房地產(chǎn)新政的經(jīng)濟(jì)社會學(xué)分析,經(jīng)濟(jì)社會學(xué)論文

房地產(chǎn)新政的經(jīng)濟(jì)社會學(xué)分析,經(jīng)濟(jì)社會學(xué)論文內(nèi)容摘要：一系列的房地產(chǎn)新政,是針對中國房地產(chǎn)市場房價暴漲實(shí)行的一種干涉手段,這種干涉手段的施行具有經(jīng)濟(jì)法學(xué)和經(jīng)濟(jì)社會學(xué)的理論支撐。文章分析了中國房地產(chǎn)市場房價暴漲的因素,并從經(jīng)濟(jì)法學(xué)和經(jīng)濟(jì)社會學(xué)視域?qū)χ袊康禺a(chǎn)新政進(jìn)行評析,以便更全面、深入、細(xì)致地把握新政的內(nèi)涵及其意義,以期到達(dá)共鳴。本文關(guān)鍵詞語：國家干涉;房地產(chǎn)新政;經(jīng)濟(jì)法學(xué);經(jīng)濟(jì)社會學(xué);20多年來,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)市場中有著舉足輕重的作用,也是地方的重要財(cái)政收入支柱性產(chǎn)業(yè),十分是大多數(shù)二三線城市,其財(cái)政支出的重要支撐就是出售土地。但是,由于近年來部分開發(fā)商囤地、囤房以及有條件者為使貨幣保值而購持多套房屋、投機(jī)性炒房等原因,致使房屋的大量閑置與相對困難者買不起房無房寓居的矛盾日益凸顯。十分是自2021年春節(jié)以來的從一線城市深圳等發(fā)起的新一輪房價高燒,二三線城市不僅及時跟進(jìn)而且有的二三線城市如合肥房價漲幅已經(jīng)超過一線城市房價漲幅,此輪房價大躍進(jìn)已影響到經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展與社會的和諧穩(wěn)定,房地產(chǎn)市場成為國家必須予以調(diào)控或干涉的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。多年來,房地產(chǎn)行業(yè)的價格與國家調(diào)控之間存在著這樣一個怪圈:房價高漲予以調(diào)控,再高漲再調(diào)控,循環(huán)往復(fù)。上海社會科學(xué)院張泓銘考察研究,自2000年以來房價經(jīng)歷了6.5輪次波動[1],雖經(jīng)屢次調(diào)整,但從總體上看房價仍一路上揚(yáng)。2018年春節(jié)后,全國房價整體上漲,部分城市因房價高燒不退,呈直線上漲趨勢。為有效遏制房價上漲過快、狙擊投機(jī)住房和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,及全國各地陸續(xù)頒發(fā)了控制房地產(chǎn)價格高漲的新政,房價過快上漲的趨勢得到一定遏制。2020年年中,為了緩解房地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)壓力,從濟(jì)南、鄭州等城市開場取消限購令。此次限購取消,引起了自深圳衍射到合肥等二線城市的房價瘋狂上漲。至2021年6月,合肥房價漲幅達(dá)60%,2萬元下面一平米的房子近乎絕跡。此前,已有專家提醒限購解除的不良后果。對房地產(chǎn)的六七輪調(diào)控,姑且不管調(diào)整結(jié)果價值的正負(fù),其目的都在于借用調(diào)控手段促使中國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健發(fā)展。本文僅以近期期一輪調(diào)控為著眼點(diǎn),側(cè)重于經(jīng)濟(jì)法學(xué)和經(jīng)濟(jì)社會學(xué)兩個視域,見微知著地對中國的房地產(chǎn)新政予以梳理、分析,以期對中國將來房地產(chǎn)市場健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論支撐。一、房地產(chǎn)新政大概情況及施行情況(一)房地產(chǎn)新政推行大概情況2018年1月7日辦公廳向全國發(fā)布了(辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知〕(國發(fā)[2018]4號)。通知要求通過增加保障性住房和普通商品住房有效供應(yīng),合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投機(jī)性購房需求,加強(qiáng)風(fēng)險防備和市場監(jiān)管,把加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)作為地方各級人民的責(zé)任。然而3月以后,國內(nèi)一二線城市房價仍然瘋漲,三線城市緊跟其后,高房價再次成為社會公眾關(guān)注的焦點(diǎn)?；诖?2018年4月17日,再次公布(關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知〕(國發(fā)[2018]10號)。該文件被稱為有史以來力度最大的一次樓市調(diào)控。文件措辭嚴(yán)厲地要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé);堅(jiān)決抑制不合理住房需求;增加住房有效供應(yīng);加快保障性安居工程建設(shè)和加強(qiáng)市場監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。盡管2018年連續(xù)下發(fā)兩個文件對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,但房價洶涌上漲的勢頭不減。為進(jìn)一步遏制其過快上漲,2018年1月26日,辦公廳發(fā)布(辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〕(簡稱新國八條)。新國八條提出,抑制房價過快上漲,要進(jìn)一步落實(shí)地方責(zé)任;地方要盡可能加大保障性安居房建設(shè)力度;以不同的信貸政策引導(dǎo)差異不同化的住房要求;從用地管理環(huán)節(jié)上嚴(yán)格控制各類住房用地供給;對地方領(lǐng)導(dǎo)實(shí)行住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。新國八條把房地產(chǎn)調(diào)控大大地向縱深推進(jìn)了一步。(二)房地產(chǎn)新政落實(shí)情況國發(fā)[2018]4號頒發(fā)以后,2018年4月30日,北京市針對房價過高、上漲過快的現(xiàn)象,在全國率先發(fā)布(北京市人民貫徹落實(shí)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知〕(業(yè)界稱為京十二條),即北京版的限購令,其主要內(nèi)容即北京居民只能購買兩套商品房,不再對第三套住房提供貸款;對不符合文件要求的京外人員購房不予貸款。北京市房價因消費(fèi)層面的控制,上漲勢頭止住。隨后廣州、深圳、廈門、上海、天津、大連、青島等40多個城市陸續(xù)頒布限購令,限購令一出都顯示了本質(zhì)性成果。(三)限購新政的解除及新一輪調(diào)控政策一系列限購新政的施行,使部分城市樓市出現(xiàn)漲停,一定程度上遏制了房價上漲過快的勢頭,房價調(diào)控成效顯現(xiàn),民眾因房價對的不滿情緒得以緩解。無疑,房地產(chǎn)調(diào)控新政在一定時期內(nèi)發(fā)揮了抑制房價飆漲的作用。隨著限購調(diào)控政策的延續(xù),房地產(chǎn)暴利引導(dǎo)下的瘋狂開發(fā)帶來了房產(chǎn)供應(yīng)側(cè)的宏大壓力,由于限購積壓了大量成品房,社會資金流沉淀為固定資產(chǎn),影響了社會流動性,限制了地方財(cái)政增長。十分是依靠土地財(cái)政的二三線城市,影響較大,以致財(cái)政入不敷出,一定程度上對地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面效應(yīng)。2020年年中開場,濟(jì)南、鄭州等城市為緩解房產(chǎn)大量庫存、積壓的壓力,相繼解除了限購令,其他城市紛紛效仿。自2018年的一輪調(diào)控造成的壓力短期內(nèi)迅速釋放,其勢如洪,引起了房價新一輪的快速上漲。自2020年各地相繼解除限購令后,十分是2021年年初到2021年底,新一輪房價泡沫化傾向明顯加劇,東部城市的這種情況尤為嚴(yán)重。一時間由于房價上漲導(dǎo)致房主違約的案件充塞法庭,公眾對漲勢如潮的房價怨聲載道。洶涌上漲的房價及其引起的社會問題被再次提上了2021年12月14至16日的經(jīng)濟(jì)工作會議議程。會議明確指出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的的定位。隨后,(人民日報(bào)〕(經(jīng)濟(jì)日報(bào)〕等多家媒體全方位解讀這一論斷,各地紛紛從購房條件如社保、戶籍、套數(shù)等方面加以限制,金融機(jī)構(gòu)則采用提高購房首付率的措施配合的限購政策。各地房價隨之掉頭向下,調(diào)控政策再現(xiàn)成效。在2021年兩會上,房地產(chǎn)是諸多代表熱議的話題,同時也是兩會的重要議題。二、中國房地產(chǎn)市場房價暴漲的因素分析在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)過中,多年來房地產(chǎn)投資熱情不減,屢次出現(xiàn)的炒房促成了房地產(chǎn)泡沫亂象,究其根本的原因就是由于人們預(yù)期房價只升不降。作為一般家庭,購買是持有貨幣保值的少數(shù)手段之一,而對于投資者而言,投資與炒作房地產(chǎn)比做其他投資更有利可圖。在社會資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)過中會出現(xiàn)房價總體持續(xù)上升的趨勢,造成房地產(chǎn)價格暴漲,經(jīng)濟(jì)泡沫化現(xiàn)象嚴(yán)重。為使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展,在調(diào)整的經(jīng)過中必須辨別一路暴漲的背后原因,有的放矢,制定有效、有力的調(diào)控政策。中國市場經(jīng)濟(jì)確立與發(fā)展的目的是通過市場的調(diào)節(jié)作用到達(dá)最優(yōu)化的配置。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國最市場化的行業(yè)其發(fā)展的順暢與否,卻不是靠完全的市場化的自由調(diào)節(jié)完成的,其蘊(yùn)含著一系列的現(xiàn)實(shí)因素,多年房地產(chǎn)價格一路上漲的背后隱含著眾多原因。(1)準(zhǔn)入機(jī)制的問題。對房地產(chǎn)開發(fā)商沒有準(zhǔn)入的嚴(yán)格限制條件,只要辦個公司,競拍一塊土地,就能夠作房地產(chǎn)開發(fā)商。如此低門檻的準(zhǔn)入機(jī)制難免導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)無序競爭而輪番推高房價,房價輪番高漲又吸引大量炒房客成為炒房大軍。(2)房價價格決定機(jī)制。房地產(chǎn)作為特殊產(chǎn)品,其價格的構(gòu)成并非完全市場化。由于土地的稀缺性與土地市場的國家(地方)壟斷并存,土地價格對房產(chǎn)價格起基礎(chǔ)性作用,開發(fā)商的投機(jī)競爭又是房價高漲的決定因素之一。(3)完全的市場自我調(diào)節(jié)。開發(fā)商與投機(jī)商的私欲及其追求利益最大化心理利欲膨脹,對整個國家房價攀升推波助瀾,他們實(shí)現(xiàn)利益最大化的經(jīng)過成為房價居高不下的基礎(chǔ)性內(nèi)因。(4)政策性因素。中國自1998年實(shí)行房改,福利分房政策被取消后,民眾解決住房的途徑基本上依靠市場交易。為解決困難群體的住房問題,固然國家一直在加大保障性住房建設(shè)力度,但是仍然難以解決普通困難群眾的基本民生要求,怎樣實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目的成為中國民生一大難題?；谏鲜鲆蛩刂鲗?dǎo)下的中國房地產(chǎn),完全的市場主導(dǎo)不僅會損害國家經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,而且會由于缺少安身立命的社會氣氛而影響社會安寧,更會掣肘房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。為使房地產(chǎn)健康發(fā)展,國家應(yīng)該利用行政手段,運(yùn)用制度性規(guī)范擠壓房地產(chǎn)市場因無序狀態(tài)攪起的經(jīng)濟(jì)泡沫,調(diào)整房地產(chǎn)政策,維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為社會公共性產(chǎn)品,其衍生的通脹、金融風(fēng)險、壟斷以及分配不公等系列問題不是單純的市場調(diào)節(jié)能夠解決的,必須依靠國家干涉。干涉房地產(chǎn)市場有著防備金融風(fēng)險、維護(hù)社會穩(wěn)定、提升公信力與保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢。三、房地產(chǎn)新政的經(jīng)濟(jì)法學(xué)分析及地方新政的出臺及其效果,引發(fā)了各界的討論與考慮,房地產(chǎn)新政的合法與否成為公共爭辯焦點(diǎn),而不同視角的爭鳴是論者構(gòu)成共鳴的途徑與經(jīng)過。(一)觀點(diǎn)一:房地產(chǎn)新政既不合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律也不合法關(guān)于房地產(chǎn)新政不合法的討論,以秦前紅的論文(房地產(chǎn)市場行政規(guī)制與權(quán)利邊界〕和陳承堂的論文(臨時性調(diào)控政策的合法性檢討〕為主要標(biāo)志(1)。郭煌則在(房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的合法性分析〕一文中,從房地產(chǎn)調(diào)控的主體合法性、程序合法性和內(nèi)容合法性等三方面討論房地產(chǎn)調(diào)控,以為調(diào)控多少存在著違法和調(diào)控政策違法等現(xiàn)象和問題[2]。(二)觀點(diǎn)二:房地產(chǎn)新政具有合法性李昌麒指出:經(jīng)濟(jì)法是調(diào)整需要由國家干涉經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。[3]眾所周知,經(jīng)濟(jì)法就是由于社會的經(jīng)濟(jì)秩序混亂、市場經(jīng)濟(jì)盲目自由、社會公共利益與社會公正遭到毀壞的情況下,國家作為主體對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干涉、宏觀調(diào)控而產(chǎn)生的。擁有住房是公民的基本生存權(quán),面對飆漲的房價,百姓通過市場獲得住房權(quán)難以實(shí)現(xiàn),這種狀態(tài)下,對房地產(chǎn)進(jìn)行適度的干涉是其社會責(zé)任的具體表現(xiàn)出,房地產(chǎn)新政的施行具體表現(xiàn)出了經(jīng)濟(jì)法的適度國家干涉原則。鄭少華以為,房地產(chǎn)新政的合法性不應(yīng)該僅從法律角度來分析,還應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)、社會、政治等多視角來考量其合法性,不能講國家對經(jīng)濟(jì)干涉的法律銜接有瑕疵而否認(rèn)該干涉行為的合法性(2)。四、房地產(chǎn)新政的經(jīng)濟(jì)社會學(xué)分析1998年中國實(shí)行房改,否認(rèn)分配住房福利,實(shí)行房地產(chǎn)市場化,但房地產(chǎn)市場發(fā)展至今仍不完善,房價持續(xù)暴漲,導(dǎo)致百姓購房難甚至買不起房等社會問題層出不窮。盡管一輪又一輪宏觀調(diào)控政策出臺,但是收效甚微抑或講尚未獲得預(yù)期成效。自2018年出臺房地產(chǎn)新政再次成為學(xué)者們討論與爭論的焦點(diǎn)時起,不同理論關(guān)注進(jìn)入了形式化怪象:中國的房地產(chǎn)新政不合法,在中國市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,既然已經(jīng)以市場調(diào)節(jié)為基礎(chǔ)特征,房價的決定權(quán)就應(yīng)該交給市場。有學(xué)者以為國家干涉或者講宏觀調(diào)控的合法性的評判根據(jù)不能只停留在法律層面,單向度的法律角度只會禁錮我們的思維,應(yīng)多視角加以考量[4]。誠然,討論新政的合法與否是一個基本問題,但假如講新政在某些層面存在違法,那么經(jīng)濟(jì)社會學(xué)的分析理論能否對此作出一個更好的注解?(一)符合經(jīng)濟(jì)社會學(xué)的嵌入性理論任何一個市場有序健康發(fā)展都無法脫離現(xiàn)實(shí)社會政治、文化等因素。同樣,房地產(chǎn)市場行業(yè)的健康發(fā)展也不能完全靠市場的自我調(diào)節(jié)。匈牙利經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡爾波蘭尼是20世紀(jì)公認(rèn)的最徹底的、最有辨識力的經(jīng)濟(jì)史學(xué)家,其嵌入理論以為:經(jīng)濟(jì)是嵌入特定社會關(guān)系和社會網(wǎng)絡(luò)之中無論是社會生產(chǎn)還是交換經(jīng)過,并非單純的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系,而必須充分考慮眾多社會因素(3)。在人類經(jīng)濟(jì)史上,自我調(diào)節(jié)市場是具有革命意義的創(chuàng)造。房地產(chǎn)新政或者講限購令的出臺是自發(fā)和無計(jì)劃的反響的產(chǎn)物,是社會上所有的群體對難以忍耐的自發(fā)調(diào)節(jié)市場體系壓力的反彈[5]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅僅僅是經(jīng)濟(jì)問題,房地產(chǎn)政策嵌入中國的社會、文化當(dāng)中,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同時也是政治問題、社會問題,住房更是民生問題,實(shí)現(xiàn)有所居是中國每個家庭的企盼。對于中國當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言,房產(chǎn)市場脫軌于普通民眾的社會矛盾已經(jīng)無法自我消解。所謂的社會問題指的是在社會運(yùn)行經(jīng)過中,由于存在某些使社會構(gòu)造和社會環(huán)境失調(diào)的障礙因素,影響社會全體成員或部分成員的共同生活,對社會正常秩序甚至社會運(yùn)行安全構(gòu)成一定威脅,需要發(fā)動社會氣力進(jìn)行干涉的社會現(xiàn)象[6]。社會的經(jīng)濟(jì)生活主要取決于人們根據(jù)集體與個人利益所作出的決定與行動。房地產(chǎn)業(yè)價格的暴漲與行業(yè)的暴力,必然促使不同群體進(jìn)行利益博弈甚至產(chǎn)生沖突,飛漲的價格利益為少數(shù)群體獨(dú)享,其結(jié)果必然加劇社會收入分配格局不公正,致使社會矛盾凸顯,造成嚴(yán)重的兩極分化。這一切構(gòu)成嚴(yán)重的社會問題,構(gòu)成可怕的社會隱患。由此,、推出的房地產(chǎn)新政抑制房價暴漲,積極推進(jìn)保障房的建設(shè)、穩(wěn)定市場等一系列舉措對于解決群眾的住房問題、緩解不同群體的利益不均分配問題有著重大的政治意義和社會意義。(二)國家對房產(chǎn)市場的干涉,能夠有效保障經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展面對社會問題的多元化與矛盾的日益復(fù)雜化,早在2003年7月,就提出了堅(jiān)持以人為本,樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會和人的全面發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀。的十八大又進(jìn)一步把科學(xué)發(fā)展觀確定為的指導(dǎo)思想。這就在思想上為有效調(diào)整、干涉房地產(chǎn)的市場無序化提供了政策根據(jù)。毋庸置疑,科學(xué)發(fā)展觀的第一要義即經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展理論。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè),對中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著宏大作用,促使中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長,人民的物質(zhì)生活得到一定改善?？茖W(xué)發(fā)展觀是經(jīng)濟(jì)學(xué)與社會學(xué)二者的有效契合在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的同時我們也要關(guān)注社會的協(xié)調(diào)發(fā)展,發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不是社會發(fā)展的核心,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與實(shí)現(xiàn)經(jīng)過勢必要遭到系列政策、制度、文化等社會因素的規(guī)制。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的手段,而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終目的是讓更多的人群共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的成果,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會協(xié)調(diào)發(fā)展。由此,我們面臨高房價這一凸顯的經(jīng)濟(jì)問題、社會問題、政治問題時,國家推出積極的房地產(chǎn)新政規(guī)制房價飛漲這一不正常狀況,對于緩解社會壓力、促進(jìn)和諧社會發(fā)展,不僅能夠發(fā)揮減壓閥的作用,也是落實(shí)的科學(xué)發(fā)展觀的有效方式方法。(三)房地產(chǎn)新政是調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)造方式的必要手段房價高住房難等問題是中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中眾多矛盾的集中具體表現(xiàn)出,住房問題的解決、落實(shí)最終依靠地方。但不可否認(rèn)的是,地方在土地財(cái)政的前提下,作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的利益攸關(guān)方,缺少本身主動調(diào)控房價的積極性。假如要有效解決住房問題,協(xié)調(diào)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)下不同利益群體如地方、開發(fā)商、個人等不同群體的矛盾,就需要切實(shí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,加快中國經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)造方式的轉(zhuǎn)變。中國實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長,落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變但并未產(chǎn)生本質(zhì)效果。究其原因,在于每一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和增長方式都要求有一套與之相適應(yīng)的體制來保證[7]。中國的現(xiàn)實(shí)是國家的經(jīng)濟(jì)或者講地方的經(jīng)濟(jì)收入主要來自于房產(chǎn),即我們所講的土地財(cái)政。2020年,絕大多數(shù)城市房價在一系列調(diào)控政策的有力干涉下,價格到達(dá)了天花板,短暫的房價低迷(僅指二三線城市),造成地方財(cái)政收入捉襟見肘。在財(cái)政減少的宏大壓力下,濟(jì)南、鄭州等城市紛紛取消限購令,自2021年年中后,深圳等城市掀起了新一輪房價上漲潮,至2021年底,深圳房價上漲了57%,合肥等二線城市房價也跟風(fēng)上竄,僅2021年春節(jié)前后一個月的時間,春節(jié)后比春節(jié)前房價上漲30%。正月十五以后,法院的立案中,因房價上漲而違約取消買賣合同進(jìn)行訴訟的案件占比30%,到2021年底,合肥領(lǐng)漲了全國房價,漲幅居全國第一,同比漲幅達(dá)60%?？梢?對房價政策的嚴(yán)控與放松之間,難免出現(xiàn)不少社會矛盾。作為二難選擇,既要保證財(cái)政收入,又要調(diào)控房價,這就與作為企業(yè)的開發(fā)商的逐利天性之間利益糾纏的矛盾難以解決。當(dāng)前,中國房地產(chǎn)市場的機(jī)制尚未完善,加上土地先天稀缺性約束,我們要有效調(diào)控房價,就必須改變主要靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)這一物質(zhì)資源投入來拉動經(jīng)濟(jì)增長的方式,即除了傳統(tǒng)的出口拉動、消費(fèi)需求拉動、投資拉動和物質(zhì)資源投入實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長方式之外,還要積極實(shí)現(xiàn)科技自主創(chuàng)新,構(gòu)成組織、政策、制度創(chuàng)新的外圍環(huán)境,真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會協(xié)調(diào)發(fā)展。在中國市場經(jīng)濟(jì)不成熟的背景下,房地產(chǎn)調(diào)控政策對房價的影響具有舉足輕重的杠桿作用。國家政策層面在2021年12月14-16日的經(jīng)濟(jì)工作會議上明確提出房子是用來住的,不是用來炒的。由此,中國房地產(chǎn)的再一次調(diào)控靴子落地。恢復(fù)房子住的功能,是房地產(chǎn)回歸正途,是國家對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、法律手段的形象講法。從近幾個月的合肥房市價格看,短期內(nèi)的調(diào)控已經(jīng)獲得了一定的效果。五、政策之治與法律之治的選擇中國房地產(chǎn)市場的一級市場是國家將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的土地出讓市場,該市場有國家()壟斷性。土地這一稀缺資源作為財(cái)政收入的主要來源,具有非完全自由流通市場因素,天然地具有國家計(jì)劃性。國家()雖不直接干涉房地產(chǎn)市場的交易,但卻直接壟斷著土地這一流通首要因素,國家干涉與市場調(diào)節(jié)相伴、共融、共生。只是在不同的市場領(lǐng)域,二者發(fā)生的作用孰強(qiáng)孰弱存在一定差異。土地的國有化是國家干涉市場化進(jìn)程的主要因素,市場化的改革由漸進(jìn)到完全市場化的理念無法對應(yīng)中國的歷史與國情?？疾熘袊氖袌鲆蛩?要考慮到不同商品的特殊性,如水、電等還是國有經(jīng)濟(jì)控制,而不是像其他完全民營化或市場化的商品。國家干涉與市場調(diào)節(jié)兩大經(jīng)濟(jì)思潮或者講計(jì)劃與市場兩種機(jī)制在中國的途徑依靠并不是講選一舍他,二者作為市場調(diào)節(jié)的手段,選擇計(jì)劃還是市場是能夠建構(gòu)的,選擇誰多一點(diǎn)少一點(diǎn)也是探索著前行。彭澎指出不僅市場失靈的方面要干涉,市場成功的方面也要進(jìn)行保衛(wèi),以防市場失靈;不僅要干涉生產(chǎn),還要干涉分配,以創(chuàng)造條件刺激經(jīng)濟(jì)增長,維護(hù)社會公正[8]?？梢?國家層面的房地產(chǎn)新政調(diào)控,對于維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境,維持房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展有著積極的意義。中國的經(jīng)濟(jì)體制改革,是通過自上而下導(dǎo)入的,在法律權(quán)威尚未建立起來的漸進(jìn)改革經(jīng)過中,中國走的本質(zhì)上是一條特殊的政策之治的途徑,是以富有彈性的和靈敏的政策為主來推進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的。在這種背景下,是作為經(jīng)濟(jì)體制的內(nèi)生變量而不是外來氣力存在的,因此產(chǎn)生了大量的短期和臨時的政策規(guī)制[9]。我們討論房地產(chǎn)國家干涉這一經(jīng)濟(jì)問題,要充分考慮到中國政治、社會協(xié)調(diào)發(fā)展的因素,即要考慮到地方性的特性,不能直接拿西方的市場經(jīng)歷體驗(yàn)