上海商務(wù)樓市場(chǎng)

經(jīng)濟(jì)地位國(guó)內(nèi)地位上海已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。根據(jù)中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查報(bào)告》，上海在城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、資本力和科技力的排名中，均居全國(guó)首位。為了更好的利用上海的資源，許多外省市企業(yè)把總部遷入上海，或在上海設(shè)立分部，增加了上海商務(wù)樓市場(chǎng)的需求。國(guó)際地位隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海市的國(guó)際地位也得到不斷的提升。上海市政府的近期目標(biāo)是將上海發(fā)展成為集國(guó)際金融中心，國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心，國(guó)際航運(yùn)中心等為一體的國(guó)際大都市。上海已成為跨國(guó)公司投資中國(guó)的首選地，越來(lái)越多的跨國(guó)公司開(kāi)始入駐上?；驍U(kuò)大原有機(jī)構(gòu)，促進(jìn)了商務(wù)樓市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。

第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

上海市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國(guó)民收入總值（GDP）上海市的GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外商的投資信心，為商務(wù)樓市場(chǎng)帶來(lái)了更多的潛在客戶和需求。

外商直接投資（FDI）上海市吸收的外商直接投資額連年上升，2002年合同吸收外資額達(dá)到105.76億美元，為歷史最高水平。世界《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)中已有256家跨國(guó)公司在上海投資，許多跨國(guó)公司將自己的中國(guó)總部甚至亞太總部設(shè)在上海，促進(jìn)了商務(wù)樓市場(chǎng)的發(fā)展。

第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

發(fā)展機(jī)遇加入WTO中國(guó)加入WTO后，涉足新經(jīng)濟(jì)的工業(yè)以及電訊、銀行、證券、保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易行業(yè)等主要受惠行業(yè)將成為商務(wù)樓的主要客戶，從而帶動(dòng)商務(wù)樓市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。召開(kāi)APEC會(huì)議亞洲和太平洋地區(qū)經(jīng)濟(jì)會(huì)議在上海的召開(kāi)，提高了上海的知名度，給商務(wù)樓市場(chǎng)帶來(lái)更多新的需求。比如，微軟和惠普與上海分別簽訂協(xié)議，將它們?cè)谏虾５募夹g(shù)中心升級(jí)為世界級(jí)的全球技術(shù)中心，把上海的研發(fā)中心提升為全球研發(fā)基地，從而需要擴(kuò)展大量的辦公面積。目前，上海累計(jì)APEC成員的投資項(xiàng)目達(dá)20,000多個(gè)，共設(shè)立外資金融機(jī)構(gòu)代表處和商務(wù)代表處7,000多個(gè)。第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

“三區(qū)兩路”概況上海市目前發(fā)展商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)可以歸納為“三區(qū)兩路”，即小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、徐家匯地區(qū)和南京西路、淮海路。其中，南京西路、淮海路和小陸家嘴是中央商務(wù)區(qū)。小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)

浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是上海最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)，現(xiàn)有500多棟高檔寫(xiě)字樓，匯聚了證券、期貨、產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)、人才等要素市場(chǎng)、130多家中外金融機(jī)構(gòu)(包括60多家外資金融機(jī)構(gòu))、4,000多家貿(mào)易或中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。匯豐大廈、招商局大廈、證券大廈、中國(guó)保險(xiǎn)大廈等的入駐率均超過(guò)90%。目前，環(huán)球金融中心已經(jīng)復(fù)工，招商銀行大樓也已簽約啟動(dòng)。第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

上海市發(fā)展甲級(jí)商務(wù)樓的重點(diǎn)地區(qū)研究“三區(qū)兩路”概況虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)

虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)成立至今已10年，是上海最早開(kāi)發(fā)的商務(wù)區(qū)，是長(zhǎng)寧區(qū)的重點(diǎn)商圈。目前，該地區(qū)擁有18幢涉外商住樓，2,000多家商務(wù)機(jī)構(gòu)入住，包括虹橋友誼商城、萬(wàn)都中心商場(chǎng)、上海城購(gòu)物中心的虹橋購(gòu)物三角區(qū)，東部以虹橋、銀河賓館、太平洋、揚(yáng)子江飯店、虹橋迎賓、櫻花渡假村等為主的賓館三角區(qū)，西部則是世貿(mào)商城、國(guó)際展覽中心、吉盛偉邦的會(huì)展三角區(qū)。徐家匯

徐家匯范圍北至淮海路，東到岳陽(yáng)路-楓林路，南至中山環(huán)路，西到凱旋路。過(guò)去徐家匯商圈以商業(yè)為主，高檔寫(xiě)字樓不多；按照“世界級(jí)城市副中心”的規(guī)劃，除已啟動(dòng)的12萬(wàn)平方米的港匯商務(wù)樓外，徐家匯還將建設(shè)大宇基地、廣元路基地、新上海國(guó)際商城、太平洋廣場(chǎng)二期等高等級(jí)商務(wù)樓。第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

“三區(qū)兩路”概況南京西路

南京路地區(qū)現(xiàn)有甲、乙級(jí)商用及專用辦公樓36幢，辦公總建筑面積115.5萬(wàn)平方米。其中，甲級(jí)寫(xiě)字樓8幢。梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)等三棟相鄰的甲級(jí)寫(xiě)字樓構(gòu)成了南京西路“金三角”，以高品質(zhì)、高租金、高出租率而著稱。靜安區(qū)將在南京西路劃出地塊，再添170萬(wàn)平方米的高品位商業(yè)商務(wù)面積?；春Ｖ新?/p>

淮海中路商務(wù)區(qū)集中在西藏路-成都路高架一段，一公里不到的地區(qū)集中了二十棟寫(xiě)字樓。主要的甲級(jí)寫(xiě)字樓有瑞安廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)以及香港新世界大廈等，形成了一個(gè)商務(wù)黃金區(qū)。黃浦區(qū)正在興建的甲級(jí)寫(xiě)字樓有：世茂國(guó)際廣場(chǎng)、明天廣場(chǎng)、萊福士廣場(chǎng)?！靶绿斓亍倍诮ǔ珊螅摰囟螌⒊蔀槠治饕?guī)模最大的中央商務(wù)區(qū)。第１章上海市甲級(jí)商務(wù)樓投資環(huán)境研究

行業(yè)發(fā)展?jié)摿ρ芯可虅?wù)樓行業(yè)的發(fā)展與外部經(jīng)濟(jì)情況息息相關(guān)。經(jīng)濟(jì)越繁榮，企業(yè)發(fā)展越好，對(duì)商務(wù)樓的需求就越高。就上海目前的情況而言，GDP的持續(xù)增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)和國(guó)際地位的不斷提升帶來(lái)商務(wù)樓的強(qiáng)勁需求；越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)的入駐，外省市企業(yè)的遷入和本地企業(yè)的擴(kuò)展，都表明商務(wù)樓市場(chǎng)的潛力無(wú)限。行業(yè)利潤(rùn)研究商務(wù)樓開(kāi)發(fā)的平均凈利潤(rùn)率約為15％左右，最高可達(dá)到30％以上。一幢40層的供出租的甲級(jí)商務(wù)樓的資金回收期通常為12－15年。

第２章上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究

行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)研究行業(yè)進(jìn)入壁壘分析資金開(kāi)發(fā)商務(wù)樓需要大量的資金。一幢高度約為200米(40層左右)的甲級(jí)商務(wù)樓每平方米的建筑工程造價(jià)約為8,500元，而一幢300米以上的超高甲級(jí)商務(wù)樓每平方米的建筑工程造價(jià)則達(dá)到10,000元以上。而且，商務(wù)樓的建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金回收慢。這些都要求開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)大的資金實(shí)力。技術(shù)為滿足高技術(shù)含量的全球化經(jīng)濟(jì)的需求，現(xiàn)代商務(wù)樓必須配備高科技的樓宇、通訊、消防、保安系統(tǒng)，并能進(jìn)行智能化的運(yùn)作和管理。這些都要求開(kāi)發(fā)商擁有先進(jìn)技術(shù)或能夠借助其他的技術(shù)資源。市場(chǎng)商務(wù)樓客源的形成需要一段時(shí)間。開(kāi)發(fā)商能否在盡量短的時(shí)間內(nèi)招攬到足夠的客戶，較大影響商務(wù)樓的人氣和利潤(rùn)收入，甚至盈虧情況。第２章上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究

甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量截止到2003年6月份，上海市甲級(jí)商務(wù)樓的總供應(yīng)量達(dá)到336萬(wàn)平方米，但還不能完全滿足市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求。另外，處于浦西的淮海路、南京西路等中心地段的商務(wù)樓的剩余租用面積都較小。2002年至2003年上半年甲級(jí)商務(wù)樓各季度的總供應(yīng)量如下表所示：

表2－12002年至2003年上半年甲級(jí)商務(wù)樓的供應(yīng)量（單位：平方米）

第２章上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究

上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)基本情況時(shí)間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度供應(yīng)量2,880,0003,135,5563,180,0003,300,0003,360,0003,360,000甲級(jí)商務(wù)樓的分布情況上海市的甲級(jí)商務(wù)樓匯集在以南京西路、淮海路、陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場(chǎng)為中心的六大商業(yè)圈內(nèi)，以及部分副中心城區(qū)內(nèi)，如中山公園，浦東竹園商業(yè)區(qū)等。其中，陸家嘴的甲級(jí)商務(wù)樓建筑面積約占總供應(yīng)量的31％，長(zhǎng)寧區(qū)占21％，黃浦區(qū)占17％，靜安區(qū)占13％，盧灣區(qū)占12％，徐匯區(qū)占6％。甲級(jí)商務(wù)樓的分布有一個(gè)明顯特征：同一地區(qū)的商務(wù)樓，其租戶所從事的行業(yè)往往相同或相關(guān)。如陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓的租戶以金融業(yè)為主，南京西路和淮海中路商務(wù)樓的租戶則以咨詢業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。這種分布情況帶來(lái)行業(yè)的積聚效應(yīng)，即由于產(chǎn)業(yè)在空間上的集中與協(xié)作，租戶可以獲得某些外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如共享信息和基礎(chǔ)設(shè)施從而減少運(yùn)作成本等。

第２章上海市甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)研究

甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的供供應(yīng)量變變化上海甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓的供應(yīng)應(yīng)量于1997年達(dá)到到最高峰峰。受亞亞洲金融融危機(jī)的的影響，，1998年新新建的商商務(wù)樓面面積大幅幅度下降降。由于于上海市市政府自自1997年起起控制商商務(wù)樓用用地的審審批,再再加上近近年來(lái)世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)下下滑,開(kāi)開(kāi)發(fā)商變變得更加加理性和和謹(jǐn)慎,使得近近幾年甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的新新增供應(yīng)應(yīng)量始終終有限。。1996-2002年甲甲級(jí)商務(wù)樓的的新增供應(yīng)量量變化見(jiàn)圖1－1.圖2－11996－2002年甲甲級(jí)商務(wù)樓的的新增供應(yīng)量量（單單位：萬(wàn)平方方米）第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場(chǎng)研研究甲級(jí)商務(wù)樓的的吸納量由于商務(wù)樓的的吸納量受市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況況等各種因素素影響較大，，具體吸納量量在不同時(shí)段段間的波動(dòng)比比較強(qiáng)烈。2002年至至2003年年上半年各季季度的吸納量量如下表所示示：表2－22002年至至2003年年上半年甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的吸吸納量（（單位：：平方米）第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場(chǎng)研研究時(shí)間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度吸納量48,013199,23239,550118,000134,00021,000甲級(jí)商務(wù)樓的的吸納量變化化1996－2002甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的吸吸納量變化圖2－21996－2002年甲甲級(jí)商務(wù)樓的的吸納量（（單位：：萬(wàn)平方米））第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場(chǎng)研研究甲級(jí)商務(wù)樓的的空置率隨著市場(chǎng)需求求的日益強(qiáng)勁勁，上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓的的空置率不斷斷下降，到2003年已已降到10％％以下，與香香港和紐約基基本持平。其其中,南京西西路的空置率率最低，只有有6％；其次次是小陸家嘴嘴和浦東其他他地區(qū)，為8％；淮海中中路由于新世世界大廈剛剛剛上市，空置置率暫時(shí)保持持在18.5％。而非中中央商務(wù)區(qū)的的空置率都在在10％～12％之間。。2002年至至2003年年上半年甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓各季季度的空置面面積和空置率率如下表所示示：表2－32002年至至2003年年上半年甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的空空置面積和空空置率（單單位：平方米米）第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場(chǎng)研研究時(shí)間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度空置面積443,370393,550394,320390,000322,560301,000空置率16.1％12.6％12.4％11.9％9.6％9.0％甲級(jí)商務(wù)樓的的空置率變化化上海市甲級(jí)商商務(wù)樓的空置置率自1997年后就呈呈不斷下降的的趨勢(shì)。圖2－31996－2002年甲甲級(jí)商務(wù)樓的的空置率第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場(chǎng)研研究總體情況一直以來(lái)，上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場(chǎng)是是以租為主的的。從開(kāi)發(fā)商方面面來(lái)看甲級(jí)商務(wù)樓的的開(kāi)發(fā)商大多多來(lái)自香港、、臺(tái)灣以及東東南亞，資金金實(shí)力比較強(qiáng)強(qiáng)，追求更大大的遠(yuǎn)期收益益。另外，如如果將商務(wù)樓樓部分出租，，部分出售，，由于買主和和租戶遵守的的物業(yè)管理?xiàng)l條例不同，對(duì)對(duì)物業(yè)管理的的要求也很難難統(tǒng)一，使得得物業(yè)管理的的質(zhì)量得不到到保證，容易易造成樓盤(pán)貶貶值，所以多多采用只租不不售的策略。。從客戶方面面來(lái)看甲級(jí)商務(wù)樓樓的客戶中中外資企業(yè)業(yè)占73％％，而外企很少自自置寫(xiě)字樓樓，一般以以租為主。。一方面是因因?yàn)?003年3月月以前外資資企業(yè)沒(méi)有有購(gòu)買商務(wù)務(wù)樓的權(quán)限限；另一方方面，租用商務(wù)樓樓可方便外外企根據(jù)企企業(yè)發(fā)展策策略擴(kuò)充、、遷移或撤撤銷辦公地地點(diǎn)。第２章上上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研究究上海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓租租賃市場(chǎng)甲級(jí)商務(wù)樓樓出租面積積按行業(yè)分分類的比例例上海甲級(jí)商商務(wù)樓的租租戶中,以以從事專業(yè)業(yè)咨詢、制制造及工程程業(yè)和高科科技行業(yè)的的為主，其其租用面積積分別占整整體租用面面積的20％、18％和17％。圖2－4甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓出租面面積按行業(yè)業(yè)分類第２章上上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研究究甲級(jí)商務(wù)樓樓出租面積積按地區(qū)分分類的比例例中資企業(yè)的的租用面積積所占比例例從2001年的8％上升到到27％。?？梢?jiàn)，租租用甲級(jí)商商務(wù)樓的中中資企業(yè)大大量增加，，包括許多多外省市企企業(yè)到上海海設(shè)立總部部、分支機(jī)機(jī)構(gòu)等，以以及私營(yíng)企企業(yè)的入駐駐。租用商務(wù)樓樓的外資企企業(yè)主要來(lái)來(lái)自于美國(guó)國(guó)、加拿大大、歐洲、、日本和香香港。圖2－5甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓出租面面積按地區(qū)區(qū)分類第２２章章上上海海市市甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的平平均均租租金金2003年年第第二二季季度度，，上上海海市市甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的平平均均租租金金為為0.65美美元元/平平方方米米??天天。。各各中中心心地地區(qū)區(qū)的的租租金金情情況況和和出出租租率率見(jiàn)見(jiàn)下下圖圖：：圖2－－6上上海海市市主主要要地地區(qū)區(qū)甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的平平均均租租金金和和出出租租率率美元元/平平方方米米?天第２２章章上上海海市市甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的租租金金變變化化（（1））上海海甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)起起步步于于90年年代代初初。。1996年年末末1997年年初初房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫破破滅滅，，亞亞洲洲金金融融危危機(jī)機(jī)造造成成世世界界經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)下下滑滑，，再再加加上上國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)的的通通貨貨緊緊縮縮政政策策，，使使得得市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求嚴(yán)嚴(yán)重重減減少少，，租租金金大大幅幅度度下下降降，，直直到到1999年年年年初初才日趨趨穩(wěn)穩(wěn)定定，，并并且且從從2000年年年年中中開(kāi)開(kāi)始始攀攀升升。。從2000年第第2季度到2001年年年底，主要商業(yè)區(qū)的商務(wù)樓租金均經(jīng)歷歷了持續(xù)近一年半時(shí)間的快速上漲，增幅達(dá)21％％，平均租金水水平達(dá)到0.63美元/平方米?天天，出租率達(dá)達(dá)到85％。。從2001年年起，上海甲甲級(jí)商務(wù)樓的的租金就趨于于平穩(wěn)。從2001年第第二季度到2002年第第二季度都保保持在0.63美元/平平方米?天左左右。第三季季度略微下降降，但第四季季度又馬上回回升到0.62美元/平平方米?天。。與此同時(shí)，，出租率繼續(xù)續(xù)上揚(yáng)，2002年底上上升到88.1％。在強(qiáng)勁需求的的拉動(dòng)下，2003年租租金比上年增增長(zhǎng)了7％，，達(dá)到0.67美元/平平方米?天，，出租率上升升到90％以以上。第二季季度又略微下下降到0.65美元/平平方米?天，，出租率達(dá)到到91％。第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場(chǎng)研研究甲級(jí)商務(wù)樓的的租金變化（（2）1996-2003年第第一季度甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的租租金變化及趨趨勢(shì)詳見(jiàn)圖2-7。圖2－71996－2003年第第一季度甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的租租金（（單位：美元元/平方米?天）第２章章上上海海市甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓市場(chǎng)場(chǎng)研究究甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓內(nèi)商商鋪的租租金水平平上海甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓內(nèi)商鋪鋪的租金金一般要要高于辦辦公區(qū)域域的租金金。甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓內(nèi)的的商鋪?zhàn)庾饨馂樵撛撋虅?wù)樓樓辦公面面積的租租金的2－3倍倍，具體體根據(jù)商商鋪情況況上下浮浮動(dòng)。影影響租金金變化的的因素包包括：商鋪實(shí)際際使用的的公用面面積的大大小由于商鋪鋪?zhàn)鈶魧?duì)對(duì)于商務(wù)務(wù)樓內(nèi)的的走廊、、大廳等等公用場(chǎng)場(chǎng)地的使使用率要要比其他他租戶高高，在分分?jǐn)偟墓妹娣e積不變的的情況下下，就必必須適當(dāng)當(dāng)?shù)恼{(diào)高高單位面面積的租租金。商務(wù)樓所所處地區(qū)區(qū)的人氣氣相對(duì)旺盛盛的人氣氣將給商商鋪帶來(lái)來(lái)更大的的利潤(rùn)，，租金也也將高于于其他地地區(qū)的商商鋪?zhàn)饨鸾?。商?wù)樓對(duì)對(duì)于商鋪鋪功能的的考慮為了提高高樓宇品品質(zhì)，商商務(wù)樓需需要選擇擇不同行行業(yè)的商商鋪?zhàn)鈶魬簦允故股虅?wù)樓樓得到的的服務(wù)更更加全面面。如果果商鋪的的功能比比較符合合商務(wù)樓樓的需求求，租金金也將稍稍低一些些。第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研研究總體情況況從2003年起起，甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)出出現(xiàn)由租租轉(zhuǎn)買的的趨勢(shì)，，銷售市市場(chǎng)日趨趨活躍。。從開(kāi)發(fā)商商方面來(lái)來(lái)看近兩年來(lái)來(lái)，大量量不具備備房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的投投資公司司，或僅僅有住宅宅開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的房房地產(chǎn)企企業(yè)介入入商務(wù)樓樓開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)。而而這部分分開(kāi)發(fā)商商以國(guó)內(nèi)內(nèi)資金為為主，考考慮到資資金實(shí)力力、投資資回報(bào)率率和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，其85％的的開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目都采采用短期期投入并并快速收收回資金金的模式式。開(kāi)發(fā)發(fā)商的多多樣化使使得市場(chǎng)場(chǎng)上爭(zhēng)取取短期回回報(bào)的開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目增多。。另外，，海外開(kāi)開(kāi)發(fā)商為為了加大大投資力力度，考考慮出售售部分寫(xiě)寫(xiě)字樓物物業(yè)以回回籠資金金、分散散風(fēng)險(xiǎn)。。因此，，市場(chǎng)上上出售型型的商務(wù)務(wù)樓越來(lái)來(lái)越多。。從客戶方方面來(lái)看看甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的租租金水平平不斷上上漲，同同時(shí)銀行行利率較較低，讓讓各企業(yè)業(yè)，特別別是一些些金融機(jī)機(jī)構(gòu)、投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)和貿(mào)易易公司認(rèn)認(rèn)為投資資甲級(jí)商商務(wù)樓有有利可圖圖，于是是紛紛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租為買買。同時(shí)時(shí)，2003年年3月1日開(kāi)始始實(shí)施的的上海市市非居住住用房?jī)?nèi)內(nèi)外銷并并軌政策策對(duì)甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓銷售市市場(chǎng)也起起到了一一定的促促進(jìn)作用用。第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研研究上海市甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓銷售售市場(chǎng)甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的銷銷售價(jià)格格變化上海甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓銷售價(jià)價(jià)格的變變化與租租金變化化基本一一致。其中，陸陸家嘴地地區(qū)的甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓售價(jià)價(jià)在這兩兩年中上漲較快，2003年第二季季度的平均售價(jià)價(jià)已達(dá)到2,400美元／／平方米米，僅次次于淮海海路。2002年至2003年上半半年上海海甲級(jí)商商務(wù)樓的的平均售售價(jià)如下下表所示示：表2－52002年年至2003年年上半年年甲級(jí)商商務(wù)樓的的平均售售價(jià)（（單位：：美元/平方米米）第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研研究時(shí)間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度銷售價(jià)格2,3682,5422,4592,6812,6752,558供應(yīng)量、、吸納量量與空置置率分析析1997年，上上海甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)達(dá)達(dá)到供應(yīng)應(yīng)量的高高峰，大大大超過(guò)過(guò)吸納量量，使得得空置率率也達(dá)到到最高點(diǎn)點(diǎn)，超過(guò)過(guò)40％％。后來(lái)來(lái)，隨著著市場(chǎng)需需求的回回升，吸吸納量逐逐漸趕上上供應(yīng)量量，并于于2000年遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出，從而而空置率率一直保保持快速速下降的的趨勢(shì)。。圖2－8上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓的新增增供應(yīng)量、、吸納量量和空置置率（單位：：萬(wàn)平方方米）第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研研究綜合分析析供求關(guān)系系分析1996、1997年年的房產(chǎn)產(chǎn)泡沫中中，上海海市新建建了大量量甲級(jí)商商務(wù)樓，，新增供供應(yīng)量很很大，而而亞洲金金融危機(jī)機(jī)爆發(fā)等等因素造造成新增增的需求求量很小小，導(dǎo)致致供應(yīng)量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超出需求求量，空空置率接接近60％。從1998年起起，甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓每年的的新增供供應(yīng)量開(kāi)開(kāi)始保持持較低水水平，而而新增需需求量隨隨著上海海經(jīng)濟(jì)的的高速增增長(zhǎng)逐年年上升，，直到2000年出現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)需需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于供供給量的的局面。。2001年和2002年，外外灘中心心、萬(wàn)都都中心等等幾個(gè)大大型商務(wù)務(wù)樓相繼繼上市，，從而供供應(yīng)量增增長(zhǎng)的幅幅度超過(guò)過(guò)需求量量的增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度，，使得供供應(yīng)量和和需求量量基本持持平。2002年以后后，從目目前在建建項(xiàng)目的的情況來(lái)來(lái)看，預(yù)預(yù)計(jì)新增增供應(yīng)量量有限，，而上海海GDP的持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)、、中國(guó)加加入WTO的利利好消息息等將促促使每年年的新增增需求量量繼續(xù)上上升。所所以，近近兩年內(nèi)內(nèi)上海甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓市場(chǎng)場(chǎng)將出現(xiàn)現(xiàn)供不應(yīng)應(yīng)求的局局面。第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研研究供求關(guān)系系分析圖2－91996－－2002上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓供需對(duì)對(duì)比供應(yīng)量大大于需求求量需求量大大于供給給量第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研研究影響價(jià)格變化的主要因素供求關(guān)系這是影響價(jià)格的最重要、最直接的因素。如果一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量有限，但需求勢(shì)頭強(qiáng)勁，將促使租金呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。上海甲級(jí)商務(wù)樓歷年的供求關(guān)系和租金水平對(duì)比如下：圖2－10供求關(guān)系和租金水平分析（單位：萬(wàn)平方米）第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研研究影響價(jià)格格變化的的主要因因素經(jīng)濟(jì)環(huán)境境經(jīng)濟(jì)環(huán)境境是間接接影響市市場(chǎng)價(jià)格格的外在在因素。。一個(gè)地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展情況（（體現(xiàn)在在GDP或FDI的增增長(zhǎng)等方方面），，以及在在全國(guó)和和國(guó)際上上的經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位，，較大影影響其對(duì)對(duì)跨國(guó)公公司和國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)業(yè)的吸引引力，從從而影響響該地區(qū)區(qū)商務(wù)樓樓的市場(chǎng)場(chǎng)需求，，進(jìn)而影影響價(jià)格格水平。。區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)是影響響商務(wù)樓樓價(jià)格的的首要的的內(nèi)在因因素。是是否擁有有區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)，包包括交通通的便利利程度和和行業(yè)積積聚效應(yīng)應(yīng)的大小小等，將將影響商商務(wù)樓價(jià)價(jià)格的高高低。樓宇品質(zhì)質(zhì)樓宇品質(zhì)質(zhì)是影響響商務(wù)樓樓價(jià)格的的固有的的內(nèi)在因因素，其其重要性性僅次于于區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)。商商務(wù)樓的的智能化化、人性性化程度度越高，，服務(wù)越越到位，，定價(jià)也也就越高高。第２章上上海海市甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研研究客戶需求求變化研研究（1）客戶類型型外資機(jī)構(gòu)構(gòu)這類客戶戶是吸納納上海甲甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的主主力。目目前，已已有44個(gè)國(guó)家和和地區(qū)的的778家企業(yè)及及國(guó)際組組織在滬滬設(shè)立代代表機(jī)構(gòu)構(gòu)。國(guó)內(nèi)的一些些金融、投投資和貿(mào)易易機(jī)構(gòu)這類客戶也也占據(jù)一定定的市場(chǎng)。。民營(yíng)企業(yè)近幾年來(lái)，，民營(yíng)企業(yè)業(yè)對(duì)甲級(jí)商商務(wù)樓的需需求越來(lái)越越強(qiáng)。他他們不僅通通過(guò)在上海海設(shè)立總部部或銷售處處來(lái)擴(kuò)展企企業(yè)業(yè)務(wù)，，提升企業(yè)業(yè)形象，更更將商務(wù)樓樓作為一項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)投資資。上海本地企企業(yè)隨著上海企企業(yè)綜合實(shí)實(shí)力提高，，對(duì)企業(yè)形形象也更為為重視，大大批上海本本地企業(yè)紛紛紛通過(guò)擴(kuò)擴(kuò)租、搬遷遷等方式，，尋求更為為高檔、寬寬松的辦公公環(huán)境。上上海企業(yè)在在上海甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字樓客客戶中占了了1/3。第２章上上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研究究客戶需求變變化研究（（2）所需面積從商務(wù)樓的的供給來(lái)看看，由于浦浦西的甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓出出租率基本本上均達(dá)到到90％以以上，較難難租到租用用面積較大大的商務(wù)樓樓；而浦東東雖然相繼繼有新樓盤(pán)盤(pán)推出，但但還不能完完全滿足市市場(chǎng)上對(duì)租租用面積較較大的商務(wù)務(wù)樓的強(qiáng)大大需求。從租戶方面面來(lái)看，較較多租用甲甲級(jí)商務(wù)樓樓的金融機(jī)機(jī)構(gòu)、律師師事務(wù)所、、保險(xiǎn)公司司等，都偏偏好剩余租租用面積較較大的商務(wù)務(wù)樓。如太太平洋安泰泰人壽保險(xiǎn)險(xiǎn)公司在上上海國(guó)際貿(mào)貿(mào)易大廈租租下了5個(gè)個(gè)樓層。另外，隨著國(guó)國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)的擴(kuò)擴(kuò)大，一部分分跨國(guó)公司和和國(guó)內(nèi)企業(yè)為為擴(kuò)充辦公面面積，紛紛尋尋找租用面積積較大的商務(wù)務(wù)樓。如微軟軟公司為在上上海成立全球球技術(shù)中心，，合并所有在在滬辦事處，，從美羅大廈廈搬遷至淮海海路附近，成成交單元超過(guò)過(guò)1萬(wàn)平方米米。第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場(chǎng)研研究客戶需求變化化研究（3））樓宇品質(zhì)隨著經(jīng)濟(jì)的全全球化和技術(shù)術(shù)含量增加，，一些在建筑筑質(zhì)量、物業(yè)業(yè)管理、通訊訊設(shè)施等各方方面均達(dá)到國(guó)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的智智能化高檔甲甲級(jí)商務(wù)樓受受到客戶的歡歡迎。這類商商務(wù)樓不僅啟用完善先進(jìn)進(jìn)的5A智能能系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)樓宇、辦公、通訊、消防、、保安自動(dòng)化化，通常還設(shè)有GPRS／WLAN無(wú)線寬頻頻上網(wǎng)服務(wù)，被稱為第四四代商務(wù)樓。。這代商務(wù)樓樓強(qiáng)調(diào)以客戶需需求為中心，，旨在提供低低成本、高效效率的商務(wù)平平臺(tái)，提倡人人性化的溝通通與交流，注注重辦公空間間對(duì)企業(yè)文化化和員工素質(zhì)質(zhì)的培養(yǎng)和提提高，引導(dǎo)智智能化，強(qiáng)化化綠色環(huán)保辦辦公理念，以以及滿足全球球經(jīng)濟(jì)一體化化的需要，從從而達(dá)到國(guó)際際化商務(wù)社區(qū)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。由租轉(zhuǎn)買從2003年年起，部分企企業(yè)開(kāi)始從租租用甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)購(gòu)買商務(wù)樓，，商務(wù)樓買賣賣市場(chǎng)開(kāi)始活活躍。市場(chǎng)上上出現(xiàn)的一部部分“全出售售型”甲級(jí)商商務(wù)樓，如京京銀大廈、銀銀晨數(shù)碼大廈廈等，都取得得了很好的銷銷售業(yè)績(jī)。第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場(chǎng)研研究市場(chǎng)價(jià)格結(jié)構(gòu)構(gòu)分類根據(jù)對(duì)上海市市各個(gè)地區(qū)共共130家甲甲級(jí)商務(wù)樓盤(pán)盤(pán)進(jìn)行的調(diào)查查，上海甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的租租金水平主要要集中在以下下幾個(gè)層次上上：低于0.4美元元/平平方米米?天天這部分分商務(wù)務(wù)樓基基本上上處于于非中中心地地段；；或者者建成成較早早，雖雖具有有區(qū)位位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，但但樓宇宇品質(zhì)質(zhì)落后后于現(xiàn)現(xiàn)代平平均水水平。。0.4～0.55美美元/平方方米??天大部分分甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字字樓的的租金金集中中在這這個(gè)水水平上上，約約占總總體甲甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓的50％％。0.6～0.85美美元/平方方米??天在甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字字樓中中，樓樓宇品品質(zhì)較較高和和交通通可達(dá)達(dá)性較較強(qiáng)的的部分分的租租金要要達(dá)到到0.6美美元/平方方米??天以以上，，如中中區(qū)廣廣場(chǎng)的的租金金為0.6美元元/平平方米米?天天，香香港廣廣場(chǎng)為為0.6～～0.65美元元/平平方米米?天天，中中環(huán)廣廣場(chǎng)為為0.75美元元/平平方米米?天天，這這部分分商務(wù)務(wù)樓約約占30％％。高于0.9美元元/平平方米米?天天這部分分商務(wù)務(wù)樓屬屬于甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓中的的高檔檔品，，占9％。。如金金茂大大廈、、匯豐豐大廈廈、上上海國(guó)國(guó)際貿(mào)貿(mào)易中中心等等。第２章章上上海海市甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓市場(chǎng)場(chǎng)研究究相關(guān)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策及其其影響響上海市市的相相關(guān)政政策2003年年3月月1日日，上上海市市非居居住用用房?jī)?nèi)內(nèi)外銷銷并軌軌政策策開(kāi)始始實(shí)施施，在在買賣賣商務(wù)務(wù)樓時(shí)時(shí)原有有的涉涉外許許可證證制被被取消消。這這使得得商務(wù)務(wù)樓的的銷售售市場(chǎng)場(chǎng)擴(kuò)大大，開(kāi)開(kāi)發(fā)和和買賣賣商務(wù)務(wù)樓都都更加加便利利，促促使更更多開(kāi)開(kāi)發(fā)商商投資資可供供出售售的商商務(wù)樓樓。新的稅稅收政政策出出臺(tái)，，對(duì)商商用房房產(chǎn)的的租賃賃收入入在原原來(lái)5%營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅的基基礎(chǔ)上上加收收12%的的房產(chǎn)產(chǎn)稅和和20%的的所得得稅，，導(dǎo)致致房產(chǎn)產(chǎn)商出出租商商務(wù)樓樓的收收益下下降，，并有有可能能低于于出售售收入入，促促使房房產(chǎn)商商愿意意出售售而不不是僅僅僅出出租商商務(wù)樓樓，商商務(wù)樓樓銷售售市場(chǎng)場(chǎng)日益益活躍躍。陸家嘴嘴金融融貿(mào)易易區(qū)的的相關(guān)關(guān)政策策陸家嘴嘴金融融貿(mào)易易區(qū)享享有特特殊的的金融融和貿(mào)貿(mào)易政政策。。這些些政策策在吸吸引了了金融融、貿(mào)貿(mào)易機(jī)機(jī)構(gòu)入入住方方面發(fā)發(fā)揮了了重要要作用用。陸家嘴嘴為國(guó)國(guó)內(nèi)率率先允允許外外資銀銀行經(jīng)經(jīng)營(yíng)人人民幣幣業(yè)務(wù)務(wù)的地地區(qū)；；外資或或中外外合資資的保保險(xiǎn)公公司經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)可以以在區(qū)區(qū)內(nèi)開(kāi)開(kāi)展各各種保保險(xiǎn)業(yè)業(yè)務(wù)；；中外外合合資資的的外外貿(mào)貿(mào)公公司司將將獲獲準(zhǔn)準(zhǔn)在在區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)；；允許許符符合合條條件件的的中中國(guó)國(guó)對(duì)對(duì)外外貿(mào)貿(mào)易易公公司司和和擁?yè)碛杏型馔赓Q(mào)貿(mào)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)權(quán)的的企企業(yè)業(yè)在在區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)立立子子公公司司。。在具備條件以以后，經(jīng)中國(guó)國(guó)人民銀行審審批，在陸家家嘴注冊(cè)的外外資金融機(jī)構(gòu)構(gòu)可以在浦西西和外高橋保保稅區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)構(gòu)，可以在浦浦東新區(qū)再設(shè)設(shè)立若干家外外貿(mào)和中外合合資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)構(gòu)。第２章上上海市甲級(jí)商商務(wù)樓市場(chǎng)研研究前景預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)測(cè)（1）預(yù)計(jì)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量近兩年內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)總供應(yīng)量不不會(huì)出現(xiàn)大幅幅上升。預(yù)計(jì)計(jì)2003年年和2004年甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓的年均新新增供應(yīng)量為為244,000平方米米，僅為前五五年年均新增增供應(yīng)量的一一半。所以，，2005年年以前甲級(jí)商商務(wù)樓的供應(yīng)應(yīng)量不會(huì)大幅幅上升。其中中，2003年上市的主主要項(xiàng)目有西西藏路上的來(lái)來(lái)福士廣場(chǎng)，，供應(yīng)面積87,000平方米；云云南路上的海海通證券大廈廈，供應(yīng)面積積為48,000平方米米；陸家嘴的的震旦國(guó)際大大廈，供應(yīng)面面積為80,000平方方米；以及新新天地二期，，為67,000平方米米。預(yù)計(jì)2004年上市市的項(xiàng)目包括括新昌路的天天安中心，供供應(yīng)面積為36,534平方米；長(zhǎng)長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)，，為85,350平方米米和陸家嘴的的上海銀行大大廈，為85,000平平方米。大量量新新的的甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的供供應(yīng)應(yīng)將將集集中中在在2005年年以以后后。。受受良良好好的的市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)，，房房產(chǎn)產(chǎn)商商紛紛紛紛計(jì)計(jì)劃劃新新項(xiàng)項(xiàng)目目或或擴(kuò)擴(kuò)展展原原有有項(xiàng)項(xiàng)目目，，并并都都在在近近兩兩年年內(nèi)內(nèi)開(kāi)開(kāi)始始動(dòng)動(dòng)工工，，比比如如港港匯匯廣廣場(chǎng)場(chǎng)二二期期，，總總建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)94,940平平方方米米；；環(huán)環(huán)球球金金融融中中心心，，總總建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)330,000平平方方米米；；還還有有新新鴻鴻基基在在浦浦東東剛剛剛剛啟啟動(dòng)動(dòng)的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，總總建建筑筑面面積積達(dá)達(dá)到到418,000等等預(yù)計(jì)計(jì)至至2007年年新新推推出出的的甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓累累計(jì)計(jì)約約為為410萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米。。上海海甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓的的總總供供應(yīng)應(yīng)量量在在2007年年將將趕趕上上新新加加坡坡和和香香港港，，達(dá)達(dá)到到750萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米左左右右。。第２章章上上海海市甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓市場(chǎng)場(chǎng)研究究市場(chǎng)前前景預(yù)預(yù)測(cè)（（2））預(yù)計(jì)市市場(chǎng)吸吸納量量預(yù)計(jì)2003年年的吸吸納量量為69萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，2004年為為77萬(wàn)平平方米米。2005年年以后后，預(yù)預(yù)計(jì)供供應(yīng)量量將出出現(xiàn)大大幅度度上升升，而而需求求將保保持強(qiáng)強(qiáng)勁趨趨勢(shì)，，所以以吸納納量將將仍然然維持持在高高水平平?？罩寐首兓厔?shì)2003年年初，甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓的的新增供給給量有限，，而市場(chǎng)需需求強(qiáng)勁，，導(dǎo)致空置置率達(dá)到歷歷史低水平平，下降到到10％以以下。預(yù)計(jì)計(jì)2005年后將有有港匯廣場(chǎng)場(chǎng)二期、環(huán)環(huán)球金融中中心等大量量新樓盤(pán)供供應(yīng)，但同同時(shí)需求也也保持旺盛盛的趨勢(shì)，，預(yù)計(jì)空置置率將保持持在10％％～15％％左右。第２章上上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研究究市場(chǎng)前景預(yù)預(yù)測(cè)（3））租金變化趨趨勢(shì)近兩年內(nèi)，，由于甲級(jí)級(jí)商務(wù)樓市市場(chǎng)的需求求大于供給給，將推動(dòng)動(dòng)租金水平平上漲。但但是甲級(jí)商商務(wù)樓的租租期較長(zhǎng)，，租金水平平的上升具具有滯后效效應(yīng)，因此此上升趨勢(shì)勢(shì)將比較平平穩(wěn)。預(yù)計(jì)今后5年，上海海市甲級(jí)商商務(wù)樓的租租金水平將將上漲10％～15％。其中中，浦東甲甲級(jí)商務(wù)樓樓平均租金金水平將達(dá)達(dá)到0.8美元/平平方米?天天。銷售價(jià)格變變化趨勢(shì)目前，上海海甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓平均售售價(jià)為1,600－－2,600美金／／平方米，，而香港同同等規(guī)格的的甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓平均售售價(jià)為4,000－－5,000美金／／平方米，，可見(jiàn)上海海甲級(jí)商務(wù)務(wù)樓還有升升值余地。。所以，隨隨著甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓買賣賣市場(chǎng)的日日益活躍，，銷售價(jià)格格在今后5年將呈上上升趨勢(shì)。。第２章上上海市甲甲級(jí)商務(wù)樓樓市場(chǎng)研究究?jī)r(jià)格格變變化化對(duì)對(duì)供供求求雙雙方方的的影影響響對(duì)需需求求方方的的影影響響由于于目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，再再加加上上良良好好的的辦辦公公場(chǎng)場(chǎng)所所是是企企業(yè)業(yè)所所必必需需的的，，需需求求彈彈性性小小，，市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格上上升升并并不不會(huì)會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致致市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求的的大大幅幅減減少少；；相相反反，，價(jià)價(jià)格格下下降降可可能能刺刺激激市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求以以更更大大的的幅幅度度增增加加。。對(duì)供供給給方方的的影影響響從2000年年起起，，租租金金開(kāi)開(kāi)始始穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升，，這這可可能能吸吸引引到到更更多多的的商商務(wù)務(wù)樓樓投投資資者者。。但但是是由由于于商商務(wù)務(wù)樓樓的的建建設(shè)設(shè)周周期期較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，近近兩兩年年內(nèi)內(nèi)供供應(yīng)應(yīng)量量不不會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)太太大大的的變變化化。。第２２章章上上海海市市甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究市場(chǎng)場(chǎng)供供求求關(guān)關(guān)系系預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)2003年年和和2004年年，，由由于于市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)量量不不會(huì)會(huì)出出現(xiàn)現(xiàn)大大幅幅上上升升，，而而需需求求量量依依舊舊保保持持在在高高水水平平，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)將將出出現(xiàn)現(xiàn)供供不不應(yīng)應(yīng)求求的的局局面面。。2005年年以以后后，，大大量量新新的的商商務(wù)務(wù)樓樓將將集集中中上上市市，，供供應(yīng)應(yīng)量量大大幅幅增增加加。。而而上上海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的持持續(xù)續(xù)增增長(zhǎng)長(zhǎng)、、FDI的的持持續(xù)續(xù)上上升升將將促促使使甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)的的需需求求繼繼續(xù)續(xù)保保持持強(qiáng)強(qiáng)勁勁的的態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)。。預(yù)計(jì)計(jì)未未來(lái)來(lái)10年年以以內(nèi)內(nèi)，，上上海海商商務(wù)務(wù)樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)將將出出現(xiàn)現(xiàn)供供需需兩兩旺旺的的局局面面。。第２２章章上上海海市市甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情情況況預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)2003年年，，上上海海市市新新一一輪輪的的商商務(wù)務(wù)樓樓開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)已已經(jīng)經(jīng)啟啟動(dòng)動(dòng)。。預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)這這部部分分商商務(wù)務(wù)樓樓于于2005年年以以后后上上市市，，特特別別是是陸陸家家嘴嘴地地區(qū)區(qū)將將出出現(xiàn)現(xiàn)高高密密集集的的甲甲級(jí)級(jí)商商務(wù)務(wù)樓樓供供應(yīng)應(yīng)，，商商務(wù)務(wù)樓樓之之間間的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將更更加加激激烈烈。。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手?jǐn)?shù)數(shù)量增增加預(yù)計(jì)至至2007年新新推出出的甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓累計(jì)計(jì)約為為410萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，相當(dāng)當(dāng)于上上海市市現(xiàn)有有的甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓存量量在四四年內(nèi)內(nèi)翻了了一番番。其其中，，浦東東小陸陸家嘴嘴地區(qū)區(qū)的甲甲級(jí)商商務(wù)樓樓將達(dá)達(dá)到32幢幢，總總供應(yīng)應(yīng)面積積約為為325萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，比現(xiàn)現(xiàn)有的的存量量增加加約70％％。區(qū)位優(yōu)