XXXX年長(zhǎng)沙市寧鄉(xiāng)縣冠源·愛(ài)琴灣二期推盤(pán)策略

2013年【冠源·愛(ài)琴灣】二期

推盤(pán)策略謹(jǐn)呈：湖南冠源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2013.03.22目標(biāo):一炮而紅,價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng),全年持續(xù)走貨一、市場(chǎng)研判二、典型項(xiàng)目的突破模式三、項(xiàng)目本體分析四、面臨的壓力與機(jī)會(huì)六、核心問(wèn)題界定七、解決方案八、執(zhí)行體系一、市場(chǎng)研判供給與去化:連續(xù)三年供遠(yuǎn)大于求，2013年去庫(kù)存壓力巨大單項(xiàng)目年最大去化量為6.4萬(wàn)平米,大多項(xiàng)目年去化都在3萬(wàn)平米以下2012年全年累計(jì)商品房銷(xiāo)售前十名樓盤(pán)（按成交面積）價(jià)格年前回落后，2012年價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，上漲乏力2012年,全年價(jià)格穩(wěn)定徘徊寧鄉(xiāng)樓市進(jìn)入了戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，全面開(kāi)發(fā)，價(jià)格之戰(zhàn)、品質(zhì)之戰(zhàn)、規(guī)模之戰(zhàn)兆基君城：最低價(jià)：3100；最高價(jià)4500皇庭尚品：最低價(jià)2910最高價(jià)3350中央花園：最低價(jià)：3780；最高價(jià)4480星河綠洲：最低價(jià)：3252；最高價(jià)4734愛(ài)琴灣：最低價(jià)：3188；最高價(jià)4600財(cái)富金座：最低價(jià)2888最高價(jià)3470公元道1號(hào)：最低價(jià)2910最高價(jià)3470華都麗景：最低價(jià)2860最高價(jià)3326頤和源：最低價(jià)2918最高價(jià)3348福臨門(mén)名郡：最低價(jià)3100最高價(jià)3642紫金城：最低價(jià)3306最高價(jià)3788金色夏威夷：均價(jià)3500格林春天：均價(jià)3450新政下，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎入市，主推120㎡中小戶(hù)型140㎡以上產(chǎn)品，，市場(chǎng)需求求相對(duì)較少少90-120平米供供銷(xiāo)比最小小，去化速速度快，庫(kù)庫(kù)存壓力小小2012全年商品房房住宅供銷(xiāo)銷(xiāo)關(guān)系分析析表二、典型項(xiàng)項(xiàng)目的突破破模式五街國(guó)際：：地段+產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)+高頻率的的促銷(xiāo)策略略五街國(guó)際位位于金洲大大道與寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)大道交匯匯處，有東東西兩個(gè)組組團(tuán)構(gòu)成，，東組團(tuán)有有6棟19-33層層的高層住住宅，西組組團(tuán)為2棟棟33層的的酒店式公公寓，其中中1-4樓樓為商業(yè)裙裙樓。東組團(tuán)西組團(tuán)項(xiàng)目定位：：寧鄉(xiāng)門(mén)戶(hù)戶(hù)，國(guó)際生生活港項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)動(dòng)態(tài)：該項(xiàng)項(xiàng)目分三期期開(kāi)發(fā)，一一二期為住住宅，三期期為兩棟寫(xiě)寫(xiě)字樓及裙裙樓商業(yè)組組成，一期期于去年底底首推三棟棟房子400多套房源，，目前所剩剩房源不多多，項(xiàng)目引引進(jìn)深圳觀觀瀾湖大管管家服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)，明年年五一交樓樓。特色色：：5米8泛會(huì)會(huì)所所，，超超高高入入戶(hù)戶(hù)大大堂堂，，零零分分?jǐn)倲?，，超超大大?zèng)贈(zèng)送送面面積積最最高高送送16㎡㎡均價(jià)價(jià)：：折折后后4000左右右主力力戶(hù)戶(hù)型型：：110-120㎡㎡營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)/優(yōu)惠惠策策略略：：底底價(jià)價(jià)清清盤(pán)盤(pán)（（88折）），，再再減減5000元（（房房交交會(huì)會(huì)）），，按按揭揭99折/一次次性性98折，，12月底底前前契契稅稅減減半半啟示/可借鑒之處：：5米8超高入戶(hù)大堂堂，N+1超大贈(zèng)送127.96㎡90.83㎡㎡中源凝香華都都：地段+產(chǎn)產(chǎn)品綜合品質(zhì)質(zhì)+實(shí)景體驗(yàn)驗(yàn)中源凝香華都都位于現(xiàn)寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)城區(qū)的西北北,一環(huán)路與二環(huán)環(huán)路之間。地地塊東面是學(xué)學(xué)府路，南側(cè)側(cè)為新康路，，西臨城市主主干道花明北北路，北面為為規(guī)劃的城市市二環(huán)路。項(xiàng)項(xiàng)目占地315畝，建筑面積積47萬(wàn)平方米，共共2800多戶(hù)。。份4期開(kāi)發(fā)發(fā)，1,2期已經(jīng)經(jīng)開(kāi)完完完畢畢。現(xiàn)現(xiàn)正推推出三三期高高端住住宅【榮域】.二期四期一期三期在售項(xiàng)目定定位：：寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)首席席英倫倫皇家家名宅宅項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)動(dòng)態(tài)：：目前前在售售三期期“榮榮域””36號(hào)等幾幾棟房房源特色：：點(diǎn)板板給合合，兩兩梯三三戶(hù)，，最大大棟距距達(dá)200米，主主臥270度弧形形觀景景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（早早期））均價(jià)：：4100元左右右戶(hù)型：：83——130㎡㎡主力戶(hù)戶(hù)型：：101——130㎡㎡（三三房房））營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)/優(yōu)惠惠策策略略：：按按揭揭97折、、12月底底前前契契稅稅減減半半項(xiàng)目目工工程程進(jìn)進(jìn)度度：：前前期期已已近近交交房房，，所所推推產(chǎn)產(chǎn)品品正正在在建建造造中中媒體體宣宣傳傳：：采采用用了了工工地地圍圍擋擋，，道道旗旗和和戶(hù)戶(hù)外外廣廣告告牌牌等等方方式式啟示示/可借借鑒鑒之之處處：：兩兩梯梯三三戶(hù)戶(hù)，，主主臥臥270度弧形陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，超大贈(zèng)贈(zèng)送。兆基君城：：體驗(yàn)+形形象包裝+總平規(guī)劃劃項(xiàng)目位居文文體中心斜斜對(duì)面，處處于寧鄉(xiāng)二二環(huán)南路與與文體路的的交匯處，，兆基君城城占地500余畝，總建建筑面積將將近60萬(wàn)平米，一一期開(kāi)發(fā)建建筑面積30萬(wàn)平米，容容積率2.11，建筑密度度21.7%，由27棟11、18層帶電梯小小高層構(gòu)成成。兆基基君城擁有有近10多萬(wàn)㎡綠化化、1.4萬(wàn)多㎡的中中央湖景公公園、8萬(wàn)㎡的商業(yè)業(yè)配套、4萬(wàn)㎡的星級(jí)級(jí)酒店、2700㎡㎡大型豪華專(zhuān)專(zhuān)屬會(huì)所、、3000余㎡泛會(huì)所所，1所品牌國(guó)際際幼兒園、、網(wǎng)球場(chǎng)、、籃球場(chǎng)等等配套設(shè)施施。金色夏威夷夷：體驗(yàn)+戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目位居玉玉潭新城，，處于寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)二環(huán)南路路與安康路路的交匯處處，總建筑筑面積25萬(wàn)平米，一一棟27層的公寓丶丶十棟高層層住宅及一一棟幼兒園園組成，其其中，住宅宅建筑面積積156864.09平米，商業(yè)業(yè)建筑面積積9703.57平米，公寓寓建筑面積積13600.1平米，幼兒兒園建筑面面積749.96㎡，物業(yè)用房房207.03平米，地下下室建筑面面積54661.32平米，容積積率2.79，綠化率42.88%，住宅總戶(hù)戶(hù)數(shù)1338戶(hù)，公寓總總戶(hù)數(shù)312戶(hù)，地下停停車(chē)位1353個(gè)。擬售項(xiàng)目定位：：寧鄉(xiāng)首席席25萬(wàn)平米美式式全景國(guó)際際住區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)動(dòng)態(tài)：目前前正在辦卡卡，12.25日開(kāi)盤(pán)特色：N+1超大贈(zèng)送面面積，89㎡三房，130㎡五房，超大大贈(zèng)送面積積、220米棟距均價(jià)：待待定戶(hù)型：86㎡-130㎡主力戶(hù)型：：89㎡三房，130㎡五房營(yíng)銷(xiāo)/優(yōu)惠策略：：辦卡1千抵3萬(wàn)（前面先先優(yōu)惠2萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)前前7天算價(jià)再優(yōu)優(yōu)惠1萬(wàn)）啟示/可借鑒之處處：多變空空間，N+1超大贈(zèng)送，，公寓規(guī)劃劃三、項(xiàng)目本本體分析1.東面一一線臨江，，且沿江面面長(zhǎng)2.距核心心商業(yè)中心心僅5分鐘鐘3.西臨濱濱江中學(xué)4.屬于濱濱江板塊，，非城市熱熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)認(rèn)知：非城城市熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域、進(jìn)則則繁華、退退則寧?kù)o、、河西城區(qū)區(qū)罕見(jiàn)一線線臨江地塊塊項(xiàng)目認(rèn)知：：溈水西45萬(wàn)平平西班牙牙風(fēng)情大盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目特點(diǎn)：：建筑規(guī)模：：45萬(wàn)平米建筑類(lèi)型：：高層建筑風(fēng)格：：西班牙風(fēng)風(fēng)情建筑、、紅色的屋屋頂，暖色色的外墻，，鐵藝欄桿桿開(kāi)發(fā)策略：：分期滾動(dòng)動(dòng)，分組團(tuán)團(tuán)開(kāi)發(fā)園林風(fēng)格：：地中海、、多漾太水水景、情趣趣景觀廊架架，趣味雕雕塑親水健健身步道配套：高端端商業(yè)配套套、幼兒園園、游泳池池、康體設(shè)設(shè)施細(xì)節(jié)品質(zhì)：：紅外線周周界防翻越越系統(tǒng)；閉閉路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)；；門(mén)禁可視視系統(tǒng)；停停車(chē)智能系系統(tǒng)；24小時(shí)電子巡巡更系統(tǒng)項(xiàng)目現(xiàn)狀：：實(shí)景體驗(yàn)驗(yàn)，市場(chǎng)口口碑好，已已有一定的的群眾基礎(chǔ)礎(chǔ)，但沉寂寂太久1、“醉美不過(guò)過(guò)愛(ài)琴灣””已形成一一定的市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知；2、1期正在清清盤(pán)中，已已進(jìn)入現(xiàn)房房狀態(tài)，建建筑品質(zhì)口口碑好；3、2012年年市場(chǎng)上愛(ài)愛(ài)琴灣的聲聲音較少；；4、濱江路與白白馬一街正正在建設(shè)中中；5、已登記客戶(hù)戶(hù)達(dá)6000多批，，已有600多組老老業(yè)主；6、第一次開(kāi)盤(pán)盤(pán)火爆；7、已有江景大大宅的價(jià)格格標(biāo)桿支持持；8、部分業(yè)主已已入住，項(xiàng)項(xiàng)目部分景景觀已實(shí)景景展示；二期產(chǎn)品認(rèn)認(rèn)知：市場(chǎng)場(chǎng)主流產(chǎn)品品，平面設(shè)設(shè)計(jì)相對(duì)創(chuàng)創(chuàng)新，130平米以以上產(chǎn)品占占比大，去去化速度有有壓力一期紅動(dòng)寧寧鄉(xiāng)的成功功點(diǎn):封鎖鎖式的廣告告投放合合適的價(jià)價(jià)格策略合合適的的入市時(shí)機(jī)機(jī)一,在全城范范圍內(nèi)高密度度的布置交通通路牌,主干干道,主要節(jié)節(jié)點(diǎn)投放戶(hù)外外,形成全城城封鎖;二,選擇6月月入市,第一一11年為寧寧鄉(xiāng)樓市的上上行期,期間間無(wú)大盤(pán)聲音音三,在南國(guó)水水鄉(xiāng)高價(jià)開(kāi)盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售不利后后,愛(ài)琴灣選選擇了合適的的入市價(jià)格失敗點(diǎn):推廣廣與大戶(hù)產(chǎn)品品不搭非市場(chǎng)主流戶(hù)戶(hù)型比重大,形象高度不不夠,未能吸吸引足夠的高高端客戶(hù)群“醉美不過(guò)愛(ài)愛(ài)琴灣”的小小資情調(diào)與大大戶(hù)型目標(biāo)客客戶(hù)群的心理理不符項(xiàng)目分析總結(jié)結(jié)：如何利用用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，，持續(xù)保證項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速速度矛盾點(diǎn)：1.主流產(chǎn)品品如何實(shí)現(xiàn)更更高的價(jià)格2.一炮而紅紅,目標(biāo)量化化是多少3.如何通過(guò)過(guò)二期帶動(dòng)一一期大戶(hù)產(chǎn)品品去化4.如何平衡衡價(jià)與量?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)：1.項(xiàng)目實(shí)景景展示，形象象逐漸改善2.入住率逐逐漸提升3.項(xiàng)目部分分實(shí)景展示4.稀缺江景景資源距商商業(yè)中心近四、面臨的壓力與與機(jī)會(huì)壓力1.巨大的庫(kù)庫(kù)存貨量2.南城低價(jià)價(jià)截流3.購(gòu)房客戶(hù)戶(hù)主動(dòng)選擇行行政板塊4.玉潭板塊塊戶(hù)型設(shè)計(jì)上上的優(yōu)勢(shì)分流流5.濱江板塊塊惡性競(jìng)爭(zhēng)6.新國(guó)五條條出臺(tái)，仍將將打壓投資與與改善型需求求7.非城市熱熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域，區(qū)域客戶(hù)戶(hù)分流嚴(yán)重8.產(chǎn)品表現(xiàn)現(xiàn)同質(zhì)化，客客戶(hù)難以分辨辨好壞機(jī)會(huì)1.市場(chǎng)穩(wěn)定定2.項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)逐漸得到一一定的認(rèn)同3.業(yè)主逐漸漸入住,利于于口碑營(yíng)銷(xiāo)4.擁有一線線江景產(chǎn)品作作價(jià)格標(biāo)桿5.登記3000多批來(lái)來(lái)訪客戶(hù)以及及600多批批業(yè)主6.市場(chǎng)已成成為寡頭之間間的競(jìng)爭(zhēng)7.項(xiàng)目口碑碑好8.二期產(chǎn)品品為市場(chǎng)主流流產(chǎn)品,客戶(hù)戶(hù)群相對(duì)穩(wěn)定定五、核心問(wèn)題界定定客戶(hù)年齡集中在30歲以上區(qū)區(qū)域分布集中中在市區(qū)多次置業(yè)為主主、改善置業(yè)業(yè)為主泛公務(wù)員、私私營(yíng)業(yè)主、企企業(yè)中高層認(rèn)同項(xiàng)目園林林、地段人情網(wǎng)絡(luò)廣市場(chǎng)市場(chǎng)回穩(wěn)定、、大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)口碑好的項(xiàng)目目，價(jià)格高，，走量穩(wěn)定無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)漸漸失市場(chǎng)容量有限限項(xiàng)目1、一定的知名度度2、部分園林已實(shí)實(shí)景展示3、市場(chǎng)認(rèn)知形象象高端4、擁有約6000批的登記記客戶(hù)，600多批業(yè)主主5、市場(chǎng)主流產(chǎn)品品6、產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)對(duì)無(wú)優(yōu)勢(shì)7、一炮而紅，全全年去化500套，價(jià)格持續(xù)走高高核心問(wèn)題：1.寡頭競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)之間,項(xiàng)目目如何占位？？2.一炮而紅,開(kāi)開(kāi)盤(pán)必須去化化260套？？3.面臨激烈烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)場(chǎng)情況下，如如何有效的拓拓展客戶(hù)？4.如何有效效的利用人情情網(wǎng)絡(luò)，提高高客戶(hù)來(lái)訪量量與來(lái)訪質(zhì)量量？5.如何通過(guò)過(guò)展示與活動(dòng)動(dòng),加強(qiáng)體驗(yàn)驗(yàn)，提高客戶(hù)戶(hù)的誠(chéng)意度？？六、解決方案寡頭競(jìng)爭(zhēng)之間間,項(xiàng)目如何占位？競(jìng)爭(zhēng)分析———在城市和資資源價(jià)值較為為均衡的大盤(pán)盤(pán)將成為本項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大盤(pán)項(xiàng)目中,惟有本項(xiàng)目目與星河綠洲洲項(xiàng)目為最直直接的肉搏競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)如何強(qiáng)化項(xiàng)目目的城市價(jià)值值(5分鐘商商業(yè)中心)在與行政中心心的競(jìng)爭(zhēng)中,因其為城市市目前的主導(dǎo)導(dǎo)發(fā)展方向,項(xiàng)目相對(duì)較較弱自然資資源城市價(jià)價(jià)值一般一般弱強(qiáng)強(qiáng)本項(xiàng)目目兆基君君城星河綠綠洲凝香華華都金色夏夏威夷夷江是關(guān)關(guān)鍵，，河西西的江江景大大盤(pán)“可以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)東面面看江江”『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』

3142產(chǎn)品服務(wù)人文資源（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式式寧鄉(xiāng)代代表項(xiàng)項(xiàng)目的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力矩陣戰(zhàn)略的的選擇擇領(lǐng)導(dǎo)者者跟隨者者補(bǔ)缺者者挑戰(zhàn)者者領(lǐng)袖/價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制制定者者完全差差異化化定位位/市場(chǎng)拾拾遺者者差異化化特色色/借勢(shì)而而上改變規(guī)規(guī)則/強(qiáng)調(diào)自自身差差異性性唯領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者，，方能能建立立權(quán)威威影響響力推廣主主題方方向選選擇：：豪+實(shí)的的結(jié)合合虛人文實(shí)低高兆基君君城：：傾世君君城恭恭迎迎王侯侯金色夏夏威夷夷：生活活本本該該夏夏威威夷夷中源源凝凝香香花花都都：：一直直強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)實(shí)實(shí)景景體體驗(yàn)驗(yàn)愛(ài)琴琴灣灣一一期期：：醉美美不不過(guò)過(guò)愛(ài)愛(ài)琴琴灣灣愛(ài)琴琴灣灣二二期期：：說(shuō)什什么么？？？？？？？？？？推廣廣主主題題：：江岸岸豪豪門(mén)門(mén)，，奢奢華華永永恒恒溈江江岸岸上上的的傳傳世世豪豪門(mén)門(mén)江岸岸華華宅宅峰峰境境人人生生世界界級(jí)級(jí)的的江江灣灣豪豪門(mén)門(mén)二期期案案名名御岸岸價(jià)格格占占位位：：低低開(kāi)開(kāi)穩(wěn)穩(wěn)步步上上漲漲，，以以搶搶奪奪市市場(chǎng)場(chǎng)，，一一期期開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)均均價(jià)價(jià)：：3500-3600，，二二期期實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均均價(jià)價(jià)：：3700-3800兆基基君君城城：：最最低低價(jià)價(jià)：：3100；最最高高價(jià)價(jià)4500皇庭庭尚尚品品：：最最低低價(jià)價(jià)2910最高高價(jià)價(jià)3350中央央花花園園：：最最低低價(jià)價(jià)：：3780；最最高高價(jià)價(jià)4480星河河綠綠洲洲：：最最低低價(jià)價(jià)：：3252；最最高高價(jià)價(jià)4734愛(ài)琴琴灣灣：：最最低低價(jià)價(jià)：：3188；最最高高價(jià)價(jià)4600財(cái)富富金金座座：：最最低低價(jià)價(jià)2888最高高價(jià)價(jià)3470公元道1號(hào)：最低低價(jià)2910最高價(jià)3470華都麗景景：最低低價(jià)2860最高價(jià)3326頤和源：：最低價(jià)價(jià)2918最高價(jià)3348福臨門(mén)名名郡：最最低價(jià)3100最高價(jià)3642紫金城：：最低價(jià)價(jià)3306最高價(jià)3788金色夏威威夷：均均價(jià)3500格林春天天：均價(jià)價(jià)3450再次轟動(dòng)動(dòng)寧鄉(xiāng),開(kāi)盤(pán)必須須去化260套？二期銷(xiāo)售售計(jì)劃7月？日日開(kāi)盤(pán)、、根據(jù)目目前市場(chǎng)場(chǎng)狀況，，二期預(yù)預(yù)計(jì)分兩兩批；一批：8#、9#、10#、、11#；共344套套。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日日銷(xiāo)售260套套,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)9月份份二期一一批清盤(pán)盤(pán).二批：12#、、13#;共168套套.10月1日加推推,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)年底二二期全面面清盤(pán).蓄客目標(biāo)標(biāo)與問(wèn)題題:如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)每天36批來(lái)訪一炮而紅紅500張卡50%轉(zhuǎn)化率250套1932組客戶(hù)20%轉(zhuǎn)化率假設(shè):4月1日開(kāi)始蓄蓄客,7月8日開(kāi)盤(pán),共計(jì)69天,平均每天天接待來(lái)來(lái)訪,平均每天天必須28批來(lái)訪.如何從1天8批來(lái)訪提提升至36批來(lái)訪?推貨策略略：根據(jù)據(jù)蓄客情情況，根根據(jù)蓄客客需求，，相應(yīng)推推貨，保保證高去化率率蓄客策略略1000元抵10000元,從購(gòu)卡卡之日起起，至項(xiàng)項(xiàng)目二期期開(kāi)盤(pán)，，每天直直減一百元，認(rèn)認(rèn)籌即獎(jiǎng)獎(jiǎng)價(jià)值100元元/套的的禮品蓄卡形式式:辦理理VIP卡老帶新政政策：業(yè)主介紹紹客戶(hù)到到項(xiàng)目看看房成交交簽約后后，獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)現(xiàn)金5000元/套套。（新新客戶(hù)必必須是第第一次到到訪）；；新客戶(hù)同同時(shí)可享享受正常常折扣以以外，總總價(jià)額外外減2000元元的優(yōu)惠惠；老客戶(hù)介介紹客戶(hù)戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)看房，，但未成成交，可可登記積積分，一一組客戶(hù)戶(hù)為1個(gè)個(gè)積分年年終根據(jù)據(jù)情況給給予特別別獎(jiǎng)勵(lì)；；從推售周周期上看看，上半半年開(kāi)盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目多多,宜搶占先先機(jī)8月3月4月5月6月7月9月10月11月12月1月2月兆基君城城年度目目標(biāo)800套,預(yù)計(jì)6月開(kāi)盤(pán),產(chǎn)品面面積集中中在80-125平米,預(yù)計(jì)6月大開(kāi)中源凝香香華都：：80㎡㎡-140的產(chǎn)產(chǎn)品，上上半年以以去化三三期已推推貨量為為主,預(yù)預(yù)計(jì)9月月份開(kāi)新新貨格林春天::80-130的產(chǎn)品為主,預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤(pán)海博星河綠洲洲：138-142的大戶(hù)型為主主,去化庫(kù)存為主主,全年實(shí)現(xiàn)一期期清盤(pán)金色下威夷:89/125的產(chǎn)品,預(yù)計(jì)6月新開(kāi),全年目標(biāo)去化化500套綠地中央花園園：80-95/120-130平米的產(chǎn)品,全年持續(xù)推貨貨,全年去化目標(biāo)標(biāo)450套。盡量做第一，，堅(jiān)決不做第第三2012年，，3月15日日星河綠洲開(kāi)開(kāi)盤(pán)取得139套的銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)2012年，，兆基上半年年6月開(kāi)盤(pán)，，取得260套的銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)2012年，，12月格林林春天開(kāi)盤(pán)取取得150套套的業(yè)績(jī)，夏夏威夷一周后后新開(kāi)，取得160套套的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)，而羅馬假假日元月開(kāi)盤(pán)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)僅銷(xiāo)銷(xiāo)30余套。。愛(ài)琴灣：？時(shí)時(shí)開(kāi)盤(pán)？6月底或7月月初面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的市場(chǎng)情況況下，如何有有效的拓展客戶(hù)？線上：通過(guò)戶(hù)戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、、報(bào)紙、電視視等保持高端形象象線下：充分利用老客客戶(hù)資源，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)鄰里文化化，借客戶(hù)答答謝會(huì)出臺(tái)““以老帶新””政策；通過(guò)網(wǎng)絡(luò)新聞聞、QQ群發(fā)、短信、、DM單、相親活動(dòng)動(dòng)吸引更多年年輕群體關(guān)注注；加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)派單單掃街，擴(kuò)大大剛性客戶(hù)群群體；舉辦健康講座座吸引老年群群體；利用媒體集中中炒作區(qū)域傳統(tǒng)藝術(shù)文化化周周末暖場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)臨時(shí)租用第二二營(yíng)銷(xiāo)中心戶(hù)外攔截：封封鎖重要口岸岸，實(shí)現(xiàn)無(wú)處處不“愛(ài)琴灣灣”，臨時(shí)租租用3個(gè)月111111111聯(lián)系知名相親親網(wǎng)站，一起起舉辦集體相相親活動(dòng)參與人群：35歲以下未婚人人群，擁有正正當(dāng)職業(yè)，學(xué)學(xué)歷高中以上上村上人群集中中點(diǎn)，貼海報(bào)報(bào)，鎮(zhèn)上大掃掃除加油站、洗車(chē)車(chē)場(chǎng)派發(fā)紙巾巾封殺有車(chē)一一族結(jié)合LED車(chē)，DM單、體驗(yàn)券全全城大掃除行銷(xiāo)人員在寧寧鄉(xiāng)人流集中中點(diǎn)以及一期期成交客戶(hù)分分布區(qū)域進(jìn)行行定點(diǎn)清除整合寧鄉(xiāng)四大大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，，輻射寧鄉(xiāng)在在外客群全面滲透，不不分城鄉(xiāng)；點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)，全面面出擊55項(xiàng)目小眾營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)自有客戶(hù)資源合作單位業(yè)主、客戶(hù)關(guān)系戶(hù)媒體政企客戶(hù)拓展——發(fā)動(dòng)項(xiàng)目關(guān)系系網(wǎng)絡(luò)，尋找找關(guān)鍵人，發(fā)發(fā)掘其身邊的的潛在客戶(hù)群群體解決策略：如何有效的利利用人情網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，提高客戶(hù)戶(hù)來(lái)訪量與來(lái)來(lái)訪質(zhì)量？濱江文化周集體相親活動(dòng)動(dòng)樣板房展示周末持續(xù)暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)繼續(xù)強(qiáng)化細(xì)致致服務(wù)通過(guò)以上體驗(yàn)驗(yàn)活動(dòng)，提升升對(duì)客戶(hù)的感感染力解決策略：如何持續(xù)利用用體驗(yàn)中心的的感染力，提提高客戶(hù)的誠(chéng)誠(chéng)意度、到訪訪量？七、執(zhí)行體系愛(ài)琴灣推盤(pán)推推進(jìn)計(jì)劃圖4.10正式蓄客濱江文化周蓄客廣告全面面發(fā)布5.10相親活動(dòng)執(zhí)行行價(jià)格區(qū)間信息息釋放跟蹤5.30產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)9.1VIP最后機(jī)會(huì)廣告告發(fā)布6月30日樣板房開(kāi)放4.30相親活動(dòng)籌備相親活動(dòng)動(dòng)7.?開(kāi)盤(pán)9.00分布場(chǎng)/彩排9.20分客戶(hù)梳理預(yù)預(yù)選對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)進(jìn)行跟蹤VIP卡量70張VIP卡量130張220張100306090開(kāi)盤(pán)前3天180張蓄客目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃開(kāi)盤(pán)籌備及及逐步細(xì)細(xì)化信息已有VIP40組500張320張推售套數(shù)釋釋放戶(hù)外網(wǎng)絡(luò)電視鄉(xiāng)村海報(bào)加油站紙巾巾行銷(xiāo)與外展展短信媒體排期QQ群、論壇9月23日開(kāi)盤(pán)4月1日開(kāi)始蓄客江岸豪門(mén)，奢華永恒

6月御岸登臨王歸御岸蓄卡信息產(chǎn)品信息釋放開(kāi)盤(pán)時(shí)間，逐步細(xì)化價(jià)格信息5月27日釋放開(kāi)盤(pán)時(shí)間、價(jià)格◎◎◎5月15日釋放推售套數(shù)◎巡展人人樂(lè)步行街鴻美超市營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)預(yù)算謝謝聆聽(tīng)楊科地產(chǎn)2013年年3月25日9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。00:48:5500:48:5500:481/5/202312:48:55AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2300:48:5500:48Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:48:5500:48:5500:48Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2300:48:5500:48:55January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月202312:48:55上上午00:48:551月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月2312:48上上午午1月月-2300:48January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/50:48:5500:48:5505January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。12:48:55上上午12:48上上午00:48:551月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。00:48:5500:48:5500:481/5/202312:48:55AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2300:48:5500:48Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿(mǎn)滿(mǎn)，留留一份份不足足，可可得無(wú)無(wú)限完完美。。。00:48:5500:48:5500:48Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2300:48:5500:48:55January5,202314、意意志志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月202312:48:55上上午午00:48:551月月-2315