2023年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

廣東省房協(xié)市場(chǎng)分析課題組〔廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處〕

一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

上半年廣東經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值13544.46億元，比上年同期增長(zhǎng)14.3%，增幅同比根本持平。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3851.93億元，同比增長(zhǎng)19.2%，增幅比上年同期下降1.27個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9238元，同比增長(zhǎng)8.3%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.2%。

二、數(shù)據(jù)分析

〔一〕房地產(chǎn)投資

1、完成開發(fā)投資

廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1001.17億元，同比增長(zhǎng)32.11%，比全國(guó)增長(zhǎng)高3.61個(gè)百分點(diǎn)；增幅同比上升8.85個(gè)百分點(diǎn)，比一季度加快3.97個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為28.44%，比全國(guó)平均水平低22.29個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為25.99%，比全國(guó)平均水平高出7.74個(gè)百分點(diǎn)〔見表1〕。

按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅增幅在上年同期增長(zhǎng)31.27%的根底上，又有32.41%的增長(zhǎng)；辦公樓、商業(yè)用房同比分別增長(zhǎng)24.80%、16.00%，但兩者增長(zhǎng)速度與上年同期40.08%、19.44%增幅相比下降；其他投資增長(zhǎng)44.47%，與去年同期-5.92%增幅形成較大反差。數(shù)據(jù)說明，投資者對(duì)住宅的開發(fā)投資延續(xù)了今年一季度較高的回報(bào)預(yù)期，其它投資那么成為新的投資熱點(diǎn)〔見表2〕。

2、開發(fā)資金來源

上半年到位資金1632.23億元，同比增長(zhǎng)25.15%,比上年同期33.15%的增幅有所下降。其中，國(guó)內(nèi)貸款376.92億元，同比增長(zhǎng)24.50%，占本年到位資金的比重根本持平；外資48.24億元，同比增長(zhǎng)97.11％，占本年到位資金比重增加1.08個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金729.37億元，同比增長(zhǎng)28.32%，占本年到位資金比重增加0.65個(gè)百分點(diǎn)；定金和預(yù)付款642.39億元，同比增長(zhǎng)21.06%，占本年到位資金比重下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。從資金來源看，自籌資金、外資增長(zhǎng)趨勢(shì)較快，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金較為充?！惨姳?〕。

〔二〕土地開發(fā)與購(gòu)置

土地開發(fā)投資增長(zhǎng)46.31%，土地開發(fā)面積那么下降16.59%，說明開發(fā)商土地開發(fā)投資本錢增大。土地購(gòu)置投資增長(zhǎng)85.77%，土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)27.47%，顯示購(gòu)置土地本錢增幅進(jìn)一步拉大〔見表4〕。

今年上半年與去年同期比，土地開發(fā)單位本錢增長(zhǎng)75％，土地購(gòu)置單位本錢增長(zhǎng)46％，均為近年最高〔見表5〕。

〔三〕商品房建設(shè)

商品房施工面積同比增長(zhǎng)10.23%，新開工面積同比增長(zhǎng)25.92%。竣工面積負(fù)增長(zhǎng)3.81%，與去年同期增長(zhǎng)44.68％形成強(qiáng)烈比照，竣工面積的負(fù)增長(zhǎng),導(dǎo)致市場(chǎng)供給緊張。

在各類商品房建設(shè)方面，住宅施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長(zhǎng)12.46%、27.54%、-4.96%；辦公樓施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長(zhǎng)10.68%、-20.93%、115.98%；商業(yè)新開工面積、施工面積和竣工面積分別下降11.59%、1.57%和10.89%；其他商品房施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長(zhǎng)19.23%、47.47%和-9.73%〔見表6〕。

〔四〕商品房交易

商品房銷售額1487.44億元，銷售面積2526.73萬(wàn)平方米。其中，第二季度銷售額858.23億元，環(huán)比增長(zhǎng)36.40%；銷售面積1432.99萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)31.02%。上半年商品房均價(jià)5887元/平方米，同比增長(zhǎng)18.1%；其中第二季度5989元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.1%。

商品住宅均價(jià)5557元/平方米，同比增長(zhǎng)20.17%；其中第二季度均價(jià)5695元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.0%〔見表7〕。

廣州〔十區(qū)，不含增城、從化兩市，下同〕、深圳商品房銷售額分別為3693246萬(wàn)元、4919034萬(wàn)元；同比分別增長(zhǎng)28.94%、23.57%；商品房銷售面積分別為441.9979萬(wàn)平方米、373.2682萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)0.25%、-13.16%。廣州、深圳商品房均價(jià)分別是8356元/平方米、13178元/平方米，同比分別增長(zhǎng)28.63％、42.3％。

廣州商品住宅均價(jià)7953元/平方米，同比增長(zhǎng)30.98%。深圳商品住宅均價(jià)12295元/平方米，同比增長(zhǎng)44.04%〔見表8〕。

(五)商品房供需比

上半年商品房和商品住宅供需比〔即竣工面積與銷售面積之比〕分別為1︰1.69和1︰1.89，與上年同期1︰1.41和1︰1.57相比供需缺口進(jìn)一步擴(kuò)大。其中第二季度商品房供需比和商品住宅供需比分別為1︰1.66和1︰1.87，環(huán)比略微縮小〔見表9〕。

從表10、11可以看出，2003年和2004年商品房供過于求，轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2005年1季度〔1︰1.09〕，往后供不應(yīng)求差距越來越大，至今年1季度到達(dá)峰值〔1︰1.72〕。商品住宅從供過于求到供不應(yīng)求的轉(zhuǎn)折點(diǎn)比商品房提前半年，出現(xiàn)于2004年上半年〔1︰1.04〕，也在今年1季度到達(dá)峰值〔1︰1.92〕，差距大于商品房。

〔六〕市場(chǎng)消化系數(shù)

1、定義

“市場(chǎng)消化系數(shù)〞是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場(chǎng)供給量的比值，反映市場(chǎng)消化能力。為了全面衡量市場(chǎng)供求和交易情況，設(shè)計(jì)三個(gè)系數(shù)分別在不同層次反映市場(chǎng)消化能力(見表12)。

系數(shù)1的一般公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)新增供給量；

系數(shù)2的一般公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供給量；

系數(shù)3的一般公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)總體供給量。

三個(gè)系數(shù)的分子均為銷售面積，含現(xiàn)樓和預(yù)售。分母：系數(shù)1只考慮新竣工面積，由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補(bǔ)償?shù)?，因此可銷比例k取為0.8；系數(shù)2在系數(shù)1的根底上，假設(shè)滿足待銷面積〔小于1年的空置量〕將在本年度被均勻地吸納的條件；系數(shù)3那么假設(shè)滿足全部空置面積將在本年度被均勻地吸納的條件。

系數(shù)越大，說明市場(chǎng)越活潑，消化能力越強(qiáng)。

2、分析

與去年同期相比，今年上半年市場(chǎng)整體消化系數(shù)有較大增長(zhǎng)，市場(chǎng)消化系數(shù)1(X1)、市場(chǎng)消化系數(shù)2(X2)、市場(chǎng)消化系數(shù)3(X3)分別增長(zhǎng)0.3437、0.2796、0.2484，銷售活潑、消化能力強(qiáng)〔見表13〕。

〔七〕二手房交易

上半年全省二手房銷售額6445686萬(wàn)元，銷售面積2188.07萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)38.35%、17.36%；銷售均價(jià)2946元/平方米，同比增長(zhǎng)17.89%。其中廣州、深圳二手房銷售額分別為1796308萬(wàn)元、3479200萬(wàn)元；銷售面積分別為483.08萬(wàn)平方米、668.03萬(wàn)平方米；銷售均價(jià)分別為3718元/平方米、5208元/平方米；同比分別增長(zhǎng)14.68%、17.88%。

第二季度廣州、深圳二手房銷售額分別為964219萬(wàn)元、2169800萬(wàn)元；環(huán)比分別增長(zhǎng)15.88%、65.71%；銷售面積分別為248.856萬(wàn)平方米、400.64萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)6.25%、49.83%。二季度廣州、深圳二手房均價(jià)分別是3875元/平方米、5416元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)幅度分別是9.06%、10.6%〔見表14〕。

〔八〕商品房空置

上半年末商品房空置總量1617萬(wàn)平方米，較2006年末減少180萬(wàn)平方米，下降10.05％，滯銷〔空置1－3年〕和積壓〔空置3年以上〕面積下降幅度遠(yuǎn)大于待銷〔空置一年以內(nèi)〕面積，達(dá)11.36%。其中住宅空置減少147萬(wàn)平方米，下降15.81％。其余各類型物業(yè)的空置指標(biāo)除了辦公樓待銷增加98.56％、商業(yè)待銷增加2.72％外，都呈現(xiàn)大小不等的下降態(tài)勢(shì)〔見表15〕。

三、結(jié)論

1、上半年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)加快，增幅同比上升8.85個(gè)百分點(diǎn)。考慮到包括地價(jià)在內(nèi)的開發(fā)本錢漲價(jià)幅度，開發(fā)投資增長(zhǎng)快有其合理性。

2、資金來源構(gòu)成中，外資、自籌資金的增長(zhǎng)比國(guó)內(nèi)貸款和其它資金增長(zhǎng)幅度大，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金較為充裕。

3、同比土地開發(fā)面積下降16.59%，土地開發(fā)單位本錢增長(zhǎng)75％，土地購(gòu)置單位本錢增長(zhǎng)46％，構(gòu)成供給緊張及本錢上升的重要原因。

4、商品房竣工面積負(fù)增長(zhǎng)3.81%，與去年同期增長(zhǎng)44.68％形成強(qiáng)烈比照，導(dǎo)致市場(chǎng)供給較為緊張。商品住宅供需比為1︰1.89。商品房空置量較上年末下降10.05％，其中住宅下降15.81％，減少住宅空置180萬(wàn)平方米。新開工面積同比增長(zhǎng)25.92%，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間市場(chǎng)供求矛盾有所緩解。