某地產(chǎn)東灣營銷策略及推廣提案報告杭州遠(yuǎn)創(chuàng)營

保利·東灣項目營銷策略及推廣提案我們面對的是一個86萬方體量大盤

我們處于同質(zhì)競爭明顯的下沙

我們要從眾多品牌公司種脫穎而出

我們還不可避免的受到經(jīng)濟(jì)形勢的影響

所以今天的提案

沒有長篇大論的市場分析，沒有模板式的行活

只解決戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)問題

尋找一條能體現(xiàn)保利·東灣魅力與氣質(zhì)的可行之路東部，發(fā)現(xiàn)灣作為杭州三個副城之一，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和教園區(qū)為骨干的綜合性新城下沙與杭州的關(guān)系在城市東擴的規(guī)劃下，未來人口的大量導(dǎo)入使得下沙新城將迎來新一波住宅需求高潮地鐵一號線的貫通直接拉近了物理與心理距離老杭州人：我寧愿在市區(qū)買個二手房，也不愿意住到下沙去，工業(yè)區(qū)哎……希望之城的尷尬新杭州人1：下沙太遠(yuǎn)了，雖然房價便宜，但是我在文三路上班，這樣還是感覺不方便，等等吧……新杭州人2：其實住在下沙也不是不能接受，但是旁邊的朋友都在市區(qū)，到那里社交圈子會狹窄很多，晚上八點路上都沒什么人了，等等吧……下沙給人的感覺無論從實際或者心理都比較遠(yuǎn)，配套不成熟，缺乏生活氛圍，工作生活不方便，工業(yè)園區(qū)的形象是消費者產(chǎn)生抗拒心理的主要原因原因1：作為城市東擴的主要發(fā)展方向，目前錢江新城的發(fā)展仍未完善，消費者對下沙的前景還沒有明確的概念，副城生活仍顯遙遠(yuǎn)。尷尬的背后原因2：在杭州東部發(fā)展進(jìn)程中，下沙和杭州主城區(qū)之間還有九堡作為過度，而九堡的發(fā)展目前仍屬起步階段，無論從居住氛圍、商業(yè)配套和交通狀況來看，都不具備完美銜接的條件。世界上錦上添花的人會比雪中送炭的人多現(xiàn)階段我們的客群面（主力）下沙（高教園區(qū)、開發(fā)區(qū)各企業(yè)、和下沙有某種業(yè)務(wù)往來的企業(yè)、下沙事業(yè)單位以及臨近周邊的鄉(xiāng)縣）九堡（四季青市場、東站及市場、華貿(mào)鞋城等市場的私營業(yè)主）現(xiàn)階段我們的客群面（偶得）蕭山（東北部高教園區(qū)或者其他的私營業(yè)主）城東（錢江新城、東站范圍附近從業(yè)人員或私營業(yè)主）現(xiàn)階段我們的客群群面（游離離）溫州、臺州州等地的投投資客或者者和下沙有有著某種關(guān)關(guān)聯(lián)的異地地購房者根據(jù)之前樓樓盤的成交交狀況和客客戶預(yù)約狀狀況來看，，下沙的意意向購房群群體數(shù)量依依然是可觀觀的，房開開企業(yè)和購購房群體處處于較為平平衡的膠著著狀態(tài)，但但2008年開始，市市場的平衡衡被打破了了……08年下半年以以來，美國國的經(jīng)濟(jì)危危機已經(jīng)引引發(fā)了全球球的經(jīng)濟(jì)動動蕩，隨著著時局的發(fā)發(fā)展和當(dāng)代代經(jīng)濟(jì)全球球化的聯(lián)動動反應(yīng)，我我國的金融融市場也是是一路走低低，股票證證券市場接接連下挫，，原材料價價格的上漲漲、通貨膨膨脹的壓力力、高企的的房價等眾眾多原因進(jìn)進(jìn)一步導(dǎo)致致了我國當(dāng)當(dāng)前總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不景景氣。由于這樣的的經(jīng)濟(jì)狀況況，導(dǎo)致原原本有購房房需求的消消費者由于于資金或者者生活壓力力的問題而而延緩了購購房時間，，甚至有某某些高端物物業(yè)的業(yè)主主已經(jīng)無法法償還銀行行按揭。2008市場關(guān)鍵詞詞：金融危危機收到經(jīng)濟(jì)危危機的影響響，為了控控制風(fēng)險，，國家對金金融機構(gòu)的的審核更加加嚴(yán)格，許許多房開企企業(yè)開始面面臨貸款壓壓力；同時時，由于購購房能力的的下降，房房開企業(yè)的的資金回籠籠也產(chǎn)生了了明顯影響響。在杭州州，萬科率率先拋出了了打折的口口號，復(fù)地地、野風(fēng)等等開發(fā)商也也紛紛開始始采取打折折的方式；；另外的一一些項目為為保證回款款也開始頻頻繁調(diào)整開開盤價格。。2008市場關(guān)鍵詞詞：打折樓盤打折的的現(xiàn)象直接接影響了已已購房客戶戶的情緒，，帶有投資資心理的客客戶擔(dān)心資資產(chǎn)縮水，，而自住需需求的客戶戶則希望能能盡可能降降低購房支支出。2008年秋季房交會會成交套數(shù)為為408套，成為5年來成交套數(shù)數(shù)最低的一次次，同時，這這也是5年來杭州房交交會唯一沒有有公布成交均均價的一年。。2008市場關(guān)鍵詞：：打折在進(jìn)入“金九九銀十”后，，9月供應(yīng)量較8月增長近兩倍倍，由于市場場的不景氣，，成交量較低低，與8月相比基本持持平，供求比比則下跌到08年以來的最低低點。八月為傳統(tǒng)意意義上的淡季季，而原本““金九銀十””的九月成交交量卻不及上上月；9月區(qū)域成交量量主要集中在在江干區(qū)（其其中位于錢江江新城的萬象象城和九堡的的魅力之城，，分別有429套和222套的銷售量）），同時上城城、拱墅、濱濱江三區(qū)成交交量也在百套套以上。濱江江、之江板塊塊9月打折促銷樓樓盤較多，優(yōu)優(yōu)惠的售價使使得9月成交量較8月大幅增加，，可見在目前前的樓市狀況況下，降價對對于加速房源源的去化具有有一定的效果果。1、成熟區(qū)域折折扣對銷售的的影響明顯從銷售情況來來看，房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展較為成成熟的區(qū)域如如市中心、濱濱江、錢江新新城等地受折折扣影響明顯顯，而發(fā)展剛剛剛起步配套套尚未成熟或或距離市區(qū)較較遠(yuǎn)的如城北北、余杭等地地折扣后對銷銷售的促進(jìn)并并不明顯。由由此可見，目目前成熟區(qū)域域的價格在折折扣后基本已已經(jīng)達(dá)到客戶戶的心理預(yù)期期，而那些偏遠(yuǎn)未成熟地地區(qū)客戶仍抱抱有較大的價價格調(diào)整期望望。2、部分偏遠(yuǎn)不不成熟區(qū)域仍仍未降到客戶戶心理預(yù)期萬科全面折扣扣之后，客戶戶對市場的折折扣期望值加加大，7-8折成為他們的的心理預(yù)期值值，一些成熟熟區(qū)域降價后后已達(dá)到客戶戶的心理預(yù)期期因而取得熱熱銷，而一些些區(qū)域較大幅幅度降價后銷銷售并未有太太大起色，還還未達(dá)到客戶戶的期望值，，因而客戶繼繼續(xù)觀望，而而發(fā)展商接下下來可能加大大折扣力度，，價格戰(zhàn)將進(jìn)進(jìn)一步升溫。。3、同樣的折扣扣幅度下，跟跟進(jìn)打折樓盤盤銷售效果明明顯不如首先先打折樓盤從魅力之城和和匯盛德堡的的銷售情況可可以看到，由由于客戶數(shù)量量有限，當(dāng)首首個折扣樓盤盤將需求客戶戶大部分去化化后，跟進(jìn)打打折樓盤如沒沒有更大幅度度的折扣，將將無法吸引足足夠的購房客客源，這也導(dǎo)導(dǎo)致為取得較較好的銷售成成績，同一區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤折折扣幅度將愈愈加加大以吸吸引客源。4、面對對激烈烈價格格戰(zhàn)保保值承承諾成成為取取得熱熱銷的的一種種手段段部分發(fā)發(fā)展商商未采采用降降價折折扣的的方式式，而而采用用保值值承諾諾的方方式一一來吸吸引市市場眼眼球，，二來來也提提升客客戶購購買信信心，，用另另一種種方式式吸引引客戶戶購房房。1、從2008年9月16日起，，下調(diào)調(diào)一年年期貸貸款基基準(zhǔn)利利率0.27個百分分點2、從2008年9月25日起，，中小小型存存款類類金融融機構(gòu)構(gòu)存款款準(zhǔn)備備金率率下調(diào)調(diào)1個百分分點3、從2008年9月19日起，，單邊邊征收收股票票、證證券交交易印印花稅稅4、從10月9日起下下調(diào)一一年期期人民民幣存存貸款款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率各0.27個百分分點5、從10月10日起下下調(diào)存存款類類金融融機構(gòu)構(gòu)人民民幣存存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金金率0.5個百分分點6、從10月14日起杭杭州出出臺““房產(chǎn)產(chǎn)救市市24條”2008市場關(guān)關(guān)鍵詞詞：救救市1、在外外貿(mào)行行業(yè)和和固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資行業(yè)業(yè)收到到金融融影響響的狀狀況下下，政政府開開始積積極的的通過過拉動動內(nèi)需需來保保證穩(wěn)穩(wěn)定的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增速速，相相信在在未來來內(nèi)部部消費費力量量會有有所顯顯現(xiàn)2、杭州州新出出臺的的救市市政策策，從從政府府的初初衷來來說是是為了了遏止止當(dāng)前前房價價下滑滑的趨趨勢，，促成成成交交量的的上升升，但但是諸諸多利利好對對于開開發(fā)商商與消消費者者來說說，又又將形形成一一輪新新的的博弈弈，目目前的的局勢勢不明明朗，，新政政需要要一段段時間間的消消化。。3、但是是從就就是政政策的的內(nèi)容容上來來看，，治本本仍然然比較較勉強強，某某些條條款更更像是是選擇擇社會會和諧諧的政政治背背景和和政府府土地地出讓讓的促促銷政政策。。房開開企業(yè)業(yè)的根根本問問題沒沒有得得到解解決，，消費費者買買漲不不買跌跌的心心態(tài)也也會存存在。。1、市場場仍不不明朗朗，何何時回回暖可可能尚尚不確確定2、對于于市場場還需需要持持謹(jǐn)慎慎態(tài)度度3、杭州州房產(chǎn)產(chǎn)的板板塊爭爭奪和和區(qū)域域內(nèi)爭爭奪始始終會會長期期存在在競爭策策略陣地戰(zhàn)戰(zhàn)集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)陣地戰(zhàn)戰(zhàn)1、屯糧糧備戰(zhàn)戰(zhàn)2、占領(lǐng)領(lǐng)高地地1、聯(lián)合合進(jìn)攻攻2、組織織火網(wǎng)網(wǎng)1、集中中優(yōu)勢勢2、優(yōu)勝勝劣汰汰人們，，流向向灣權(quán)利頂頂層財富頂頂層上層（（穩(wěn)定定資產(chǎn)產(chǎn)層））中上層層（新新資產(chǎn)產(chǎn)層））中產(chǎn)穩(wěn)穩(wěn)定層層中產(chǎn)初初層市民階階層赤貧階階層本案的的主力力客群群將來來自于于經(jīng)濟(jì)濟(jì)體系系中中中產(chǎn)階階層的的初層層到上上層。。靠打打拼完完成財財富的的初步步積累累，事事業(yè)處處于發(fā)發(fā)展上上升期期，是是富有有成長長力的的中產(chǎn)產(chǎn)階層層，故故我們們將其其稱之之為：：陽光資資產(chǎn)層層客群白白描尋求他他們在在價值值觀、、信念念、心心態(tài)、、生活活方式式、社社會角角色上上的共共同點點2530354050初生群群體進(jìn)取群群體成就群群體還沒有有自己己的財財產(chǎn)、、房子子或車車和定定型的的事業(yè)業(yè)“闖””天下下，““創(chuàng)””業(yè)對未來來充滿滿夢想想，樂樂于接接受新新事物物捕捉機機會，，從一一個高高起點點向自自己的的目標(biāo)標(biāo)努力力嘗試，，挑戰(zhàn)戰(zhàn)，多多做，，快跑跑常問的的問題題是：：為什什么不不？掙下自自己的的財產(chǎn)產(chǎn)，事事業(yè)有有成有更高高的目目標(biāo)，，爭取取更多多不斷提提升自自己，，工作作大于于生活活，忙忙碌見證了了自己己越來來越好好，但但必須須努力力常問的的問題題是：：下一一個是是什么么？擁有家家庭，，事業(yè)業(yè)，身身份注重優(yōu)優(yōu)越感感、自自得要輕松松，不不要松松懈，，保持成成就和和舒適適，事事業(yè)很很重要要夢想擁擁有和和諧平平衡充充實的的生活活孩子子教育育，家家庭生生活，，娛樂樂社交交，自自我實實現(xiàn)都都是生生活的的重點點常問的的問題題是：：還有有什么么是我我沒有有體會會到的的？客群品品牌觀觀重視品品牌，有崇崇洋之之嫌；；更知知道用品牌牌表現(xiàn)現(xiàn)身份份；愿意意為高高質(zhì)量量和獨獨特風(fēng)風(fēng)格而而花費費金錢錢。客群媒媒體觀觀新型網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒媒體的的接觸觸度高高；相相對更更重視廣廣告，，并懂懂得廣廣告的的格調(diào)調(diào)；雜志志和報報紙的的接觸觸率與與依賴賴較高高?？腿盒行袨?態(tài)度重視事事業(yè)、、成就就，追追求自自我挑挑戰(zhàn)和和實現(xiàn)現(xiàn)；生活富富裕，，注重重享受受。客群休休閑觀觀休閑活活動多多為社交型型和自自我享享受型型；重視視氛圍圍和環(huán)環(huán)境。。目標(biāo)客客群價價值取取向“時尚尚的城城市自自然主主義者者”既追求求城市市生活活品質(zhì)質(zhì)，又又強調(diào)調(diào)以環(huán)環(huán)境主主義為為導(dǎo)向向的生生活觀觀目標(biāo)客客群需需求提提煉他們需需要品品牌，，也懂懂得品品牌，，但他他們的的品味味和社社會地地位決決定了了他們們需要要的是是真正正有價價值的的品牌牌——有價值值的品品牌表表現(xiàn)他們注注重格格調(diào)，，注重重那種種有品品質(zhì)的的格調(diào)調(diào)，能能征服服大眾眾的東東西就就是他他們選選擇的的目標(biāo)標(biāo)——大氣的的品質(zhì)質(zhì)訴求求享受才才是生生活的的本質(zhì)質(zhì)，苦苦心經(jīng)經(jīng)營的的目的的就是是為了了好好好犒勞勞那些些本來來就少少有的的個人人時間間——愉悅的的心理理感受受喜歡那那種隨隨心所所欲，，切換換與動動靜之之間的的感覺覺——公共與與私密密的共共享不能脫脫離群群眾，，但要要高與與群眾眾——可感知知的檔檔次體體現(xiàn)經(jīng)過一一個階階段的的推廣廣，我我們來來回顧顧一下下之前前的推推廣感感覺灣區(qū)，，彎曲曲？從之前前的推推廣來來看，，東灣灣整體體大盤盤的氣氣勢已已經(jīng)明明確，，開闊闊的尺尺度感感，優(yōu)優(yōu)美的的視覺覺效果果以及及DBD后花園園那種種舒適適和國國際化化的感感覺。。但是……我們在在下沙沙未來來會面面臨很很明顯顯的同同質(zhì)化化競爭爭，僅僅有的的這些些賣點點仍然然不足足以在在競爭爭中脫脫穎而而出我們需需要改改變訴訴求的的方式式CBD后花園園給人人的感感覺仍仍然太太遙遠(yuǎn)遠(yuǎn)，而而且灣灣區(qū)生生活的的感覺覺仍然然沒有有清晰晰的訴訴求出出來，，在現(xiàn)現(xiàn)階段段以CBD后花園園的概概念進(jìn)進(jìn)行傳傳播還還是缺缺乏沖沖擊力力我們還還需要要改變變形象象定位位同樣，，“DBD之后是是灣區(qū)區(qū)”的的概念念無法法具有有支撐撐一個個86萬方生生活城城區(qū)的的后續(xù)續(xù)延展展，項項目的的氣質(zhì)質(zhì)和包包容性性都還還需要要提升升我們需需要從從產(chǎn)品品的角角度來來擴充充項目目的包包容性性和高高度在延續(xù)原有推推廣的基礎(chǔ)上上提出一種獨特的項項目訴求一個明確的項項目定位一種強大的包包容性和高度度……一切從灣展開開聯(lián)想……灣的理想灣的本源一定定是締造者賦賦予的中國央企房產(chǎn)產(chǎn)綜合實力第第1名中國國有房地地產(chǎn)企業(yè)品牌牌價值第1名中國房地產(chǎn)綜綜合實力前4強品牌愿景：打打造中國地產(chǎn)產(chǎn)長城品牌理念:和諧生活自自然舒適這種和諧包含含了天地萬物物，蕓蕓眾生生，保利講究究的是“和則則生物，同則則不繼”，“自然最舒適””的感覺。區(qū)區(qū)別于中國““和”文化的的曲高和寡與與遙不可及，，這種“和””的感覺更加加溫暖，更容容易親近，包包容性更強。。是一種豐富的和諧灣的物理開闊的尺度感和大氣氣感。數(shù)字是最能表表達(dá)的：1000米，2200畝，180000萬方，860000萬方……在這里，拿著著照相機隨便便往哪一摁，，就是一張明明信片……開闊大氣，極極致純粹的美美，我們稱之之——大美灣的精神美都是從靈魂魂深處發(fā)出的的。——別林斯基（（俄國）美的事物是永永恒的喜悅。?！娙藵?jì)濟(jì)慈最能直接打動動心靈的還是是美。美立刻刻在想象里滲滲透一種內(nèi)在在的欣喜和滿滿足。——愛迪生（美））美是到處都有有的。對于我我們的眼睛，，不是缺少美美，而是缺少少發(fā)現(xiàn)?！_丹（法國））你的心笑了，，你感覺到了了美。--康銘灣的精神其實，美是更更加深刻的，，是一種不經(jīng)經(jīng)意由內(nèi)心深深處散發(fā)出來來的魅力，一一種原始的，，本能的自然然表現(xiàn)，心對對于美來說，，才是提升于于物質(zhì)的更高高層含義這種原始和本本能，讓我們們首先聯(lián)想到到的是孩子，，孩子透露出的的笑容完全發(fā)發(fā)自內(nèi)心，是一種美的極極致。灣的精神——悅心灣的理想我們懷著對和和諧的期待，，在一個極美美之處，發(fā)自自內(nèi)心的喜悅悅著，你可以以居上流之上上，也可以居居上流之下；；你可以是定定制規(guī)則的人人，也可以不不是。誰會在在乎這些呢？？大家在乎的的，是那些生生命中的種種種元素在有機機作用的烘焙焙下產(chǎn)生的排排列組合，以以及感受那些些排列組合給給自己帶來的的樂趣對和諧期待的的本質(zhì)、極美美的事物和愉愉悅的心情，，三者缺一不不可。如果沒有和諧諧的本質(zhì)，結(jié)結(jié)果只能是矛矛盾，正如美美女不能和美美女長久的同同處一室；沉沉溺上流生活活帶來的喜悅悅，最終一定定會品嘗上流流生活的孤獨獨；物質(zhì)和心情單單獨存在，也也終有窮盡的的一天；所以，灣的理理想是把這些些所有的事物物融為一體，，不同年齡、、不同的家庭庭機構(gòu)，不同同的社會層次次，把各種不不同形態(tài)，不不同種類的元元素組合起來來，形成一個個完整而豐富富的個體，而而各種豐富的的個體又互相相組合，和諧諧的成為一個個更大的群體體。如此龐大大的元素進(jìn)行行排列組合，，可以聯(lián)想的的就是無限多多，例如幸福福，喜悅，幸幸運，感恩，，微笑，奔跑跑，歌唱，演演奏，鄰里，，天倫，從容容……世間的一切行行為、表情、、事物都可以以由這些元素素所構(gòu)成，我我們把這些稱稱之為萬象灣的理想包容萬象灣的本源豐富的和諧諧灣的外在大美灣的精神悅心灣的理想包容萬象SLOGAN大美悅心，，灣容萬象象灣，就在眼眼前項目全盤推推廣總策略略第一階段：：基于目前市市場現(xiàn)狀，，需要我們們以“倒立”的思維來思思考項目推推廣，顛覆覆常規(guī)的先先大盤后品品質(zhì)的手法法。樹立品質(zhì)：：必須把大盤盤“尺度”落地到產(chǎn)品品品質(zhì)上，，以最快的的速度聚焦焦目標(biāo)客群群視覺，很很明顯面對對市場現(xiàn)狀狀，品質(zhì)的的效應(yīng)遠(yuǎn)高高于大盤氣氣勢；表現(xiàn)手法：：通過各種景景觀以及產(chǎn)產(chǎn)品的外在在表現(xiàn)結(jié)合合設(shè)計的理理念思路來來闡述項目目的品質(zhì)是是有保障的的；表現(xiàn)元素：：江景、濕地地等外部景景觀的實景景表現(xiàn)，項項目的各類類效果圖項目全盤推推廣總策略略第二階段：：強化品質(zhì)：：通過項目的的實景展示示，內(nèi)部樣樣板房的實實景來確定定項目的品品質(zhì)感，營營造出一種種“東灣就就是下沙品品質(zhì)最好的的樓盤”這這樣的感覺覺；表現(xiàn)手法：：通過各種社社區(qū)內(nèi)部樣樣板區(qū)的實實景，樣板板房的實景景進(jìn)行表現(xiàn)現(xiàn)，有整體體，有局部部，甚至包包含細(xì)節(jié)；；表現(xiàn)元素：：實景表現(xiàn)項目全盤推推廣總策略略第三階段：：提升品質(zhì)：：將大美轉(zhuǎn)化化成悅心，，把外在的的元素表現(xiàn)現(xiàn)成內(nèi)在情情緒的外在在反映，在在市場中樹樹立“住在在品質(zhì)最好好的東灣會會讓生活更更加美好””表現(xiàn)手法：：；各種人物物的狀態(tài)，，這個時候候的人物是是單體，通通過人的各各種情緒和和狀態(tài)來表表現(xiàn)一種生生命的大美美表現(xiàn)元素：：人物狀態(tài)實實拍，與各各種場景的的結(jié)合項目全盤推推廣總策略略第四階段：：再次提升品品質(zhì)：在前階段，，物質(zhì)和精精神已經(jīng)經(jīng)經(jīng)歷了一次次有機的融融合，而在在本階段需需要將上階階段的融合合產(chǎn)物作為為基本元素素繼續(xù)進(jìn)行行有機融合合，真正展展現(xiàn)“東灣灣包容萬象象，營造豐豐富和諧的的氣質(zhì)”表現(xiàn)手法：：；把萬象劃劃分為各種種不同形式式，有不同同年齡的人人，有不同同家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)的人，有有不同社會會階層的人人，有父親親幫，有母母親幫，有有孩童幫……表現(xiàn)元素：：群體人物實實拍，與各各種場景的的結(jié)合實景前的大大美（現(xiàn)在在—09年3月）實景后的大大美（09年4月—11月）個體狀態(tài)的的悅心（09年12月—10年5月）群體狀態(tài)的包包容萬象（10年5月之后）項目全盤推廣廣階段劃分實景前的大美美階段任務(wù)：在在延續(xù)東灣大盤盤“尺度”基礎(chǔ)上，進(jìn)入入灣區(qū)品質(zhì)生生活。階段目的：打打造品質(zhì)樓盤盤形象、擴大大并深挖目標(biāo)標(biāo)客群。重要營銷手段段：平面媒體體、情景電臺臺、創(chuàng)新小眾眾媒體等。階段１策略1、品質(zhì)樓盤形形象塑造大美于品，極極質(zhì)悅心杭州東部86萬方國際品質(zhì)質(zhì)灣流住區(qū)因為錯落式規(guī)規(guī)劃，才有了了180000㎡社區(qū)園林，令令美景充盈園園區(qū)，因為錯落式規(guī)規(guī)劃，才有了了150米樓間距，令令視野通透無無限，因為錯落式規(guī)規(guī)劃，才有了了270度觀景面，令令生活詩意如如畫，因為錯落式規(guī)規(guī)劃，才有了了三面通透的的賴特排屋，，令四季陽光光滿室，保利·東灣，承大杭杭州城市東擴擴之勢，以錯落式園區(qū)區(qū)規(guī)劃，為你你呈現(xiàn)灣流住住區(qū)大美品質(zhì)質(zhì)，保利地產(chǎn)杭州州首發(fā)之作，，16年榮耀征程值值得信賴。階段報紙廣告告1（規(guī)劃篇）大美于品，極極質(zhì)悅心杭州東部86萬方國際品質(zhì)質(zhì)灣流住區(qū)因為關(guān)注生活活，才有了６６米挑高露臺臺，令……因為關(guān)注生活活，才有了雙雙精裝修大堂堂，令……因為關(guān)注生活活，才有了電電梯直接入戶戶，令……因為關(guān)注生活活，才有了４４.１米架空層，，令……保利·東灣，承大杭杭州城市東擴擴之勢，悉心考量建筑筑與生活的關(guān)關(guān)系，為你呈呈現(xiàn)灣流住區(qū)區(qū)大美品質(zhì)，，保利地產(chǎn)杭州州首發(fā)之作，，16年榮耀征程值值得信賴。階段報紙廣告告2（高層建筑篇篇）大美于品，極極質(zhì)悅心杭州東部86萬方國際品質(zhì)質(zhì)灣流住區(qū)為了讓別墅……，我們將地坪坪抬高３.６米，為了讓別墅……，我們?yōu)槊恳灰粦魧ＴO(shè)私家家庭院，為了讓別墅……，我們設(shè)計出出高達(dá)100㎡的入戶花園，，為了讓別墅……，我們精心采采用雙套間設(shè)設(shè)計，保利·東灣，承大杭杭州城市東擴擴之勢，以草原風(fēng)情別別墅的大氣純純粹，為你呈呈現(xiàn)灣流住區(qū)區(qū)大美品質(zhì)，，保利地產(chǎn)杭州州首發(fā)之作，，16年榮耀征程值值得信賴。階段報紙廣告告3（排屋篇）階段電臺廣告告（情景創(chuàng)意意）策略2、掘地三尺，，找到客戶針對項目的目目標(biāo)人群進(jìn)行行針對性、小小范圍的推廣廣。充分考慮慮目標(biāo)購房者者的生活軌跡跡，盡可能多多的在其軌跡跡上出現(xiàn)樓盤盤信息，讓樓樓盤形象植入入人心。傳播渠道精耕耕挖掘客戶策略略開車上班寫字樓上班接送子女公司進(jìn)行會議議某銀行經(jīng)理茶館、咖啡館館與朋友相聚聚在辦公室閱讀讀報紙商場購物休閑時尚雜志報紙廣告電梯廣告、直郵廣告信用卡合作戶外廣告/電臺廣告圍追堵截目標(biāo)人群的生生活軌跡中的的渠道第一種方式：：主動型（感感動2008片段）通過數(shù)據(jù)庫營營銷的方式，，向目標(biāo)消費費群派發(fā)DM廣告。針對目標(biāo)客戶戶的居住區(qū)域域（下沙高校校、四季青、、華貿(mào)鞋城東東站等）進(jìn)行行DM的派發(fā)。針對明確性目目標(biāo)客群，設(shè)設(shè)計各類精美美實用的禮品品。尋找目標(biāo)客戶戶書鎮(zhèn)尋找目標(biāo)客戶戶第二種方式：：異地推廣1、和媒體進(jìn)行行合作，以媒媒體為組織者者參加臺州、、溫州、義烏烏等地的商會會等的推介活活動。2、可以考慮投投放“浙江日報”，利用浙報擁擁有浙江商會會主要人員名名單的優(yōu)勢將將項目資料直直接投遞到位位。第三種方式：：借力型與銀行信用卡卡、高檔商場場、4S店、中國移動動等聯(lián)合舉行行PR活動，利用合合作伙伴的數(shù)數(shù)據(jù)庫或者是是客戶資源來來進(jìn)行聯(lián)合推推廣達(dá)到雙贏贏。尋找目標(biāo)客戶戶實景后的大美美階段任務(wù)：以以大美實景的的氣勢，將品品質(zhì)與大盤完完美融合。階段目的：品品質(zhì)大盤獲得得市場認(rèn)知，，前期集聚客客群釋放。重要營銷節(jié)點點：樣板區(qū)實實景開放、沿沿江大道開通通等。階段2階段推廣整體體思路沿江大道試駕樣板區(qū)開放報紙廣告跟進(jìn)現(xiàn)場實景體驗創(chuàng)新實景手冊灣流品質(zhì)生活節(jié)啟動事件營銷灣區(qū)品質(zhì)大盤形成地點：東灣工工地現(xiàn)場目的：讓客戶戶親身體驗內(nèi)容：要在各各個景觀結(jié)點點處樹立說明明牌，說明排排的內(nèi)容包括括景觀設(shè)計理理念和原因，，種載植被的的物種說明和和歷史，道路路設(shè)計的理念念。如：1、在某喬木旁旁樹立說明牌牌，內(nèi)容為“該樹種源自哪哪里，將該樹樹種移栽到東東灣經(jīng)歷了怎怎么樣的工序序，這類樹種種給生活帶來來怎么樣的好好處”等等；2、在某道路拐拐角處說明“為什么我們的的環(huán)形道路曲曲度是32度？這樣設(shè)計計給業(yè)主帶來來怎么樣的生生活感受”等等。1、樣板區(qū)開放放大美于景，自自然悅心杭州東東部86萬方國國際品品質(zhì)灣灣流住住區(qū)擁享稀稀絕景景致，，1000米環(huán)形形江景景為大大美，，直面綠綠意淳淳樸，，2200畝生態(tài)態(tài)濕地地為大大美，，精致杭杭州，，卻有有大美美，保利·東灣，，承大大杭州州城市市東擴擴之勢勢，盡攬錢錢塘波波瀾、、濕地地綠肺肺，為你呈呈現(xiàn)灣灣流住住區(qū)之之大美美底蘊蘊，保利地地產(chǎn)杭杭州首首發(fā)之之作，，16年榮耀耀征程程值得得信賴賴。2、報紙紙廣告告—外部實實景系列：：中心心庭院院篇、、組團(tuán)團(tuán)景觀觀篇、、景觀觀細(xì)節(jié)節(jié)篇、、情景景架空空篇、、道路路鋪裝裝篇……灣區(qū)“大美”園林的的背后后灣區(qū)景景觀的的四大大標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：人人性、、舒適適、參參與、、科學(xué)學(xué)樣板區(qū)區(qū)，未未來灣灣區(qū)生生活的的真實實展現(xiàn)現(xiàn)……3、軟文文主題題方向向目的：：通過過現(xiàn)場場實景景，展展現(xiàn)優(yōu)優(yōu)勢賣賣點，，提升升美譽譽度主題：：大美美于景景大大悅悅于心心形式1：以中中央景景觀、、樣板板房、、精裝裝雙大大堂為為主要要題材材，結(jié)結(jié)合項項目所所處的的濕地地及一一線江江景，，邀請請專業(yè)業(yè)攝影影師用用DV為業(yè)主主拍攝攝生活活場景景，以以達(dá)到到以假假亂真真的效效果。。如業(yè)業(yè)主和和家人人在小小區(qū)道道路內(nèi)內(nèi)散步步的場場景，，孩子子玩耍耍的場場景等等等。。形式2：在成成交客客戶內(nèi)內(nèi)選擇擇年輕輕伴侶侶、三三口之之家等等，為為其拍拍攝“婚紗照照”、“家庭團(tuán)團(tuán)圓照照”等系列列，并并聘請請專業(yè)業(yè)攝影影機構(gòu)構(gòu)執(zhí)行行。4、PR——灣流品品質(zhì)掠掠影構(gòu)思：：顛覆覆常規(guī)規(guī)“實景手手冊”設(shè)計手手法，，在該該手冊冊內(nèi)，，我們們將首首次采采用“主動使使用”而非“被動享享受”的手法法，從從實際際使用用功能能的角角度系系統(tǒng)描描述項項目內(nèi)內(nèi)的各各景觀觀元素素；同同時，，我們們將把把景觀觀與人人的狀狀態(tài)在在這里里進(jìn)行行融合合，無無論是是“高興、、憂郁郁、煩煩躁、、平靜靜、成成功、、失敗敗等”，你都都可以以在東東灣景景觀內(nèi)內(nèi)找到到屬于于自己己的“心情”，最終終形成成景觀觀與人人互通通的效效果。。5、創(chuàng)新新物料料—景觀使使用手手冊6、PR——灣流品品質(zhì)生生活節(jié)節(jié)啟動動目的：：倡導(dǎo)導(dǎo)鄰里里溝通通及交交流，，實現(xiàn)現(xiàn)灣區(qū)區(qū)品質(zhì)質(zhì)大盤盤的口口碑傳傳播。。思路：：成立立品質(zhì)質(zhì)生活活組委委會（（業(yè)主主），，每年年6月、11月在社社區(qū)內(nèi)內(nèi)舉辦辦大型型系列列的鄰鄰里活活動，，內(nèi)容容如：：風(fēng)箏箏攝影影、趣趣味運運動、、啤酒酒狂歡歡、美美食SHOW、T型秀、、藝術(shù)術(shù)畫展展、篝篝火晚晚會、、螢火火蟲派派對、、懷舊舊經(jīng)典典音樂樂會等等。7、事件件營銷銷—沿江大大道試試駕游游目的：：展示示沿江江一線線優(yōu)美美風(fēng)光光、減減弱客客戶對對項目目的心心理距距離。。思路：與4S點合作開展展，設(shè)置（（30萬以下、50—60萬、80萬以上）三三類檔次車車型，分三三天舉行活活動以達(dá)到到轟動效應(yīng)應(yīng)；同時，，邀請項目目成交客戶戶、媒體、、準(zhǔn)客戶（（四季青、、華貿(mào)鞋城城老板）及及專業(yè)車手手等參與比比賽，并設(shè)設(shè)置豐厚的的禮品。推廣跟進(jìn)：：活動現(xiàn)場場物料包裝裝、報紙硬硬廣強勢宣宣傳、系列列軟文跟蹤蹤炒作。個體狀態(tài)的的悅心階段任務(wù)：：將項目從從純粹環(huán)境境訴求提升升到“心情”演繹，并以以人物為載載體、設(shè)計計各種狀態(tài)態(tài)（酣睡、、小憩等）），完美演演繹東灣的的“悅心”境界。階段目的：：品質(zhì)大盤盤形象樹立立、項目美美譽度提升升。重要營銷手手段：情景景廣告、灣灣流形象家家庭系列等等。階段3報廣報廣報廣群體狀態(tài)的的包容萬象象階段任務(wù)：：全面演繹繹“灣容萬象”的氣度，并并從友善、、親情、鄰鄰里、豐富富等多個角角度展開，，最終實現(xiàn)現(xiàn)保利所倡倡導(dǎo)的“和諧生活”。階段目的：：灣區(qū)生活活已被客戶戶完全接受受、項目實實現(xiàn)理想銷銷售。重要營銷手手段：灣流流品質(zhì)生活活節(jié)、灣流流俱樂部運運行等。階段4謝謝聆聽9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。22:13:5522:13:5522:131/6/202310:13:55PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2322:13:5622:13Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:13:5622:13:5622:13Friday,January6,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:13:5622:13:56January6,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。06一一月月202310:13:56下下午午22:13:561月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:13下下午1月-2322:13January6,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/622:13:5