海上海LOF項(xiàng)目營銷執(zhí)行報(bào)告

海上海LOFT營銷執(zhí)行報(bào)告上海策源置業(yè)顧問有限公司產(chǎn)品定位及賣點(diǎn)分析第二部分產(chǎn)品定位--------全天候?生活化?創(chuàng)意商務(wù)基地

是一種全新的商務(wù)建筑,更是一種全新的商務(wù)模式。

以深具創(chuàng)意因子的行業(yè)從業(yè)人員的商務(wù)特性為服務(wù)目標(biāo)，打破常規(guī)化工作與生活的界限，

通過獨(dú)特的空間轉(zhuǎn)換、生活化的配套模式、創(chuàng)新的立面形象創(chuàng)建全新的創(chuàng)意商務(wù)基地。LOFT賣點(diǎn)分析關(guān)鍵詞：空間辦公個(gè)性空間辦公升級(jí)空間辦公自由空間辦公配套空間個(gè)性的辦公空間引導(dǎo)新穎的辦公環(huán)境公司發(fā)展、人員擴(kuò)充向高度要空間一個(gè)公司三個(gè)空間，工作、商務(wù)、休息各不相擾文化三大件、空中會(huì)所、最新、最科技、最環(huán)保的商務(wù)配套設(shè)施辦公生活空間20000M2創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)，打造滬東全新商業(yè)新空間辦公發(fā)展空間楊浦、虹口隨著上海戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃的調(diào)整，帶來前所未有的發(fā)展新機(jī)遇辦公主題空間滬上首個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，必將成為創(chuàng)意精英匯聚之地，行業(yè)群聚效應(yīng)商機(jī)無限辦公品牌空間發(fā)展商的品牌效應(yīng)、LOFT辦公空間的文化概念效應(yīng)、建筑物的美觀現(xiàn)代感、無敵的前后景觀無不凸顯進(jìn)駐公司的品位、品牌目標(biāo)客群分析第三部分就現(xiàn)有意向客戶分析，自用客戶占主導(dǎo)地位。購買目的分析投資客戶自用客戶區(qū)域發(fā)展：對(duì)整體區(qū)域形象及交通條件提升持樂觀態(tài)度。群聚效應(yīng)：通過創(chuàng)意行業(yè)聚集，追求產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值最大化。

品牌效應(yīng)：注重上實(shí)品牌影響力帶來對(duì)自身企業(yè)形象的支持作用?？臻g結(jié)構(gòu)：青睞于產(chǎn)品的空間設(shè)計(jì)，自由發(fā)揮對(duì)自身辦公空間的創(chuàng)意。自用客戶購買心理分析區(qū)域內(nèi)區(qū)域外辦公市場(chǎng)：對(duì)上海辦公樓市場(chǎng)持樂觀看好態(tài)度。區(qū)域發(fā)展：看好楊浦整體區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)。品牌效應(yīng)：注重上實(shí)品牌影響力帶來投資安全性。投資客戶購買心理分析創(chuàng)意濃郁的行行業(yè)類別深具創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)行業(yè)特性，，注重創(chuàng)意元元素對(duì)自我發(fā)發(fā)展的重要性性。成長型的商務(wù)務(wù)模式多為中小型企企業(yè)，處于快快速成長階段段，對(duì)自己未未來發(fā)展具有有極強(qiáng)信心。。領(lǐng)先的意識(shí)形形態(tài)對(duì)社會(huì)主流意意識(shí)具有極強(qiáng)強(qiáng)的敏銳度和和預(yù)見性，能能夠迅速地形形成時(shí)尚潮流流并帶動(dòng)大眾眾的參與。理性的價(jià)值觀觀念認(rèn)同有效投入入會(huì)產(chǎn)生更多多更有價(jià)值的的財(cái)富，對(duì)商商務(wù)環(huán)境的選選擇具有個(gè)性性化的價(jià)值衡衡量標(biāo)準(zhǔn)。包容的文化觀觀點(diǎn)極強(qiáng)的文化包包容力培育出出優(yōu)越的優(yōu)皮皮氣質(zhì)，關(guān)注注商務(wù)環(huán)境與與自我質(zhì)的和和諧性。營銷渠道建設(shè)設(shè)策略關(guān)鍵詞：全方方位、新立體體傳播NO.1推廣主力線方式：NP稿、戶戶外廣告、房房展會(huì)、RD軟文造勢(shì)線線方式：以商房聯(lián)聯(lián)為平臺(tái)的的媒體俱樂樂部輔助媒體線線方式：各創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)行業(yè)類類、時(shí)尚雜雜志、網(wǎng)站站等主力促銷線線方式：DM直郵郵拜訪促銷活動(dòng)線線方式：①創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)行行業(yè)產(chǎn)品信信息發(fā)布會(huì)會(huì)②上海海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)基線報(bào)告告③CBD區(qū)區(qū)域巡展④④高校創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作作品巡展產(chǎn)品包裝線線方式：①看房通道②LOFT實(shí)實(shí)品屋展示示招商促進(jìn)線線方式：在銷售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)接受商業(yè)業(yè)街及LOFT投資資客戶的招招商委托文化化品品位位線線方式式：運(yùn)運(yùn)用用海上上劇劇院院、、海海上上會(huì)會(huì)館館、、海海上上講講堂堂及及LOFT空空中中會(huì)會(huì)館館進(jìn)進(jìn)行行系系列列性性高高品品位位文文化化運(yùn)運(yùn)營營及及預(yù)預(yù)演演海上海海創(chuàng)意意LOFT開盤前前企劃劃推廣廣方案案以廣泛泛的通通路傳傳播與與目標(biāo)標(biāo)群體體發(fā)生生最直直接的的信息息溝，，從而而建立立廣泛泛、有有效的的傳播播效應(yīng)應(yīng)，達(dá)達(dá)到迅迅速積積累有有效客客戶的的目的的，為為開盤盤的成成功熱熱銷奠奠定良良好的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。預(yù)熱目目的階段性性方案案第一階階段：：預(yù)熱熱準(zhǔn)備備階段段第二階階段：：預(yù)預(yù)熱推推廣階階段第三階階段：：正正式開開盤11月月10日12月月3日日12月月12日工作內(nèi)容完成時(shí)間

甲方看房通道的施工答復(fù)乙方制作需明確的數(shù)據(jù)及內(nèi)容DM印刷完成樓書印刷完成單體模型完成巡展模型完成效果圖完成：室外室內(nèi)11月20日11月10日11月10日11月16日11月20日11月20日11月8日11月8日乙方提交看房通道建設(shè)方案DM方案設(shè)計(jì)完成樓書設(shè)計(jì)完成單體模型建議10月27日10月26日10月31日10月27日第一階階段：：預(yù)熱熱準(zhǔn)備備第二階階段：：預(yù)熱熱推廣廣日期期：11月6日至至12月10日日工作重重點(diǎn)DM派派發(fā)、、外地地巡展展、本本地巡巡展、、住交交會(huì)、、結(jié)合合媒體體舉辦辦項(xiàng)目目推介介會(huì)11月6日日起由銷售售人員針對(duì)對(duì)虹口、楊楊浦區(qū)域內(nèi)內(nèi)的辦公樓樓及廣告行行業(yè)進(jìn)行DM派發(fā)第一波第二波主動(dòng)出擊，，通過巡展展進(jìn)行更針針對(duì)性的信信息傳播，，增強(qiáng)信息傳傳播有效性性外地巡展展：11月3日日、11月20日進(jìn)行行義烏、、溫州的的巡展本地巡展展：11月25日至12月3日以梅梅龍鎮(zhèn)（（視具體體情況））為第一一考慮點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行為期期一周周的巡展展上海住交交會(huì)：12月3—5日的住交交會(huì)是本本項(xiàng)目在在引導(dǎo)期期內(nèi)擴(kuò)大大影響的最后一一環(huán)也是是最重要要一環(huán)第三波針對(duì)廣告告行業(yè)、、IT類類行業(yè)、、建筑設(shè)設(shè)計(jì)類及及其相關(guān)關(guān)行業(yè)做做專題項(xiàng)項(xiàng)目推介會(huì)配配合媒體體及商房房聯(lián)平臺(tái)臺(tái)做進(jìn)一一步位體體宣傳11月25----12月10日第四波密集的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)廣告告?zhèn)鞑?，，擴(kuò)大整整體傳播播的廣泛泛性報(bào)紙廣告告：新聞聞晨報(bào)、、新民晚晚報(bào)、解解放日?qǐng)?bào)報(bào)廣告雜志志：中國國廣告、、現(xiàn)代廣廣告行業(yè)雜志志：上海海樓市軟性新聞聞：新聞聞晨報(bào)、、新民晚晚報(bào)、解解放日?qǐng)?bào)報(bào)、中國國廣告、、現(xiàn)代廣廣告目的：：全方位的的對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行預(yù)預(yù)熱，向向市場(chǎng)呈呈現(xiàn)良好的的形象，，積累有有效客源源。第三階段段：正式式開盤日期期：12月月12日日在以上兩兩個(gè)階段段形成非非常良好好的預(yù)熱熱效應(yīng)之之后，以以12月月12日日為開盤日，，正式引引爆海上上海創(chuàng)意意LOFT銷售售的第一一波高潮潮。（具體開開盤活動(dòng)動(dòng)詳見活活動(dòng)細(xì)則則）通過完成成一系列列的準(zhǔn)備備工作，，為開盤盤銷售前前的客戶戶積累提提供銷售售道具，，推介產(chǎn)產(chǎn)品、積積累客戶戶、預(yù)熱熱項(xiàng)目、、實(shí)現(xiàn)銷銷售可能能，推動(dòng)動(dòng)銷售進(jìn)進(jìn)程，力力促完成成項(xiàng)目資資金回籠籠計(jì)劃。。準(zhǔn)備目的的必要和關(guān)關(guān)鍵準(zhǔn)備工作作1建材標(biāo)準(zhǔn)、交交房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)設(shè)施設(shè)備目的：樓書制作、DM設(shè)計(jì)、完完善合同、客客戶答疑完成時(shí)間：2004年11月20日日備注：部分交房、、建材標(biāo)準(zhǔn)已已經(jīng)提供，但但其內(nèi)容尚不不足以在合同文文本中體現(xiàn)準(zhǔn)備工作2樣板房裝潢設(shè)設(shè)計(jì)目的：室內(nèi)效果圖制制作、樓書DM制作、廣廣告牌制作樣板房制制作完成時(shí)間：2005年3月中旬具體要求：詳詳見準(zhǔn)備工作作3—樣板房房裝潢準(zhǔn)備工作3對(duì)象：選取6-7樓3套不同同面積的戶型型單位（平層、LOFT、躍層、大大套型），建建議為錯(cuò)層房房型A、B，平層房型型B，21-22樓躍層層H。樣板房裝潢目的：大部分銷售周周期內(nèi)項(xiàng)目都都處于期房階階段，客戶對(duì)于產(chǎn)品品缺乏直觀的的體驗(yàn)和想象象，一定程度度上影響了他們們的購買行為為。所以我司司建議設(shè)立實(shí)實(shí)地樣板房，最最大程度的體體現(xiàn)產(chǎn)品的實(shí)實(shí)際優(yōu)勢(shì)和特特點(diǎn)并通過設(shè)計(jì)計(jì)彌補(bǔ)產(chǎn)品的的部分缺陷。。準(zhǔn)備工作36-7樓錯(cuò)層A特征：發(fā)展創(chuàng)意型公公司辦公人數(shù)：15-20人人辦公兼兼居住住錯(cuò)層B特征：：精英英工作作室辦公人人數(shù)：：10-15人人純商務(wù)務(wù)風(fēng)格格平層B特征：：新概概念網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)商商務(wù)辦公人人數(shù)：：10人純商務(wù)務(wù)風(fēng)格格準(zhǔn)備工工作321-22樓躍層H特征：：創(chuàng)意型型IT公司司辦公人人數(shù)：：20-30人人純商務(wù)務(wù)風(fēng)格格準(zhǔn)備工工作37樓A座樣樣板房房建議議基本情情況：為躍躍層結(jié)結(jié)構(gòu)，，使用面面積約約285m2設(shè)計(jì)背背景：設(shè)定客客戶背背景為小型型創(chuàng)意意型公公司，，用途為辦辦公兼兼居住住準(zhǔn)備備工工作作4看房房通通道道目的的：：是客客戶戶進(jìn)進(jìn)入入項(xiàng)項(xiàng)目目與與其其零零距距離離接接觸觸的的第第一一關(guān)關(guān)，對(duì)對(duì)客客戶戶認(rèn)認(rèn)知知項(xiàng)項(xiàng)目目起起到到非非常常重重要要的的作作用用。。完成成時(shí)時(shí)間間：2004年年11月月20日日準(zhǔn)備備工工作作4路線線小通道包裝以方便客戶戶、安全第第一為首要前提客戶乘坐工工程電梯達(dá)達(dá)到６層（平層套型型樣板房區(qū)區(qū)域），然后通過消消防樓梯進(jìn)進(jìn)入７層，到達(dá)LOFT房型型樣板區(qū)域域通過對(duì)整個(gè)個(gè)通道的包包裝，給予予客戶最直觀觀的感受，，提升客戶戶對(duì)產(chǎn)品乃至至開發(fā)商的的認(rèn)識(shí)。建建議通道兩側(cè)側(cè)可以設(shè)置置上實(shí)發(fā)展展品牌介紹、、上實(shí)房產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目介紹紹、海上海項(xiàng)目目各項(xiàng)榮譽(yù)譽(yù)展示、海海上海項(xiàng)目最最新科技建建材展示、、交房標(biāo)準(zhǔn)等等準(zhǔn)備工作4安全由于樣板區(qū)區(qū)域建在尚尚未交付的的樓宇內(nèi)，客戶戶必須乘坐坐施工電梯梯或樓梯才可到到達(dá)，為了了最大程度度體現(xiàn)客戶第一一的宗旨建建議兩個(gè)通通道都應(yīng)排除各各種不安全全隱患。樓梯：兩邊護(hù)攔攔堅(jiān)實(shí)，道道路上無影響行走的的雜物，建建議還可在在通道內(nèi)鋪設(shè)地地毯，如條條件允許可可將側(cè)面頂部封封閉，減少少噪音及粉粉塵提高看房的的舒適度和和安全性。。電梯：工程電梯梯會(huì)讓客戶戶缺乏安全感，從而而影響客戶戶的情緒，，建議將工程電電梯適當(dāng)裝裝飾(做部部分遮擋)，并并安排專人人操作。如果條件允允許部分公公共區(qū)域可可以按照交交房標(biāo)準(zhǔn)裝裝修，給客客戶良好的的直觀感受受。準(zhǔn)備工作5效果圖目的：效果圖是樓樓書、DM制作、廣廣告展示牌牌中不可豁缺的的，通過效效果圖能讓讓客戶直觀觀的了解產(chǎn)產(chǎn)品。完成時(shí)間：2004年年11月8日準(zhǔn)備工作5效果圖要求求室外室內(nèi)LOFT日日景LOFT夜夜景LOFT大大堂底商電梯廳公共過道室內(nèi)結(jié)構(gòu)（（含裝潢））其他單元選用樣樣板房的單單元，風(fēng)格應(yīng)在樣樣板房的裝裝潢設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上生成、、渲染。門前廣場(chǎng)準(zhǔn)備工作6單體模型和和巡展模型型目的：能直觀的讓讓客戶感受受到我們產(chǎn)產(chǎn)品在建筑筑空間上的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，增強(qiáng)客客戶對(duì)產(chǎn)品品的感性認(rèn)認(rèn)識(shí)；提高高客戶對(duì)產(chǎn)品品的興趣度度，加速銷銷售；體積積小，便于于后期配合巡巡展需要完成時(shí)間：2004年年11月20日準(zhǔn)備工作6單體模型具體要求模型尺寸---每個(gè)個(gè)應(yīng)在60*80CM左右選取4套具具有代表性性的戶型制制作單體模模型，分別是：平平層的H#、B#型型，以及躍躍層H#、、D#型（10月12日已已有建議提供供）模型制作完成成后考慮放置置在售樓處進(jìn)進(jìn)門后右手處（現(xiàn)前臺(tái)臺(tái)接待桌后面面）模型制作應(yīng)盡盡量精細(xì)，使使用材料堅(jiān)固固不易磨損、磨花模型結(jié)構(gòu)可以以先行完成并并做成方便拆拆卸形式的，內(nèi)部裝飾飾可緩行，務(wù)務(wù)必做到精細(xì)細(xì)，可在完成后在放置置入模型結(jié)構(gòu)構(gòu)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)使用的沙沙盤模型過大大，為了便于于后期巡展，，建議等比例例縮小制做巡巡展模型。平平時(shí)也可放置置在現(xiàn)場(chǎng)2樓樓的接待區(qū)供供洽談客戶觀觀看。準(zhǔn)備工作7巨幅廣告目的：通過懸掛在本本項(xiàng)目大樓上上的巨幅廣告告，向外界傳達(dá)本項(xiàng)項(xiàng)目的信息，，吸引客戶。。完成時(shí)間：2004年11月10日日媒體表現(xiàn)大體量、高總總價(jià)、品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略性產(chǎn)品入入市的推廣需需要虎頭麟身龍尾++一次完美的推推廣計(jì)劃=新文化地產(chǎn)品品牌產(chǎn)品概念念的推廣需要要LOFT全新新概念入市的的推廣需要LOFT全新新產(chǎn)品特質(zhì)的的推廣需要LOFT作為為海上海核心心產(chǎn)品的推廣廣需要面對(duì)市場(chǎng)機(jī)遇遇的推廣需要要第三季度平均均空置率為歷歷史新低大公司擴(kuò)張，，更面向二級(jí)級(jí)區(qū)域品牌物物業(yè)外資資本市場(chǎng)場(chǎng)的入市帶來來的強(qiáng)勁投資資能量推廣廣總總策策略略集中中性性高高強(qiáng)強(qiáng)度度震震撼撼登登場(chǎng)場(chǎng)面對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)的的市市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況及及本本項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身的的產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征，，惟有有以以集集中中性性高高強(qiáng)強(qiáng)度度方方式式震震撼撼登登場(chǎng)場(chǎng)，，才能能迅迅速速建建立立市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象，，有有效效積積累累客客戶戶，，為真真正正實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)短短期期內(nèi)內(nèi)的的高高效效奠奠定定良良好好基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。推廣廣階階段段性性第一一階階段段：：產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)涵涵以LOFT的的空空間間為為主主題題闡闡述述產(chǎn)產(chǎn)品品特特征征第二二階階段段：：產(chǎn)產(chǎn)品品概概念念全天天候候··生生活活化化··創(chuàng)創(chuàng)意意商商務(wù)務(wù)基基地地，，由由此此誕誕生生??！四次次新新聞聞晨晨報(bào)報(bào)，，分分次次闡闡述述產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)涵涵6條條通通欄欄+1個(gè)個(gè)整整版版同同一一天天刊刊出出，，告告知知產(chǎn)產(chǎn)品品概概念念與與登登場(chǎng)場(chǎng)信信息息海上上海海創(chuàng)創(chuàng)意意LOFT空間間派派報(bào)報(bào)告告海上上海海創(chuàng)創(chuàng)意意LOFT創(chuàng)意意商商務(wù)務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)附：：媒媒體體計(jì)計(jì)劃劃表表準(zhǔn)備備及及預(yù)預(yù)約約期期：預(yù)算算250萬萬第一一波波強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期：預(yù)算算210萬萬強(qiáng)銷銷過過渡渡期期：預(yù)算算25萬萬第二二波波強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期：預(yù)算算230萬萬清盤盤期期：預(yù)算算50萬萬總預(yù)預(yù)算算：：約約為為765萬萬元元謝謝觀賞THANKYOU誠意意奉奉獻(xiàn)獻(xiàn)9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:01:0203:01:0203:011/5/20233:01:02AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:01:0203:01Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:01:0203:01:0203:01Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:01:0203:01:02January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:01:02上上午03:01:021月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:01上上午1月-2303:01January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/53:01:0203:01:0205January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:01:02上上午3:01上上午午03:01:021月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。03:01:0203:01:0203:011/5/20233:01:02AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2303:01:0203:01Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。03:01:0203:01:0203:01Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2303:01:0203:01:02January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月20233:01:02上上午03:01:021月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。一月233:01上上午午1月-2303:01January5,202316、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/53:01:0203:01:0205January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天氣氣晚晚來來秋秋。。。。3:01:02上上午午3:01