論屋頂平臺的法律定位及轉(zhuǎn)讓研究與分析

人民水行政主部門建立水土保持屋頂平臺的法律定位及轉(zhuǎn)讓屋頂平臺的法律定位及轉(zhuǎn)讓

作者

湖南金州律師事務(wù)所文穎律師

2002年4月筆者承受某房地產(chǎn)開發(fā)的委托承辦了一件“屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛〞案件該案件的原告凌士于2000年11月向被告某房地產(chǎn)開發(fā)〔以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)〕購置頂層住宅一套雙方在訂立?商品房買賣合同?之后又訂立了一份?補(bǔ)充協(xié)議?約定凌士以119800元從房地產(chǎn)開發(fā)受讓與其所購房屋等面積的屋頂平臺使用權(quán)凌士承諾對屋頂平臺面積專做屋頂花園之用。后來由于雙方為付款方式、付款限形成矛盾凌士遂一紙訴狀以屋頂屬公用面積不得轉(zhuǎn)讓為由要求解除?補(bǔ)充協(xié)議?終止履行。該案經(jīng)調(diào)解最終以房地產(chǎn)開發(fā)同意解除?補(bǔ)充協(xié)議?收回屋頂平臺凌士作出適當(dāng)補(bǔ)償結(jié)案。

無獨有偶在昆明也產(chǎn)生了相類似的案例李士在2000年春節(jié)向一家房地產(chǎn)開發(fā)購置了一套頂層復(fù)式樓入住之后李士一家發(fā)現(xiàn)原來自家的屋頂平臺已經(jīng)被開發(fā)商當(dāng)作屋頂花園轉(zhuǎn)讓給了鄰居。由于屋頂屢次漏水李士又無法進(jìn)入鄰居已購得的屋頂李士遂向起訴要求開發(fā)商收回公共屋頂。與前一案例相似的是最終雙方經(jīng)過法庭調(diào)解李士與開發(fā)商達(dá)成了調(diào)解換房協(xié)議。

與上述兩件案件相似的糾紛越來越多的涌現(xiàn)于全國各地?fù)?jù)?廈門?2002年7月11日報道該房地產(chǎn)糾紛中有關(guān)開發(fā)商屋頂平臺〔曬臺或露臺〕的約占全部房地產(chǎn)糾紛的30。而我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、解釋對此卻無明確規(guī)定。因此在受理此類型的案件之后往往采取多溝通、多疏道矛盾的方式促進(jìn)當(dāng)事人之間的調(diào)解。筆者認(rèn)為隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的縱深開展針對屋頂平臺的權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓等法律問題應(yīng)通過詳細(xì)明確的法律規(guī)定加以標(biāo)準(zhǔn)。

一、正視屋頂平臺的使用價值肯定屋頂花園的存在意義

屋頂平臺或稱曬臺、露臺是指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有圍護(hù)無頂蓋的臺面。從所有權(quán)的角度分析異產(chǎn)毗連房屋〔指構(gòu)造相連或具有共有的房屋〕的毗連部往往既是某個業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個組成部同時也是與其他業(yè)主共有的一部。這個毗連部同時具有專有及共有的屬性。屋頂平臺它不僅是下層單元的“蓋〞還是整棟房屋的“頂〞而且平臺上半部及其上部空間不屬于下層單元具有整棟房屋全體業(yè)主共同所有的屬性。從構(gòu)造上分析屋頂平臺是房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件起著覆蓋遮風(fēng)擋雨、排除雨水積雪和保溫隔熱的作用。此外屋頂平臺在風(fēng)力等自然力的作用下還具備一定的承重作用。從功能上看屋頂平臺是整棟房屋的屋頂對整棟房屋的消防疏通起著非常關(guān)鍵的作用是必須的消防平安通道。由于屋頂平臺的位置特性具備空曠、光充足等特點又是種植花草植物的極佳地點。

既然屋頂平臺具備以上功能和作用是否屋頂平臺就不能通過某一種法律途徑使之變?yōu)槟骋粰?quán)利人的專用屋頂花園呢？學(xué)術(shù)界對此頗有爭議筆者認(rèn)為：在合理的范圍內(nèi)將屋頂花園的一部讓與某一特定權(quán)利人以做屋頂花園之用符合國際慣例和社會公益應(yīng)當(dāng)予以支持。如東京由于人口稠綠化缺乏即專門制定標(biāo)準(zhǔn)性鼓勵和標(biāo)準(zhǔn)屋頂花園的建立。又如我國首都北京為籌辦2021年北京奧運會特地將新建大型城屋頂花園作為一項綠化指標(biāo)來施行。屋頂花園作為城中的一道風(fēng)景如因房屋平臺的法律性質(zhì)定位不清而制止或限止建立那么是因噎廢食的短行為。

二、屋頂平臺專用于屋頂花園建立的法律障礙。

由于我國現(xiàn)行法律、法規(guī)以及其他標(biāo)準(zhǔn)性均未明確規(guī)定屋頂平臺的歸屬權(quán)問題給屋頂平臺的法律處理帶來了一系列的問題。首先屋頂平臺沒有計入整棟房屋的建筑面積。房屋的建筑面積是指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍程度面積包括臺、走廊、地下室、室外樓梯等且具備上蓋構(gòu)造結(jié)實層高2、20米〔含〕以上的永久性建筑。建筑部?商品房購銷面積計算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?第八條公用建筑面積組成部也不包括屋頂平臺。也就是說根據(jù)我國現(xiàn)行建筑標(biāo)準(zhǔn)屋頂是不計入整棟房屋的建筑面積的更不可能計入分?jǐn)偯娣e。其次屋頂平臺不能以形式進(jìn)展權(quán)利登記。根據(jù)我國?房地產(chǎn)理法?的規(guī)定?房屋所有權(quán)證?是確定不動產(chǎn)所有權(quán)的唯一合法憑證。屋頂平臺雖然具備不動產(chǎn)的屬性且具備多種使用價值但房屋主部門是斷不會為屋頂平臺頒發(fā)權(quán)證的。以上兩點我們得出的推是：屋頂平臺的面積不在建筑面積之內(nèi)屋頂平臺沒有法律意義上的所有權(quán)。而卻是屋頂平臺是可以丈量具備多種實用功能的實實在在的面積屋頂平臺的客觀存在本身就說明了屋頂平臺不應(yīng)當(dāng)是無主物。從現(xiàn)行法律、法規(guī)看成認(rèn)屋頂平臺確屬共用面積的標(biāo)準(zhǔn)性有兩個：一是1992年6月15日建立部發(fā)布的?公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)理暫行方法?一是1998年11月9日建立部發(fā)布的?住宅共用部位公共設(shè)施設(shè)備維修理方法?而成認(rèn)屋頂具備產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)性至今仍是空白。隨著商品房的不斷開發(fā)和開展對于屋頂平臺的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)僅僅停留在“誰維修〞“誰維護(hù)〞的淺層根底之上更應(yīng)著眼于現(xiàn)實與將來對屋頂?shù)拈_發(fā)和利用。當(dāng)前不少房地產(chǎn)開發(fā)商往往采取兩種方式來攫取“屋頂平臺〞這桶金一是借屋頂平臺設(shè)置廣告位出租一是變相進(jìn)步頂層房屋價格以“買屋頂送屋頂花園〞施行屋頂平臺的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。這些開發(fā)商的做法顯然違背了1992年7月、建立部、、中國人民銀行結(jié)合發(fā)布的?商品住宅價格理暫行方法?第五條住宅價格構(gòu)成的規(guī)定且實際損害了全體業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。

然而屋頂平臺專用于屋頂花園無非是兩種或是全體業(yè)主委托物業(yè)理統(tǒng)一建立、維護(hù)或是某一特有權(quán)利人單獨享有這項權(quán)利和承當(dāng)這項義務(wù)。筆者認(rèn)為以上兩種途徑均是適當(dāng)之道可因時、因勢而定。但本文暫不就委托理的法律關(guān)系進(jìn)展闡述僅就某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺特定權(quán)利問題進(jìn)展討即：某一特定權(quán)利人獲得屋頂平臺特有權(quán)利必須產(chǎn)生一種轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。要建立屋頂平臺的合法轉(zhuǎn)讓機(jī)制就必需要從法律的高度認(rèn)可它的法律地位以及權(quán)利性質(zhì)。屋頂平臺專有權(quán)利轉(zhuǎn)讓需要解決的法律問題包括：

1、法律標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)屋頂平臺的使用權(quán)是一項合法權(quán)利并可以依法進(jìn)展轉(zhuǎn)讓。

2、法律標(biāo)準(zhǔn)對屋頂平臺使用權(quán)加以必要的限制。包括屋頂平臺之上不可搭建違章建筑屋頂平臺需滿足消防平安之需要屋頂平臺的專用屬性等。

3、法律標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)屋頂平臺有償轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的對價雙方主體。即屋頂平臺有償轉(zhuǎn)讓的一方當(dāng)事人為屋頂平臺權(quán)利的受讓人另一方當(dāng)事人應(yīng)為房屋的全體業(yè)主房地產(chǎn)開發(fā)商不可將出讓屋頂平臺所獲的收入納入已身利潤。

4、法律標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)有權(quán)代理全體業(yè)主出讓屋頂平臺的主體。經(jīng)業(yè)主會受權(quán)委托物業(yè)理可以代表全體業(yè)主與購置人訂立?屋頂花園使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?。

5、法律標(biāo)準(zhǔn)確定出讓屋頂平臺的業(yè)主表決機(jī)制。

三、有關(guān)屋頂平臺轉(zhuǎn)讓的法律建議

1、修改現(xiàn)行建立標(biāo)準(zhǔn)成認(rèn)屋頂平臺屬于具備價值的實用面積

盡在學(xué)術(shù)界已經(jīng)普遍成認(rèn)了屋頂平臺的實用屬性但由于我國現(xiàn)行建立標(biāo)準(zhǔn)仍然停留在根據(jù)傳統(tǒng)的建筑面積折算房屋面積無視了屋頂平臺的價值定位給屋頂平臺的法律屬性造成了前提性真空。因此建議在建立標(biāo)準(zhǔn)中將屋頂平臺納入實用面積并在規(guī)劃、報建、房屋勘測以及確定房屋面積的過程中對該面積加以確認(rèn)。

2、從法律的高度確認(rèn)屋頂平臺的所有權(quán)人。

從所有權(quán)的角度出發(fā)商品房在未經(jīng)之前房屋歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有；之后歸房屋受讓的業(yè)主所有。由此屋頂平臺的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推即商品房在未經(jīng)之前屋頂平臺的所有權(quán)人為開發(fā)商；商品房在之后屋頂平臺的所有權(quán)人為全體業(yè)主。全體業(yè)主可以通過某種形式的表決將屋頂平臺的使用權(quán)出讓給某一特定權(quán)利人受讓后該權(quán)利人可以依法享有屋頂平臺的使用權(quán)。既然我國實行了不動產(chǎn)權(quán)利登記制度就完全有必要對屋頂平臺這項不動產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)加以登記確認(rèn)以確保屋頂平臺所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法利益。

3、屋頂平臺使用權(quán)人的權(quán)利限制。

〔1〕屋頂平臺所有權(quán)的制止性標(biāo)準(zhǔn)。

A、八層以上且未裝乙級以上防火門的樓棟必須保障主樓梯與屋頂直接相通。屋頂平臺所有權(quán)人必須留足面積以供消防平安之用。

B、不得在權(quán)利面積內(nèi)建筑不合符城規(guī)劃的違章建筑物。

C、不得對房屋頂層進(jìn)展損壞性裝修。

D、未經(jīng)答應(yīng)不得擅自使用屋頂平臺作廣揭發(fā)布的經(jīng)營性使用。

〔2〕建議在屋頂平臺作權(quán)屬登記時明確屋頂平臺的專用屬性。屋頂平臺轉(zhuǎn)讓之時轉(zhuǎn)讓雙方可約定屋頂平臺專為屋頂花園之用。

4、轉(zhuǎn)讓

〔1〕屋頂平臺使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓給某一特定權(quán)利人的時間限制：

如今許多開發(fā)商往往在與購房人訂立?商品房買賣合同?的過程中要求購房人放棄屋頂平臺的使用權(quán)。且多使用格式條款施行。而后開發(fā)商再將屋頂平臺變相轉(zhuǎn)讓獲利。筆者認(rèn)為屋頂平臺作為一項不動產(chǎn)其物權(quán)必然將歸屬于購置了房屋的全體業(yè)主。開發(fā)商以格式條款要求購房人放棄屋頂平臺權(quán)利本質(zhì)上就是在攫取業(yè)主的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。該行為顯失公平不可支持。

既然屋頂平臺的物權(quán)將屬于購置房屋的業(yè)主開發(fā)商在未獲得業(yè)主的普遍答應(yīng)的前提下是無權(quán)出讓屋頂平臺使用權(quán)的。只有當(dāng)業(yè)主以某種形式普遍答應(yīng)了這種轉(zhuǎn)讓的情況下方可施行轉(zhuǎn)讓行為。而需獲得“普遍答應(yīng)〞必要的前提是已購置房屋的業(yè)主占房屋全體業(yè)主的絕對多數(shù)已購置房屋的業(yè)主有足夠的表決權(quán)代表全體業(yè)主作出。即商品房已經(jīng)完成超過全部面積50的銷售量且已購置房屋的業(yè)主形成有效表決同意出讓屋頂平臺之后方可進(jìn)展屋頂平臺的轉(zhuǎn)讓。

〔2〕轉(zhuǎn)讓方式：

一旦業(yè)主形成同意出讓屋頂平臺的業(yè)主即可受權(quán)物業(yè)理代為出讓屋頂平臺的使用權(quán)。購置者首先必須具備業(yè)主身份方可有權(quán)購置。如欲購置房屋平臺的業(yè)主