上海2016年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度考試試題

上海201年6上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是。A：超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)B：估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)C：估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)D：承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有__。A.保值性B.增值性C異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性3、國有土地的所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體由代表國家行使。A：全國人民代表大會(huì)B：國務(wù)院C：國土資源部D：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于__。A.社會(huì)平均收益率B.通貨膨脹率C國民經(jīng)濟(jì)增長率D.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率5、乙公司在開始市場(chǎng)分析之前，需仔細(xì)分析該項(xiàng)目土地使用權(quán)招標(biāo)文件，其中屬于該項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃中用地控制指標(biāo)的為。（2007年試題）A：綠地率B：容積率C：建筑密度D：住宅和商業(yè)用地的面積E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于的磚。A：5％B：8％C：10％D：15％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資是指__。A.經(jīng)營成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費(fèi)用D.開發(fā)項(xiàng)目總投資8、按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的__。A.相互影響性B.適應(yīng)性C.不一致性D.保值性與增值性9、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在__下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的10、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是。八：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大B：貸款期限越長，期限系數(shù)值越小C：企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越低D：用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低E：借款合同11、是指一個(gè)國家以當(dāng)年價(jià)格（或不變價(jià)格）計(jì)算的一年內(nèi)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值總和。A：國內(nèi)生產(chǎn)總值B：國民生產(chǎn)總值C：國內(nèi)生產(chǎn)凈值D：國民收入E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷行政裁決工作。A：市、縣人民政府B：市、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門C：市、縣人民政府城市建設(shè)管理部門D：市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、某投資者從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營，則其成本為__。A.建設(shè)成本B.經(jīng)營成本C.開發(fā)過程中的成本支出D.含建設(shè)成本和經(jīng)營成本14、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為__。42.0萬元50.4萬元60.0萬元72.0萬元15、房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，在這兩類不同作用的估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)法律責(zé)任的大小為__。一般來說，在起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任大于在起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任一般來說，起簽證性、證據(jù)性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，大于起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任C.兩類均等D.起咨詢性、參考性作用的估價(jià)中不承擔(dān)法律責(zé)任16、下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯(cuò)誤的是。A：該租賃關(guān)系可以對(duì)抗已登記的抵押權(quán)B：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力C：抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任D：抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔(dān)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、對(duì)價(jià)格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來說，主要是從上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。A：貨幣支付B：價(jià)值C：現(xiàn)象D：本質(zhì)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是__階段的主要任務(wù)。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策19、所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場(chǎng)細(xì)分模式是__。A.同質(zhì)偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細(xì)分市場(chǎng)20、通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過來也說明了__對(duì)地價(jià)的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件土地位置土地形狀.21、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售價(jià)格B.最低租售數(shù)量C.最低利潤水平D.最高土地取得價(jià)格22、下列關(guān)于物業(yè)的含義，說法錯(cuò)誤的是。A：從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地B：物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂C：同一宗物業(yè)，只能分屬一個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者D：同一宗物業(yè)，往往分屬一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m?,其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為。（過時(shí)）A：-1.33B：-0.66C：0.66D：1.53E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清．該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100m，假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為.【2006年考題】A：2593元/m?B：2619元/m?C：2727元/m?D：2862元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、計(jì)量估價(jià)合同是以__和單價(jià)表為計(jì)算包價(jià)依據(jù)的合同。A.總工程量B.實(shí)測(cè)工程量C.工程量清單D.最終工程量二、多項(xiàng)選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、人們通常用距離來衡量區(qū)位的好壞,現(xiàn)在人們?cè)絹碓街匾暤氖莀_。A.空間直線距離B.水平直線距離C.交通直線距離D.交通時(shí)間距離2、常用的吸聲材料包括。A：無機(jī)材料B：有機(jī)材料C：多孔材料D：無孔材料E：纖維材料3、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/近，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/面，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8％，則下列表述中正確的有。A：乙地塊比甲地塊貴B：甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/近C：甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D：甲地塊比乙地塊貴E：乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/近4、收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用包括（）。A.人工費(fèi)B.公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)C.綠地管理費(fèi)D.抵押貸款還本付息額E.清潔衛(wèi)生費(fèi)5、會(huì)計(jì)憑證根據(jù)填制的程序和用途不同分為。A：原始憑證B：分類憑證C：資料憑證D：借貸憑證E：記賬憑證6、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。A.是一種專業(yè)意見B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C.實(shí)行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價(jià)作業(yè)日期長7、市場(chǎng)定位的方式有。A：避強(qiáng)定位B：重新定位C：跟隨定位D：差異定位E：對(duì)抗定位8、某宗房地產(chǎn)購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30％，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息，則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有__。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格9、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起__內(nèi)開工。15日30日3個(gè)月6個(gè)月10、衡量投資者投人自有資本收益水平的指標(biāo)稱為__。A.還本付息比率B.抵押收益率C.權(quán)益投資收益率D.項(xiàng)目收益率11、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有。A：房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命8：自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長C：如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命D：房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)E：房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間12、是會(huì)計(jì)處理程序的第一個(gè)關(guān)鍵步驟。A：填制記賬憑證B：登記賬簿C：復(fù)式記賬D：會(huì)計(jì)報(bào)表E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、一辦公樓現(xiàn)時(shí)總預(yù)售價(jià)為2000萬元，某投資者預(yù)付200萬元訂購了該樓宇，一年后竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%，則該投資者預(yù)付款的收益率為（）。A.50%150%C.135%D.25%14、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，作出了具體規(guī)定。A：房地產(chǎn)開發(fā)B：如何取得國有土地使用權(quán)C：房地產(chǎn)權(quán)屬登記D：耕地保護(hù)E：城鄉(xiāng)規(guī)劃15、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個(gè)月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬元。A.2015C.35D.5016、購房人發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量有問題，不能選擇退房的情形有。A：使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水B：辦理房屋所有權(quán)證后，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題C：辦理房屋所有權(quán)證前，確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題D：尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞E：下雨時(shí)發(fā)現(xiàn)外墻滲水17、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。A：商品房的結(jié)構(gòu)形式變化B：商品房的戶型變化C：商品房的施工方式D：商品房的空間尺寸、朝向變化E：出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能的情形的18、應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃一起報(bào)批的是__。A.城市黃線B.城市藍(lán)線C.城市紅線D.城市綠線19、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（）。A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93%20、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是__。A.保本點(diǎn)分析B.敏感性分析C.現(xiàn)金流量分析D.統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析21、設(shè)某房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目投資總額為4059.6萬元，銷售收入為4550萬元，銷售成本為512萬元，銷售稅金為275萬元，歸還貸款1980萬元，公司應(yīng)繳納的所得稅為銷售利潤的15%，該項(xiàng)目的稅后投資收益率為（）。A．28.74%B．32.58%C．37.33%D．43.92%22、債務(wù)人向債權(quán)人開出，承諾在一定期限內(nèi)五條件支付款項(xiàng)的債務(wù)證書指的是。A：商業(yè)期票B：商業(yè)匯票C：商業(yè)信托D：支票E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，正確的有__。A.拍賣人收取傭金是一種法定行為B.對(duì)非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價(jià)10%的傭金C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金D.公物拍賣時(shí)，拍賣人一律