中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃案例分析

中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃案例

分析（總9頁）中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃目錄：一、中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃發(fā)行的背景 錯(cuò)誤!未定義書簽。二、中信啟航產(chǎn)品簡(jiǎn)介及特點(diǎn) 錯(cuò)誤!未定義書簽。（一） 中信啟航產(chǎn)品簡(jiǎn)介與參與方 錯(cuò)誤!未定義書簽。（二） 中信啟航產(chǎn)品特點(diǎn) 錯(cuò)誤!未定義書簽。三、 中信啟航上市物業(yè)資產(chǎn)分析 錯(cuò)誤!未定義書簽。（一） 上市物業(yè)分析 錯(cuò)誤!未定義書簽。1、 兩處物業(yè)估值情況 錯(cuò)誤!未定義書簽。2、 兩處物業(yè)租金收益情況 錯(cuò)誤!未定義書簽。（二） 投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì) 錯(cuò)誤!未定義書簽。四、中信啟航交易分析 錯(cuò)誤!未定義書簽。（一） 中信啟航交易結(jié)構(gòu) 錯(cuò)誤!未定義書簽。（二） 中信啟航退出安排 錯(cuò)誤!未定義書簽。五、 中信啟航存在的風(fēng)險(xiǎn)和啟示 錯(cuò)誤!未定義書簽。（一） 中信啟航計(jì)劃存在的風(fēng)險(xiǎn) 錯(cuò)誤!未定義書簽。（二） 中信啟航計(jì)劃的影響 錯(cuò)誤!未定義書簽。一、中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃發(fā)行的背景2014年5月21日，中信證券發(fā)起的“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱中信啟航）于2014年5月21日在深交所綜合交易平臺(tái)掛牌交易，交易將面向持有深圳A股證券賬戶或基金賬戶的機(jī)構(gòu)投資者?！爸行艈⒑綄ｍ?xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”成立于2014年4月25日，總規(guī)模逾人民幣50億元，投資標(biāo)的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。該基金由中信金石基金管理有限公司管理，退出時(shí)，該基金計(jì)劃將所持物業(yè)出售給由中信金石發(fā)起的交易所上市REITs或第三方。中信啟航的發(fā)行及掛牌交易，標(biāo)志著中國第一單權(quán)益型REITs產(chǎn)品的順利破冰，在中國市場(chǎng)上具有里程碑式的意義。它是我國第一支真正的權(quán)益類REITs產(chǎn)品。該計(jì)劃募集的證券投資基金是新《證券投資基金法》實(shí)施以來第一單非公開募集證券投資基金；其管理公司成為證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的第一個(gè)專注于REITs等不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的基金管理公司。中信啟航的成功掛牌交易離不開中信證券的經(jīng)驗(yàn)與努力。1、 中信證券在推動(dòng)國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)方面處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位，自2006年起即與交易所、證監(jiān)會(huì)共同推動(dòng)國內(nèi)REITs市場(chǎng)建設(shè)，先后配合有關(guān)監(jiān)管部門研究工作，完成了50余份研究報(bào)告，并成為各相關(guān)監(jiān)管部門的外部專家并作為唯一的商業(yè)機(jī)構(gòu)代表，全程參與兩個(gè)市場(chǎng)試點(diǎn)辦法及配套法規(guī)的制定。2、 在國內(nèi)申請(qǐng)參與REITs試點(diǎn)的地區(qū)和企業(yè)大部分都聘請(qǐng)了中信證券作為財(cái)務(wù)顧問和主承銷商。3、 2011年4月，在香港為長江實(shí)業(yè)成功發(fā)行全球首支以人民幣計(jì)價(jià)的REITs——匯賢REITs。4、 7年來中信證券在國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)的推動(dòng)上始終堅(jiān)持不懈，力爭(zhēng)建立國內(nèi)首個(gè)REITs業(yè)務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)提供更具競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新金融產(chǎn)品。

二、中信啟航產(chǎn)品簡(jiǎn)介及特點(diǎn)（一）中信啟航產(chǎn)品簡(jiǎn)介與參與方產(chǎn)品名稱中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃規(guī)模億分級(jí)計(jì)劃按％：%的比例劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)A、 優(yōu)先級(jí)份額存續(xù)期間獲得基礎(chǔ)4攵益，退出時(shí)獲得資本增值1的10%（浮動(dòng)收益部分）B、 次級(jí)份額存續(xù)期間獲得滿足優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)4攵益后的剩余收益，退出時(shí)獲得資本增值的90%（浮動(dòng)收益部分）優(yōu)先級(jí)次級(jí)優(yōu)先級(jí)比例/規(guī)模億元（％）億元（％）產(chǎn)品期限預(yù)期3年，不超過5年（產(chǎn)品有權(quán)提前結(jié)束）預(yù)期4年，不超過5年（產(chǎn)品有權(quán)提前結(jié)束）投資者預(yù)期收益率（整體收益含資產(chǎn)增值預(yù)期）約7%-9%約12%-42%基礎(chǔ)收益分配時(shí)點(diǎn)每年最后一個(gè)工作日分配，分配金額為完整年度的基礎(chǔ)收益（首年分配金額為產(chǎn)品設(shè)立日到12月31日的應(yīng)計(jì)利息）評(píng)級(jí)優(yōu)先級(jí)AAA無評(píng)級(jí)產(chǎn)品發(fā)售對(duì)象合格機(jī)構(gòu)投資人圖1:中信啟航計(jì)劃參與方:（二）中信啟航產(chǎn)品特點(diǎn)本產(chǎn)品通過投資非公募基金收購核心商圈的稀缺物業(yè)，為投資人實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定期間收益和退出增值收益，是國內(nèi)首支投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。產(chǎn)品具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、 中信啟航是境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資的稀缺創(chuàng)新產(chǎn)品，國內(nèi)長期缺乏不動(dòng)產(chǎn)投資金融產(chǎn)品，僅有直接投資、信托投資及少量投資于海外不動(dòng)產(chǎn)的QDII產(chǎn)品。中信啟航是投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)、獲得穩(wěn)定收益、風(fēng)險(xiǎn)可控的產(chǎn)品，向機(jī)構(gòu)投資人、高端投資人投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)匹配投資人風(fēng)險(xiǎn)與收益需求。產(chǎn)品通過內(nèi)部分級(jí)設(shè)計(jì)滿足次級(jí)投資人的高收益需求，同時(shí)為優(yōu)先級(jí)投資人提供內(nèi)部增信，優(yōu)先級(jí)部分外部評(píng)級(jí)達(dá)到AAA。3、 首只次級(jí)檔份額可交易的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。本產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)、次級(jí)份額皆可在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)交易，便于投資者靈活掌握進(jìn)入和退出時(shí)機(jī)，提高產(chǎn)品流動(dòng)性。三、中信啟航上市物業(yè)資產(chǎn)分析（一）上市物業(yè)分析中信啟航計(jì)劃的基礎(chǔ)資產(chǎn)為中信證券位于北京和深圳的兩幢自有物業(yè)——北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈，中信證券已承諾未來將按市場(chǎng)價(jià)格租用這些物業(yè)。1、兩處物業(yè)估值情況根據(jù)深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告,目標(biāo)資產(chǎn)北京中信證券大廈評(píng)估值為億元，深圳中信證券大廈評(píng)估值為億元,目標(biāo)資產(chǎn)合計(jì)估值億元（如圖2所示）。圖2：中信啟航物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)估值35一11億15.27^租金預(yù)計(jì)蟬&竿（未未5辛）半A6%??耳3%?圖2：中信啟航物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)估值35一11億15.27^租金預(yù)計(jì)蟬&竿（未未5辛）半A6%??耳3%?愁年售"訐輯蕓率（未來5年）8陽11%/年5吟8%/年龜力程豹徂會(huì)增長率（拐實(shí)除檔■約）帛2妄增蕓6%每2年增^6%北京申信詆卷左虞溟州中佶證矗大廈物業(yè)2、兩處物業(yè)租金收益情況在中信啟航計(jì)劃存續(xù)期間，目標(biāo)資產(chǎn)每年的租金總額預(yù)計(jì)從2015年的億增長到2018年的億（如圖3所示）。單怔：千元TI1113T4T5時(shí)間2014.03.012014.12312015.12.31.2016.12312017.12312018.12.31中信證券彖擔(dān)腳分3W.BO6372螂393,692395,346417,314其他租戶部念21.97627.07227.56927.69127,744租金忌部3327S2400"421,261423.037445,058圖3：中信啟航物業(yè)資產(chǎn)租金收益情況這兩處物業(yè)地處一線城市，寫字樓價(jià)格穩(wěn)健。均處在各城市的核心商圈，屬于稀缺物業(yè)。且租戶履約能力強(qiáng)、租期長期、租金具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。1、 北京中信證券大廈地處燕莎商圈核心地帶，交通便利，外企聚集，緊臨使館區(qū)，配套完善。2012年燕莎商圈寫字樓平均空置率在％。2、 深圳中信證券大廈廈地處福田CBD核心地段，金融企業(yè)聚集，商業(yè)氛圍濃厚，配套完善。2013年三季度末，福田區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率％（二）投資商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)1、 經(jīng)濟(jì)增長速度：2013年我國實(shí)現(xiàn)%的經(jīng)濟(jì)增速，仍保持著較快的發(fā)展速度，這為寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的經(jīng)濟(jì)面支撐。2、 房地產(chǎn)調(diào)整政策：限購令迫使資金由住宅市場(chǎng)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資，寫字樓作為地產(chǎn)投資的價(jià)值洼地，受到投資者的青睞。3、 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)需求穩(wěn)定，新增供應(yīng)量增速緩慢，尤以甲級(jí)寫字樓供應(yīng)趨緊，各地空置率持續(xù)下降；2011年起北京寫字樓租賃市場(chǎng)也迎來了快速增長階段，2012年趨于放緩。2007年-2013年主要一線城市累計(jì)漲幅：北京136%、深圳77%、廣州47%、上海23%（如圖4所示）。SQ 1SQ 1 1 1 1 ■ 1 1 1 1 1 1 1 1 07/0307/09DS/0308/09的A>309^/0910/0310/0?11/0311/0?12/0312/0?13/0313/09北京上海廣州..深珈圖4:2007-2013北上廠深寫字樓租金走勢(shì)、中信啟航交易分析（一）中信啟航交易結(jié)構(gòu)100%瀚言CITICSECURITIES*100%瀚言CITICSECURITIES*托官人：中信銀行天津中信金石基金管理有限公司M^n^qpnLPnt,€nmpanyLimrlrssr中信啟航組合了不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的資金，通過嫁接非公募基金共同投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。由中信證券的全資子公司中信金石基金管理有限公司進(jìn)行基金管理。托管人為中信銀行股份有限公司天津分行。關(guān)于中信啟航流動(dòng)性的安排是：優(yōu)先級(jí)和次級(jí)份額均在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)轉(zhuǎn)讓流通。為確保交易前后投資者限制在200人以內(nèi)，優(yōu)先級(jí)受益憑證轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，每手為50,000份，每次轉(zhuǎn)讓不得低于十手且須為一手的整數(shù)倍;次級(jí)受益憑證轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，每手為300,000份，每次轉(zhuǎn)讓不得低于一手且須為一手的整數(shù)倍。（二）中信啟航退出安排中信啟航計(jì)劃在到期時(shí)將會(huì)以REITs方式退出。退出時(shí)點(diǎn)，非公募基金將所持物業(yè)100%的權(quán)益出售給由中信金石基金管理有限公司發(fā)起的交易所上市REITs。根據(jù)當(dāng)前溝通，對(duì)價(jià)的75%將以以現(xiàn)金方式取得，剩余25%將以REITs份額的方式由本基金持有并鎖定1年。在此安排下，優(yōu)先級(jí)投資者將在IPO時(shí)點(diǎn)以全現(xiàn)金方式全部退出，相應(yīng)次級(jí)投資者獲得部分現(xiàn)金分配及REITs份額。除REITs方式退出外，基金還可以市場(chǎng)價(jià)格出售給第三方實(shí)現(xiàn)退出。投資物業(yè)所在北京、深圳商圈的租金及售價(jià)在未來五年預(yù)計(jì)有較好的升值空間，出售給第三方是REITs退出方式的重要補(bǔ)充。五、中信啟航存在的風(fēng)險(xiǎn)和影響（一）中信啟航計(jì)劃存在的風(fēng)險(xiǎn)中信啟航計(jì)劃存在以下三方面的風(fēng)險(xiǎn)：1、 宏觀調(diào)控以及行業(yè)周期的影響都會(huì)給寫字樓市場(chǎng)供給和需求帶來不確定性，最終給投資人造成風(fēng)險(xiǎn)。且最后退出時(shí)，如以出售方式處置目標(biāo)資產(chǎn)本身或持有目標(biāo)資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)，由于目標(biāo)資產(chǎn)的公允價(jià)值可能受到當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度的影響，導(dǎo)致售價(jià)出現(xiàn)不確定性，從而影響專項(xiàng)計(jì)劃獲得的現(xiàn)金流規(guī)模，進(jìn)而導(dǎo)致受益憑證持有人初始認(rèn)購金額的損失。2、 在專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間，計(jì)劃管理人如出現(xiàn)嚴(yán)重違反相關(guān)法律、法規(guī)和專項(xiàng)計(jì)劃文件有關(guān)規(guī)定的情形，計(jì)劃管理人可能會(huì)被取消資格，深交所也可能對(duì)受益憑證采取暫停和終止轉(zhuǎn)讓服務(wù)等處理措施，從而可能給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。3、 目前專項(xiàng)計(jì)劃是證券市場(chǎng)的創(chuàng)新產(chǎn)品，和專項(xiàng)計(jì)劃運(yùn)作相關(guān)的法律制度、配套政策仍在不斷調(diào)整和更新的過程之中。如果有關(guān)法律制度、配套政策發(fā)生變化，可能會(huì)對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃產(chǎn)生不利影響。同時(shí)本專項(xiàng)計(jì)劃分配時(shí)，受益憑證持有人獲得的收益將可能被要求繳納相應(yīng)稅負(fù)。如果未來中國稅法及相關(guān)稅收管理?xiàng)l例發(fā)生變化，稅務(wù)部門向受益憑證持有人征收任何額外的稅負(fù)，這可能會(huì)給專項(xiàng)計(jì)劃受益憑證持有人帶來額外的稅務(wù)支出風(fēng)險(xiǎn)。（二）中信啟航計(jì)劃的影響1、 健全資本市場(chǎng)體系，豐富證券投資品種。REITs是成熟資本市場(chǎng)的重要組成部分。作為以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，REITs將缺乏流動(dòng)性的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以流動(dòng)的證券產(chǎn)品，從而能夠滿足投資人的多元化需求，推動(dòng)資本市場(chǎng)體系的多元化發(fā)展。2、 促進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合，推