shè)計(jì)計(jì)，新城公園園用地占了總總用地的20%，并設(shè)計(jì)了成成線性型的公公園。采用就業(yè)崗位位分散的模式式，給人們提提供了較多的的選擇余地。。提供良好的社社會(huì)服務(wù)促進(jìn)進(jìn)了早期居民民和公司的遷遷入土地使用上預(yù)預(yù)留待發(fā)展用用地，能夠隨隨發(fā)展、需求求的變化靈活活調(diào)整。62密爾頓?凱恩斯出現(xiàn)的的三大問(wèn)題總體密度仍然然偏低，雖然然其規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)是建設(shè)多樣樣化的住宅以以吸引多樣化化的人口，但但是私人汽車車的普及以及及網(wǎng)格布局的的模式也使得得新城的住宅宅同質(zhì)化和低低密度化。問(wèn)題1新城在社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)上十十分成功，在在財(cái)務(wù)方面卻卻是失敗的，，這主要是由由于由于新城城開發(fā)公司取取地成本過(guò)高高，并處理了了許多市場(chǎng)尚尚不成熟的物物業(yè)，導(dǎo)致獲獲利遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于于應(yīng)得的收入入。新城的小公司司過(guò)多，小公公司生存壓力力較大，沒(méi)有有精力進(jìn)行系系統(tǒng)的員工培培訓(xùn)問(wèn)題2問(wèn)題363田園新城模式式的成功關(guān)鍵鍵在于立法和和政策的支持持，政府在新新城建設(shè)中起起主導(dǎo)作用立法和政策的的支持:為吸引倫敦的的居民前往新新城,英國(guó)政府制定定了一系列減減稅和補(bǔ)貼的的優(yōu)惠政策。。并制定了?住宅、城鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃法?，?新城法?，?城鄉(xiāng)開發(fā)法?等等大力支持持新城的建設(shè)設(shè)。政府部門的主主導(dǎo)作用:在新城地址的的選定和規(guī)劃劃方面，政府府起了決定性性的作用。在新城建設(shè)的的初期，政府府為新城開發(fā)發(fā)公司提供了了大量資金以以支持一些造造價(jià)很高但短短期內(nèi)也無(wú)法法帶來(lái)收益的的項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)。64邊緣新城是隨隨著城市郊區(qū)區(qū)化的發(fā)展而而形成的階段劃分零售業(yè)郊區(qū)化化（1970-1980年）發(fā)展特征核心驅(qū)動(dòng)汽車時(shí)代的到到來(lái)使得郊區(qū)區(qū)開發(fā)不再沿沿鐵路線分布布中產(chǎn)階級(jí)和富富裕階層的郊郊區(qū)住宅迅速速膨脹,這批人住在郊郊區(qū)，白天進(jìn)進(jìn)城上班大都市郊區(qū)涌涌現(xiàn)大批以居居住為主的衛(wèi)衛(wèi)星城汽車的普及和和路網(wǎng)的建設(shè)設(shè),使通勤費(fèi)用下下降實(shí)際收入增加加中心城環(huán)境惡惡化,嚴(yán)重的“城市市病”日益突出跟隨企業(yè)遷到到郊區(qū)出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)郊郊區(qū)化熱潮，，制造業(yè)、運(yùn)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)業(yè)等紛紛落戶戶城郊大都市周邊大大量的產(chǎn)業(yè)園園,工業(yè)園等崛起起,郊區(qū)本地就業(yè)業(yè)趨勢(shì)加強(qiáng)以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)的新城開發(fā)發(fā)掀起了郊區(qū)區(qū)化的另一個(gè)個(gè)高潮高速公路體系系的發(fā)展中心城日益高高漲的地價(jià),使得郊區(qū)的地地價(jià)極具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力中心城勞動(dòng)力力成本逐漸提提高行政政策大型購(gòu)物中心心,休閑娛樂(lè)場(chǎng)所所在郊區(qū)逐漸漸興旺住宅建設(shè)從分分散型的高檔檔住宅轉(zhuǎn)變?yōu)闉橹懈邔庸⒃⒊鞘芯用耠A層層多樣化,基本實(shí)現(xiàn)本地地化就業(yè)大都市周邊形形成了一些相相對(duì)獨(dú)立，功功能完善的新新城鎮(zhèn)市區(qū)商業(yè)日趨趨飽和，而城城區(qū)需求日益益旺盛市中心商業(yè)面面對(duì)來(lái)自新郊郊區(qū)商業(yè)的激激烈競(jìng)爭(zhēng)追隨消費(fèi)者,人口郊區(qū)化引引起零售商業(yè)業(yè)遷移金融、貿(mào)易、、保險(xiǎn)等生產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)業(yè)也出出現(xiàn)郊區(qū)化遷遷移新興的高科技技科技產(chǎn)業(yè)在在郊區(qū)蓬勃發(fā)發(fā)展傳統(tǒng)城市中心心及其郊區(qū)邊邊緣城市共同同構(gòu)成的大都都市圈逐步形形成辦公業(yè)郊區(qū)化化（80年代以來(lái)）制造業(yè)郊區(qū)化化（1950-1970年）人口郊區(qū)化（1920-1950年）信息高速公路路的迅猛發(fā)展展新的信息交流流方法使得辦辦公單位的選選址郊區(qū)化新型技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)普遍對(duì)地價(jià)價(jià)和環(huán)境要求求較高65典型案例：哥哥倫比亞新城城位置和規(guī)模：：距離華盛頓中中心約48km，距離巴爾的的摩4km占地5600公頃規(guī)劃總?cè)丝?1萬(wàn)人用地功能組合合：居住、商業(yè)服服務(wù)設(shè)施用地地為主，綠地地公園用地地占到23%主要特點(diǎn)：鄰近核心城市市，公路交通通網(wǎng)發(fā)達(dá)新城建設(shè)按照照鄰里單位結(jié)結(jié)構(gòu)組成公共配套設(shè)施施完善60％以上的人在在本地居住和和工作，本地地企業(yè)提供供了大量的工工作機(jī)會(huì)48KM24KM高速公路網(wǎng)66哥倫比亞新城城的５大成功功之處1.規(guī)劃過(guò)程中社社會(huì)學(xué)家的參參與，以避免免純技術(shù)的空空間規(guī)劃。2.哥倫比亞共規(guī)規(guī)劃10個(gè)小區(qū)，每個(gè)個(gè)小區(qū)由4到5各組團(tuán)構(gòu)成；；組團(tuán)、小區(qū)區(qū)、城市都有有各自的中心心并圍繞中心心展開，三級(jí)級(jí)中心的設(shè)計(jì)計(jì)增加了整個(gè)個(gè)社區(qū)的向心心力，為形成成社區(qū)感奠定定了基礎(chǔ)。3.對(duì)于大規(guī)模開開放空間的保保護(hù)保證了項(xiàng)項(xiàng)目的全面升升值。4.產(chǎn)品形式多樣樣，降低了市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并并實(shí)現(xiàn)了多功功能社區(qū)的目目標(biāo)。5.“建筑導(dǎo)則法”保證了社區(qū)風(fēng)風(fēng)貌的整體性性和城市發(fā)展展愿景的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。67哥倫比亞新城城存在的問(wèn)題題公共交通系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃未能有有效減少私家家車的使用。。1990的數(shù)據(jù)表明有有92%的哥倫比亞居居民自駕車或或合伙駕車上上班，2000年該該數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)保保持持上上升升趨趨勢(shì)勢(shì)。。問(wèn)題題1中產(chǎn)產(chǎn)階階級(jí)級(jí)的的聚聚集集和和良良好好的的居居住住環(huán)環(huán)境境使使得得提提供供可可支支付付經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)住住房房的的目目標(biāo)標(biāo)很很難難實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。哥倫倫比比亞亞新新城城雖雖然然推推行行多多種種族族混混和和居居住住，，但但是是他他們們的的住住戶戶多多為為中中產(chǎn)產(chǎn)階階級(jí)級(jí)。。在在新新興興社社區(qū)區(qū)，，除除非非房房源源老老化化，，否否則則經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)房房市市場(chǎng)場(chǎng)比比率率很很難難提提高高。。問(wèn)題題268典型型案案例例：：里里斯斯頓頓新新城城（（Reston）位置置和和規(guī)規(guī)模模：：位于于華華盛盛頓頓以以西西35km，開開車車至至杜杜勒勒斯斯機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)15分鐘鐘占地地45平方方公公里里規(guī)劃劃戶戶數(shù)數(shù)2.8萬(wàn)用地地功功能能組組合合：：居住住、、商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地為為主主，，綠綠地地公公園園用用地地占占到到23%主要要特特點(diǎn)點(diǎn)：：提供供適適合合各各年年齡齡和和收收入入階階層層的的各各種種類類型型的的住住宅宅豐富富的的文文化化娛娛樂(lè)樂(lè)設(shè)設(shè)施施和和完完善善的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施公共共配配套套設(shè)設(shè)施施完完善善擁有有超超過(guò)過(guò)４４萬(wàn)萬(wàn)個(gè)個(gè)工工作作崗崗位位，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了工工作作和和居居住住的的平平衡衡69里斯斯頓頓新新城城的的４４大大成成功功之之處處1.高科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展和和里里斯斯頓頓建建設(shè)設(shè)多多帶帶來(lái)來(lái)的的高高素素質(zhì)質(zhì)人人口口聚聚集集形形成成互互動(dòng)動(dòng)，，形形成成了了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和人人口口不不斷斷升升級(jí)級(jí)的的良良性性循循環(huán)環(huán)。。2合理理的的規(guī)規(guī)劃劃布布局局使使得得里里斯斯頓頓實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了城城市市的的活活力力、、便便捷捷、、現(xiàn)現(xiàn)代代化化與與鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村的的開開闊闊、、淳淳樸樸、、自自然然的的有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合。。3.ＰＲＲＧＧ區(qū)區(qū)劃劃法法的的應(yīng)應(yīng)用用使使新新城城通通過(guò)過(guò)局局部部提提高高開開發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度，，保保留留了了大大量量的的開開放放空空間間和和待待發(fā)發(fā)展展用用地地，，為為新新城城的的可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展預(yù)預(yù)留留了了空空間間。。4.里斯頓的業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)在新城發(fā)發(fā)展中起來(lái)來(lái)重要作用用，是里斯斯頓最后成成為一個(gè)充充滿活力的的新城的關(guān)關(guān)鍵因素之之一。70TOD解讀TOD：transit-orienteddevelopment———“交通導(dǎo)向開開發(fā)”“交通導(dǎo)向向開發(fā)”（（TOD）是以公共交交通為導(dǎo)向向的開發(fā)，，屬于密度度偏高的開開發(fā)，位于于主要交通通站點(diǎn)周邊邊適宜步行行的距離內(nèi)內(nèi)，通稱可可以為步行行者——也不排除駕駕車者——提供居住、、就業(yè)和購(gòu)購(gòu)物的機(jī)會(huì)會(huì)。TOD可能是新建建或重建的的一幢或幾幾幢建筑，，這些建筑筑的設(shè)計(jì)和和朝向適宜宜運(yùn)輸?shù)挠糜猛?。一個(gè)人愿意意步行的距距離決定了了TOD的大致范圍圍。這個(gè)距距離大約為為5分鐘的步行行路程，也也就是400到600米。在這個(gè)個(gè)半徑范圍圍內(nèi)，有125-250英畝的土地地用于交通通導(dǎo)向的開開發(fā)（TOD）?！敖煌▽?dǎo)向開開發(fā)”令市民們可可以在家、、工作地、、購(gòu)物點(diǎn)、、學(xué)?；蚍?wù)機(jī)構(gòu)之之間的日常常往來(lái)中的的一次或數(shù)數(shù)次可以選選擇不開私私家車。71美國(guó)Orenco——有趣的TOD模式Orenco車站社區(qū)位位于波特蘭蘭的MAX輕軌西部，，占地209英畝。鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心包括括雜貨店，，零售店，，寫字樓和和住宅——7萬(wàn)平房英尺尺零售，3平方英尺寫寫字樓，4萬(wàn)平方英尺尺頂樓住宅宅，28座商住建筑筑。盡管大量的的項(xiàng)目仍然然待建，而而且沒(méi)有多多少項(xiàng)目是是真正在輕輕軌附近建建設(shè)的，奧奧潤(rùn)柯站仍仍然持續(xù)不不斷的獲得得各種規(guī)劃劃獎(jiǎng)。從土地利用用演變過(guò)程程來(lái)看開發(fā)最初從從康奈爾路路北開始，，并且發(fā)展展繁榮，而而鄰近輕軌軌站點(diǎn)的大大片土地目目前仍然空空置或是正正在被籌劃劃未來(lái)進(jìn)行行的開發(fā)。。從當(dāng)?shù)鼐用衩竦慕煌ǚ椒绞绞褂脕?lái)來(lái)看如果輕軌是是TOD模式的發(fā)展展核心，那那么居住在在車站周邊邊的居民就就應(yīng)該經(jīng)常常使用輕軌軌并往來(lái)于于車站，但但事實(shí)卻是是相反的。。只有少量量的當(dāng)?shù)鼐泳用袷褂幂p輕軌，而使使用輕軌的的人即便是是從家到車車站很短的的距離也要要開車。Orenco真的是TOD嗎？7272奧潤(rùn)柯偏離離TOD的原因分析析核心物業(yè)發(fā)發(fā)展的依靠靠公路系統(tǒng)統(tǒng)未能實(shí)現(xiàn)交交通需求的的有效控制制盡管PacTrust在康奈爾路路的兩側(cè)都都擁有土地地，但是他他選擇先開開發(fā)康奈爾爾路和Butler路中間的那那塊土地。。這是離輕輕軌最遠(yuǎn)的的地塊，但但是距離道道路網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)最近。。從交通流量量來(lái)看減少汽車流流浪是TOD的主要目標(biāo)標(biāo)之一。在在輕軌開通通前后的一一年中，道道路的車流流量并沒(méi)有有發(fā)生明顯顯的變化。。實(shí)際上輕輕軌的主要要的影響是是把坐公共共汽車的人人弄上了火火車，而不不是把開私私車的人變變成了輕軌軌通勤者。。從停車位設(shè)設(shè)計(jì)來(lái)看開發(fā)商為居居民提供了了遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出出城市規(guī)劃劃者認(rèn)為的的最大數(shù)量量停車位。。73奧潤(rùn)柯偏離離TOD的原因分析析社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)強(qiáng)度在政府府、開發(fā)商商和當(dāng)?shù)鼐泳用袢卟┎┺年P(guān)系之之下不斷調(diào)調(diào)整，對(duì)TOD發(fā)展造成了了根大的負(fù)負(fù)面影響。。以鐵路站點(diǎn)點(diǎn)為中心的的交通系統(tǒng)統(tǒng)整合沒(méi)有有成功TOD核心規(guī)劃理理念—高強(qiáng)度開發(fā)發(fā)未能達(dá)到到原來(lái)預(yù)期期費(fèi)時(shí)的換乘乘和鐵路的的擁擠導(dǎo)致致鐵路吸引引力下降。。以站點(diǎn)為核核心的公共共汽車系統(tǒng)統(tǒng)的失敗。。74國(guó)家理念的的實(shí)踐：日日本多摩多摩新鎮(zhèn)位位于東京新新宿副都心心的西南方方向19-33公里處，距距離橫濱市市中心西北北部約25公里的多摩摩地區(qū)的丘丘陵地帶，，東西長(zhǎng)14公里，南北北寬2-3公里，包括括了東京都都多摩市、、稻城市、、八王子市市和町田市市的一部分分，是日本本最大新鎮(zhèn)鎮(zhèn)。75緩解東京住住房壓力是是多摩開發(fā)發(fā)的原始驅(qū)驅(qū)動(dòng)力多摩新鎮(zhèn)的的規(guī)劃最初初目標(biāo)就是是了滿足東京人人口的居住住需求，其中土地使用構(gòu)構(gòu)成中住宅面積占占47%。1975年11月，新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的發(fā)展目目標(biāo)調(diào)整為為建設(shè)工作居住平平衡的都市市。開發(fā)背景由于經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)和就業(yè)業(yè)迅速向東東京都的中中心區(qū)域集集中，造成成了地價(jià)飛飛漲，使得得市內(nèi)的房房?jī)r(jià)變得非非常昂貴。。住房需求求不得不向向郊區(qū)轉(zhuǎn)移移。為了了應(yīng)對(duì)這種種狀況，日日本政府采采用了以鐵路為導(dǎo)導(dǎo)向的新鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展計(jì)劃劃，而多摩正正是在這種種情況發(fā)展展起來(lái)的。。開發(fā)目的76多摩新城開開發(fā)的成功功因素土地利用政政策整體限限制城市中中心的發(fā)展展同時(shí)促進(jìn)進(jìn)站點(diǎn)周邊邊高密度、、高強(qiáng)度發(fā)發(fā)展。通過(guò)限制私私家車發(fā)展展和鼓勵(lì)鐵鐵路捷運(yùn)系系統(tǒng)的使用用實(shí)現(xiàn)交通通需求的有有效的管制制，增強(qiáng)社社會(huì)對(duì)于公公共捷運(yùn)，，特別是快快速鐵路的的依賴性。。政府和鐵路路投資運(yùn)營(yíng)營(yíng)商共盈的的開發(fā)模式式。以鐵路捷運(yùn)運(yùn)系統(tǒng)為中中心的交通通網(wǎng)絡(luò)和節(jié)節(jié)點(diǎn)整合來(lái)來(lái)保證TOD站點(diǎn)的強(qiáng)大大輻射力和和吸引力。。開發(fā)時(shí)機(jī)應(yīng)應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展初期期：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)先于于鐵路保證證客流量。。77多摩新鎮(zhèn)的的問(wèn)題多摩新鎮(zhèn)人人口的持續(xù)續(xù)減少和結(jié)結(jié)構(gòu)的老齡齡化趨勢(shì)對(duì)對(duì)于新鎮(zhèn)的的持續(xù)開發(fā)發(fā)造成了非非常大的負(fù)負(fù)面影響。。多摩新鎮(zhèn)從從70年代早期開開始吸納居居住人口。。從90年代中期，，人口減少少了17000。萎縮的住宅宅銷售給三三家開發(fā)實(shí)實(shí)體造成了了很大財(cái)務(wù)務(wù)問(wèn)題。宏觀來(lái)看，，東京人口口結(jié)構(gòu)和數(shù)數(shù)量發(fā)生了了質(zhì)的變化化。傳統(tǒng)的家庭庭組織架構(gòu)構(gòu)發(fā)生了變變化。終生雇用制制度與基于于年齡的薪薪金制度造造成不合理理的居住區(qū)區(qū)人口結(jié)構(gòu)構(gòu)。住房產(chǎn)品和和結(jié)構(gòu)的不不合理，使使得新鎮(zhèn)住住房的性價(jià)價(jià)比下降，，失去對(duì)目目標(biāo)人口的的吸引力。。原因78TOD新鎮(zhèn)的可持持續(xù)發(fā)展中心城市的的城市化進(jìn)進(jìn)程與TOD新鎮(zhèn)的發(fā)展展存很強(qiáng)的的相關(guān)關(guān)系系。TOD新鎮(zhèn)的規(guī)劃劃需要保證證住宅的多多樣化來(lái)滿滿足不同年年齡階層人人們的住宅宅需求，從從而達(dá)到保保持人口結(jié)結(jié)構(gòu)多樣化化的目標(biāo)。。TOD新鎮(zhèn)的可持持續(xù)性發(fā)展展需要政府府對(duì)于交通通需求的有有效管制，，來(lái)保證捷捷運(yùn)系統(tǒng)對(duì)對(duì)于大眾的的吸引力和和TOD站點(diǎn)的輻射射力。.TOD新鎮(zhèn)的開發(fā)發(fā)需要一種種多方共贏贏的開發(fā)模模式。TOD開發(fā)時(shí)機(jī)最最好能夠在在城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展初期期開始。79美國(guó)奧潤(rùn)柯柯和日本多多摩發(fā)展結(jié)結(jié)果巨大差差異的原因因規(guī)劃理念與與背景不同同交通需求管管制的背景景和手段不不同交通網(wǎng)絡(luò)整整合效果不不同多摩：東京京城市中心心區(qū)功能過(guò)過(guò)度集中，，建設(shè)多摩摩新鎮(zhèn)其主主要目的為為了解決工工作在城市市中心區(qū)的的人口的住住宅需求問(wèn)問(wèn)題。奧潤(rùn)柯：：在城市市出現(xiàn)郊郊區(qū)化和和中心空空洞化的的背景下下出現(xiàn)，，低密度度的城市市擴(kuò)張，，對(duì)美國(guó)國(guó)的可持持續(xù)發(fā)展展造成了了巨大的的負(fù)面影影響。日本政府府一直致致力于發(fā)發(fā)展公共共交通，，并且采采用多種種政策控控制私人人交通的的發(fā)展。。美國(guó)奧潤(rùn)柯則截然相相反，增增加了車車位的數(shù)數(shù)量，間間接鼓勵(lì)勵(lì)了私車車的使用用。對(duì)于站點(diǎn)點(diǎn)的整合合不同；；交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的整合合不同；；日本的鐵鐵路運(yùn)營(yíng)營(yíng)保持了了大運(yùn)輸輸量、高高效、準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)的特特點(diǎn)，鐵鐵路仍然然成為通通勤的首首選。奧奧潤(rùn)柯的的鐵路系系統(tǒng)運(yùn)輸輸能力有有限。80產(chǎn)業(yè)新城城——以一種或或多種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為驅(qū)驅(qū)動(dòng)力而而帶動(dòng)整整個(gè)城市市發(fā)展的的新城模模式產(chǎn)業(yè)是按按照規(guī)模模經(jīng)濟(jì)和和范圍經(jīng)經(jīng)濟(jì)要求求集成起起來(lái)的行行業(yè)群體體。因此此產(chǎn)業(yè)的的涵蓋范范圍不僅僅指工業(yè)業(yè)，還包包括非工工業(yè)，并并且是由由多個(gè)相相對(duì)獨(dú)立立但業(yè)務(wù)務(wù)性質(zhì)完完全一致致的行業(yè)業(yè)組成的的，或者者說(shuō)是由由分散在在多個(gè)行行業(yè)、具具有同樣樣業(yè)務(wù)性性質(zhì)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織組成的的。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)新城城產(chǎn)業(yè)城是是指以一一種或多多種產(chǎn)業(yè)業(yè)為驅(qū)動(dòng)動(dòng)力從而而帶動(dòng)整整個(gè)城市市發(fā)展的的新型發(fā)發(fā)展模式式。81筑波科學(xué)學(xué)城概況況筑波科學(xué)城位位于日本東京京東北約6O公里和成田國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)西北北約40公里處。總面積28400公頃，包括研研究學(xué)園區(qū)和和周邊開發(fā)區(qū)區(qū)兩大部分?！，F(xiàn)有人口約20萬(wàn)，其中國(guó)家家技術(shù)研究人人員13000余人，博士數(shù)數(shù)千人，是日日本最大的科科學(xué)研究中心心。筑波是日本政政府第一個(gè)嘗嘗試建立的科科學(xué)城，完全全由中央政府府資助，以基基礎(chǔ)科研為主主，屬國(guó)家級(jí)級(jí)研究中心。。有國(guó)家級(jí)研研究與教育院院所48個(gè)，分別隸屬屬于多個(gè)政府府部門和機(jī)構(gòu)構(gòu)。自20世紀(jì)8O年代末以來(lái)，，日本全國(guó)3O%的國(guó)家研究機(jī)機(jī)構(gòu)及40%的研究人員都都集聚在筑波波，國(guó)家研究究機(jī)構(gòu)全部預(yù)預(yù)算的5O％左右投資在在這里。距離Ibaraki省會(huì)Mito市50公里距東京成田國(guó)際機(jī)場(chǎng)40公里距