世聯(lián)XXXX年南京蘇寧環(huán)球名都匯項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱

蘇寧環(huán)球名都匯項(xiàng)目營(yíng)銷策略總綱以“城市”之名，營(yíng)銷突破報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>開(kāi)發(fā)商目標(biāo)解讀>>本體分析>>市場(chǎng)及客戶洞察>>核心問(wèn)題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出>>策略分解>>附件整盤實(shí)收均價(jià)不低于15000元/平米！住宅：分兩批入市，上半年實(shí)現(xiàn)去化80%，2011年售罄，均價(jià)實(shí)現(xiàn)1.45-1.5萬(wàn)酒店公寓：上半年入市，年內(nèi)去化80%目標(biāo)商鋪：根據(jù)住宅及酒店公寓去化情況選擇入市時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取第四季度入市本案目標(biāo)2011.3住宅入市2011.12開(kāi)發(fā)商目標(biāo)上半年酒店公寓入市商鋪選擇時(shí)機(jī)入市目標(biāo)一：住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)曉莊片區(qū)價(jià)值標(biāo)桿目標(biāo)分解目標(biāo)三：推售上實(shí)現(xiàn)三條產(chǎn)品線分批成功入市目標(biāo)二：住宅、酒店公寓熱銷為商鋪銷售造勢(shì)目標(biāo)解讀產(chǎn)品解讀：商鋪、住宅、酒店公寓從產(chǎn)品溢價(jià)能力上依次遞減，住宅的量和價(jià)的實(shí)現(xiàn)，將為商業(yè)產(chǎn)品銷售奠定基礎(chǔ)價(jià)格解讀：相對(duì)于同片區(qū)13000-14000的單價(jià)水平，意味著住宅產(chǎn)品需實(shí)現(xiàn)5%左右的溢價(jià)速度解讀：住宅需實(shí)現(xiàn)月均約85套的去化速度住宅產(chǎn)品在整盤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)上起著支撐和領(lǐng)航的作用！報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>開(kāi)發(fā)商目標(biāo)解讀>>本體分析>>市場(chǎng)及客戶洞察>>核心問(wèn)題界定及戰(zhàn)略導(dǎo)出>>策略分解>>附件本體分析——總體規(guī)劃獨(dú)立住宅社區(qū)+集中式商業(yè)街區(qū)的特色規(guī)劃，總規(guī)模約8萬(wàn)㎡，其功能類似“城市綜合體”，有利于提升項(xiàng)目整體價(jià)值。項(xiàng)目地塊總經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（包括住宅和商業(yè)地塊）：總用地面積：37762.35㎡總建筑面積：82275.98㎡住宅地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：21442.35㎡總建面：47314㎡——

住宅面積：36447㎡

商業(yè)面積：2668㎡

地下建筑面積：10866㎡容積率：1.7綠地率：35.1%建筑密度：25%總戶數(shù)：330戶商業(yè)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：16320.3㎡總建筑面積：34961.98㎡——容積率：1.48綠化面積：3703.16如果商業(yè)、住宅兩個(gè)地塊獨(dú)立，分別與其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，在規(guī)模上處于弱勢(shì)地位。將商業(yè)、住宅合為整體看待時(shí)，在整體規(guī)劃和規(guī)模上均具備一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。建筑外立面視覺(jué)品質(zhì)感強(qiáng)；戶型面積搭配梯度合理；空間緊湊，設(shè)計(jì)合理，功能齊備。戶型亮點(diǎn)突出：戶型緊湊，功能全面，便于總價(jià)控制飄窗、部分入戶花園等贈(zèng)送面積較實(shí)用、提升附加值100%一梯兩戶，南北通透、全明主力戶型為80㎡兩房、100㎡三房一衛(wèi)，易于總價(jià)控制，滿足剛需客戶、首次改善客戶需求本體分析——住宅產(chǎn)品本體分析——商業(yè)產(chǎn)品1342一到二層ABC主力店分布小鋪分布·西側(cè)共9家主力店（調(diào)整后），總面積約2300㎡；

·A棟兩條小鋪共45間，總面積約4800㎡，單鋪面積

為90-93㎡，上下二層；

·B棟共有7間2層大鋪，面積從155-380㎡不等，另有

14間一層小鋪，總約2200㎡；

·C棟規(guī)劃為中心超市，共1500㎡

·A、B、C棟三至五層為酒店公寓產(chǎn)品，共213套，主力面積段在26-44㎡，91間為4.8米挑高設(shè)計(jì)產(chǎn)品特點(diǎn)：

·圍合式布局商業(yè)廣場(chǎng)

·商業(yè)+酒店公寓=小型綜合體；

·小鋪為4米面寬、12米進(jìn)深，

寬深比為1：3的傳統(tǒng)比例，

4.8-5.2米挑高設(shè)計(jì)；

區(qū)域：主城價(jià)值洼地，區(qū)域形象及周邊環(huán)境有待提高項(xiàng)目周邊交通、配套成熟，具備“舊城改造”的利好，但目前區(qū)域形象及項(xiàng)目周邊環(huán)境仍然較差。1面積梯度迎合市場(chǎng)主流、戶型設(shè)計(jì)上契合宜居概念住宅：品質(zhì)外觀+市場(chǎng)熱銷戶型尺度+完美設(shè)計(jì)2本體分析小結(jié)利用自有商業(yè)配套打造項(xiàng)目城市綜合體形象整盤：純住宅+商業(yè)廣場(chǎng)的“綜合體”規(guī)劃2整合三條產(chǎn)品線，提升住宅產(chǎn)品的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力。報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>開(kāi)發(fā)商目標(biāo)標(biāo)解讀>>本體分析>>市場(chǎng)及客戶戶洞察>>核心問(wèn)題界界定及戰(zhàn)略略導(dǎo)出>>策略分解>>附件2011年調(diào)控政策策的“靴子何時(shí)落落下”直接關(guān)系項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格格實(shí)現(xiàn)！4.15新政9.29新政2010年南京樓市市歷經(jīng)兩次次大的調(diào)控控，政策反反應(yīng)期客戶戶觀望情緒緒濃厚，市市場(chǎng)降價(jià)求求量，最高高跌幅達(dá)到到0.6%2011年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)大勢(shì)趨好好，房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控籌碼碼增加，政政府調(diào)控決決心依舊強(qiáng)強(qiáng)烈：信貸政策：CPI高企/持續(xù)加息/信貸規(guī)?？s縮小/按揭利率取取消稅收方面：土地增值值稅/營(yíng)業(yè)稅/房產(chǎn)稅（重重慶/上海已經(jīng)行行動(dòng)）限購(gòu)令擴(kuò)大大化：范圍擴(kuò)大大宏觀分析：：在政策趨趨緊形勢(shì)下下，住宅市市場(chǎng)呈現(xiàn)中中央與地方方、與整體體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)預(yù)期博弈弈形勢(shì)，今今年第一季季度受政策策擠壓以及及壓迫后的的需求釋放放刺激，成成交量、價(jià)價(jià)格有所上上漲，預(yù)計(jì)計(jì)近期仍存存在需求的的集中爆發(fā)發(fā)。市場(chǎng)預(yù)期變變化，傳統(tǒng)統(tǒng)樓市淡季季成交量大大幅攀升。。主城區(qū)價(jià)值值洼地，受受軌道交通通利好，區(qū)區(qū)域市場(chǎng)升升級(jí)在即；；舊城改造造啟動(dòng)，將將由“房荒”轉(zhuǎn)向供應(yīng)量量“井噴”2007-2010老工業(yè)區(qū)的的靜默城北在老南南京人的印印象里就是是一個(gè)工業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)展自成一一體，人氣氣旺盛，邁邁皋橋就是是城北一帶帶的“小新新街口”，，交通發(fā)達(dá)達(dá)，生活配配套齊全“幾乎每走走一站路，，就可以看看到蘇果超超市，每走走2到3站，就有一一近千平方方的大菜場(chǎng)場(chǎng)”地鐵，邁皋皋橋的分水水嶺2005年南京地鐵鐵一號(hào)線開(kāi)開(kāi)通使用，，底站為邁邁皋橋，，城北迅速速躥紅，沿沿線房?jī)r(jià)迅迅速飆升。。林景瑞園：：2006年至2007年漲幅最快快地鐵給城北北樓市帶來(lái)來(lái)的巨大機(jī)機(jī)遇，使這這一帶樓盤盤開(kāi)發(fā)迅速速展開(kāi)漸成氣候，，主城新興興的樓市熱熱門中電頤和家家園、大地地伊麗亞特特灣、左右右陽(yáng)光等一一批中高端端住宅相繼繼入市，邁邁皋橋成為為主城新興興的樓市熱熱門區(qū)域。。轉(zhuǎn)機(jī)2002年7月，南京市市政府《幕燕風(fēng)景名名勝區(qū)發(fā)展展總體規(guī)劃劃》出臺(tái)污染較重的的企業(yè)搬遷遷后，騰出出來(lái)的地塊塊將全部用用于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的地有了了，環(huán)境也也改善了，，城北獲得得了難得的的發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)。城北崛起之之路200020022005特殊的區(qū)域域背景造就就了新政后后不同的市市場(chǎng)氛圍2011？地址：邁皋皋橋華電路路1號(hào)建筑面積：：約80萬(wàn)平方米，三期9.5萬(wàn)平容積率：1.7近期動(dòng)作：：最近一次次開(kāi)盤時(shí)間間為2010年10月30日，當(dāng)時(shí)均價(jià)為為14500元/㎡，截止到12月31日去化率為為97%?，F(xiàn)尾房在在售。中電頤和家家園：邁皋皋橋區(qū)域價(jià)價(jià)值引領(lǐng)者者，體量大大，銷售周周期長(zhǎng)，區(qū)區(qū)域認(rèn)可度度較高。其其推售節(jié)奏奏動(dòng)向?qū)Ρ颈卷?xiàng)目入市市時(shí)機(jī)和入入市價(jià)格有有著較大影影響。“城中百萬(wàn)平平米人文居居庭”推廣訴求：：“相和于城市市，又不同同于城市”地址：棲霞霞區(qū)和燕路路329號(hào)建筑面積：：約23.8萬(wàn)方容積率：1.7近期動(dòng)作：：大地7月23日開(kāi)盤后分分四批加推推，價(jià)格呈呈直線上升升；11月底直降1000元/平米引發(fā)市市場(chǎng)關(guān)注，，現(xiàn)尾房在在售。大地地現(xiàn)小高層層產(chǎn)品已基基本售完，，高層售價(jià)價(jià)為13900元/平米大地亞特灣灣：距離本本項(xiàng)目最近近的一個(gè)在在售樓盤。。以城北大大盤、戶型型、1號(hào)線為核心心賣點(diǎn)。2011年將推出花花園洋房產(chǎn)產(chǎn)品，與本本項(xiàng)目無(wú)直直接競(jìng)爭(zhēng)，，但其客群群以及各產(chǎn)產(chǎn)品線去化化情況有較較強(qiáng)借鑒意意義。推廣訴求：：“創(chuàng)城北最好好的精品居居住社區(qū)”“曉莊成熟生生活配套+地鐵輻射””已基本售完完，5月將推出花花園洋房地址：邁皋皋橋邁化路路建筑面積：：5.4萬(wàn)方容積率：1.7近期動(dòng)作：：1月8日推出182套房源，主主力為90-139平米三房、、四房；開(kāi)開(kāi)盤當(dāng)天實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)格15100-15200元/平米，實(shí)現(xiàn)去化91%；預(yù)計(jì)春節(jié)節(jié)后將加推推1棟樓左右陽(yáng)光：：本次開(kāi)盤盤將邁皋橋橋片區(qū)的標(biāo)標(biāo)桿價(jià)格提提升了約600-800元/平米，其市市場(chǎng)反應(yīng)情情況對(duì)整個(gè)個(gè)邁皋橋市市場(chǎng)價(jià)格水水平形成了了沖擊，本本項(xiàng)目入市市定位將重重點(diǎn)參考其其此次市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)。推廣訴求：：“地鐵上上的陽(yáng)光社社區(qū)”片區(qū)內(nèi)最便便利的交通通、最繁華華的區(qū)域地址：棲霞霞區(qū)棲霞大大道與和燕燕路交匯處處建筑面積：：15萬(wàn)㎡物業(yè)類型：：酒店公寓寓，挑高辦辦公公寓：13500元/平，Loft：14600元/平供應(yīng)情況：：10月30日項(xiàng)目首次次開(kāi)盤，全全部房源一一次性推出出，共計(jì)934套。目前已售出出493套，去化率率為54%。其中酒店公公寓去化率率只有31%，而挑高LOFT去化率高達(dá)達(dá)82%曉莊國(guó)際廣廣場(chǎng)：定位位為曉莊片片區(qū)CBD，以LOFT挑高戶型，，雙地鐵、、曉莊商業(yè)業(yè)中心為核核心賣點(diǎn)，，住宅客群群與本項(xiàng)目目無(wú)重疊，，但商業(yè)部部分對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目有借鑒鑒?！皶郧f廣場(chǎng)交交通樞紐””推廣訴求：：城北中心心地標(biāo)，地地鐵交匯空空間地址址：：棲棲霞霞區(qū)區(qū)和和燕燕路路498號(hào)建筑筑面面積積：：15萬(wàn)㎡㎡物業(yè)業(yè)類類型型：：酒酒店店公公寓寓，，挑挑高高辦辦公公公寓寓：13500元/平，，Loft：14600元/平供應(yīng)應(yīng)情情況況：：10月30日項(xiàng)項(xiàng)目目首首次次開(kāi)開(kāi)盤盤，，全全部部房房源源一一次次性性推推出出，，共共計(jì)計(jì)934套。。目前前已已售售出出493套，，去去化化率率為為54%。其中中酒酒店店公公寓寓去去化化率率只只有有31%，而而挑挑高高LOFT去化化率率高高達(dá)達(dá)82%大發(fā)發(fā)燕燕瀾瀾灣灣：：以以區(qū)區(qū)域域客客自自住住需需求求為為主主，，輻輻射射范范圍圍較較小??；；所所開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品以以中中大大面面積積改改善善戶戶型型居居多多。?！皶郧f莊廣廣場(chǎng)場(chǎng)交交通通樞樞紐紐””推廣廣訴訴求求：：一一號(hào)號(hào)線線龍龍頭頭城城北北第第一一灣灣配套套/規(guī)規(guī)劃劃/建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：：本項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模偏偏小小，，但但是是是是片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)唯一一規(guī)規(guī)劃劃有有集集中中型型商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)的的項(xiàng)項(xiàng)目目、建筑筑風(fēng)風(fēng)格格鮮鮮明明。。居住住與與商商業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)合合+現(xiàn)代代挺挺拔拔的的建建筑筑形形態(tài)態(tài)，，都都市市感感更更強(qiáng)強(qiáng)本項(xiàng)項(xiàng)目目蘭亭亭雅雅苑苑左右右陽(yáng)陽(yáng)光光大地地·伊麗麗雅雅特特灣灣中電電·頤和和家家園園大發(fā)發(fā)·凱鴻鴻燕燕瀾瀾灣灣點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)分分析析———產(chǎn)品品曉莊莊廣廣場(chǎng)場(chǎng)中電電86㎡㎡兩房房中電電118㎡㎡三房房左右右118㎡㎡三房房大發(fā)發(fā)113㎡㎡三房房住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)總總結(jié)結(jié)：：區(qū)域域項(xiàng)項(xiàng)目目住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品戶戶型型普普遍遍為為板板樓樓、、全全明明戶戶型型、、南南北北雙雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，，戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)量量較較高高，，項(xiàng)項(xiàng)目目在在戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)并并不不明明顯顯。。1、面面積積段段：：項(xiàng)目目80-100㎡㎡戶型型占占比比80%，面面積積較較同同類類產(chǎn)產(chǎn)品品，，利利于于總總價(jià)價(jià)控控制制；；2、戶戶型型功功能能：：項(xiàng)目目所所有有戶戶型型均均帶帶獨(dú)獨(dú)立立儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏室室，，功功能能齊齊備備；；3、附附加加值值：：飄窗窗、、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（（算算一一半半））等等面面積積可可贈(zèng)贈(zèng)送送手手段段應(yīng)應(yīng)用用普普遍遍，，但但細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)上上略略有有微微差差；；本本項(xiàng)項(xiàng)目目100㎡有設(shè)備備陽(yáng)臺(tái)臺(tái)全贈(zèng)贈(zèng)送點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)分析析——產(chǎn)品區(qū)域大大盤早早期房房源已已交付付，居居住氛氛圍成成熟，，展示示面寬寬；左左右右在工工程接接近封封頂時(shí)時(shí)開(kāi)盤盤，小小區(qū)園園林、、樣板板間展展示效效果甚甚佳。。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)分析析——項(xiàng)目展展示左右陽(yáng)陽(yáng)光頤和家家園大地亞亞特灣灣點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)分析析——市場(chǎng)價(jià)價(jià)格價(jià)格箱箱體O左右陽(yáng)陽(yáng)光項(xiàng)目頤和家家園大地曉莊國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)大發(fā)燕燕瀾灣灣12500130001350014000145001500015500？名都匯匯在現(xiàn)有有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)格水水平上上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)突破破邁皋橋橋片區(qū)區(qū)邁皋橋橋片區(qū)區(qū)燕子磯磯片區(qū)區(qū)三期3-4月份加加推，，110-120㎡三房，，90㎡㎡以下戶戶型偏偏少5萬(wàn)方待待推：：花園園洋房房約200套本項(xiàng)目目3.6萬(wàn)方，，預(yù)計(jì)計(jì)2月底入入市2011年大地·伊麗雅雅特灣灣中電·頤和家家園剩余尾尾盤在在售蘭亭雅雅苑左右陽(yáng)陽(yáng)光預(yù)計(jì)春春節(jié)后后加推推100套房源源，以以90-120㎡㎡三房為為主大發(fā)·凱鴻燕燕瀾灣灣200套房源源在售售本項(xiàng)目目未來(lái)供供應(yīng)情情況2011年上半半年多多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目將將加推推房源源，主主要是是以三三房為為主；；其中中第一季季度中中電、、左右右會(huì)選選擇性性加推推，對(duì)本本項(xiàng)目目的推推售時(shí)時(shí)間將將產(chǎn)生生重大大影響響曉莊國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)今年10月首次次開(kāi)盤盤，推推出全全部酒酒店公公寓，，辦公公挑高高板塊價(jià)值被重新定義，邁皋橋市場(chǎng)迎來(lái)發(fā)展契機(jī)左右的價(jià)格標(biāo)桿讓城北板塊的價(jià)值被重新定義，城北這個(gè)半封閉市場(chǎng)將逐漸步入全市需求視野1住宅競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)小小結(jié)2010年第四季度多項(xiàng)目上市，分流客戶；2011年3月預(yù)計(jì)多個(gè)項(xiàng)目將加推，本項(xiàng)目需尋找機(jī)會(huì)突圍前擁后堵的競(jìng)爭(zhēng)格局下，住宅產(chǎn)品需尋找時(shí)機(jī)突圍3弱化區(qū)位、大盤區(qū)隔，深挖產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目區(qū)位、體量不占優(yōu)勢(shì)，展示薄弱，但片區(qū)內(nèi)唯一規(guī)劃有集中型商業(yè)街區(qū)的項(xiàng)目、建筑風(fēng)格鮮明，戶型更緊湊，附加值多2隨著推廣范圍的外拓以及項(xiàng)目形象拔高，左右、中電、大地的客戶群體由之前區(qū)域客戶的局限向全城延伸，投資客比例也逐漸增多。推廣外拓，提升大區(qū)域知名度4住宅客客戶—AIO分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目成成交客客戶多多以區(qū)區(qū)域客客戶為為主，，但較較期待待品質(zhì)質(zhì)感社社區(qū)和和城市市化生生活本項(xiàng)目目住宅宅客戶戶分析析項(xiàng)目核心客客群仍仍以區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)自住住及首首改客客戶為為主，同時(shí)時(shí)鼓樓樓、下下關(guān)北北部區(qū)區(qū)域客客戶也也是項(xiàng)項(xiàng)目重重要客客源地地。住宅客客戶小小結(jié)客戶來(lái)來(lái)源仍仍以本本地自自住或或工作作人群群為主主1地鐵、、配套套仍是是客戶戶關(guān)注注核心心要點(diǎn)點(diǎn)，但但產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)在客客戶心心中占占據(jù)越越來(lái)越越重要要的位位置;過(guò)于““實(shí)實(shí)在””的訴訴求影影響力力減弱弱，反反而細(xì)細(xì)節(jié)展展示效效果明明顯2本項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶來(lái)來(lái)源源及及置置業(yè)業(yè)需需求求契契合合市市場(chǎng)場(chǎng)主主流流客客戶戶群群體體特特征征3報(bào)告告體體系系A(chǔ)nalyzeSystem>>開(kāi)發(fā)發(fā)商商目目標(biāo)標(biāo)解解讀讀>>本體體分分析析>>市場(chǎng)場(chǎng)及及客客戶戶洞洞察察>>核心心問(wèn)問(wèn)題題界界定定及及戰(zhàn)戰(zhàn)略略導(dǎo)導(dǎo)出出>>策略略分分解解>>附件件核心心問(wèn)問(wèn)題題界界定定價(jià)格格———如何何挖挖掘掘產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，弱弱化化環(huán)環(huán)境境負(fù)負(fù)面面影影響響，，提提升升客客戶戶價(jià)價(jià)值值感感知知，，拔拔升升價(jià)價(jià)格格預(yù)預(yù)期期？？1客戶戶———如何何精精準(zhǔn)準(zhǔn)定定位位住住宅宅可可能能客客群群范范圍圍，，尋尋找找盡盡可可能能多多的的客客戶戶量量，，以以支支撐撐項(xiàng)項(xiàng)目目去去化化速速度度？？2推售售———如何何在在激激烈烈的的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中中找找準(zhǔn)準(zhǔn)差差異異化化產(chǎn)產(chǎn)品品需需求求及及入入市市時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)？？3基于于目目標(biāo)標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)下下的的問(wèn)問(wèn)題題提提出出機(jī)會(huì)會(huì)O黑墨墨營(yíng)營(yíng)單單元元舊舊城城改改造造地鐵鐵1號(hào)線線北北延延線線規(guī)規(guī)劃劃利利好好周邊邊多多個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)將將陸陸續(xù)續(xù)啟啟動(dòng)動(dòng)，，商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍漸漸濃濃減小小劣劣勢(shì)勢(shì)，，避避免免威威脅脅發(fā)揮揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化威威脅脅利用用機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，克克服服劣劣勢(shì)勢(shì)發(fā)揮揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，搶搶占占機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)以鮮鮮明明的的個(gè)個(gè)盤盤形形象象突突破破現(xiàn)現(xiàn)有有區(qū)區(qū)域域形形象象；；借競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手共共同同炒炒熱熱區(qū)區(qū)域域之之勢(shì)勢(shì)，，截截客客突突圍圍。。加強(qiáng)強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展展示示以以彌彌補(bǔ)補(bǔ)周周邊邊形形象象不不佳佳的的劣劣勢(shì)勢(shì)；；盡早早入入市市，，差差異異化化推推盤盤，，避避開(kāi)開(kāi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)略略推導(dǎo)導(dǎo)優(yōu)勢(shì)勢(shì)S住宅宅+集中中商商業(yè)業(yè)的的小小型型““城城市市綜綜合合體體””規(guī)規(guī)劃劃，，片片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)唯唯一一戶型型緊緊湊湊、、實(shí)實(shí)用用，，附附加加值值高高建筑筑風(fēng)風(fēng)格格鮮鮮明明，，都都市市感感強(qiáng)強(qiáng)劣勢(shì)勢(shì)W不臨臨主主干干道道，，昭昭示示性性較較差差項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模較較小小周邊邊形形象象不不佳佳威脅脅T區(qū)域域形形象象差差，，認(rèn)認(rèn)知知度度不不高高今年年第第四四季季度度，，住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)集集中中放放量量，，同同質(zhì)質(zhì)化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈提升升區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值，，以以區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值帶帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值。。核心心優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)最最大大化化，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值借區(qū)區(qū)域域、、交交通通發(fā)發(fā)展展之之勢(shì)勢(shì)，，再再次次炒炒熱熱區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值。。報(bào)告告體體系系A(chǔ)nalyzeSystem>>開(kāi)發(fā)發(fā)商商目目標(biāo)標(biāo)解解讀讀>>本體體分分析析>>市場(chǎng)場(chǎng)及及客客戶戶洞洞察察>>核心心問(wèn)問(wèn)題題界界定定及及戰(zhàn)戰(zhàn)略略導(dǎo)導(dǎo)出出>>策略略分分解解>>附件件實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)，，贏贏得得客客戶戶面面的的核核心心策略策略方式形象包裝策略1跳出出區(qū)區(qū)域域傳傳統(tǒng)統(tǒng)形形象象包包裝裝，，樹(shù)樹(shù)立立項(xiàng)項(xiàng)目目差差異異化化市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象，，吸引市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注——時(shí)尚新貴貴的青年年社區(qū)通過(guò)售樓樓處的包包裝和施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛圍營(yíng)營(yíng)造，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目目形象、弱弱化不利利因素的的影響，，提升項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值感知策略策略方式實(shí)現(xiàn)銷售售目標(biāo)，，贏得客客戶面的的核心住宅、集集中性商商業(yè)、酒酒店公寓寓，分批批進(jìn)入市市場(chǎng)，做做好每一個(gè)““一”，，最終實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市生活概概念的完完美落地地推售策略3渠道策略2區(qū)域外樹(shù)樹(shù)形象，，提升項(xiàng)項(xiàng)目知名名度和美美譽(yù)度；；同時(shí)通通過(guò)對(duì)目目標(biāo)客戶戶活動(dòng)范范圍的不不斷摸索索，精細(xì)細(xì)化繪制制客戶活活動(dòng)地圖圖，實(shí)行行有效打打擊；借力打力力，攔截截競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手客戶戶策略分解解之項(xiàng)目目形象包包裝策略略項(xiàng)目核心心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)聚焦推廣部署署3、產(chǎn)品價(jià)價(jià)值延展展深挖商業(yè)定位位、展示示2、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值立地地區(qū)域價(jià)值值、產(chǎn)品品價(jià)值1、形象、、調(diào)性導(dǎo)導(dǎo)入引發(fā)全城城關(guān)注階段公寓開(kāi)盤盤2011年4月1月2011年3月12月推廣啟動(dòng)動(dòng)形象策略略階段目目標(biāo)1、定義項(xiàng)項(xiàng)目形象象項(xiàng)目屬性性定位主推廣語(yǔ)語(yǔ)：世界界曾是你你們的，，但現(xiàn)在是是我們的的注：具體體時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況另行行確定售樓處開(kāi)開(kāi)放2、開(kāi)盤期期住宅銷售售3、強(qiáng)銷期期4、商業(yè)銷銷售住宅持續(xù)續(xù)去化住宅持續(xù)續(xù)加推6月8月12月商業(yè)入市市A/形象實(shí)施施策略B/傳播渠道道實(shí)施·線上樹(shù)形形象1、形象調(diào)調(diào)性樹(shù)立立戶外·調(diào)性和信信息點(diǎn)2、項(xiàng)目調(diào)調(diào)性，開(kāi)開(kāi)盤信息息3、商業(yè)價(jià)價(jià)值賣點(diǎn)點(diǎn)報(bào)紙·溢價(jià)和信信息點(diǎn)1、形象及及營(yíng)銷信信息認(rèn)知度訴訴求、項(xiàng)目信息息傳遞2、項(xiàng)目調(diào)調(diào)性、開(kāi)開(kāi)盤信息息項(xiàng)目及產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值傳遞3、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值賣點(diǎn)點(diǎn)延展商業(yè)產(chǎn)品品信息、、價(jià)值賣賣點(diǎn)炒作作網(wǎng)絡(luò)·活動(dòng)和信信息點(diǎn)1、形象調(diào)調(diào)性樹(shù)立立活動(dòng)起勢(shì)勢(shì)、項(xiàng)目目信息2、項(xiàng)目調(diào)調(diào)性落地地，開(kāi)盤盤信息評(píng)獎(jiǎng)炒作、片片區(qū)炒作推廣部署1、形象、調(diào)性性導(dǎo)入引發(fā)全城關(guān)注注階段公寓開(kāi)盤2011年4月2011年3月12月推廣啟動(dòng)售樓處開(kāi)放2、開(kāi)盤期住宅銷售3、強(qiáng)銷期4、商業(yè)銷售住宅持續(xù)去化化3、項(xiàng)目形象延延伸生活概念塑造造住宅持續(xù)加推推6月8月1月12月商業(yè)入市B/傳播策略實(shí)施施推廣部署短信·信息點(diǎn)·截流客戶1、售樓處開(kāi)放放3、項(xiàng)目開(kāi)盤2、營(yíng)銷活動(dòng)信信息說(shuō)明：線下推推廣直接針對(duì)對(duì)目標(biāo)客戶群群，具體實(shí)施施節(jié)點(diǎn)可根據(jù)據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)及重大營(yíng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行行調(diào)整，既要要起到項(xiàng)目調(diào)調(diào)性的傳播，，把握客戶盤盤點(diǎn)進(jìn)度，更更要實(shí)現(xiàn)客戶戶截流。推廣部署1、形象、調(diào)性性導(dǎo)入引發(fā)全城關(guān)注注階段公寓開(kāi)盤2011年6月2011年3月12月推廣啟動(dòng)售樓處開(kāi)放2、開(kāi)盤期住宅銷售3、強(qiáng)銷期4、商業(yè)銷售住宅持續(xù)去化化住宅持續(xù)加推推10月C/傳播策略實(shí)施施·線下渠道推廣廣4、熱銷信息5、加推信息2011年2月2011年1月12月6、商業(yè)信息發(fā)發(fā)布商業(yè)入市05-1月月-2342營(yíng)銷推廣第第一階段：：定義項(xiàng)目目立形象價(jià)值引爆點(diǎn)點(diǎn)：蘇寧·名都匯夢(mèng)想想家園系列列活動(dòng)夢(mèng)想家園系系列活動(dòng)一一名都匯期末末考試，樂(lè)樂(lè)贏無(wú)敵電電影券“期末考試”——玩轉(zhuǎn)競(jìng)答樂(lè)贏無(wú)敵電電影券活動(dòng)動(dòng)期盼已久的的假期即將將到來(lái)，繃繃緊一年的的神經(jīng)是否否應(yīng)該放松松一下呢？？你的計(jì)劃是是什么？旅旅游？逛街街？游戲？？……NONO!考試！名都匯“期末考試”將于1月10號(hào)正式開(kāi)始，，請(qǐng)各位考考生按時(shí)就就位，動(dòng)動(dòng)動(dòng)鼠標(biāo)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)腦筋，，玩玩游戲戲，即有機(jī)機(jī)會(huì)坐在電電影院里，，與家人、、佳人，與與朋友、“碰友”一起欣賞國(guó)國(guó)際大片、、賀歲大片片。05-1月月-2343營(yíng)銷推廣第二二階段：項(xiàng)目目強(qiáng)銷期推廣主題：蘇寧·名都匯夢(mèng)想家家園系列活動(dòng)動(dòng)二第二階段：主城榜樣住區(qū)區(qū)主城榜樣住區(qū)區(qū)05-1月-23價(jià)值引爆點(diǎn)之之二：蘇寧·名都匯夢(mèng)想家家園系列活動(dòng)動(dòng)二夢(mèng)想家園系列列活動(dòng)二酷走城北戶外外活動(dòng)時(shí)間：2011年3-4月目的：春季通過(guò)戶外外活動(dòng)深化市市場(chǎng)客戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)認(rèn)知活動(dòng)形式：與南京戶外活活動(dòng)組織聯(lián)系系，組織老業(yè)業(yè)主、誠(chéng)意客客戶參與舉辦平臺(tái)：城北景點(diǎn)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：購(gòu)購(gòu)房?jī)?yōu)惠券營(yíng)銷推廣第二二階段：項(xiàng)目目強(qiáng)銷期05-1月月-2345其他他暖暖場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)動(dòng)：：綜綜合合考考慮慮售售樓樓處處內(nèi)內(nèi)部部空空間間現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)人人物物素素描描泥塑塑手手藝藝展展?fàn)I銷銷推推廣廣第第二二階階段段：：強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期05-1月月-2346營(yíng)銷銷推推廣廣第第三三階階段段：：商商業(yè)業(yè)入入市市銷銷售售推廣廣主主題題：：蘇寧寧·名都都匯匯夢(mèng)夢(mèng)想想家家園園系系列列活活動(dòng)動(dòng)三三第三三階階段段：：熱愛(ài)愛(ài)生生活活/城市市/朋友友，，就就像像熱熱愛(ài)愛(ài)名名都都匯匯一一樣樣（輔輔標(biāo)標(biāo)題題：：這這里里就就是是名名都都匯匯））熱愛(ài)愛(ài)生生活活/城市市/朋友友，，就就像像熱熱愛(ài)愛(ài)名名都都匯匯一一樣樣05-1月-2347營(yíng)銷推廣廣第三階階段：商商業(yè)入市市銷售價(jià)值引爆爆:蘇寧·名都匯夢(mèng)夢(mèng)想家園園系列活活動(dòng)三“夢(mèng)想家園園”評(píng)比比升級(jí)夢(mèng)想家園園系列活活動(dòng)三時(shí)間：2011年5-6月目的：通過(guò)舉辦辦網(wǎng)絡(luò)問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查進(jìn)一步步深化產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值點(diǎn)、為為宣傳項(xiàng)項(xiàng)目集中中商業(yè)樂(lè)樂(lè)活購(gòu)物物街區(qū)的的主題；；同時(shí)結(jié)合合項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展示示舉辦現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)形式式：與南京主主要網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒體、、論壇合合作，建建立活動(dòng)動(dòng)傳播、、進(jìn)行的的平臺(tái)，，并通過(guò)過(guò)軟文、、報(bào)廣等等媒體配配合宣傳傳舉辦平臺(tái)臺(tái)：365網(wǎng)站首頁(yè)頁(yè)鏈接、、華僑路路茶坊獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置置：定期期定量抽抽取幸運(yùn)運(yùn)獎(jiǎng)項(xiàng)你的“夢(mèng)夢(mèng)想家園園”是怎怎樣的？？你希望通通過(guò)什么么樣的方方式出行行？你認(rèn)為小小區(qū)里最最重要的的設(shè)施是是什么？？你希望小小區(qū)里有有自己的的印跡嗎嗎？比如手印印、足跡跡你最喜歡歡吃什么么地方的的菜？你留戀學(xué)學(xué)校的食食堂嗎？？如果小小區(qū)旁邊邊有家干凈衛(wèi)生生、物美美價(jià)廉的的青年食食堂你會(huì)會(huì)不會(huì)去去？你認(rèn)為小小區(qū)旁是是否應(yīng)該該有家干干洗店？？你一般K歌喜歡去去哪？如果有家家練歌房房，你會(huì)會(huì)去嗎？？采用選擇擇題形式式，選項(xiàng)項(xiàng)可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行設(shè)置置；商業(yè)方面面進(jìn)行適適當(dāng)形象象引導(dǎo)，，強(qiáng)化商商業(yè)主題題定位創(chuàng)新模型型售樓處創(chuàng)創(chuàng)新包裝裝樓梯間”青春時(shí)尚尚主題”墻繪銷售物料料項(xiàng)目定位位青年新新貴社區(qū)區(qū)，物料料設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格和樣樣式盡量量貼近品品質(zhì)、小小資感覺(jué)覺(jué)，包括括元素、、顏色、、語(yǔ)句形形式和修修辭手法法等。銷售物料料策略分解解之客戶戶策略A\區(qū)域內(nèi)客客戶攔截截B\市內(nèi)客戶戶拓展拓客策略略A/區(qū)域內(nèi)截截客——地鐵站拓客策略略地鐵南站站廳地鐵北站站廳地鐵1#線邁皋橋橋地鐵站站主要出出入口處處設(shè)立展展場(chǎng)，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目目地鐵盤盤的形象象，在最靠近近地鐵線線位置截截留競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手客客戶。同步物料料：背景板、、易拉寶寶、桌椅椅外場(chǎng)人員員：外場(chǎng)銷售售人員活動(dòng)形式式：分展場(chǎng)形形式，同同時(shí)配合合行銷措措施引導(dǎo)導(dǎo)客戶上上門拓客策略略投放時(shí)間間：持續(xù)內(nèi)容：階段推廣廣主題；；項(xiàng)目信息息A/區(qū)域內(nèi)截截客——中心大牌牌B\市內(nèi)客戶戶拓展——流行媒體體拓客策略略主流地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)：：365房地產(chǎn)信信息網(wǎng)、、搜房網(wǎng)網(wǎng)地鐵報(bào)紙紙：東方方衛(wèi)報(bào)策略分解解之項(xiàng)目目推售策策略住宅推售售原則準(zhǔn)確市場(chǎng)場(chǎng)占位——避免同區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目在在上市時(shí)時(shí)間上的的直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，抓抓住市場(chǎng)場(chǎng)空擋推推售多批次推推出——項(xiàng)目總體體量?jī)H330套，一次次性不利利于項(xiàng)目目知名度度提升和和價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)高舉高打打、均勻勻去化——前期以高高性價(jià)比比剛需小小戶型打打開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)，建立立項(xiàng)目市市場(chǎng)美譽(yù)譽(yù)度。推售原則則前期住宅熱銷銷互動(dòng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)流線圖圖商鋪銷售住宅銷售公寓銷售后期住宅價(jià)值值實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值值實(shí)現(xiàn)公寓價(jià)值值實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷推廣廣主力店招招商整體推售售方案住宅熱銷銷公寓熱銷銷住宅：首首批2月底3月初入市市，第二二批4月份入市市，上半半年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)80%去化率，，年內(nèi)售售罄；酒店公寓寓：上半半年入市市，年內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)80%去化；商鋪：招招商工作作2月份展開(kāi)開(kāi)，待住住宅及酒酒店公寓寓去化超超過(guò)八成成時(shí)進(jìn)入入市場(chǎng)報(bào)告體系系A(chǔ)nalyzeSystem>>開(kāi)發(fā)商目目標(biāo)解讀讀>>本體分析析>>市場(chǎng)及客客戶洞察察>>核心問(wèn)題題界定及及戰(zhàn)略導(dǎo)導(dǎo)出>>策略分解解>>附件項(xiàng)目三條條產(chǎn)品線線溢價(jià)能力依次遞減1#2#3#4#5#附件一>>商業(yè)定位位邁皋橋新新商圈雙地鐵附加值最最高低投資成成本核心價(jià)值值梳理新興商圈圈內(nèi)送露露臺(tái)的挑挑高小戶戶型!商業(yè)定位位：邁皋橋餐餐飲娛樂(lè)樂(lè)休閑主主題商業(yè)業(yè)主要功能能：餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑為主，，少量精精品百貨貨商業(yè)定位位案名建議議：蘇寧環(huán)球球·千百匯酒店式公公寓與商商業(yè)的互互動(dòng)關(guān)系系：價(jià)值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的關(guān)聯(lián)聯(lián)性：精品街/特色餐飲飲/超市/soho辦公/休閑廣場(chǎng)場(chǎng)：項(xiàng)目目體量不不大但是是城北獨(dú)獨(dú)一無(wú)二二的一站站式商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)綜合體的的整體價(jià)價(jià)值大于于各個(gè)獨(dú)獨(dú)立物業(yè)業(yè)的價(jià)值值之和：：各個(gè)部部分物業(yè)業(yè)形態(tài)承承擔(dān)互補(bǔ)補(bǔ)的功能能，商鋪鋪是帶產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式辦辦公的商商鋪，辦辦公是商商業(yè)中心心里的辦辦公物業(yè)業(yè)，同時(shí)時(shí)有特色的的圍合式式小廣場(chǎng)場(chǎng)，將各個(gè)個(gè)物業(yè)形形態(tài)串聯(lián)聯(lián)起來(lái)，，形成互互動(dòng)1+1>2(價(jià)值疊加加效應(yīng))附件二>>入市及及推售售策略略先公寓寓后商商業(yè)先先招商商后銷銷售價(jià)價(jià)格動(dòng)動(dòng)態(tài)拔拔升攻略關(guān)關(guān)鍵詞詞：“各物業(yè)業(yè)產(chǎn)品品的市市場(chǎng)成成熟度度”“與前期期住宅宅的產(chǎn)產(chǎn)品和和客戶戶的相相似性性”“商鋪需需要較較長(zhǎng)的的籌備備期”“小戶型型公寓寓對(duì)蓄蓄客時(shí)時(shí)間要要求較較低”策略導(dǎo)導(dǎo)向商業(yè)與與公寓寓的推推售節(jié)節(jié)奏安安排公寓集集中銷銷售期期控制制在2個(gè)月月，加加上蓄蓄客期期1個(gè)個(gè)月，，共3個(gè)月月，以以貼近近客戶戶需求求的價(jià)價(jià)格入入市，，一次次性推推出，，集中中爆破破公寓推推售節(jié)節(jié)奏11/0311/0411/0610/0711/0811/09工程節(jié)點(diǎn)具備預(yù)售條件營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)集中開(kāi)盤營(yíng)銷階段形象導(dǎo)導(dǎo)入期期客戶積積累期期開(kāi)盤進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)體體及小小戶型型公寓寓的產(chǎn)產(chǎn)品信信息釋釋放，，吸引引市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)關(guān)注集中通通過(guò)線線下派派單、、短信信以及及分展展場(chǎng)的的形式式，專專攻周周邊的的區(qū)域域客戶戶和私私營(yíng)業(yè)業(yè)主，，為小小戶型型公寓寓銷售售集中中蓄客客5月中開(kāi)開(kāi)盤強(qiáng)強(qiáng)銷11/05持續(xù)銷售商鋪常常規(guī)營(yíng)營(yíng)銷方方式：：商業(yè)入入市策策略與與推售售思考考“放水養(yǎng)養(yǎng)魚(yú)””以犧牲牲短期期利益益為代代價(jià)，，對(duì)一一期業(yè)業(yè)主進(jìn)進(jìn)行免免租策策略：：通過(guò)市市場(chǎng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行行選擇擇和洗洗牌，，促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)成熟熟，然然后帶帶租約約銷售售定位項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)主主題：：“名名都匯匯美食食休閑閑城””；對(duì)對(duì)主力力店進(jìn)進(jìn)行針針對(duì)性性招租租，形形成項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)氛氛圍，，以此此促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目目商鋪鋪銷售售“租售同同步進(jìn)進(jìn)行””在項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)氛圍圍未形形成的的前提提下，，以低低價(jià)入入市，，贏得得市場(chǎng)場(chǎng)“直接入入市””該方式式將影影響開(kāi)開(kāi)發(fā)商商現(xiàn)金金回流流；項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀對(duì)對(duì)小業(yè)業(yè)主缺缺乏吸吸引力力犧牲利利益求求取速速度；；目前市市場(chǎng)對(duì)對(duì)片區(qū)區(qū)未形形成有有效認(rèn)認(rèn)知，，此舉風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較較大√商業(yè)入入市策策略與與推售售思考考用住宅宅撬動(dòng)動(dòng)商鋪鋪的““大腿腿”1）商鋪鋪銷售售時(shí)機(jī)機(jī)：當(dāng)項(xiàng)目目住宅宅、酒酒店公公寓去去化率率達(dá)到到80%的時(shí)候候，商商業(yè)的的第一一批購(gòu)購(gòu)買客客戶和和消費(fèi)費(fèi)人群群將誕誕生2）先預(yù)預(yù)熱展展示再再認(rèn)籌籌：結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目形形象對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)進(jìn)行行主題題包裝裝——““名都匯匯千百百匯”，要要求開(kāi)開(kāi)發(fā)商商商管管部門門出具具招商商分析析報(bào)告告，在在先期期進(jìn)行行社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)招商商，簽簽署包包括社社區(qū)超超市、、自助助銀行行、家家居家家電展展示店店等入入駐意意向；；對(duì)建建筑工工期提提出要要求，，通過(guò)過(guò)墻繪繪形式式加強(qiáng)強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛圍圍展示示3）推售售節(jié)奏奏：通過(guò)商商業(yè)包包裝吸吸引小小公寓寓投資資客，，公寓寓先行行進(jìn)入入市場(chǎng)場(chǎng)商鋪優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)品與與次優(yōu)優(yōu)產(chǎn)品品搭配配推售售，確確保商商鋪均均勻?qū)崒?shí)現(xiàn)去去化；；多次分分批少少量推推出，，力爭(zhēng)爭(zhēng)推出出即售售磬，，制造造市場(chǎng)場(chǎng)的需需求緊緊張度度。4）制造造營(yíng)銷銷熱點(diǎn)點(diǎn)，持持續(xù)舉舉行活活動(dòng)：：不斷制制造營(yíng)營(yíng)銷熱熱點(diǎn)，，持續(xù)續(xù)舉辦辦體驗(yàn)驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷活活動(dòng)，，持續(xù)續(xù)制造區(qū)域域人氣氣，提提高社社會(huì)關(guān)關(guān)注度度。結(jié)合市市場(chǎng)+產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)生極極具吸吸引力力的招招商政政策A對(duì)幾大大主力力業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行行目標(biāo)標(biāo)性的的主力力店招招商，，降低低租金金門檻檻B(tài)利用簽簽訂意意向合合作的的主力力店進(jìn)進(jìn)行營(yíng)營(yíng)銷推推廣，，吸引引散戶戶為散散鋪銷銷售積積累客客戶D商業(yè)招招商策策略利用成成功的的主力力店招招商啟啟動(dòng)次次主力力店的的招商商，租租金要要求提提高C程序總總目標(biāo)標(biāo)在4月底完完成主主力店店招招商意意向合合作快在6月底完完成次次主力力店招招商快程序與與節(jié)點(diǎn)點(diǎn)1月底招招商小小組成成立3-4月底主主力店店招商商制定招招商政政策5-6月底次次主力力店招招商完完成7月初散散戶集集中蓄蓄客期期12招商及及銷售售時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)2011年商業(yè)業(yè)租售售節(jié)點(diǎn)點(diǎn)與計(jì)計(jì)劃安安排8月中集集中銷銷售散散鋪商業(yè)推推售節(jié)節(jié)奏在7月初啟啟動(dòng)散散鋪銷銷售適THEEND!9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。03:41:4803:41:4803:411/5/20233:41:48AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。1月-2303:41:4803:41Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:41:4803:41:4803:41Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2303:41:4803:41:48January5,2023