XXXX衡水項(xiàng)目花香維也納營(yíng)銷策劃報(bào)告上

衡水項(xiàng)目評(píng)估匯報(bào)項(xiàng)目解讀與分析營(yíng)銷策劃思路衡水地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡水市位于河北省東南部東部與滄州市的東光縣、吳橋縣和山東省德州市毗鄰，西部與石家莊市的深澤縣、辛集市接壤，南部與邢臺(tái)市的新河縣、南宮市、清河縣以及山東省武城縣相連，北部同保定市的安國(guó)市、博野縣、蠡縣和滄州市的肅寧縣、獻(xiàn)縣、泊頭市交界，戶籍人口436萬(wàn)人。鐵路：衡水境內(nèi)有京九、石德、邯黃三條干線鐵路在此交匯，使衡水成為貫通南北東西的鐵路交通樞紐。位于站前路上的衡水火車站被譽(yù)為“京南第一大站”，每天都有經(jīng)過(guò)這里開往北京、上海、天津、哈爾濱、杭州、西安、漢口、鄭州、廣州、沈陽(yáng)、深圳、大連、武漢等全國(guó)各大中城市的共計(jì)一百多對(duì)旅客列車。公路：石黃高速、衡德高速、大廣高速，國(guó)道有G106、G307以及10余條省道貫穿衡水，與境內(nèi)的縣鄉(xiāng)公路組成了四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)，公路交通十分便捷。京九鐵路衡水市目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡水城市概況衡水城市未來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析衡水市競(jìng)品案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營(yíng)銷策劃思路/衡水概況/衡水市按照“以人為本、以水為魂、以河為脈、以湖為韻、以業(yè)興城”的原則，構(gòu)建“水市湖城”城市空間發(fā)展框架。明確“打造中國(guó)北方濱湖休閑度假城”的定位。城市未來(lái)發(fā)展方向：以桃城為中心，主要向南，靠近衡水湖；衡水城市未來(lái)的發(fā)展方向初步界定為以桃城為中心向北和向南發(fā)展，向北主要發(fā)展工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)職能，向南發(fā)展文教、旅游服務(wù)和生活居住等職能。向西和向東適當(dāng)控制發(fā)展。本案處于城市中心地帶，坐享城市升級(jí)的優(yōu)勢(shì)帶來(lái)巨大投資價(jià)值。目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡水城市概況衡水城市未來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析衡水市競(jìng)品案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營(yíng)銷策劃思路/衡水發(fā)展方向/衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)城市格局、城市建設(shè)發(fā)展和房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)等方面因素，以及對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)研結(jié)果，將衡水市區(qū)劃分為開發(fā)區(qū)、河西區(qū)、滏陽(yáng)河區(qū)域、河?xùn)|區(qū)和路北區(qū)五個(gè)主要區(qū)域，具體如下圖所示：本案開發(fā)區(qū)板塊河?xùn)|區(qū)：滏陽(yáng)河以東、南環(huán)路以北、京衡南大街以西、石德鐵路以南圍合區(qū)域。該區(qū)域?yàn)楹馑欣铣菂^(qū)，老舊房屋建筑較多，發(fā)展較為落后。目前多為老舊住宅改造，在售項(xiàng)目主要以多層為主。目前該區(qū)域樓盤的現(xiàn)房?jī)r(jià)約為3500元/平米左右，期房?jī)r(jià)格為3000元/平米左右。路北區(qū)：主要指石德鐵路以北的城區(qū)部分。該區(qū)域內(nèi)污染型企業(yè)較多，如生化農(nóng)藥、石油化工、塑料、煤礦儲(chǔ)備、印染等行業(yè)，并且配套資源較為缺乏，環(huán)境相對(duì)較差，區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品較多，多層產(chǎn)品均價(jià)約3000元/平米左右，高層期房?jī)r(jià)格為2800元/平米左右，高層現(xiàn)房?jī)r(jià)格為3300元/平米左右。開發(fā)區(qū)：西環(huán)路以東、永興路以北、前進(jìn)街以西、石德鐵路以南圍合區(qū)域。該區(qū)域?yàn)槭〖?jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是城市新興區(qū)域，路況良好，但區(qū)域配套略顯不足。區(qū)域內(nèi)物業(yè)形式多樣，多層、高層、小高層并存。該區(qū)域銷售均價(jià)為3800元/平米左右，主力消費(fèi)群體包括市區(qū)中高端客戶及周邊市縣富裕階層。本案位于河西區(qū)，河西區(qū)以衡百商圈為核心，是衡水傳統(tǒng)且公認(rèn)的衡水市中心，商業(yè)繁華，配套齊全，交通便利，主要指自前進(jìn)大街以東、滏陽(yáng)河以西、石德鐵路以南及滏陽(yáng)路以北的圍合區(qū)域，積聚了衡水主要商業(yè)，如市百貨大樓、市商貿(mào)中心、國(guó)美電器、體育休閑廣場(chǎng)等。該區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度高，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目星羅密布，是衡水各區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目最多的區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)樓盤品質(zhì)參差不齊，整體銷售均價(jià)約4100元/平米左右。滏陽(yáng)河:區(qū)域包括河西區(qū)與河?xùn)|區(qū)的一部分，隨著滏陽(yáng)河改造工程的逐步推進(jìn)，消費(fèi)者對(duì)滏陽(yáng)河畔未來(lái)的居住環(huán)境和景觀資源有較高的預(yù)期，自2009年底開始，該區(qū)域成為房地產(chǎn)新興的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)樓盤多打景觀優(yōu)勢(shì)，樓盤品質(zhì)普遍較高且規(guī)模較大，銷售均價(jià)居衡水各版塊之首，約3900元/平米。目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡水城市概況衡水城市未來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析衡水市競(jìng)品案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營(yíng)銷策劃思路/板塊格局/衡水市區(qū)縣GDP排名序號(hào)河北省排名地區(qū)人口主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)147冀州市37萬(wàn)人汽車配件、化工、玻璃鋼248深州市57萬(wàn)人棉、糧食、石油、天然氣349景縣50萬(wàn)人廚房設(shè)備，通訊器材，橡膠化工，機(jī)鐵制造452安平縣32萬(wàn)人絲網(wǎng)560棗強(qiáng)縣37萬(wàn)人皮毛產(chǎn)業(yè)662故城縣48萬(wàn)人皮毛皮革、玻璃鋼、鋼絲繩770饒陽(yáng)縣30萬(wàn)人農(nóng)副果業(yè)、大棚蔬菜、飼養(yǎng)業(yè)883武邑縣31萬(wàn)人金屬櫥柜、硬木雕刻、節(jié)水設(shè)備992武強(qiáng)縣21萬(wàn)人化工、線纜、樂(lè)器、玻璃纖維1095阜城縣33萬(wàn)人加工業(yè)、糧保器材業(yè)小結(jié)：通過(guò)對(duì)衡水GDP前十縣的初步考察，可以根據(jù)城市規(guī)模、建設(shè)程度、房地產(chǎn)發(fā)展程度、數(shù)據(jù)分析等將這些縣劃分為三個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)冀州市、武邑縣、深州市；第二梯隊(duì)安平市、棗強(qiáng)縣、故城縣；第三梯隊(duì)阜城縣、武強(qiáng)縣、饒陽(yáng)縣；第一梯隊(duì)房地產(chǎn)發(fā)展迅速、房?jī)r(jià)存在少許泡沫；第二梯隊(duì)房地產(chǎn)處于發(fā)展階段、房?jī)r(jià)基本無(wú)泡沫、城市人口多，發(fā)展?jié)摿Υ?。第三梯?duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，城市人口少，房地產(chǎn)發(fā)展緩慢。根據(jù)我司對(duì)衡水周邊各縣做的初步調(diào)查，按級(jí)別為分三類，以便于本案后期推廣做出合理安排。目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡水城市概況衡水城市未來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析衡水市競(jìng)品案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營(yíng)銷策劃思路/區(qū)縣經(jīng)濟(jì)/深州市地理位置及概況深州市位于河北省東南部，總面積1252平方公里，歷史悠久，漢初設(shè)縣，隋初置州。1994年6月，撤縣建市；深州地處國(guó)省干線、高速公路、鐵路動(dòng)脈的“黃金十字交叉點(diǎn)”京九鐵路、石德鐵路，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。重要商場(chǎng)：時(shí)代商廈、蘇寧電器等GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)71.57189557.238%機(jī)械制造、化學(xué)工業(yè)、絲網(wǎng)加工機(jī)械制造業(yè)，是深州市的傳統(tǒng)行業(yè)，主要包括缸體、濾材、變速箱、方向機(jī)等機(jī)動(dòng)車零部件等。目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡水城市概況衡水城市未來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析衡水市競(jìng)品案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營(yíng)銷策劃思路/深州市/冀州市地理位置及概況冀州市隸屬河北省衡水市，地處華北平原腹地，北距首都300公里，西距省會(huì)石家莊110公里，轄區(qū)總面積918平方公里；重要商場(chǎng)：天泰百貨GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)58.8243036.743%汽車配件、化工、玻璃鋼河北省冀州市銀河化工有限責(zé)任公司屬股份制企業(yè)，年銷售額近兩億元。主要產(chǎn)品是甲醛甲縮醛、多聚甲醛、烏洛托品等化工產(chǎn)品。目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡水城市概況衡水城市未來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析衡水市競(jìng)品案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營(yíng)銷策劃思路/冀州市/武邑縣地理位置及概況武邑縣位于華北平原的河北省中南部，所轄6鎮(zhèn)3鄉(xiāng)，545個(gè)行政村；人口密度為每平方公里385人。全縣總面積830.1平方公里。重要商場(chǎng)：泰和購(gòu)物中心GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)46235531萬(wàn)48%金屬櫥柜、化工、硬木雕刻、節(jié)水設(shè)備全縣共有工商企業(yè)350家，其中國(guó)有及規(guī)模以上企業(yè)（年銷售收入500萬(wàn)元以上）43家。目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡水城市概況衡水城市未來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析衡水市競(jìng)品案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營(yíng)銷策劃思路/武邑縣/安平縣地理位置及概況安平位于冀中平原，因地勢(shì)平坦安居樂(lè)業(yè)而得名；安平縣隸屬河北省衡水市，東接饒陽(yáng)縣，西鄰深澤縣，南抵深州市、辛集市，北靠安國(guó)市、博野縣?？偯娣e493平方千米。重要商場(chǎng)：金緣百貨GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)62.2290332.533%絲網(wǎng)安平絲網(wǎng)是安平的特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是安平的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，絲網(wǎng)業(yè)在安平已經(jīng)煥發(fā)出巨大的生機(jī)和活力，成為省級(jí)八大龍型經(jīng)濟(jì)之一，并先后被國(guó)家命名為“中國(guó)絲網(wǎng)之鄉(xiāng)”。目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡水城市概況衡水城市未來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市場(chǎng)政策分析衡水市競(jìng)品案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分析營(yíng)銷策劃思路/安平縣/棗強(qiáng)縣地理位位置及概況棗強(qiáng)縣位于河河北省東南部部，衡水市南南端。棗強(qiáng)縣是國(guó)務(wù)務(wù)院確定的對(duì)對(duì)外開放縣?！，F(xiàn)轄5鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，總面積829平方公里。重要商場(chǎng)：新新天下購(gòu)物廣廣場(chǎng)GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)38.5170637.621%裘皮業(yè)、玻璃鋼工業(yè)棗強(qiáng)縣大營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)是裘皮業(yè)的的發(fā)源地，不不僅是棗強(qiáng)縣縣經(jīng)濟(jì)的支柱柱，而且成成為全市乃至至河北省重要要的區(qū)域特色色產(chǎn)業(yè)之一；；棗強(qiáng)縣是中中國(guó)玻璃鋼工工業(yè)協(xié)會(huì)命名名的全國(guó)唯唯一“中國(guó)玻玻璃鋼工業(yè)基基地縣”，全全縣玻璃鋼總總產(chǎn)量達(dá)58萬(wàn)噸。目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析衡水城市概況況衡水城市未來(lái)來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市市場(chǎng)政策分析析衡水市競(jìng)品案案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分分析營(yíng)銷策劃思路路/棗強(qiáng)縣/武強(qiáng)縣地理位位置及概況武強(qiáng)縣南臨衡衡水，北通京京津，東接滄滄州，西距省省會(huì)石家莊市市135千米。地處河河北平原，滏滏陽(yáng)河、滹沱沱河、天平溝溝穿境而過(guò)；307國(guó)道橫貫縣境境中南部。武武（強(qiáng)）武（（邑）公路、、武（強(qiáng)）饒饒（陽(yáng)）公路路在境內(nèi)與307國(guó)道交會(huì)。重要商場(chǎng)：欣榮購(gòu)物中心GDP（億元）人均GDP（美元）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城市化率主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)29.1202321.822%電線、電纜、化工、樂(lè)器電線電纜行業(yè)業(yè)起步于二十十世紀(jì)七十年年代，現(xiàn)已成成為縣域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，擁有河北北北方線纜集集團(tuán)、沈強(qiáng)線線纜集團(tuán)、武武春線纜集團(tuán)團(tuán)等骨干企業(yè)業(yè)16家；目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析衡水城市概況況衡水城市未來(lái)來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市市場(chǎng)政策分析析衡水市競(jìng)品案案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分分析營(yíng)銷策劃思路路/武強(qiáng)縣/衡水部分下轄轄區(qū)縣總結(jié)武邑縣：武邑縣城目前前已初步構(gòu)成成了一個(gè)現(xiàn)代代化小城市框框架。城區(qū)內(nèi)內(nèi)樓房林立，，各街道布局局合理，干凈凈整潔，一點(diǎn)點(diǎn)一景均展示示著平和的新新形象，但房房地產(chǎn)任然處處于起步階段段。冀州市：冀州市的房?jī)r(jià)價(jià)略高于衡水水部分地區(qū)，，有少許泡沫沫存在，根據(jù)據(jù)調(diào)查，目前前有些樓盤銷銷售處于停滯滯階段。深州市：深州市住房和和城鄉(xiāng)建設(shè)局局調(diào)查深州市市2012年住房銷售價(jià)價(jià)格平均每平平米2400到2600元。深州市房房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格增長(zhǎng)幅度度將控制在8%以內(nèi)。衡水市周邊區(qū)區(qū)縣的房地產(chǎn)產(chǎn)水平多數(shù)處處于初步發(fā)展展階段，泡沫沫少，且未有有高檔次社區(qū)區(qū)出現(xiàn)。武邑邑冀州深深州經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r處在衡衡水區(qū)域發(fā)展展前列，可作作為重點(diǎn)輻射射地區(qū)。目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析衡水城市概況況衡水城市未來(lái)來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市市場(chǎng)政策分析析衡水市競(jìng)品案案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分分析營(yíng)銷策劃思路路/重點(diǎn)區(qū)縣/2011年樓市調(diào)控政政策較為密集集，集中表現(xiàn)現(xiàn)為限購(gòu)、加加息、房產(chǎn)稅稅加息，其中中對(duì)衡水影響響較為深遠(yuǎn)的的莫過(guò)于加息和限貸政政策，使得不不少購(gòu)房者暫暫時(shí)打消購(gòu)房房計(jì)劃。進(jìn)入2012年受政策影響響全國(guó)各地普普遍投資額以以及開工量增增速逐步放緩緩，衡水地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的投資資增速下降也也表明未來(lái)其其供應(yīng)量也在在減少。限貸令衡水目前購(gòu)房的一手房貸款最高額度依舊是房產(chǎn)價(jià)值七成，二手房則為五成左右。商業(yè)貸

款買房利率五年以下是6.9%，五年以上是7.05%。住房公積金貸款利率五年以上是4.9%。限購(gòu)單國(guó)家限購(gòu)令頻出，截止至2011年底，衡水不在47個(gè)限購(gòu)城市名單之上。目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析衡水城市概況況衡水城市未來(lái)來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市市場(chǎng)政策分析析衡水市競(jìng)品案案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分分析營(yíng)銷策劃思路路/政策解析/公園壹號(hào)基本信息開發(fā)商搜房集團(tuán)衡水中城萬(wàn)源置業(yè)有限公司物業(yè)地址桃城區(qū)河西人民東路與榕花街交叉口路南側(cè)建筑類別板樓小高層高層占地面積345299平方米建筑面積1000000平方米價(jià)格最低價(jià)3988元/平方米裝修狀況毛坯優(yōu)惠政策VIP購(gòu)房卡的客戶享受1萬(wàn)抵2萬(wàn)公園壹號(hào)銷售情況本期開盤日期

未開盤推出房源12#樓預(yù)計(jì)房源200套銷售率--目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析衡水城市概況況衡水城市未來(lái)來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市市場(chǎng)政策分析析衡水市競(jìng)品案案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分分析營(yíng)銷策劃思路路/競(jìng)品案例-公園壹號(hào)/天璽香頌基本信息開發(fā)商衡水景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)地址桃城區(qū)河西紅旗大街與南環(huán)路交叉口北行50米路西建筑類別板樓小高層高層占地面積180000平方米建筑面積400000平方米價(jià)格均價(jià)4300元/平方米裝修狀況毛坯優(yōu)惠政策一次性97折天璽香頌銷售情況本期開盤日期

二期預(yù)計(jì)2012年9月開盤推出房源4棟多層預(yù)計(jì)150套銷售率一期2010年開盤銷售率達(dá)95%目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析衡水城市概況況衡水城市未來(lái)來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市市場(chǎng)政策分析析衡水市競(jìng)品案案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分分析營(yíng)銷策劃思路路/競(jìng)品案例-天璽香頌/中華道*君悅?cè)A府基本信息開發(fā)商河北溯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址桃城區(qū)河西紅旗大街與南環(huán)路交叉口北行50米路西建筑類別板塔結(jié)合高層占地面積110000平方米建筑面積448000平方米價(jià)格均價(jià)3800元/平方米裝修狀況毛坯優(yōu)惠政策首付40%，9.8折中華道*君悅?cè)A府銷售情況本期開盤日期

2011年推出房源6棟樓，約560套銷售率78%目錄衡水地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析衡水城市概況況衡水城市未來(lái)來(lái)發(fā)展方向區(qū)域市場(chǎng)板塊塊發(fā)展格局衡水下轄區(qū)縣縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展衡水房地產(chǎn)市市場(chǎng)政策分析析衡水市競(jìng)品案案例分析市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目解讀與分分析營(yíng)銷策劃思路路/競(jìng)品案例-中華道*君悅悅?cè)A府/據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)100個(gè)城市住宅平平均價(jià)格為8809元/平方米，環(huán)比比6月下降0.25%。河北7個(gè)監(jiān)測(cè)城市2012年7月有5個(gè)房?jī)r(jià)上漲，，其中衡水、、廊坊漲幅較較大。截止至2012年7月底，衡水市市桃城區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)均價(jià)為3993元/平米。河西區(qū)作為衡衡水老城區(qū)，，配套資源豐豐富，樓盤競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈本月月成交價(jià)格達(dá)達(dá)到4107元/平米，環(huán)比上上漲0.61%根據(jù)調(diào)查，2012年衡水樓市的的房?jī)r(jià)走勢(shì)大大致表現(xiàn)為：：一季度平穩(wěn)；；二季度上漲漲。數(shù)據(jù)表明，，2012年衡水的房?jī)r(jià)價(jià)一直處于平平穩(wěn)上漲的態(tài)態(tài)勢(shì)，雖然有有些樓盤有漲漲有跌，不過(guò)過(guò)，整體走勢(shì)勢(shì)還是穩(wěn)中有有升。這表明明城區(qū)區(qū)內(nèi)4000元/平米以以上的的住宅宅成交交量明明顯上上升。綜上可可以看看出，，在全全國(guó)樓樓市一一片蕭蕭條的的大背背景下下，衡衡水樓樓市雖雖然或或多或或少的的受到到了一一定程程度的的影響響，但但整體體依然然逆勢(shì)勢(shì)上揚(yáng)揚(yáng)。目錄衡水地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析衡水城城市概概況衡水城城市未未來(lái)發(fā)發(fā)展方方向區(qū)域市市場(chǎng)板板塊發(fā)發(fā)展格格局衡水下下轄區(qū)區(qū)縣經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展衡水房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)政策策分析析衡水市市競(jìng)品品案例例分析析市場(chǎng)總總結(jié)項(xiàng)目解解讀與與分析析營(yíng)銷策策劃思思路/市內(nèi)房房?jī)r(jià)整整體上上漲河河西西房?jī)r(jià)價(jià)最高高/1、衡水水市地地理區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯，，多條條公路路、鐵鐵路貫貫穿，，使衡衡水成成為通通訊地地理上上的“黃金十十字點(diǎn)點(diǎn)”。2、城市市未來(lái)來(lái)發(fā)展展方向向，主主要向向南，，靠近近衡水水湖；；本案案處于于城市市中心心地帶帶，借借勢(shì)城城市升升級(jí)的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)帶來(lái)來(lái)巨大大投資資價(jià)值值。3、本案位位于河河西區(qū)區(qū)板塊塊，河河西區(qū)區(qū)以衡衡百商商圈為為核心心，是是衡水水傳統(tǒng)統(tǒng)且公公認(rèn)的的衡水水市中中心，，區(qū)域域認(rèn)可可度高高，周周邊區(qū)區(qū)縣的的房地地產(chǎn)水水平多多數(shù)處處于初初步發(fā)發(fā)展階階段。。4、對(duì)衡衡水房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策影響響較為為深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的莫莫過(guò)于于加息息和限限貸政政策，，使得得不少少購(gòu)房房者暫暫時(shí)打打消購(gòu)購(gòu)房計(jì)計(jì)劃；；另外外對(duì)政政府統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公公報(bào)的的研究究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，房房地產(chǎn)產(chǎn)在國(guó)國(guó)民生生產(chǎn)總總值的的比例例逐年年降低低，開開工量量減少少，也也表明明未來(lái)來(lái)兩年年的供供應(yīng)量量也逐逐步減減少。。5、衡水水市區(qū)區(qū)的房房?jī)r(jià)河河西區(qū)區(qū)最高高，2012年房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)勢(shì)處于平平穩(wěn)上上漲的的態(tài)勢(shì)勢(shì)，城城區(qū)內(nèi)內(nèi)4000元/平米以以上的的住宅宅成交交量明明顯上上升。。通過(guò)滿滿江紅紅市場(chǎng)場(chǎng)研究究中心心的數(shù)數(shù)據(jù)以以及實(shí)實(shí)地調(diào)調(diào)研我我司目目前初初步提提出如如下建建議：：一、本本案地地塊指指標(biāo)以以及工工程進(jìn)進(jìn)度不不會(huì)影影響對(duì)對(duì)本案案重新新定位位的周周期，，建議議本案案后期期在產(chǎn)產(chǎn)品包包裝；；二、對(duì)對(duì)本案案的推推廣方方式建建議作作出新新一輪輪調(diào)整整，主主要加加大對(duì)對(duì)周邊邊各縣縣的傳傳播方方式來(lái)來(lái)挖掘掘潛在在客戶戶；目錄衡水地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析衡水城城市概概況衡水城城市未未來(lái)發(fā)發(fā)展方方向區(qū)域市市場(chǎng)板板塊發(fā)發(fā)展格格局衡水下下轄區(qū)區(qū)縣經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展衡水房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)政策策分析析衡水市市競(jìng)品品案例例分析析市場(chǎng)總總結(jié)項(xiàng)目解解讀與與分析析營(yíng)銷策策劃思思路/市場(chǎng)小小結(jié)/項(xiàng)目解解讀與與分析析營(yíng)銷策策劃思思路衡水地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析目錄/項(xiàng)目位位置/本案地地處衡衡水市市中心心區(qū)。。位于于勝利利西路路及育育才大大街交交匯處處，交交通位位置便便利。。距離離政府府區(qū)域域較近近，屬屬于衡衡水市市居住住環(huán)境境最佳佳，生生活質(zhì)質(zhì)量最最高的的宜居居類地地區(qū)。。政府區(qū)區(qū)域勝利育路才路衡水地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析項(xiàng)目解解讀與與分析析項(xiàng)目本本體概概況項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣現(xiàn)現(xiàn)狀SWOT分析項(xiàng)目總總結(jié)營(yíng)銷策策劃思思路地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)也也成為為本案案最具具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的的核心心優(yōu)勢(shì)勢(shì)西區(qū)占地面積96959地上建筑面積437679容積率4.51住宅面積236910商業(yè)面積200109地下建筑面積126239車庫(kù)面積98337/項(xiàng)目指指標(biāo)/目錄東區(qū)占地面積49249地上建筑面積184337容積率3.74住宅面積171610商業(yè)面積11301地下建筑面積31920車庫(kù)面積16171本案由由育才才路將將項(xiàng)目目分城城東西西兩大大區(qū)域域，相相比較較西區(qū)區(qū)體量量大容容積率率較高高衡水地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析項(xiàng)目解解讀與與分析析項(xiàng)目本本體概概況項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣現(xiàn)現(xiàn)狀SWOT分析項(xiàng)目總總結(jié)營(yíng)銷策策劃思思路/產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)/本案產(chǎn)產(chǎn)品類類型較較為豐豐富。。西區(qū)區(qū)主主要要以以高高層層板板樓樓及及商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)為為主主。商商業(yè)業(yè)部部分分為為北北側(cè)側(cè)大大型型集集中中商商業(yè)業(yè)，，其其余余商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)穿穿插插在在小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)部部。。住住宅宅部部分分除除南南側(cè)側(cè)2排洋洋房房外外，，其其余余均均為為27層的的高高板板。。東區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品品以以南南部部6~10層的的多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，北北側(cè)側(cè)有有4棟27層的的高高板板。。東東區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)部部分分體體量量較較小小，，出出現(xiàn)現(xiàn)在在北北側(cè)側(cè)高高層層底底商商位位置置。。目錄錄高層層多層層商業(yè)業(yè)衡水水地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析項(xiàng)目目解解讀讀與與分分析析項(xiàng)目目本本體體概概況況項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣現(xiàn)現(xiàn)狀狀SWOT分析析項(xiàng)目目總總結(jié)結(jié)營(yíng)銷銷策策劃劃思思路路本案案推推廣廣外外圍圍形形象象展展示示主主要要以以戶戶外外圍圍擋擋為為主主，，但但育育才才路路西西側(cè)側(cè)圍圍擋擋大大部部分分被被綠綠化化樹樹木木遮遮擋擋，，展展示示效效果果不不佳佳。。主打打推推廣廣語(yǔ)語(yǔ)“全全景景空空間間品品質(zhì)質(zhì)大大盤盤盡盡享享優(yōu)優(yōu)尚尚城城市市生生活活””雖已已闡闡述述項(xiàng)項(xiàng)目目特特質(zhì)質(zhì)但但主主題題不不夠夠鮮鮮明明，，沒(méi)沒(méi)有有體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目特特色色與與大大盤盤氣氣勢(shì)勢(shì)。。展示示中中心心位位于于十十字字路路口口交交匯匯處處，，地地理理位位置置十十分分優(yōu)優(yōu)越越應(yīng)應(yīng)善善加加運(yùn)運(yùn)用用，，各各項(xiàng)項(xiàng)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)要要處處理理得得當(dāng)當(dāng)。。要要體體現(xiàn)現(xiàn)出出“尊尊貴貴但但又又不不拒拒之之于于人人””的氣氣質(zhì)質(zhì)。。/項(xiàng)目目推推廣廣/目錄錄衡水水地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析項(xiàng)目目解解讀讀與與分分析析項(xiàng)目目本本體體概概況況項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣現(xiàn)現(xiàn)狀狀SWOT分析析項(xiàng)目目總總結(jié)結(jié)營(yíng)銷銷策策劃劃思思路路售樓樓處處內(nèi)內(nèi)部部空空間間感感十十足足，，沙沙盤盤與與洽洽談?wù)剠^(qū)區(qū)大大氣氣高高貴貴。。但但整整體體內(nèi)內(nèi)部部缺缺乏乏銷銷售售氣氣氛氛，，大大量量銷銷售售展展示示道道具具已已顯顯陳陳舊舊，，如如展展板板戶戶型型單單頁(yè)頁(yè)等等，，細(xì)節(jié)節(jié)方方面面體體現(xiàn)現(xiàn)不不出出品品質(zhì)質(zhì)大大盤盤的的檔檔次次，建建議議后后期期進(jìn)進(jìn)行行整整改改。。/售樓樓中中心心內(nèi)內(nèi)部部/目錄錄衡水水地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析項(xiàng)目目解解讀讀與與分分析析項(xiàng)目目本本體體概概況況項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣現(xiàn)現(xiàn)狀狀SWOT分析析項(xiàng)目目總總結(jié)結(jié)營(yíng)銷銷策策劃劃思思路路目錄錄/銷售售物物料料/本案案銷銷售售道道具具尚尚未未齊齊備備，，樓樓書書等等物物品品尚尚未未印印制制?！，F(xiàn)有有銷銷售售道道具具除除DM單面面覆覆亞亞膜膜外外，，其其余余均均用用普普通通銅銅板板紙紙印印制制，，材材質(zhì)質(zhì)用用料料一一般般，，不不能能凸凸顯顯品品質(zhì)質(zhì)。。衡水地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀與分分析項(xiàng)目本體概況況項(xiàng)目營(yíng)銷推廣廣現(xiàn)狀SWOT分析項(xiàng)目總結(jié)營(yíng)銷策劃思思路銷售道具是是促使客戶戶成交的重重要物品，，任何一種種感官的刺刺激與沖擊擊都有可能能使成交機(jī)機(jī)會(huì)瞬間變變化。/SWOT分析/SWOT優(yōu)勢(shì)威脅機(jī)會(huì)劣勢(shì)項(xiàng)目所處位位置優(yōu)越，，屬于市區(qū)區(qū)中心位置置；項(xiàng)目規(guī)模大大，產(chǎn)品線線豐富；住宅類產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)合理理，符合衡衡水市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)房趨勢(shì)及及比例；項(xiàng)目周邊配配套齊全。。衡水整體缺缺乏大型支支柱產(chǎn)業(yè)的的支撐，短短期在購(gòu)房房承受能力力上很難有有快速突破破的可能；；政策層面若若繼續(xù)出臺(tái)臺(tái)加息與限限貸等政策策，衡水市市場(chǎng)將會(huì)再再次受到?jīng)_沖擊。隨著土地供供應(yīng)的減少少，市場(chǎng)正正從買方市市場(chǎng)向階段段性賣方市市場(chǎng)轉(zhuǎn)換未未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)整體趨好好；衡水市平均均均價(jià)偏低低，存在一一定的補(bǔ)漲漲空間；隨政策壓力力減弱，前前階段觀望望剛需客群群會(huì)在未來(lái)來(lái)一段時(shí)間間內(nèi)反彈。。項(xiàng)目整體認(rèn)認(rèn)知渠道偏偏弱，項(xiàng)目目檔次有待待提升；商業(yè)面積偏偏大，在后后期招商運(yùn)運(yùn)營(yíng)方面存存在一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目地塊不不規(guī)整，整整體被道路路分開，缺缺乏連貫性性。目錄衡水地產(chǎn)市市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀與與分析項(xiàng)目本體概概況項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣現(xiàn)狀SWOT分析項(xiàng)目總結(jié)營(yíng)銷策劃思思路/小結(jié)/現(xiàn)階段面臨臨的局面現(xiàn)有認(rèn)知渠渠道使衡水水市區(qū)客戶戶消化殆盡盡，新客源源在哪里？？如何去挖挖掘？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)最最大化？后后期是否存存在上漲可可能？上漲漲空間有多多大如何操操作？項(xiàng)目形象與與規(guī)模型大大盤氣質(zhì)存存在一定落落差，后期期應(yīng)如何提提升？如何何包裝？目錄衡水地產(chǎn)市市場(chǎng)分析項(xiàng)目解讀與與分析項(xiàng)目本體概概況項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣現(xiàn)狀SWOT分析項(xiàng)目總結(jié)營(yíng)銷策劃思思路本案自身優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯，，壓力方面面主要來(lái)自自于區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)及政策策層面。9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:07:5002:07:5002:071/5/20232:07:50AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2302:07:5002:07Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。02:07:5002:07:5002:07Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2302:07:5002:07:50January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見見青青山山。。。。05一一月月20232:07:50上上午午02:07:501月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:07上上午午1月-2302:07January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/52:07:5002:07:5005January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2:07:50上午午2:07上上午02:07:501月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。02:07:5002:07:5002:071/5/20232:07:50AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2302:07:5002:07Jan-