世聯(lián)大亞灣項目營銷策劃報告

大亞灣項目營銷策劃報告1/19/2023思維導圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析商務公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位酒店公寓建議房地產市場分析項目屬性概況產品特征分析項目營銷策略項目推廣策略項目活動策略大亞灣宏觀經濟發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)高速、強勢發(fā)展態(tài)勢2006年，大亞灣區(qū)地區(qū)生產總值突破百億大關，實現(xiàn)100.2億元，比上年增長90.3%，隨著中海殼牌的順利投產，拉動作用明顯，大亞灣經濟發(fā)展顯著加快，國民經濟高速發(fā)展，各項指標都有明顯改善，經濟質量進一步提高。2002－2006年大亞灣區(qū)生產總值（GDP）區(qū)域生產總值（億元）增長幅度占全市比例大亞灣區(qū)100.290.3％10.7％惠陽區(qū)90.3916.2％9.7％惠城區(qū)394.0316.4％42.2％2006年惠州三區(qū)生產總值（GDP）比較表2006年，大亞灣區(qū)生長總值增長幅度為90.3％，增幅位居全市之首，占全市GDP約一成。不難看出，大亞灣區(qū)經濟發(fā)展受支柱產業(yè)石油化工、電子、汽車、鋼鐵等影響較大。信息來源：市統(tǒng)計局信息來源：市統(tǒng)計局2006年惠州市石化工業(yè)強勢崛起，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值369.27億元，增長30.2%。其中，電子工業(yè)214.2億元，增長15.2%；石化工業(yè)53.42億元，增長2.7倍。中海殼牌石化項目于3月份順利投產，成為拉動惠州工業(yè)高速增長的主導因素，產業(yè)結構也向適度重型化調整，輕重工業(yè)比重由上年的52.9：47.1調整為45.2：54.8。宏觀經濟—整體GDP以中海殼牌龍頭的第二產業(yè)發(fā)展迅猛，第三產業(yè)平穩(wěn)第二產業(yè)：實現(xiàn)增加值72.7億元，增長150.1%，其中工業(yè)增加值66.6億元，大幅增長272.2%；由于中海殼牌項目投產，拉動工業(yè)迅速發(fā)展，三產比例進一步優(yōu)化調整。2006年大亞灣區(qū)三大產業(yè)分布圖（GDP）第三產業(yè)：實現(xiàn)增加值25.1億元，增長16.8%。其中批發(fā)零售，金融，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)發(fā)展速度較高，分別實現(xiàn)增加值1.63億元、0.4億元、7.58億元，比2005年分別增長20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱產業(yè)：2006年石化、電子、汽車、鋼鐵四大支柱產業(yè)產值270.4億元，增長319.9%，占全區(qū)工業(yè)產值比重的89.7%。其中，石化產業(yè)完成工業(yè)產值194.2億元；電子工業(yè)產值42.9億元，增長27.7%；鋼鐵工業(yè)產值10.5億元，增長32.5%；汽車工業(yè)產值22.8億元，增長17.2%。高新技術產業(yè)：大亞灣區(qū)共有省級以上高新技術企業(yè)10家，新增1家。高新技術企業(yè)產值達215.7億元，10家工業(yè)企業(yè)產值占全區(qū)工業(yè)比重71.5%，提供就業(yè)崗位2094人。單位：億元2006年同比增長所占比例本區(qū)生產總值100.290.3％——第一產業(yè)2.42.8%2.4%第二產業(yè)72.7150.1%72.6%第三產業(yè)25.116.8%25.0%招商引資：2006年共洽談引進項目86宗，涉及投資總額15.2億美元，其中外資項目32宗，投資總額4.76億美元，其中較大的外資有中?？萍茧娮禹椖?、星華電子項目等；內資項目54宗，內資比重不斷加大，投資總額9.57億美元，各占62.8％和63％，其中較大的內資項目有比亞迪電子項目、三鑫玻璃項目等。目前世界500強企業(yè)14家。信息來源：市統(tǒng)計局宏觀經濟—產業(yè)布局石油石化類項目成為經濟發(fā)展的強力引擎，國際管理型人口劇增——2005年7月21日全球第二大石油和化工倉儲公司——歐德油儲集團公司在大亞灣石化區(qū)舉行奠基儀式?！?005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道動工。——2006年2月10日中海殼牌南海石化投產，項目總投資42億美元?！?006年6月廣東LNG惠州電廠投產，總投資約85億元人民幣?！?006年7月1200萬噸南海煉油項目投產，基建投資193億元人民幣。——2007年4月9日深圳比亞迪攜巨資60億元人民幣投向大亞灣。——2007年4月9日碧桂園在惠東開發(fā)鳳凰城（集商住、休閑旅游配套項目和五星級酒店業(yè)一體的綜合房地產項目），投資總額100億元人民幣，該項目與大亞灣霞涌緊密相連……大亞灣重大工程經典回放：石油石化、電子和港口物流等產業(yè)聚集運行、投產，為片區(qū)經濟發(fā)展來帶了使命契機，同時國際科技、管理型人口（人才）劇增，大量住房需求也將迅速釋放。宏觀經濟—重點項目（1）

中海殼牌南海石化項目：中海殼牌南海石化項目是目前國內最大的中外合資項目。合營企業(yè)外方是殼牌南海私有有限公司,它是荷蘭皇家/殼牌集團的成員之一,占50%的股份;中方投資者為中海石油化工投資有限公司,占50%的股份,該公司是中國海洋石油總公司(持股90%)與廣東廣業(yè)投資集團有限公司(持股10%)的合資企業(yè)。發(fā)展格局大亞灣所處的特殊地理位置吸引著國內外大型石油化工、工業(yè)電子制造及港口物流業(yè)等企業(yè)的聚集。其中中海石化項目的建設及香港和記黃埔進駐惠州港，使大亞灣初步形成了大工業(yè)、大港口的發(fā)展格局。廣東LNG惠州電廠項目：是廣東LNG總體項目的配套新建項目之一,由中國海洋石油總公司、廣東省粵電集團公司和廣東省電力發(fā)展股份有限公司投資建設，總規(guī)劃裝機容量為210萬千瓦，總投資約為85億元人民幣。

港口物流產業(yè)：作為國家一類對外開放口岸的惠州港，是開發(fā)區(qū)對外開放的重要門戶，其建設目標是成為南中國海最大的油氣化工儲運基地和區(qū)域性的物流配送中心?；葜莞郜F(xiàn)已建成碼頭28個，年吞吐能力達2560萬噸，油氣庫區(qū)的建設規(guī)模即將突破200萬立方米。

東風本田汽車零部件有限公司：成立于1994年12月，于1995年11月30日正式投產。公司位于廣東省惠州市大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)，與深圳、香港、廣州近在咫尺，是發(fā)達的泛珠江三角洲經濟圈東部要道。公司主要生產轎車發(fā)動機及底盤的保安和機能性零部件。1998年11月獲得ISO9002質量認證；1999年11月獲廣東省高新技術企業(yè)稱號；2002年11月獲廣東省先進技術型企業(yè)稱號。

中海殼牌等大型企業(yè)成為支柱產業(yè)，輻射延至惠州及珠三角宏觀經濟—重點項目（2）人口變化2006年末，大亞灣區(qū)常住人口13.60萬人，從業(yè)人員86294人，增長14.4%，就業(yè)大專以上學歷人數12331人，占全區(qū)從業(yè)人員總數的14.3%，區(qū)內就業(yè)中級以上職稱人數4090人，比2005年增加985人。區(qū)內在崗職工年平均工資為22553元，增長4.9%。大亞灣區(qū)域經濟發(fā)展迅速，人均GDP大幅增長，房地產也快速發(fā)展城市/區(qū)域惠州市同比增長大亞灣區(qū)同比增長GDP（億元）933.1916.3%100.290.3％人均GDP（元）2501914.3％7370077.5％房地產市場啟動期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產發(fā)展曲線800美元4000美元8000美元人均GDP快速發(fā)展期發(fā)展態(tài)勢：

2006年惠州市人均GDP為3127美元，房地產市場處于快速發(fā)展期，大亞灣區(qū)由于人均GDP發(fā)展迅猛，房地產發(fā)展相對滯后，理應處在快速發(fā)展期。西蒙.庫茲涅茨經濟理論是80年代后期提出的，以當時的美元價格為參考，隨著經濟的發(fā)展，相應的邊界應該適度增加，但理論基本結論是正確的。目前，就人均GDP來看，大亞灣區(qū)房地產市場處于非正常期，與大慶油田、科威特油田呈相似性。但就市場特征來研判，大亞灣區(qū)房地產市場仍處在快速發(fā)展期。2006年惠州市和大亞灣區(qū)人均GDP發(fā)展態(tài)勢2006年惠州市GDP相當于1989年深圳，大亞灣區(qū)人均GDP超過深圳同年數據。宏觀經濟—與房地產對應關系大亞灣非正常期惠州正常期大亞灣規(guī)劃定位惠州南濱海新區(qū)，項目位于行政商務區(qū)（城市功能重點區(qū)）大亞灣區(qū)“五區(qū)一岸線”規(guī)劃圖“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學產業(yè)園區(qū)、港口物流倉儲區(qū)、西部綜合產業(yè)區(qū)、行政金融商務區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線），全力描繪濱海石化新城區(qū)。中心區(qū)規(guī)劃：本項目位于行政商務區(qū)，即中心區(qū)，總用地面積約22平方公里，以行政、金融、商務、居住為發(fā)展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點地區(qū)。大亞灣區(qū)功能定位：力爭通過5～10年時間的努力，奠定將大亞灣建設成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國海北岸的璀璨明珠的堅實基礎。電子、汽車零部件產業(yè)行政、金融、商務和居住石油化學產業(yè)黃金海岸旅游區(qū)港口、物流宏觀經濟—大亞灣規(guī)劃本項目位于中心區(qū)北片，片區(qū)的起點高、可建設性強的規(guī)劃為項目贏得了發(fā)展先機大亞灣區(qū)中心區(qū)各片功能規(guī)劃區(qū)域土地面積（平方公里）主要特征發(fā)展方向可建設性整體22——惠州城市南部的濱海新區(qū)強北片8清華大學編制了概念性規(guī)劃；無歷史遺留問題居住、文化娛樂強中片7環(huán)境比較差；設施配套不齊全行政辦公、商業(yè)服務強南片7環(huán)境比較差；爛尾樓林立星級酒店、旅游休閑度假弱中心區(qū)北片介紹：

土地面積：位于淡澳河以北，總用地面積為8平方公里，目前建設量較小，規(guī)劃控制得比較好。

功能定位：是以行政辦公、商業(yè)服務、文化娛樂、生活居住為主的綜合性城市功能區(qū)。

規(guī)劃現(xiàn)狀：現(xiàn)已由清華大學城市規(guī)劃設計研究院編制了北片區(qū)核心地段2.3平方公里的概念性規(guī)劃，近期將先啟動建設北區(qū)主干道路、市政廣場、虎頭山公園。信息來源：大亞灣規(guī)劃局宏觀經濟—中心區(qū)規(guī)劃大亞灣區(qū)產業(yè)與周邊城區(qū)形成有機互補現(xiàn)代石化數碼、中海殼牌石化項目后勤基地電子加工、紡織、家具……高新技術、金融、物流、制造工業(yè)……東莞市深圳市惠州市工業(yè)制造、高新技術……石化產業(yè)區(qū)和港口物流產業(yè)基地大亞灣區(qū)大亞灣區(qū)及周邊城區(qū)產業(yè)分布圖信息來源：各地相關政府網站半小時生活圈深圳軌道交通、產業(yè)東延至大亞灣的利好因素加速了深圳與大亞灣生活圈的融合。惠陽區(qū)宏觀經濟—產業(yè)融合未來交交通網網絡提提供動動力，，為吸吸引外外地客客增多多了籌籌碼公路方方面：：連接區(qū)區(qū)內外外的高高等級級公路路—惠惠（州州）澳澳（頭頭）疏疏港大大道可可與深深汕、、惠鹽鹽、廣廣汕、、廣惠惠、惠惠河等等高速速公路路聯(lián)通通；大大亞灣灣沿海海公路路即將將動工工建設設，建建成后后將使使大亞亞灣至至深圳圳特區(qū)區(qū)（關關內））的距距離縮縮短至至36公里里。鐵路方方面：京九鐵鐵路支支線———惠惠（州州）大大（大大亞灣灣）鐵鐵路已已建成成通車車?？者\方方面：：開發(fā)區(qū)區(qū)距深深圳寶寶安國國際機機場70公公里，，距廣廣州國國際機機場150公里里，距距香港港赤鱲鱲角國國際機機場120公里里，均均在兩兩小時時車程程內。。2008年年3月月，惠惠州機機場將將恢復復飛行行。海運方方面：：開發(fā)區(qū)區(qū)內的的惠州州港是是京九九鐵路路南端端最便便捷的的出海海口，，可直直航世世界各各大港港口。。大亞灣灣立體體交通通網絡絡形成引發(fā)產產業(yè)格格局延延伸交通優(yōu)優(yōu)勢開發(fā)區(qū)區(qū)已初初步形形成了了由港港口、、航空空、鐵鐵路、、公路路和光光纖組組成的的立體體交通通通訊訊網絡絡。功能延延伸立體交交通網網絡引引發(fā)片片區(qū)新新的產產業(yè)格格局延延伸，未來來的大大亞灣灣片區(qū)區(qū)依托托海港港的獨獨特優(yōu)優(yōu)勢將將會成成為珠珠三角角新的的熱點點區(qū)域域之一一。同時，，深莞莞惠立立體交交通網網絡將將為大大亞灣灣帶來來了大大量深深圳等等異地地投資資客。。宏觀經經濟——城際際交通通大亞灣灣規(guī)劃劃———參考考圖片片大亞灣灣規(guī)劃劃鳥瞰瞰圖大亞灣灣用地地規(guī)劃劃圖大亞灣灣規(guī)劃劃夜景景圖大亞灣灣小桂桂灣效效果圖圖大亞灣灣宏觀觀經濟濟與規(guī)劃劃———小結結1、大大亞灣灣區(qū)經經濟整整體呈呈現(xiàn)高高速發(fā)發(fā)展勢勢頭，，以中中海殼殼牌為為首的的第二二產業(yè)業(yè)發(fā)展展迅猛猛，其其輻射射性已已延至至惠州州及珠珠三角角。2、石石油石石化產產業(yè)成成為大大亞灣灣區(qū)經經濟的的強力力引擎擎，國國際科科技、、管理理型人人才劇劇增，，由此此而引引來的的住房房需求求必將將釋放放。3、大大亞灣灣區(qū)人人均GDP大幅幅增長長，房房地產產處在在快速速發(fā)展展軌道道。4、珠珠三角角產業(yè)業(yè)互補補和融融合，，大亞亞灣交交通網網絡日日益完完善，，惠深深半小小時生生活圈圈（大大亞灣灣、惠惠城、、惠陽陽和龍龍崗區(qū)區(qū)）浮浮出水水面。。5、本本項目目位于于大亞亞灣中中心區(qū)區(qū)北片片，片片區(qū)的的起點點高、、可建建設性性強的的規(guī)劃劃為項項目贏贏得了了發(fā)展展先機機！2007年年1-4月月中央央重大大政策策一覽覽表類型文件政策內容政策目的對本項目影響金融上調人民幣存款準備金中國人民銀行決定從2007年1月15日、2月25日、4月16日起，分別三次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，人民幣存款準備金率升至10.5％。緊縮貸款，以鞏固調控成效★★央行再次加息央行3月18日起，個人公積金五年期以上的貸款利率從4.59%調整為4.77%，人民幣存貸基準利率將分別上調0.27%。國家針對目前房地產市場過熱的行為采取加壓措施★★稅收起征土地增值稅從2月1日起正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。建造普通標準住宅出售的、增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤★★★★（1）城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例出臺2007年1月1日起開始執(zhí)行的城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍的政策同樣適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。提高城鎮(zhèn)土地使用稅，加大外商在內地投資限制力度★房產溫家寶2007年政府工作報告1、發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式2、發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度3、正確運用政府調控和市場機制兩個手段，優(yōu)化商品房供應結構，加強房價監(jiān)管和調控4、整頓和規(guī)范房地產市場秩序，強化房地產市場監(jiān)管保持固定資產投資適度增長，優(yōu)化商品房供應結構，增加普通商品住宅，加強房價監(jiān)管力度★★廉租房制在年底前建立建設部要求尚未建立廉租住房制度的市、縣，要在2007年年底前建立。尚未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設比例的城市，要在今年一季度予以明確。增加廉租住房供應，解決人民生活居住問題★★《物權法》物權法明確規(guī)定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！泵鞔_物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權★★土地溫家寶2007年政府工作報告1、認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃2、完善和嚴格執(zhí)行節(jié)約集約用地標準，提高土地利用效率和集約化程度3、控制工業(yè)用地，堅決執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價標準4、落實建設用地稅費政策，規(guī)范土地出讓收支管理5、嚴格土地管理責任制，落實土地督察制度加強土地監(jiān)管力度，提高土地利用效率，通過用地稅費政策調控土地出讓收支管理★★★（2）土地審批下放省級政府報國務院批準的城市建設用地，從2007年起調整為每年由省級政府匯總后一次申報。加大地方政府對土地的監(jiān)管力度★運用遙感技術開展第七次土地執(zhí)法檢查國土資源部將應用遙感技術開展第七次土地執(zhí)法檢查，檢查北京等90個城市的新增建設用地變化情況。這次檢查的范圍是衛(wèi)星遙感監(jiān)測圖片（簡稱衛(wèi)片）反映的2005年10月至2006年10月90個城市新增建設用地變化情況。加大土地監(jiān)察力度，控制和規(guī)范城市新增建設用地情況★★（1））2007年年國家家開始始起征征土地地增值值費，，目前前大亞亞灣管管委會會已開開始土土地整整治土土地工工作，，倘若若開始始實質質整治治，必必將影影響到到本項項目。。（2））溫家寶寶在2007年年政府府工作作報告告上提提出加加強土土地監(jiān)監(jiān)管力力度等等相關關政策策，其其作用用必將將影響響地方方土地地市場場。宏觀政政策后市政政策預預測：：短期期內整整體影影響有有限，，物權權法和和人民民幣升升值形形成正正面影影響2007年年，將將是房房地產產政策策、土土地政政策和和金融融政策策執(zhí)行行非凡凡的一一年，，各類類政策策完善善和落落實必必將成成為政政策發(fā)發(fā)展主主方向向，主主要目目標仍仍是監(jiān)監(jiān)控土土地市市場、、調整整住房房結構構和規(guī)規(guī)范市市場秩秩序等等。其其中，，◎房房地地產政政策：2007年政政府必必將從從多方方位多多手段段調控控房地地產市市場———以以國六六條為為基礎礎，““90－70””住房房結構構政策策和經經濟適適用住住房政政策將將會得得到進進一步步落實實，普普通商商品房房、廉廉租房房和經經濟適適用房房供應應比例例將會會歷史史性增增加。。◎土土地地政策策：地方土地地資源緊緊缺，2007年土地地調控不不會松弛弛，調控控將繼續(xù)續(xù)在國六六條的““嚴格控控制土地地、優(yōu)化化土地供供應結構構、打擊擊土地囤囤積”框框架下進進行，土土地政策策（土地增值值稅）和規(guī)劃政政策將繼繼續(xù)作為為政府調調整房地地產市場場供給方方面的主主要手段段?！蚪鸾鹑谡卟撸侯A計2007年年房地產產調控將將在現(xiàn)有有的框架架下持續(xù)續(xù)，除加加強已有有政策的的執(zhí)行力力度外，，增加保保障性住住房建設設，加息息、提高高準備金金、首付付比例、、物業(yè)持持有階段段稅費征征收等將將可能是是2007年金金融政策策調控的的幾大熱熱點。◎物權法：2007年物權權法條文文進一步步清晰和和明確，，有效保保護權利利人的物物權?！蛉嗣駧派担?007年國際際油價、、礦石價價格漲幅幅都很大大，房地地產價格格持續(xù)上上揚，人人民幣升升值的預預期正在在走強，，吸引大大量國際際游資涌涌入中國國。本項目住住宅和公公寓，受受此政策策影響較較大，戶戶型設計計90平平方米以以下須達達70%以上。。2007年政府府整治土土地市場場決心不不減，本本項目土土地受政政策影響響較大。。若本項目目通過貸貸款進行行建設，，則受金金融政策策影響顯顯著。消消費者方方面影響響不明顯顯。置業(yè)者購購買信心心增強。。宏觀經濟濟—政策策影響本項目對對外資將將更有吸吸引力。。雖然就現(xiàn)現(xiàn)有條件件預測后后市政策策對本項項目影響響有限，，但是應應警惕國國家開發(fā)發(fā)政策風風險（大大亞灣規(guī)規(guī)劃）、、城際關關聯(lián)性開開發(fā)政策策風險。。大亞灣土土地政策策：整治治拉開序序幕，難難度和范范圍不容容忽視大亞灣區(qū)區(qū)土地政政策：根據大亞亞灣管委委會惠灣灣[2007]5號文文件顯示示：2007年年2月規(guī)規(guī)劃修編編和閑置置土地清清查的范范圍為：：全區(qū)整整治土地地面積36.54平方方公里，，其中西西區(qū)上楊楊4.92平方方公里，，霞涌大大嶺1.81平平方公里里，響水水河南部部3.87平方方公里，，中心北區(qū)區(qū)10.65平平方公里里，占全全區(qū)整治治土地的的29.1％，中心南南區(qū)15.29平方米米。本項目位位于大亞亞灣中心心北區(qū)土土地整治治范圍內內。大亞灣區(qū)區(qū)尤其中中心區(qū)土土地大多多已出讓讓，均掌掌控在開開發(fā)商手手中，土土地閑置置整治未未落實之之前土地地入市時時間不確確定，項項目未來來競爭不不明朗。。國務院關關于加強強土地調調控有關關問題的的通知（2006.8.31）一、進一一步明確確土地管管理和耕耕地保護護的責任任二、切實實保障被被征地農農民的長長遠生計計三、規(guī)范范土地出出讓收支支管理四、調整整建設用用地有關關稅費政政策五、建立立工業(yè)用用地出讓讓最低價價標準統(tǒng)統(tǒng)一公布布制度六、禁止止擅自將將農用地地轉為建建設用地地七、強化化對土地地管理行行為的監(jiān)監(jiān)督檢查查八、嚴肅肅懲處土土地違法法違規(guī)行行為。本項目宏觀經濟濟—地方方政策影影響（1）大亞灣土土地政策策：土地地放量較較大，未未來競爭爭形勢嚴嚴峻2007年惠州州市（大大亞灣區(qū)區(qū)）招商商引資推推介會招招商項目目用地根據惠州州市國土土局資料料顯示，，2007年大大亞灣區(qū)區(qū)招商引引資推介介會招商商項目用用地合計計37宗宗，土地地面積為為691.3萬萬平方米米，建筑筑面積1382.6萬萬平方米米，容積積率多為為08－－2.0，其中中多為石石化工業(yè)業(yè)用地，，居住用用地僅三三宗，土地編號號為8、、9、10號，，土地面面積約164.7萬平平方米，，建筑面面積329.3平方米米，地塊塊之大不不容忽視視。且于2007年年1月29日已已集中掛掛牌成交交。區(qū)土地供供應特征征：土地性質質：石化工業(yè)業(yè)土地占占主體，，居住用用地面積積約占23.8％；居住用地地：居住用地地地塊數數量少，，但地幅幅完整，，且集中中于澳霞霞大道上上。出讓時間間：三宗居住住用地于于2007年1月29日集中中掛牌成成交。競爭形勢勢：三宗居住住用地將將與本項項目形成成競爭。。宏觀經濟濟—地方方政策影影響（2）大亞灣土土地市場場：放量量大，工工業(yè)用地地主導，，居住用用地數量量少但規(guī)規(guī)模大土地編號土地性質土地面積建筑面積容積率土地現(xiàn)狀出讓時間1石化工業(yè)用地1232892465780.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓2石化工業(yè)用地1017972035940.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓3石化工業(yè)用地48198963960.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓4石化工業(yè)用地1400002800000.8~2.0已完成征地補償2006年10月14日已出讓5石化工業(yè)用地965951931900.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓6石化工業(yè)用地1154422308840.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓7石化工業(yè)用地1798373596740.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓8居住用地800891601782已完成征地補償2007年1月29日已掛牌成交9居住用地90386018077202已完成征地補償2007年1月29日已掛牌成交10居住用地66287413257482部分征地補償未完成2007年1月29日已掛牌成交11港口用地1545173090340.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓12港口用地125669925133980.8~2.0已完成征地補償計劃2008年3月前出讓13石化倉儲用地1130002260000.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓14港口用地964251928500.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓15港口用地57000011400000.8~2.0已完成征地補償計劃2008年3月前出讓16工業(yè)用地1000002000001.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓17工業(yè)用地500001000001.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓18工業(yè)用地1120362240721.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓19工業(yè)用地524591049181.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓20工業(yè)用地40070801401.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓2007年惠州州市（大大亞灣區(qū)區(qū)）招商商引資推推介會招招商項目目用地表表（一））宏觀經濟濟—地方方政策影影響（3）大亞灣土土地市場場：放量量大，工工業(yè)用地地主導，，居住用用地數量量少但規(guī)規(guī)模大土地編號土地性質土地面積建筑面積容積率土地現(xiàn)狀出讓時間21工業(yè)用地500001000001.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓22工業(yè)用0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓23工業(yè)用地1862803725601.0~2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓24工業(yè)用地1252622505241.0~2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓25工業(yè)用地855271710541.0~2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓26工業(yè)用地678001356001.0~2.0已完成征地補償2006年5月30日已出讓27工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補償2006年11月23日已出讓28工業(yè)用地531251062501.0~2.0已完成征地補償2006年11月23日已出讓29工業(yè)用地500001000001.0~2.0已完成征地補償2006年8月29日已出讓30工業(yè)用地31000620001.0~2.0已完成征地補償2006年8月14日已出讓31工業(yè)用地25870517401.0~2.0已完成征地補償2006年8月29日已出讓32工業(yè)用地28250565001.0~2.0已完成征地補償2006年8月14日已出讓33工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補償2006年10月27日已出讓34工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補償2006年10月8日已出讓35工業(yè)用地997501995001.0~2.0已完成征地補償2006年7月28日已出讓36工業(yè)用地967751935501.0~2.0已完成征地補償計劃2008年3月前出讓37工業(yè)用地94105818821161.0~2.0已完成征地補償2006年8月29日已出讓合計——691288413825768——————2007年惠州州市（大大亞灣區(qū)區(qū)）招商商引資推推介會招招商項目目用地表表（二））宏觀經濟濟—地方方政策影影響（4）國家政策策——小小結1、2007年年是中央央和地方方房地產產、土地地和金融融等房地地產相關關政策落落實年，，國家起起征土地地增值稅稅等相關關工作，，土地市市場進一一步規(guī)范范，但后后期政策策效果有有待觀察察。2、大亞亞灣區(qū)土土地整治治已展開開序幕，，難度和和范圍不不容忽視視（36平方公公里），，項目入入市時間間不明朗朗，項目目未來競競爭形勢勢嚴峻。。3、大亞亞灣區(qū)土土地市場場放量大大，工業(yè)業(yè)用地占占主導，，居住用用地數量量少但規(guī)規(guī)模大。。同時，，產業(yè)的的集聚引引發(fā)了工工業(yè)用地地的開發(fā)發(fā)，不僅僅拉動了了經濟發(fā)發(fā)展，而而且將引引發(fā)大量量的高端端需求。。4、雖然然就現(xiàn)有有條件預預測后市市政策對對本項目目影響有有限，但但是應警警惕國家家開發(fā)政政策風險險（大亞亞灣規(guī)劃劃）、城城際關聯(lián)聯(lián)性開發(fā)發(fā)政策風風險。5、周邊邊項目入入市時機機難以把把握，本本項目面面臨競爭爭壓力較較大，建建議本項項目就目目前大好好形勢之之下盡早早入市，，搶占先先機。大亞灣區(qū)區(qū)供應集集中，大大盤時代代來臨，，未來競競爭不明明確峰景灣新天名城城SOHO世紀中天彩虹虹城富康國際際在售樓盤盤擬售樓盤盤海韻·國國際菩提園1期菩提園2期熊貓國際際2期熊貓國際際1期三三組團康匯花園園地塊8號號君豪國際際公寓1期君豪國際際公寓2期地塊9號號地塊10號南山國際際已售樓盤盤惠陽區(qū)房地產市市場—大大亞灣戰(zhàn)戰(zhàn)國圖坪山葵涌萬科17英里金眾項目目珠江東岸岸聽濤雅苑苑廣場明珠珠惠景豪苑苑半島一號號1期錦繡豪苑苑2期華星·金金碧雅苑苑1期隆基天地地廣場東方新城城1期本因坊··寶家園園都市廣場場潤鑫花園園麗江花園園尚城世家家1期壹品上城城2期信和苑2期華茂·傾傾城名鉆鉆長鴻花園園1期河濱世紀紀華城華宇·開開城公寓寓中豪華廈廈中豪國際際峰景左岸岸城市麗景景在售擬售錦上花華星·金金碧雅苑苑2期天安淡水水項目惠陽區(qū)快快速成長長，集約約發(fā)展已售錦繡豪苑苑3期海岸物業(yè)業(yè)項目SOHO世紀富康國際際中天彩虹虹城惠陽CBD秋長鎮(zhèn)惠陽商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)房地產市市場—惠惠陽戰(zhàn)國國圖世貿廣場場所屬片區(qū)樓盤名稱戶型及比例主力戶型大亞灣區(qū)熊貓國際一期三組團2房：83—91平方米占21%3房：126－128平方米占43%4房：147-153平方米占36%3房：120—128平方米4房：147—157平方米菩提園一期3房：153平方米占17%4房：204－298平方米占83%峰景灣2房：71-79平方米占23%3房：87-93平方米占46%4房：117-118平方米占31%海岸國際公寓1房：44－52平方米占70%2房：97平方米占10%3房：118－121平方米占20%康匯花園3房：128－136平方米占69%4房：157平方米占23%復式：230–239平方米占8%君豪國際公寓一期單房：28－34平方米占38%1房：36--50平方米占31%2房：61－71平方米占31%惠陽區(qū)華星金碧雅苑一期3房：131-133平方米占20%4房：143-151平方米占70%5房：155平方米占10%2房：70—90平方米3房：120—130平方米壹品上城1房：40-50平方米占60%2房：50-60平方米占40%中雄廣場明珠1房：30-62.37平方米占20%2房：70-84.47平方米占35%3房：114.35-141.02平方米占45%都市廣場1房：38.9-51.6平方米占80%2房：71.99-76.12平方米占20%半島一號一期洋房2房：80-91平方米占50%3房：120-130平方米占33%4房：140-150平方米占12%隆基天地廣場1房：43－50平方米占20%2房：70－90平方米占25%3房：124－160平方米占55%麗江花園2房：90.43平方米占20%3房：100-130平方米占70%4房：200-210平方米占10%大亞灣區(qū)區(qū)在售樓樓盤主要要以3房房和4房房為主，，面積大大于惠陽陽區(qū)戶型構成成對比：：大亞灣區(qū)區(qū)與惠陽陽區(qū)在售售住宅主主力戶型型差異大大。大亞亞灣區(qū)在在售樓盤盤主要以以3房和和4房為為主，3房面積積為120—128平平方米，，占32%，四四房面積積為147—157平平方米，，占29%；而而惠陽區(qū)區(qū)主要以以2房和和3房為為主，2房面積積為70—90平方米米，占27%，，3房面面積為120——130平方米米，占32%。。房地產市市場—大大亞灣戶戶型構成成所屬片區(qū)樓盤名稱戶型創(chuàng)新賣點與本項目擬合度大亞灣區(qū)熊貓國際一期三組團客廳、餐廳獨立布局，增加空間層次感和私密性，超大景觀陽臺形象、園林、居住環(huán)境★★★菩提園一期寬敞進道、寬大客廳、三陽臺布局園林、景觀★★★峰景灣無創(chuàng)新價格★海岸國際公寓超寬面觀景大幅玻璃價格★康匯花園無創(chuàng)新地段★★君豪國際公寓一期結構簡約，緊湊實用，投資型戶型戶型★★★惠陽區(qū)華星金碧雅苑一期超大入戶花園和景觀陽臺園林★★壹品上城無創(chuàng)新地段★★中雄廣場明珠超大陽臺，入戶花園地段、景觀★★都市廣場投資型戶型地段★★半島一號一期特設玄關，客、餐廳全明設計，所有房間觀景窗設計形象、園林、戶型、居住環(huán)境★★隆基天地廣場投資型戶型，分布合理地段★★麗江花園主臥南向270度落地凸窗，精品入戶花園，超寬陽臺品牌開發(fā)商、地段、景觀★★★★假定本項目擬合條件：地段、形象、戶型大亞灣戶戶型亮點點頻現(xiàn)，，個別堪堪比深圳圳，初始始賣點為為主（價價格）戶型創(chuàng)新新對比：：大亞灣和和惠陽片片區(qū)在售售樓盤大大部分戶戶型各有有千秋，，個別樓樓盤戶型型設計新新穎，例例如：熊熊貓國際際一期三三組團———客廳、餐餐廳獨立立布局，，增加空空間層次次和隱私私，客廳廳和臥室室共享超超大陽臺臺，并注注重南北北通透等等。賣點對比比：大亞灣區(qū)區(qū)主要以以初始為為主要賣賣點，如如價格和和地段，，而形象象、居住住環(huán)境、、物業(yè)管管理等方方面較少少。房地產市市場—大大亞灣戶戶型特點點熊貓國際際一期三三組團———戶型型展示：：引導韓韓式居住住潮流，，動靜區(qū)區(qū)分離超大景觀觀陽臺獨立客廳廳戶型方正正，南北北通透客廳餐廳廳獨立布布局超大廚房房空間三室兩廳廳建建筑面面積：約約126.37—128.83平方方米兩室兩廳廳建建筑面面積：約約91.63平平方米前后分設設觀景及及生活陽陽臺客廳、餐餐廳分離離布局，，功能分分區(qū)科學學整體戶型型方正實實用，通通透更敞敞亮尺度講究究的凸窗窗，充分分照顧采采光及觀觀景房地產市市場—重重點項目目案例君豪國際際公寓一一期———戶型展展示：公寓樓客客廳和臥臥室共享享大陽臺臺②①①②一房一廳廳：36—50平方米米兩房一廳廳：61—71平方米米戶型創(chuàng)新新分析：：客廳和臥臥室共享享超大陽陽臺，并并注重南南北通透透戶型時尚尚簡約，，舒適怡怡人設計緊湊湊實用，，功能分分區(qū)清晰晰、合理理房地產市市場—重重點項目目案例所屬片區(qū)樓盤名稱均價（元/平方米）加權均價（元/平方米）大亞灣熊貓國際一期三組團42002845菩提園一期3400峰景灣3200海岸國際公寓2450康匯花園3000君豪國際公寓一期3000（含350裝修）惠陽都市廣場3700（含400裝修）3465中雄廣場明珠3600錦繡豪苑二期2100半島一號一期一期最后一批單位價格未定本因坊·寶家園3200麗江花園3700尚城世家一期二期均價未定隆基天地廣場3800（含480裝修）潤鑫花園2780華星金碧雅苑一期2800東方新城一期3400信和苑2期2300壹品上城4500惠景豪苑2380大亞灣區(qū)區(qū)在售樓樓盤價格格低于惠惠陽區(qū)，，但品質質大盤價價格高達達4200元/平方米米價格對比比：大亞灣在在售樓盤盤加權均均價為2784元/平平方米，，低于惠惠陽區(qū)620元元/平方方米，其其中熊貓貓國際一一期三組組團由于于成功異異地營銷銷策略和和高端形形象，銷銷售價格格最高，，達4200元元/平方方米，因因此拉升升了片區(qū)區(qū)銷售價價格。注：加權權均價已已扣除裝裝修標準準房地產市市場—大大亞灣價價格現(xiàn)狀狀所屬片區(qū)樓盤名稱小區(qū)配套市政配套大亞灣熊貓國際一期三組團銀行、游泳池、網球場、會所、餐廳、幼兒園、超市大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局菩提園一期游泳池、娛樂區(qū)、會所、網球場西區(qū)中學、興漢小學、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村峰景灣籃球場、商業(yè)群樓西區(qū)中學、興漢小學、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村海岸國際公寓酒吧、餐廳三星購物廣場、大亞灣人民醫(yī)院、大亞灣郵局、大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局康匯花園中心花園、會所、幼兒園紅樹林公園、體育中心、市政廣場、大亞灣管委會、地稅局君豪國際公寓一期商業(yè)街西區(qū)中學、興漢小學、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村惠陽華星金碧雅苑一期游泳池、商業(yè)群樓惠陽區(qū)實驗小學、淡水六小、惠陽人民醫(yī)院壹品上城空中花園、會所、商業(yè)群樓好宜多購物廣場、沃爾瑪購物廣場中雄廣場明珠商業(yè)群樓市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院都市廣場商業(yè)群樓、空中園林市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院半島一號一期會所、臨時幼教中心、體育公園、高爾夫球場、市政廣場、中醫(yī)院、雅園小學、三和醫(yī)院隆基天地廣場商業(yè)群樓市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院麗江花園健身房、超市、咖啡廳、兒童游樂設施、商業(yè)步行街、雙會所市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院不齊全，，生活環(huán)環(huán)境有待待進改善善，居住住氛圍弱弱配套設施施對比：：大亞灣區(qū)區(qū)樓盤配配套主要要是會所所、商業(yè)業(yè)群樓、、娛樂場場、球場場、學校校、醫(yī)院院、政府府機構等等，但目目前投入入運營較較少，居居住生活活環(huán)境落落后于惠惠陽區(qū)。。但小區(qū)區(qū)和市政政配套規(guī)規(guī)劃新，，建設無無障礙，，相信后后期配套套設施完完善，小小區(qū)入住住率和居居住氛圍圍必將上上升。房地產市市場—大大亞灣產產品配套套所屬片區(qū)樓盤名稱客戶群體大亞灣熊貓國際一期三組團龍崗廠區(qū)中高級管理人員，深圳投資客，中海殼牌及周邊企業(yè)中高級管理人員菩提園一期深圳、香港養(yǎng)老和投資客戶，周邊公務員、企業(yè)中級管理人員峰景灣深圳及其他外地投資客戶，中海殼牌及周邊企業(yè)中級管理人員海岸國際公寓深圳及其他外地度假、投資客戶，澳頭及海港廠區(qū)的投資客康匯花園周邊公務員，部分大亞灣本土客戶君豪國際公寓一期龍崗及深圳投資客，部分大亞灣和惠陽的投資客、企業(yè)白領惠陽華星金碧雅苑一期大亞灣廠區(qū)企業(yè)管理者、惠陽本土居民（主要用于換房）壹品上城深圳和本土投資客為主中雄廣場明珠深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務員（自?。┒际袕V場深圳及惠州投資客，以及本地居民半島一號一期深圳投資客戶、深惠來往的商務客隆基天地廣場深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務員（自?。惤▓@政府公務員、商務人士、深圳投資客和香港人深圳客戶戶撐起大大亞灣住住房需求求半邊天天，投資資市場前前景樂觀觀大亞灣區(qū)區(qū)客戶來來源———本地客客戶：外外地客戶戶＝5：：5大亞灣區(qū)區(qū)置業(yè)目目的———自住客客戶：投投資客戶戶＝4：：6房地產市市場—大大亞灣客客戶群體體大亞灣區(qū)區(qū)在售樓樓盤深圳圳客戶比比例片區(qū)項目占地面積（平方米）建筑面積（平方米）規(guī)模主力戶型目前工程進程入市時間大亞灣新天名城425001625689棟2房72-82平方米3房99-127平方米5月動工2007年下旬聽濤雅苑——50000——單房：13平方米1房：28平方米2房：51－60平米已動工2007年5、6月珠江東岸6132281058679——1000套別墅——2007年下旬熊貓國際二期總640000總1110000————未動工——菩提園二期總1077261383935棟3房、4房打地基2007年中旬海韻國際——159561棟——在建10層2007年下旬君豪國際公寓二期總8000總600003棟1房、2房挖坑2007年中旬地塊8號80089160178————————地塊9號9038601807720————————地塊10號6628741325748————————合計30582275889242————————大亞灣區(qū)區(qū)擬售住住宅資料料表房地產市市場—大大亞灣擬擬售項目目概況大亞灣區(qū)區(qū)擬售項項目有10個，，整體占占地面積積約306萬，，建筑面面積為589萬萬平方米米，考慮慮分期開開發(fā)和推推售時間間等因素素，預計計近期內內推出建建筑面積積約100－200萬萬平方米米。大亞灣區(qū)區(qū)近期內內推出建建筑面積積100－200萬平平方米截至日期期4月24日片區(qū)項目占地面積（平方米）建筑面積（平方米）規(guī)模主力戶型目前工程進程入市時間惠陽區(qū)住宅部分海岸物業(yè)項目190841333001棟寫字樓，1棟酒店式公寓，2棟住宅——未動工——華宇·開城公寓91391501棟13層單體建筑，底3層未商業(yè)群樓1房：35-55平方米2房：57-63平方米快封頂2007年中旬河濱世紀華城1135858977一層商業(yè)裙樓5488平方米，和5棟12層住宅樓，4棟18層住宅樓——打地基2007年底峰景左岸5955300002棟小高層——施工至9-10層2007年5月中豪國際900022161——1房、2房施工至10-11層2007年5月中豪華廈900029937——2房、3房施工至10-11層2007年5月中天彩虹城90000460000————打地基——天安淡水項目392000約780000——未定未動工未定華星金碧雅苑2期總30165總98533————未動工2008年城市麗景2964.535217————在建——華茂·傾城名鉆38175400023層，1-3層為商場，4層為架空層園林風情1房：56-61平方米2房：87-100平方米3房：120平方米施工至10層2007年5月錦上花約2000約15000——小戶型挖地基未定長鴻花園1期——52575————出地面——住宅合計6029371778850————————商務公寓SOHO世紀3610485481棟——5月動工——富康國際6000450001棟——建至6層2007年5月惠陽區(qū)擬擬售住宅宅資料表表注：SOHO世世紀、富富康國際際為商務務公寓，，截至日日期4月月24日日房地產市市場—惠惠陽擬售售項目概概況惠陽區(qū)近期期內推出商商住面積178萬平平方米房地產市場場——小結結1、目前大大亞灣區(qū)在在售樓盤競競爭不算激激烈，集中中于以熊貓貓國際為中中心的西區(qū)區(qū)。2、大亞灣灣區(qū)在售樓樓盤偏向居居家型物業(yè)業(yè)，三房和和四房居多多，而投資資型物業(yè)（（公寓）成成為市場新新寵。3、依托深深圳、香港港和國際知知名設計單單位，大亞亞灣區(qū)戶型型設計亮點點頻現(xiàn)，得得到異地置置業(yè)者的認認可和追捧捧。自身賣賣點較為初初始，仍需需挖掘和延延展。4、大亞灣灣在售樓盤盤價格低于于惠陽區(qū)，，但品質大大盤價格高高達4200元/平平方米。5、目前大大亞灣區(qū)市市政配套欠欠缺，居住住氛圍不濃濃郁。隨著著后期樓盤盤陸續(xù)入市市，片區(qū)居居住環(huán)境將將有所改好好。6、大亞灣灣區(qū)高尚品品質物業(yè)和和投資型物物業(yè)受到深深圳等異地地置業(yè)者的的認可和追追捧，個別別樓盤深圳圳置業(yè)者所所占比例約約五成。7、近期市市場供應量量較大，競競爭市場趨趨于不明朗朗，走差異異化路線是是產品發(fā)展展的出路。。思維導圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研研究宏觀政策分分析規(guī)劃布局分分析商務公寓建建議住宅部分定定位商業(yè)部分定定位酒店公寓建建議房地產市場場分析項目屬性概概況產品特征分分析項目營銷策策略項目推廣策策略項目活動策策略項目回顧產品定位分析客戶定位分析形象定位描述價值預期項目開發(fā)思路整體定位———功能多元化化集辦公、、商務、住住宅、商業(yè)業(yè)的綜合體體滿足于多層層次（城市市白領、商商務人群、、投資客、、實力型企企業(yè)）置業(yè)業(yè)需要的高高尚樓盤區(qū)域級商業(yè)業(yè)中心+社區(qū)服服務中心大亞灣CBD城市市綜合體產品定位－－公寓大亞灣CBD,國際際酒店公寓寓大亞灣CBD,國際際商務公寓寓所屬區(qū)域處處于大亞灣灣城市中心心區(qū)，并在在城市功能能中主要擔擔當具有酒店級生活活品質的居居住產品；屬于城市現(xiàn)現(xiàn)實及未來來規(guī)劃的CBD核心心區(qū)域的項項目，項目目產品能夠夠具備商務務接待與居居住的雙重重功能；具備國際酒酒店級的配配套設施與與高品質服服務（星級級酒店式大大堂設計，，叫車服務務等）；服務的客戶戶來源多元元化（包括括外資企業(yè)業(yè)的外籍人人士等）所屬區(qū)域處處于大亞灣灣城市中心心區(qū)，并在在城市功能能中主要擔擔當具有商商住兩用的的高檔居住住產品；屬于城市現(xiàn)現(xiàn)實及未來來規(guī)劃的CBD核心心區(qū)域的項項目，項目目產品能夠夠具備商務務接待與居居住的雙重重功能；具備小型商商務辦公的的軟硬件條條件的居住住產品；服務的客戶戶來源多元元化（包括括外資企業(yè)業(yè)的外籍人人士等）產品定位－－住宅與商商業(yè)大亞灣城市市中心大型型生活社區(qū)區(qū)，高尚的的居家型中等等戶型產品品所屬區(qū)域處處于大亞灣灣城市中心心區(qū)，并在在城市功能能中主要擔擔當具有規(guī)模化社區(qū)區(qū)、人文文文化個性特特點、居家家型產品；服務的客戶戶來源多元元化（包括括異地、外外企、外籍籍人士等））城市級商業(yè)業(yè)中心區(qū)與與風情商業(yè)業(yè)街所屬區(qū)域處處于大亞灣灣城市中心心區(qū)，并在在城市功能能中主要擔擔當具有綜合型商業(yè)業(yè)集合體、、別具風情情的街區(qū)商商業(yè)、城市市極具規(guī)模模與特色的的商業(yè)中心心；產品功能、、檔次及特特征定位主要滿足當當地政府中中高層管理理人員；石石化及物流流產業(yè)中的的中高級白白領人士基基本的居住需求；以兩兩口及三口口之家為主主要的家庭庭結構特征征。需要長長期在大亞亞灣工作的的深圳商務務客戶以及及看重大亞亞灣未來發(fā)發(fā)展前景和和良好居住住環(huán)境的較較有實力的的投資客戶群體的的投資需求求，考慮長長線投資較較多；主要滿足當當地政府部部門高層干干部、石化化及物流產產業(yè)的中高高級管理人人士自住與商務務交流、休閑閑娛樂的需求；深深圳經濟實實力一般型型投資客戶的投資資需求；考考慮短線投投資較多；；主要滿足港港務、工業(yè)業(yè)、城市行行政職能的的商務人口口自住功能能，滿足深深圳中產階階層，中小小型投資客戶的投資資需求，產產品主要以以大一房和和小兩房以以及少量復復式產品為為主，商務務公寓宜商商宜住，功功能復合，，投資風險險較小。住宅——本地中高檔檔住宅，異異地中檔住住宅酒店公公寓———大亞灣灣CBD，，國際際酒店店公寓寓商務公公寓———大亞灣灣CBD，，國際際商務務公寓寓深圳客客戶成成為大大亞灣灣主流流需求求，當當地大大型企企業(yè)員員工及及公務務員次次之專訪發(fā)發(fā)現(xiàn)：：大亞亞灣購購房者者年齡齡集中中在25-50歲之之間，，文化化程度度不高高，大大家庭庭居住住習慣慣，私私營業(yè)業(yè)主占占多數數。且且深圳圳去大大亞灣灣購房房都占占了相相當的的比重重。本地客客戶職職業(yè)構構成結論：從在在售樓樓盤的的客戶戶組成成來看看，深深圳客客戶占占了相相當的的比例例，約約為35－－55％，，其中中以坪坪山、、坪地地等鄰鄰近大大亞灣灣的區(qū)區(qū)域的的客戶戶為主主。而而當地地的大大型企企業(yè)的的中高高層管管理人人員也也占了了不小小的比比重，，另有有部分分當地地公務務員。。從產產品類類型來來看，，部分分小戶戶型由由于地地段差差、產產品不不佳等等因素素較難難吸引引深圳圳客戶戶，但但地段段佳、、具有有升值值潛力力的小小戶型型吸引引了大大批深深圳客客戶。。購房客客戶來來源客戶定定位——片區(qū)區(qū)客戶戶區(qū)域域分析析訪談和和市場場調研研的結結果表表明：：本地地客戶戶以自自住需需求為為主，，深圳圳客戶戶以投投資需需求為為主投資與與自住住比例例：6:4本地與與異地地比例例：5:5調研結結論：：60.5%的購購房者者購房房目的的是收收益性性投資資的深深圳人人及當當地的的公務務員及及企業(yè)業(yè)管理理人員員；二二次購購房的的購房房者比比例僅僅次于于投資資者，，這部部份人人主要要是已已有自自建住住宅的的當地地居民民改善善現(xiàn)有有居住住環(huán)境境，彰彰顯自自己的的身份份?？蛻舳ǘㄎ弧瑓^(qū)區(qū)客戶戶結構構分析析調研表表明以以投資資為置置業(yè)目目的的的客戶戶占有有市場場較大大比重重合理的的價格格，自自然環(huán)環(huán)境和和升值值潛力力是訪問問客戶戶都比比較看看重的的因素素。被被訪者者在購購買時時還會會考慮慮樓盤盤的地地理位位置及及開發(fā)發(fā)商的的實力力。產品購購買力力要素素分析析—一房（45－55平平米））：區(qū)域發(fā)發(fā)展及及環(huán)境境>價價格>戶型型>地地段>升值值潛力力兩房（60－85平平米））：區(qū)域發(fā)發(fā)展及及環(huán)境境>戶型>景觀觀環(huán)境境>價價格>地段段三房（90－120平米米）：：戶型>景觀觀環(huán)境境>配配套>價格格>地地段四房（120－－150平平米））：戶型>景觀觀環(huán)境境>配配套>價格格>地地段客戶定定位——片區(qū)區(qū)客戶戶產品品需求求特點點訪談表表明住住宅置置業(yè)者者心理理接受受價位位在3600－－3800元/㎡左右右，基基本切切合市市場的的實際際價格格調查結結論：：3600元/㎡是是被訪訪者心心理預預算價價格，，但是是當問問及如如果產產品較較好但但價格格偏高高時，，被訪訪者表表示能能夠承承受的的加權權平均均單價價在3800元元/㎡㎡左右右。4200元元/㎡㎡是購購買的的極限限能夠夠承受受的價價格。。產品戶戶型價價格需需求———一房（（45－55平平米））：單單價3600－－3800元/平米米兩房（（60－85平平米））：單價3400－－3600元/平米米三房（（90－120平米米）：：單價價3300－3400元元/平平米四房（（120－－150平平米））：單單價3200－－3300元/平米米客戶定定位——片區(qū)區(qū)客戶戶價格格承受受特點點游離客客戶與大亞亞灣有有一定定工作作緣，，親情情緣，，看重重大亞亞灣未未來發(fā)發(fā)展的的投資資型客客戶（（包括括惠東東、東東莞等等）重要客客戶港務流流動性性商務務人士士，當當地政政府部部門中中中高高層領領導；；惠州州，惠惠陽投投資客客戶核心客客戶當地石石化及及物流流等產產業(yè)中中的本本地公公務員員，當當地政政府公公務員員，深深圳投投資客客戶客戶定定位——本項項目客客戶定定位形象定定位———大亞灣灣CBD,國際際領地地建筑風風格———本項目目建筑筑外立立面線線條簡簡潔、、流暢暢；建建筑物物頂部部設計計簡約約；銀銀灰色色調的的色彩彩體現(xiàn)現(xiàn)國際際化時時尚簡簡約的的風格格人文景景觀特特點———設區(qū)的的園林林景觀觀設計計中會會所以以及社社區(qū)服服務中中心的的設置置注重重營造造社區(qū)區(qū)的文文化氛氛圍，，且注注重公公共參參與性性的園園林景景觀節(jié)節(jié)點的的控制制產品及及客戶戶特征征———大亞灣灣CBD建建筑綜綜合體體項目目，所所屬區(qū)區(qū)位具具備高高端領領先的的形象象特征征，物物業(yè)類類型和和產品品功能能多樣樣化；；并具具備國國際化化的生生活標標準，，多元元國際際的客客戶來來源進進一步步增強強了社社區(qū)的的異國國情調調片區(qū)典典型項項目價價格走走勢熊貓國國際：：06年年12月銷銷售價價格3600元元/平平米；；07年年4月月銷售售價格格4200元/平米米；5個月月實現(xiàn)現(xiàn)600元元的價價格增增長,實現(xiàn)現(xiàn)6％％的增增長幅幅度。。君豪豪國國際際公公寓寓：：06年年12月月銷銷售售價價格格3000元元/平平米米；；07年年4月月銷銷售售價價格格3600元元/平平米米；；5個個月月實實現(xiàn)現(xiàn)600元元的的價價格格增增長長,實實現(xiàn)現(xiàn)6％％的的增增長長幅幅度度。。市場場價價格格增增長長：：本項項目目預預計計07年年12月月推推出出，，按按照照目目前前市市場場3200元元/平平米米的的均均價價水水平平，，保保守守預預計計