XX品楓林價格報告

2005年1月15日謹(jǐn)呈：大連長鷺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司快打快銷，實(shí)現(xiàn)價值晶品楓林價格報告項(xiàng)目概況2007年9月5月8月10月11月12月一期產(chǎn)品說明會1月2月3月5月2008年

房展會、開始蓄客現(xiàn)場具備售樓處使用條件二期開盤一期開盤綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目地塊東臨東北路，西、南惻均為規(guī)劃道路，地塊中間有規(guī)劃道路穿過。東北路與本項(xiàng)目地塊臨近處無出口，同時地塊西側(cè)與華東路相隔一段距離，車行進(jìn)入性較差。本項(xiàng)目地處于大連城市北部，中心城區(qū)與開發(fā)區(qū)、金洲區(qū)的連通帶上。處于城市“西進(jìn)北拓”的發(fā)展區(qū)域。

房展會搖號活動項(xiàng)目背景進(jìn)入2006年甘井子區(qū)熱度逐漸增強(qiáng)，本項(xiàng)目的競爭主要集中在片區(qū)內(nèi)部。目前片區(qū)內(nèi)在售樓盤為華東人家、福佳綠都、幸福里、動力院景三期；其中幸福里以其大規(guī)模、大配套、低價格在片區(qū)內(nèi)具有明顯優(yōu)勢，雖產(chǎn)品定位與本項(xiàng)目存在一定差異，但因片區(qū)客戶對價格承受能力較低，將會造成客戶分流。目前片區(qū)內(nèi)價格在5500-7500元/㎡左右，月均銷售速度平均為70套左右。項(xiàng)目入市時，包括同區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)有兩個樓盤推出，將對項(xiàng)目客戶產(chǎn)生分流。項(xiàng)目現(xiàn)狀：目前項(xiàng)目工程進(jìn)行還未出地面；項(xiàng)目從2007.5月開始進(jìn)行推廣，接受購房意向登記，截至2007.8.25日共累計(jì)有效客戶316組。其中意向購買二期的2組。本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)為——

追求經(jīng)營目標(biāo)與品牌目標(biāo)的雙重實(shí)現(xiàn)目標(biāo)排序：快速銷售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠；2007年10月底一期開盤實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)80%以上。保證合理的利潤率，預(yù)期銷售均價5900元/平方米左右。刷新并提升“晶品”產(chǎn)品系品牌價值，帶動“長鷺地產(chǎn)”企業(yè)品牌更新，增強(qiáng)企業(yè)在大連及省內(nèi)的行業(yè)影響力。品牌目標(biāo)提升產(chǎn)品系品牌價值，帶動企業(yè)品牌更新，增強(qiáng)行業(yè)影響力速度目標(biāo)快速銷售2008年10月底實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)80%以上價格目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售均價5900元/平方米左右項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)體系財(cái)務(wù)目標(biāo)資金快速回籠目標(biāo)下的問題本項(xiàng)目入市時該賣多少錢，整體實(shí)收多少錢？在房號全部放開的條件下如何推售確保80%銷售率？Q1:Q2:基于對目標(biāo)的理解，本報告將回答以下兩個核心問題：答案：整體實(shí)收均價5800-6000元/平米答案：擴(kuò)展客戶群，價值兌現(xiàn)，一步到位低開高走價格報告思路1項(xiàng)目背景分析2定價策略及方法3核心均價的推導(dǎo)4價目表形成及驗(yàn)證5銷售安排1.項(xiàng)目背景分析1.1市場競爭分析1.2客戶分析1.3項(xiàng)目分析1.1競爭樓盤調(diào)查剩余41套小高層（2棟）150戶多層（2棟）；小高層（7棟）；654戶剩余小高層2棟100戶共21棟，一期開盤多層（3棟）小高層（4棟）產(chǎn)品形式2007年10月28日2007年5月2007年2月2007年10月底上市時間即將開盤120套/月20套/月即將開盤銷售速度65-75萬30-65萬60-90萬50-70萬總價區(qū)間剩余少量三居及95、88平方兩居約100套95、88平方兩居7100(均價)福佳華東人家蓄客160組88-95兩居7500均價福佳綠都一期剩余50-107平方5750均價動力院景三期正在蓄客80-90兩居120-130三居5300(均價)幸福里一期銷售情況主力戶型價格項(xiàng)目名稱趨勢一：總體上看項(xiàng)目所在周邊項(xiàng)目整體價位已經(jīng)提升至5500-7500/平米，產(chǎn)品形式均為小高層、多層，同質(zhì)化趨勢明顯品牌形象產(chǎn)品地段品牌企業(yè)引起市場高度關(guān)注限價房，主打“未來居住區(qū)”形象規(guī)模大品質(zhì)不高泉水片區(qū)市場熱點(diǎn)幸福里品牌形象產(chǎn)品地段本地域企業(yè)市場評價一般傳統(tǒng)高檔形象大型社區(qū)柏濤園林華南板塊配套成熟動力院景品牌形象產(chǎn)品地段福佳品牌片區(qū)高尚社區(qū)價格標(biāo)桿項(xiàng)目低密度山林公園景觀學(xué)區(qū)房市場熱點(diǎn)福佳綠都長鷺品牌集團(tuán)強(qiáng)勢品牌延續(xù)“全品質(zhì)居住社區(qū)”形象品牌形象產(chǎn)品地段產(chǎn)品創(chuàng)新舒適尺度取勝華東片區(qū)市場熱點(diǎn)晶品楓林項(xiàng)目核心競爭力模型品牌形象產(chǎn)品地段福佳品牌密度高現(xiàn)房相對出眾華東路成熟地段華東人家華東人家福佳綠都晶品楓林動力院景幸福里項(xiàng)目核心競爭力排序品牌形象產(chǎn)品地段福佳綠都華東人家晶品楓林動力院景三期幸福里項(xiàng)目核心競爭力模型1.1市市場分析析小結(jié)1.甘井井子區(qū)改改造地域域?yàn)楦鲄^(qū)區(qū)之最，，比較大大的有紅紅旗街道道的樂百百年項(xiàng)目目，張家家村改造造二期，，機(jī)場新新區(qū)南山山村改造造，柳樹樹村改造造等二十十多塊舊舊區(qū)改造造項(xiàng)目。。甘井子子區(qū)生活活、工作作、學(xué)習(xí)習(xí)以及交交通、道道路等綜綜合環(huán)境境的大幅幅提升，，加上該該區(qū)域樓樓盤價格格相對較較低，吸吸引了一一大批的的購房者者。2.甘井井子區(qū)房房價上漲漲較快，，由三四四年前的的1800—2200元／平平方米價價格上升升到現(xiàn)在在的6000——7500元／／平方米米左右，，但相對對于市內(nèi)內(nèi)其它三三區(qū)而言言，其房房價還是是便宜一一些，因因而也吸吸引了眾眾多外地地人的目目光。3.目前前，甘區(qū)區(qū)房價高高的在7500元／平平方米，，低的在在5500元／／平方米米上下（（不包括括經(jīng)濟(jì)適適用房和和限價房房）。1.2本本項(xiàng)目客客戶積累累情況本項(xiàng)目推推廣時間間為2007年年5月,截止到到2007年10月8日:一期、二二期會員員客戶共共計(jì)：360組組.其中一期期319組：*前期積積累客戶戶主要來來源于周周邊區(qū)域域，價格格承接力力有限。?？蛻舴e累累數(shù)量上上，按照照大連經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值40%解解籌率估估算，客客戶積累累重點(diǎn)：：快速提升升三室誠誠意客戶戶量？一室二室三室目標(biāo)假設(shè)109439有效客戶量2523598認(rèn)卡人數(shù)6823120差值+43-4-781.2客客戶來源源主要集集中在甘甘井子區(qū)區(qū)內(nèi)，客客戶獲知知渠道以以房展和和網(wǎng)絡(luò)、、路過為為主88%的的客戶多多選擇70-90平米米兩居或或者40-60平米一一居，僅僅有12%客戶戶意向需需求三居居戶型，，能接受受110平米以以上戶型型的客戶戶僅占7%；客客戶的家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)主要集集中在2、3人人之間，，占85%客戶主要要來源為為甘井子子區(qū)域，，僅有兩兩個客戶戶表示可可以接受受6000元的的價位；；總體上上看價格格承受能能力較低低；沙河河口、西西崗、中中山區(qū)的的客戶總總共占到到26%；但是是需求面面積普遍遍在100平米米以下，，僅有6個客戶戶等級需需要120平米米三居；；沙河口口區(qū)的客客戶對價價格承受受能力也也較高，，部分客客戶表示示可以承承受6000-6200價格格范圍1.2客客戶分析析小結(jié)關(guān)注因素素：位置＞價格＞戶型——購買買力較低低——客戶戶輻射面面不足——追求求品質(zhì)，，改善居居住環(huán)境境——重疊疊度較高高——置業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)不不足商業(yè)設(shè)施施：華南商業(yè)業(yè)區(qū)（沃沃爾瑪、、小義烏烏商品城城等）山東路商商業(yè)區(qū)（（餐飲、、娛樂設(shè)設(shè)施等））教育設(shè)施施：華南中學(xué)學(xué)、博雅雅中學(xué)、、23中中、20高中博倫小學(xué)學(xué)、南華華小學(xué)、、六一小小學(xué)醫(yī)療機(jī)構(gòu)構(gòu)：三院、新新世紀(jì)醫(yī)醫(yī)院、千千山路醫(yī)醫(yī)院、兒童醫(yī)院院、大化化燒傷醫(yī)醫(yī)院1.3項(xiàng)項(xiàng)目分析析：項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域發(fā)展展成熟，，交通便便利，配配套設(shè)施施完善，，具有良良好的居居住氛圍圍項(xiàng)目地塊塊東臨東東北路，，西、南南惻均為為規(guī)劃道道路，地地塊中間間有規(guī)劃劃道路穿穿過。東北路與與本項(xiàng)目目地塊臨臨近處無無出口，，同時地地塊西側(cè)側(cè)與華東東路相隔隔一段距距離，車行進(jìn)入入性較差差。本項(xiàng)目售售樓處設(shè)設(shè)于華東東路沿線線上，與與項(xiàng)目地地塊的距距離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)。同時時該售樓樓處屬于于華南電電子城底底商，不不具備設(shè)設(shè)立樣板板間的條條件。1.3項(xiàng)項(xiàng)目分析析：本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的車行行進(jìn)入性性較差。。目前售售樓處位位于華東東路沿線線，與地地塊距離離較遠(yuǎn)，，且不具具備設(shè)立立樣板間間的條件件本項(xiàng)目售售樓處東北快速速路(輕軌)華東路1.3項(xiàng)項(xiàng)目分析析：本項(xiàng)項(xiàng)目所在在的華東東板塊，，是距離離城市核核心區(qū)最最近的區(qū)區(qū)域，城城市中心心人口外外溢的第第一站華東板塊塊在外圍圍板塊中中，距離離城市核核心區(qū)最最近。已已經(jīng)逐漸漸成為了了城市中中心人口口外溢的的首要承承載區(qū)域域。山東路商商業(yè)區(qū)、、華南廣廣場及醫(yī)醫(yī)療、教教育等完完善的基基礎(chǔ)設(shè)施施是該板板塊的最最大優(yōu)勢勢。東北快速速路、城城市輕軌軌，華南南路等交交通主干干線構(gòu)成成了該板板塊便捷捷的交通通網(wǎng)絡(luò)。。屬于老城城區(qū)，長長住居民民較多，，具備良良好的居居住氛圍圍。板塊華南板塊資源無優(yōu)勢資源交通東北快速路、華東路、山東路配套成熟度配套設(shè)施十分成熟，居住氛圍良好代表項(xiàng)目動力院景、加洲洋房、福佳華東人家板塊氣質(zhì)生活便利、高性價比主要客戶來源地源客戶、中心城區(qū)外溢客戶、外埠客戶（少量）產(chǎn)品特征類型多層、小高層、高層、洋房（少量）用途自用為主未來趨勢依靠完善的配套設(shè)施和居住氛圍，本板塊已成為大連市購房人群的主要選擇區(qū)域。同時區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量將持續(xù)增加，供需兩旺。1.3本本項(xiàng)目的的可利用用資源區(qū)位資源源項(xiàng)目周邊邊商業(yè)、、教育、、醫(yī)療等等基礎(chǔ)配配套設(shè)施施完善，，居住氛氛圍成熟熟?？拷鼥|北北快速路路、華東東路、華華南路等等城市主主干道，，交通出出行便利利。公司資源源長鷺公司司具有園園林、綠綠化、生生物園等等產(chǎn)業(yè)背背景，對對于打造造社區(qū)園園林景觀觀具有優(yōu)優(yōu)勢條件件。公司前期期在大連連市已開開發(fā)多個個樓盤，，具有一一定的市市場知名名度和老老客戶資資源，““長鷺··晶品””系產(chǎn)品品已逐漸漸建立起起了良好好的口碑碑效應(yīng)。。1.3項(xiàng)項(xiàng)目分析析小結(jié)資源：成熟配套套、交通通干道產(chǎn)品：高附加值值、高舒舒適度符號：高低錯落落、獨(dú)享享園林——全品品質(zhì)生活活保障資資源——入戶戶花園，，生活標(biāo)標(biāo)簽——市場場稀缺產(chǎn)產(chǎn)品要素素項(xiàng)目描述述：新區(qū)區(qū)域、新新族群、、新產(chǎn)品品價格報告告思路1項(xiàng)目背景分析2定價策略及方法3核心均價的推導(dǎo)4價目表形成及驗(yàn)證5銷售安排2.定價價策略及及方法2.1目目標(biāo)回回顧02.2價價格策策略推導(dǎo)導(dǎo)2.2定價策略略2.1目目標(biāo)回顧顧Q1：本本項(xiàng)目入入市該賣賣多少錢錢，實(shí)收收均價多多少錢？？Q2：房房號全部部放開如如何推售售以確保保80%銷售率率？理性利潤潤、保證證速度實(shí)收均價價5800-6000元/m2且有風(fēng)險險控制的的實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)2.2價價格策略略：產(chǎn)品品細(xì)分，，分類比比準(zhǔn)，動動態(tài)合成成均價具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價值?？蛻粜枨罅扛?、可實(shí)現(xiàn)高市場價值。成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競爭能力，可通過持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場價值。產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實(shí)現(xiàn)價值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品。高市場增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對市場份額波士頓矩陣綜合對市市場供應(yīng)應(yīng)、項(xiàng)目目自身產(chǎn)產(chǎn)品差異異化及目目標(biāo)客戶戶需求的的分析，，本項(xiàng)目目的產(chǎn)品品細(xì)分可可借用波波士頓矩矩陣表現(xiàn)現(xiàn)：產(chǎn)品是基基礎(chǔ)包裝，旗旗幟-一一室利潤主力力-兩室室培育、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化盡早出貨貨-三三室*詳見附附件：產(chǎn)產(chǎn)品分類類表2.2需要強(qiáng)調(diào)的幾幾個問題：（1）價值實(shí)實(shí)現(xiàn)：加強(qiáng)推廣，實(shí)實(shí)現(xiàn)問題產(chǎn)品品的轉(zhuǎn)化,有有效引導(dǎo)客戶戶；（2）策略執(zhí)執(zhí)行：策劃與銷售充充分溝通，確確保策略的有有效執(zhí)行；（3）價格控控制：關(guān)注市場，關(guān)關(guān)注客戶，及及時調(diào)整價格格。*價格是一一種面向消費(fèi)費(fèi)者的語言。。價格報告思路路3核心均價的推導(dǎo)1項(xiàng)目背景分析2定價策略及方法4價目表形成及驗(yàn)證5銷售安排3.核心均價價的推導(dǎo)3.1核心心均價推導(dǎo)方方法3.2核心心均價推導(dǎo)3.3調(diào)價價因子修正3.4核心心均價建議3.1關(guān)于核核心均價推導(dǎo)導(dǎo)方法的思考考“市場比較法法”推導(dǎo)高層層均價通過現(xiàn)場客戶戶摸底，目前前積累的上門門客戶關(guān)注的的項(xiàng)目主要有有幸福里、華東東人家、福佳佳綠都、動力力院景等，其中幸福福里與福佳綠綠都尚未公開開發(fā)售，華東東人家與動力力院景三期的的銷售率已過過90％，因因此本項(xiàng)目通通過靜態(tài)比準(zhǔn)準(zhǔn)，然后根據(jù)據(jù)市場自然溢溢價率進(jìn)行時時間修正。3.2核心均均價推導(dǎo)：市市場比較法本項(xiàng)目的靜態(tài)態(tài)市場比準(zhǔn)均均價本項(xiàng)目的靜態(tài)態(tài)市場比準(zhǔn)均均價——在不考慮市場場動態(tài)增長率率溢價的情況況下，得出本本項(xiàng)目的07年10月月靜態(tài)市場比比準(zhǔn)均價為：6305元/m2項(xiàng)目名稱實(shí)收均價（元/㎡）比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價（元/㎡）選擇因素權(quán)重權(quán)重均價（元/㎡）福佳綠都75000.9377025.32地段因素15%1428.75幸福里51801.0535456.51價格因素40%1673.68華東人家70001.0037023.73同區(qū)相似35%2888.14動力院景57501.0616100.36產(chǎn)品因素10%616.07項(xiàng)目比準(zhǔn)均價：6305（元/㎡）3.3調(diào)價因因子修正價格格調(diào)價因子影響幅度影響價格特有園林、綠植1—5%63——189主干道路距離-1.5—-4%-95——-252道路噪音-3—-5%-189——-315合計(jì)-3.5—-6%-221—-387項(xiàng)目核心均價價范圍為6084—5926（元/㎡）3.4核心均均價建議建議入市均價價：6005元/㎡項(xiàng)目目標(biāo)及市市場競爭環(huán)境境決定定價策策略：產(chǎn)品存在差異異，但不具絕絕對優(yōu)勢同質(zhì)替代較多多入市時，項(xiàng)目目周邊將推出出多個樓盤價格報告思路路4價目表形成及驗(yàn)證1項(xiàng)目背景分析2定價策略及方法3核心均價的推導(dǎo)5銷售安排4.價目表的的形成及驗(yàn)證證4.1價格格表制作辦法法4.2價格格表形成0004.3價格格表驗(yàn)證004.4入市市均價建議004.5點(diǎn)對對點(diǎn)比較4.1價目表表的制作方法法分類打分——產(chǎn)品分別別打分，建立立不同價值體體系；精確致導(dǎo)——精確制定定影響價格的的因素和權(quán)重重，進(jìn)行銷售售和策劃分別別打分；高成低就——特殊單位位特殊處理，，確保價值最最大化，主力力戶型合理價價格確保銷售售速度。4.2價格表表形成——影影響價格的因因素和權(quán)重權(quán)重設(shè)置的基基本原則是客戶購買時的的關(guān)注度及產(chǎn)品本身差異異度，因此高層產(chǎn)產(chǎn)品的因素及及權(quán)重分類設(shè)設(shè)定。標(biāo)準(zhǔn)層調(diào)差因因素及權(quán)重：：影響因素權(quán)重分值12號11號10號分值權(quán)重分值權(quán)重分值權(quán)重景觀30%107.02.107.52.2582.40面積/戶型20%107.01.407.01.4081.60視野10%107.50.758.00.808.50.85采光10%108.00.808.00.8080.80噪音20%107.01.407.01.4081.60產(chǎn)品形式10%107.50.758.00.8080.80

100%60.07.31.207.61.248.11.34分值47626005

5714.015912.416388.584.2價格表表形成——調(diào)調(diào)差原則各單位分別進(jìn)進(jìn)行平面調(diào)差差比較；采用2層作為為基準(zhǔn)層；小層差策略，，層差控制在在20——40元左右，，避免高層積積壓；對于景觀、戶戶型稀缺等因因素優(yōu)勢明顯顯的單位拉大大樓棟差，內(nèi)內(nèi)部形成價格格對比，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目均衡銷銷售；特殊單位的處處理將在后續(xù)續(xù)價格體系完完成后額外處處理，平面調(diào)調(diào)差中不考慮慮該因素。以小戶型單位位作為價格標(biāo)標(biāo)桿，為二期期提升項(xiàng)目形形象及溢價空空間；11層一下取取40元/平平米，12～18層取取20元/平平米（考慮項(xiàng)項(xiàng)目均價相對對區(qū)域較高，，所以層差取取值設(shè)定相對對偏小，主要要目的在于盡盡量壓縮項(xiàng)目目的房號價格格分布，減少少高價房的分分布比例）4.2價格表表形成——各各棟均價分布布5812.265895.005646.795714.395502.006110.445991.476291.995808.696016.146404.686705.196273.206611.286442.24●各樓棟內(nèi)部：：最大景觀平面面調(diào)差為280元/㎡朝向差納入樓樓棟均價差值值；各樓棟單元打打分表見價格格表4.2價格表表形成——設(shè)設(shè)定綜合折扣扣率建議編號折扣項(xiàng)目折扣率1一次性付款2%2按揭1%3二層折扣1%4.3價格表表的驗(yàn)證基于現(xiàn)場對客客戶的把握，，客戶對各戶戶型的敏感點(diǎn)點(diǎn)分別是：單價敏感點(diǎn)：：總價敏感點(diǎn)：：5700元/m2二室：50萬三室室：70萬4.3價格表表的驗(yàn)證———單價敏感性性分析價格表中，單單價低于5500元/m2的戶型均均為12號樓樓三室，分布布于低層；12號樓大部部分戶型在6000元/m2以下，共計(jì)60套，客戶戶的敏感度適適中；10、11號號樓，單價6500元/m2以下，對比競競爭項(xiàng)目性價價比優(yōu)勢明顯顯；10號樓小戶戶型均在6500元/m2以上，有助于于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目二二期價值提升升；6%44%34%16%4.3價格表表的驗(yàn)證———總價敏感性性分析6%31%10%0%6%22%24%一室戶型總價價在27萬-29萬之間間二室主要集中中在總價在60萬以下的的，最高總價價不超過62萬，客戶敏敏感度適中三室戶型總價價70-82萬范圍之內(nèi)內(nèi)10、11號樓125平方戶型總總價與12號號樓137平平方戶型總價價相當(dāng)，可有有效引導(dǎo)客戶戶選擇大面積積戶型4.4入市均均價建議基于快速銷售售的目標(biāo)，選選取核心均價價的中間值，在這個價格格下須確保價價值點(diǎn)的充分分展示和營銷銷推廣、現(xiàn)場場服務(wù)的精細(xì)細(xì)化操作。根據(jù)價格表試試算結(jié)果，結(jié)結(jié)合目前市場場形勢、政策策風(fēng)向及客戶戶敏感點(diǎn)，項(xiàng)項(xiàng)目整體的均均衡銷售和最最大限度挖掘掘物業(yè)價值，，在對市場前前景審慎樂觀觀的預(yù)期下和和高標(biāo)準(zhǔn)展示示和服務(wù)到位位的前提下，，我司建議入入市均價：6005元/㎡均價一室6705元/㎡二室6198元/㎡三室5823元/㎡點(diǎn)對點(diǎn)比較說說明根據(jù)項(xiàng)目的市市場競爭情況況，本片區(qū)選選取的點(diǎn)對點(diǎn)價格格比較樓盤為為：動力院景三期期、幸福里一一期、華東人人家4.5點(diǎn)對點(diǎn)點(diǎn)比較動力院景南向餐廳明廚、明衛(wèi)衛(wèi)，玄關(guān)過過于擁擠，，南北雙陽陽臺4.5點(diǎn)對對點(diǎn)比較———選取南南向三房單單位幸福里自然玄關(guān)、、明廚明衛(wèi)衛(wèi)獨(dú)立餐廳、、廚房面積積較小華東人家進(jìn)深大，面面積浪費(fèi)較較多，陽臺臺面積小4.5點(diǎn)對對點(diǎn)比較———點(diǎn)對點(diǎn)點(diǎn)三房折實(shí)實(shí)單價比較較項(xiàng)目名稱面積樓層單價特色描述小結(jié)晶品楓林12366028入戶花園，獨(dú)立餐廳，南北雙陽臺，北向，中心花園，會所景觀123平方米單位與華東人家、動力院景比較價格優(yōu)勢明顯；景觀與交通，以及產(chǎn)品品質(zhì)明顯優(yōu)于幸福里動力院景三期12936156南向：部分中心花園，停車位，社區(qū)道路幸福里一期12535300南向：小部分園景，緊鄰小區(qū)旁規(guī)劃道路，樓下底商華東人家12557450南向，無園景北向，加油站晶品楓林4.5點(diǎn)對對點(diǎn)比較小小結(jié)：片區(qū)內(nèi)競爭爭樓盤對比比：本項(xiàng)目與幸幸福里相比比，部分三三居單位價價格略高，，12號樓樓臨路單位位價格優(yōu)勢勢明顯；與華東人家家、動力院院景相比，，所有單位位價格均低低于競爭對對手，具有有明顯競爭爭優(yōu)勢。產(chǎn)品類型中中，入戶花花園，雙陽陽臺，自然然過度玄關(guān)關(guān)等設(shè)計(jì)體體現(xiàn)良好的的居住舒適適度，產(chǎn)品品賣點(diǎn)突出出。價格報告思思路1項(xiàng)目背景分析2定價策略及方法3核心均價的推導(dǎo)4價目表形成及驗(yàn)證5銷售安排5.下階段段工作計(jì)劃劃總控圖工程配合11.04-11.13算價；目的：引導(dǎo)、預(yù)銷銷控；精確確引導(dǎo)客戶戶需要的具具體房號；；執(zhí)行前提：入市實(shí)收均均價確定；；工具：價格表及及推售策略略簽字確定定。競爭狀況10.2411.0311.03搖號活動；目的：通過活動動進(jìn)行價格格試探，確確定誠意客客戶的具體體數(shù)量；執(zhí)行前提：第一輪客戶戶摸排完成成11中旬公開發(fā)售11底價格表驗(yàn)證及調(diào)整10.25-11.02初步排查客客戶意向；目的：篩選出目目標(biāo)誠意客客戶；明確客戶需需要的戶型型面積及具具體樓棟、、樓層意向向；執(zhí)行前提：客戶摸排排演練、試試算培訓(xùn)到到位。11.03搖搖號活動方方案確定。。工具：列出初步步各棟指導(dǎo)導(dǎo)價區(qū)間（（產(chǎn)品價格格區(qū)間）一起開盤以以后價格調(diào)整、、挖掘潛力力客戶；目的：針對第一階階段成交單單位分析，，以及第二二批單位，，調(diào)整價格格；客戶篩選幸福里正式式發(fā)售；根據(jù)其銷售售情況及價價格，對價價格進(jìn)行調(diào)調(diào)整跟進(jìn)幸福里里的狀況；；根據(jù)客戶摸摸排及外部部競爭情況況，對價格格進(jìn)行調(diào)整整根據(jù)算價情情況，對的的價格進(jìn)行行微調(diào)開盤籌備、、客戶摸排排搖號活動二期客戶摸摸排、開盤盤籌備本報告解決決問題的思思路回顧營銷執(zhí)行安排價格表形成及驗(yàn)證目標(biāo)下的問題目標(biāo)項(xiàng)目背景價格策略核心均價推導(dǎo)價格策略的導(dǎo)入平面調(diào)差及豎向調(diào)差價目表形成及驗(yàn)證市場分析項(xiàng)目分析客戶分析策略執(zhí)行報告要點(diǎn)回回顧本項(xiàng)目入市市時該賣多多少錢，整整體實(shí)收多多少錢？在房號全部部放開的條條件下如何何推售確保保80%銷銷售率？Q1:Q2:基于對目標(biāo)標(biāo)的理解，，本報告將將回答以下下兩個核心心問題：答案：整體體實(shí)收均價價6005元/平米米答案：擴(kuò)展客戶群群，價值兌兌現(xiàn)，一步步到位低開開高理性利潤、、保證速度度實(shí)收均價5800-6000元/m2且規(guī)避風(fēng)險險實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)銷售目標(biāo)需需求：產(chǎn)品是基礎(chǔ)礎(chǔ)、價格是是工具！THANKYOU!長鷺晶品楓楓林世聯(lián)項(xiàng)項(xiàng)目組2007.109、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:12:3302:12:3302:121/5/20232:12:33AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2302:12:3302:12Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:12:3302:12:3302:12Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2302:12:3302:12:33January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20232:12:33上上午午02:12:331月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月232:12上午午1月-2302:12January5,202316、行動出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/52:12:3302:12:3305January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2:12:33上上午2:12上上午02:12:331月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。02:12:3302:12:3302:121/5/20232:12:33AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2302:12:3302:12Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。02:12:3302:12:3302:12Thu