XXXX長(zhǎng)沙寫字樓發(fā)展

長(zhǎng)沙寫字樓研究及西站樞紐營(yíng)銷總綱“西站樞紐”的項(xiàng)目?jī)r(jià)值在哪里？這些價(jià)值吸引了哪些客戶，客戶從哪些市場(chǎng)信息的判斷選擇了西站樞紐？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、客戶需求價(jià)值的對(duì)接，則完成了我們對(duì)西站樞紐的思考。關(guān)于“西站樞紐”的思考HOWWHATWHOHOW目前寫字樓市場(chǎng)怎么樣我們是什么樣的產(chǎn)品我們的目標(biāo)客戶是誰(shuí)我們?cè)趺礃幼プ∧繕?biāo)客戶市場(chǎng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理客戶群分析營(yíng)銷策略價(jià)值對(duì)接市場(chǎng)分析當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析未來(lái)寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判2013年1—7月新建寫字樓用戶市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供需研究寫字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析

寫字樓市場(chǎng)11年供應(yīng)32萬(wàn)方，去化30萬(wàn)方，較10年分別上漲16%和158%；11年長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)全年成交均價(jià)為11875元。由于新政內(nèi)容主要針對(duì)住宅產(chǎn)品，反而在一定程度上刺激了商辦市場(chǎng)成交；萬(wàn)達(dá)是11年長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)重量級(jí)項(xiàng)目，其成交量達(dá)到12萬(wàn)方，幾乎占據(jù)了長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的半壁江山。當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析｜寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)10年~12年長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)總體走勢(shì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析｜寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析｜寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析｜寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)間1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004--2009年2009年至今階段特征企業(yè)數(shù)量快速增長(zhǎng)，高新技術(shù)業(yè)大力發(fā)展，對(duì)寫字樓的需求量增加；市場(chǎng)初步啟動(dòng)；97年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過(guò)程；網(wǎng)絡(luò)的普及使得居家寫字樓概念得及推行；“宜商宜住”滿足了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求中國(guó)入世成功，大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)沙；高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向；長(zhǎng)沙寫字樓開(kāi)始專業(yè)化，寫字樓市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入全面升級(jí)階段，長(zhǎng)沙高端寫字樓時(shí)代來(lái)臨。產(chǎn)品特征硬件設(shè)施及服務(wù)得以較好體現(xiàn)配置較低；商務(wù)形象不突出；距真正的寫字樓產(chǎn)品仍有距離商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價(jià)低，投資性強(qiáng)；硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“5A”智能化出現(xiàn)呈現(xiàn)明顯的大型綜合體特征，商業(yè)配套設(shè)施完善代表項(xiàng)目銀華大廈平和堂商務(wù)大廈華僑大廈華聯(lián)大廈順天城SOHO和府酒店公寓順天國(guó)際財(cái)富中心中天廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)保利國(guó)際廣場(chǎng)初級(jí)階段發(fā)展階段商住階段專業(yè)階段當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析｜寫字樓發(fā)展歷程升級(jí)階段長(zhǎng)沙寫字樓起步晚、發(fā)展慢、底子薄、專業(yè)寫字樓份額少，但09年以后隨著萬(wàn)達(dá)、保利、運(yùn)達(dá)等高端專業(yè)樓的出現(xiàn)長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入全面升級(jí)階段，綜合體高端寫字樓時(shí)代來(lái)臨。特征/檔次甲A級(jí)甲B級(jí)乙A級(jí)乙B級(jí)建筑高度高層超高層高層高層高層層高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上會(huì)所大規(guī)模會(huì)所兩千平方米以上較大,一千平方米以上規(guī)模較小無(wú)商務(wù)中心配套完善配套較為完善較好一般會(huì)議中心齊備同聲傳譯,多媒體會(huì)議齊備無(wú)無(wú)車位比充裕,車位比低充裕,車位比低較好,但車位比高車位少電梯群控進(jìn)口高速電梯進(jìn)口高速電梯進(jìn)口電梯國(guó)產(chǎn)電梯空調(diào)進(jìn)口中央空調(diào)可分戶計(jì)量進(jìn)口中央分體空調(diào)中央空調(diào)分體空調(diào)衛(wèi)生間使用位充裕充足較少較少裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔高檔中檔中檔物業(yè)管理國(guó)際認(rèn)證一流高檔物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高綜合布線有智能化管理有無(wú)網(wǎng)絡(luò)寬頻信息點(diǎn)接口多寬頻信息點(diǎn)接口多有有備用電源進(jìn)口進(jìn)口國(guó)產(chǎn)國(guó)產(chǎn)

寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)品逐漸開(kāi)始向?qū)I(yè)智能化甲級(jí)A級(jí)寫字樓發(fā)展當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀分析｜寫字樓發(fā)展歷程

目前主流產(chǎn)品中心板塊塊傳統(tǒng)的城城市中心心腹部區(qū)區(qū)域，全全市寫字字樓集中中區(qū)市府板塊塊依托市政政府新址址西遷、、岳麓區(qū)區(qū)政府形形成省府板塊塊依托省政政府新址址南遷形形成武廣版塊塊依托高鐵鐵的交通通樞紐價(jià)價(jià)值而開(kāi)開(kāi)發(fā)的新新興CBD區(qū)岳麓版塊塊依托市政政府及山山水資源源而開(kāi)發(fā)發(fā)的新興興區(qū)域長(zhǎng)沙市寫寫字樓市市場(chǎng)五大大版塊中心版塊市府版塊武廣版塊省府版塊岳麓版塊當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分分析｜寫字樓樓市場(chǎng)板板塊劃分分長(zhǎng)沙寫字字樓受傳傳統(tǒng)區(qū)域域發(fā)展模模式影響響，主要要集中于于中心板板塊；市府版塊塊、省府府版塊以以及武廣廣板塊目目前已經(jīng)經(jīng)有寫字字樓項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)，，但尚未未全面入入駐；岳麓版塊塊目前僅僅停留在在概念階階段，尚尚未有寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)；長(zhǎng)沙市中中心版塊塊寫字樓樓分布特特征五一路沿沿線長(zhǎng)沙傳統(tǒng)統(tǒng)中心，，以五一一廣場(chǎng)為為核心芙蓉路沿沿線城市主干干道，配配套成熟熟完善湘江路沿沿線依托江景景資源而而發(fā)展的的新興區(qū)區(qū)域，以以萬(wàn)達(dá)為為代表韶山路沿沿線城市主干干道路，，配套完完善6KM五一路沿線芙蓉路沿線韶山路沿線湘江路沿線目前長(zhǎng)沙沙中心版塊塊匯聚了了長(zhǎng)沙90%以上的寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目目主要延延城市主干道路路或沿江江分布；；區(qū)域內(nèi)部部交通便利利、配套套完善，，未來(lái)多多條地鐵鐵線路在在此交匯匯，地段段認(rèn)可度度極高；；當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分分析｜寫字樓樓市場(chǎng)板板塊劃分分運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)亞大時(shí)代中天廣場(chǎng)中隆國(guó)際華僑國(guó)際順天財(cái)富中心華晨.雙帆國(guó)際售價(jià)（元/㎡)20000150001600016000140001200015000租金（元/㎡/月）130789077.7845475目前長(zhǎng)沙沙主要寫寫字樓售售價(jià)約為為12000-18000元/㎡，租金約為為80元㎡/月，投資回報(bào)報(bào)率約為6%；芙蓉廣場(chǎng)場(chǎng)周邊1公里范圍圍內(nèi)為高高端寫字字樓密集聚集集區(qū)，也是銷售價(jià)格格及租金金最高的區(qū)域，，投資回回報(bào)情況況相對(duì)較為可觀觀長(zhǎng)沙典型型寫字樓樓投資靜靜態(tài)回報(bào)報(bào)分析當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分分析｜寫字樓樓投資回回報(bào)分析析長(zhǎng)沙中心心區(qū)典型型寫字樓樓的租金金從06年的1.56元/天上漲到到目前2.6元/天，尤其其在11年長(zhǎng)沙租租金出現(xiàn)現(xiàn)大幅上上漲，這這主要是是源于寫寫字樓市市場(chǎng)的快快速發(fā)展展，長(zhǎng)沙沙專業(yè)寫寫字樓售售價(jià)從06年的7500元飆升至至11年的15000左右。長(zhǎng)沙寫字字樓近5年租金平平均年漲漲幅率約約為12%，售價(jià)年年漲幅率率約為15%長(zhǎng)沙典型型寫字樓樓租金、、售價(jià)增增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分分析｜寫字樓樓投資回回報(bào)分析析當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀分分析｜小結(jié)未來(lái)寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量長(zhǎng)期保保持供大大于求，，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。寫字樓已已經(jīng)進(jìn)入入全面升升級(jí)階段段，逐步步向5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)發(fā)展。。寫字樓分分布形成成以市區(qū)區(qū)中心板板塊為主主，外圍圍五大商商務(wù)板塊塊逐步成成熟。專業(yè)寫字字樓售價(jià)價(jià)和租金金保持平平穩(wěn)增長(zhǎng)長(zhǎng)，投資資情況較較為樂(lè)觀觀。關(guān)鍵詞市場(chǎng)分分析當(dāng)前寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析析未來(lái)寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)預(yù)判判2013年1—7月新建建寫字字樓市市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)供需需研究究寫字樓樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)分析析一、五五一廣廣場(chǎng)為為核心心：五一路路、芙芙蓉路路、韶韶山路路為經(jīng)經(jīng)緯的的寫字字樓核核心區(qū)區(qū)（芙芙蓉CBD所在區(qū)區(qū)域）），目目前商商務(wù)氛氛圍濃濃厚，，高檔檔寫字字樓集集聚二、河河西濱濱江新新城：：總用地地面積積721.5公頃，，定定位為為長(zhǎng)沙沙的城城市核核心區(qū)區(qū)，即即集觀觀光休休閑、、商業(yè)業(yè)、貿(mào)貿(mào)易、、商務(wù)務(wù)樓宇宇、金金融證證券、、酒店店餐飲飲、高高檔住住宅等等六項(xiàng)項(xiàng)功能能為一一體的的多功功能城城市核核心區(qū)區(qū)。。三、北北辰三三角洲洲：總建筑筑規(guī)模模達(dá)380萬(wàn)平方方米，，其中中，酒酒店、、商業(yè)業(yè)、寫寫字樓樓、公公寓等等綜合合公共共建筑筑80萬(wàn)平方方米四、南南湖新新城：：將構(gòu)筑筑成““兩園園一帶帶四區(qū)區(qū)”的的格局局，四四區(qū)即即濱江江山水水居住住區(qū)、、濱江江商務(wù)務(wù)區(qū)五、南南城商商務(wù)圈圈省府南南遷帶帶動(dòng)南南城發(fā)發(fā)展，，形成成以德德思勤勤為龍龍頭的的紅星星商務(wù)務(wù)圈六、武武廣商商務(wù)圈圈武廣高高鐵的的開(kāi)通通，帶帶動(dòng)整整個(gè)武武廣片片區(qū)發(fā)發(fā)展，，喜盈盈門范范城、、萬(wàn)科科環(huán)球球村等等項(xiàng)目目先后后開(kāi)始始建造造。芙蓉路路韶山路路五一大大道①五一廣廣場(chǎng)商商務(wù)圈圈五一廣廣場(chǎng)為為圓心心，五五一大大道為為軸，，以商商業(yè)帶帶動(dòng)商商務(wù)發(fā)發(fā)展。。32③北辰三三角洲洲：根根據(jù)政政府的的規(guī)劃劃導(dǎo)向向，未未來(lái)將將形成成新興興的商商務(wù)寫寫字樓樓聚集集區(qū)1④南湖新新城：：酒店店金融融區(qū)及及濱江江商務(wù)務(wù)區(qū)根據(jù)政政府的的規(guī)劃劃導(dǎo)向向，沿沿江形形成具具有景景觀特特色的的新興興的商商務(wù)寫寫字樓樓聚集集區(qū)4②濱江新新城：：根據(jù)據(jù)政府府的規(guī)規(guī)劃導(dǎo)導(dǎo)向，，未來(lái)來(lái)將形形成新新興的的商務(wù)務(wù)寫字字樓聚聚集區(qū)區(qū)5⑤南城商商務(wù)圈圈省府南南遷帶帶動(dòng)南南城發(fā)發(fā)展，，形成成以德德思勤勤為龍龍頭的的紅星星商務(wù)務(wù)圈⑥武廣商商務(wù)圈圈武廣高高鐵的的開(kāi)通通，帶帶動(dòng)整整個(gè)武武廣片片區(qū)發(fā)發(fā)展，，喜盈盈門范范城，，萬(wàn)科科環(huán)球球村等等項(xiàng)目目先后后開(kāi)始始建造造。6未來(lái)市市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)預(yù)判｜未來(lái)來(lái)發(fā)展展特征征政府規(guī)規(guī)劃現(xiàn)現(xiàn)有導(dǎo)導(dǎo)向，，未來(lái)來(lái)會(huì)出出現(xiàn)五個(gè)新新興商商務(wù)寫寫字樓樓區(qū)，，長(zhǎng)沙市市將形形成五一廣廣場(chǎng)、、濱江江新城城、北北辰三三角洲洲、南南湖新新城、、南城城商務(wù)務(wù)區(qū)、、武廣廣商務(wù)務(wù)區(qū)六六大商商務(wù)區(qū)區(qū)。2013年開(kāi)始始，高高端寫寫字樓樓將開(kāi)開(kāi)始集集中放放量，，核心地地段及及江景景資源源型高高端寫寫字樓樓將成為為推售售重點(diǎn)點(diǎn)。未來(lái)市市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)預(yù)判｜長(zhǎng)沙沙未來(lái)來(lái)供應(yīng)應(yīng)分析析2012年2013年2014年2015年2016年2017年北辰三角洲35萬(wàn)㎡保利國(guó)際廣場(chǎng)9萬(wàn)㎡世茂鉑翠灣8萬(wàn)㎡開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)20萬(wàn)㎡復(fù)地崑玉國(guó)際6萬(wàn)㎡雙灣國(guó)際3萬(wàn)㎡中建橘洲灣6萬(wàn)㎡發(fā)展高新項(xiàng)目6萬(wàn)㎡華遠(yuǎn)華中心9萬(wàn)㎡泰貞國(guó)際金融中心6萬(wàn)㎡民生大廈4萬(wàn)㎡中順泰和廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡長(zhǎng)沙報(bào)業(yè)文化大廈6萬(wàn)㎡深國(guó)投商業(yè)中心7萬(wàn)㎡九龍倉(cāng)國(guó)際金融城16萬(wàn)㎡建鴻達(dá)萬(wàn)博匯9萬(wàn)㎡順天國(guó)際金融中心6㎡喜盈門范城5萬(wàn)㎡華悅城12萬(wàn)㎡德思勤廣場(chǎng)60萬(wàn)㎡華爾街中心6萬(wàn)㎡綠地5A中央廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡天健芙蓉盛世3萬(wàn)㎡財(cái)富岳麓8萬(wàn)㎡奧克斯廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡新長(zhǎng)海麓谷中心6萬(wàn)㎡佳海創(chuàng)業(yè)中心20萬(wàn)㎡中欣滿庭芳4萬(wàn)㎡方興梅溪湖8萬(wàn)㎡華創(chuàng)廣場(chǎng)7萬(wàn)㎡湘大廣場(chǎng)4萬(wàn)㎡長(zhǎng)房時(shí)代城5萬(wàn)㎡新華都萬(wàn)家城10萬(wàn)㎡中房瑞致5萬(wàn)㎡奧林匹克花園4萬(wàn)㎡興汝金城4萬(wàn)㎡中信星城5萬(wàn)㎡大河西交通樞紐3萬(wàn)㎡裕天商會(huì)中心6萬(wàn)㎡中信大廈4萬(wàn)㎡達(dá)美D6區(qū)4萬(wàn)㎡華晨廣場(chǎng)3萬(wàn)㎡星城榮域3萬(wàn)㎡嘉斯茂廣場(chǎng)6萬(wàn)㎡萬(wàn)家麗國(guó)際商務(wù)中心17萬(wàn)㎡世茂芙蓉廣場(chǎng)項(xiàng)目6萬(wàn)㎡2011年匯金國(guó)際2.3萬(wàn)㎡旺德府5萬(wàn)㎡泊富國(guó)際廣場(chǎng)9萬(wàn)㎡運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)9萬(wàn)㎡第六萬(wàn)㎡未來(lái)高高端寫寫字樓樓潛在在供應(yīng)應(yīng)：未未來(lái)長(zhǎng)長(zhǎng)沙高高端寫寫字樓樓供應(yīng)量巨大大，主要集中中在濱江、省府府及河西三三大板塊，潛在高端端寫字樓物物業(yè)未來(lái)5年供應(yīng)總量超超過(guò)350萬(wàn)㎡未來(lái)市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)判｜長(zhǎng)沙未來(lái)來(lái)供應(yīng)分析析心星商務(wù)大廈長(zhǎng)沙報(bào)業(yè)文化大廈深國(guó)投商業(yè)中心保利國(guó)際廣場(chǎng)九龍倉(cāng)金融城建鴻達(dá)萬(wàn)博匯華遠(yuǎn)華中心泰貞金融中心順天國(guó)際金融中心喜盈門范城華悅城德思勤廣場(chǎng)華爾街中心綠地中央廣場(chǎng)天健芙蓉盛世財(cái)富岳麓奧克斯廣場(chǎng)世茂鉑翠灣開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)復(fù)地崑玉國(guó)際雙灣國(guó)際華晨世紀(jì)廣場(chǎng)民生大廈新長(zhǎng)海麓谷中心佳海創(chuàng)業(yè)中心星城榮域華創(chuàng)廣場(chǎng)湘大廣場(chǎng)長(zhǎng)房時(shí)代城新華都萬(wàn)家城中房瑞致嘉斯茂廣場(chǎng)奧林匹克花園興汝金城中建橘洲灣中信星城大河西交通樞紐裕天商會(huì)中心發(fā)展高新項(xiàng)目中信大廈萬(wàn)家麗世茂芙蓉廣場(chǎng)中欣國(guó)際達(dá)美D6區(qū)北辰三角洲長(zhǎng)沙寫字樓樓市場(chǎng)未來(lái)來(lái)發(fā)展方向向走向高端：：從目前在在售和在建建的項(xiàng)目我我們可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙沙寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品正在向向高端邁進(jìn)進(jìn)；影響分析：：高端化必必然帶來(lái)高高價(jià)格，處處于發(fā)展中中的企業(yè)售售價(jià)格擠壓壓勢(shì)必向外外擴(kuò)散。走向外圍：：目前政府府規(guī)劃了多多個(gè)副中心心，長(zhǎng)沙一一個(gè)寫字樓樓中心的格格局必然被被打破；影響分析：：外圍大量量供應(yīng)必然然會(huì)分流中中心區(qū)需求求，尤其是是在地鐵開(kāi)開(kāi)通后。需求放量：：隨著產(chǎn)業(yè)業(yè)的轉(zhuǎn)移，，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的進(jìn)一步步調(diào)整，長(zhǎng)長(zhǎng)沙的寫字字樓會(huì)不斷斷放量；影響分析：：不同層次次的企業(yè)進(jìn)進(jìn)入會(huì)使市市場(chǎng)需求更更加細(xì)分化化，給不同同層面的產(chǎn)產(chǎn)品帶來(lái)機(jī)機(jī)會(huì)。未來(lái)市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)判｜長(zhǎng)沙寫字字樓未來(lái)發(fā)發(fā)展方向高鐵樞紐貫貫通&“9+2”泛珠三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃&“3+5””長(zhǎng)株潭城市市群的落實(shí)，長(zhǎng)長(zhǎng)沙成為中南地區(qū)的的中心高鐵樞紐中中心：京深高鐵（（北京—武漢—長(zhǎng)沙—廣州—深圳），滬滬昆高鐵（（昆明—長(zhǎng)沙-—上海），形形成以長(zhǎng)沙沙為中心的的1日經(jīng)濟(jì)圈“9+2”泛珠三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈中心心：基于與珠江江流域相連連、與大珠珠三角相臨臨、經(jīng)貿(mào)關(guān)關(guān)系密切等等三方面因因素，包括括福建、江江西、湖南南、廣東、、廣西、海海南、四川川、貴州、、云南、香香港、澳門門。該區(qū)域域面積為全全國(guó)的1/5，人口的1/3，經(jīng)濟(jì)總量量的1/3?！?+5”城市群中心心：省內(nèi)隨著城城際鐵路的的開(kāi)通，將將形成以長(zhǎng)長(zhǎng)株潭為中中心，包括括岳陽(yáng)、常常德、益陽(yáng)陽(yáng)、婁底、、衡陽(yáng)5個(gè)城市在內(nèi)內(nèi)一個(gè)半小小時(shí)通勤為為半徑帶動(dòng)動(dòng)我省區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展。?！?+5”城市群中中心京深高鐵滬昆高鐵高鐵樞紐中心北上廣深一日經(jīng)濟(jì)圈“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈中心更中心！未來(lái)市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)判｜長(zhǎng)沙城市市規(guī)劃分析析公共配套、、交通等城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施全面升升級(jí)，城市市改造催生生五大國(guó)際規(guī)規(guī)劃區(qū)域蓬勃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域建建設(shè)公共配套交通配套南湖片區(qū)100億元打造為為長(zhǎng)沙“維維多利亞灣灣”2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年北辰三角洲洲300億元打造為為長(zhǎng)沙“曼曼哈頓”梅溪湖600億元打造為為長(zhǎng)沙“畢畢爾巴鄂””金融生態(tài)區(qū)區(qū)300億元打造為為長(zhǎng)沙“華華爾街中心心”濱江新城500億元打造為為長(zhǎng)沙“陸陸家嘴”省群眾藝術(shù)術(shù)館、地質(zhì)質(zhì)博物館、、科技館和和青少年活活動(dòng)中心2004年開(kāi)工2009年開(kāi)館省博物館、、圖書館和和音樂(lè)廳2007年開(kāi)工，預(yù)預(yù)計(jì)2012年底開(kāi)館武廣高鐵2005年開(kāi)工，2009年底通車，，2014年至北京段段將拉通城際鐵路開(kāi)開(kāi)工，2009年開(kāi)工，預(yù)預(yù)計(jì)2014年長(zhǎng)株潭段段開(kāi)通長(zhǎng)沙地鐵2009年開(kāi)工，預(yù)預(yù)計(jì)2013年底2號(hào)線開(kāi)通、、2014年底1號(hào)線開(kāi)通武廣新城600億元打造為為“中部交交通樞紐型型城市副中中心”2012年更國(guó)際！未來(lái)市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)判｜長(zhǎng)沙城市市建設(shè)分析析GDP20%以上速度飛飛速發(fā)展，，2011年突破5000億，中部第二二人均可支支配收入15%速度快速增增長(zhǎng)，持續(xù)領(lǐng)先先，中部首位更富有！未來(lái)市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)判｜長(zhǎng)沙城市市經(jīng)濟(jì)分析析第三產(chǎn)業(yè)GDP以15%年增長(zhǎng)率逐逐步增長(zhǎng)，，2011年破2千億元，為中部第二催生高端寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)容量向上上發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)GDP總量（億元）高端寫字樓整體容量＞1200大800-1200中等小于800較低未來(lái)市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)判｜長(zhǎng)沙城市市產(chǎn)業(yè)分析析更繁華！外來(lái)知名企企業(yè)紛紛進(jìn)進(jìn)駐長(zhǎng)沙，，當(dāng)前入駐駐長(zhǎng)沙的世世界500強(qiáng)企業(yè)超100家其中40家投資興辦辦實(shí)體當(dāng)前入駐長(zhǎng)長(zhǎng)沙的境外外世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)達(dá)100余家，其中中39家投資興辦辦實(shí)體，其其中僅2011年1年長(zhǎng)沙就引引進(jìn)7家世界500強(qiáng)企業(yè)，成成為長(zhǎng)沙歷歷史上引進(jìn)進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)最多多的年份已知當(dāng)前長(zhǎng)長(zhǎng)沙上市公公司逾80家、銀行機(jī)機(jī)構(gòu)27家、保險(xiǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)逾40家預(yù)計(jì)“十二二五”期間間，來(lái)湘投投資興業(yè)世世界500強(qiáng)企業(yè)100家以上、全全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)300家以上，主主要央企均均能來(lái)湘興興業(yè)長(zhǎng)沙投資興業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)名單歐美企業(yè)美國(guó)可口可樂(lè)、法國(guó)達(dá)能集團(tuán)、荷蘭菲利浦電子、德國(guó)博世、美國(guó)麥當(dāng)勞、美國(guó)百事、美國(guó)斯倫貝謝、HorsinvestHoldingCo，L‘mited、瑞典伊萊克斯、荷蘭米塔爾、法國(guó)家樂(lè)福、德國(guó)麥德龍、美國(guó)時(shí)代華納、諾基亞（中國(guó)）投資有限公司、美國(guó)沃爾瑪、瑞士汽巴精化、德國(guó)梅塞爾、美國(guó)花旗銀行、加拿大麥格納、美國(guó)江森自控、美國(guó)戴爾信息、德國(guó)西門子日韓企業(yè)日本三井物產(chǎn)、日本丸紅株式會(huì)社、韓國(guó)LG電子、日本日立、日本電氣株式會(huì)社、日本鈴木汽車、日本三菱汽車、日本住友金屬、日本雅馬哈、日本三菱電機(jī)、日本電裝新馬企業(yè)馬來(lái)西亞懇實(shí)達(dá)有限公司、泰國(guó)正大中國(guó)企業(yè)中糧集團(tuán)、香港和記黃埔、中國(guó)銀行、臺(tái)灣鴻海科技更開(kāi)放！未來(lái)市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)判｜長(zhǎng)沙城市市企業(yè)分析析未來(lái)市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)判｜小結(jié)寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)應(yīng)量巨大，，本項(xiàng)目將將不可避免免的與其他他項(xiàng)目形成成激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。如何何規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，進(jìn)入細(xì)分市市場(chǎng)，將是是本項(xiàng)目成成功的關(guān)鍵鍵。關(guān)鍵詞未來(lái)發(fā)展：：未來(lái)會(huì)出出現(xiàn)五個(gè)新新興商務(wù)寫寫字樓區(qū)，，長(zhǎng)沙市將將形成五一一廣場(chǎng)、濱濱江新城、、北辰三角角洲、南南湖新城、、南城商務(wù)務(wù)區(qū)、武廣廣商務(wù)區(qū)六六大商務(wù)區(qū)區(qū)未來(lái)供應(yīng)：：未來(lái)長(zhǎng)沙沙高端寫字字樓供應(yīng)量量巨大，5年內(nèi)將有350萬(wàn)5A寫字樓供應(yīng)應(yīng)，主要集集中在濱江江、省府及及河西三大大板塊，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明明顯加劇宏觀城市發(fā)發(fā)展分析：：未來(lái)長(zhǎng)沙沙城市規(guī)劃劃、建設(shè)、、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及企業(yè)業(yè)需求對(duì)寫寫字樓有多多方面利好好，長(zhǎng)沙高高端寫字樓樓發(fā)展東風(fēng)風(fēng)在即、大大勢(shì)所趨，，市場(chǎng)存在在大機(jī)遇；；市場(chǎng)分析當(dāng)前寫字樓樓市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析未來(lái)寫字樓樓市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)預(yù)判2013年1—7月新建寫字字樓市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫字樓樓市場(chǎng)供需需研究寫字樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析析根據(jù)長(zhǎng)沙市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)警報(bào)報(bào)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)測(cè)系統(tǒng)，2013年1—7月長(zhǎng)沙是內(nèi)內(nèi)六區(qū)寫字字樓用房成成交面積47.24萬(wàn)平方米，，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)258.15％，成交5119套，同比增增長(zhǎng)226.68％，從今年年月度成交交情況來(lái)看看，除1月、7月成交面積積超過(guò)10萬(wàn)平米外，，其余月份份均低于10萬(wàn)平方米，，其中7月成交10.06萬(wàn)平方米，，為年內(nèi)新新高，同比比增長(zhǎng)151.50％，成交1113套，同比增增長(zhǎng)153.53％.2013年新建寫字字樓用戶市市場(chǎng)｜新建寫字樓樓用戶成交交量2013年1-----—7月開(kāi)福區(qū)、、天心區(qū)、、雨花區(qū)新新建寫字樓樓用房成交交面積居前前，分別為為13.60萬(wàn)平方米、、13.20萬(wàn)平方米、、11.03萬(wàn)平方米，，望城區(qū)成成交面積最最小為0.2萬(wàn)平方米，，從網(wǎng)簽面面積同比情情況來(lái)看，，除芙蓉區(qū)區(qū)同比下降降外，其他他區(qū)域?yàn)橥壬蠞q，，其中芙蓉蓉區(qū)同比下下降13.96%，岳麓區(qū)同同比漲幅最最大為994.33%，新建寫字字樓用房網(wǎng)網(wǎng)簽超過(guò)1000套的區(qū)域天天心區(qū)，雨雨花區(qū)，分分別為1730套，1168套。2013年1—7月份長(zhǎng)沙市市內(nèi)六區(qū)新新建寫字樓樓用房成交交主要集中中于三環(huán)以以內(nèi)地段，，其中成交交面積占比比37.67%，套數(shù)占比比42.67%，三環(huán)以外外地段成交交量最小，，為0.49萬(wàn)平方米/108套，占比低低于5%。自去年10月以來(lái)長(zhǎng)沙沙市內(nèi)六區(qū)區(qū)新建寫字字樓用房成成交均價(jià)都都在10000元/平方米以上上，其中2013年5月成交均價(jià)價(jià)13247元/平方米，為為年內(nèi)新高高，7月成交均價(jià)價(jià)11130元/平方米。2013年新建寫字字樓用戶市市場(chǎng)｜新建寫字樓樓用房成交交均價(jià)2013年1—7月長(zhǎng)沙市內(nèi)內(nèi)六區(qū)新建建寫字樓用用房網(wǎng)簽均均價(jià)為11932元/平方米，各各行政區(qū)新新建寫字樓樓用房網(wǎng)簽簽均價(jià)互不不相同，其其中開(kāi)福區(qū)區(qū)均價(jià)最高高為15428元/平方米，天天心區(qū)、雨雨花區(qū)、芙芙蓉區(qū)其次次，均價(jià)在在10000元/平方米以上上，岳麓區(qū)區(qū)為7570元/平方米，望望城區(qū)均價(jià)價(jià)最低為5471元/平方米。2013年1—7月中心區(qū)新新建寫字樓樓用房成交交均價(jià)最高高為16117元/平方米，其其次為二環(huán)環(huán)以內(nèi)，三三環(huán)一內(nèi)，，分別為11561元/平方米，9719元/平方米，三三環(huán)以外均均價(jià)最低為為5947元/平方米。2013年1——7月內(nèi)六區(qū)新新建寫字樓樓用房購(gòu)房房人群中湖湖南為購(gòu)房房主力，占占比接近9成，其中本本省外市占占比44.57%，本省本市市占比42.05%，外省市購(gòu)購(gòu)房人群占占比13.37%，其中本省省購(gòu)房前5位的為長(zhǎng)沙沙市，邵陽(yáng)陽(yáng)市，岳陽(yáng)陽(yáng)市，株洲洲市，衡陽(yáng)陽(yáng)市，外省省市購(gòu)房前前5位的為廣東東省、湖北北省、浙江江省、江西西省、福建建省。2013年新建寫字字樓用戶市市場(chǎng)｜購(gòu)房者來(lái)源源地市局洞察當(dāng)前寫字樓樓市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分析未來(lái)寫字樓樓市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)預(yù)判2013年1—7月新建寫字字樓市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫字樓樓市場(chǎng)供需需研究寫字樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析析用戶特征從企業(yè)數(shù)量量角度分析析，長(zhǎng)沙優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓樓用戶以服服務(wù)業(yè)、制制造業(yè)、貿(mào)貿(mào)易與房地地產(chǎn)業(yè)為主主；而從企業(yè)租租賃面積而而言，金融融保險(xiǎn)業(yè)、、制造業(yè)、、社會(huì)服務(wù)務(wù)業(yè)的需求求面積較大大。優(yōu)質(zhì)寫字樓樓市場(chǎng)｜供需研究500平方米以上上：金融、、保險(xiǎn)業(yè)的的需求面積積較大，多多為整層承承租，平均均需求面積積接近1,500平方米；國(guó)國(guó)家機(jī)關(guān)與與科學(xué)研究究服務(wù)業(yè)需需求面積較較大，但用用戶較少；；建筑行業(yè)業(yè)用戶寫字字樓樓需求求平均面積積560.65平方方米米。。500平方方米米以以下下：：制制造造、、社社會(huì)會(huì)服服務(wù)務(wù)、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)等等的的需需求求面面積積都都在在500平方方米米以以下下用戶戶特特征征優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)｜供需需研研究究長(zhǎng)沙沙市市優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓用用戶戶對(duì)對(duì)于于200-300平方方米米、、100-200平方方米米的的寫寫字字樓樓面面積積需需求求相相對(duì)對(duì)較較為為旺旺盛盛，，46%的企企業(yè)業(yè)的的需需求求面面積積在在此此范范圍圍內(nèi)內(nèi)；；而用用戶戶對(duì)對(duì)于于100平方方米米以以下下、、300-500平方方米米、、500-1,000平方方米米、、1,000-3,000平方方米米的的寫寫字字樓樓面面積積需需求求較較為為均均衡衡，，所所占占比比例例大大致致為為11-15%；3,000平方方米米以以上上的的需需求求很很少少，，僅僅占占到到3%。長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫字樓樓用戶結(jié)構(gòu)按面積需求

（按租賃面積）2%11%10%19%29%23%6%<100100-200200-300300-500500-1,0001000-3000>3000長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫字樓樓用戶結(jié)構(gòu)按面積需求

（按企業(yè)個(gè)數(shù)）12%22%24%15%13%11%3%<100100-200200-300300-500500-1,0001000-3000>3000用戶戶特特征征優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)｜供需需研研究究長(zhǎng)沙沙市市優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓用用戶戶以以長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙本本地地及及國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)企企業(yè)業(yè)為為主主，，占占總總用用戶戶的的86%；外資資企企業(yè)業(yè)寫寫字字樓樓場(chǎng)場(chǎng)所所主主要要集集中中在在少少數(shù)數(shù)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)統(tǒng)統(tǒng)一一的的物物業(yè)業(yè)中中，，如如通通程程國(guó)國(guó)際際大大酒酒店店商商務(wù)務(wù)樓樓、、亞亞大大時(shí)時(shí)代代等等，，外外資資企企業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)于于寫寫字字樓樓的的物物業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、、樓樓宇宇品品質(zhì)質(zhì)、、物物業(yè)業(yè)管管理理等等要要求求較較高高，，目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)上上的的寫寫字字樓樓難難以以滿滿足足其其需需求求；；內(nèi)資資非非本本地地企企業(yè)業(yè)的的需需求求面面積積大大于于本本地地企企業(yè)業(yè)。。*本本地地企企業(yè)業(yè)指指長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙及及湖湖南南企企業(yè)業(yè)**用戶戶特特征征優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)｜供需需研研究究購(gòu)買買目目的的：：以投投資資為為主主———看中中物物業(yè)業(yè)后后期期升升值值潛潛力力及及長(zhǎng)長(zhǎng)期期租租金金回回報(bào)報(bào)；；如湖湖南南文文化化大大廈廈約約60%的買買家家為為投投資資客客戶戶自用用也也占占一一定定比比例例———如華華僑僑國(guó)國(guó)際際超超過(guò)過(guò)50%的面面積積被被大大型型客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買自自用用，，如如方方正正證證券券（（4層））、、湘湘銀銀集集團(tuán)團(tuán)（（1層））、、江江河河集集團(tuán)團(tuán)（（1層））、、兆兆佳佳集集團(tuán)團(tuán)（（1層））等等企企業(yè)業(yè)買家家特特征征投資資客客戶戶中中，，以以中中小小企企業(yè)業(yè)投投資資為為主主自用用客客戶戶中中，，本本地地實(shí)實(shí)力力企企業(yè)業(yè)購(gòu)購(gòu)買買自自用用需需求求較較大大來(lái)源源地地買家家主主要要來(lái)來(lái)自自于于湖湖南南省省與與長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙市市中中小小企企業(yè)業(yè)為為主主與此此同同時(shí)時(shí)，，北北京京、、深深圳圳、、廣廣州州以以及及部部分分境境外外的的購(gòu)購(gòu)買買客客戶戶呈呈增增長(zhǎng)長(zhǎng)的的趨趨勢(shì)勢(shì)，，且且以以投投資資目目的的為為主主；；如如華華美美歐歐國(guó)國(guó)際際50%的購(gòu)買客戶為為外地企業(yè)用戶特征優(yōu)質(zhì)寫字樓市市場(chǎng)｜供需研究至2012年5月，長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)面面積549,736平方米；年均均供應(yīng)量為70,562平方米；產(chǎn)品品質(zhì)距離離標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫寫字樓有較大大差距；缺乏乏知名物業(yè)管管理公司產(chǎn)品以出售為為主，統(tǒng)一產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)較較少。供給2003-2009年5月，長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)的年消化量量為47,539平方米；300平方米以下寫寫字樓面積需需求較為旺盛盛。市場(chǎng)表現(xiàn)未來(lái)趨勢(shì)需求用戶未來(lái)預(yù)期的市市場(chǎng)供應(yīng)逐漸漸增多，城市市中心綜合性性物業(yè)將先后后進(jìn)入市場(chǎng)，，有利于寫字字樓市場(chǎng)的進(jìn)進(jìn)一步成熟與與規(guī)范；預(yù)計(jì)到2014年，優(yōu)質(zhì)寫字字樓市場(chǎng)新增增供應(yīng)近300,000平方米，寫字字樓入住率將將受供求關(guān)系系影響出現(xiàn)波波動(dòng)。截止2009年5月，長(zhǎng)沙的優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓的的平均租金為為57.1元/平米/月，空置率為為22.5%；截止2009年5月，長(zhǎng)沙的優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓的的平均售價(jià)在在8,200元/平方米左右；；長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫字字樓市場(chǎng)多為為銷售型市場(chǎng)場(chǎng)，物業(yè)空置置率受其銷售售速度影響較較大。長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫字字樓用戶中主主要以服務(wù)業(yè)業(yè)、制造業(yè)、、房地產(chǎn)及貿(mào)貿(mào)易企業(yè)為主主；由于各個(gè)商務(wù)務(wù)區(qū)域之間的的距離臨近，，用戶特征區(qū)區(qū)別不大，樓樓宇品質(zhì)與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是決決定用戶結(jié)構(gòu)構(gòu)的關(guān)鍵因素素。用戶特征優(yōu)質(zhì)寫字樓市市場(chǎng)｜市場(chǎng)小結(jié)項(xiàng)目各功能物物業(yè)規(guī)模研判判寫字樓市場(chǎng)容容量預(yù)測(cè)通過(guò)預(yù)測(cè)，到到2020年年，長(zhǎng)沙第三三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約約為9248億元元，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)人數(shù)約為137萬(wàn)人，寫字樓需求求量約為780萬(wàn)平米米。利用線性回歸歸模型對(duì)長(zhǎng)沙沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)數(shù)的相關(guān)性進(jìn)進(jìn)行分析，發(fā)發(fā)現(xiàn)兩者存在在相關(guān)關(guān)系每每增加10000元第三三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將將產(chǎn)生0.0114個(gè)第第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)崗位。通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙現(xiàn)現(xiàn)有寫字樓存存量面積進(jìn)行行計(jì)算，可得得每個(gè)第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位位需求的寫字字樓面積為5.7平方米米。以過(guò)去五年長(zhǎng)長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)值的增長(zhǎng)長(zhǎng)率為基礎(chǔ)，，預(yù)測(cè)2020年長(zhǎng)沙第第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值值，根據(jù)已得得的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)值和第三三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人人數(shù)的相關(guān)關(guān)關(guān)系，預(yù)測(cè)出出長(zhǎng)沙2020年第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)數(shù)。根據(jù)每個(gè)第三三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗崗位需求的寫寫字樓面積，，預(yù)測(cè)出2020年長(zhǎng)沙沙寫字樓需求求面積。2007年第第三產(chǎn)業(yè)GDP（萬(wàn)元））2020年市市場(chǎng)可容納的的寫字樓面積積（平方米））2007年寫寫字樓面積（（平方米）每個(gè)第三產(chǎn)業(yè)業(yè)就業(yè)崗位需需求的寫字樓樓面積（平方米米）2020年第第三產(chǎn)業(yè)GDP預(yù)測(cè)值（（萬(wàn)元）2020年第第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)人數(shù)預(yù)測(cè)值值（人）2007年第第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)人數(shù)（人））10,666,302438,0972,500,0005.792,483,6551,371,4247,826,027數(shù)據(jù)來(lái)源:2008年長(zhǎng)長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒鑒。市場(chǎng)分析當(dāng)前寫字樓市市場(chǎng)現(xiàn)狀分析析未來(lái)寫字樓市市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判判2013年1—7月新建寫字樓樓市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫字樓市市場(chǎng)供需研究究寫字樓競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫字樓供供應(yīng)主要呈現(xiàn)現(xiàn)點(diǎn)式分布，且主要沿濱江線和城城市主干道兩邊分布，昭昭示性、交通通達(dá)性較較好泊富國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華晨世紀(jì)廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)保利國(guó)際中心德思勤城市廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)北辰三角洲岳麓區(qū)雨花區(qū)華爾街中心凱樂(lè)國(guó)際城奧克斯廣場(chǎng)天心區(qū)芙蓉區(qū)開(kāi)福區(qū)湘域城邦建發(fā)匯金國(guó)際順天財(cái)富金融中心第六都華雅華天喜盈門范城旺德府國(guó)際寫字樓競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)｜長(zhǎng)沙在售售寫字樓產(chǎn)品品概況目前長(zhǎng)沙寫字字樓處于高速提升期，自2009年末開(kāi)始，寫寫字樓產(chǎn)品發(fā)發(fā)展出現(xiàn)跨越越式升級(jí)換代代，在售項(xiàng)目目基本為5A甲級(jí)產(chǎn)品，并引進(jìn)國(guó)際5星級(jí)酒店項(xiàng)目目前供應(yīng)體量商務(wù)群總體量（萬(wàn)㎡）配套開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品等級(jí)單層面積樓高層數(shù)層高北辰三角洲6萬(wàn)㎡35洲際酒店、大型集中商業(yè)、兩館一廳北辰LEED認(rèn)證5A1700㎡268m46層4.2m開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)22萬(wàn)㎡35威斯汀酒店、萬(wàn)達(dá)文華酒店、大型集中商業(yè)萬(wàn)達(dá)5A1700㎡189m48層3.8m保利國(guó)際廣場(chǎng)9萬(wàn)㎡10萬(wàn)豪酒店、配套集中商業(yè)保利5A2560-2800㎡234m50層4.2m順天國(guó)際金融中心6萬(wàn)㎡6凱賓斯基酒店、德國(guó)商貿(mào)展示中心湖南順天5A1600㎡南棟150m北棟100m南棟39層北棟25層3.6m華晨世紀(jì)廣場(chǎng)3萬(wàn)㎡3溫德姆豪生酒店、大型集中商業(yè)華晨5A1600㎡90m25層3.6m華爾街中心6萬(wàn)㎡6無(wú)湖南金色地標(biāo)5A1200㎡158m38層3.8-4.2m建發(fā)匯金國(guó)際3萬(wàn)㎡3配糖商業(yè)街建發(fā)5A1400㎡100m20層5m綠地中央廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡9配套集中商業(yè)綠地5A1500㎡150m33層3.85-4.2m喜盈門范城5萬(wàn)㎡5大型集中商業(yè)湖南潤(rùn)領(lǐng)5A2000㎡16832層4.2m奧克斯廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡5大型集中商業(yè)奧克斯5A1300㎡88m24層3.6m星城榮域3萬(wàn)㎡3配套商業(yè)街湖南天心實(shí)業(yè)5A2500㎡60m15層3.6m寫字樓競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)｜長(zhǎng)沙在售售寫字樓產(chǎn)品品概況目前在售寫字字樓項(xiàng)目產(chǎn)品品硬件配置、、高度等較之之前有大幅度度提升，高品品質(zhì)寫字樓銷銷售情況良好基本指標(biāo)主流水平建筑高度200m以上居多建筑面積7-10萬(wàn)㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1000-2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6-4.0m產(chǎn)權(quán)單位面積劃分多為整層銷售，可劃分部分一般最小為200㎡大堂高度一般為10m以上通高電梯國(guó)際品牌電梯（多為原裝進(jìn)口）空調(diào)多為中央空調(diào)幕墻普遍采用中空LOW-E玻璃幕墻智能化系統(tǒng)普遍采用5A智能化系統(tǒng)物管服務(wù)多聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)管理公司作為物管顧問(wèn)長(zhǎng)沙代表項(xiàng)目建筑高度項(xiàng)目名稱建設(shè)高度（m）泊富廣場(chǎng)228華遠(yuǎn)華中心268運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)250保利國(guó)際廣場(chǎng)235萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)近200北辰三角洲268泰貞國(guó)際金融中心245近兩年長(zhǎng)沙寫寫字樓基本概概況：近兩年供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目以純寫字樓為為主，2012-2013年供應(yīng)項(xiàng)目以以大型綜合體體為主；產(chǎn)品整體檔次較高高，從項(xiàng)目規(guī)模模、硬件配置置、軟性服務(wù)務(wù)等方面均較較之前寫字樓樓有較大幅度度提升，且多引進(jìn)國(guó)際五五星級(jí)酒店；不同類型產(chǎn)品品銷售情況較較大，高檔寫字樓銷銷售情況較好好，主要為整整層銷售，銷銷售速度較快快；寫字樓競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)｜長(zhǎng)沙在售售寫字樓產(chǎn)品品概況在售寫字樓主主要采取分割割和半層起銷銷售方式，均均價(jià)集中在15000-20000元/㎡之間項(xiàng)目名稱位置建筑面積單層面積銷售價(jià)格銷售情況備注萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)福區(qū)中山西路與湘江中路交匯處13.4萬(wàn)㎡

兩棟共77層，每棟約48層，單層面積1740㎡18000元/㎡整層銷售，部分可拆分為120-450㎡，5-8戶銷售交付時(shí)間2013年北辰三角洲開(kāi)福區(qū)湘江北路三段1200號(hào)6.8萬(wàn)㎡1100-1770㎡18000元/㎡目前對(duì)外宣傳中信銀行購(gòu)買多層，并冠名中信銀行大廈；實(shí)際散賣銷售情況一般?！＠麌?guó)際中心南湖路和湘江路交匯處東北角10萬(wàn)㎡2800㎡18000-25000元/㎡目前在售B2、B3#寫字樓，共計(jì)869套；已去化260套，剩余617套，庫(kù)存量較大——建發(fā)匯金國(guó)際長(zhǎng)沙市天心區(qū)芙蓉中路380號(hào)（神農(nóng)大酒店對(duì)面）2.3萬(wàn)㎡1350㎡16000元/㎡寫字樓采用整層銷售的方式，目前僅剩2層；采取暗銷的形式，具體購(gòu)買價(jià)格直接與開(kāi)發(fā)商面談綠地中央廣場(chǎng)岳麓大道和銀杉路交匯處10萬(wàn)㎡（2棟）1500㎡，分割銷售，戶均100㎡10000元/㎡前年推售1棟基本售罄，去年年底推售一棟銷售40%寫字樓產(chǎn)品從2011年12月銷售華爾街中心芙蓉中路與湘雅路交匯處西北角5.8萬(wàn)㎡120016000元/㎡2012年7月開(kāi)盤頂樓直升機(jī)停機(jī)坪等超高5A級(jí)高端寫字樓順天國(guó)際金融中心雨花區(qū)韶山路355號(hào)4.9萬(wàn)㎡1670㎡16000元/㎡2012年12月1日開(kāi)盤，開(kāi)盤銷售不足10套，目前已銷售50套；——泊富國(guó)際廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市芙蓉路與湘春路交匯處9.7萬(wàn)㎡，共49層，1-5層為商業(yè)2000㎡，半層起售，約1000㎡18000-20000元/㎡2012年7月底開(kāi)盤，目前僅存35-37層未售高區(qū)10層開(kāi)發(fā)商自持寫字樓競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)｜長(zhǎng)沙在售售寫字樓產(chǎn)品品概況目前在售5A寫字樓銷售速速度較好，1棟寫字樓平均均銷售周期多多為6-8個(gè)月；月均消消化3000-5000平項(xiàng)目銷售時(shí)間銷售現(xiàn)狀銷售周期（以銷售80%貨量計(jì)算，不含尾貨消化時(shí)間）月均消化情況綠地中央廣場(chǎng)1棟2011年12月開(kāi)盤；另1棟2012年年底推售1棟已售罄；另1棟銷售40%1棟6個(gè)月月均消化9000㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2011年8月起預(yù)訂，2011年10月開(kāi)盤銷售64%1期B區(qū)兩棟已售罄；2期3棟已推售兩棟2棟5個(gè)月——建發(fā)匯金國(guó)際2012年4月初開(kāi)盤目前僅剩2層左右1棟8個(gè)月月均消化3000㎡旺德府國(guó)際2011年12月開(kāi)盤1棟在售剩余約5000㎡1棟7個(gè)月月均消化3000㎡奧克斯廣場(chǎng)2012年年底推售目前僅剩3層1棟5個(gè)月月均消化9500㎡運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)2011年4月起預(yù)訂；具體銷售時(shí)間未定共70000㎡，預(yù)定超9成1棟6個(gè)月月均消化4500㎡泊富中央廣場(chǎng)2011年1月起預(yù)訂；2012年6月底拿預(yù)售證1棟在售剩余約6000㎡1棟12個(gè)月月均消化3000㎡凱樂(lè)國(guó)際城2010年12月起預(yù)訂1棟在售剩余約2000㎡1棟14個(gè)月月均消化1000㎡寫字樓樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)｜長(zhǎng)長(zhǎng)沙在在售寫寫字樓樓產(chǎn)品品概況況傳統(tǒng)核核心地地段品品牌濱濱江5A寫字樓樓集群群，2011年8月入市市，當(dāng)當(dāng)前B區(qū)2棟已售售罄，，C區(qū)3棟寫字字樓，，以半半層或或整層層發(fā)售售為主主，均價(jià)1.6-1.7萬(wàn)元/㎡基本指指標(biāo)：：共5棟，35萬(wàn)㎡左左右；；40-49層，層層高3.8m，樓高高200m；標(biāo)準(zhǔn)層層：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積1696-1877㎡。大堂配配置：：挑高高12m；電梯配配置：：12臺(tái)客梯梯，2臺(tái)貨梯梯；30F以下上上海三三菱，，30F以上為為日本本進(jìn)口口三菱菱?？照{(diào)配配置：：中央央ARV空調(diào)、、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)車位配配置：：1360個(gè)外立面面配置置：low-E中空玻玻璃幕幕墻產(chǎn)品配配置銷售價(jià)價(jià)格：：C區(qū)寫字字樓均均價(jià)1.6－1.7萬(wàn)元/㎡；銷售形形式：：半層層起售售，部部分樓樓層分分割產(chǎn)產(chǎn)品散散賣戶型區(qū)區(qū)間：：120－450㎡；去化情情況：：B區(qū)兩棟棟已售售罄，，C區(qū)C3基本售售罄，，C1銷售一一半，，目前前剩余余C2，剩余余體量量約10萬(wàn)㎡銷售情情況交通情情況：：地鐵鐵一、、二號(hào)號(hào)線無(wú)無(wú)縫對(duì)對(duì)接，，營(yíng)盤盤路隧隧道、、橘子子洲大大橋，，20多趟公公交車車便利利配套套自身配配套：：17萬(wàn)平商商業(yè)配配套+6萬(wàn)平五五星級(jí)級(jí)大酒酒店（（其中中百貨貨將于于2013年9月開(kāi)業(yè)業(yè)）交付時(shí)時(shí)間：：2013年配套情情況B區(qū)C區(qū)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)寫字樓樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)｜案例分分析｜萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)南湖新新城地地標(biāo)品品牌單單體寫寫字樓樓酒店店綜合合樓，，均價(jià)價(jià)18000-25000元/㎡，2012年11月推售售，采采取半半層或或整層層銷售售基本指指標(biāo)：：1棟，體體量10萬(wàn)㎡左左右，，52層，層層高4.2-4.5m，樓高高235m；標(biāo)準(zhǔn)層層：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積2500-3000㎡。大堂配配置：：1000㎡㎡雙大堂堂空間間，挑挑高11.5m五星級(jí)級(jí)大堂堂；電梯配配置：：18臺(tái)客梯梯，2臺(tái)貨梯梯，3臺(tái)轉(zhuǎn)換換梯；；品牌牌迅達(dá)達(dá)/日立/蒂森/奧的斯斯或同同檔次次?？照{(diào)配配置：：品牌牌中央央空調(diào)調(diào)、新新風(fēng)系系統(tǒng)車位配配置：：長(zhǎng)沙沙首個(gè)個(gè)地下下三層層智能能停車車場(chǎng)，，近1600個(gè)寫字字樓專專用停停車位位外立面面配置置：low-E中空玻玻璃幕幕墻產(chǎn)品配配置銷售價(jià)價(jià)格：：均價(jià)價(jià)1.8－2.5萬(wàn)元/㎡；銷售形形式：：優(yōu)先先整層層、半半層發(fā)發(fā)售戶型區(qū)區(qū)間：：128－370㎡；去化情情況：：目前前在售售B2、B3#寫字樓樓，共共計(jì)869套；已已去化化260套，剩剩余617套，庫(kù)存存量較較大銷售情情況物業(yè)管管理：：國(guó)際際金鑰鑰匙管管家自身配配套：：JW萬(wàn)豪酒酒店+自身1萬(wàn)方商商業(yè)街街交付時(shí)時(shí)間：：2015年配套情情況保利國(guó)國(guó)際中中心寫字樓樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)｜案例分分析｜保利國(guó)國(guó)際中中心白金五五星級(jí)級(jí)酒店店地標(biāo)標(biāo)寫字字樓，，占據(jù)據(jù)雨花亭、東東塘商圈核核心，目前均價(jià)價(jià)16000元/㎡，2012年12月開(kāi)盤，多多采取散賣賣形式基本指標(biāo)：：2棟，體量17萬(wàn)㎡左右，，40-49層，層高3.65m，樓高180m；標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面積積1700-1800㎡。大堂配置：：挑高6m；電梯配置：：22臺(tái)電梯；原原裝進(jìn)口芬芬蘭通力電電梯空調(diào)配置：：美國(guó)麥克克維爾中央央空調(diào)車位配置：：1000個(gè)，采用智智能泊車系系統(tǒng)外立面配置置：雙層low-E中空玻璃幕幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：：均價(jià)16000元/㎡；銷售形式：：優(yōu)先整層層發(fā)售戶型區(qū)間：：100－300㎡；去化情況：：去年12月1日開(kāi)盤，開(kāi)開(kāi)盤當(dāng)天銷銷售不足20套；總供應(yīng)應(yīng)402套，目前已已銷售45套，剩余357套，庫(kù)存量較較大，去化化速度緩慢慢；銷售情況交通情況：：臨近1、3號(hào)線地鐵，，多趟公交交車可達(dá)；；自身配套：：4.5萬(wàn)㎡德國(guó)凱凱賓斯基酒酒店、5000㎡㎡會(huì)議空間、、9000㎡㎡國(guó)際名品街街、湖南商商貿(mào)展示中中心、商務(wù)務(wù)會(huì)所、銀銀行網(wǎng)點(diǎn)等等物管公司：：引入國(guó)際際一流管理理團(tuán)隊(duì)，提提供德式禮禮賓服務(wù)配套情況北樓25層寫字樓南樓39層五星級(jí)酒店、寫字樓底層商業(yè)（2000㎡會(huì)議空間、9000㎡國(guó)際名品街、湖南商貿(mào)展示中心、商務(wù)會(huì)所）26-39層凱賓斯基酒店24-25層行政公館6-23層5A寫字樓順天國(guó)際金金融中心寫字樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)｜案例分析｜順天國(guó)際金金融中心航母級(jí)綜合合體，領(lǐng)先先國(guó)際化區(qū)域域規(guī)劃、268米地標(biāo)高度度及世界級(jí)級(jí)揚(yáng)帆品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品，目目前均價(jià)為為16000元/㎡，銷售情況一一般基本指標(biāo)：：4棟，總體量量35萬(wàn)方；出云云：40-49層，層高4.2m，樓高268m（出云）；；標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面積積1100-1766㎡。大堂配置：：挑高11.7m；電梯配置：：22臺(tái)電梯；原原裝進(jìn)口芬芬蘭通力電電梯空調(diào)配置：中央央ARV空調(diào)、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)車位配置：：532外立面配置置：LOW空鋼化玻璃璃產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：：均價(jià)1.6萬(wàn)元/㎡；銷售形式：：半層起售售，部分樓樓層分割產(chǎn)產(chǎn)品散賣戶型區(qū)間：：120－450㎡；去化情況：：對(duì)外宣稱稱中信銀行行購(gòu)買多層層，并冠名名中信銀行行大廈；去去年年底推推售后，宣宣傳較少，，目前銷售售情況一般般。銷售情況交通情況：：1號(hào)線地鐵&濱江大道及及三一大道道雙核干道道自身配套：洲際際酒店+兩館一廳+大型購(gòu)物中中心+高爾夫球物管公司：：世界五大大行金牌物物業(yè)配套情況濱江大平層學(xué)校用地住宅區(qū)會(huì)所酒店123出云寫字樓北辰三角洲洲寫字樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)｜案例分析析｜北辰三角洲洲城市中心/綜合體/228米曾經(jīng)湖南南第一高，，酒店+商務(wù)+商業(yè)多功能能物業(yè)，目目前均價(jià)18000-20000元/㎡228米超高層專業(yè)寫字樓基本指標(biāo)：：1棟，體量約約9.7萬(wàn)㎡左右，，合計(jì)49層，層高4m，樓高228m；標(biāo)準(zhǔn)層：2000㎡㎡；每層劃分分為二戶大堂配置：：大堂面積積待定，挑挑高16m；電梯配置：：20梯；空調(diào)配置：：品牌中央央空調(diào)，VRV分戶計(jì)量車位配置：：1550個(gè)，與商業(yè)業(yè)、公寓公公用外立面配置置：LOW-E玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：：18000-20000元/㎡；銷售形式：：以整層、、半層形式式銷售戶型區(qū)間：：少量300平、其余500-1000、2000平去化情況：：目前僅剩剩3層，對(duì)外口口徑為寫字字樓已售罄罄；銷售情況物業(yè)管理：：CBRE世邦魏理仕仕顧問(wèn)自身配套：：兩大超豪豪華五星級(jí)級(jí)酒店、大大型國(guó)際名名品商場(chǎng)配套情況泊富國(guó)際廣廣場(chǎng)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)｜案例分析析｜泊富國(guó)際廣廣場(chǎng)市中心稀缺缺專業(yè)5A甲級(jí)寫字樓樓，4.96超高層高，，2012年4月發(fā)售，目目前僅剩3層，均價(jià)16000元/㎡專業(yè)寫字樓基本指標(biāo)：：1棟體量約2.3萬(wàn)㎡，合計(jì)計(jì)20層，層高4.95m，樓高100m；標(biāo)準(zhǔn)層：1310平米㎡，每層劃劃分為四戶戶，315-331平米大堂配置：：大堂面積積295平米，挑高高5.6m；電梯配置：：5梯；空調(diào)配置：：中央空調(diào)調(diào)，VRV分戶計(jì)量車位配置：：地下420個(gè)，地面17個(gè)；外立面配置置：裙樓干干掛石材，，主體真石石漆產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：：均價(jià)16000元/㎡；銷售形式：：優(yōu)先整層層、半層推推售，剩余余散賣戶型區(qū)間：：315－331㎡去化情況：：2012年4月初開(kāi)售，，目前僅剩剩3層，頂樓2層為開(kāi)發(fā)商商持有，銷銷售情況好好銷售情況自身配套：市中中心成熟配配套+自帶商業(yè)物管公司：：怡盛物業(yè)業(yè)，5元/平米?月交付時(shí)間：：2013年6月配套情況建發(fā)·匯金國(guó)際寫字樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)｜案例分析｜建發(fā)匯金國(guó)國(guó)際時(shí)尚城市綜綜合體，超5A甲級(jí)寫字樓配置置，依托毗毗鄰別墅區(qū)區(qū)地段及地鐵口吸引本土大大中型企業(yè)業(yè)，目前銷銷售均價(jià)為為10000-11000元/㎡基本指標(biāo)：：體量5萬(wàn)㎡，合計(jì)計(jì)32層，層高4.2m，樓高168m；標(biāo)準(zhǔn)層：1900㎡㎡，共14個(gè)產(chǎn)權(quán)；大堂配置：：大堂面積積410㎡，挑高10m；電梯配置：：12梯，品牌為為OTIS；空調(diào)配置：：中央空調(diào)調(diào)車位配置：：寫字樓與與其它物業(yè)業(yè)共用車位位，項(xiàng)目車車位合計(jì)3000個(gè)；外立面配置置：LOW－E玻璃幕墻+干掛石材。。產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：：1－1.1萬(wàn)元/㎡；銷售形式：：優(yōu)先整層層、半層，，剩余散賣賣戶型區(qū)間：：110－1900㎡㎡；去化情況：：2012年9月開(kāi)始散賣賣，目前已已去化30%左右，銷售售情況較好好銷售情況我們項(xiàng)目寫字樓自用用型客戶多來(lái)自托斯卡卡納、美洲洲故事等別別墅區(qū)，他們大多多是建筑設(shè)計(jì)、、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)等公司老老板；他們看中中我們寫字樓離他他們住的地地方近，且地鐵2號(hào)線也在附近；；目前已經(jīng)經(jīng)有4個(gè)客戶要求求購(gòu)買整層層，但大部分面積積需求是在在300－500㎡左右；項(xiàng)目投資客群占占比約三成成，分布比比較散，哪兒的都都有，多為為國(guó)有企業(yè)中中高層及私私營(yíng)老板，最近煤炭地質(zhì)局局的有部分人人在這里辦辦了卡，他他們購(gòu)買面面積不高，，都沖著最小的的110㎡的買，方便投資。?？蛻粽Z(yǔ)錄喜盈門城市市廣場(chǎng)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)｜案例分析析｜喜盈門城市市廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化5A甲級(jí)寫字樓樓配置，憑憑借雙地鐵口、、雙政府及及三館一中心吸引引客戶基本指標(biāo)：：合計(jì)2棟寫字樓，，體量約6.2萬(wàn)㎡左右，，合計(jì)15層，層高3.6m，樓高54m；標(biāo)準(zhǔn)層：2500㎡㎡，共10個(gè)產(chǎn)權(quán)（約約80㎡、160㎡、240㎡/個(gè)）大堂配置：：大堂面積積待定，挑挑高5.4m；電梯配置：：22梯，品牌為為OTIS；空調(diào)配置：：中央空調(diào)調(diào)車位配置：：1200個(gè)外立面配置置：LOW-E玻璃幕墻搭搭配面磚我們項(xiàng)目客客戶整體以以辦工自用用型比較多多，由于面面積最小可可售約80㎡，因此投資資客戶也不不少，整體占比約約6：4左右；客戶在我我們這里購(gòu)購(gòu)買主要是是看中我們們項(xiàng)目三個(gè)個(gè)方面因素素：雙地鐵口（地鐵1號(hào)線、5號(hào)線），雙政府（省政府、、天心區(qū)政政府），三館一中心心（科技管、、地質(zhì)博物物館、群眾眾藝術(shù)館以以及青少年年活動(dòng)中心心），購(gòu)買買客戶中自自用客戶需需求多為300－400㎡，其中也不不乏整層購(gòu)購(gòu)買客戶，，投資客群面面積較小，，大多為100㎡左右。產(chǎn)品配置銷售價(jià)格：：對(duì)外報(bào)價(jià)價(jià)13000元/㎡；預(yù)估租金：：——戶型區(qū)間：：80－2500㎡㎡去化情況：：2012年9月推售，共共489套，銷售154套，消化31%。銷售情況客戶語(yǔ)錄星城榮域?qū)懽肿謽菢歉?jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)｜案案例例分分析析｜星城城榮榮域域甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓，，對(duì)對(duì)外外報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)1.5萬(wàn)元元/㎡㎡，目目前前已已投投入入使使用用，，入入駐駐企企業(yè)業(yè)行行業(yè)業(yè)特特征征不不明明顯顯基本本指指標(biāo)標(biāo)：：1棟寫寫字字樓樓，，體體量量約約6.2萬(wàn)㎡㎡左左右右，，合合計(jì)計(jì)26層，，層層高高3.6m，樓樓高高94m；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層：：1650㎡㎡，共共7個(gè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)（（約約207㎡㎡/個(gè)））大堂堂配配置置：：大大堂堂面面積積待待定定，，挑挑高高10m；電梯梯配配置置：：6梯，，品品牌牌為為進(jìn)進(jìn)口口三三菱菱；；空調(diào)調(diào)配配置置：：雙雙變變頻頻中中央央空空調(diào)調(diào)車位位配配置置：：地地下下兩兩層層停停車車場(chǎng)場(chǎng)外立立面面配配置置：：雙雙層層中中空空低低輻輻射射LOW-E玻璃璃產(chǎn)品品配配置置銷售售價(jià)價(jià)格格：：對(duì)對(duì)外外報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)15000元/㎡㎡；銷售售形形式式：：整整層層銷銷售售戶型型區(qū)區(qū)間間：：207－1650㎡㎡去化化情情況況：：開(kāi)開(kāi)盤盤首首推推6-15F，最最小小面面積積單單位位約約為為207㎡㎡，16-26F開(kāi)發(fā)發(fā)商商保保留留后后期期銷銷售售，，均均整整層層出出售售，，目目前前以以投投入入使使用用銷售售情情況況配備備：雙雙帆帆剪剪影影造造型型，，5A智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)，，如如停停車車場(chǎng)場(chǎng)管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)、、電電視視監(jiān)監(jiān)控控系系統(tǒng)統(tǒng)物管管公公司司：：長(zhǎng)長(zhǎng)厚厚鑫鑫物物業(yè)業(yè)管管理理，，3.6元/平米米?月地理理位位置置：：萬(wàn)萬(wàn)家家麗麗路路與與長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙大大道道交交叉叉路路口口配套套情情況況華晨晨雙雙帆帆國(guó)國(guó)際際寫字字樓樓競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)｜案案例例分分析析｜華晨晨雙雙帆帆國(guó)國(guó)際際華雅雅國(guó)國(guó)際際財(cái)財(cái)富富中中心心5A甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓，，1-5F為商商業(yè)業(yè)，，6-25F為寫寫字字樓樓，，目目前前對(duì)對(duì)外外報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)1.3萬(wàn)元元/㎡㎡，目前前散散賣賣低低樓樓層層基本本指指標(biāo)標(biāo)：：1棟寫寫字字樓樓，，體體量量約約5.1萬(wàn)㎡㎡左左右右，，合合計(jì)計(jì)25層，，層層高高3.8m，樓樓高高95m；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層：：1843㎡㎡，共共9個(gè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)大堂堂配配置置：：大大堂堂面面積積待待定定，，挑挑高高10m；電梯梯配配置置：：6梯，，品品牌牌為為進(jìn)進(jìn)口口三三菱菱；；空調(diào)調(diào)配配置置：：約約克克中中央央空空調(diào)調(diào)車位位配配置置：：智智能能停停車車位位2:1配比比外立立面面配配置置：：LOW-E玻璃璃產(chǎn)品品配配置置銷售售價(jià)價(jià)格格：：對(duì)對(duì)外外報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)13000元/㎡㎡；銷售售形形式式：：整整層層銷銷售售戶型型區(qū)區(qū)間間：：124－185㎡㎡去化化情情況況：：預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)月月開(kāi)開(kāi)盤盤銷售售情情況況配備備：BAS新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)檢檢測(cè)測(cè)有有害害氣氣體體、、斷斷橋橋隔隔熱熱物管管公公司司：：華華雅雅物物業(yè)業(yè)，，3.5元/平米米?月位置置：：萬(wàn)萬(wàn)家家麗麗路路與與景景園園路路交交匯匯處