XXXX年月昆明容納國際建材城項目定位策劃提案報告

2013容納國際創(chuàng)領(lǐng)昆明商鋪掘金時代本次的匯報交流不是賣廣告，是為了賣產(chǎn)品，招商戶，因此本初步思路將一切圍繞營銷展開，一切為了完成銷售任務(wù)及招商落地而服務(wù)中英偉業(yè)地產(chǎn)投資有限公司2013年1月19日前言首先，我們先談容納國際的營銷思路一、中英營銷觀點營銷一定是企業(yè)想改變或迎合目標(biāo)受眾的消費習(xí)慣，產(chǎn)品才有銷售機會。商業(yè)地產(chǎn)項目首先要了解目標(biāo)受眾內(nèi)在需求的改變，然后根據(jù)這種改變把產(chǎn)品打扮成目標(biāo)受眾想要的樣子，然后就能吸引目標(biāo)受眾。產(chǎn)品要想贏得目標(biāo)受眾，就要明白先修煉自己，然后才能引導(dǎo)和抓住目標(biāo)受眾。機會來源于目標(biāo)受眾的行為，而要贏得目標(biāo)受眾的行為來源于自己正確的行為。中英偉業(yè)——我們只做商業(yè)地產(chǎn)前言二、項目是平臺，營銷是演戲營銷就像演戲一樣，導(dǎo)演是后臺的，模特是前臺的。拍電影不看導(dǎo)演水平如何，單看票房的收入有多高。常言說“內(nèi)行看門道，外行看熱鬧”，問題是看熱鬧的決定了什么產(chǎn)品受歡迎。所以，在營銷中間理解目標(biāo)受眾的視角很重要。中英認(rèn)為：產(chǎn)品的優(yōu)良設(shè)計和正確的推廣都是基礎(chǔ)，很重要，但不賣錢，但產(chǎn)品要賣得好就看項目的操盤者是不是很好地把握住了目標(biāo)受眾的心態(tài)。今天談的不是推廣，而是直擊銷售與招商前言三、營銷的核心目標(biāo)受眾看熱鬧是有模式的。營銷要明白目標(biāo)受眾，目標(biāo)受眾都是先看熱鬧的，企業(yè)就要想辦法吸引目標(biāo)受眾的注意力，但僅僅吸引注意力還不能賣東西。有了興趣以后，目標(biāo)受眾心里就要盤算一下，這個盤算就是購買的理由。給目標(biāo)受眾的理由不要多，一個就夠了。最后，讓目標(biāo)受眾產(chǎn)生尊重感。如果從這三個層次來滿足目標(biāo)受眾的需求，就是一個成功的營銷。以上三個觀點，就是針對我們的操盤項目——云南容納國際建材家居批發(fā)中心前言我們項目首要解決的核心問題：首先，項目重新進(jìn)行市場研究其次，項目規(guī)劃重新確定再次，營銷戰(zhàn)略重新出臺2013年3月中下旬一期內(nèi)部認(rèn)購（認(rèn)籌）2013年6月中下旬項目開盤2013年8月二期內(nèi)部認(rèn)購（認(rèn)籌）2013年10月二期項目開盤目標(biāo)初步計劃，需在工程進(jìn)度確保的前提下提出我們要做什么？我們客戶是誰？在哪里？他們有什么樣的特征?如何鎖定！我們用什么來征服投資者？我們通過何種方式及營銷推廣策略來引起市場關(guān)注，占領(lǐng)市場！吸引投資者青睞。問題我們的項目做什么？

初步溝通問題乘勢而上云南第一

總建面300萬方，泛亞商貿(mào)市場群云南第一、西南部最大，占地2300畝，帶動約800億產(chǎn)值，年銷售額約300億，消費人群約0.6億東盟國際化建材家居之核云南省、昆明市、晉寧縣三級政府重點項目容納國際建材家居CBD建材家居板塊750畝，58萬方，泛亞建材家居集散地政府定位案名重新定位150萬方東盟建材家居博覽交易中心城市資本時代的建材家居商業(yè)領(lǐng)航者云南省建材家居集散地成商集團昆明容納國際建材家居CBD東盟建材家居世博園定位昆明明建建材材家家居居行行業(yè)業(yè)競競爭爭加加劇劇容納納國國際際VS競爭爭者者螺螄螄灣灣商商貿(mào)貿(mào)城城、、大大商商匯匯市市場場………我們們是是同同業(yè)業(yè)互互補補、、異異業(yè)業(yè)相相惜惜、、錯錯位位經(jīng)經(jīng)營營，，我我們們已已經(jīng)經(jīng)和和它它們們拉拉開開了了很多多很很多多距距離離………競爭爭W：劣劣勢1、目前項項目地地較偏偏，需需強大大科學(xué)學(xué)的銷銷售手手段、、招商商手段段及市市場培培育手手段；2、晉寧前前期發(fā)發(fā)展較較慢，，目前前缺乏乏龐大大密集集住宅群，，相關(guān)關(guān)配套套資源源不全全。S：優(yōu)勢勢1、未來來昆明明城市市圈向向南移移，發(fā)發(fā)展中中的潛潛力區(qū)區(qū)域，，昆明明南區(qū)區(qū)第一一門戶戶區(qū)域域；2、泛亞亞商貿(mào)貿(mào)城版版塊核核心板板塊，，集群群效應(yīng)應(yīng)，完完整產(chǎn)業(yè)鏈鏈；3、完善善的交交通路路網(wǎng)體體系；；4、東盟盟國際際自由由貿(mào)易易區(qū)核核心之之上；；5、300萬方云云南第第一體體量專專業(yè)市市場群群之一一，省省市區(qū)區(qū)三級級重點點項目目，昆昆明地地區(qū)絕絕對壟壟斷優(yōu)優(yōu)勢。。T:威脅脅1、中國國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展不協(xié)協(xié)調(diào)，，謹(jǐn)防防有泡泡沫出出現(xiàn)2、目前前項目目區(qū)位位較偏偏；投投資抗抗性會會增大大3、中國國西部部房地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展迅迅猛，，競爭爭異常常激烈烈O:機會會1、昆明明南區(qū)區(qū)大開開發(fā)，，政府府升級級泛亞亞工業(yè)業(yè)商貿(mào)貿(mào)城，，確定定橋頭頭堡戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃2、省市市區(qū)三三級重重點項項目，，有很很多的的扶持持政策策促進(jìn)進(jìn)區(qū)域發(fā)發(fā)展3、昆明明市及及整個個云南南省沒沒有超超大型型頂級級建材材家居居綜合合體；；本項項目具具有唯唯一性性和地地標(biāo)性性SWOT改變昆昆明建建材家家居流流通產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀容納國國際建建材家家居CBD是大西西南地地區(qū)頂頂級建建材家家居產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地地標(biāo)性性項目目項目核核心定定位國際級級建材材家居居CBD中國東東盟建建材家家居產(chǎn)產(chǎn)業(yè)版版圖的的新高高地四大區(qū)區(qū)域：：中央央商務(wù)務(wù)區(qū)、、國際際家居居精品品區(qū)、、建材材交易易采購購區(qū)、、物流流配套套區(qū)定位項目建建議分分三個個龐大大系統(tǒng)統(tǒng)的組組成部部分，，形成成“四大區(qū)區(qū)域”的空間間結(jié)構(gòu)構(gòu)第一部部分：：創(chuàng)意意創(chuàng)業(yè)業(yè)樂園園（商商務(wù)辦辦公、、寫字字樓、、酒店店、會會展。。。。。）第二部部分：：“一站式式購齊齊”建材家家居購購物第三部部分：：全新新愉悅悅式消消費休休閑中中心中央商商務(wù)區(qū)區(qū)國際家家居精精品區(qū)區(qū)建材交交易采采購區(qū)區(qū)++容納國國際建建材家家居CBD物流配配套區(qū)區(qū)+定位八大功功能，，八大大優(yōu)勢勢，打打造核核心一一體化化——國際家家居品品牌展示和交易易中心————國內(nèi)外外創(chuàng)意意新產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)布中中心————東盟貿(mào)貿(mào)易家家居展展銷中中心————建材家居2.5產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群————產(chǎn)品檢檢驗、、知識識產(chǎn)權(quán)權(quán)保護護中心和專利利認(rèn)證證中心————建材家居文化中心————建材家家居產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升升級基基地————建材家居產(chǎn)產(chǎn)業(yè)孵孵化器器——定位？（一一期、、二期期、三三期））是集建材家居采購、展示交流、商務(wù)辦公、服務(wù)、居住、餐飲、休閑娛樂于一體的，業(yè)態(tài)全覆蓋的綜合建材家居MALL產(chǎn)品建議產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)思路：：合計建建筑面面積150萬方1、項目目業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃布局局以劃劃行歸歸市為為原則則，遵遵循將將相同同品類類、產(chǎn)產(chǎn)品檔檔次相相當(dāng)以以及產(chǎn)產(chǎn)品互互補的的業(yè)態(tài)態(tài)聚集集在一一起，，打造造不同同主題題特色色的商商貿(mào)場場館；；2、經(jīng)營營/投資商商鋪面面積占占比規(guī)規(guī)劃：：自營營客占占商業(yè)業(yè)總面面積的的？？投資資客占占商業(yè)業(yè)總面面積的的？3、業(yè)態(tài)態(tài)劃分分與配配比根根據(jù)昆昆明現(xiàn)現(xiàn)有建建材家家居市市場保保有量量和面面積做做相應(yīng)應(yīng)的擴擴充，，擴充充面積積量，，大約約在20-30％之間間，約約30%的經(jīng)營營面積積需要要向全全省乃乃至國國內(nèi)其其他區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)尋找找相應(yīng)應(yīng)的經(jīng)經(jīng)營客客戶進(jìn)進(jìn)駐。。我們的的客戶戶是誰誰？客戶定位原原則：：找到目目標(biāo)消消費者者的真真實需需求，，鎖定定項目目的各各層層次目目標(biāo)客客戶群群。定位過過程：：通過商商業(yè)環(huán)環(huán)境調(diào)調(diào)查等等不同同方式式的調(diào)調(diào)查，，匯總總分析得得到不不同消消費群群的構(gòu)構(gòu)成。。目標(biāo)客客戶群群定位位的含含義客戶目標(biāo)客客戶群群可劃劃分為為：消費目目標(biāo)客客戶群群針對容容納國國際建建材家家居CBD本身的的氛圍圍與形形象，，以及及服務(wù)務(wù)的質(zhì)質(zhì)量豐豐富與與否，，獨特特與否否，吸吸引而而來的的人流流就是是顧客客，終終端消消費者者。購鋪目目標(biāo)客客戶群群購買容容納國國際建建材家家居CBD店鋪來來投資資和自自營，，并利利用出出租和和經(jīng)營營來收收益的的。經(jīng)營目目標(biāo)客客戶群群租賃容容納國國際建建材家家居CBD店鋪來來經(jīng)營營的主主力店店、行行業(yè)店店和專專賣店店，即即商家家?？蛻艨腿旱牡幕A(chǔ)礎(chǔ)與支支撐云南省省人口口近5000萬，昆昆明城城市現(xiàn)現(xiàn)有人人口規(guī)規(guī)模，，全市市戶籍籍總?cè)巳丝诩s約700萬，流流動人人口約約200萬，昆昆明總總計人人口900萬左右右，其其投資資和消消費能能力正正待被被釋放放。社會消消費零零售額額，全全省排排第一一。消費率率：曲曲靖是是27%，大理理21%，昆明明58%，位列列全省省第一一！客戶消費目目標(biāo)客客戶群群描述述這部分分主要要描述述的是是有消消費實實力的的人流流，應(yīng)應(yīng)該包包括各各種各各樣的的人：：本區(qū)區(qū)、本本市、、本省省等。。項目要要達(dá)到到的目目的是是，使使人群群高度度關(guān)注注本案案，這這才是是消費費目標(biāo)標(biāo)客戶戶進(jìn)入入的前前期和和基礎(chǔ)礎(chǔ)。只有投投資客客群和和經(jīng)營營客群群看到到消費費客群群的追追崇——即看到到人氣氣，才才可能能進(jìn)行行投資資和租租賃。?？蛻粝M目目標(biāo)客客層定定位：：全客層層中予予以篩篩選甄甄別，，利用用各種種資源源及營營銷渠渠道鎖鎖定中中高端端消費費目標(biāo)標(biāo)之客客層容納國國際建建材家家居CBD本身強強大的的功能能組合合所提提供的的服務(wù)務(wù)能力力也具具備中中高端端消費費者的的聚集集，在在二三三期項項目中中更加加會明明顯體體現(xiàn)出出來。。全客層層消費費金字字塔中檔客客戶低消費費能力力客戶戶中高檔檔客戶戶高端客戶集中、、購買買力旺旺盛的的多數(shù)數(shù)群體體中高消消費年年齡段段基礎(chǔ)客客層中間客客層高端客客層鎖定客戶投資自自營型型。即投資資者購購買商商鋪產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后后，自自己經(jīng)經(jīng)營。。既是投投資者者，又又是經(jīng)經(jīng)營者者。行業(yè)內(nèi)內(nèi)和昆昆明及及云南南省地地區(qū)、、全國國地區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)營者者為主主投資目目標(biāo)客客層定定位客戶投資自自租型型即投資資購買買商鋪鋪，但但投資資者自自己不不經(jīng)營營，由由投資資者自自己或或委托托管理理公司司租賃賃，投投資者者坐收收租金金。此類投投資者者可以以在各各樓層層各功功能區(qū)區(qū)選擇擇商鋪鋪，商商業(yè)地地產(chǎn)項項目在在商鋪鋪銷售售過程程中應(yīng)應(yīng)按業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃及及樓層層功能能區(qū)進(jìn)進(jìn)行科科學(xué)銷銷控。。昆明及及周邊邊城市市、如如曲靖靖、大大理、、玉溪溪、安安寧等全省省地區(qū)區(qū)投資資者和和對本本行業(yè)業(yè)關(guān)注注了解解的人人客戶投資目目標(biāo)客客層定定位投機炒炒鋪型型即投資資購買買商鋪鋪，投投資者者不經(jīng)經(jīng)營，，只是是看好好項目目價值值，適適時出出手變變現(xiàn)或或未到到正式式簽約約時，，將所所購商商鋪轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。。昆明及及周邊邊城市市，以以及其其他城城市、、如貴貴陽、、成都都、重重慶等等地投資者者和對對本行行業(yè)關(guān)關(guān)注了了解的的人客戶投資目目標(biāo)客客層定定位投資返返租型型對只投投資購購買商商鋪，，不參參與經(jīng)經(jīng)營的的購買買者，，按投投資雙雙方約約定的的回報報率計計算租租金返返還給給投資資者。。昆明及及周邊邊城市市、其其它城城市：：如貴貴州、、成都都、重重慶、、西安安等等等國內(nèi)知知名的的投資資商會會（溫溫州商商會、、臺州州商會會、浙浙江商商會、、成都都商會會、泉泉州商商會等等）客戶投資目目標(biāo)客客層定定位投資待待定型型投資者者購買買商鋪鋪，但但投資資者對對自己己的經(jīng)經(jīng)營方方式和和經(jīng)營營品類類還不不確定定；是是自己己經(jīng)營營，還還是返返租給給商業(yè)業(yè)管理理公司司或自自己租租賃給給他人人，均均不能能確定定，若若有經(jīng)經(jīng)營者者租賃賃可促促進(jìn)其其購買買。昆明周周邊城城市、、其它它城市市、如如云貴貴川二二三線線城市市等等等客戶投資目目標(biāo)客客層定定位經(jīng)營者者1.來源區(qū)區(qū)域主要來來源區(qū)區(qū)域:成都全全國商商會資資源客客戶、、經(jīng)營營戶次來源源區(qū)域域：昆明本本土各各種家家居城城、建建材城城、老老市場場、新新市場場、搬搬遷市市場、、整改改市場場等各各種行行業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶戶及投投資戶戶潛在區(qū)區(qū)域：全國紅紅星美美凱龍龍、月月星、、歐亞亞達(dá)、、居然然之家家、宜宜家、、東方方家園、好好百年年等經(jīng)經(jīng)營戶戶及投投資戶戶客戶資源區(qū)區(qū)域：中英偉偉業(yè)幾幾萬名名客戶戶數(shù)據(jù)據(jù)庫及及上千千家商商戶資資源及及全國國上百家分分銷合合作商商難點：：對購鋪鋪有一一定的的抵觸觸情緒緒。購購鋪資資金可可以運運營多多個店店鋪，，資金金流動動性受受影響響。整體吸吸納吸納綜合業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)銷商商吸納具具備行行業(yè)眼光光經(jīng)銷銷商吸納老老市場場建材業(yè)經(jīng)經(jīng)營戶戶1、昆明明本土土家居居建材材城經(jīng)經(jīng)銷商商2、昆明明零散散建材材市場場經(jīng)銷銷商心理舉舉棋不不定，，具有有抱團團心理理，目目前認(rèn)認(rèn)為項項目地地不在在市區(qū)區(qū)，并并以銷銷售招招商為為主，，如果果能營營造昆昆明家家居建建材產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈與向向南轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的社會會輿論論，將將使他他們不不得不不進(jìn)入入容納納國際際建材材家居居CBD；針對昆昆明本本土建建材家家居綜綜合業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營不不善之之經(jīng)營營戶可可轉(zhuǎn)移移至容容納國國際建建材家家居CBD；陳舊老老市場場可能能拆遷遷或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，，經(jīng)營營檔次次較低低，可可流向向容納納國際際建材材家居居CBD，吸引引具備備戰(zhàn)略略眼光光的行行業(yè)經(jīng)經(jīng)營者者本土各各種家家居城城、建建材城城、老老市場場、新新市場場、搬搬遷市市場、、整改改市場場等客戶描描述經(jīng)營者者2、特征征年齡：：35-45歲經(jīng)歷：：本地地區(qū)從從事家家居（（建材材）經(jīng)經(jīng)營6-10年。經(jīng)驗：：2年以上上專業(yè)批批發(fā)市市場經(jīng)經(jīng)營經(jīng)經(jīng)驗對項目目周邊邊商業(yè)業(yè)氣候候及規(guī)規(guī)劃熟熟悉目的：：增加營營業(yè)場場所面面積代理新新品牌牌加大市市場占占有率率客戶描描述昆明及及周邊邊城市市商圈圈昆明市市商圈圈晉寧縣縣商圈圈10公里半半徑范范圍，，覆蓋蓋人群群？裝裝修客客群？？裝修修消費費？億25公里半半徑范范圍，，覆蓋蓋人群群？裝裝修客客群？？裝修修消費費？億70公里半半徑范范圍，，覆蓋蓋人群群？裝裝修客客群？？裝修修消費費？億客戶描述述昆明容納納國際建建材家居居CBD購鋪客群群定位—自買投資資者50%自買自營營者40%炒鋪者10%購鋪客群群定位偶得客戶重要客戶核心客戶眼界開闊闊的企業(yè)業(yè)主（市市區(qū)及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)）擁有少量量資金的的保守型型投資客客（自買買出租））相關(guān)行業(yè)業(yè)經(jīng)營戶戶區(qū)域外投資需求者、炒鋪者品牌代理理經(jīng)營者者（自買買自營））中產(chǎn)階層層（自買買出租的的公務(wù)員員、白領(lǐng)領(lǐng)等）有富余資資金的投投資戶購鋪客群群定位目標(biāo)客戶戶定位--針對自買買、自營營情況第一類是建材家家居經(jīng)銷銷商（需需要鋪面面較?。?；第二類是批發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營營者（所所需鋪面面較大））；第三類是特色品品牌旗艦艦店行業(yè)業(yè)經(jīng)營者者（所需鋪鋪面因項項目而異異或是訂訂單式開開發(fā)銷售售）購鋪客群群定位第一類是昆明市市區(qū)，周周邊地區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資戶和和投資商商；第二類是中產(chǎn)投投資者；；第三類是經(jīng)商戶戶投資后后轉(zhuǎn)租者者；第四類是其他地地域投資資商。目標(biāo)客戶戶定位--針對自買買，出租租情況購鋪客群群定位投資價值值物業(yè)的增增值保值值性每年的經(jīng)經(jīng)營回報報經(jīng)營利潤潤風(fēng)險性每年盈利利是多少少？經(jīng)營風(fēng)險險多大？？五年后商商鋪值多多少錢？？【客戶心中中的顧慮慮】【經(jīng)營價值值的表現(xiàn)現(xiàn)形式】經(jīng)營戶購購鋪關(guān)注注點：通過對項項目經(jīng)營營環(huán)境勾勾畫、未未來商業(yè)業(yè)前景的的分析，，使客戶戶感知本本項目的的價值。。整體商業(yè)業(yè)環(huán)境如如何？經(jīng)營戶購購鋪關(guān)注注點分析析位投資價值值物業(yè)的增增值保值值性每年的返返租回報報收益率風(fēng)險性每年實收收的錢是是多少？？是否能按按時收租租？五年后商商鋪值多多少錢？？【客戶心中中的顧慮慮】【投資價值值的表現(xiàn)現(xiàn)形式】純投資客客戶關(guān)注注點分析析如下：：通過對項項目增值值保值性性、收益益率和風(fēng)風(fēng)險性的的分析，，使客戶戶感知本本項目的的價值。。商鋪管理理難度大大不大？？投資戶購購鋪關(guān)注注點分析析位容納國際際建材家家居CBD自買投資資者自買自營營者客群定位位目標(biāo)——投資者為為主自營者為為輔保證商場場統(tǒng)一運運營環(huán)境境也是對準(zhǔn)準(zhǔn)備自營營者的最最大保障障掌握商場場管理主主動權(quán)購鋪客群群定位原行行業(yè)業(yè)：小綜合商商店、食食雜店、、商業(yè)拆拆遷戶、、零散家家居建材材經(jīng)營戶戶；性質(zhì)質(zhì)：私營企業(yè)業(yè)、個人人等；購買模式式：50％以上按按揭；客源構(gòu)成成：昆明市及及周邊城城區(qū)商業(yè)業(yè)投資者者為主，，及其他他區(qū)域為為次；購買動機機：投資為主主身份識別別：第一類是是已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入昆明明同行業(yè)業(yè)商鋪經(jīng)經(jīng)營的投投資者；；第二類是是周邊區(qū)區(qū)縣投資資商鋪或或欲投資資商鋪的的投資者者；第三類是是規(guī)模商商場經(jīng)營營者第四類是是有資金金、有實實力投資資者第五類是是投機炒炒鋪者投資客群群綜合描描述純投資客客：占比50%———商鋪出租租收益——具有投資資行為的的全客層層投資自營營客戶：：占比40%———昆明現(xiàn)有有該行業(yè)業(yè)業(yè)主或或經(jīng)營業(yè)業(yè)戶、昆昆明周邊邊城鎮(zhèn)該該行業(yè)業(yè)業(yè)主或經(jīng)營營業(yè)戶及及建材家家居行業(yè)業(yè)老市場場經(jīng)營者者。炒鋪者：：占比10%———預(yù)計在商商鋪認(rèn)購購期，商商鋪定價價5%—10%比例預(yù)留留價格上上調(diào)空間間，以賺取市場場人氣，，借助市市場炒手手力量將將商鋪價價格炒高高，最終終實現(xiàn)大大部分商商鋪的價價格高位銷銷售（策策略：低低開高走走）。購鋪客群群定位我們用什什么來征征服投資資者？容納國際際建材家家居CBD集國際家居居品牌展示和交易中心、國內(nèi)外創(chuàng)創(chuàng)意新產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)布布中心、東盟盟貿(mào)易家家居展銷銷中心、、建材家居2.5產(chǎn)業(yè)業(yè)集群、產(chǎn)品檢驗驗、知識識產(chǎn)權(quán)保保護中心和專利認(rèn)認(rèn)證中心、建材材家居文化中心、建材材家居產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級級基地、、建材家居產(chǎn)業(yè)業(yè)孵化器器體的一站站式泛亞亞建材家家居集散散基地（（八大功功能，八八大優(yōu)勢勢）中國西南南地區(qū)標(biāo)標(biāo)志性建建材家居居綜合博博覽/交易/商務(wù)/物流中心心一站式、、全業(yè)態(tài)態(tài)、家居居MALL成商集團團全國十十幾年的的企業(yè)成成功運營營經(jīng)驗省、市、、區(qū)三級級政府重重點項目目主力店攜攜上萬品品牌商家家進(jìn)駐先進(jìn)的理理念、超超大規(guī)模模、現(xiàn)代代建筑、、優(yōu)良環(huán)環(huán)境……賣點切入入經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)品牌數(shù)數(shù)量龐大大物流成本本低經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)集中度度高，具具備整體體規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢整合昆明明建材家家居產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈之地地標(biāo)性項項目利于長期期運營發(fā)發(fā)展優(yōu)勢勢眾多的主主力店、、次主力力店、品品牌4S店，真正正的萬商云云集利用產(chǎn)業(yè)化、集約化優(yōu)勢形成西南地區(qū)家居建材業(yè)的航母平臺本項目其其他優(yōu)勢勢其他優(yōu)勢勢容納國際際要設(shè)定定的計劃劃任務(wù)？？2013年要完成成的銷售售目標(biāo)？？：？招商目目標(biāo)？所售面積積分別是是？自持與出出售的部部分？任務(wù)項目營銷銷策略商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目是是總額巨巨大的商商品，且且其購買買行為多多為投資資動機，，因而客客戶的投投資、購購買行為為需要經(jīng)經(jīng)歷一個個較長的的理性、、比較、、判斷的的過程才才能發(fā)生生。挖掘掘項目的的內(nèi)涵和和賣點，，從而更更好地促促進(jìn)感性性判斷，，增加目目標(biāo)客戶戶對項目目的偏好好，提升升目標(biāo)市市場中的的附加值值，并能能提高在在市場的的知名度度和美譽譽度，促促進(jìn)商鋪鋪銷售的的順利進(jìn)進(jìn)行。具具體的推推廣應(yīng)遵遵循以下下策略：：引入具有有重要戰(zhàn)戰(zhàn)略性意意義的一一線主力力店及品品牌商家家策略，，以帶動動行業(yè)商商家的購購買、投投資者的的青睞、、以外阜阜客戶投投資為噱噱頭、以以本地市市場客戶戶需求為為重點目目標(biāo)，形形成以外外壓內(nèi)，，以內(nèi)促促外，從從而實現(xiàn)現(xiàn)銷售的的順利進(jìn)進(jìn)行。營銷策略略首要的重點就就是以東東盟建材材家居總總部基地地?zé)o限的的價值提提升該項項目的有有限的價價值，在在統(tǒng)一推推廣形象象的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，利利用各種種媒體手手段，對對目標(biāo)客客戶精準(zhǔn)準(zhǔn)投放，，使他們們對物業(yè)業(yè)形成良良好的主主觀軟價價值認(rèn)同同。其次，結(jié)合媒媒體的相相應(yīng)特點點和容納納國際建建材家居居CBD自身的特特質(zhì)，通通過遞進(jìn)進(jìn)式的、、立體式式媒體組組合，產(chǎn)產(chǎn)生良好好的廣告告認(rèn)知和和高覆蓋蓋率的效效果。（（有選擇擇性、計計劃性的的推廣））再次，利用廣廣告的持持續(xù)發(fā)布布和點對對點營銷銷模式，，實現(xiàn)潛潛在客戶戶從欣賞賞到信任任再到最最終達(dá)成成投資、、購買的的一個過過程。（（主要指指大的營營銷節(jié)點點）營銷策略略項目入市市入市【具備條件件】（屆時推推出認(rèn)籌籌）正式開盤盤前兩個個月左右右，項目目工程進(jìn)進(jìn)度正常常。廣告出街街最大限限度積累累意向客客戶主力店招招商確定定，投資資商家意意向性明明確。前期推廣廣宣傳取取得一定定成效，，項目在在本地或或外埠產(chǎn)產(chǎn)生強大大影響力力。營銷策略略入市原則則入市不能能隨意圈圈定，入入市時機機方式把把握得好好，才能能產(chǎn)生好好的銷售售開局。。而“良好的開開始是成成功的一一半”，故容納納國際建建材家居居CBD何時入市市，應(yīng)遵遵循以下下原則：：【準(zhǔn)備充分分入市】我們要避避免為某某種偏好好入市或或為入市市而入市市。在項項目規(guī)劃劃與定位位沒確定定、市場場動向沒沒有清楚楚的把握握、銷售售工具不不齊備、、內(nèi)外包包裝不到到位的狀狀況下入入市，銷銷售及招招商前景景將是黯黯淡的。。營銷策略略【無造勢不不入市】業(yè)內(nèi)人士士公認(rèn)：：“無造勢即即無市場場”，為了了盡快引引起市場場的關(guān)注注，故入入市準(zhǔn)備備時間再再短也不不能忽略略造勢，，而且還還要費盡盡心機地地造好勢勢。特別別是對于于容納國國際建材材家居CBD商業(yè)項目目的屬性性來說，，入市前前的造勢勢是必須須的、不不可或缺缺的，而而且要達(dá)達(dá)到一定定的熱度度。【有控制地地入市】根據(jù)工程程進(jìn)度、、價格策策略、銷銷售導(dǎo)向向等分期期分批有有節(jié)奏地地向市場場推出產(chǎn)產(chǎn)品，避避免一擁擁而上，，好鋪迅迅速被搶搶盡、劣劣鋪積壓壓的局面面，實現(xiàn)現(xiàn)均衡、、有序的的銷售目目標(biāo)。避避免出現(xiàn)現(xiàn)量大或或市場原原因銷售售不暢的的情況下下，項目目出現(xiàn)滯滯銷的局局面——即嚴(yán)格科學(xué)學(xué)的銷控。。營銷策略中英偉業(yè)營營銷指導(dǎo)思思想：商業(yè)地產(chǎn)的的操作必須須遵循商業(yè)業(yè)規(guī)律“旺場必先旺旺勢”，前期炒炒作一定要要充分，達(dá)達(dá)到沸點再再銷售；商商業(yè)的銷售售與住宅的的銷售最大大不同點在在于“短、、平、快””的節(jié)奏；；結(jié)合受受眾群體的的特點，做做有效的營營銷。營銷策略房地產(chǎn)營銷銷最講究營營銷過程的的連貫性，，主張在一一個相對集集中的時間間段內(nèi)制造造一個銷售售高潮?？伎紤]到本項項目的現(xiàn)狀狀，中英偉偉業(yè)建議項項目應(yīng)確定定工程進(jìn)度度計劃，以以確定推出出市場的時時間。合理把握項項目營銷工工作要點及及時間點，，制定項目目階段性戰(zhàn)戰(zhàn)略工作計計劃，針對對2013年需重新開開展的內(nèi)部部認(rèn)購和開開盤，需完完成項目的的成功亮相相入市，實實現(xiàn)品牌落落地，充分分蓄水，建建設(shè)具有高高效做戰(zhàn)能能力的銷售售隊伍，大大處著眼，，小處著手手，對各階階段的工作作目標(biāo)以及及工作安排排與統(tǒng)籌等等高效、高高質(zhì)量完成成。營銷策略本項目營銷銷的關(guān)鍵，，在于跳出出一般競爭爭的層面，，避免拼地地段、拼價價格、拼包包裝，而應(yīng)應(yīng)以“商業(yè)理念出出容納國際際”和“項目投資價價值領(lǐng)跑昆昆明”的高度和眼眼界俯視一一切，才能能跳出競爭爭圈，拉開開與其他項項目的距離離，即跳出出地產(chǎn)做地地產(chǎn)，找到到目標(biāo)客戶戶接受的說說話方式與與推廣手法法。從而拋拋棄競爭對對手姿態(tài)、、營造差異異化的市場場環(huán)境，贏贏得目標(biāo)客客戶（位于于城市人口口結(jié)構(gòu)上層層群體）的的認(rèn)同與投投資。先造勢，再再入市；先先溝通，再再銷售。營銷策略【節(jié)奏分析】□策略制定及及籌備期是是正式入市市前的市場場預(yù)熱，為為正式銷售售的蓄水蓄蓄勢；原因因在于市場場競爭，營營銷的難度度在于項目目的現(xiàn)場和和賣場沒有有實現(xiàn)、而而推廣的調(diào)調(diào)性要精準(zhǔn)準(zhǔn)，不一定定做全方位位的推廣面面市的姿態(tài)態(tài)、給市場場的形象一一定要高。。□正式入入市后，營營銷推廣的的目的是蓄蓄水蓄勢，，關(guān)鍵在于于“炒”，，在開盤前前力爭連續(xù)續(xù)形成兩波波認(rèn)購高潮潮，一波比比一波激烈烈、一波比比一波豐富富。□開盤日日活動將是是全城矚目目的焦點，，強調(diào)“開開盤三天時時間不對外外售鋪，只只辦理VIP客戶購鋪，，開盤應(yīng)引引起行業(yè)及及全城全省省轟動。（（舉例）□對于猶猶豫客戶、、潛在客戶戶以及老客客戶聯(lián)系的的新客戶，，定期組織織階段性說說明會和項項目推介會會，或某一一PR活動、SP活動，以階階段戰(zhàn)役達(dá)達(dá)成成功率率。營銷策略【節(jié)奏說明】□本項目的重重點是商鋪鋪的銷售與與招商，因因此應(yīng)在內(nèi)內(nèi)容上偏重重于商業(yè)的的解讀；但但絕不是忽忽略其他產(chǎn)產(chǎn)品，更不不能忽視項項目運營。?！跻陨蠣I營銷是一個個系統(tǒng)的、、環(huán)環(huán)相扣扣的過程，，營銷工作作應(yīng)與項目目開發(fā)各環(huán)環(huán)節(jié)工作緊緊密聯(lián)系，，根據(jù)實際際情況進(jìn)行行調(diào)整和安安排營銷策略【策略】策略制定是是正式入市市前的市場場預(yù)熱，為為正式推廣廣前的蓄水水蓄勢；推推廣的原因因在于市場場競爭，推推廣的難度度在于項目目的現(xiàn)場和和賣場沒有有實現(xiàn)、現(xiàn)現(xiàn)在項目尚尚不能動工工；推廣的的調(diào)性是隱隱性推廣，，不做全方方位的推廣廣，面市的的姿態(tài)、給給市場的形形象一定要要高?！緺I銷目的】按正常項目目推廣手法法來評估，，項目在不不具備條件件的基礎(chǔ)上上硬性推廣廣，效果會適得其其反；因此此，在策略略期及籌備備期即開始始做隱性營營銷推廣，，在市場上上首先建立立起項目的的知名度和和輪廓，至至少在業(yè)內(nèi)內(nèi)有傳播力力和影響力力，通過與與招商客戶戶的深度訪訪談，讓經(jīng)經(jīng)營者和投投資者由關(guān)關(guān)注到渴望望擁有。營銷策略銷售傳播銷售推廣期強勢推廣期策略籌備期調(diào)整推廣期入市推廣期銷售曲線與廣告?zhèn)鞑リP(guān)系圖營銷策略中英營銷法法則：商鋪定價及及價格策略略價格定位定價原側(cè)：：我司按照市場比較法法和地區(qū)物業(yè)增值兩方面考慮慮制定銷售售價格商鋪定價原原側(cè)：1、按照商鋪鋪的位置、面積積、開間、、樓層、業(yè)業(yè)態(tài)分類、、經(jīng)營品種種/檔次等要素2、按照租金收益及及商鋪增值值因素的參照照原則定價策略紅星美凱龍龍濟南店租租金水平5元/天/平紅星美凱龍龍杭州店租租金水平7元/天/平紅星美凱龍龍重慶店租租金水平6元/天/平全國三市主主力店租金金水平參考考定價策略價格調(diào)整策策略：低開高走按照昆明附附近同類商商業(yè)地產(chǎn)項項目的價格格制定公開開發(fā)售價格格，按照市市政工程、、工程進(jìn)度度、營銷節(jié)節(jié)點、旺銷銷等的利好好不斷提升升價格。小步快走，，快速拉高高按照項目的的貨量，逐逐批推出市市場，按照照銷售量越越高，小幅幅提升價格格，這樣能能給投資者者和經(jīng)營者者較強的緊緊迫感，從從而在保證證預(yù)期售價價的情況下下達(dá)到快速速銷售的目目的。定價策略項目推廣及及策略樹立項目良良好的市場場形象，提提升產(chǎn)品的的附加值。。將賣點有效效傳達(dá)給目目標(biāo)市場，，樹立目標(biāo)標(biāo)受眾的投投資、購買買、經(jīng)營信信心；使目標(biāo)市場場的受眾群群體對本項項目形成投投資、購買買偏好。促進(jìn)商鋪的的良好銷售售，實現(xiàn)較較高的回報報收益率；以項目為為依托，為為發(fā)展商樹樹立良好的的品牌形象象。一、項目推推廣目標(biāo)推廣策略推廣范圍：：在本地推廣廣的同時，，亦視時機機向市外推推廣，將昆明周邊邊做為推廣廣的外延。。以主力店店為引爆，，引起商家家的共鳴。。容納國際CBD貴陽成都重慶引起商家的的共鳴，促促動招商（（中小商家家）投資推廣策略西安二、項目推推廣思路1、商鋪總額額大，購買買行為多為為投資動機機，因而客客戶的投資資、購買行行為需要經(jīng)經(jīng)歷一個較較長的理性性、比較判判斷過程才才能發(fā)生,因此推廣要要循序漸進(jìn)進(jìn)，虛實結(jié)結(jié)合。2、目前客戶戶的可選擇擇投資面十十分豐富,在購買行為為發(fā)生的一一剎那,起到?jīng)Q定性性作用的因因素是理性性分析基礎(chǔ)礎(chǔ)上的感性性判斷,而不只是理理性分析本本身，因此推廣要要因勢利導(dǎo)導(dǎo)，靈活機機動。推廣策略在推廣上應(yīng)應(yīng)努力挖掘項目的的內(nèi)涵和賣賣點，從而更好好地促進(jìn)感感性判斷，，增加目標(biāo)標(biāo)客戶對項項目的偏好好，提升容容納國際建建材家居CBD目標(biāo)市場中中的附加值值，并能提提高容納國國際在市場場的知名度度和美譽度度，促進(jìn)商商鋪銷售及及招商的順順利進(jìn)行。。拉動商鋪銷銷售促動招商知名度美譽度增加附加值值挖掘項目的的內(nèi)涵和賣點點項目推廣策策略推廣策略三、推廣戰(zhàn)術(shù)1、點、線、、面立體媒媒體網(wǎng)絡(luò)強強勢打壓，，形成市場場熱點高效效的媒體組組合拳沖擊擊市場，贏贏在起跑線線。2、全方位的的市場圍剿剿建立寵大大客戶群體體，通過高高效營銷團團隊針對各各類投資客客進(jìn)行思想想洗腦，強強化賣點、、增強客戶戶的投資信信心。。3、樹立項目目企業(yè)品牌牌。品牌驅(qū)驅(qū)動市場??！4、大面積撒撒網(wǎng)捕魚，，小范圍阻阻擊有效客客群！5、市場恐慌慌，請君入入甕推廣策略推廣操作策策略遵循“大氣氣——尊祟——巔峰”的廣廣告調(diào)性，，容納國際際建材家居居CBD的廣告訴求求應(yīng)從“點點”到“線線”再到““面”，展展開宣傳攻攻勢，以報紙、電電視等大眾眾媒體鋪開開“面”，，以DM、現(xiàn)場POP、工地、銷銷售中心、、樣板房等等實現(xiàn)“點點”的突破破，沿著““容納國際賣賣的不僅是是鋪位，而而是一顆真真實世界中中的搖錢樹樹”這一思想，，來鋪開各各個階段的的廣告宣傳傳。這樣的的廣告風(fēng)格格（說話風(fēng)風(fēng)格），正正好切中本本項目目標(biāo)標(biāo)客戶的心心理特征：：高額穩(wěn)定定的回報（（無論是投投資者還是是經(jīng)營者）），迎合消消費受眾群群體對現(xiàn)代代商業(yè)文明明的追求。。推廣策略推廣核心現(xiàn)代新穎外外立面大型國際中央央商務(wù)區(qū)超大、超高高展廳專業(yè)而體貼貼的運營管管理東盟自由貿(mào)貿(mào)易區(qū)商蘊幾萬家經(jīng)營商商戶的人脈脈巨型商業(yè)地地標(biāo)先進(jìn)、科學(xué)學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃300萬方方專專業(yè)業(yè)市市場場群群容納納國國際際建建材材家家居居CBD-------大西西南南建建材材家家居居的的航航母母開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)雄雄厚厚資資金金實實力力超大大商商業(yè)業(yè)運運營營體體商脈脈背背景景新型型創(chuàng)創(chuàng)富富引引擎擎再現(xiàn)現(xiàn)財財富富新新領(lǐng)領(lǐng)域域推廣廣策策略略賣點點分分析析文化化：：古古滇滇文文化化孕孕育育容容納納底底蘊蘊位置置：：城城市市發(fā)發(fā)展展機機遇遇，，東東盟盟核核心心貿(mào)貿(mào)易易區(qū)區(qū)，，城城市市向向南南轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移，，泛泛亞亞商商貿(mào)貿(mào)專專業(yè)業(yè)市市場場群群業(yè)態(tài)態(tài)：：幾幾百百家家品品牌牌主主力力店店入入駐駐容容納納國國際際建建材材家家居居CBD規(guī)劃劃：：產(chǎn)產(chǎn)品品硬硬件件水水平平高高，，規(guī)規(guī)劃劃科科學(xué)學(xué)性性規(guī)模模：：150萬方方泛泛亞亞建建材材家家居居集集散散基基地地，，大大西西南南建建材材家家居居產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)地地標(biāo)標(biāo)性性項項目目政策策：：省省、、市市、、區(qū)區(qū)三三級級政政府府重重點點項項目目推廣廣策策略略城市市資資本本時時代代的的商商業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)航航者者核心心價價值值推廣廣策策略略項目目招招商商及及運運營營管管理理項目目成成功功銷銷售售的的中中場場發(fā)發(fā)動動機機應(yīng)采用什么樣的推售節(jié)奏？項目市場形象如何統(tǒng)一鮮明？日后如何運營？如何招商？市場是什么形勢？項目是什么形態(tài)？概念做什么？中英英觀觀點點：：招商商運運營營是是項項目目成成功功銷銷售售的的左左膀膀右右臂臂，，是是項項目目最最終終成成敗敗的的核核心心中中的的核核心心運營營管管理理的的作作用用運營營管管理理是是商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)運運營營的的核核心心，，是是商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)收收益益和和物物業(yè)業(yè)價價值值提提升升的的源源泉泉?！，F(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理運運營營的的精精髓髓就就是是要要把把松松散散的的經(jīng)經(jīng)營營單單位位和和多多樣樣的的消消費費形形態(tài)態(tài)，，統(tǒng)統(tǒng)一一到到一一個個經(jīng)經(jīng)營營主主題題和和信信息息平平臺臺上上。。不能能統(tǒng)統(tǒng)一一運運營營管管理理的的商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，會會逐逐漸漸從從““商商業(yè)業(yè)管管理理””蛻蛻變變成成““物物業(yè)業(yè)管管理理””，，直直至至最最終終完完全全喪喪失失自自己己的的商商業(yè)業(yè)核核心心競競爭爭力力。。中英英偉偉業(yè)業(yè)在在中中國國十十余余年年操操盤盤商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)，，能能成成功功清清盤盤每每一一個個所所服服務(wù)務(wù)之之項項目目，，最最大大的的核核心心競競爭爭力力就就是是深深懂懂招招商商與與運運營營，，在在操操盤盤商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目時時，，一一般般都都是是招招商商與與銷銷售售同同步步拿拿下下，，同同步步進(jìn)進(jìn)行行。。招商商運運營營運營營管管理理是是商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)運運營營的的核核心心，，是是商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)收收益益和和物物業(yè)業(yè)價價值值提提升升的的源源泉泉，，是是投投資資者者的的利利益益得得到到最最大大體體現(xiàn)現(xiàn)的的保保障障。。商業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的介介入入不不僅僅有有利利于于布布局局的的合合理理性性，，更更重重要要的的是是對對周周邊邊業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的考考察察，，也也就就是是對對未未來來經(jīng)經(jīng)營營前前景景的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確判判斷斷，，看看準(zhǔn)準(zhǔn)需需求求的的空空白白點點，，這這是是需需要要靠靠有有資資歷歷深深厚厚、、豐豐富富實實戰(zhàn)戰(zhàn)型型的的商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司來來掌掌控控。。運營營管管理理作作用用中英英偉偉業(yè)業(yè)專專做做商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)，，最最擅擅長長的的就就是是商商業(yè)業(yè)大大盤盤全全程程營營銷銷招商商運運營營運營營管管理理作作用用很多多商商業(yè)業(yè)項項目目存存在在為為招招商商而而招招商商的的傾傾向向，，為為銷銷售售而而銷銷售售，，很很多多不不專專業(yè)業(yè)的的代代理理公公司司，，很很多多搞搞住住宅宅的的代代理理及及廣廣告告公公司司，，缺缺乏乏專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)運運營營知知識識，，商商戶戶組組合合缺缺乏乏競競爭爭力力和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)性性，，不不能能全全面面考考慮慮商商戶戶的的組組合合，，為為未未來來的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理埋埋下下了了隱隱患患。。在在經(jīng)經(jīng)營營中中，，業(yè)業(yè)主主和和使使用用人人缺缺乏乏經(jīng)經(jīng)營營理理念念，，缺缺乏乏商商業(yè)業(yè)的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確定定位位，，造造成成商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營沒沒有有特特色色，，給給人人““千千店店一一面面””的的感感覺覺，，缺缺乏乏對對顧顧客客的的吸吸引引力力。。諸諸多多商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)出出現(xiàn)現(xiàn)““開開盤盤時時火火爆爆，，開開業(yè)業(yè)時時冷冷清清””的的現(xiàn)現(xiàn)象象，，商商場場給給人人以以蕭蕭條條冷冷清清的的感感覺覺，，顧顧客客像像看看畫畫展展一一樣樣瀏瀏覽覽各各個個店店鋪鋪，，光光顧顧的的人人不不多多，，買買東東西西的的就就更更少少了了。?？涂土髁髁苛坎徊煌?，，致致使使商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)中中的的商商戶戶像像走走馬馬燈燈一一樣樣地地更更換換，，使使顧顧客客難難以以產(chǎn)產(chǎn)生生信信任任感感，，更更何何況況本本案案150萬方的項目體體量，只有通通過運營管理理上培養(yǎng)顧客客忠誠度，強強化消費者消消費習(xí)慣，保保持業(yè)態(tài)活力力，擴大影響響力，才能實實現(xiàn)開發(fā)商與與經(jīng)營戶的雙雙贏。中英觀點：跳跳出地產(chǎn)做地地產(chǎn)招商運營因此，中英建建議本項目的的招商基本理理念是：“先做人氣、再再做生意、快快速旺場、長長期發(fā)展”具體操作：有效地搭配好好主力店——合理地導(dǎo)入次次主力店——組合實力商戶戶——引進(jìn)大型主力店項目一期必須須營造好商業(yè)業(yè)氛圍，吸納納住人流。招商及招商管管理本項目未來一一期開業(yè)后，，至少需培育育3年左右。銷售售與自持各占占50%，一期招商運運營成功，直直接決定后續(xù)續(xù)產(chǎn)品銷售成成功與否，中中英考慮的是是如何在與工工程同步、開開發(fā)商配合的的條件下將150萬方整體可售售的物業(yè)兩至至三年清盤收收官招商運營招商對象研究究大型商戶目標(biāo)標(biāo)市場鎖定：：以大型品牌主主力店為主體體，輻射昆明明、大西南全全域目標(biāo)市場場；以家居館、建建材館批發(fā)商商、經(jīng)銷商為為主，形成產(chǎn)產(chǎn)、供、銷大大型交易平臺臺以中、高檔產(chǎn)產(chǎn)品為主導(dǎo)，，推動整體市市場發(fā)展。（不要看今日日，要看未來來五至十年的的市場變化））中英偉業(yè)的商商業(yè)資源主力力店上百家，，涵蓋多業(yè)態(tài)態(tài)，在南昌引引進(jìn)家樂福，，在山東引進(jìn)進(jìn)紅星美凱龍龍，在武漢的的城市綜合體體引進(jìn)金逸影影城、KFC、屈臣氏等系系列主力店，，服務(wù)于國內(nèi)內(nèi)60余個樓盤營銷銷與顧問。同同樣在鄭州2004年服務(wù)于銀基基商貿(mào)城進(jìn)行行浙江異地招招商，成功引引進(jìn)大批義烏烏經(jīng)銷商……招商運營中英觀點鎖定大型實力力商戶：建議：一個國國際家居館、、一個國際建建材館和一個個國際名店街街一體化的超超大展銷博覽覽中心（規(guī)劃劃建議）緊跟市場，了了解行業(yè)動態(tài)態(tài)；一個高檔次，，多功能的專專業(yè)交易平臺臺；專業(yè)市場帶來來的客源擴展展效應(yīng)；專業(yè)市場的一一條龍服務(wù)；；專業(yè)市場的一一條龍配套；；合理的租價與與租期；招商運營招商策略先做人氣、再再做生意、快快速旺場單層招租，減減低租金壓力力，較易旺場場二層多種使用用功能，提高高利用價值招蜂引蝶、引引水灌田、放放水養(yǎng)魚引進(jìn)行業(yè)知名名企業(yè)、品牌牌，提高聚攏攏效應(yīng)挖地三尺、深深度發(fā)掘利用各種方式式在其他場地地挖掘客戶招商方式登門拜訪、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)招商、電電話聯(lián)系、面面對面溝通、、行業(yè)協(xié)會、、政府機構(gòu)、、各地商會。。。。。。。。中英觀點：在在銷售中招商商，在招商中中銷售招商運營整合社會資源源成商房地產(chǎn)公公司應(yīng)放權(quán)制制定招商銷售售與出租炒作作方案使參與招商的的各方面人員員都能從中獲獲益前期目標(biāo)炒樓炒鋪招商運營支持五政府批準(zhǔn)的各各項地方性收收費（不含有有償服務(wù)性收收費）2年內(nèi)免收；支持四在“容納國際際”內(nèi)成立的的從事餐飲、、浴場、娛樂樂、酒店等配配套性的行業(yè)業(yè)和商家，經(jīng)經(jīng)營部門認(rèn)定定3年內(nèi)免征營業(yè)業(yè)稅留成部分分及個人所得得稅；支持三“容納國際””的經(jīng)營戶，，符合條件的的，按規(guī)定可可以認(rèn)定為增增值稅一般納納稅人并按規(guī)規(guī)定使用增值值稅發(fā)票。對對實行定期定定額稅的經(jīng)營營戶，可采取取按年核定稅稅額；支持二“容納國際”的經(jīng)營戶，所所得稅實行地地方留成部分分前三年免征征，后兩年減減半征收，安安置失業(yè)、下下崗職工按規(guī)規(guī)定比例另外外享受就業(yè)服服務(wù)有關(guān)稅收收優(yōu)惠政策；；支持一凡進(jìn)入“容納納國際”的經(jīng)營單位，，開業(yè)前工商商、稅務(wù)直接接幫助辦理注注冊登記，自自開業(yè)之日起起前三年免征征營業(yè)稅地方方留成部分；；核心支持對昆明的老市市場等進(jìn)行拆拆遷，把優(yōu)質(zhì)質(zhì)商戶合并歸歸口到本案乃乃是核心支持持；招商運營政策策管理建議支持十政府不能隨時時、隨地、隨隨意來打假或或檢查，要極極力維護“容容納國際”的的聲譽，而不不能隨時打假假或者檢查。。支持九必須盡盡量把把文化化、郵郵政、、電信信、銀銀行等等城市市配套套和生生活配配套向向本案案傾斜斜并給給出相相應(yīng)的的政策策支持持；支持八八對市內(nèi)內(nèi)各零零散家家居建建材市市場和和不符符合消消防要要求的的場所所進(jìn)行行強制制性關(guān)關(guān)停并并由主主要領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)帶帶頭和和本案案進(jìn)行行對接接，實實際操操作人人員和和主要要掛帥帥領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)一定定要把把他們們套住??；支持七七對進(jìn)入入“容容納國國際””的所所有管管理費費用可可實行行統(tǒng)一一扎口口收取取的方方法，，工商商、稅稅務(wù)部部門應(yīng)應(yīng)征收收的稅稅費可可分別別委托托市場場管理理委員員會按按時代代收代代繳。。有關(guān)關(guān)部門門必須須主動動為經(jīng)經(jīng)營戶戶提供供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)務(wù)；支持六六“容納納國際際”有有關(guān)服服務(wù)性性收費費項目目和收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由由市場場管理理委員員會申申報物物價部部門批批準(zhǔn)后后實施施，禁禁止各各種攤攤派和和強制制性征征收費費用；；中英觀觀點：：以上上十大大政策策支持持能吸吸引招招商，，更能能促動動銷售售招商運運營政政策管管理建建議搭臺六六開發(fā)商商承諾諾開業(yè)業(yè)時間間與炒炒作推推廣。。搭臺五五進(jìn)入市市場的的合法法經(jīng)營營戶，，在試試營業(yè)業(yè)期間間除各各商鋪鋪的水水電費費自理理外，，其余余費用用一律律免除除，并并免費費享受受其他他服務(wù)務(wù)；搭臺四四租賃““容納納國際際”商商鋪的的經(jīng)營營戶，，承租租為三三年，，在經(jīng)經(jīng)營過過程中中享受受租金金的優(yōu)優(yōu)惠政政策；；搭臺三三對先行行進(jìn)駐駐“容容納國國際””的前前若干干名商商家，，可享享受一一定的的租金金優(yōu)惠惠；搭臺二二進(jìn)入““容納納國際際”內(nèi)的各各店，，由開開發(fā)商商免費費安裝裝或監(jiān)監(jiān)管安安裝統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)格的的店面面招牌牌；搭臺一一組建容容納國國際營營管理理公司司進(jìn)行行統(tǒng)一一規(guī)劃劃、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營、、統(tǒng)一一管理理；中英觀觀點：：招商商銷售售一體體化是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)操盤盤之不不二法法則招商運運營政政策管管理建建議項目的的銷售售、出出租與與運管管模式式銷售返返租+委托租租賃經(jīng)經(jīng)營+統(tǒng)管——適合國國際家家居館館和國國際建建材館館分割銷銷售、、返租租+統(tǒng)一管管理——適合國國際名名店街街或行行業(yè)旗旗艦店店銷售模模式：：10年返租租，前前五年年每年年8%投資回回報，，后五五年每每年8.5%投資回回報，，購鋪鋪時前前3年租金金先行行返還還，租租金是是24％一次次性從從房款款中扣扣除沖沖抵房房款（（經(jīng)經(jīng)驗觀觀點，，僅作作參考考）銷售模模式容納國國際建建材家家居CBD，要以以投資資者、、經(jīng)營營者和和消費費者的的心理理謀求求定位位，而而不是是以個個人喜喜好的的立場場來確確定項項目的的定位位及營營銷，，以市市場為為導(dǎo)向向；針針對特特定目目標(biāo)市市場，，而非非整個個市場場；充分考考慮市市場風(fēng)風(fēng)險和和市場場潛力力，以以及資資金壓壓力；；結(jié)合本本項目目區(qū)域域及項項目特特點，，充分分發(fā)揮揮區(qū)域域環(huán)境境優(yōu)勢勢和總總部基基地及及家居居MALL優(yōu)勢；；走自自己的的路，，走別別人尚尚未走走或不不能走走的路路，滿足需需求，，顛覆覆行業(yè)業(yè)傳統(tǒng)統(tǒng)經(jīng)營營模式式，創(chuàng)創(chuàng)造出出昆明明首席席家居居商業(yè)業(yè)超大大綜合合體樣樣板品品牌，，并占占據(jù)歷歷史高高度中英偉偉業(yè)對對本項項目的的價值值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在云南南制造造無競競爭家家居商商業(yè)品品牌的的時代代基本原原則價值原原則中英偉偉業(yè)將將本著著“市場先先導(dǎo)，，領(lǐng)先先超越越、敢敢于顛顛覆、、創(chuàng)造造第一一”的精神神，努努力推推進(jìn)項項目銷銷售順順利實實施，，打造造昆明明商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)第一一品牌牌商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)。中英原原則昆明——商業(yè)地地產(chǎn)，，誰主主沉浮??？容納國國際建建材家家居CBD項目風(fēng)風(fēng)險分分析商業(yè)格格局：昆明的的同類類項目目，將將來會會按照照城市市規(guī)劃劃配套套，將將不斷斷變化化，具具有較較多的的不確定性性。知名度度：本項目目第一一次在在昆明明開發(fā)發(fā)，容容納國國際的的品牌牌同樣樣需要要市場場培育育，就就算努努力的的推廣廣，依依然需需要認(rèn)認(rèn)知接接納的的過程程，對對品牌牌培育育程度度也決決定了了項目目以后后的銷銷售及及經(jīng)營營。商家忠忠誠度度：昆明市市的經(jīng)經(jīng)營者者，都都是生生意人人。市市場沒沒有穩(wěn)穩(wěn)定的的客流流、商商流和和較快快增長長的收收入，，他們們會隨隨時轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換經(jīng)經(jīng)營場場所。。競爭對對手：：會籠絡(luò)絡(luò)各自自的經(jīng)經(jīng)營商商家、、制造造對項項目不不利的的消息息、或或者搶搶奪經(jīng)經(jīng)營客客戶運營能能力：：項目巨巨大。。資金金鏈承承接、、及項項目運運營能能力，，會直直接影影響到到項目目是否否成功功。項目風(fēng)風(fēng)險分分析現(xiàn)今的的樓市市，風(fēng)風(fēng)云變變幻，，競爭爭激烈烈，政政策調(diào)調(diào)控，，防不不勝防防。營營銷就就是戰(zhàn)戰(zhàn)場，，逐鹿鹿中原原，勇勇者勝勝！中中英偉偉業(yè)，，歷經(jīng)經(jīng)地產(chǎn)產(chǎn)十余余載，，一開開始就就游刃刃于房房地產(chǎn)產(chǎn)金字字塔頂頂端。。在房房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)務(wù)領(lǐng)域域，我我們的的愿望望就是是超越越客戶戶的期期望！！求新·求變良將用兵，，若良醫(yī)療病病，病萬變，藥亦萬變。?！栋缀雷颖返袪I銷突突圍中英偉業(yè)操操盤案例及及營銷保障障體系中英優(yōu)勢，，核心保障障>>>有豐富與國國內(nèi)一線開開發(fā)企業(yè)及及側(cè)重商業(yè)業(yè)地產(chǎn)操盤盤經(jīng)驗、以以及項目品品質(zhì)服務(wù)管管理體系（部分合作作伙伴，排排名不分先先后）>>>提供專業(yè)的的，全方位位的地產(chǎn)營營銷落地支支持服務(wù)案例服務(wù)范疇：：一期75萬方之建材材家居城、、陶瓷潔具具城、木地地板城、板板材城、石石材城、汽汽配城、五五金機電城城、鋼材城城、化工城城、PVC管材塑鋼城城相關(guān)業(yè)態(tài)態(tài)服務(wù)內(nèi)容：：前期顧問+銷售代理+招商服務(wù)簡介：投資15億建設(shè)，占占地1023畝，一期總總建筑面積積75萬平方米。。集批發(fā)零零售、連鎖鎖經(jīng)營、物物流配送、、電子商務(wù)務(wù)、信息服服務(wù)、倉儲儲會展為一一體的超大大型、多功功能綜合商商貿(mào)集散基基地。業(yè)績：