百聯(lián)地塊商業(yè)前期研展分析月日最終提案修改

會計學(xué)1百聯(lián)地塊商業(yè)前期研展分析月日最終提案修改方案一：全商業(yè)模式方式：集中式格局全商業(yè)體量方案二：全辦公模式方式：全辦公為主+配套商業(yè)方案三：商辦混合模式方式：商辦比例合理配置商業(yè)面積：3萬平建面：功能：區(qū)域商業(yè)中心輻射：3公里范圍內(nèi)？商業(yè)面積：辦公配套不超過20%？；功能：商務(wù)配套型商業(yè)；輻射：本項目辦公商業(yè)面積：？功能：？輻射：？預(yù)估3萬建筑面積商業(yè)性質(zhì)用地的三個方案：全商、全辦、商辦混合三、本案定位的三種方向第1頁/共56頁第二部分辦公市場分析本案辦公部分選型分析徐匯區(qū)甲級寫字樓市場分析公寓式辦公市場分析辦公部分選型建議服務(wù)式公寓定義服務(wù)式公寓定位服務(wù)式公寓面積定位服務(wù)式公寓附加值研究服務(wù)式公寓層高研究服務(wù)式公寓精裝修研究第2頁/共56頁辦公產(chǎn)品類型研究：純商務(wù)辦公、公寓式辦公兩種類型類型一：純商務(wù)辦公分為甲級寫字樓與乙級寫字樓類型二：公寓式辦公分單身公寓與服務(wù)式公寓純商務(wù)辦公類型定義：公寓式辦公類型定義：甲級辦公核心條件單身公寓核心條件地段：地處CBD核心商圈范圍建筑結(jié)構(gòu)：高層、超高層點式核心筒結(jié)構(gòu)交通：軌道交通聚集，行車通達性高價格：低總價地段：交通方便、環(huán)境優(yōu)美戶型：中小戶型、挑高較高配置：精裝修通水電服務(wù)式公寓核心條件服務(wù)：國際星級管理服務(wù)地段：交通方便、環(huán)境優(yōu)美戶型：中小戶型、舒適奢侈配置：豪華全裝全配單身公寓是被服務(wù)對象在一定階段內(nèi)使用，具有過渡性質(zhì)的公寓模式?？蛻舳酁槟贻p白領(lǐng)和投資者；總投資較小，可兼顧居住和投資。服務(wù)于高級流動性辦公租戶的物業(yè)類型，既能提供酒店的專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓的私密性和生活風(fēng)格。對產(chǎn)權(quán)擁有者來說，是一種前期投資大，后期回報率高的投資；對長期租賃客戶來說，是一種比酒店更經(jīng)濟的住宿方式。2、服務(wù)式公寓1、單身公寓乙級辦公核心條件地段：地處區(qū)域型商圈建筑結(jié)構(gòu)：高層、多層點式、板式交通：交通方便、路況要求不高、交通通達對于甲級和乙級沒有嚴格區(qū)分及方式。每個物業(yè)公司都有不同評判標準?；谑袌龅南鄬|(zhì)量由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量。其考量標準為以下幾部分：樓宇品質(zhì)（包括裝飾標準、配套設(shè)施、設(shè)備標準）、建筑規(guī)模、客戶進駐、物業(yè)服務(wù)、交通便利、所屬區(qū)位、智能化等10項指標通過綜合評定打分后，達到一定分值來判斷。

一、本案辦公部分選型分析——類型分析第3頁/共56頁徐匯區(qū)甲級辦公市場租金呈現(xiàn)滯漲現(xiàn)象，空置率正在逐年提升二、徐匯區(qū)甲級寫字樓市場分析——租金與空置率受金融危機影響，徐匯區(qū)辦公樓租金水平近年來處于較低位，基本僅保持在6元/㎡/天左右空置率自08年起，亦呈現(xiàn)上升趨勢，平均每年增加1個百分點。徐匯區(qū)辦公樓過往租金及空置率（2004-2010）第4頁/共56頁徐匯區(qū)甲級寫字樓基本只租不售，銷售型辦公樓去化情況一般二、徐匯區(qū)甲級寫字樓市場分析——銷售情況徐匯辦公項目地址開盤時間成交面積（㎡）成交套數(shù)成交均價（元/㎡）累積成交套數(shù)月均去化（月/套）綠地濱江國際中心龍華路1775號2010-10-27255219527491910光啟城宜山路425號2010-10-23328919238091910匯鑫國際大廈蒲匯塘路150號2008-11-22103794130620763華宜大廈中山西路2020號2009-2-1127176265431005項目名稱區(qū)位級別租/售徐家匯國際大廈肇家浜甲級4.5-5.8元/平/天中金國際廣場漕溪北路甲級5.2-6.2元/平/天匯智大廈曹溪北路甲級4.5-5.8元/平/天美羅城肇嘉浜路甲級6.5-8元/平/天港匯廣場虹橋路甲級8-10元/平/天亞太企業(yè)大樓肇家浜路甲級4.5-4.9元/平/天出租項目明細2010年徐匯在售辦公市場明細第5頁/共56頁徐匯區(qū)辦公市場存量：17.36萬㎡徐匯區(qū)未來三年內(nèi)，將有75.7萬㎡

的辦公產(chǎn)品陸續(xù)推出，區(qū)域內(nèi)競爭十分激烈。徐匯區(qū)辦公樓未來供應(yīng)量大，市場去化壓力較大2010年華宜大廈入市，其中辦公面積約為2.7萬平米；2012年徐家匯中心建成，其中辦公樓30.5萬平方米；2013年徐家匯萬體館旁邊會有15萬平方米的辦公樓供應(yīng)；2010-2015年上海南站以北區(qū)域?qū)?0萬平方米的辦公樓入市；2020年，徐匯濱江商務(wù)區(qū)還有約123萬平方米的辦公樓入市。二、徐匯區(qū)甲級寫字樓市場分析——存量與供應(yīng)量名稱上市時間存量（萬㎡）均價（元）綠地濱江國際中心10-12-106.2452749漕河涇項目10-4-134.6616629光啟城10-11-84.2132809華宜大廈09-4-80.9026882匯鑫國際大廈09-7-20.6928102嘉匯國際廣場06-10-260.4624549上海青之旅

10-12-60.2016916合計

17.36

徐匯區(qū)辦公市場存量巨大未來新增供應(yīng)導(dǎo)致競爭激烈第6頁/共56頁本項目區(qū)域規(guī)劃屬于高檔居住區(qū)，周邊商務(wù)氛圍缺乏。辦公樓銷售速度較慢且租金較低。

本案地塊條件1、建筑條件：限高60M臨近濱江優(yōu)勢2、環(huán)境條件：不具備CBD商圈性質(zhì)社區(qū)居住環(huán)境優(yōu)勢3、交通條件：通達性不佳近內(nèi)環(huán)優(yōu)勢4、區(qū)域規(guī)劃：高端居住區(qū) 有一定高端人群徐匯市場條件1、辦公售價：均價低于周邊同地段服務(wù)式公寓2、辦公租價：租金回報率較低3、辦公去化：市場壓力較大去化較慢4、區(qū)域規(guī)劃：高端商務(wù)中心二、徐匯區(qū)甲級寫字樓市場分析結(jié)論——不適合建造寫字樓

第7頁/共56頁三、公寓式辦公市場分析——選型借鑒單身公寓服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓典型項目：香港廣場、盛捷服務(wù)式公寓、鵬利輝盛閣、雅詩閣單身公寓典型項目：愛都公寓、長青公寓、金橋酒店公寓江橋萬達SOHO、中環(huán)永新國際廣場、祥騰生活廣場上海服務(wù)式公寓主要集中在中環(huán)內(nèi)的各中心商務(wù)區(qū)，單身公寓產(chǎn)品分布在中環(huán)外，中環(huán)內(nèi)的單身公寓產(chǎn)品寥寥無幾第8頁/共56頁徐匯區(qū)公寓式辦公：徐家匯服務(wù)式公寓集中供應(yīng)在03與06年項目名稱地址目前二手價格主力面積名仕苑廣元西路88號42000元/平米92㎡120-140㎡芝大廈衡山路41號50000元/平米55-110㎡濱江帶沿線服務(wù)式公寓成為市場空白。徐家匯與衡山路多為外籍人士租賃，其芝大廈、名仕苑等高端服務(wù)式公寓僅出售少量二手樓盤，徐匯現(xiàn)未有新建出售型服務(wù)式公寓。項目名稱地址目前二手價格主力面積電影華苑零陵路751號32000元/平米65-80㎡巴黎時韻襄陽南路494號

30000元/平米35-53㎡服務(wù)式公寓單身公寓服務(wù)式公寓二手價格：42000-50000元/平米單身公寓二手價格：30000-32000元/平米三、公寓式辦公市場分析——售價分析溢價36-40%第9頁/共56頁港匯廣場三、公寓式辦公市場分析——租金分析地址:虹橋路3號建筑面積：港匯中心：13.4萬平米港匯廣場SA（服務(wù)式公寓）：8.5萬平米開發(fā)商:恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團

物業(yè)管理公司:仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司物業(yè)費：31.50元/平方米·月樓層狀況：港匯中心雙塔寫字樓：高225米（51層）港匯廣場SA（服務(wù)式公寓）：一棟共93套單元建筑項目名稱開間面積租金出租率服務(wù)式公寓（港匯廣場SA）50-15610-13.588%單身公寓（港匯花園）80-1029-10.590%港匯廣場服務(wù)式公寓相比于單身公寓產(chǎn)品，租金溢價達15%第10頁/共56頁四、辦公部分選型建議服務(wù)式公寓我司建議，本項目辦公部分選型為：本項目周邊商務(wù)氛圍較差，且辦公樓銷售速度較慢且價格較低酒店式單身公寓以小面積低總價吸引普通投資者，但不符合本項目的地塊屬性。服務(wù)式公寓以高等級服務(wù)、高售價、高回報率符合本項目的地塊特征和客戶屬性。第11頁/共56頁五、服務(wù)式公寓定義

服務(wù)式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，最早起源于歐洲。既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的“臨時住家”，這些物業(yè)成了酒店服務(wù)式公寓的雛形。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓各自的長處，因此一經(jīng)推出即倍受商務(wù)人士的歡迎，隨即風(fēng)行歐美。提供的服務(wù)包括：（1）大堂接待；（2）班車服務(wù)；（3）免費或會員制的會所，包括各項娛樂、餐飲和休閑健身設(shè)施；（4）家政服務(wù)，如代購代付、代請女傭、郵政等；（5）客房清潔（免費提供一周一次或二次的清潔打掃服務(wù)）；（6）洗衣服務(wù)（免費或定額免費服務(wù)）；（7）24小時保安；（8）商務(wù)服務(wù)，如打印、傳真；（9）私人醫(yī)療看護服務(wù)等。第12頁/共56頁服務(wù)式公寓戶型110平方以下錯開與本案住宅物業(yè)的面積定位20F20F20F20F20F20F七、服務(wù)式公寓面積定位——內(nèi)部情況名稱房型面積面積占比套數(shù)套數(shù)占比120m22R2880038%24045%140--150m23R2784037%19236%160--180m24R1224016%7213%200m24R60008%306%總計74880100%534100%20F20F20F20F20F20F第13頁/共56頁徐匯區(qū)現(xiàn)有服務(wù)式公寓市場產(chǎn)品類別與本案契合度不高主要分析服務(wù)式公寓產(chǎn)品以中、內(nèi)環(huán)區(qū)域之間產(chǎn)品為研究對象七、服務(wù)式公寓面積定位——外部情況1、徐匯區(qū)服務(wù)式公寓均為早期產(chǎn)品，目前可售型服務(wù)式公寓稀缺。3、徐匯區(qū)服務(wù)式公寓分布在以徐家匯為核心的周邊位置。2、徐家匯服務(wù)式公寓均以保留物業(yè)進行租賃較多。服務(wù)式公寓調(diào)研及研究范圍原則：本案區(qū)域內(nèi)無競爭產(chǎn)品，服務(wù)式公寓以中內(nèi)環(huán)區(qū)域為研究對象第14頁/共56頁全市銷售類服務(wù)式公寓觀察：上海內(nèi)環(huán)內(nèi)服務(wù)式公寓相對而言以大面積房型為主。中內(nèi)環(huán)間的產(chǎn)品面積偏小（本案所屬區(qū)域），主要集中在60-80㎡。中內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán)內(nèi)主力面積段：60-80㎡（一房）一房比例：60%二房比例：29%三房以上：11%主力面積段：80-120㎡、150-180㎡一房比例：18%二房比例：44%三房以上：38%中心鉑庭主力面積：37-50㎡均價：24000元/㎡中鐵中環(huán)主力面積：50-65㎡均價：25000元/㎡郡江國際主力面積：60-90㎡均價：21000元/㎡濟南路8號主力面積：82-119㎡均價：110000元/㎡城市一品苑主力面積：156-180㎡均價：62500元/㎡房型比例：內(nèi)環(huán)—1R:2R:3R(以上)2：4：4中內(nèi)環(huán)：1R:2R:3R(以上)6：3：1電影華苑主力面積：65-80㎡均價：32000元/㎡七、服務(wù)式公寓面積定位——外部情況第15頁/共56頁面積段房型面積占比60-80m21房2廳1衛(wèi)60%90-110m22房2廳2衛(wèi)40%總計100%基于大面積產(chǎn)品主要集中在高檔住宅部分和有利于服務(wù)式公寓快速銷售的原則。因此，服務(wù)式公寓面積及戶型定位為：七、服務(wù)式公寓面積定位——戶型建議戶型及面積定位原則：一、控制總價，促進銷售原則——戶型面積盡量控制；二、避開同區(qū)域同質(zhì)化競爭原則——徐匯區(qū)100平方米以下戶型及面積稀缺；三、順應(yīng)本市類似區(qū)域主流原則——中內(nèi)環(huán)60-80㎡一房和80-120二房為主流。第16頁/共56頁本項目為高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品，為保證舒適性，建議標準層層高為3.3米，室內(nèi)凈高為2.9米，中央空調(diào)部分吊頂為25-28cm。八、服務(wù)式公寓層高研究第17頁/共56頁在硬性指標下增大服務(wù)式公寓產(chǎn)品附加值：落地大飄窗戶型案例：濟南路8號挑出落地大飄窗，最大限度享受一線江景及陽光成功案例產(chǎn)品指標濟南路8號利用建筑外觀的設(shè)計，增加落地大飄窗設(shè)計，充分考慮到服務(wù)式公寓購買人群的心里，大落地飄窗采光及心理感覺非常大氣，讓消費者利益最大化。除了日常居住功能外，還最大限度地利用了落地大飄窗設(shè)計增強外觀及采光，使住戶對空間感受較大。九、服務(wù)式公寓附加值研究——落地大飄窗第18頁/共56頁成功案例產(chǎn)品指標恒盛尚海灣利用建筑外觀的設(shè)計，增加外陽臺設(shè)計，充分考慮到服務(wù)式公寓購買人群的心里，大面積接觸江景，附送面積讓消費者利益最大化在硬性指標下增大服務(wù)式公寓產(chǎn)品附加值：陽臺64-68平米1房2廳戶型除了日常居住功能外，還最大限度地利用了挑出陽臺設(shè)計增強觀看江景資源，使臨江住戶能夠享受到浦江的一線江景。戶型案例：恒盛尚海灣小戶型挑出陽臺，最大限度享受一線江景九、服務(wù)式公寓附加值研究——陽臺第19頁/共56頁服務(wù)式公寓產(chǎn)品裝修三大核心理由：一、政府要求：規(guī)定新盤在中心城區(qū)其裝修比例不低于60%。二、產(chǎn)品要求：其高端服務(wù)式公寓精裝修作為產(chǎn)品的基礎(chǔ)配套，并且能夠提升樓盤整體形象檔次。三、銷售要求：根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場比較，其精裝修樓盤銷售溢價能力更高。九、服務(wù)式公寓附加值研究——精裝修在硬性指標下增大服務(wù)式公寓產(chǎn)品附加值：精裝修精裝修五大優(yōu)點產(chǎn)品溢價二次利潤優(yōu)化戶型保持品質(zhì)維持高端形象第20頁/共56頁服務(wù)式公寓產(chǎn)品精裝修價格約為銷售價格的10%-15%左右十、服務(wù)式公寓精裝修研究項目名稱銷售價格精裝費用裝修價格比例裝修風(fēng)格濟南路8號80000-110000元/㎡12000元/㎡10-15%豪華、大氣、適合歐美商務(wù)人士城市一品苑50000-65000元/㎡7000元/㎡11-14%時尚、簡約、明快的設(shè)計風(fēng)格第21頁/共56頁精裝修案例：濟南路8號服務(wù)式公寓精裝修品牌標準

濟南路8號裝修標準開發(fā)商印尼三林集團裝修12000元/㎡廚房配置德國Poggenpoul整體進口定制櫥柜、德國Kuppersbusch水槽、德國Kuppersbusch龍頭、德國Gaggenau電烤爐、微波爐；德國Kuppersbusch電子烹飪爐/爐圈、排風(fēng)罩、電冰箱、洗碗機；瑞士Liebherr冷酒器衛(wèi)生間配置德國Duravit或同等檔次品牌自立式長型浴缸，獨立淋浴間，頂端雨淋式花灑以及手柄淋浴花灑、獨立衛(wèi)生間和抽水馬桶室內(nèi)配置丹麥Bang&Olufsen電視和內(nèi)置DVD播放器、BOSE座臺揚聲器空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)大金中央空調(diào)吸塵系統(tǒng)或凈水系統(tǒng)中央軟水、管道凈水直飲水系統(tǒng)地面廚房、衛(wèi)生間：進口石材臥室/客廳：實木地板墻面廚房、衛(wèi)生間：進口石材裝飾操作臺面連防濺墻客廳、臥室：石材裝飾、木飾面、皮革、鏡面涂料門/鎖/木飾面實心門（防火）窗鋁合金雙層中空玻璃其他配置客廳、餐廳、臥室、主衛(wèi)、書房均配備地暖系統(tǒng)；次衛(wèi)配備散熱架采暖大堂天花板為進口品牌石膏板、進口天然石材、進口地毯、走廊進口天然石材、高級壁布十、服務(wù)式公寓精裝修研究第22頁/共56頁十、服務(wù)式公寓精裝修研究——廚衛(wèi)和客廳為重點本案現(xiàn)預(yù)估銷售價格約40000元/平，其精裝全配標準建議取市場高值：約6000元/㎡本案預(yù)估裝修標準裝修標準7000元/平米占整體費用比例配置部分亮點建議硬裝部分廚房櫥柜：博德寶14%中央排煙系統(tǒng)，廚房電話接聽機能夠方便在做飯時隨時接聽電話水槽：弗蘭卡電器：斯曼格廳電器：索尼3D平板電視、先鋒音響、藍光DVD12%電器配置采用環(huán)繞立體聲音響、3D電視配合藍光DVD打造立體家庭影院室內(nèi)五金件意大利semar,面板法國Legrand，插座西門子、軟裝衛(wèi)生間德國進口bosca熱水系統(tǒng)17%衛(wèi)生間采用同層排水系統(tǒng)，解決漏水、異味、噪音、打掃不便四大煩惱龍頭、花灑：漢斯格雅衛(wèi)?。憾爬S特臥室乳膠漆墻面、金屬地暖9%采用天然實木地板+部分地暖家具：瑞典宜家、軟裝地面天然石材、實木地板7%采用天然石材、地板以橡木最佳墻面高檔天然裝飾石材、進口踢腳線7%拉法基石膏板天花吊頂、高級乳膠漆安保法國arteor智能中空系統(tǒng)，緊急按鈕呼叫遠程系統(tǒng)4%合計70%軟裝及家具部分合計30%具體品牌建議將進行專題研究后另行提交第23頁/共56頁第三部分商業(yè)市場分析本案周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研本案輻射范圍內(nèi)消費群分析本案周邊未來商業(yè)供應(yīng)分析本案交通情況分析本案輻射范圍初判商業(yè)市場小結(jié)第24頁/共56頁本案三公里范圍內(nèi)餐飲業(yè)以小型風(fēng)味餐飲為主，中高端餐飲及休閑餐飲較為稀缺；休閑娛樂業(yè)以足浴為主，其他中高端休閑娛樂基本空白；高端會所及沙龍為本區(qū)域空白。一、本案周邊商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研——餐飲、休閑娛樂、高端會所目前周邊基本為90年代建設(shè)的居住社區(qū)，而商業(yè)主要以生活配套為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以日常購物、低檔餐飲為主，在業(yè)態(tài)功能、消費檔次上均很不成熟。地段分布商業(yè)類型龍吳路沿街小面積商鋪分布零散小百貨、小餐飲等街鋪龍水南路以南分布眾多小型便利及標準超市服務(wù)周邊居民喜泰路以西均為小便利店、零散服飾百貨業(yè)態(tài)服務(wù)周邊社區(qū)石龍路以中檔咖啡、休閑、快餐飲等服務(wù)周邊商務(wù)配套商業(yè)羅城路以社區(qū)底商、周邊商務(wù)樓零散配套型商業(yè)為主第25頁/共56頁3公里范圍上海南站（物流商務(wù)中心）本案龍華旅游城（以旅游商業(yè)中心）3公里范圍3公里范圍徐家匯商圈龍華旅游南站徐匯商圈發(fā)展：一個市級商圈兩個區(qū)級商圈本案三公里商圈已到達區(qū)域兩大核心商圈——南站商圈和龍華旅游商圈龍華板塊：現(xiàn)有商業(yè)面積約6萬㎡，以龍華寺為中心的旅游型商業(yè)為主，南部的龍水南路集中了較多的專業(yè)市場。上海南站：現(xiàn)有商業(yè)面積約6萬㎡，由大量流動人口所支撐的站體式商業(yè)，以購物百貨物流旅游為主。二、本案輻射范圍初判——受南站與龍華兩大商圈的擠壓第26頁/共56頁未來：八年內(nèi)將有大量高端住宅入駐，帶來大量高端消費人群三、本案輻射范圍內(nèi)消費群分析——未來約2萬高端客戶入駐本案龍吳路龍瑞路龍水南路喜泰路綠邑新境江頌（中海瀛臺）宛平南路豐溪路百匯園恒盛尚海灣宛平南路1455弄臨江豪園宛平南路921弄

海波金桂苑龍川北路東航金葉苑龍華西路名稱地址總體量（萬㎡）總戶數(shù)恒盛尚海灣宛平南路1455號281650百匯園宛平南路1518號301926臨江豪園宛平南路921號6.7490東航金葉苑龍華西路1號331600海波金桂苑龍川北路420弄-164江頌(中海瀛臺)龍吳路1268號201100綠邑新境龍吳路5282.8250未來項目周邊將陸續(xù)推出7180套的高端住宅，將入住約2萬左右的高端客群。第27頁/共56頁本案龍華歷史風(fēng)貌保護區(qū)南龍華板塊未來將有63萬㎡的整體商業(yè)金融規(guī)劃，將形成一個的區(qū)域商業(yè)中心。未來3-5年內(nèi)東航地塊將有6萬㎡的商業(yè)供應(yīng)。從西到東四、本案周邊未來商業(yè)競爭分析——巨大的競爭威脅根據(jù)規(guī)劃，未來濱江地區(qū)出讓用地以商務(wù)辦公以及商業(yè)金融為主；商業(yè)金融未來供應(yīng)預(yù)計將超過60萬㎡；其中東航地塊的6萬㎡商業(yè)，預(yù)計將在3-5年內(nèi)上市將對本案形成直接競爭。第28頁/共56頁四、本案周邊未來商業(yè)競爭分析——東航項目的分析東航地塊整體定位方案說明：1#地塊存在規(guī)劃審批障礙，有可能按方案一進行部分開發(fā)（即5萬平米）。星級酒店：48000平方米第29頁/共56頁四、本案周邊未來商業(yè)競爭分析——東航項目的分析5#地塊（8.27萬㎡，商辦比2：8）；預(yù)計推出時間：2017-2020年（預(yù)計）1#地塊（5萬or17.8萬㎡，商辦比1：9or2：7）；預(yù)計推出時間：未定東航地塊商辦物業(yè)總體量為：132700平方，服務(wù)式公寓業(yè)態(tài)占比量達79%東航地塊商辦面積統(tǒng)計商業(yè)：21300平方服務(wù)式公寓：105400平方酒店：6000平方從統(tǒng)計餅圖看出，服務(wù)式公寓占比最大為79%，推出商業(yè)比例為16%，酒店為5%。第30頁/共56頁四、本案周邊未來商業(yè)競爭分析——東航項目分析商業(yè)：體量：2.1萬㎡（方案一）or5.7萬㎡（方案二）；定位：配套商業(yè)&兒童體驗中心；經(jīng)營模式：持有經(jīng)營服務(wù)式公寓：體量：6萬㎡（方案一）

or12萬㎡（方案二）

；定位：服務(wù)于周邊高端商務(wù)人群的高端公寓；經(jīng)營模式：持有經(jīng)營星級酒店：體量：0.6萬㎡（方案一）

or5.4萬㎡（方案二）

；定位：高星級酒店服務(wù)周邊商務(wù)人群；經(jīng)營模式：持有、委托管理辦公：體量：3萬㎡（方案二）

；定位：東航總部辦公；經(jīng)營模式：持有經(jīng)營東航各地塊商辦部分對本案的影響規(guī)模和綜合配套均優(yōu)于本案，將對本案形成直面競爭，建議在盈利模式上與其形成差異化，將商業(yè)全部出售。體量較大，且不排除開發(fā)商提早上市并出售物業(yè)的可能，建議本案服務(wù)公寓盡早上市。對本案服務(wù)式公寓的居住客戶會產(chǎn)生一定分流，但對銷售影響不大。辦公以自用為主，部分出租，對區(qū)域市場影響微弱。第31頁/共56頁現(xiàn)有普通消費群體較難導(dǎo)入，2012年11號地鐵與本案距離較近但仍有一定距離，地鐵人流直接導(dǎo)入可能性不大?，F(xiàn)有交通狀況未來交通發(fā)展公交線路道路狀況龍吳路貫通南北，外環(huán)、滬閔高架貫通東西，兩條隧道—上中路越江隧道和龍耀路越江隧道拉近與浦東的距離。軌道交通2012年上海11號地鐵南段工程完工，屆時連接嘉定——浦東，黃石路站靠近本案。56、178、714、720、770、824、958、932、733、932、世博29路、龍吳夜宵線、南南B線、南南線、14條公交線路。56、178、714、720、770、824、958、龍吳夜宵線、南南B線、南南線932733、932733、世博29路本案五、本案交通情況分析——地鐵人流導(dǎo)入有限第32頁/共56頁商圈輻射商圈直接輻射1.5公里范圍內(nèi)，未來面臨直接商業(yè)競爭面積達63萬平方消費人口未來導(dǎo)入高端人群約2萬，相應(yīng)餐飲休閑需求無法滿足交通地理交通規(guī)劃無法帶來大量消費人口，地理位置通達性不佳六、商業(yè)市場小結(jié)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀生活配套為主，主題賣場、中高端的餐飲及娛樂休閑較少第33頁/共56頁第四部分不同商業(yè)模式下的業(yè)態(tài)定位會所建議全商業(yè)模式全辦公模式商辦混合模式第34頁/共56頁一、會所建議1、本案服務(wù)公寓體量不大，沒有單獨設(shè)置會所的必要；2、住宅與服務(wù)公寓會所功能大部分重疊，可考慮合二為一；3、兩個地塊關(guān)聯(lián)度較好，存在合用會所的操作條件。4、住宅地塊較為狹長，建議將會所設(shè)置在商辦地塊，更利于規(guī)劃設(shè)計。建議：住宅部分及服務(wù)式公寓兩者會所合并將兩類物業(yè)會所合并，置于商辦地塊中第35頁/共56頁一、會所建議主要分類功能設(shè)置康體類健身房、游泳池、羽毛球館、網(wǎng)球館、壁球館、室內(nèi)攀巖消閑類桌球房、桑拿房、SPA娛樂類棋牌室、閱覽室、兒童活動室商業(yè)/服務(wù)類咖啡廳/休閑茶座、酒吧、多功能會議室、商務(wù)中心根據(jù)對市場中高端項目會所的研究可以發(fā)現(xiàn)，高檔會所的平均面積達3648平方米。建議本案會所面積最少為：3000㎡會所功能詳覽：地下空間設(shè)置游泳池，不浪費建筑面積第36頁/共56頁一、會所建議結(jié)合本項目特點，服務(wù)式公寓的會所功能應(yīng)體現(xiàn)品質(zhì)化與差異化，不僅吸引周邊高檔住宅人群，也可完善高端住所配套功能?；A(chǔ)配套名稱面積（平方）健身中心400游泳池800網(wǎng)球場800親子樂園200桌游室200棋牌室100高端配套壁球室200工藝室100私人影音室200合計面積為：3000平方配套業(yè)態(tài)組合建議：以基礎(chǔ)配套為主，高端配套為輔第37頁/共56頁方案一：全商業(yè)模式方式：集中式格局全商業(yè)體量方案二：全服務(wù)式公寓模式方式：服務(wù)式公寓為主+配套商業(yè)方案三：商辦混合模式方式：商辦比例合理配置商業(yè)面積：近3萬平建面；功能：小型區(qū)域商業(yè)中心；輻射：1.5公里范圍；商業(yè)面積：？功能：商務(wù)配套型商業(yè)；輻射：服務(wù)式公寓與住宅的會所配套；商業(yè)面積：？功能：？輻射：？預(yù)估3萬建筑面積商業(yè)性質(zhì)用地的三個方案：全商、全服務(wù)式公寓、商辦混合項目定位的三種方向的深入研究：第38頁/共56頁全商業(yè)模式能形成規(guī)模效應(yīng)——應(yīng)長期經(jīng)營從商業(yè)地塊布局來看：項目以北WS5地塊、船廠、北外灘地塊、世博地塊等紛紛開發(fā)。政府規(guī)劃商業(yè)集中區(qū)以項目北面為主，本案僅3萬方商業(yè)不能形成規(guī)模帶動效應(yīng)。從自身層面上看：現(xiàn)本案周邊租金水平較低，商業(yè)環(huán)境較差，引進主力店有風(fēng)險，并且回報率低，短期內(nèi)不能夠達到理想收益水平。商業(yè)持有經(jīng)營雖有品牌效應(yīng)，但項目以北集中開發(fā)商業(yè)，未來客戶可能會流失增加投資資金回籠壓力。本案龍華歷史風(fēng)貌保護區(qū)壓力全商業(yè)模式分割銷售風(fēng)險較大——無法銷售全商業(yè)模式未來競爭較大——成長性空間有限二、全商業(yè)模式7、全商業(yè)分析全商業(yè)模式：物業(yè)經(jīng)營成長性有限，未來盈利不確定性較大第39頁/共56頁建筑占地面積為6695平方用足覆蓋率一層面積均為商鋪商鋪占面滿足50%覆蓋，發(fā)揮商業(yè)最大價值用足硬性指標前提下，合理設(shè)計產(chǎn)品附加值從而使商業(yè)利益最大化規(guī)劃前提：基地指標分析預(yù)估實際商業(yè)占地≤6695m2指標名稱數(shù)據(jù)占地13390平方容積率2.2建筑面積約30000平方覆蓋率50%限高60M建筑最大占地面積6695平方注：實際商業(yè)占地面積未減去退紅線面積。四、商辦混合模式1、商辦比例研究第40頁/共56頁

建議本案僅造1-2F商業(yè)其余均為服務(wù)式公寓建筑面積層數(shù)價格4F:40%-60%3F:50%—60%2F：70%1F:100%以策源多年商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗，在不考慮特殊設(shè)計的前提下，現(xiàn)有沿街底商與住宅價格比率在1：1.5，但根據(jù)商業(yè)性質(zhì)考慮到人流導(dǎo)入問題，樓層越高人流越少價值越低，通常3層商業(yè)僅有一層底商價格的5-6折。三層商鋪售價低于服務(wù)式公寓價格銷售價格層面：商鋪受人流、地段、品牌價值影響，三層商鋪價格低于服務(wù)式公寓。銷售速度層面：公寓不受人流、品牌等限制，去化速度更為快速。四、商辦混合模式1、商辦比例研究第41頁/共56頁編號指標名稱建筑指標A商業(yè)占地6695平方B商業(yè)樓層1F-2FC一層服務(wù)式公寓大堂占地預(yù)估500平方D商鋪最大建面(A-C)x2=12390平方E會所面積地上1000平方。地下2000平方商鋪實際建面預(yù)估約：10000平米（包含會所1000平米）服務(wù)式公寓建面約20000平米注：考慮到商業(yè)形態(tài)塑造和交通通線設(shè)計，商業(yè)二層面積比一層要少一點。本案商業(yè)部分體量在10000平方米左右，服務(wù)式公寓大致在20000平方米左右。四、商辦混合模式1、商辦比例研究商辦比例大致為1：2第42頁/共56頁項目配比判定：發(fā)揮商業(yè)最大價值商業(yè)體量判定：社區(qū)級項目環(huán)境判定：濱江核心優(yōu)勢1萬平方商業(yè)體量輻射半徑為1公里社區(qū)型商業(yè)，避免與副商圈形成正面競爭1F-2F沿街商業(yè)為商業(yè)價值最大層級

利用濱江優(yōu)勢打造濱江情景式商住高端商業(yè)定位優(yōu)勢：依靠濱江休閑產(chǎn)業(yè)帶優(yōu)勢：周邊在建高檔住宅消費客群定位按照政府規(guī)劃上海濱江產(chǎn)業(yè)帶大力發(fā)展商辦、餐飲、文化業(yè)態(tài)針對未來商辦、周邊高端人群打造中高檔餐飲、娛樂增強目的性消費針對周邊未來潛在大量高檔住宅人群打造中高檔娛樂健身休閑業(yè)態(tài)增強目的消費周邊在建社區(qū)無高檔健身、沙龍會所業(yè)態(tài)無法滿足升級消費需求四、商辦混合模式2、項目定位第43頁/共56頁濱江新天地結(jié)合以上定位依據(jù)本案打造為濱江游覽+情景+休閑步行街模式商業(yè)檔次:中高檔商業(yè)定位四、商辦混合模式2、項目定位第44頁/共56頁老碼頭商業(yè)業(yè)態(tài)組合配比餐飲、娛樂、零售占比在51：36：13外灘老碼頭占地面積15957㎡總建面積2.5萬㎡商街長度3公里小戶型面積88-90㎡建筑風(fēng)格古樸工建開發(fā)運營商弘基企業(yè)集團物業(yè)類型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)租金1F：7.5-8.2元/平/天裝修毛坯交通地鐵9號物業(yè)管理費12元/平/月建筑高度1-5層業(yè)態(tài)比例餐飲680051.32%零售120012.83%休閑娛樂475035.85%項目在黃浦區(qū)中山南路479號，緊鄰?fù)鉃〤BD，東與陸家嘴金貿(mào)區(qū)隔江相望；南臨南浦大橋，是世博園往外灘方向的第一個重要商業(yè)設(shè)施配套；西為上海老城廂，與豫園、淮海路商業(yè)街、上海新天地等城市地標遙遙相對；北距外灘萬國建筑群約1.5公里，項目與黃浦江僅距50米，除了沿江綠化景觀帶、游船碼頭以外，彈格路、當當車等老上海德標志都將完整再現(xiàn)。本案屬于老城區(qū)舊房改造商業(yè)項目，目前是項目一期。打造成“夜上海風(fēng)尚辦公休閑地”；“零距離接觸外灘的城市旅游休閑地標”。四、商辦混合模式3、業(yè)態(tài)組合——案例借鑒第45頁/共56頁空間布局功能商業(yè)類型面積業(yè)態(tài)占比地上部分主力業(yè)態(tài)特色餐飲輕餐飲、咖啡廳、特色中餐飲、韓式燒烤、高檔西餐、飲品店小型餐飲：100-150方平中型餐飲：400-600平方40%主力業(yè)態(tài)休閑娛樂酒吧、健身、SPA、會所小型休閑：100-200平方中型休閑：400-600平方30%高檔文化教育及公建型商業(yè)配套畫廊、古玩店、教育培訓(xùn)、運動、移動、銀行、小型零售：45-80平方公建配套：200-300平方30%合計

100%利用濱江優(yōu)勢打造本案業(yè)態(tài)組合，預(yù)估配比為40：30：30餐飲：休閑娛樂：零售四、商辦混合模式3、業(yè)態(tài)組合第46頁/共56頁本案結(jié)合濱江情景特點結(jié)合本案地理環(huán)境設(shè)想業(yè)態(tài)平面布局2F2F天鑰橋南路豐溪