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文檔簡介
世聯(lián)—土地出讓營銷顧問土地出讓時通常會面臨的問題Issue>在土地出讓過程中,我們的客戶常常會面臨如下問題為什么會有這樣的困惑?
擬出讓地塊如何定位,它的真實價值在哪里?目標客戶是哪類開發(fā)商?他們在哪里?采用什么方法使真實的市場信息高效地傳播?通過什么渠道和通路與目標客戶進行深度而有效的溝通?地塊的市場價值是多少?目標客戶能接受嗎?如何在經(jīng)濟目標和其他目標之間,如社會目標等實現(xiàn)良性的平衡?根本原因在于我們沒有把握此類項目的基本市場規(guī)律世聯(lián)研究發(fā)現(xiàn),關(guān)于土地出讓項目,本身是有一些規(guī)律可循的,需要解決以下幾個關(guān)鍵性問題:地塊潛在價值的挖掘、包裝定位及市場實現(xiàn)度分析地塊真實信息的有效傳播尋找真實的潛在客戶,通過合適的通路與其進行真實的溝通土地出讓往往存在一定的社會目標,要與其經(jīng)濟目標取得平衡有沒有把握基本的市場規(guī)律?世聯(lián)對此類項目的理解及觀點Opinion>世聯(lián)認為,土地出讓項目應該從多個層面進行市場實現(xiàn)的結(jié)構(gòu)化分析市場實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)發(fā)展地塊價值潛在購買者宏觀層面微觀層面中觀層面宏觀層面——國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展
行業(yè)政策、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)、企業(yè)態(tài)勢合理價格復蘇階段發(fā)展階段危機階段蕭條階段國家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展(宏觀層面)以現(xiàn)階段為例國內(nèi)成熟發(fā)展商,保持觀望,拿地謹慎;而外資及部分新進入的開發(fā)商相對樂觀,投資熱情高漲;房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到一個比較有爭議的階段。地塊價值認知(微觀層面)土地區(qū)位(繁華度、交通通達度等)城市設(shè)施(城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務設(shè)施等)環(huán)境優(yōu)劣度(環(huán)境質(zhì)量、自然條件等)其它(人口密度、建筑容積率、城市規(guī)劃等)微觀層面——地塊價值認知四大基本要素潛在購買者分析(中觀層面)中觀層面——潛在購買者分析
潛在購買者核心競爭力和市場期望的不同廣州、深圳珠三角中國香港、外資一線品牌開發(fā)商成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌支撐強;利潤要求合理快速增長型開發(fā)商成本控制強產(chǎn)品創(chuàng)新較強品牌支撐一般利潤要求合理成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新一般缺乏品牌、利潤要求較高成本控制強創(chuàng)新及品牌一般利潤要求較高二線發(fā)展商成本控制較強產(chǎn)品創(chuàng)新一般無地產(chǎn)品牌成本控制力較差、難以實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新、無地產(chǎn)品牌、利潤要求高跨行業(yè)財團投資公司成本控制一般產(chǎn)品創(chuàng)新差、無地產(chǎn)品牌舉例:珠三角潛在購買者核心競爭力和市場期望世聯(lián)地產(chǎn)十年實踐總結(jié),開發(fā)商購買意向地塊的KPI體系(關(guān)鍵績效指標)KPI體系政府支持力度國家/地方行業(yè)政策土地儲備、年度開發(fā)計劃資金調(diào)動/融資能力房地產(chǎn)市場發(fā)展階段研判開發(fā)能力/收益、風險預期全國戰(zhàn)略布局意向城市區(qū)位/土地用途/規(guī)模宏觀政治/經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)因外因區(qū)域市場容量/競爭程度“思路路決決定定出出路路””,,應應站站在在城城市市與與區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展的的角角度度來來看看土土地地出出讓讓項項目目城市市未未來來十十年年的的大大戰(zhàn)戰(zhàn)略略、、大大方方針針在周周邊邊大大區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展中中找找到到關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)土地地出出讓讓帶帶來來的的機機遇遇及及對對城城市市未未來來發(fā)發(fā)展展的的影影響響政治治目目標標經(jīng)濟濟目目標標社會會目目標標………土地地出出讓讓項項目目有有著著共共通通的的要要素素,,也也應應遵遵循循類類似似案案例例成成功功的的操操作作流流程程第一一階階段段::地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃的的市市場場評評價價與與出出讓讓策策略略第二二階階段段::土土地地出出讓讓營營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與營營銷銷方方案案第三三階階段段::土土地地出出讓讓方方案案與與執(zhí)執(zhí)行行程程序序土地地出出讓讓的的三三個個標標準準化化階階段段第一一階階段段::地地塊塊規(guī)規(guī)劃劃的的市市場場評評價價與與出出讓讓策策略略目標標分分解解::經(jīng)經(jīng)濟濟目目標標、、社社會會目目標標、、政政治治目目標標、、進進程程控控制制地塊塊規(guī)規(guī)劃劃分分析析::功功能能布布局局、、功功能能指指標標、、公公共共配配套套規(guī)劃劃條條件件的的市市場場驗驗證證::初初步步鎖鎖定定開開發(fā)發(fā)商商、、意意向向性性訪訪談談市場場實實現(xiàn)現(xiàn)分分析析((宏宏觀觀城城市市數(shù)數(shù)據(jù)據(jù),,市市場場調(diào)調(diào)查查,,消消費費者者調(diào)調(diào)研研))規(guī)劃劃條條件件((用用地地功功能能、、規(guī)規(guī)劃劃指指標標等等))的的調(diào)調(diào)整整建建議議潛在在購購買買者者的的初初步步鎖鎖定定土地地出出讓讓的的合合理理價價格格((出出讓讓底底價價/成交交價價))政府府需需要要提提供供的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策關(guān)鍵鍵研研究究重點點解解決決的的問問題題第二二階階段段::土土地地出出讓讓營營銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略與與方方案案執(zhí)執(zhí)行行潛在在購購買買者者調(diào)調(diào)研研((購購買買意意向向及及門門檻檻調(diào)調(diào)查查、、開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)選選擇擇))土地地出出讓讓營營銷銷方方案案((營營銷銷背背景景分分析析、、問問題題或或機機會會點點、、行行動動策策略略、、推推廣廣執(zhí)執(zhí)行行計計劃劃))營銷銷方方案案執(zhí)執(zhí)行行((地地塊塊包包裝裝、、媒媒體體推推廣廣、、活活動動營營銷銷))區(qū)域域形形象象定定位位營銷銷主主題題的的確確定定尋找找并并發(fā)發(fā)展展?jié)摑撛谠诳涂蛻魬魻I銷銷策策略略與與方方案案的的制制定定階段段性性推推廣廣計計劃劃關(guān)鍵鍵研研究究重點點解解決決的的問問題題第三三階階段段::土土地地出出讓讓方方案案與與執(zhí)執(zhí)行行程程序序土地地出出讓讓方方式式土地地出出讓讓關(guān)關(guān)鍵鍵績績效效指指標標((技技術(shù)術(shù)標標,,資資信信標標,,商商務務標標))制訂訂出出讓讓方方案案與與執(zhí)執(zhí)行行程程序序土地地出出讓讓的的過過程程執(zhí)執(zhí)行行土地地出出讓讓方方案案設(shè)設(shè)計計組織織實實施施步步驟驟及及內(nèi)內(nèi)容容實施施過過程程中中的的節(jié)節(jié)點點控控制制關(guān)鍵鍵研研究究重點點解解決決的的問問題題營銷銷對對于于促促進進土土地地成成功功出出讓讓,,尋尋找找意意向向購購買買者者的的過過程程中中發(fā)發(fā)揮揮著著重重大大的的價價值值地塊塊價價值值的的重重新新定定義義,,充充分分挖挖掘掘土土地地的的隱隱性性價價值值地塊塊的的包包裝裝推推廣廣,,可可以以讓讓意意向向購購買買者者充充分分認認識識到到土土地地的的價價值值多種渠道道進行地地塊宣傳傳,進行行有效的的信息傳傳播意向購買買者的多多層面溝溝通,進進行規(guī)劃劃條件的的市場驗驗證通過一系系列的營營銷活動動,可以以創(chuàng)造良良好的土土地營銷銷氛圍,,進而實實現(xiàn)其真真正的價價值顧問公司司可以充充分挖掘掘土地價價值,有有效利用用現(xiàn)有營營銷通路路,確保保土地價價值市場場實現(xiàn)1、顧問公公司擁有有大量的的潛在客客戶資源源2、顧問公公司以專專業(yè)視角角解讀地地塊,賦賦予全新新的定義義3、對土地地價值的的一系列列專業(yè)包包裝使價價值大幅幅提升4、通過潛潛在客客戶的““實效營營銷”,,給予土土地于最最有效的的“欣賞賞者”手手里。顧問公司司的選擇擇是土地地成功出出讓的關(guān)關(guān)鍵成功功要素之之一重要地區(qū)區(qū)的土地地(區(qū)域域)推廣廣,一定定要選擇擇經(jīng)驗豐豐富、資資源豐富富的品牌牌專業(yè)公公司,只只有這樣樣才能取取得高效效的回報報,降低低政府的的前期成成本(試試錯成本本)世聯(lián)土地地出讓項項目成功功案例簡簡介Case>世聯(lián)成功功案例項目名稱時間城市項目規(guī)模委托客戶服務內(nèi)容深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓2001深圳290萬平方米深圳市土地房產(chǎn)交易中心土地價值分析、出讓方案、營銷推廣深圳藍色鹽田區(qū)區(qū)域營銷推廣2001深圳鹽田國土局區(qū)域營銷推廣深圳大梅沙J402-0066號土地出讓2001深圳26.8萬平方米鹽田國土局土地營銷推廣深圳香蜜湖B302號地塊土地出讓2001深圳9.3萬平方米深圳房地產(chǎn)交易中心土地營銷推廣深圳寶安區(qū)新中心區(qū)域營銷2002深圳寶安國土局區(qū)域營銷推廣深圳觀瀾土地項目2004深圳11.6萬平方米觀瀾政府土地營銷推廣??诿利惿惩恋仨椖?005???19.8萬平方米??谕恋貎渲行耐恋剡\營、營銷推廣青島城陽區(qū)土地出讓項目2005青島63萬平方米青島城陽區(qū)政府規(guī)劃方案評價及出讓策略、營銷方案及執(zhí)行、招評標方案及執(zhí)行南海獅山組團城市建設(shè)招商項目2005南海政府土地營銷推廣深圳華僑僑城南部部填海區(qū)區(qū)土地出出讓項目規(guī)模模:2.9平方公里里世聯(lián)介入入階段::地塊拍賣賣前的營營銷推廣廣階段工作成果果:土地價值值分析土地出讓讓方案營銷計劃劃顧問效果果:百仕達、、泰華等等品牌開開發(fā)商進進入?yún)^(qū)域成為為開發(fā)熱熱點誕生“深深圳地王王”深圳藍色色鹽田區(qū)區(qū)區(qū)域營營銷推廣廣項目規(guī)模模:整體區(qū)域域世聯(lián)介入入階段::區(qū)域營銷銷推廣工作成果果:營銷大綱綱營銷計劃劃傳播方案案營銷方案案營銷綱要要行動方案案主題沙龍龍顧問效果果:區(qū)域營銷銷推廣,,提升土土地價值值萬科、百百仕達等等品牌開開發(fā)商進進入,區(qū)區(qū)域內(nèi)房房價及土土地價格格大幅提提升深圳大梅梅沙J402-0066號土地出出讓項目規(guī)模模:26.8萬平方米米世聯(lián)介入入階段::地塊拍賣賣前的營營銷推廣廣階段工作成果果:制定有效效的營銷銷推廣策策略;制定了準準確可行行的營銷銷執(zhí)行方方案;協(xié)助客戶戶組織土土地出讓讓過程中中的各個個營銷推推廣及招招標環(huán)節(jié)節(jié)。顧問效果果:該地塊以以高出底底價1.7億,72%的增幅成成功出讓讓,受讓讓方為萬萬科地產(chǎn)產(chǎn);片區(qū)后續(xù)續(xù)出讓的的土地吸吸引了萬萬科、中中海、華華僑城、、百仕達達等大批批一線開開發(fā)商,,目前大大梅沙片片區(qū)成為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的熱點區(qū)區(qū)域,住住宅價格格一路飆飆升至8000元以上。。深圳香蜜蜜湖B302號地塊土土地出讓讓項目規(guī)模模:9.3萬平方米米世聯(lián)介入入階段::地塊拍賣賣前的營營銷推廣廣階段工作成果果:項目營銷銷策劃市場調(diào)研研目標客戶戶篩選市場推介介顧問效果果:中海、信信和聯(lián)手手以9.5億元高價價拍賣成成交深圳寶安安區(qū)新中中心區(qū)區(qū)區(qū)域營銷銷推廣項目規(guī)模模:整體區(qū)域域世聯(lián)介入入階段::整體形象象定位與與推廣工作成果果:營銷方案案出讓方案案營銷行動動品牌形象象的建立立顧問效果果:拉平寶安安(關(guān)外外)與特特區(qū)內(nèi)((關(guān)內(nèi)))的地價價創(chuàng)寶安地地價的新新高品牌發(fā)展展商(萬萬科、深深業(yè)等))進入,從此打打破寶安安區(qū)封閉閉的房地地產(chǎn)市場場局面深圳觀瀾瀾A906-0285和A906-0288號地塊土土地出讓讓項目規(guī)模模:11.6萬平方米米世聯(lián)介入入階段::地塊拍賣賣前的營營銷推廣廣階段工作成果果:活動方案案推廣方案案媒體宣傳傳推介書新聞通稿稿展板內(nèi)容容顧問效果果:區(qū)域營銷銷推廣,,提升土土地價值值中海、城城建、鴻鴻榮源中中航等知知名品牌牌進入??诿利慃惿惩恋氐仨椖宽椖恳?guī)模::219.8萬平方米世聯(lián)介入階階段:地塊拍賣前前的營銷推推廣階段工作成果::完成美麗沙沙土地推廣廣營銷方案案制作美麗沙沙土地投資資推介冊顧問效果::香港新世界界以18億元地價高高價拍賣競競得南海獅山組組團城市建建設(shè)招商項項目項目規(guī)模::10項城市建設(shè)設(shè)招商項目目世聯(lián)介入階階段:協(xié)助當?shù)卣瞥?0項計劃總投投資50多億元的城城市建設(shè)招招商項目工作成果::確定營銷推推廣主題制作推介手手冊協(xié)助聯(lián)系珠珠三角房地地產(chǎn)開發(fā)知知名企業(yè)近近30家顧問效果::吸引了近四四百位來自自全國各地地的工商業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)等“業(yè)界界大亨”和和新聞媒體體記者經(jīng)典案例::青島城陽陽區(qū)土地營營銷推介案案例針對需要解解決的問題題,本項目目的營銷策策略為---愿景價值值拉動展望城陽發(fā)發(fā)展的美好好愿景吸引國內(nèi)外外知名實力力開發(fā)商達到項目地地塊成功出出讓借鑒成功的的商業(yè)發(fā)展展模式突出地塊資資源和完善配套青島·新天地五大大營銷價值值點城市背景::城陽是大大青島國際際化城市的的副都心空港資源::空港對產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的的強勁拉動動發(fā)展模式::借鑒上海海新天地成成功的商業(yè)業(yè)模式完善配套::完善的市市政配套和和基礎(chǔ)設(shè)施施規(guī)模優(yōu)勢::近千畝凈凈地整體出出讓營銷價值點點一:大青青島國際化化城市的副副都心黃島青島紅島新的三島規(guī)規(guī)劃:青島島,黃島,,紅島三島島布局,沿沿海岸線一一線展開,,生態(tài)間隔隔。紅島即城陽陽,規(guī)劃定定位為:北北部高端產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務中中心,海洋洋科技副中中心,旅游游度假基地地,青島出出口加工基基地,東部部流亭地區(qū)區(qū)主要體現(xiàn)現(xiàn)青島市綜綜合交通樞樞紐和商貿(mào)貿(mào)物流職能能。城陽:以規(guī)規(guī)劃副中心心為基礎(chǔ)演演繹國際城城市副都心心國際案例演演繹:香港港銅鑼灣((causewayBay)——城市副都心心造就商業(yè)業(yè)“寵兒””銅鑼灣:舊稱東角,,位于香港港島中心北北岸之西;;1990年以前,分分散著貨艙艙、糖廠等等零散企業(yè)業(yè),經(jīng)過舊舊城改造、、填海工程程,現(xiàn)已成成為中國最最大的MALL,銅鑼灣購購物區(qū)是全全世界租金金第三貴的的地段銅鑼灣及鄰鄰近地區(qū)有有不少日本本人聚居,,所以在銅銅鑼灣的大大型日資百百貨公司及及超級市場場亦特別多多,區(qū)內(nèi)的的日式食肆肆及專門招招待日本人人的會所和和娛樂場所所更是星羅羅棋布。國際案例演演繹:新宿宿——日本第一繁繁華街,東東京的重要要商業(yè)和辦辦公中心為控制、緩緩解中心區(qū)區(qū)過分集中中的狀態(tài),,1958年下半年東東京都政府府提出建設(shè)設(shè)副都心,,首先從新新宿著手。。經(jīng)過近30年的規(guī)劃建建設(shè),新宿宿副都心在在東京都的的西部形成成,并且日日益繁榮,,今已成為為東京的重重要商業(yè)和和辦公中心心。營銷價值點點二:空港港帶來企業(yè)和和產(chǎn)業(yè)聚集集,拉動第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和制造造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈下游的發(fā)發(fā)展流亭機場是是華東地地區(qū)重要的的干線機場場,2005年上半年旅旅客人次已已超過300萬,預計全全年可以突突破600萬;國際化空港港之夢即將將變成現(xiàn)實實通過三個層層次來著力力闡明空港港對于當?shù)氐氐陌l(fā)展和和經(jīng)濟的增增長的巨大大推動作用用空港對于當當?shù)匕l(fā)展和和經(jīng)濟增長長的推動作作用一般分分為三個層層次:直接作用(Directimpact)關(guān)聯(lián)作用(catalyticimpact)間接作用(indirect/induced)完全或主要要由于機場場的運營所所帶來的就就業(yè)崗位、、產(chǎn)值、稅稅收。一般般發(fā)生在機機場內(nèi)部或或近鄰機場場的區(qū)域。。如航空公公司、機場場運營公司司、航空服服務、航空空貨運與倉倉儲等。為直接作用用產(chǎn)生的經(jīng)經(jīng)濟活動提提供產(chǎn)品和和服務所帶帶來的就業(yè)業(yè)崗位、產(chǎn)產(chǎn)值與稅收收。如市政政服務、機機場商業(yè)、、航空食品品等。上述兩種經(jīng)經(jīng)濟活動的的就業(yè)人口口消費所產(chǎn)產(chǎn)生的就業(yè)業(yè)崗位、產(chǎn)產(chǎn)值和稅收收。如機場場工作人員員居住、購購物等。并不直接依依賴于機場場運營,但但由于臨近近機場的因因素而聚集集的企業(yè)/產(chǎn)業(yè)活動所所帶來的就就業(yè)崗位、、產(chǎn)值與稅稅收,如高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)、商業(yè)、、旅游業(yè)等等。資料來源::國際空港港聯(lián)合會((Airportscouncilinternational)美國
–2002年美國所有機場共產(chǎn)生稅收335億美元,相關(guān)工作崗位共670萬個,從業(yè)人員的總收入達到1900億美元,其中的480萬個工作崗位均產(chǎn)生在機場周邊區(qū)域內(nèi)。德國–2004年年機場的直直接和間接接作用所產(chǎn)產(chǎn)生的工作作崗位達到到80萬個。荷蘭–阿姆斯特丹丹機場的迅迅速發(fā)展已已經(jīng)成為荷荷蘭經(jīng)濟的的“發(fā)動機機”,機場場周邊區(qū)域域的就業(yè)崗崗位的增長長速度是所所在地區(qū)其其他區(qū)域的的2-5倍營銷價值點點三:借鑒鑒上海新天天地的成功功商業(yè)模式式是本項目目的一大亮亮點上海“新天天地”最成成功的地方方不是建筑筑上的,而而是商業(yè)上上的,它把把海派文化化、石庫門門文化、酒酒吧文化以以及音樂文文化發(fā)揮到到極致青島·新天地——國際生活、、文化體驗驗之旅綜合定位::大型綜合合旅游景點點,青島人人常到,青青島游客必必到,青島島人值得為為此而驕傲傲商業(yè)亮點::以國際化化生活社區(qū)區(qū)為背景,,充分發(fā)展展青島現(xiàn)代代特色旅游游精彩,演繹繹青島·新天地生活每每一天國際商務廣場場:新穎的設(shè)設(shè)計外觀,完完善的配套設(shè)設(shè)施,創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)質(zhì)的辦公條條件來自世界各地地的美食廣場場、購物廣場場讓人感受和和品位獨特的的海派文化在風情酒吧、、咖啡店中渡渡過休閑時光光漫步貫穿新天天地的中央綠綠軸,放松心心情五星級異國風風情酒店讓游游人、商務人人士留下美好好的異域體驗驗營銷價值點四四:完善的市市政設(shè)施和基基礎(chǔ)設(shè)施完善的道路設(shè)設(shè)施,三條主主干道崇陽路路、文陽路、、興陽路已投投入使用配套成熟,學學校、醫(yī)院、、645畝生態(tài)公園、、民俗博物館館等等。營銷價值點五五:近千畝凈凈地整體轉(zhuǎn)讓讓規(guī)劃指標:占地63萬m2建筑面積98萬m2容積率1.54地塊現(xiàn)狀:地塊平整,凈凈地出讓營銷推廣策略略造場價值展示營造一個品牌牌發(fā)展商云集集的場展示地塊核心心價值點愿景拉升形象樹立/展示未來發(fā)展展前景項目執(zhí)行攻略略索引事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊冊新聞發(fā)布會答疑會公告牌音樂影視片客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合平面媒體、電電視臺高層定向營銷銷物料準備及執(zhí)執(zhí)行進度表客戶造場:開開發(fā)商訪談目的:項目直效推廣廣,獲取市場場反饋時間:持續(xù)到招標公公告之前形式:面談結(jié)合電電話訪談開發(fā)商的選擇擇:根據(jù)客戶目標標及項目狀況況制定選擇標標準項目執(zhí)行攻略略索引事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊冊新聞發(fā)布會答疑會公告牌音樂影視片客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合平面媒體、電電視臺高層定向營銷銷物料準備及執(zhí)執(zhí)行進度表事件造場之一一:異地高層層定向?qū)嵭I營銷主題:青島·新天地目的:體現(xiàn)政政府的服務意意識和合作誠誠意,進行重點城城市意向客戶戶的深度溝通通與項目推介介時間:招標公告發(fā)布布之前形式:以青島市城城陽區(qū)政府名名義到各重點點城市舉辦小小型座談會,,直接向當?shù)氐匾庀蜷_發(fā)商商高層推介本本項目。事件造場之二二:青島·新天地土地推推介新聞發(fā)布布會主題:青島·新天地目的:通過項目價值值點的實效營營銷吸引目標標開發(fā)商的關(guān)關(guān)注,并借此此提高城陽區(qū)區(qū)的形象與知知名度時間:10月10日地點:青島香格里拉拉大酒店形式:以青島市城城陽區(qū)政府名名義對外進行行推介邀請對象:青島市主管管副市長及市市、區(qū)兩級政政府要員、國國內(nèi)有實力的的開發(fā)商、全全國及本地的的知名媒體媒體配合:國內(nèi)知名媒媒體及青島市市主流媒體事件造場之三三:青島·新天地土地出出讓答疑會主題:青島·新天地目的:介紹青島和和城陽的城市市發(fā)展、城市市規(guī)劃規(guī)劃、、產(chǎn)業(yè)政策等等相關(guān)內(nèi)容,,同時就開發(fā)發(fā)商共同關(guān)注注的問題加以以解答。時間:10月底或11月初地點:青島新天地地規(guī)劃展示廳廳邀請對象:意向開發(fā)商商、全國及本本地的知名媒媒體政府部門:青島市規(guī)劃劃局城陽區(qū)政府青島市城陽區(qū)區(qū)城市規(guī)劃建建設(shè)管理局媒體配合:國內(nèi)知名媒媒體及青島市市主流媒體項目執(zhí)行攻略略索引事件造場營銷工具現(xiàn)場展示土地推介手冊冊新聞發(fā)布會答疑會公告牌音樂影視片客戶造場開發(fā)商訪談規(guī)劃展示廳媒體配合平面媒體、電電視臺高層定向營銷銷物料準備及執(zhí)執(zhí)行進度表營銷工具之一一:青島·新天地土地推推介冊目的:展示城市形象象、發(fā)展前景景,突出項目目地塊的價值值,吸引開發(fā)發(fā)商的興趣發(fā)放對象:國內(nèi)外實力開開發(fā)商發(fā)放渠道:推介會、直郵郵完成時間:9月15日營銷工具之二二:青島·新天地推介影影視片目的:城市形象展展示形式:5分鐘音音樂影影視片片+8分鐘的的推介介影視視片、、配解解說詞詞播放渠渠道:在異異地高高層定定向營營銷、、土地地推介介酒會會進行行過程程中滾滾動播播放完成時時間::9月20日項目執(zhí)執(zhí)行攻攻略索索引事件造造場營銷工工具現(xiàn)場展展示土地推推介手手冊新聞發(fā)發(fā)布會會答疑會會公告牌牌音樂影影視片片客戶造造場開發(fā)商商訪談談規(guī)劃展展示廳廳媒體配配合平面媒媒體、、電視視臺高層定定向營營銷物料準準備及及執(zhí)行行進度度表現(xiàn)場展展示::一個個展示示青島島·新天地地未來來形象象的規(guī)規(guī)劃展展示廳廳目的::以展示示為主主,固固定營營銷,,提高高目標標客戶戶對項項目未未來形形象的的感知知度,,展現(xiàn)現(xiàn)項目目的投投資潛潛力展示廳廳布局局:用沙盤盤展示示青島島新天天地未未來發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃圍墻布布置展展板,,形象象展示示新天天地的的發(fā)展展前景景沙盤展展示規(guī)劃展展示廳廳接待處處現(xiàn)場包包裝::完成時時間::9月25日文陽陽路路興陽陽路路世紀公公園崇陽陽路路人民廣廣場項目地地塊塊于地塊塊臨主主干道道處設(shè)設(shè)置兩兩塊公公告牌牌:注明項項目概概況、、概念念規(guī)劃劃,設(shè)設(shè)置咨咨詢電電話((城陽陽規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)管理理局))項目執(zhí)執(zhí)行攻攻略索索引事件造造場營銷工工具現(xiàn)場展展示土地推推介手手冊新聞發(fā)發(fā)布會會答疑會會公告牌牌音樂影影視片片客戶造造場開發(fā)商商訪談談規(guī)劃展展示廳廳媒體配配合平面媒媒體、、電視視臺高層定定向營營銷物料準準備及及執(zhí)行行進度度表媒體配配合媒體宣傳內(nèi)容平面媒體《21世紀經(jīng)濟報道》\《經(jīng)濟觀察報》\《中國房地產(chǎn)報》新聞發(fā)布會公告、招標公告、專題連續(xù)報導《世聯(lián)地產(chǎn)評論》新聞發(fā)布會公告、招標公告《青島日報》、《財經(jīng)日報》、《半島都市報》系列跟蹤報道電視臺青島電視臺系列跟蹤報道網(wǎng)絡(luò)搜房新聞發(fā)布會公告、招標公告9月15日之前前要確確定媒媒體以以及宣宣傳計計劃項目執(zhí)執(zhí)行攻攻略索索引事件造造場營銷工工具現(xiàn)場展展示土地推推介手手冊新聞發(fā)發(fā)布會會答疑會會公告牌牌音樂影影視片片客戶造造場開發(fā)商商訪談談規(guī)劃展展示廳廳媒體配配合平面媒媒體、、電視視臺高層定定向營營銷物料準準備及及執(zhí)行行進度度表物料準準備規(guī)劃模模型2宣傳光光碟土地推推介冊冊31完成時時間::9月20日前營銷推推廣工工作進進度安安排表表8月中旬旬新聞發(fā)布會10月底11月中旬旬答疑會招標公告9月5日推介手手冊音樂影影視片片9月20日10月10日現(xiàn)場告告示牌牌媒體配配合::平面面媒體體+網(wǎng)絡(luò)媒媒體+當?shù)仉婋娨暸_臺開發(fā)商商訪談談(信信息傳傳播、、土地地推介介)規(guī)劃展展示廳廳高層定定向營營銷((重點點城市市意向向客戶戶深度度溝通通)邀請函函我們不不僅提提供報報告文文本,,還將將在整整個項項目的的運作作過程程中,,與客客戶共共同協(xié)協(xié)商,,對方方案的的實施施提供供建設(shè)設(shè)性的的指導導和建建議,,以規(guī)規(guī)避風風險,,最大大化實實現(xiàn)客客戶目目標。。THEEND9、靜夜四無鄰鄰,荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹,燈下白頭頭人。。03:50:0203:50:0203:501/5/20233:50:02AM11、以以我我獨獨沈沈久久,,愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2303:50:0203:50Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別,,幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:50:0203:50:0203:50Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢,,相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:50:0203:50:02January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā),舊國國見青山。。。05一月月20233:50:02上上午03:50:021月-2315、比不了得就就不比,得不不到的就不要要。。。一月233:50上上午1月-2303:50January5,202316、行動出成果果,工作出財財富。。2023/1/53:50:0303:50:0305January202317、做前前,能能夠環(huán)環(huán)視四四周;;做時時,你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。3:50:03上上午3:50上上午午03:50:031月-239、沒沒有有失失敗敗,,只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果,但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。03:50:0303:50:0303:501/5/20233:50:03AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。
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