2022年行業(yè)分析明年國家房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)”為基調(diào)

明年國家房地產(chǎn)政策將以“穩(wěn)”為基調(diào)在今年一輪緊似一輪的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)投資過快的態(tài)勢有所緩解，但房價的上漲勢頭卻沒有得到明顯的遏制。前三季度，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，其中土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格同比分別上漲11．6％、9．9％和2．1％，在35個大中城市中有9個城市房價同比漲幅超過10％。在這種狀況下，明年房地產(chǎn)市場相關政策的走向就非常引人關注。對此，國務院進展討論中心討論員廖英敏在接受本報記者采訪時分析認為，在固定資產(chǎn)投資增速放緩、明年房地產(chǎn)竣工量和供應量都有所削減的狀況下，調(diào)控政策將進一步著力在一個“穩(wěn)”字上。詳細表現(xiàn)是，調(diào)控政策將趨向制度化和長效化，市場風險進一步被嚴格掌握，在此基礎上行業(yè)的平穩(wěn)進展將是主要基調(diào)。

調(diào)控政策的制度化和長效化首先表現(xiàn)在土地的供應機制上。廖英敏認為，隨著土地的“解禁”，明年的土地改革將進一步深化，并會初步形成制度化和長效化的土地供應機制和模式，以促進土地市場的合理進展。而這對于穩(wěn)定市場局勢和預期無疑是一個利好的信號；其次，在金融方面，由于目前銀行信貸風險仍舊保持在較高的位勢上，社會各界對金融體制改革的呼聲越來越高，行業(yè)進展的潛在需求也需要突破目前體制的束縛。隨著銀行信貸市場化改革的進一步推動，銀行行為的自主性將進一步加強，對于行政政策反應的激烈程度則會有所減弱，風險防范和掌握更為嚴格和科學化，并將利用敏捷的信貸方式以追求利潤的最大化。這樣一來，宏觀調(diào)控政策將更多地通過促進金融體制改革來間接實施，在市場中就直接表現(xiàn)為行政性金融政策比較穩(wěn)定。非制度化、非長效化的調(diào)控政策由于增加了不確定因素，對于市場的穩(wěn)定進展存在著肯定的不利影響，而相關管理措施的制度化和長效化將會令這種現(xiàn)象有所改觀。

廖英敏告知記者，實事求是地看當前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)進展有著深厚的客觀背景：我國國民經(jīng)濟連續(xù)多年快速增長，以重工業(yè)為主的進展階段已經(jīng)到來。經(jīng)濟模式的升級引發(fā)了消費結構升級，社會開頭進入住房、汽車的消費時代。尤其是城市建設熱潮的興起，使住宅成為當前最主要的生活消費品，構成了房地產(chǎn)市場真實有效的需求。

但是，對于這個問題還應當進行深化的分析，區(qū)分其中的合理及不合理成分。合理需求應以支持，不合理需求就應進行調(diào)整。廖英敏認為，當前的不合理需求主要有以下幾個方面：一是城市中過量拆遷產(chǎn)生的被動需求，即原來不具備購買商品房條件的居民在拆遷后，迫不得已入市購買商品房，這等于是將潛在的需求提前擠出，并表現(xiàn)為市場上需求扎堆并產(chǎn)生過于旺盛的現(xiàn)象；二是非理性的投資需求。原來在居民有肯定財寶儲蓄、市場又沒有更多投資渠道的狀況下，個人買房投資就是富強房市、合理理財?shù)囊粋€有利因素。但是在當前市場信息不夠透亮?????，法規(guī)制度還有待規(guī)范的狀況下，個人盲目投資尤其是大量依靠于銀行信貸資金投資房市就是非理性的。當前市場的狀況是，由于有效供應不足，房價上漲幅度較大，簡單引起人們較高的房價上漲預期，特殊是當對房價持續(xù)上漲，漲幅大于利率時，人們就會更多選擇貸款購房，進一步增加房產(chǎn)需求，加大房價上升速度，引起投資需求與房價的非良性互動上升。而同時房價過快增長將脫離社會真實購買力基礎，對于個人財產(chǎn)、銀行資金及房地產(chǎn)市場都加大了風險隱患。因此，明年無論是土地還是信貸兩個口子對不合理的房地產(chǎn)市場需求都將可能是緊縮的，如掌握過量的拆遷，進一步加息等。其中，銀行為了防范金融風險，對住房消費貸款實行更為謹慎態(tài)度，上海等地很多銀行房貸的比例已由80％降低到70％。有的商業(yè)銀行更將選擇風險小的高端客戶發(fā)貸，肯定程度上制約了房屋需求的實現(xiàn)。此外國家多次強調(diào)合理掌握拆遷規(guī)模，據(jù)對27個省的統(tǒng)計，上半年拆遷總量同比下降了56％，放慢了因拆遷而引起的被動性住房需求的釋放速度，緩解了住房供求沖突，擠壓不合理的房屋需求。

對于第四季度的房地產(chǎn)走勢，廖英敏則提出兩個趨緩：一是市場投資增幅回落趨緩。這主要是由于市場需求仍舊較旺，房價較大幅度上漲，肯定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的信念。同時房價水平較高，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報豐厚，相應提