XXXX成都純商業(yè)項目定位報告

1@@@大廈商業(yè)定位及建議!!!!企劃機構

2012年6月2目錄前言

第一部分：走進龍泉第二部分：產品概況

第三部分：SWOT分析

第四部分：酒店市場分析

第五部分：寫字樓市場分析

第六部分：商業(yè)市場分析

第七部分：項目定位建議

第八部分：項目推廣建議第九部分：項目招商與銷售建議

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前言※針對@@@大廈項目特性，根據(jù)目前龍泉驛區(qū)酒店、寫字樓、商業(yè)總體市場供求狀況，并結合項目所在成都以東區(qū)域的特性，就本案的運作思路提供參考意見?！鶠閷崿F(xiàn)本項目的快速去化，降低市場風險，根據(jù)龍泉驛區(qū)同類產品的實際配置、銷售情況，為本項目的產品提供建議?！鶕?jù)目前龍泉驛區(qū)同類型項目的實際案例及銷售情況，為本案在取得銷售許可之前的運作模式提出建設性意見?！緢蟾鏋轫椖壳捌趫蟾?，重點為整體市場的把握、產品價值提升建議、項目前期推廣建議，相關細節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。4走進龍泉第一部分5龍泉驛區(qū)整體概況及未來規(guī)劃■城市概況⊙龍泉驛區(qū)位于龍泉境中南部，總面積558平方公里，總人口70萬人(2011年)。龍泉驛區(qū)現(xiàn)轄4個街道、7個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)。即世紀廣場道、大面街道、十陵街道、同安街道、洛帶鎮(zhèn)、西河鎮(zhèn)、洪安鎮(zhèn)、柏合鎮(zhèn)、茶店鎮(zhèn)、黃土鎮(zhèn)、山泉鎮(zhèn)、萬興鄉(xiāng)。區(qū)人民政府駐世紀廣場道?！延斜敝芪耐醣?、蜀僖王陵。有石經寺、湖廣會館、廣東會館、長松寺、龍泉湖、龍泉花果山、百工堰公園等風景名勝旅游區(qū)?！阉赜小八臅r花不斷，八節(jié)佳果香”之美譽，是國務院正式命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”，全省經濟綜合實力十強縣（區(qū)）之一?！哑湮鞫司o接龍泉成華區(qū)、錦江區(qū)，北端與龍泉新都區(qū)、青白江區(qū)為鄰，東端連接龍泉金堂縣和資陽市的簡陽市，南端與龍泉雙流縣、資陽市的簡陽市接壤。區(qū)人民政府所在地世紀廣場道城區(qū)距市中心約12.6公里，距雙流國際機場約28公里。⊙區(qū)域交通

道路：世紀廣場道距市中心天府廣場約22公里，距成都雙流國際機場28公里，距火車北站24公里，距火車東客站14公里。成渝、成昆鐵路，成渝高速公路貫境。公路方面，以橫向干道驛都大道、成龍大道（及延伸線成簡快速路）、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和縱向干道東三環(huán)路、蜀王（洪河）大道、繞城高速、新雙龍路、汽車城大道、成環(huán)路、第二繞城高速（在建）等縱橫交錯的路網(wǎng)貫穿全區(qū)。公交：龍泉驛區(qū)現(xiàn)已開通7條龍泉驛城區(qū)對接龍泉中心的城市公交線路：218路、223路、313路、332路、854路、854A路和856路；3條龍泉驛主要場鎮(zhèn)對接龍泉中心的城市公交線路：219路（洛帶場鎮(zhèn)），858路（西河場鎮(zhèn)），858A路（洪安場鎮(zhèn)），858B路、869路（同安城區(qū)）；多條成都中心城區(qū)內（繞城高速內的十洪組團）的市區(qū)公交線路：12路、80路、94路、97路、108路、122路、136路、301路、336路、534路、537路、855路、855A路、857路、857A路等。地鐵：成都地鐵2號線直通龍泉東站⊙行政區(qū)劃：龍泉驛區(qū)位于龍泉東部，緊鄰龍泉山西側龍泉驛區(qū)轄4個街道（龍泉、大面、十陵、同安）、7個鎮(zhèn)（洛帶、西河、柏合、黃土、茶店、洪安、山泉）、1個鄉(xiāng)（萬興）。河西新區(qū)6成都東進龍泉驛天府新區(qū)行政區(qū)天府新區(qū)所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街辦

龍泉(1293KM2)高新區(qū)南區(qū)中和街辦、桂溪街辦、石羊街辦(3個)雙流縣東升街辦、勝利、西航港街辦、華陽街辦、萬安街辦、黃甲、公興、正興、永安、籍田、興隆、煎茶、白沙、新興、太平、合江、永興、三星、大林、黃龍溪(20個)新津縣普興、金華(2個)龍泉驛區(qū)大面街辦、山泉、茶店、世紀廣場辦、柏合(5個)

資陽市（191KM2）簡陽市老君井、五指、武廟、丹景、新民(5個)

眉山市（94KM2）彭山縣青龍（1個）仁壽縣視高（1個）總計37個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街辦■天府新區(qū)規(guī)劃范圍：1578平方公里人口：近期325萬人，中期500-550萬人，遠期600-650萬人；現(xiàn)狀地區(qū)生產總值：約771億元?，F(xiàn)狀城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模：約190KM2。7成都東進國際汽車城■成都國際汽車城

龍泉驛，成都市城東副中心、龍泉驛區(qū)主城區(qū)，是國務院批準的成都城市向東發(fā)展主體區(qū)域、成都經濟技術開發(fā)區(qū)

(國家級)所在地。2011年，龍泉驛區(qū)世紀廣場道、大面街道、柏合鎮(zhèn)、山泉鎮(zhèn)、茶店鎮(zhèn)被規(guī)劃為成都天府新區(qū)的范圍，其發(fā)展定位為成都國際汽車城。8產品概況第二部分9地塊分析地理位置本項目隸屬于龍泉驛區(qū)，位于龍泉的原世紀廣場，是龍泉新興商業(yè)、居家、辦公區(qū)域；項目處于世紀廣場市級商圈內，可以分享成熟商圈所帶來的巨大人流；座落于龍泉驛都大道中路，距離龍泉主城區(qū)2公里，距離成都市三環(huán)路11公里；前面臨驛都大道，后為龍泉區(qū)政府服務中心。項目西部是御源大湖區(qū)新盤，距離約100米；項目東部為銀河城市綜合體，有50米；南部是皇冠國際、藝錦灣、果殼里的城等中高端大型樓盤，有200左右。本項目距離地鐵站與汽車總站較近，但又保持一定的區(qū)隔，距離龍泉汽車站約500米。進出成都主城區(qū)的車輛均從該項目所在的驛都大道經過；便利的交通為本項目開發(fā)打下堅實基礎。龍泉汽車站世紀廣場經濟技術開發(fā)區(qū)至成都市區(qū)至龍泉主城區(qū)10地塊分析用地條件■項目用地為商業(yè)用地，使用年限為40年?！鲰椖坑玫爻书L方形，兩面臨街，后面為龍泉區(qū)政府服務中心?！龅貕K目前處于圍墻隔離，地塊為原世紀廣場的廣場大壩?？梢曅?/p>

■本項目北側、西側看，項目具有很好的可視性，建成后將成為龍泉地標性建筑物；本案地塊現(xiàn)狀圖11地塊分析析周邊在售售物業(yè)果殼里的的城御源大湖湖區(qū)皇冠國際際首創(chuàng)東公公元煒岸城地鐵2號驛都大道道首創(chuàng)東公元建筑面積393061平米規(guī)劃戶數(shù)3383戶車位數(shù)3410個(1:1)容積率公寓:4.20綠化率30%小戶型5300元/平米大戶型4800元/平米果殼里的城建筑面積959494平米規(guī)劃戶數(shù)7746戶車位數(shù)7746個(1:1)容積率公寓:4.20綠化率40%住宅售價5500元/平米御源大湖區(qū)投資商成都御源置業(yè)有限公司物業(yè)類型普通住宅建筑類型多層小高層高層價格區(qū)間5000-5500元/平米恒禾皇冠國際社區(qū)投資商七匹狼物業(yè)類型普通住宅建筑類型多層小高層特價房惠后5600元藝錦灣藝錦灣投資商四川君信房地產開發(fā)公司物業(yè)類型普通住宅建筑類型多層住宅7000-12000元/平米未上市12地塊分析析現(xiàn)有商業(yè)業(yè)項目主主要集中中在老城城區(qū)，目目前世紀紀廣場商商圈商業(yè)業(yè)氣氛不不濃；本本項目所所在的世世紀廣場場，除臨臨驛都大大道，基基本為空空地，商商業(yè)氛圍圍尚未形形成；區(qū)域內有有皇冠國國際、果果殼里的的城、御御源大湖湖區(qū)、東東公元等等大型綜綜合性項項目，為為龍泉中中高檔項項目，住住宅價格格在6000-12000元/㎡，商業(yè)在在20000-25000元/㎡。區(qū)域內商商務酒店店較多、、各酒店店主要以以茶飲、、餐飲和和休閑為為主要業(yè)業(yè)態(tài)，各各酒店房房間數(shù)量量72-150間不等，，標間房房價128-328元/天；該區(qū)域業(yè)業(yè)主入住住率極低低，主要要是大部部分項目目未交房房，但3-5年后這里里的入住住率將大大幅度提提升，商商業(yè)氣氛氛隨之提提升。本項目所所在區(qū)域域為新開開發(fā)區(qū)，，將來這這里將是是龍泉城城區(qū)中高高端收入入者集中中地，相相應商業(yè)業(yè)氛圍也也是龍泉泉驛區(qū)中中高端集集中地帶帶。整體而言言，項目目所在區(qū)區(qū)域將是是龍泉驛驛區(qū)未來來中高端端社區(qū)、、中高端端商業(yè)區(qū)區(qū)、中高高端消費費區(qū)。131棟，27層，單層層面積約約1755㎡，總建面積積為47360.70㎡，酒店客房房數(shù)約318套1棟，32層，單層面積積約1490㎡，總建面積積為47698.9㎡連層，共共5層建筑筑面積約37272.83㎡寫字樓部部分商業(yè)部分分產品分類類酒店部分分14項目經濟指標

總用地面積總建筑面積建筑占地面積建筑密度容積率綠地率總停車位平方米平方米平方米％

％輛建設單位設計單位產品構造酒店經營單位酒店星級竣工時間自行車位

項目經濟濟指標15項目特點點：※地塊面積積不大(約31畝)，市場定定位及產產品設計計局限性性大。※地處龍泉泉驛區(qū)原原世紀廣廣場，整整體商業(yè)業(yè)氛圍不不高，仍仍處于發(fā)發(fā)展階段段?！a品屬于綜合合性商業(yè)業(yè)地產，，包括標標準酒店店、寫字字樓、商商業(yè)部分分?！景傅闹刂攸c在于于商業(yè)部部分的運運營發(fā)展展和銷售售?！苓吪涮滋走€處于于完善之之中，短短期內招招商、銷銷售難度度加大。。16SWOT分析第三部分分17優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）機會（Opportunity）威脅（Threat）1.交通條件好，，成龍大道、、驛都大道及及成都地鐵2號直達。2.本案為復合商商業(yè)地產，酒酒店、寫字樓樓和商業(yè)部分分可捆綁或分散提升區(qū)區(qū)域價值，提提升商業(yè)氛圍圍。3.周邊新建中高高檔樓盤較多多，未來商業(yè)業(yè)前景看好。。4.成都城東發(fā)展展的副中心，，消費群定位位范圍較廣。。5.天府新區(qū)的著著力打造，對對本區(qū)域經濟濟具強有力提提升。6.龍泉區(qū)域內，，首個獨立性性復合商業(yè)項項目，空間發(fā)發(fā)展大。1.短時間內人流流不足，商業(yè)業(yè)氣氛淡。2.地塊較小，市市場定位及產產品設計局限限性大。3.周邊沒有吸引引消費者的場場所或旅游景景點。4.離主城區(qū)較遠遠，人氣較弱弱。5.雖周邊未來業(yè)業(yè)主人口較多多，短時間內內入住率較低低，項目期間項目運營營較難。1.“皇冠國際”有有50畝純商業(yè)項目目即將啟動。。3.區(qū)域內新樓盤盤商業(yè)面積體體量較大，分分散人流較強強。4.龍泉4星級酒店已有有幾家其他商商務型酒店分分布較多。5.商業(yè)口岸需要要時間培育，，短時間商業(yè)業(yè)氛圍較淡。。6.政府規(guī)劃落實實慢或其他政政策風險1.龍泉主城區(qū)尚尚無大型商業(yè)業(yè)服務中心。。2.政府正作力打打造新龍泉。。3.項目未來人口口入住較大(5年內將新入住住3萬人左右)。4.龍泉綜合性或或復合型大型型商業(yè)體缺乏乏，辦公、購購物、休閑形式單一或或不足。建議：“錯位營銷、錯錯位推廣(如區(qū)域優(yōu)勢、、空白填補)建議：放大優(yōu)勢，結結合區(qū)域發(fā)展展節(jié)奏，引導導消費者和商商家提升項目目商業(yè)氣氛。。@@@大廈SWTO分析建議：做好區(qū)域內本本項目宣傳、、積極引導市市民消費，彰彰顯本項目在在龍泉區(qū)域的的領頭風范。。建議：在其他商業(yè)未未上市前，抓抓緊產品建設設，強勢搶占占市場份額；；利用天府新新城、成都東東城副中心優(yōu)優(yōu)勢，放大消消費群體提升升項目商業(yè)價價值。18項目威脅分析析1※市場供應量大、競爭加?。?/p>

酒店方面，龍泉驛區(qū)各區(qū)近幾年大幅推出高標準、具有知名品牌管理團隊的星級酒店（如龍威大酒店），商務酒店、主題酒店逐年增加(目前達到20多家)；酒行

業(yè)的客戶競爭已經進入白熱化狀態(tài)。

商務樓方面，龍泉驛區(qū)未來3年內寫字樓供應量將超過50萬平方米，而年均消化量目前無參考數(shù)據(jù)，寫字樓供過于求的形勢將不可避免。商業(yè)方面，龍泉驛區(qū)近年規(guī)劃建設的商業(yè)中心增多，總面積已經超過100萬平方米，如音樂廣場、洛帶旅游商業(yè)圈、西河商業(yè)專業(yè)市場、本案區(qū)域內的皇冠國際等，勢必將爭奪龍泉驛區(qū)市區(qū)有限的客戶資源，未來商業(yè)市場的競爭形勢同樣不可樂觀。19項目威脅分析析2※同區(qū)域寫字樓樓產品競爭激烈：原有：成都百百貨大樓、花花海酒店等，，在建的有錦錦上時代，32000㎡左右。※同類寫字樓產產品競爭威脅：錦上時代，32000㎡㎡左右，預計2013年8月入伙。20星級酒店商業(yè)寫字樓1.區(qū)域認同問題題2.同質競爭問題題3.價值創(chuàng)造問題題項目三大類產產品前期問題小結結@@@大廈4.市場培育問題題5.持續(xù)經營問題題21酒店市場分析析第四部分22龍泉驛區(qū)星級級酒店資料名稱區(qū)域規(guī)模餐飲設施服務設施娛樂設施星級成都博瑞花園酒店陽光大道11號客房217間中餐廳西餐廳商務中心票務服務鮮花店沖印店醫(yī)務室部分房間有寬帶上網(wǎng)棋牌室游泳池保齡球場健身室按摩室桑拿浴室等四星級成都天倫酒店龍都北路客房154間中餐廳西餐廳客房送餐服務會議廳商務中心票務服務理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳酒吧舞廳卡拉OK廳棋牌室健身室桑拿浴室等四星級龍威酒店龍都南路198號客房242間中餐廳西餐廳客房送餐服務會議廳商務中心票務服務理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳酒吧舞廳卡拉OK廳棋牌室健身室桑拿浴室等四星級星光花園酒店陽關大道13號客房164間中餐廳西餐廳客房送餐服務會議廳商務中心票務服務理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)咖啡廳酒吧舞廳卡拉OK廳棋牌室健身室桑拿浴室等四星級航天賓館航天路181號客房100間中餐廳西餐廳客房送餐服務會議廳商務中心票務服務理發(fā)美容室部分房間有寬帶上網(wǎng)卡拉OK廳棋牌室健身室桑拿浴室等三星級23龍泉驛區(qū)星級級酒店分析※品牌酒店管理理團隊經營：：如龍威、博瑞瑞、星光等，，均依托具有有專業(yè)的酒店店管理團隊進進行日常運營營。※重視個性化配配套：如博瑞重視商商務會議和娛娛樂設施，以以其為特色；；如新興重視視康體設施，，并以其為重點進進行服務特色色經營。※重視商務服務務：配備滿足商務務需要的軟、、硬件服務。。24龍泉酒店營銷銷策略通過前期對企企業(yè)客戶的推推廣，配合后后期的價格優(yōu)優(yōu)勢，開拓了了企業(yè)會議市市場，并通過過企業(yè)帶動個個人消費客戶戶，部分酒店店運營良好。。依托專業(yè)酒店店管理團隊提提升酒店服務務水平、前期期對目標客戶戶進行針對性性傳播、宣傳傳自身優(yōu)勢、、后期運營降降低價格形成成競爭優(yōu)勢整合營銷定向推廣地理位置不一一、定位客戶戶中端為主、、區(qū)域價值明明顯概括現(xiàn)況25寫字樓市場分分析第五部分26總體供求趨勢勢1供應量急劇放放大，市場面面臨巨大競爭爭壓力目前龍泉驛的的商務辦公樓樓主要集中在在兩大區(qū)域，，一是以龍泉泉音樂廣場為為核心的城區(qū)區(qū)商務板塊，，這里聚集了了傳統(tǒng)商住樓樓、商務公寓寓；另一個就就是沿著成龍龍路驛都大道道布局的企業(yè)業(yè)總部項目。。由于龍泉驛驛商務寫字樓樓的供應一直直不夠，當?shù)氐氐淖≌^(qū)區(qū)也吸引了不不少企業(yè)辦公公。目前在建的龍龍泉首個寫字字樓誕生----錦上時代(乙級)，開啟近郊高高端商務時代代；錦上時代代是成都眾錦錦置業(yè)在龍泉泉城區(qū)打造的的首座專乙級級寫字樓，建建筑面積約32000平方米，地上上32層，樓高近100米，共384間。目前開盤盤均價5600-6000元/㎡27總體供求趨勢勢2隨著供應量大大幅度增加，，租售周期必必然延長通常情況下，，供應大于需需求，市場處處于買方市場場，整個市場場必顯現(xiàn)疲軟軟之勢，租售周期必然然延長。從宏觀方面來來看，龍泉驛驛區(qū)寫字樓市市場供應量急急劇放大，市市場供需失衡衡；從項目區(qū)域來來看，整體供供應過量，需求趨于飽飽和。另一方方面，供量劇劇增，將使市市場漸入觀望望，從而短期期內市場需求求不會有大的的增量。這種情況下，，今年市場競競爭無疑將更更加慘烈，無論租、售都都將面臨巨大大的競爭壓力力和去化瓶頸頸。28產品發(fā)展趨勢勢1品質方面：龍泉驛區(qū)寫字字樓品質越來來越高，建材、電梯配配置、車位等硬件方面已已成為關注要要點。全天候辦公：：分戶計量中央央空調將成為主流，，以適應龍泉泉驛區(qū)客戶全全天候辦公的的需求。挑高層高：寫字樓層高基本控制制在3.4－3.7米之間。29產品發(fā)展趨勢勢2公共部位：公共部位的設設計如大堂、梯廳重視程度越來來越高。內部配套：會所的概念被廣泛泛應用于寫字字樓設計。物業(yè)管理：標準越來越高高，對于專業(yè)酒店式管管理的需求越來越越大。30龍泉驛區(qū)寫字字樓市場特征征※高性價比項目目更受市場歡歡迎：中低價位的寫寫字樓可觀，，如花海酒店店(42元/月.㎡，至少半層出出租)、音樂廣場、、成都百貨大大樓(40-60元/月.㎡)，這與龍泉驛驛區(qū)中小企業(yè)業(yè)數(shù)量逐年增增多、對于寫寫字樓價格敏敏感程度高，，而對品質要要求不高有關關。※高檔寫字樓、、特色寫字樓樓市場逐步接接受：龍泉驛區(qū)目前前沒有標準的的寫字樓辦公公，少部分選選擇在酒店或或賓館，大部部分選擇在環(huán)環(huán)境較好的小小區(qū)住宅里辦辦公；辦公的的不便、企業(yè)業(yè)形象的提升升等，迫使他他們對辦公場場所的要求愈愈來愈高?！鶚俗⒒膶懽肿謽敲媸旋埲钛a市場場空白：如錦上時代，，雖然迎合了了龍泉寫字樓樓市場的需要要，但目前所所處地段的優(yōu)優(yōu)勢不是很明明顯，故價格格僅5650元/㎡（現(xiàn)開盤：9-19樓通價），但但去化量還是是較慢。31參考個案：錦錦上時代項目特點：※地段偏遠位于龍泉文明明西街與公園園路一段交匯匯處，離龍泉泉驛區(qū)城市中中心較遠?！苓吷虅辗諊鷩形闯尚危海褐苓呿椖慷酁闉樾陆ɑ蛟诮ńǎ形葱纬沙沙墒斓纳虅談辗諊?。※交通具有優(yōu)勢勢：公園路、建材材路等多條道道路鏈接龍泉泉城中心與陽陽光體育城。。32錦上時代營銷銷策略第一步第二步第三步正式銷售時，，通過前期積積累的客戶制制造開盤熱銷銷局面，帶動動觀望客戶，，并通過各類類宣傳手段塑塑造其“龍泉驛區(qū)真正正寫字樓”的專業(yè)形象，，從而實現(xiàn)快快速去化。根據(jù)客戶的需需求搭配產品品的戶型面積積，塑造項目目獨有性競爭爭優(yōu)勢，大力力宣傳其專業(yè)業(yè)物業(yè)管理團團隊，全力提提升產品軟、、硬價值。相互作用相互作用項目在正式式銷售之前前通過各種種手段推廣廣區(qū)域板塊塊價值，化化解客戶對對地理位置置偏遠的顧顧慮，并通通過前期運運作積累意意向客戶，，并根據(jù)客客戶需求對對產品進行行改進。33寫字樓需求求市場分析析34客戶行業(yè)情情況賓館或酒店店只選擇了了2個代表基于龍泉驛驛區(qū)經濟特特征，在寫寫字樓購買買客戶投資資企業(yè)或個個人均占有有絕對多數(shù)數(shù)；企業(yè)與投資資者客戶的的宣傳工作作非常重要要。針對此此類客戶群群體，為提提高項目的的推廣和銷銷售，我們們可以尋找找有效的、、意向度較較高的客戶戶名錄，并并據(jù)此進行行針對性的的推廣。35龍泉驛區(qū)寫寫字樓租賃賃市場特征征1中小型、外外來型企業(yè)業(yè)：外貿、物流流公司、信信息咨詢公公司、金融融服務公司司、網(wǎng)絡技技術公司等等經營業(yè)態(tài)態(tài)公司，占占據(jù)了龍泉泉驛區(qū)寫字字樓租用60％以上的份份額。鑒于于龍泉驛區(qū)區(qū)城市經濟濟結構中的的外向型特特征，這些些業(yè)態(tài)仍將將是日后龍龍泉驛區(qū)寫寫字樓市場場的主要構構成客源之之一。品牌零售商商：另外近４００％的份額額中，品牌牌零售業(yè)商商已成主要要客源。隨隨著更多的的品牌商家家進駐龍泉泉驛區(qū)，其其數(shù)量正在在快速增加加。需求特征：：隨著寫字樓樓供應量的的劇增，租租賃市場選選擇寫字樓樓的要求也也隨之提高高。除了租租金因素素，區(qū)段、、配套、服服務等都成成為客戶的的選擇標準準。對開發(fā)發(fā)商而言，，在根據(jù)市市場需求塑塑造產品之之外，更需需要通過特特殊的營銷銷手段找到到這批客戶戶，抓住這這批客戶。。因為，之之后的競爭爭將是龍泉泉驛區(qū)大市市范圍內各各項目對有有限的客戶戶資源的爭爭奪戰(zhàn)。36龍泉驛區(qū)寫寫字樓租賃賃市場特征征2物業(yè)管理、、服務越來來越受到重重視：近兩年，龍龍泉驛區(qū)寫寫字樓租賃賃市場對酒酒店式服務務的需求越越來越受到到重視。酒酒店或賓館館的辦公場場所，因辦辦公場所混混在、專業(yè)業(yè)性弱，給給辦公商家家?guī)順O大大不便，追追求專業(yè)寫寫字樓的呼呼聲愈來愈愈多。專業(yè)化配置置已成基本本要求：配置專業(yè)化化將成主流流，如錦上上時代正是是量身定做做、迎合而而上。產品差異化化：從某種程度度上說，寫寫字樓的競競爭，就是是爭奪客源源的競爭。。要吸引客客源，就須須從產品定定位開始，，努力尋求求差異化，，找到新的的價值點。。37商業(yè)部分分分析第六部分38價格以沿路路底商最高高，以綜合大板塊塊形式的商商業(yè)最低；開業(yè)率以具具有統(tǒng)一經營管管理的大市場好于分散銷銷售的底鋪商業(yè)業(yè)；城中心商業(yè)業(yè)以購物型商業(yè)業(yè)為主，非城中心商商業(yè)以特色色商業(yè)街面面貌出現(xiàn)的的服務型商商業(yè)為主；；現(xiàn)代商業(yè)對對于停車位的需需求正在變得越越來越重要要；環(huán)境對于非城中心商商業(yè)的作用也顯顯得比以前前更加重要要；本項目區(qū)域域商業(yè)目前前尚未形成成，但未來來潛力較大大。龍泉驛區(qū)商商業(yè)市場特特征39部分街道業(yè)業(yè)態(tài)分布：：商圈1：龍泉驛區(qū)區(qū)主城區(qū)解析：該商圈主要要為龍泉驛驛區(qū)主城區(qū)區(qū)，為政治治、經濟、、文化交流流中心；自自2004年后經濟發(fā)發(fā)展迅猛，，商業(yè)地產產以裙樓為為主、業(yè)態(tài)態(tài)分布建材材較集中外外，其它分分布散亂；；租金、售售價以音樂樂廣場為中中心呈由高高到低的輻輻射。40商圈1：龍泉驛區(qū)區(qū)主城區(qū)第1商圈音樂廣場為為中心老城區(qū)固有有中高端商商圈第3商圈世紀廣場為為中心未來區(qū)域中中高端社區(qū)區(qū)商業(yè)圈第2商圈省團校為中中心新型中低端端社區(qū)商圈圈41商圈2：洛帶鎮(zhèn)解析：主要以客家家文化為主主題的旅游游商圈，50%為本土居民民自主經營營，業(yè)態(tài)分分布以旅游游產品為主主、附加餐餐飲、賓館館、休閑娛娛樂等。成都主城區(qū)區(qū)長城門牌坊湖廣會館42商圈3：西河鎮(zhèn)解析：主要以專業(yè)業(yè)市場為主主，如西南南食品城、、三聯(lián)家禽禽批發(fā)市場場、九峰汽汽配城等，，為成都主主城區(qū)三環(huán)環(huán)路內原有有的專業(yè)市市場外遷之之地；房屋屋售價8000元/㎡、租金為50元/㎡.月以上。43商圈4：成都經濟濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)解析：主要汽車生生產為主，，工業(yè)地產產結合政府府城建規(guī)劃劃，著力打打造世界第第二個汽車車城。裝配車間成品展示車城鳥瞰44以上商圈經經營策略第一步第二步第三步正式營運后后，通過專專業(yè)商業(yè)經經營管理團團隊對前期期招募的商商家進行總總體的統(tǒng)籌籌管理，并并實現(xiàn)商業(yè)業(yè)項目持續(xù)續(xù)發(fā)展。在項目正式式營運前，，確定專業(yè)業(yè)商業(yè)經營營管理團隊隊，對商業(yè)業(yè)街的運作作、推廣、、商業(yè)活動動設定等相相關專業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)進行把把控。相互作用相互作用項目在正式式銷售之前前進行招商商，根據(jù)意意向商家的的需求對產產品進行改改進，并利利用招商對對象來炒作作商業(yè)氛圍圍，吸引跟跟隨型商家家注意。45關于龍泉驛驛區(qū)商業(yè)地地產的總結結1.西河商圈：龍泉主城區(qū)區(qū)專業(yè)市場場擴張或外外遷址，類類似區(qū)域專專業(yè)市場、、分散的重重復建成，，給采購商商或批量購購買者帶來來不便、也也給行業(yè)資資源的集中中性、共享享性帶來阻阻礙。如：：原桂溪公公交站處的的西南食品品批發(fā)市場場在拆遷后后，外遷至至龍泉的西西河、新都都的大豐等等地。紅牌牌樓的汽車車、汽配市市場也如此此。故，西西河商業(yè)價價值體現(xiàn)需需要很長一一段時間開開發(fā)、提升升。2.大面商圈：屬國家級的的成都經濟濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)，中國國西部汽車車城，著力力打造世界界第二個汽汽車城，也也給正在打打造的“第第二個龍泉泉”天府新新區(qū)打下堅堅實基礎。。氣候已形形成，需要要政府的各各項投入、、也需來自自全世界的的汽車生產產商的加入入。3.洛帶商圈：龍泉郊的純純旅游鎮(zhèn)，，以客家人人文為基礎礎，以1500多萬打造的的山頂長城城等旅游亮亮點，是休休閑休假的的放松好去去處；但去去過2、3次的許多人人都說：其其實沒有什什么延續(xù)性性的向往和和再次造訪訪的心動之之處。故，，洛帶的旅旅游商業(yè)投投資或開發(fā)發(fā)，如沒有有超流性的的亮點或持持久性的賣賣點，還是是謹慎為好好。4.主城商圈：上千年的人人文沉淀，，是龍泉驛驛區(qū)的政治治、經濟、、文化交流流中心，特特別是其轄轄區(qū)紅河鎮(zhèn)鎮(zhèn)、十陵鎮(zhèn)鎮(zhèn)、大面值值、西河等等與龍泉三三環(huán)路接壤壤，加之龍龍泉主城區(qū)區(qū)離龍泉區(qū)區(qū)近，其發(fā)發(fā)展較快，，被國務院院定為龍泉泉新城東的的副中心。。商業(yè)地產產在該區(qū)域域的發(fā)展較較為緩慢，，以音樂廣廣場為中心心向外輻射射，商業(yè)氣氣氛逐漸減減弱；故，，龍泉的商商業(yè)打造空空白點較多多，還帶深深入研討之之后，再細細心打造，，其發(fā)展空空間甚大。。解析：龍泉商業(yè)發(fā)發(fā)展空間較較大、重復復不成規(guī)模模的低端市市場因成本本的提高，，其發(fā)展的的空間局限限加大；中中端的市場場是目前各投投資商、開開發(fā)商主要要追求的方方向，競爭爭力強；高高端的商業(yè)業(yè)地產市場場，是政府府和開發(fā)者者研討的方方向，如何何打造造龍龍泉泉城城東東的的亮亮點點商商業(yè)業(yè)、、時時尚尚的的潮潮流流商商業(yè)業(yè)大大賣賣場場，，為為龍龍泉泉的的發(fā)發(fā)展展起起到到領領頭頭羊羊作作用用？？尋尋找找空空白白、、嫁嫁接接全全世世界界超超流行行的的前前衛(wèi)衛(wèi)創(chuàng)創(chuàng)意意性性商商業(yè)業(yè)，，應應該該是是合合適適的的出出路路。。46項目目定定位位建建議議第七七部部分分47@@@大廈廈項項目目分分析析※本案案屬屬于于綜綜合合性性商商業(yè)業(yè)地地產產，，此此類類商商業(yè)業(yè)地地產產的的優(yōu)優(yōu)勢勢是是可可以以通通過過一一個個價價值值核核心心點點來來帶帶動動其其他他組組成成部部分分的的價價值值提提升升。。對對本本案案來來說說，，這這個個價價值值點點就就是是：：星星級級酒酒店店或或星星級級寫寫字字樓樓或或高高檔檔商商業(yè)業(yè)大大賣賣場場。?！鶠轫楉椖磕刻崽峁┕┐蟠罅苛康牡慕浗洜I營管管理理團團隊隊資資源源，，最最重重要要的的是是從從全全局局角角度度出出發(fā)發(fā)，，對對綜綜合合性性商商業(yè)業(yè)地地產產進進行行統(tǒng)統(tǒng)籌籌、、定定位位、、推推廣廣、、銷銷售售、、經經營營等等全全程程的的掌掌控控。。這這是是本本項項目目營營銷銷成成功功的的關關鍵鍵、、是是達達到到預預期期開開發(fā)發(fā)期期望望的的前前提提。。48市場態(tài)勢T自身資源條件I市場競爭環(huán)境C消費者需求C項目定位體系的展開客戶定位價格定位產品定位形象定位CCTI運營營模模式式下下的的定定位位推推導導體體系系商業(yè)業(yè)部部分分定定位位建建議議CCTI定位位推推導導思思路路市場場態(tài)態(tài)勢勢：：即宏宏觀觀狀狀態(tài)態(tài)和和趨趨勢勢，，研研究究分分析析商商業(yè)業(yè)地地產產宏宏觀觀態(tài)態(tài)勢勢，，在在宏宏觀觀上上找找到到足足夠夠的的信信息息支支持持。。消費費者者：：要真真正正做做到到“以人人為為本本”，對對消消費費者者的的研研究究非非常常重重要要。。消消費費者者調調研研的的關關鍵鍵是是發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)真真實實及及潛潛在在需需求求，，尋尋找找打打動動消消費費者者的的價價值值點點。。競爭爭環(huán)環(huán)境境：：了解解市市場場現(xiàn)現(xiàn)有有競競爭爭者者情情況況及及特特征征，，把把握握項項目目未未來來市市場場競競爭爭環(huán)環(huán)境境和和競競爭爭對對手手，，作作出出對對應應的的競競爭爭戰(zhàn)戰(zhàn)略略。。自身身資資源源：：項目目地地塊塊優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢、、項項目目自自身身狀狀況況、、企企業(yè)業(yè)自自身身優(yōu)優(yōu)勢勢以以及及企企業(yè)業(yè)能能夠夠控控制制的的一一切切用用于于項項目目的的資資源源，，以以及及結結合合項項目目自自身身資資源源的的SWOT分析析。。市場態(tài)勢（Trend）消費者（Consumer）競爭環(huán)境（Competitor）

自身資源（Itemself）低層層商商鋪鋪投投資資者者調調查查項目目所所在在位位置置及及邊邊情情況況特特別別是是交交通通情情況況和和人人流流情情況況及及商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍、、適適宜宜經經營營的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)等等項目目定定位位及及以以后后經經營營情情況況的的預預期期。。準準確確的的市市場場定定位位則則可可以以保保證證以以后后的的經經營營和和實實現(xiàn)現(xiàn)投投資資收收益益。。商鋪鋪所所在在區(qū)區(qū)域域的的市市政政規(guī)規(guī)劃劃內內容容。。商商鋪鋪實實際際還還有有使使用用年年限限。。是否售后后包租及及返租比比例和年年限。是是否否引入第第三方責責任擔保保。建議3：有獨立立經營可可能的街街鋪最受受投資者者歡迎投資者投投資商業(yè)業(yè)時考慮慮因素

項目的開開發(fā)商實實力開發(fā)發(fā)商是否否曾有操操作商鋪鋪的經驗驗；

將來的商商業(yè)經營營管理公公司和物物業(yè)管理理公司；；

項目價值值情況：：售價(2.2萬元/㎡)及租價(100-500元/㎡)；周圍商商鋪售價價(2元萬-2.5/元萬㎡)及周圍商商鋪租價價(100-500元/平方米)商鋪使用用率；

如果商鋪鋪的位置置面向開開闊的使使用空間間，客戶戶流又比比較簡單單合理的的話，就就能更有有效提高高商鋪的的受歡迎程度度。建議1：做坎式式街鋪能能增加行行人道面面積有沒有自自主權，，自主權權越高，，收益越越單純；；商鋪是不不是統(tǒng)一一管理，，商鋪面面積是否否可以自自由分割割；在商業(yè)經經營不好好的情況況下，自自己獨立立經營的的可行性性有多大大。一樓的商商鋪往往往最好租租，租金金也高，，特別是是臨街的的鋪位，，即使整整個商業(yè)業(yè)經營不不好，還還可以獨獨立經營營，對投投資者也也最有保保障。建議2：從銷售售上考慮慮盡可能能多做街街鋪低層買鋪鋪考慮因因素分析析解析1：投資者者最看重重位置和和人流量；項目目周邊人人流量目目前較小小。解析2：65%購鋪總價價在30-100萬之間，，建議鋪鋪位面積積不宜過過大解析3：97%的投資者者不考慮慮二層及及以上鋪鋪位；建建議商業(yè)業(yè)層數(shù)不不宜過高高。低層買鋪鋪考慮因因素分析析建議4：54%的接受內內鋪，做做內鋪的的可銷售售性大價格定位位：83%不能接受受購鋪單單價在2.5萬以上觀點提煉煉：客戶希望望層高達達到6米；進深深比例在在1:4之內；一一樓商鋪鋪以及街街鋪客戶戶較容易易接受；；多數(shù)客客戶能承承受50-100萬之間的的商鋪二二層以上上鋪位不不受歡迎迎。53市場空白白分析1市場表現(xiàn)本項目的機遇本項目處在未成熟的龍泉商圈內，擁有眾多的消費者；未來區(qū)域道路、停車改善，地鐵通車，為區(qū)域帶來更多人群；本項目可以依托區(qū)域巨大的人流，發(fā)展收益更高的購物中心商業(yè)，而不必完全依賴于百貨此類主力店；關鍵詞：購物中心同創(chuàng)城市綜合體、國投大廈、銀河城市綜合體、第九空間、皇冠國際等是將構成世紀廣場未來傳統(tǒng)高檔購物商圈；未來有較多定位為國際一線品牌。本項目所處的龍泉驛都大道商業(yè)氛圍稍差，會影響品牌商戶的初步判斷；項目具有利用現(xiàn)有氛圍向高檔商場沖刺的良好機遇；項目可以定位為以國際二線品牌為主，部分為較普及的和未進入龍泉的國際一線品牌。關鍵詞：與國際接軌的中高檔次龍泉目前商業(yè)類型主要以百貨為主，缺乏購物中心；現(xiàn)有大型商業(yè)內主要以商品零售為主，餐飲、娛樂比例低；龍泉經濟發(fā)展快，人均收入和消費支出增長快，預計到項目開業(yè)時消費理念將有別于目前。集購物、餐飲、娛樂休閑為一體、帶來全新消費理念的購物中心具有較好的發(fā)展前景；關鍵詞：全新的消費理念龍泉收入較高消費能力強的人群主要集中在30-40歲，其中較大部分對品牌認知度低；而且龍泉也缺乏國際知名時尚品牌，品牌重復度高。未來隨著經濟快速發(fā)展，收入高人群趨向更年輕，同時有更多70年代末和80年代初的消費者將成為消費主體和時尚輿論主導者，國際時尚品牌將成為未來主要消費對象；到項目開業(yè)時，新一撥國際時尚品牌將由北京向龍泉等二線城市拓展；龍泉老城區(qū)商業(yè)存在正規(guī)的商場品牌不時尚，時尚的服飾無牌子，檔次低；缺乏時尚品牌集中地。將本項目客戶群定位為家庭月收入5000元以上、30-40歲的時尚人群；利用未來龍泉品牌更新?lián)Q代機會，打造流行時尚基地，與現(xiàn)有商場形成競爭差異；關鍵詞：年輕時尚人群，時尚風向標市場空白白分析2商業(yè)部分分項目定定位建議議：將本項目目打造成成為集購購物、餐餐飲、休休閑、娛娛樂為一一體的綜綜合購物物中心；；以國際二二線品牌牌和國際際時尚品品牌為主主的時尚尚前沿基基地；整個商場場為體現(xiàn)現(xiàn)時尚、、娛樂、、教育、、家庭的的“時尚家家庭育樂樂館”。商業(yè)定位位的差異異化特征征：主題不同同，消費費體驗不不同更加時尚尚，品牌牌店的升升級業(yè)態(tài)之間間的融合合，餐飲飲與娛樂樂、餐飲飲與購物物的融合合細節(jié)的關關注，設設計細節(jié)節(jié)，業(yè)態(tài)態(tài)布局細細節(jié)，例例如在運運動用品品層，布布置一個個小足球球場市場表現(xiàn)本項目的機遇主體消費人群75％以上為在婚，有自己獨立的家庭；其中，30-40歲的人群孩子年齡主要在0-12歲之間，孩子的投入是這個家庭階段的重要投入；龍泉大型商業(yè)內雖有部分提供兒童商品或者兒童娛樂，但缺乏綜合；本項目高層可以針對兒童需求，打造集兒童早教、娛樂、服飾、餐飲以及學習用品為一體的兒童天地；同時還可以突出家庭的概念；關鍵詞：現(xiàn)代家庭生活方式，寓教于樂龍泉消費餐飲和娛樂頻次高，消費金額也較高；餐飲娛樂消費強；餐飲、娛樂消費的主要目的是朋友聚會；將摒棄純粹的娛樂和純粹的餐飲，將餐飲和娛樂在同一空間內組合，與娛樂相組合的也不再是快餐類設施；充分滿足消費者朋友聚會的餐飲娛樂需求。關鍵詞：朋友共享的娛樂空間，精彩的周末健身和美容、spa逐漸成為龍泉人重要的業(yè)余健康休閑提供健身、美容、spa休閑空間關鍵詞：健康的生活態(tài)度，女性增美空間市場空白白分析市場表現(xiàn)本項目的機遇世紀廣場有龍威大酒店、天倫大酒店、博瑞花園酒店、星光花園酒店、鑫朝酒店等眾多中高檔酒店；驛都大道處于成都與龍泉方向，是成都來往必經之路；臨近地鐵站和汽車站，有較多流動人群；本項目具有發(fā)展酒店的良好條件龍泉高檔、國際知名管理公司管理的三星級酒店入住率較好，目前四星級高檔酒店具有一定發(fā)展空間；未來四星級酒店規(guī)劃項目多，未來競爭激烈；本項目臨主干道，交通條件較好；周邊景觀逐漸變好；本項目不建議發(fā)展四星級酒店本項目所在區(qū)域商務酒店多，缺乏星級酒店；現(xiàn)有經營較好的龍威大酒店，為北京金長城知名酒店管理公司管理；發(fā)展國際知名酒店管理公司管理的三星級酒店具有一定的機遇項目周邊流動人口逐漸增多多，中等檔次酒店具有較好的需求；有較多老酒店賓館和酒店式公寓提供針對中等檔次的住宿需求，但這部分酒店缺乏良好的服務水平；經濟型酒店是未來中等檔次酒店發(fā)展趨勢，以其經濟的價格、良好的配套、舒適的環(huán)境以及精簡的配套成為原有賓館的重要替代品。本項目的購物中心能為酒店提供良好的配套，降低配套設施所帶來的成本。經濟型酒店管理公司對發(fā)展前景好的項目具有投資的可能。本項目具有發(fā)展經濟型酒店的良好機遇和利益酒店定位位酒店建議議定位：：四星級精精裝修酒酒店，四四星級服服務標準準市場空白白分析市場表現(xiàn)本項目的機遇世紀廣場商圈是龍泉的三大商務圈，本項目處在世紀廣場商圈內；世紀廣場商圈的平均未來入住水平高于其他商圈；處于交通要道，出行便利；有眾多的商業(yè)、酒店等配套設施，商務配套條件好；根據(jù)龍泉與成都相比，經濟發(fā)展后，寫字樓需求有極大增長。本項目具有發(fā)展辦公物業(yè)的良好機遇；可以吸納分布在周邊老舊寫字樓和中檔賓館酒店的客戶；未來在地鐵2號線和龍泉汽車站等交通條件和可視性好的區(qū)域，將興建較多的地標性高檔寫字樓，未來高檔寫字樓競爭激烈；本項目臨主干道，交通條件和可視性很好，作為寫字樓定位地標性；中檔寫字樓需求層面廣，高檔寫字樓發(fā)展前，中檔寫字樓將得到充分發(fā)展；本項目現(xiàn)有條件不太適宜發(fā)展高檔寫字樓；發(fā)展中檔寫字樓具有較好的市場機會；周邊的公寓有較大部分發(fā)展成以中高檔住宅為主，有較多中小型公司選擇在此區(qū)域辦公，商務公寓具有較好的發(fā)展條件；較多商住公寓原來設計功能以居住為主，辦公條件較差；龍泉區(qū)域寫字樓性價比較高、提供優(yōu)惠貸款條件的純辦公的商務公寓市場反響好。較大部分商務公寓空間缺乏變化，部分躍層公寓層高低，層高僅3米；發(fā)展提供更低首付、針對中小型公司的純辦公的商務公寓具有較好機會；可以開發(fā)部分性價比較高、空間富于變化的loft商務公寓；本項目處于龍泉未來商業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域內將聚集有眾多品牌，品牌代理商戶在此區(qū)域辦公具有便利性；商圈所帶來巨大人流，也是針對個人消費者的旅游、教育培訓、出國咨詢、產品直銷等公司辦公的重要場所。品牌公司、針對個人消費的相關公司以及分布在周邊老舊寫字樓和賓館的公司將是本項目未來的主要客戶。寫字樓定定位寫字樓定定位建議議：中檔檔寫字樓樓，高檔檔服務標標準市場空白白分析市場空白白點分析析總結：：綜合上述述市場空空白分析析，本項項目適合合發(fā)展中中高檔的的購物中中心、中中檔寫字字樓、四四星級酒酒店、經經濟型酒酒店。根據(jù)上述述物業(yè)及及客戶特特征，本本項目將將成為集集購物、、餐飲、、休閑娛娛樂、辦辦公為一一體的綜綜合商貿貿平臺。。根據(jù)項目目規(guī)模條條件，本本項目適適合發(fā)展展兩種方方案的綜綜合體：：方案一（（出售））：購物物中心、、中檔寫寫字樓、、四星級級酒店和和經濟型型酒店為為一體的的綜合體體；方案二（（針對投投資者））：購物物中心、、中檔寫寫字樓、、四星級級酒店為為一體的的綜合體體；方案三（（加速資資金回籠籠）：購購物中心心、loft商務公寓寓、四星星級酒店店和中檔檔寫字樓樓為一體體的綜合合體相比較而而言，方方案一的的市場風風險更小小；方案案二更有有利于提提升項目目的整個個檔次；；方案三三有利于于加快資資金回籠籠。項目功能能定位1整體定位位：根據(jù)市場場空白分分析，本本項目適適宜發(fā)展展集購物物、休閑閑、娛樂樂、辦公公、loft商務公寓寓的綜合合體，成為為世紀廣廣場商圈圈引領型型的商貿貿綜合平平臺。作為方案案一商貿貿綜合平平臺內各各物業(yè)之之間的良良性互動動關系如如下：寫字樓/loft商務公寓寓經濟型酒酒店4星級酒店店商業(yè)商貿綜合合平臺提升檔次次提供客源源提升形象象酒店客戶戶層面的的延伸提供客源源提升便利利提供消費費人群提供便利利配套和和辦公客客戶提供客源源提供便利利配套提供便利利配套提升檔次次項目功能能定位2作為方案案二商貿貿綜合平平臺內各各物業(yè)之之間的良良性互動動關系如如下：loft商務公寓寓寫字樓酒店商業(yè)商貿綜合合平臺提升檔次次提供客源源提升檔次次和服務務水平為長期客客人提供供更好居居住環(huán)境境提供客源源提升檔次次提供消費費人群提供便利利配套和和辦公客客戶提升商場場形象，，提供客客源提供便利利配套提供便利利配套提升檔次次項目規(guī)模模定位規(guī)模建議議：根據(jù)所做做的市場場研究內內容，將將本項目目各部分分物業(yè)的的規(guī)模和和目標客客戶建議議如下：：物業(yè)類型規(guī)模備注商業(yè)約4.6萬㎡現(xiàn)有龍泉商業(yè)基本在6-7層，不建議樓層過高，避免人流難以上去；建議地上8層，地下一層；持有出租，初期首層平均租金在15-20元/㎡天，開業(yè)后逐漸提升租金平均租金15-30元/㎡/天。酒店2.5萬㎡，300個房間酒店檔次不建議過高，定位為四星級，但聘請國際知名的酒店管理公司；客戶主要針對商務和會議客戶；客房價格在400-420元/晚寫字樓3.2萬㎡寫字樓中高檔次；如果建筑高度允許，可以做部分loft的商務公寓；除部分商場管理公司和業(yè)主自用外，目標客戶主要針對品牌代理公司、貿易類公司、針對個體的旅游、留學咨詢等、廣告、律師等咨詢顧問公司，吸引部分區(qū)域老舊寫字樓內的國際知名公司；寫字樓如果可租可售，售價在6000-7500元/㎡左右，租金在800-850元/㎡/年（使用面積，含物業(yè)管理費）；loft商務公寓部分全出售，售價在6500-8000元/㎡左右方案一：經濟型酒店1萬㎡-1.2萬㎡300-400個房間以來蓉出差短期出差、預算不高，但對酒店客房品質要求較高的人群；客房價格在每晚200-220元/晚。方案二：服務式公寓1.5萬㎡-2萬㎡目標客戶主要針對其他城市到龍泉任職的高級管理層以及到龍泉中長期出差的客戶。以港澳臺和國內中高層管理人員，以及國外技術人員和管理人員為主；可以借助酒店管理公司的團隊管理或者聘請知名的服務式管理公司；月租金約120-150元/㎡/月（建筑面積）。說明酒店的1-5層做商業(yè)，寫字樓取1.5-2萬㎡做服務式公寓項目價格格定位商業(yè)部分分寫字樓酒店說明：1.單位：均均價**元/㎡2.寫字樓的的1-6樓為商業(yè)業(yè)，價格格同商業(yè)業(yè)部分；；3.酒店：產產權式、、精裝；；4.寫字樓：：清水交交房23000120009500900085008000600065007000700075008000以下價格格均以市市場比較較得出：：商業(yè)客戶戶群定位位根據(jù)問卷卷調查，，家庭月月收入5000元以上、、28-40歲之間的的占比40％；由于于龍泉目目前家庭庭收入水水平高、、時尚人人群主要要集中在在28-40歲之間。。這部分消消費者具具有較好好的經濟濟實力和和消費意意愿，本本項目的的目標消消費者主主要定位位為這部部分人群群。這部分人人群有兩兩大特征征：其一，從從生長環(huán)環(huán)境看，，這部分分人主要要出生在在60年代末到到70年代末，，開始工工作于90-95年間，收收入水平平高于上上輩，消消費意愿愿強，餐餐飲娛樂樂消費高高，且對對品牌有有所認知知；其二，從從家庭成成長周期期看，這這部分人人群基本本已結婚婚，并且且大部分分有孩子子，孩子子年齡主主要在1-10歲之間，，對于孩孩子投入入大；同時在未未來4－5年后項目目開業(yè)時時，28-40歲之間的的中高收收入人群群包含有有較多出出生于70年代末和和80年代初的的人群，，這部分分人絕大大部分為為獨生子子女，物物質極大大豐富于于之前的的任何一一代，更更有個性性，更時時尚，緊緊跟國際際時尚潮潮流。隨著龍泉泉經濟的的快速發(fā)發(fā)展，預預計未來來中高收收入人群群的更趨趨年輕化化，也更更加時尚尚。根據(jù)目標標消費者者時尚以以及家庭庭特征，，建議將將本項目目打造成成“時尚家家庭育樂樂館”。時尚：包包含時尚尚的品牌牌、時尚尚的生活活方式、、時尚的的消費體體驗家庭：不不僅是滿滿足女性性逛街的的需求，，也滿足足男性放放松休閑閑、交友友聚會的的場所，，同時還還是小孩孩娛樂和和成長的的推動器器；育：小孩孩投入是是年輕家家庭最重重要投入入之一，，尤其是是孩子才才藝的教教育投入入；以此此為基礎礎延伸到到小孩服服飾、玩玩具的投投入和父父母自身身適應競競爭的教教育投入入、美的的投入。。樂：樂不不僅僅是是玩樂，，而是結結合餐飲飲的娛樂樂；在餐餐飲中溝溝通感情情，在娛娛樂中促促進感情情，成為為重要的的休閑和和聚會場場所。目標消費群其他消費群

簡陽、眉山、成都等周邊城市之中高收入家庭次主力消費群

具備新消費意識形態(tài)之全市中高收入人群主力消費群

龍泉的中高收入人群商業(yè)部分分業(yè)態(tài)定定位參考由于一層層的檔次次定位是是決定整整體商場場檔次的的重要基基礎，一一層的商商業(yè)檔次次要盡量量提高，，才能提提高整體體商場的的檔次，，同時將將零售向向更高樓樓層延續(xù)續(xù)；考慮到目目前世紀紀廣場的的商業(yè)氣氣氛并不不濃厚，，給人的的直觀感感覺還是是停留在在雜亂的的層次上上。本項目低低層可以以以在項項目成熟熟的過程程中，逐逐漸調整整品牌，，提高項項目的檔檔次。一層的主主力貨單單價為2000-5000元的國際際二線品品牌，并并在較好好的位置置布置一一些貨單單價在5000元以上鐘鐘表、配配飾以及及服飾方方面的國國際一線線品牌。。由于未來來消費者者將更具具有個性性、時尚尚，而龍龍泉目前前較多商商場的品品牌為國國內品牌牌和港澳澳臺的品品牌，不不夠時尚尚個性。。本項目目可以利利用此空空缺引進進國際活活躍時尚尚個性品品牌。價價位在1000-3000元之間，，并且在在一層和和二層設設置跨層層的時尚尚品牌旗旗艦店，，帶動整整個項目目的時尚尚氛圍。?？紤]到部部分消費費者的隨隨機性購購物需求求以及充充分利用用世紀廣廣場收入入中檔的的時尚消消費人群群，可以以在較高高樓層布布置些500-1000元的時尚尚大眾品品牌和運運動品牌牌。將有目的的消費的的餐飲娛娛樂安排排在高層層，利用用通天梯梯直接引引導到高高層，使使其從上上往下逛逛。早教中心心、才藝藝教室的的課程時時間長；；可以在在其周邊邊安排兒兒童服飾飾、玩具具，成年年人教育育以及女女性美甲甲、美容容美發(fā)等等，使陪陪同父母母的等待待時間更更有樂趣趣。購物中心心內商業(yè)業(yè)經營區(qū)區(qū)域的劃劃分通常常應遵守守一個原原則，即即任何一一個購物物中心的的業(yè)態(tài)都都是非常常豐富的的，任何何一個購購物中心心都不應應該片面面地適應應某一類類消費者者，而應應盡量適適應更大大范圍的的消費者者，因此此在同一一購物中中心內應應存在不不同檔次次的商品品，但不不應把檔檔次差別別很大的的商品放放在一起起，而應應將不同同檔次和和價位的的商品分分別設置置于不同同的樓層層。根據(jù)以上上思路，，初步有有以下的的業(yè)態(tài)布布局：業(yè)態(tài)品牌牌定位參考樓層主題主要貨單價品牌舉例一層國際精品國際名品3000-5000，部分5000以上rolex,omega,積家，tagheuer，tissot,vertu，longines,Follifollie,Swarovski,justgold,tesiro,enzo,agatha,琉璃工房；m.tsubomi,furla,東北虎皮草，Agnesb.,Danielcremiux,Ericbompard,ports,Henrycotton's,Tommyhilfiger,piombo,missoni,Brooksbrother；aigner,emparioArmani,atesoni,Givenchy,moschino,LOEWE,D&G,Marcjacobs時尚旗艦1000-3000novo,c&a,h&m,zara,sephora,it,promod,esprit,歐蘇丹便利服務－建設銀行、農業(yè)銀行、starbuck,ciaocoffee、haagen-dazs,pizzahut，亮視點二層流行時尚摩登前沿2000-3000lacoste,patriziapepe,eq:iq,alainmanoukian,fa:ge,misssixty,jessica,episode,icb,moiselle,whitecollar,ashworth,fornarina,joryaweekend,maxstudio,colour18,mango,morgan,michelrene,scofield,charlesjourdan；ckjeans,g-star,toughjeans，nautica，ecco；swatch，嘉美詩，Sprcoffee,樂杰士，王品牛排個性潮流1000-2000eve.ny,exception,azonaao2,esprit,tribeca,b+ab,g2000,edc,veromoda,odbo,only,jack&jones,levi's,lee,5thstreet,exception,ochirly,e-base,lapargay,etboite,kookai,hushpuppies,theme,v-one,miamia,sisley,benetton,jockey,t2r&tb2,播,jnby，marksfairwhale，優(yōu)衣庫，艾格，衣戀；she's,hellokitty,belle,betu,紅科，真美詩，tata，奧卡索，思加圖三層青春活力動力天地500-2000adidas,nike,puma,mizuno,ozark,columbia,umbro,newbalance,lecoqsportif,k.swiss,northface,探路者，kappa,converse，ozark；中型書店青春活力500-1000fox,哥弟，鱷魚，disney,班尼路綜合館，博西尼綜合館、美斯特邦威，佐丹奴，阿依蓮，達芙妮，堡獅龍，真維斯，以純，熱風，海盜船,匯美舍；品奇，一茶一座，水果撈，葡京茶餐廳四層兒童動力加油站兒童天地100-1000chicco,kingcow,mikihouse,unitedcolorsofbentton,theoriginaltoystore,e-land,barbie,水孩兒，米奇妙，snoopy,讀書郎兒童育樂100-500溜冰場,親子樂園，早教中心，兒童攝影，兒童主題餐廳；美容美發(fā)，美甲；英孚教育，華爾街英語精彩周末健康生活娛樂天地/食尚大道50-200酒吧，電玩城，迪廳，ktv，電影院，精品網(wǎng)吧，主題餐廳,西堤牛排、喜達屋自助餐廳五層美麗天地100-500spa，健身，yuga；－商務天地－會議中心，多功能展演大廳，正餐-1層－便利服務50-1000小型精品超市，美食廣場，西式糕點廚房用品，零食，家居用品，屈臣氏,藥店一層：國際精品品廊…商業(yè)部分分業(yè)態(tài)定定位建議議一層：時尚旗艦艦…二層：摩登前沿沿…二層：個性潮流流…商業(yè)部分分業(yè)態(tài)參參考三層：動力天地地…三層：青春活力力，街鋪鋪概念…四層：童動力加加油站…商業(yè)部分分業(yè)態(tài)參考四層：精彩周末末…四層：健康生活活…購物中心心發(fā)展的的三個階階段啟蒙階段段此階段的的購物中中心設施施簡單，，功能單單一，但但購物環(huán)境境已經明顯顯好于傳傳統(tǒng)百貨貨公司；；娛樂化階階段它將休閑購物物理念帶進了購購物中心心內，從從而引發(fā)發(fā)了商業(yè)業(yè)的全面面變革，，各購物物中心的的競爭也也愈加激激烈，為為了區(qū)別別競爭對對手，各各項目都都規(guī)劃了了更多的的娛樂設設施，以以吸引更更多的顧顧客；主題化服服務化階階段此階段的的物中心心競爭較較為激烈烈，發(fā)展展趨于飽飽和，因因此各購購物中心心開始求求新求變變，在此此階段建建成的購購物中心心更加注注重消費費者的需需求與感感受，強強調與人人為本。。同時在在外在形形式上也也強調擁擁有項目目自身的主主題，如青衣衣城和朗朗豪坊。。此階段段購物中中心具有有更強的的個性和和差異優(yōu)優(yōu)勢。商場設計計特色無處不在在的餐飲飲…商場設計計特色參考CoffeeDesert&CakeCheese&IceCreamBeers&WineThemeRestaurantFoodCourt冰天雪地地變成…室內春天天…炎炎夏日日變成…商場設計計特色將購物變變?yōu)椤鋹偟南硐硎堋虉鲈O計計特色主題化概概念…商場設計計特色參考中庭的利利用…商場設計計特色參考混業(yè)經營營的布局局…商場設計計特色參考在每層的的商業(yè)布布局中，，除主力力店和相相對集中中功能區(qū)區(qū)域外，