目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本

目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理

王芷一、目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的定義、邏輯可研成本：在項(xiàng)目未獲取階段，根據(jù)有限的信息測(cè)算項(xiàng)目運(yùn)作的可能成本；目標(biāo)成本：項(xiàng)目獲取后，為實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)效益與規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)較完整的信息制定的通過(guò)努力可實(shí)現(xiàn)的成本結(jié)果；動(dòng)態(tài)成本：項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，以一定周期動(dòng)態(tài)反饋的項(xiàng)目實(shí)際成本；結(jié)算成本：項(xiàng)目實(shí)施完畢后，最終實(shí)現(xiàn)的成本結(jié)果。目標(biāo)成本體系與責(zé)任成本體系：1、目標(biāo)成本要怎樣才能實(shí)現(xiàn)？必須有約束；2、怎樣約束？科學(xué)的分解、責(zé)任落實(shí)與反饋；（責(zé)任成本）舉例：成本分解的科學(xué)性與難處；法不責(zé)眾；對(duì)反饋結(jié)果的爭(zhēng)吵；3、如何使責(zé)任落到實(shí)處？責(zé)任追究的文化、體制。必須知道的幾個(gè)成本的新概念：目標(biāo)成本與投資額；目標(biāo)成本管理與投資管理；投資額對(duì)于老板來(lái)說(shuō)更為敏感，是引起老板關(guān)注的新詞匯；目標(biāo)成本管理就是投資額度管理目標(biāo)成本與測(cè)算成本；

沒(méi)有執(zhí)行力的目標(biāo)成本只是測(cè)算成本而已；形式上的目標(biāo)成本沒(méi)有實(shí)際意義與約束力二、目標(biāo)成本的構(gòu)成與核算成本制度制定《成本核算》文件是包括目標(biāo)成本在內(nèi)的成本數(shù)據(jù)管理的先決條件?！冻杀竞怂恪肺募?yīng)包括以下內(nèi)容：確定成本對(duì)象的方法；----高層、多層、別墅…利潤(rùn)結(jié)算，產(chǎn)品決策成本分?jǐn)傇瓌t與方法；----地價(jià)、建安費(fèi)用、景觀管網(wǎng)、間接費(fèi)…分期各項(xiàng)成本科目的設(shè)置與定義；----成本構(gòu)成，計(jì)算的基礎(chǔ)成本計(jì)算的基本方法；----管理費(fèi)、資金成本…三、如何制定目標(biāo)成本（when、who、where、how）1、何時(shí)制定目標(biāo)成本？（1）考慮目標(biāo)成本制定的時(shí)間，應(yīng)首先對(duì)期望其發(fā)揮的作用給予準(zhǔn)確定位：是指導(dǎo)設(shè)計(jì)施工采購(gòu)？還是根據(jù)設(shè)計(jì)施工采購(gòu)編制？（2）考慮目標(biāo)成本制定的時(shí)間，必須考慮不同階段編制成本的信息量：

越靠前，約束性越強(qiáng)；越往后，信息更全、更準(zhǔn)確

萬(wàn)科制定目標(biāo)成本的時(shí)間中海制定目標(biāo)成本的時(shí)間2、何人編制目標(biāo)成本？編制目標(biāo)成本人員需要具備的幾個(gè)條件：（1）扎實(shí)的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)；（2）豐富的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)；（3）良好的溝通能力；（4）建議：資格考試通過(guò)。經(jīng)驗(yàn)上，屬于成本部經(jīng)理左膀右臂的人員才能具備讓人放心的目標(biāo)成本編制能力。3、借助成本數(shù)據(jù)庫(kù)編制目標(biāo)成本數(shù)據(jù)從積累中來(lái)；只有建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，才能將個(gè)人智慧轉(zhuǎn)化為集體智慧；才能為公司創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值；，可持續(xù)發(fā)展

4、各部門(mén)門(mén)協(xié)作完成成在很多成本本依據(jù)尚未未確定的階階段編制目目標(biāo)成本，，需要廣泛泛的溝通信信息；使得編制的的目標(biāo)成本本真正具備備可行性；；編制完成后后的責(zé)任分分解過(guò)程中中，要使成成本分解得得到支持，，不積聚矛矛盾，事前溝通與與協(xié)作完成成是必不可可少的。這就要求編編制人員要要具有很強(qiáng)強(qiáng)的協(xié)調(diào)能能力，即做做事先做人人5、目標(biāo)成成本編制的的明細(xì)程度度目標(biāo)成本編編制的明細(xì)細(xì)程度要兼兼顧效率、、執(zhí)行與跟跟蹤反饋；；并且與公公司的資源源、操作習(xí)習(xí)慣等均有有關(guān)系；例：：A公公司司有有自自己己的的綠綠化化公公司司，，其其綠綠化化費(fèi)費(fèi)用用目目標(biāo)標(biāo)成成本本編編制制：：例：：B公公司司沒(méi)沒(méi)有有自自己己的的綠綠化化公公司司，，其其綠綠化化費(fèi)費(fèi)用用目目標(biāo)標(biāo)成成本本編編制制：：6、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)與與不不可可預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)（按按是是否否可可預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)來(lái)來(lái)劃劃分分））風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)的的概概念念、、使使用用：：項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)期期內(nèi)內(nèi)可可預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)造造成成成成本本變變動(dòng)動(dòng)的的事事項(xiàng)項(xiàng)，，但但不不能能完完全全確確認(rèn)認(rèn)，，以以風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)概概率率的的形形式式歸歸入入成成本本。。6、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)與不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)的概概念、使使用：在項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期完全無(wú)無(wú)法預(yù)見(jiàn)見(jiàn)的內(nèi)容容，以一一定金額額預(yù)留在在成本中中。周期在兩兩年以上上的項(xiàng)目目，必須須預(yù)留不不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)；周周期越長(zhǎng)長(zhǎng)，預(yù)留留金額宜宜越多。。四、目標(biāo)標(biāo)成本的的控制與與實(shí)施1、目標(biāo)標(biāo)成本實(shí)實(shí)施流程程、制度度、指引引等公司司級(jí)規(guī)范范文件是是目標(biāo)成成本實(shí)施施的必要要條件。。萬(wàn)科目標(biāo)標(biāo)成本實(shí)實(shí)施配套套文件：：《目標(biāo)成成本指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)》：：公司級(jí)級(jí)文件。。由相關(guān)關(guān)部門(mén)負(fù)負(fù)責(zé)人簽簽字確認(rèn)認(rèn)的、總總經(jīng)理簽簽發(fā)的成成本指導(dǎo)導(dǎo)文件；；（強(qiáng)制力力不高））《責(zé)任成成本實(shí)施施與獎(jiǎng)懲懲辦法》》：公司司級(jí)文件件。由成成本部門(mén)門(mén)根據(jù)文文件規(guī)定定分解成成本，責(zé)責(zé)任到部部門(mén)，并并進(jìn)行獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲的目目標(biāo)成本本執(zhí)行文文件。（強(qiáng)制力力高）2、目標(biāo)標(biāo)成本分分解要滿(mǎn)足動(dòng)動(dòng)態(tài)控制制的需要要：按工程與與材料分分判計(jì)劃劃分解到到每個(gè)分分判項(xiàng)目目上；這這樣分解解的前提提需要項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程事事先有充充分的策策劃，是是計(jì)劃管管理到位位；如果果做不到到只能分分解合同同而不是是分解目目標(biāo)。分解的目標(biāo)標(biāo)是為了控控制，而沒(méi)沒(méi)有前期策策劃，合同同簽訂后再再來(lái)分解則則是分解的的結(jié)果，起起不了控制制作用要滿(mǎn)足成本本分析的需需要：按照標(biāo)準(zhǔn)成成本科目（（公司內(nèi)部部的，沒(méi)有有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)）分解，，一般只在在末級(jí)科目目上可以增增加。如果劃分太太細(xì)，分包包過(guò)細(xì)，則則對(duì)總包要要求不再高高，也選不不了好的總總包單位2、目標(biāo)成成本分解按內(nèi)部職責(zé)責(zé)劃分：成本費(fèi)用總總額分解到到各相關(guān)責(zé)責(zé)任部門(mén)，，列入KPI。分解到設(shè)計(jì)計(jì)限額：也可可以以認(rèn)認(rèn)為為是是目目標(biāo)標(biāo)的的落落實(shí)實(shí)，，實(shí)實(shí)際際上上在在目目標(biāo)標(biāo)制制定定時(shí)時(shí)就就已已經(jīng)經(jīng)考考慮慮到到了了設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)限限額額。。分?jǐn)倲倖?wèn)問(wèn)題題：：作為為成成本本控控制制目目標(biāo)標(biāo)以以已已發(fā)發(fā)生生為為準(zhǔn)準(zhǔn)，，但但在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算時(shí)時(shí)要要分分?jǐn)倲?，，建建安安費(fèi)費(fèi)之之外外的的費(fèi)費(fèi)用用分分配配到到單單體體上上；；公公建建配配套套根根據(jù)據(jù)服服務(wù)務(wù)范范圍圍在在各各期期之之間間分分?jǐn)倲偂?。目?biāo)標(biāo)成成本本分分解解————兩兩個(gè)個(gè)維維度度3、、責(zé)責(zé)任任成成本本的的替替代代方方案案————成成本本分分級(jí)級(jí)體體制制、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化目前前責(zé)責(zé)任任成成本本推推行行的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀之之一一，，實(shí)實(shí)際際是是不不斷斷的的縱縱容容，，最最終終導(dǎo)導(dǎo)致致目目標(biāo)標(biāo)成成本本失失控控。。變更超目標(biāo)成成本改目標(biāo)成成本目標(biāo)成本本被調(diào)高高標(biāo)準(zhǔn)化：：一個(gè)內(nèi)內(nèi)涵龐大大的話題題產(chǎn)品、流流程、動(dòng)動(dòng)作都是是標(biāo)準(zhǔn)化化的范疇疇；以精裝修修成本管管理為例例，目標(biāo)標(biāo)成本600元元a.責(zé)任任成本：（被迫迫的）目標(biāo)成本本600元/m2，分解到到采購(gòu)、、設(shè)計(jì)部部門(mén)；會(huì)不會(huì)超超標(biāo)？討討價(jià)還價(jià)價(jià)，概率率很大；；超支后，，處罰；；b.標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化：在600元/m2的框架內(nèi)內(nèi)，所有有部品型型號(hào)全部部確定完完成，施施工費(fèi)用用估算完完成，集集中采購(gòu)購(gòu)?fù)瓿涉i鎖定價(jià)格格。成本分級(jí)級(jí)體系：：實(shí)際上上是標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的一一個(gè)表現(xiàn)現(xiàn)形式；；將不同同部分分分不同模模塊，分分不同業(yè)業(yè)態(tài)建立立標(biāo)準(zhǔn)化化模塊結(jié)論：責(zé)任成本本目標(biāo)成本本成成本分級(jí)級(jí)體系標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化的道路需需要實(shí)踐踐和積累累；每個(gè)個(gè)公司可可以根據(jù)據(jù)自身的的文化、、發(fā)展階階段、積積累狀況況選擇最最合適的的成本管管理之路路。五、動(dòng)態(tài)態(tài)成本管管理1、動(dòng)態(tài)態(tài)成本的的管理價(jià)價(jià)值2、動(dòng)態(tài)態(tài)成本管管理要求求3、動(dòng)態(tài)態(tài)成本管管理中幾幾個(gè)必須須清晰的的關(guān)鍵詞詞已發(fā)生成成本：已已簽訂的的合同、、已實(shí)施施的變更更簽證、、已支付付的非合合同款項(xiàng)項(xiàng)待發(fā)生成成本：待待簽訂的的合同、、待實(shí)施施的變更更簽證、、待支付付的非合合同款項(xiàng)項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本=已已發(fā)生成本+待發(fā)生成本本=埋頭干活活+抬頭看路路確定動(dòng)態(tài)成本本=檢查已發(fā)發(fā)生成本的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)錄入+對(duì)對(duì)待發(fā)生成本本的預(yù)判但要注意：待待發(fā)生成本≠≠動(dòng)態(tài)成本-已發(fā)生成本本4、已發(fā)生成成本的管理：：（1）已簽訂訂的合同的管管理----有完完整的合同臺(tái)臺(tái)帳管理嗎？？完整的合同同臺(tái)帳的管理理主體是哪個(gè)個(gè)部門(mén)？合同管理臺(tái)帳帳都沒(méi)有，怎怎會(huì)有正確的的動(dòng)態(tài)成本；；----合同同的編號(hào)管理理是否清晰？？合同編號(hào)混亂亂，就會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)重復(fù)、遺漏漏；----誰(shuí)負(fù)負(fù)責(zé)將合同錄錄入或登記到到動(dòng)態(tài)成本系系統(tǒng)？軟件或或工作表人員責(zé)任必須須非常清晰；；----什么么流程支持錄錄入人員不會(huì)會(huì)錯(cuò)過(guò)合同？？沒(méi)有流程支持持，錄入人員員想干也干不不了；----怎樣樣檢查與校核核合同的錄入入工作？流程設(shè)計(jì)應(yīng)減減少人員個(gè)人人因素的影響響。（2）已發(fā)生生變更簽證的的管理事前估算每一一份變更指令令的價(jià)格并將將其錄入動(dòng)態(tài)態(tài)成本中是已已發(fā)生變更簽簽證管理的關(guān)關(guān)鍵。5、待發(fā)生成成本的管理：：關(guān)鍵詞：前瞻性、敏感感性舉例目標(biāo)成本總包包10萬(wàn)m2，總價(jià)1億億；先已簽訂面積積5萬(wàn)m2，，總價(jià)6千萬(wàn)萬(wàn)；待發(fā)生成本為為：4千萬(wàn)？？or6千萬(wàn)？千萬(wàn)不要犯的的錯(cuò)是：死守守公式：待發(fā)發(fā)生成本=目目標(biāo)成本-已已發(fā)生成本6、動(dòng)態(tài)成本本反饋的時(shí)間間要求：關(guān)鍵詞：月度；——按按月度匯報(bào)動(dòng)動(dòng)態(tài)成本開(kāi)盤(pán)定價(jià)前；；年度；——成成本清查綜述：動(dòng)態(tài)成成本是定價(jià)的的重要依據(jù)，，是影響經(jīng)營(yíng)營(yíng)結(jié)果的關(guān)鍵鍵要素；必須須嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)謹(jǐn)再再?lài)?yán)謹(jǐn)。六、目標(biāo)成本本與動(dòng)態(tài)成本本管理的衡量量指標(biāo)1、目標(biāo)成本本絕對(duì)變動(dòng)率率有超目標(biāo)的、、有減少的，，以（絕對(duì)值值/目標(biāo)值））反饋目標(biāo)成成本的編制水水平2、目標(biāo)成本本相對(duì)變動(dòng)率率（現(xiàn)萬(wàn)科已已不采用）正負(fù)相抵，對(duì)對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)適適用，但不利利于目標(biāo)成本本控制3、科目目標(biāo)標(biāo)成本變動(dòng)率率——成本管管理更精細(xì)的的指標(biāo)對(duì)目標(biāo)成本編編制提出更高高要求；拆東東墻補(bǔ)西墻？？Noway！4、動(dòng)態(tài)成本本波動(dòng)率衡量動(dòng)態(tài)成本本準(zhǔn)確度的指指標(biāo)，正負(fù)越越小越好5、可研成本本變動(dòng)率（國(guó)國(guó)外在拿地時(shí)時(shí)就做了精細(xì)細(xì)的成本）七、目標(biāo)成本本、動(dòng)態(tài)成本本管理課程小小結(jié)1、動(dòng)態(tài)成本本是關(guān)鍵；動(dòng)態(tài)成本是銷(xiāo)銷(xiāo)售定價(jià)的依依據(jù)；也不能能忽略對(duì)目標(biāo)標(biāo)成