2015年山西房地產(chǎn)估價師制度與政策物業(yè)服務收費的費用構(gòu)成模擬試題

2015年山西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：物業(yè)服務收費的費用構(gòu)成模擬試題分0，60分及格。1個事最符合題本卷共分為2大題50小題，作答時間為分0，60分及格。1個事最符合題一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有意）2500元/m22500元/m2,交易稅費均由買方負擔。已5%繳納有關(guān)稅費，買方按正常價格知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的的3%繳納有關(guān)稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于A．2427元/m2B．2500元/m2C．2575元/m2D．2632元/m22、估價人員通過市場調(diào)查獲知， 某地區(qū)平分別為4682元□□, 4887元□□,增減量法測算，該地區(qū)普通商品住宅A：5362B：53472003口2006□□□□□□□□□□□□5037元□□, 5192□□□□□□□□□2008□□□□□□□□□C：5532D：5563E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10％時，需求量變化310％時，需求量變化百分比分別為 30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是。A：□有□□□□□□□□□□□□B：□□□□□□□□□□□□□□□C：□□□□□□□□□□□□□□D：□有□□□□□□□□□□□□□E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40年，通過預測未來 3年的年凈收益分別為 15萬元、18萬元、 23萬元，以后穩(wěn)定在每年 25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為 8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于萬元。A：280B：285C：290D：295E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、某建筑物的建筑面積為 200□,□□□□□□□ 12□,□□□□□ 800元□□,□□□□□□□□ 40□,□□□□ 2口，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為萬元。A：10．2B：11.0C：11．3D：11．5E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司欲建一住宅小區(qū)，該地塊面積為10000。經(jīng)城市規(guī)劃部門批準，該項目的建筑密度為0．70，該小區(qū)內(nèi)的所有建筑的基底占地面積之和約為。A：3000B：5000C：7000D：10000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、開發(fā)商應當自建設工程竣工驗收合格之日起__日內(nèi)，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。A．10B．15C．20D．308、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表達，不正確的是_。A.由專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東C分為權(quán)益型和抵押型兩種形式D.投資流動性好9、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相互牽制，是因為相互問有一定的__。A.互補性B.權(quán)益差別C替代性D.外部環(huán)境差異10、長期趨勢法是運用預測科學的理論和方法，特別是和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的方法。A：指數(shù)平滑分析B：趨勢擬合分析C：時間序列分析D：相關(guān)分析E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、下列說法錯誤的是__。A.我國現(xiàn)有商業(yè)銀行屬于全能型商業(yè)銀行B.我國商業(yè)銀行實行的是分支行制C國有獨資商業(yè)銀行主要是由過去的中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國人民建設銀行逐步轉(zhuǎn)化而成的D.我國的商業(yè)銀行以國有獨資商業(yè)銀行為主12、某綜合辦公樓建設期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為．【2004年考題】A：35年B：45年C：48年D：50年E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以__進行估價。A.保持現(xiàn)狀前提B.裝修改造前提C轉(zhuǎn)換用途前提D.重新利用前提14、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/近，管理費用為前兩項的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費用為100元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后地價為元/m2。A：1840B：2840C：2966D：3000E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時,除有租約限制的以外,應選取凈收益作為估價依據(jù)。A：類似房地產(chǎn)的客觀B：類似房地產(chǎn)的實際C：類似房地產(chǎn)的最高D：類似房地產(chǎn)的最低E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見,摸得著的部分,具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及。A：相應配套的基礎設施B：土地的形狀C：組合完成的功能D：立體空間E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法,屬于。A：成本導向定價法B：購買者導向定價法C：競爭導向定價法D：市場導向定價法E：借款合同18、在多層住宅建設中,無助于降低單位建筑造價的措施是__。A.增加建筑密度B.降低層高C增加建筑長度D.增加建筑層數(shù)19、全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖是__。A.宗地圖B.房產(chǎn)分幅圖C.房產(chǎn)分丘圖D.房產(chǎn)分戶圖20、下列關(guān)于拆遷估價機構(gòu)和人員，表述錯誤的是。A：拆遷估價機構(gòu)的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人能夠協(xié)商一致，共同接受的方式確定估價機構(gòu)B：受托估價機構(gòu)可以轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務C：估價報告應當由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字D：估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應當回避E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章21、橫道圖法用于項目建設階段的。A：質(zhì)量控制B：進度控制C：成本控制D：合同管理E：借款合同22、某開發(fā)公司開發(fā)一項目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為__萬元。A.600B.900C.1500D.180023、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于__。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅24、某大廈總建筑面積1000m2,房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為_。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%25、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是A：融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B：融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C：融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本D：資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費E：借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進行分類時，不包括__。A.首席代理B.買方代理C賣方代理D.雙重代理2、房地產(chǎn)市場分析主要分析市場的__。A.供求關(guān)系B.競爭環(huán)境C目標市場D.可支付的價格水平E.收入費用3、下列關(guān)于房地產(chǎn)稅的稅率問題，表述正確的是。A：房產(chǎn)稅采用定額稅率B：城鎮(zhèn)土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次C：耕地占用稅實行定額稅率，具體分四個檔次D：土地增值稅實行四級超額累進稅率E：與房地產(chǎn)相關(guān)的個人所得稅，適用比例稅率4、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的（）。A.分離B.獨立C對立D.融合5、分析市場趨勢的方法有。A：潛在分析法B：宏觀環(huán)境預測法C：銷售人員意見綜合法D：專家意見法E：購買者意圖調(diào)查法6、國土資源部令第33號規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取方式出讓。A：拍賣B：招標C：掛牌口：雙方協(xié)議E：直接定標7、下列情況的房地產(chǎn)不得發(fā)布廣告。A：在已經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設的B：在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設的C：司法機關(guān)依法決定查封的D：預售房地產(chǎn)，已取得該項目預售許可證的E：權(quán)屬有爭議的8、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是__元。A．1005.56B．1010.56C．1110.56D．1115.569、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的。A：第一階段8：第二階段C：第三階段D：第四階段E：借款合同10、房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有。(2009年試題)A：競爭性B：壟斷性C：外部性D：均衡性E：信息不對稱性11、”三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括。A：地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用B：原有建筑物、構(gòu)筑物補償費用C：場地平整費用D：通水、通電、通路的費用E：公共配套設施建設費12、關(guān)于房地產(chǎn)項目融資的說法錯誤的是__。A.房地產(chǎn)投資者為確保投資項目的順利進行而進行的融通資金的活動B.通過為房地產(chǎn)投資項目融資，投資者通?？蓪⒐讨谕恋厣系馁Y產(chǎn)變成可流動的資金C.實質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)提高投資效益的目的D.房地產(chǎn)項目融資只包括資金籌措而不包括資金供應13、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣．甲地塊土地單價為506元/近，容積率為1.5,土地使用年限為50年.乙地塊土地單價為820元近，容積率為2．4，土地使用年限為70年．在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8％，則下列表述中正確的有.【2004年考題】A：乙地塊比甲地塊貴B：甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/近C：甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D：甲地塊比乙地塊貴E：乙地塊的70年使用權(quán)樓面地價高于340元近14、國務院辦公廳國辦發(fā)(2005)26號文件，對個人銷售住房免征營業(yè)稅的是。A：單套建筑面積在120面以下的住房轉(zhuǎn)手交易時，免征營業(yè)稅B：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房轉(zhuǎn)手交易時，免征營業(yè)稅C：實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下的住房轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅D：個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為__。10.2萬元11.0萬元11.3萬元11.5萬元16、下列屬于時期指標特點的有。A：各時期指標值可以直接累加B：各時點指標值不可以直接累加C：通常同一總體時期指標值的大小與時期長短成正比D：通常同一總體時期指標值的大小與時期長短成反比E：每個時點指標值的大小不是隨時間的推移而逐漸增大的17、下列房屋租賃形式，是《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定的范圍。A：以房屋作價入股B：將房屋出租給他人從事經(jīng)營活動C：將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動D：將房屋出租給他人居住E：將房屋無償借用給他人18、商品房開發(fā)市場通常是典型的市場。A：完全競爭B：壟斷競爭C：寡頭壟斷D：完全壟斷E：借款合同19、下列保險種類中，屬于政策性保險的有__。A.社會養(yǎng)老保險B.農(nóng)業(yè)保險C.巨災保險D.失業(yè)保險E.出口信用保險20、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為__萬元。A．27.6B．28.2C．29.0D．29.921、不屬于處置抵押物要求的是。A：長期價值市場穩(wěn)定B：變現(xiàn)性較強C：價格比較穩(wěn)定D：市場廣闊E：借款合同22、流通貨幣需要量取決于三個因素。人：已銷售的商品數(shù)量B：