上海商務樓市場報告

經(jīng)濟地位國內地位上海已經(jīng)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭。根據(jù)中國社科院發(fā)布的《中國城市競爭力調查報告》，上海在城市綜合競爭力、資本力和科技力的排名中，均居全國首位。為了更好的利用上海的資源，許多外省市企業(yè)把總部遷入上海，或在上海設立分部，增加了上海商務樓市場的需求。國際地位隨著經(jīng)濟的發(fā)展，上海市的國際地位也得到不斷的提升。上海市政府的近期目標是將上海發(fā)展成為集國際金融中心，國際經(jīng)濟中心，國際航運中心等為一體的國際大都市。上海已成為跨國公司投資中國的首選地，越來越多的跨國公司開始入駐上?；驍U大原有機構，促進了商務樓市場需求的增長。

第１章上海市甲級商務樓投資環(huán)境研究

上海市綜合經(jīng)濟環(huán)境研究相關經(jīng)濟指標國民收入總值（GDP）上海市的GDP已經(jīng)連續(xù)11年保持兩位數(shù)的增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟發(fā)展增強了外商的投資信心，為商務樓市場帶來了更多的潛在客戶和需求。

外商直接投資（FDI）上海市吸收的外商直接投資額連年上升，2002年合同吸收外資額達到105.76億美元，為歷史最高水平。世界《財富》500強企業(yè)中已有256家跨國公司在上海投資，許多跨國公司將自己的中國總部甚至亞太總部設在上海，促進了商務樓市場的發(fā)展。

第１章上海市甲級商務樓投資環(huán)境研究

發(fā)展機遇加入WTO中國加入WTO后，涉足新經(jīng)濟的工業(yè)以及電訊、銀行、證券、保險、專業(yè)服務、貿易行業(yè)等主要受惠行業(yè)將成為商務樓的主要客戶，從而帶動商務樓市場需求的增長。召開APEC會議亞洲和太平洋地區(qū)經(jīng)濟會議在上海的召開，提高了上海的知名度，給商務樓市場帶來更多新的需求。比如，微軟和惠普與上海分別簽訂協(xié)議，將它們在上海的技術中心升級為世界級的全球技術中心，把上海的研發(fā)中心提升為全球研發(fā)基地，從而需要擴展大量的辦公面積。目前，上海累計APEC成員的投資項目達20,000多個，共設立外資金融機構代表處和商務代表處7,000多個。第１章上海市甲級商務樓投資環(huán)境研究

“三區(qū)兩路”概況上海市目前發(fā)展商務樓的重點地區(qū)可以歸納為“三區(qū)兩路”，即小陸家嘴金融貿易區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯地區(qū)和南京西路、淮海路。其中，南京西路、淮海路和小陸家嘴是中央商務區(qū)。小陸家嘴金融貿易區(qū)

浦東陸家嘴金融貿易區(qū)是上海最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虅諈^(qū)，現(xiàn)有500多棟高檔寫字樓，匯聚了證券、期貨、產權、房地產、人才等要素市場、130多家中外金融機構(包括60多家外資金融機構)、4,000多家貿易或中介服務機構。匯豐大廈、招商局大廈、證券大廈、中國保險大廈等的入駐率均超過90%。目前，環(huán)球金融中心已經(jīng)復工，招商銀行大樓也已簽約啟動。第１章上海市甲級商務樓投資環(huán)境研究

上海市發(fā)展甲級商務樓的重點地區(qū)研究“三區(qū)兩路”概況虹橋開發(fā)區(qū)

虹橋開發(fā)區(qū)成立至今已10年，是上海最早開發(fā)的商務區(qū)，是長寧區(qū)的重點商圈。目前，該地區(qū)擁有18幢涉外商住樓，2,000多家商務機構入住，包括虹橋友誼商城、萬都中心商場、上海城購物中心的虹橋購物三角區(qū)，東部以虹橋、銀河賓館、太平洋、揚子江飯店、虹橋迎賓、櫻花渡假村等為主的賓館三角區(qū)，西部則是世貿商城、國際展覽中心、吉盛偉邦的會展三角區(qū)。徐家匯

徐家匯范圍北至淮海路，東到岳陽路-楓林路，南至中山環(huán)路，西到凱旋路。過去徐家匯商圈以商業(yè)為主，高檔寫字樓不多；按照“世界級城市副中心”的規(guī)劃，除已啟動的12萬平方米的港匯商務樓外，徐家匯還將建設大宇基地、廣元路基地、新上海國際商城、太平洋廣場二期等高等級商務樓。第１章上海市甲級商務樓投資環(huán)境研究

“三區(qū)兩路”概況南京西路

南京路地區(qū)現(xiàn)有甲、乙級商用及專用辦公樓36幢，辦公總建筑面積115.5萬平方米。其中，甲級寫字樓8幢。梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場等三棟相鄰的甲級寫字樓構成了南京西路“金三角”，以高品質、高租金、高出租率而著稱。靜安區(qū)將在南京西路劃出地塊，再添170萬平方米的高品位商業(yè)商務面積?；春Ｖ新?/p>

淮海中路商務區(qū)集中在西藏路-成都路高架一段，一公里不到的地區(qū)集中了二十棟寫字樓。主要的甲級寫字樓有瑞安廣場、香港廣場、中環(huán)廣場、力寶廣場以及香港新世界大廈等，形成了一個商務黃金區(qū)。黃浦區(qū)正在興建的甲級寫字樓有：世茂國際廣場、明天廣場、萊福士廣場。“新天地”二期建成后，該地段將成為浦西規(guī)模最大的中央商務區(qū)。第１章上海市甲級商務樓投資環(huán)境研究

行業(yè)發(fā)展?jié)摿ρ芯可虅諛切袠I(yè)的發(fā)展與外部經(jīng)濟情況息息相關。經(jīng)濟越繁榮，企業(yè)發(fā)展越好，對商務樓的需求就越高。就上海目前的情況而言，GDP的持續(xù)增長、經(jīng)濟和國際地位的不斷提升帶來商務樓的強勁需求；越來越多的跨國企業(yè)的入駐，外省市企業(yè)的遷入和本地企業(yè)的擴展，都表明商務樓市場的潛力無限。行業(yè)利潤研究商務樓開發(fā)的平均凈利潤率約為15％左右，最高可達到30％以上。一幢40層的供出租的甲級商務樓的資金回收期通常為12－15年。

第２章上海市甲級商務樓市場研究

行業(yè)發(fā)展機會研究行業(yè)進入壁壘分析資金開發(fā)商務樓需要大量的資金。一幢高度約為200米(40層左右)的甲級商務樓每平方米的建筑工程造價約為8,500元，而一幢300米以上的超高甲級商務樓每平方米的建筑工程造價則達到10,000元以上。而且，商務樓的建設周期較長，資金回收慢。這些都要求開發(fā)商具有強大的資金實力。技術為滿足高技術含量的全球化經(jīng)濟的需求，現(xiàn)代商務樓必須配備高科技的樓宇、通訊、消防、保安系統(tǒng)，并能進行智能化的運作和管理。這些都要求開發(fā)商擁有先進技術或能夠借助其他的技術資源。市場商務樓客源的形成需要一段時間。開發(fā)商能否在盡量短的時間內招攬到足夠的客戶，較大影響商務樓的人氣和利潤收入，甚至盈虧情況。第２章上海市甲級商務樓市場研究

甲級商務樓的供應量截止到2003年6月份，上海市甲級商務樓的總供應量達到336萬平方米，但還不能完全滿足市場的強勁需求。另外，處于浦西的淮海路、南京西路等中心地段的商務樓的剩余租用面積都較小。2002年至2003年上半年甲級商務樓各季度的總供應量如下表所示：

表2－12002年至2003年上半年甲級商務樓的供應量（單位：平方米）

第２章上海市甲級商務樓市場研究

上海市甲級商務樓市場基本情況時間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度供應量2,880,0003,135,5563,180,0003,300,0003,360,0003,360,000甲級商務樓的分布情況上海市的甲級商務樓匯集在以南京西路、淮海路、陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場為中心的六大商業(yè)圈內，以及部分副中心城區(qū)內，如中山公園，浦東竹園商業(yè)區(qū)等。其中，陸家嘴的甲級商務樓建筑面積約占總供應量的31％，長寧區(qū)占21％，黃浦區(qū)占17％，靜安區(qū)占13％，盧灣區(qū)占12％，徐匯區(qū)占6％。甲級商務樓的分布有一個明顯特征：同一地區(qū)的商務樓，其租戶所從事的行業(yè)往往相同或相關。如陸家嘴地區(qū)商務樓的租戶以金融業(yè)為主，南京西路和淮海中路商務樓的租戶則以咨詢業(yè)和服務業(yè)為主。這種分布情況帶來行業(yè)的積聚效應，即由于產業(yè)在空間上的集中與協(xié)作，租戶可以獲得某些外部經(jīng)濟效應，如共享信息和基礎設施從而減少運作成本等。

第２章上海市甲級商務樓市場研究

甲級級商商務務樓樓的的供供應應量量變變化化上海海甲甲級級商商務務樓樓的的供供應應量量于于1997年年達達到到最最高高峰峰。。受受亞亞洲洲金金融融危危機機的的影影響響，，1998年年新新建建的的商商務務樓樓面面積積大大幅幅度度下下降降。。由由于于上上海海市市政政府府自自1997年年起起控控制制商商務務樓樓用用地地的的審審批批,再再加加上上近近年年來來世世界界經(jīng)經(jīng)濟濟形形勢勢下下滑滑,開開發(fā)發(fā)商商變變得得更更加加理理性性和和謹謹慎慎,使使得得近近幾幾年年甲甲級級商商務務樓樓的的新新增增供供應應量量始始終終有有限限。。1996-2002年年甲甲級級商商務務樓樓的的新新增增供供應應量量變變化化見見圖圖1－－1.圖2－－11996－－2002年年甲甲級級商商務務樓樓的的新新增增供供應應量量（（單單位位：：萬萬平平方方米米））第２２章章上上海海市市甲甲級級商商務務樓樓市市場場研研究究甲級級商商務務樓樓的的吸吸納納量量由于商務樓的的吸納量受市市場經(jīng)濟狀況況等各種因素素影響較大，，具體吸納量量在不同時段段間的波動比比較強烈。2002年至至2003年年上半年各季季度的吸納量量如下表所示示：表2－22002年至至2003年年上半年甲級級商務樓的吸吸納量（（單位：：平方米）第２章章上上海海市甲甲級商商務樓樓市場場研究究時間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度吸納量48,013199,23239,550118,000134,00021,000甲級商商務樓樓的吸吸納量量變化化1996－－2002甲級級商務務樓的的吸納納量變變化圖2－－21996－2002年年甲級級商務務樓的的吸納納量（（單單位：：萬平平方米米）第２章章上上海海市甲甲級商商務樓樓市場場研究究甲級商商務樓樓的空空置率率隨著市市場需需求的的日益益強勁勁，上上海市市甲級級商務務樓的的空置置率不不斷下下降，，到2003年年已降降到10％％以下下，與與香港港和紐紐約基基本持持平。。其中中,南南京西西路的的空置置率最最低，，只有有6％％；其其次是是小陸陸家嘴嘴和浦浦東其其他地地區(qū)，，為8％；；淮海海中路路由于于新世世界大大廈剛剛剛上上市，，空置置率暫暫時保保持在在18.5％。。而非非中央央商務務區(qū)的的空置置率都都在10％％～12％％之間間。2002年年至2003年年上半半年甲甲級商商務樓樓各季季度的的空置置面積積和空空置率率如下下表所所示：：表2－32002年至2003年上上半年甲級級商務樓的的空置面積積和空置率率（單位位：平方米米）第２章上上海市甲甲級商務樓樓市場研究究時間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度空置面積443,370393,550394,320390,000322,560301,000空置率16.1％12.6％12.4％11.9％9.6％9.0％甲級商務樓樓的空置率率變化上海市甲級級商務樓的的空置率自自1997年后就呈呈不斷下降降的趨勢。。圖2－31996－2002年甲級級商務樓的的空置率第２章上上海市甲甲級商務樓樓市場研究究總體情況一直以來，，上海市甲甲級商務樓樓市場是以以租為主的的。從開發(fā)商方方面來看甲級商務樓樓的開發(fā)商商大多來自自香港、臺臺灣以及東東南亞，資資金實力比比較強，追追求更大的的遠期收益益。另外，，如果將商商務樓部分分出租，部部分出售，，由于買主主和租戶遵遵守的物業(yè)業(yè)管理條例例不同，對對物業(yè)管理理的要求也也很難統(tǒng)一一，使得物物業(yè)管理的的質量得不不到保證，，容易造成成樓盤貶值值，所以多多采用只租租不售的策策略。從客戶方面面來看甲級商務樓樓的客戶中中外資企業(yè)業(yè)占73％％，而外企很少自自置寫字樓樓，一般以以租為主。。一方面是因因為2003年3月月以前外資資企業(yè)沒有有購買商務務樓的權限限；另一方方面，租用商務務樓可方方便外企企根據(jù)企企業(yè)發(fā)展展策略擴擴充、遷遷移或撤撤銷辦公公地點。。第２章上上海海市甲級級商務樓樓市場研研究上海市甲甲級商務務樓租賃賃市場甲級商務務樓出租租面積按按行業(yè)分分類的比比例上海甲級級商務樓樓的租戶戶中,以以從事專專業(yè)咨詢詢、制造造及工程程業(yè)和高高科技行行業(yè)的為為主，其其租用面面積分別別占整體體租用面面積的20％、、18％％和17％。圖2－4甲級級商務樓樓出租面面積按行行業(yè)分類類第２章上上海海市甲級級商務樓樓市場研研究甲級商務樓出出租面積按地地區(qū)分類的比比例中資企業(yè)的租租用面積所占占比例從2001年的8％上升到27％?？梢娨?，租用甲級級商務樓的中中資企業(yè)大量量增加，包括括許多外省市市企業(yè)到上海海設立總部、、分支機構等等，以及私營營企業(yè)的入駐駐。租用商務樓的的外資企業(yè)主主要來自于美美國、加拿大大、歐洲、日日本和香港。。圖2－5甲甲級商務樓出出租面積按地地區(qū)分類第２章上上海市甲級商商務樓市場研研究甲級商務樓的的平均租金2003年第第二季度，上上海市甲級商商務樓的平均均租金為0.65美元/平方米?天天。各中心地地區(qū)的租金情情況和出租率率見下圖：圖2－6上上海市主要地地區(qū)甲級商務務樓的平均租租金和出租率率美元/平方米米?天第２章上上海市甲級商商務樓市場研研究甲級商務樓的的租金變化（（1）上海甲級商務務樓市場起步步于90年代代初。1996年末1997年初房房地產泡沫破破滅，亞洲金金融危機造成成世界經(jīng)濟下下滑，再加上上國內的通貨貨緊縮政策，，使得市場需需求嚴重減少少，租金大幅幅度下降，直直到1999年年年初才日趨穩(wěn)定，并并且從2000年年中開開始攀升。從2000年第第2季度到2001年年年底，主要商業(yè)區(qū)的商務樓租金均經(jīng)歷歷了持續(xù)近一年半時間的快速上漲，增幅達21％％，平均租金水水平達到0.63美元/平方米?天天，出租率達達到85％。。從2001年年起，上海甲甲級商務樓的的租金就趨于于平穩(wěn)。從2001年第第二季度到2002年第第二季度都保保持在0.63美元/平平方米?天左左右。第三季季度略微下降降，但第四季季度又馬上回回升到0.62美元/平平方米?天。。與此同時，，出租率繼續(xù)續(xù)上揚，2002年底上上升到88.1％。在強勁需求的的拉動下，2003年租租金比上年增增長了7％，，達到0.67美元/平平方米?天，，出租率上升升到90％以以上。第二季季度又略微下下降到0.65美元/平平方米?天，，出租率達到到91％。第２章上上海市甲級商商務樓市場研研究甲級商務樓的的租金變化（（2）1996-2003年第第一季度甲級級商務樓的租租金變化及趨趨勢詳見圖2-7。圖2－71996－2003年第第一季度甲級級商務樓的租租金（（單位：美元元/平方米?天）第２章上上海市甲級商商務樓市場研研究甲級商務樓內內商鋪的租金金水平上海甲級商務務樓內商鋪的的租金一般要要高于辦公區(qū)區(qū)域的租金。。甲級商務樓內內的商鋪租金金為該商務樓樓辦公面積的的租金的2－－3倍，具體體根據(jù)商鋪情情況上下浮動動。影響租金金變化的因素素包括：商鋪實實際使使用的的公用用面積積的大大小由于商商鋪租租戶對對于商商務樓樓內的的走廊廊、大大廳等等公用用場地地的使使用率率要比比其他他租戶戶高，，在分分攤的的公用用面積積不變變的情情況下下，就就必須須適當當?shù)恼{調高單單位面面積的的租金金。商務樓樓所處處地區(qū)區(qū)的人人氣相對旺旺盛的的人氣氣將給給商鋪鋪帶來來更大大的利利潤，，租金金也將將高于于其他他地區(qū)區(qū)的商商鋪租租金。。商務樓樓對于于商鋪鋪功能能的考考慮為了提提高樓樓宇品品質，，商務務樓需需要選選擇不不同行行業(yè)的的商鋪鋪租戶戶，以以使商商務樓樓得到到的服服務更更加全全面。。如果果商鋪鋪的功功能比比較符符合商商務樓樓的需需求，，租金金也將將稍低低一些些。第２章章上上海海市甲甲級商商務樓樓市場場研究究總體情情況從2003年起起，甲甲級商商務樓樓市場場出現(xiàn)現(xiàn)由租租轉買買的趨趨勢，，銷售售市場場日趨趨活躍躍。從開發(fā)發(fā)商方方面來來看近兩年年來，，大量量不具具備房房地產產運作作經(jīng)驗驗的投投資公公司，，或僅僅有住住宅開開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗的的房地地產企企業(yè)介介入商商務樓樓開發(fā)發(fā)市場場。而而這部部分開開發(fā)商商以國國內資資金為為主，，考慮慮到資資金實實力、、投資資回報報率和和風險險，其其85％的的開發(fā)發(fā)項目目都采采用短短期投投入并并快速速收回回資金金的模模式。。開發(fā)發(fā)商的的多樣樣化使使得市市場上上爭取取短期期回報報的開開發(fā)項項目增增多。。另外外，海海外開開發(fā)商商為了了加大大投資資力度度，考考慮出出售部部分寫寫字樓樓物業(yè)業(yè)以回回籠資資金、、分散散風險險。因因此，，市場場上出出售型型的商商務樓樓越來來越多多。從客戶戶方面面來看看甲級商商務樓樓的租租金水水平不不斷上上漲，，同時時銀行行利率率較低低，讓讓各企企業(yè)，，特別別是一一些金金融機機構、、投資資機構構和貿貿易公公司認認為投投資甲甲級商商務樓樓有利利可圖圖，于于是紛紛紛轉轉租為為買。。同時時，2003年年3月月1日日開始始實施施的上上海市市非居居住用用房內內外銷銷并軌軌政策策對甲甲級商商務樓樓銷售售市場場也起起到了了一定定的促促進作作用。。第２章上上海市甲甲級商務樓樓市場研究究上海市甲級級商務樓銷銷售市場甲級商務樓樓的銷售價價格變化上海甲級商商務樓銷售售價格的變變化與租金金變化基本本一致。其中，陸家家嘴地區(qū)的的甲級商務務樓售價在在這兩年中中上漲較快，2003年第二季度度的平均售價已達到2,400美元元／平方米米，僅次于于淮海路。。2002年年至2003年上半半年上海甲甲級商務樓樓的平均售售價如下表表所示：表2－52002年至2003年上上半年甲級級商務樓的的平均售價價（單位位：美元/平方米））第２章上上海市甲甲級商務樓樓市場研究究時間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度銷售價格2,3682,5422,4592,6812,6752,558供應量、吸吸納量與空空置率分析析1997年年，上海甲甲級商務樓樓市場達到到供應量的的高峰，大大大超過吸吸納量，使使得空置率率也達到最最高點，超超過40％％。后來，，隨著市場場需求的回回升，吸納納量逐漸趕趕上供應量量，并于2000年年遠遠超出出，從而空空置率一直直保持快速速下降的趨趨勢。圖2－8上上海市甲甲級商務樓樓的新增供應量、吸吸納量和空空置率（單位：萬萬平方米））第２章上上海市甲甲級商務樓樓市場研究究綜合分析供求關系分分析1996、、1997年的房產產泡沫中，，上海市新新建了大量量甲級商務務樓，新增增供應量很很大，而亞亞洲金融危危機爆發(fā)等等因素造成成新增的需需求量很小小，導致供供應量遠遠遠超出需求求量，空置置率接近60％。從1998年起，甲甲級商務樓樓每年的新新增供應量量開始保持持較低水平平，而新增增需求量隨隨著上海經(jīng)經(jīng)濟的高速速增長逐年年上升，直直到2000年出現(xiàn)現(xiàn)市場需求求量遠高于于供給量的的局面。2001年年和2002年，外外灘中心、、萬都中心心等幾個大大型商務樓樓相繼上市市，從而供供應量增長長的幅度超超過需求量量的增長幅幅度，使得得供應量和和需求量基基本持平。。2002年年以后，從從目前在建建項目的情情況來看，，預計新增增供應量有有限，而上上海GDP的持續(xù)增增長、中國國加入WTO的利好好消息等將將促使每年年的新增需需求量繼續(xù)續(xù)上升。所所以，近兩兩年內上海海甲級商務務樓市場將將出現(xiàn)供不不應求的局局面。第２章上上海市甲甲級商務樓樓市場研究究供求關系分分析圖2－91996－2002上海市市甲級商務務樓供需對對比供應量大于于需求量需求量大于于供給量第２章章上上海海市甲甲級商商務樓樓市場場研究究影響價格變化的主要因素供求關系這是影響價格的最重要、最直接的因素。如果一定時期內市場供應量有限，但需求勢頭強勁，將促使租金呈現(xiàn)上升趨勢。上海甲級商務樓歷年的供求關系和租金水平對比如下：圖2－10供求關系和租金水平分析（單位：萬平方米）第２章章上上海海市甲甲級商商務樓樓市場場研究究影響價價格變變化的的主要要因素素經(jīng)濟環(huán)環(huán)境經(jīng)濟環(huán)環(huán)境是是間接接影響響市場場價格格的外外在因因素。。一個個地區(qū)區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展情情況（（體現(xiàn)現(xiàn)在GDP或FDI的增增長等等方面面），，以及及在全全國和和國際際上的的經(jīng)濟濟地位位，較較大影影響其其對跨跨國公公司和和國內內企業(yè)業(yè)的吸吸引力力，從從而影影響該該地區(qū)區(qū)商務務樓的的市場場需求求，進進而影影響價價格水水平。。區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢是是影響響商務務樓價價格的的首要要的內內在因因素。。是否否擁有有區(qū)位位優(yōu)勢勢，包包括交交通的的便利利程度度和行行業(yè)積積聚效效應的的大小小等，，將影影響商商務樓樓價格格的高高低。。樓宇品品質樓宇品品質是是影響響商務務樓價價格的的固有有的內內在因因素，，其重重要性性僅次次于區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢。。商務務樓的的智能能化、、人性性化程程度越越高，，服務務越到到位，，定價價也就就越高高。第２章上上海海市甲級級商務樓樓市場研研究客戶需求求變化研研究（1）客戶類型型外資機構構這類客戶戶是吸納納上海甲甲級商務務樓的主主力。目目前，已已有44個國家和和地區(qū)的的778家企業(yè)及及國際組組織在滬滬設立代代表機構構。國內的一一些金融融、投資資和貿易易機構這類客戶戶也占據(jù)據(jù)一定的的市場。。民營企業(yè)業(yè)近幾年來來，民營營企業(yè)對對甲級商商務樓的的需求越越來越強強。他他們不僅僅通過在在上海設設立總部部或銷售售處來擴擴展企業(yè)業(yè)業(yè)務，，提升企企業(yè)形象象，更將將商務樓樓作為一一項資產產投資。。上海本地地企業(yè)隨著上海海企業(yè)綜綜合實力力提高，，對企業(yè)業(yè)形象也也更為重重視，大大批上海海本地企企業(yè)紛紛紛通過擴擴租、搬搬遷等方方式，尋尋求更為為高檔、、寬松的的辦公環(huán)環(huán)境。上上海企業(yè)業(yè)在上海海甲級寫寫字樓客客戶中占占了1/3。第２章上上海市甲甲級商務樓樓市場研究究客戶需求變變化研究（（2）所需面積從商務樓的的供給來看看，由于浦浦西的甲級級商務樓出出租率基本本上均達到到90％以以上，較難難租到租用用面積較大大的商務樓樓；而浦東東雖然相繼繼有新樓盤盤推出，但但還不能完完全滿足市市場上對租租用面積較較大的商務務樓的強大大需求。從租戶方面面來看，較較多租用甲甲級商務樓樓的金融機機構、律師師事務所、、保險公司司等，都偏偏好剩余租租用面積較較大的商務務樓。如太太平洋安泰泰人壽保險險公司在上上海國際貿貿易大廈租租下了5個個樓層。另外，隨隨著國內內業(yè)務的的擴大，，一部分分跨國公公司和國國內企業(yè)業(yè)為擴充充辦公面面積，紛紛紛尋找找租用面面積較大大的商務務樓。如如微軟公公司為在在上海成成立全球球技術中中心，合合并所有有在滬辦辦事處，，從美羅羅大廈搬搬遷至淮淮海路附附近，成成交單元元超過1萬平方方米。第２章上上海市甲級商商務樓市場研研究客戶需求變化化研究（3））樓宇品質隨著經(jīng)濟的全全球化和技術術含量增加，，一些在建筑筑質量、物業(yè)業(yè)管理、通訊訊設施等各方方面均達到國國際標準的智智能化高檔甲甲級商務樓受受到客戶的歡歡迎。這類商商務樓不僅啟用完善先進進的5A智能能系統(tǒng)，實現(xiàn)現(xiàn)樓宇、辦公、通訊、消防、、保安自動化化，通常還設有GPRS／WLAN無線寬頻頻上網(wǎng)服務，被稱為第四四代商務樓。。這代商務樓樓強調以客戶需需求為中心，，旨在提供低低成本、高效效率的商務平平臺，提倡人人性化的溝通通與交流，注注重辦公空間間對企業(yè)文化化和員工素質質的培養(yǎng)和提提高，引導智智能化，強化化綠色環(huán)保辦辦公理念，以以及滿足全球球經(jīng)濟一體化化的需要，從從而達到國際際化商務社區(qū)區(qū)的標準。由租轉買從2003年年起，部分企企業(yè)開始從租租用甲級商務務樓轉變?yōu)橘徺徺I商務樓，，商務樓買賣賣市場開始活活躍。市場上上出現(xiàn)的一部部分“全出售售型”甲級商商務樓，如京京銀大廈、銀銀晨數(shù)碼大廈廈等，都取得得了很好的銷銷售業(yè)績。第２章上上海市甲級商商務樓市場研研究市場價格結構構分類根據(jù)對對上海海市各各個地地區(qū)共共130家家甲級級商務務樓盤盤進行行的調調查，，上海海甲級級商務務樓的的租金金水平平主要要集中中在以以下幾幾個層層次上上：低于0.4美元元/平平方米米?天天這部分分商務務樓基基本上上處于于非中中心地地段；；或者者建成成較早早，雖雖具有有區(qū)位位優(yōu)勢勢，但但樓宇宇品質質落后后于現(xiàn)現(xiàn)代平平均水水平。。0.4～0.55美美元/平方方米??天大部分分甲級級寫字字樓的的租金金集中中在這這個水水平上上，約約占總總體甲甲級寫寫字樓樓的50％％。0.6～0.85美美元/平方方米??天在甲級級寫字字樓中中，樓樓宇品品質較較高和和交通通可達達性較較強的的部分分的租租金要要達到到0.6美美元/平方方米??天以以上，，如中中區(qū)廣廣場的的租金金為0.6美元元/平平方米米?天天，香香港廣廣場為為0.6～～0.65美元元/平平方米米?天天，中中環(huán)廣廣場為為0.75美元元/平平方米米?天天，這這部分分商務務樓約約占30％％。高于0.9美元元/平平方米米?天天這部分分商務務樓屬屬于甲甲級商商務樓樓中的的高檔檔品，，占9％。。如金金茂大大廈、、匯豐豐大廈廈、上上海國國際貿貿易中中心等等。第２章章上上海海市甲甲級商商務樓樓市場場研究究相關的的產業(yè)業(yè)政策策及其其影響響上海市市的相相關政政策2003年年3月月1日日，上上海市市非居居住用用房內內外銷銷并軌軌政策策開始始實施施，在在買賣賣商務務樓時時原有有的涉涉外許許可證證制被被取消消。這這使得得商務務樓的的銷售售市場場擴大大，開開發(fā)和和買賣賣商務務樓都都更加加便利利，促促使更更多開開發(fā)商商投資資可供供出售售的商商務樓樓。新的的稅稅收收政政策策出出臺臺，，對對商商用用房房產產的的租租賃賃收收入入在在原原來來5%營營業(yè)業(yè)稅稅的的基基礎礎上上加加收收12%的的房房產產稅稅和和20%的的所所得得稅稅，，導導致致房房產產商商出出租租商商務務樓樓的的收收益益下下降降，，并并有有可可能能低低于于出出售售收收入入，，促促使使房房產產商商愿愿意意出出售售而而不不是是僅僅僅僅出出租租商商務務樓樓，，商商務務樓樓銷銷售售市市場場日日益益活活躍躍。。陸家家嘴嘴金金融融貿貿易易區(qū)區(qū)的的相相關關政政策策陸家家嘴嘴金金融融貿貿易易區(qū)區(qū)享享有有特特殊殊的的金金融融和和貿貿易易政政策策。。這這些些政政策策在在吸吸引引了了金金融融、、貿貿易易機機構構入入住住方方面面發(fā)發(fā)揮揮了了重重要要作作用用。。陸家家嘴嘴為為國國內內率率先先允允許許外外資資銀銀行行經(jīng)經(jīng)營營人人民民幣幣業(yè)業(yè)務務的的地地區(qū)區(qū)；；外資資或或中中外外合合資資的的保保險險公公司司經(jīng)經(jīng)批批準準可可以以在在區(qū)區(qū)內內開開展展各各種種保保險險業(yè)業(yè)務務；；中外外合合資資的的外外貿貿公公司司將將獲獲準準在在區(qū)區(qū)內內經(jīng)經(jīng)營營；；允許許符符合合條條件件的的中中國國對對外外貿貿易易公公司司和和擁擁有有外外貿貿經(jīng)經(jīng)營營權權的的企企業(yè)業(yè)在在區(qū)區(qū)內內設設立立子子公公司司。。在具具備備條條件件以以后后，，經(jīng)經(jīng)中中國國人人民民銀銀行行審審批批，，在在陸陸家家嘴嘴注注冊冊的的外外資資金金融融機機構構可可以以在在浦浦西西和和外外高高橋橋保保稅稅區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)內內設設立立分分支支機機構構，，可可以以在在浦浦東東新新區(qū)區(qū)再再設設立立若若干干家家外外貿貿和和中中外外合合資資保保險險機機構構。。第２章上上海海市甲級級商務樓樓市場研研究前景預測測市場前景景預測（（1）預計市場場供應量量近兩年內內市場總總供應量量不會出出現(xiàn)大幅幅上升。。預計2003年和2004年甲級級商務樓樓的年均均新增供供應量為為244,000平方方米，僅僅為前五五年年均均新增供供應量的的一半。。所以，，2005年以以前甲級級商務樓樓的供應應量不會會大幅上上升。其其中，2003年上市市的主要要項目有有西藏路路上的來來福士廣廣場，供供應面積積87,000平方米米；云南南路上的的海通證證券大廈廈，供應應面積為為48,000平方米米；陸家家嘴的震震旦國際際大廈，，供應面面積為80,000平平方米；；以及新新天地二二期，為為67,000平方米米。預計計2004年上上市的項項目包括括新昌路路的天安安中心，，供應面面積為36,534平平方米；；長樂路路的世紀紀商貿廣廣場，為為85,350平方米米和陸家家嘴的上上海銀行行大廈，，為85,000平方方米。大量新的的甲級商商務樓的的供應將將集中在在2005年以以后。受受良好的的市場需需求驅動動，房產產商紛紛紛計劃新新項目或或擴展原原有項目目，并都都在近兩兩年內開開始動工工，比如如港匯廣廣場二期期，總建建筑面積積達94,940平方方米；環(huán)環(huán)球金融融中心，，總建筑筑面積達達330,000平方方米；還還有新鴻鴻基在浦浦東剛剛剛啟動的的項目，，總建筑筑面積達達到418,000等等預計至2007年新推推出的甲甲級商務務樓累計計約為410萬萬平方米米。上海甲級級商務樓樓的總供供應量在在2007年將將趕上新新加坡和和香港，，達到750萬萬平方米米左右。。第２章上上海海市甲級級商務樓樓市場研研究市場前景預測測（2）預計市場吸納納量預計2003年的吸納量量為69萬平平方米，2004年為77萬平方米米。2005年以后，預預計供應量將將出現(xiàn)大幅度度上升，而需需求將保持強強勁趨勢，所所以吸納量將將仍然維持在在高水平?？罩寐首兓厔?003年年初，甲級級商務樓的的新增供給給量有限，，而市場需需求強勁，，導致空置置率達到歷歷史低水平平，下降到到10％以以下。預計計2005年后將有有港匯廣場場二期、環(huán)環(huán)球金融中中心等大量量新樓盤供供應，但同同時需求也也保持旺盛盛的趨勢，，預計空置置率將保持持在10％％～15％％左右。第２章上上海市甲甲級商務樓樓市場研究究市場前景預預測（3））租金變化趨趨勢近兩年內，，由于甲級級商務樓市市場的需求求大于供給給，將推動動租金水平平上漲。但但是甲級商商務樓的租租期較長，，租金水平平的上升具具有滯后效效應，因此此上升趨勢勢將比較平平穩(wěn)。預計今后5年，上海海市甲級商商務樓的租租金水平將將上漲10％～15％。其中中，浦東甲甲級商務樓樓平均租金金水平將達達到0.8美元/平平方米?天天。銷售價格變變化趨勢目前，上海海甲級商務務樓平均售售價為1,600－－2,600美金／／平方米，，而香港同同等規(guī)格的的甲級商務務樓平均售售價為4,000－－5,000美金／／平方米，，可見上海海甲級商務務樓還有升升值余地。。所以，隨隨著甲級寫寫字樓買賣賣市場的日日益活躍，，銷售價格格在今后5年將呈上上升趨勢。。第２２章章上上海海市市甲甲級級商商務務樓樓市市場場研研究究價格格變變化化對對供供求求雙雙方方的的影影響響對需需求求方方的的影影響響由于于目目前前市市場場需需求求強強勁勁，，再再加加上上良良好好的的辦辦公公場場所所是是企企業(yè)業(yè)所所必必需需的的，，需需求求彈彈性性小小，，市市場場價價格格上上升升并并不不會會導導致致市市場場需需求求的的大大幅幅減減少少；；相相反反，，價價格格下下降降可可能能刺刺激激市市場場需需求求以以更更大大的的幅幅度度增增加加。。對供供給給方方的的影影響響從2000年年起起，，租租金金開開始始穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升，，這這可可能能吸吸引引到到更更多多的的商商務務樓樓投投資資者者。。但但是是由由于于商商務務樓樓的的建建設設周周期期較較長長，，近近兩兩年年內內供供應應量量不不會會出出現(xiàn)現(xiàn)太太大大的的變變化化。。第２章上上海市甲甲級商務樓樓市場研究究市場供求關關系預測2003年年和2004年，由由于市場供供應量不會會出現(xiàn)大幅幅上升，而而需求量依依舊保持在在高水平，，預計甲甲級商商務樓市場場將出現(xiàn)供供不應求的的局面。2005年年以后，大大量新的商商務樓將集集中上市，，供應量大大幅增加。。而上海經(jīng)經(jīng)濟的持續(xù)續(xù)增長、FDI的的持續(xù)上升升將促使甲甲級商務樓樓市場的需需求繼續(xù)保保持強勁的的態(tài)勢。預計未來10年以內內，上海商商務樓市場場將出現(xiàn)供供需兩旺的的局面。第２章上上海市甲甲級商務樓樓市場研究究市場競爭情情況預測2003年年，上海市市新一輪的的商務樓開開發(fā)已經(jīng)啟啟動。預計計這部分商商務樓于2005年年以后上市市，特別是是陸家嘴地地區(qū)將出現(xiàn)現(xiàn)高密集的的甲級商務務樓供應，，商務樓之之間的競爭爭將更加激激烈。競爭對手數(shù)數(shù)量增加預計至2007年新新推出的甲甲級商務樓樓累計約為為410萬萬平方米，，相當于上上海市現(xiàn)有有的甲級商商務樓存量量在四年內內翻了一番番。其中，，浦東小陸陸家嘴地區(qū)區(qū)的甲級商商務樓將達達到32幢幢，總供應應面積約為為325萬萬平方米，，比現(xiàn)有的的存量增加加約70％％。