萬達(dá)廣場(chǎng)五角場(chǎng)招商成果評(píng)價(jià)報(bào)告

上海五角場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)招商成果評(píng)價(jià)報(bào)告2010年5月

主要研究結(jié)論詳細(xì)分析與論證過程萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目初期定位萬達(dá)廣場(chǎng)定位的調(diào)整過程萬達(dá)廣場(chǎng)目前的定位與現(xiàn)狀今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平評(píng)估萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平分析萬達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀況附件目錄主要研究結(jié)論--項(xiàng)目定位主題定位:由社區(qū)型購物中心升級(jí)為區(qū)域型購物中心，最終發(fā)展成為引領(lǐng)現(xiàn)代時(shí)尚潮流和流行消費(fèi)的都市型商業(yè)廣場(chǎng)。以極具規(guī)模的綜合體或巨無霸優(yōu)勢(shì)扛起體驗(yàn)商業(yè)的大旗，強(qiáng)化零售娛樂化和娛樂零售化。形象定位：樹立“時(shí)尚坐標(biāo)”，“資訊坐標(biāo)”的市場(chǎng)形象?？腿憾ㄎ唬褐髁腿簽槟贻p、時(shí)尚、有品位的白領(lǐng)階層，18-45歲。經(jīng)營(yíng)定位：經(jīng)營(yíng)檔次定位：以中檔為主，兼顧高檔；經(jīng)營(yíng)功能定位：集零售、娛樂、餐飲、康體、休閑、會(huì)展為一體的綜合商業(yè)廣場(chǎng)；業(yè)態(tài)組合定位：購物：娛樂：餐飲=5:3:2，接近黃金法則，爭(zhēng)取商業(yè)價(jià)值最大化；建議主力店配比縮小到2%-2.5%。主要研究結(jié)論--租金水平萬達(dá)廣場(chǎng)：租金收取模式：純租金，逐年遞增2009年平均租金：3個(gè)億同比2008年遞增比率：6-7%2009年整體銷售額：百聯(lián)又一城:租金收取模式：純租金，逐年遞增2009年平均租金：2個(gè)億同比2008年遞增比率：2009年整體銷售額：13億大寧國際廣場(chǎng)：租金收取模式：保底租金、提成兩者取高2009年平均租金：同比2008年遞增比率：2009年整體銷售額：主要研究結(jié)論--改進(jìn)建議主力店面積過大，應(yīng)盡量縮小主力店，增加次主力店和零售面積；建筑本身遺留問題，導(dǎo)致格局和動(dòng)線的不合理，建議對(duì)局部結(jié)構(gòu)重新整改，提高物業(yè)的可視性、均好性、便利性，提高客流的兼容性；外立面：色彩和形象與現(xiàn)有定位不符，缺少招攬性和品質(zhì)感，建議外立面全面設(shè)計(jì)和整改；部分工程硬傷，如餐飲的下水、排煙管徑小、空調(diào)容量、燈光線路布置等，建議在物業(yè)本身情況允許的前提下適當(dāng)改進(jìn)。主要研究結(jié)論--今后發(fā)展思路建議市場(chǎng)層面：關(guān)于主力店：巴黎春天升級(jí)(如：瑪莎百貨)；沃爾瑪升級(jí)為精品超市或調(diào)整為具有展示功能的物業(yè)；寶大祥品牌和形象全面提升，做成有品味和有品牌的珠寶宮殿，兼具時(shí)尚性和展示性；特力時(shí)尚匯重新定位招商，可考慮做成家居體驗(yàn)館+美容美體沙龍等。關(guān)于第一食品：1-2層保持現(xiàn)狀，提升管理，3-5層全面調(diào)整為特色餐飲。關(guān)于零售店：精細(xì)化+品牌提升。關(guān)于美食廣場(chǎng)：移植到第一食品，此區(qū)域做快速消費(fèi)品集群。對(duì)部分主力店的轉(zhuǎn)租品牌進(jìn)行過程的控制。增加兒童業(yè)態(tài)，如動(dòng)漫等。建筑層面:增加空中連廊，各物業(yè)有效連通，共享人流，業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)銷售；室外步行街增加雨棚，避免惡劣天氣對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響；寶大祥外圍一二層連通。其他:營(yíng)銷推廣力度小，開業(yè)后的再投入較少；商戶尤其是優(yōu)質(zhì)商戶的客戶關(guān)系維護(hù)與開發(fā)投入不夠；萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)部如住宅、寫字樓和商戶資源沒有充分整合和有效共享。

主要研究結(jié)論詳細(xì)分析與論證過程萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估a） 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目初期定位b） 萬達(dá)廣場(chǎng)定位的調(diào)整過程c） 萬達(dá)廣場(chǎng)目前的定位與現(xiàn)狀d） 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向2.萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平評(píng)估a） 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平分析b） 萬達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀況附件目錄萬達(dá)與可比項(xiàng)目的基本情況萬達(dá)廣場(chǎng)2006年8月開業(yè)建筑面積34萬平米商業(yè)面積26萬平米項(xiàng)目位置：市級(jí)商業(yè)副中心-五角場(chǎng)百聯(lián)又一城2007年1月開業(yè)建筑面積12.6萬平米商業(yè)面積10.5萬平米項(xiàng)目位置：楊浦五角場(chǎng)商圈大寧國際2006年6月開業(yè)建筑面積25萬平米商業(yè)面積12萬平米項(xiàng)目位置：閘北區(qū)共和新路1918號(hào)萬達(dá)與可比項(xiàng)目的初期定位對(duì)比萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位：以時(shí)尚品牌、個(gè)性前衛(wèi)為經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，追求整體品位與品質(zhì)，形成與各大主力店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)適當(dāng)錯(cuò)位，共同打造一個(gè)聚集人氣、現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)廣場(chǎng)?？腿憾ㄎ唬阂粤餍蟹b、服飾系列商品及休閑特色餐飲為核心（85%以上），以中檔知名特色品牌為重點(diǎn)（80%以上，其中形象旗艦店30%），以少年兒童和18-40歲中青年為主要目標(biāo)消費(fèi)群體。百聯(lián)又一城項(xiàng)目定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身等功能業(yè)態(tài)于一體，中高檔定位都市型購物中心?？腿憾ㄎ唬阂晕褰菆?chǎng)為中心，區(qū)域內(nèi)主要是學(xué)生與教師群體，以及部分其他居民；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域內(nèi)聚集了部分白領(lǐng)和專業(yè)人士。目標(biāo)消費(fèi)群體主要為中等偏上消費(fèi)能力客群，年齡主要集中在25-40歲之間的中產(chǎn)階層。大寧國際項(xiàng)目定位：上海首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”客群定位：以大寧國際商業(yè)廣場(chǎng)為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為30萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是個(gè)人月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地中產(chǎn)階層消費(fèi)群體。

主要研究結(jié)論詳細(xì)分析與論證過程萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位評(píng)估a） 萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目初期定位b） 萬達(dá)廣場(chǎng)定位的調(diào)整過程c） 萬達(dá)廣場(chǎng)目前的定位與現(xiàn)狀d） 今后項(xiàng)目定位的調(diào)整方向2.萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平評(píng)估a） 萬達(dá)廣場(chǎng)租金水平分析b） 萬達(dá)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀況附件目錄萬達(dá)廣廣場(chǎng)在在經(jīng)營(yíng)營(yíng)過程程中定定位的的逐漸漸調(diào)整整僅僅是是滿足足小范范圍內(nèi)內(nèi)的客客群購購物的的需求求滿足了了區(qū)域域的客客群購購物需需求，，同時(shí)時(shí)還為為其提提供更更多的的生活活便利利和享享受。。成為上上海地地區(qū)的的購物物休閑閑娛樂樂為一一體的的代表表處之之一，，引領(lǐng)領(lǐng)時(shí)尚尚潮流流和消消費(fèi)趨趨勢(shì)。。區(qū)域型型生活活廣場(chǎng)場(chǎng)都市型型時(shí)尚尚生活活廣場(chǎng)場(chǎng)社區(qū)型型購物物中心心開業(yè)初初期，，由于于五角角場(chǎng)周周邊人人群的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)消費(fèi)費(fèi)能力力，以以及居居住人人群不不夠密密集，，大多多為學(xué)學(xué)校、、醫(yī)院院等大大眾人人群，，因而而萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)更多多的是是服務(wù)務(wù)于五五角場(chǎng)場(chǎng)周邊邊區(qū)域域；而而經(jīng)過過將近近4年的運(yùn)運(yùn)作，，目前前萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)正在在由區(qū)區(qū)域性性生活活廣場(chǎng)場(chǎng)向都都市型型時(shí)尚尚生活活廣場(chǎng)場(chǎng)邁進(jìn)進(jìn)！主要研研究結(jié)結(jié)論詳細(xì)分分析與與論證證過程程萬達(dá)廣廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目定定位評(píng)評(píng)估a）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目初初期定定位b）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)定定位的的調(diào)整整過程程c）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)目目前的的定位位與現(xiàn)現(xiàn)狀d）今今后項(xiàng)項(xiàng)目定定位的的調(diào)整整方向向2.萬達(dá)廣廣場(chǎng)租租金水水平評(píng)評(píng)估a）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)租租金水水平分分析b）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理狀狀況附件目錄圖：選選擇購物廣廣場(chǎng)的考慮慮因素素圖：不不同購購物廣廣場(chǎng)的的表現(xiàn)現(xiàn)消費(fèi)者者選擇擇購物物廣場(chǎng)場(chǎng)的考考慮因因素主題定定位客群定定位經(jīng)營(yíng)定定位消費(fèi)者者在選選擇購購物廣廣場(chǎng)時(shí)時(shí)，廣廣場(chǎng)的的客群群定位位、功功能配配比以以及業(yè)業(yè)務(wù)和和品牌牌的組組合等等都是是其主主要考考慮的的因素素。而而對(duì)比比萬達(dá)達(dá)和兩兩個(gè)可可比項(xiàng)項(xiàng)目來來看，，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)對(duì)萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)各方方面的的評(píng)價(jià)價(jià)均較較高，，且明明顯的的高于于兩個(gè)個(gè)可比比項(xiàng)目目的評(píng)評(píng)價(jià)。。這也也反映映出五五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)達(dá)開業(yè)業(yè)幾年年來，，其定定位和和功能能、業(yè)業(yè)態(tài)和和品牌牌等的的組合合得到到了大大家的的接受受和認(rèn)認(rèn)可。。消費(fèi)者者和商商戶理理解的的萬達(dá)達(dá)主題題定位位圖：消消費(fèi)者者對(duì)萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)的的形象象描述述Q6（消費(fèi)費(fèi)者問問卷））:您認(rèn)為為萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)在您您心目目中的的形象象與下下列哪哪些描描述比比較相相符？？圖：商商戶對(duì)對(duì)萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)的形形象描描述Q2（商戶戶問卷卷）:您認(rèn)為為萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)的形形象與與下列列哪些些描述述比較較相符符？主題定定位客群定定位經(jīng)營(yíng)定定位五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)達(dá)經(jīng)過過最近近幾年年的經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，在消消費(fèi)者者和商商戶的的心目目中都都認(rèn)為為目前前萬達(dá)達(dá)是““年輕時(shí)時(shí)尚的的購物物娛樂樂圣地地”的形形象，，而這這與萬萬達(dá)期期望的的打造造時(shí)尚尚潮流流，引引領(lǐng)消消費(fèi)趨趨勢(shì)相相吻合合。不同年年齡消消費(fèi)者者的差差異—主題定定位圖：不不同年年齡消消費(fèi)者者對(duì)萬萬達(dá)購購物中中心形形象的的描述述16-20歲21-25歲26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲51-55歲主題定定位客群定定位經(jīng)營(yíng)定定位從不同同年齡齡客群群對(duì)五五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)達(dá)購物物中心心的形形象理理解來來看，，不同同年齡齡人群群的理理解存存在著著一定定的偏偏差。。其中中，35歲以下下客群群認(rèn)為為萬達(dá)達(dá)是““年輕輕時(shí)尚尚的購購物娛娛樂圣圣地””，““個(gè)性性潮流流的展展示舞舞臺(tái)””；而而35歲以上上客群群則更更愿意意將萬萬達(dá)理理解為為“中中高檔檔服裝裝/服飾消消費(fèi)中中心””，以以及““日常常生活活用品品總匯匯”。。而這這也可可能說說明目目前萬萬達(dá)的的消費(fèi)費(fèi)者存存在著著分層層，且且其消消費(fèi)訴訴求有有了較較明顯顯的差差異，，在今今后的的定位位調(diào)整整中，，需要要考慮慮不同同客群群的需需求和和相應(yīng)應(yīng)的市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。。不同客客群消消費(fèi)檔檔次對(duì)對(duì)比圖：不不同客客群消消費(fèi)檔檔次對(duì)對(duì)比周邊區(qū)區(qū)域萬萬達(dá)達(dá)客群群品品牌牌目標(biāo)標(biāo)客群群客群定定位主題定定位經(jīng)營(yíng)定定位周邊區(qū)區(qū)域萬萬達(dá)達(dá)客群群品品牌牌目標(biāo)標(biāo)客群群圖：不不同客客群身身份對(duì)對(duì)比商戶認(rèn)認(rèn)為目目前五五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)達(dá)和周周邊區(qū)區(qū)域的的客群群消費(fèi)費(fèi)檔次次沒有有明顯顯的差差異，，均為為中檔檔客群群。相相比兩兩個(gè)可可比項(xiàng)項(xiàng)目，，萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)以家家庭型型人群群較多多，整整體來來說屬屬于中中檔人人群，，時(shí)尚尚性略略差。。而從身身份來來看，，萬達(dá)達(dá)客群群與周周邊區(qū)區(qū)域，，以及及商戶戶期望望的目目標(biāo)客客群之之間也也基本本一致致，主主要是是小白白領(lǐng)、、潮流流青年年和學(xué)學(xué)生群群體，，其中中客群群還包包含有有公務(wù)務(wù)員、、部隊(duì)隊(duì)和學(xué)學(xué)校的的人群群，且且團(tuán)購購和單單位卡卡的情情況較較多，，并且且假期期特征征明顯顯。不同客客群消消費(fèi)檔檔次對(duì)對(duì)比圖：不不同客客群消消費(fèi)年年齡對(duì)對(duì)比周邊區(qū)區(qū)域萬萬達(dá)達(dá)客群群品品牌牌目標(biāo)標(biāo)客群群客群定定位主題定定位經(jīng)營(yíng)定定位周邊區(qū)區(qū)域萬萬達(dá)達(dá)客群群品品牌牌目標(biāo)標(biāo)客群群圖：不不同客客群個(gè)個(gè)人月月收入入對(duì)比比商戶認(rèn)認(rèn)為周周邊區(qū)區(qū)域消消費(fèi)者者的年年齡沒沒有明明確的的劃分分，而而對(duì)于于五角角場(chǎng)萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)的的客群群則主主要是是集中中在18-35歲之間間的消消費(fèi)者者；商商戶期期望的的客群群年齡齡特征征基本本與萬萬達(dá)的的客群群一致致。從個(gè)人人月收收入來來看，，萬達(dá)達(dá)周邊邊區(qū)域域和五五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)達(dá)以及及商戶戶的期期望基基本相相同，，重合合度較較高；；雖然然五角角場(chǎng)區(qū)區(qū)域人人口多多，基基數(shù)大大，單單購買買力不不是特特別強(qiáng)強(qiáng)。萬達(dá)適適合的的消費(fèi)費(fèi)者特特征中檔消消費(fèi)能能力的周邊邊人群群收入中等，平均均家庭庭月收收入在在5000元—15000元之間間追求時(shí)時(shí)尚的人士士萬達(dá)的的業(yè)態(tài)態(tài)較廣廣，適適合大大部分分人群群，尤尤其是是小白領(lǐng)領(lǐng)和潮潮流青青年由于業(yè)業(yè)態(tài)較較多，，能滿滿足不不同人人群需需求，，其中中主要要是18-35歲人群群萬達(dá)廣廣場(chǎng)適適合的的客群群特征征客群定定位主題定定位經(jīng)營(yíng)定定位萬達(dá)廣廣場(chǎng)客客群特特征—適合的的人群群圖：萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)適適合的的消費(fèi)費(fèi)者特特征—年齡客群定定位主題定定位經(jīng)營(yíng)定定位圖：萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)適適合的的消費(fèi)費(fèi)者特特征—家庭收收入18-35歲人群群是目目前萬萬達(dá)較較為適適合的的消費(fèi)費(fèi)群；；同時(shí)時(shí)，也也有40%的消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)認(rèn)為沒沒有明明確的的年齡齡層劃劃分，，不同同年齡齡客群群均可可來萬萬達(dá)購購物和和消費(fèi)費(fèi)。目前萬萬達(dá)的的定位位事宜宜的消消費(fèi)人人群家家庭收收入集集中在在5000-15000元之間間。萬達(dá)廣廣場(chǎng)客客群特特征—適合的的人群群圖：萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)適適合的的消費(fèi)費(fèi)者特特征—身份客群定定位主題定定位經(jīng)營(yíng)定定位圖：萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)適適合的的消費(fèi)費(fèi)者特特征—價(jià)值觀觀消費(fèi)者者認(rèn)為為萬達(dá)達(dá)比較較適合合的客客群是是“潮潮流年年輕””和““小白白領(lǐng)””；當(dāng)當(dāng)然，，也有有超過過40%的認(rèn)為為萬達(dá)達(dá)適合合大部部分人人群，，且隨隨著年年齡的的增長(zhǎng)長(zhǎng)，這這種想想法的的人群群占比比越來來越大大。萬達(dá)目目前主主要是是能滿滿足消消費(fèi)者者對(duì)““時(shí)尚尚”的的追求求。因因而，，在今今后的的定位位調(diào)整整中，，需要要對(duì)時(shí)時(shí)尚進(jìn)進(jìn)行品品質(zhì)的的提升升和檔檔次的的升級(jí)級(jí)，以以引領(lǐng)領(lǐng)者的的姿態(tài)態(tài)領(lǐng)跑跑區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)。實(shí)際來來消費(fèi)費(fèi)的客客群特特征70%以上為為大專及及以上上學(xué)歷中等偏偏上收收入，60%家庭月月收入入在1萬元以以上中青年年人多在18-35歲左右右企業(yè)人人士，，其中中主要要是普通白白領(lǐng)，，以及及學(xué)生生，教教師等。大部分分已婚有有小孩孩，單身身也占占近三三成客群定定位主題定定位經(jīng)營(yíng)定定位萬達(dá)廣廣場(chǎng)實(shí)實(shí)際到到店的的客群群特征征萬達(dá)廣廣場(chǎng)客客群特特征—實(shí)際客群圖：萬達(dá)消消費(fèi)者特征征--身份圖：萬達(dá)消消費(fèi)者特征征—家庭收入圖：萬達(dá)消消費(fèi)者特征征—學(xué)歷客群定位主題定位經(jīng)營(yíng)定位目前來五角角場(chǎng)萬達(dá)的的客群主要要是“企業(yè)業(yè)員工”，，其中中高高層管理者者占了將近近三成，這這也說明目目前五角場(chǎng)場(chǎng)周邊居民民消費(fèi)能力力的提升，，也促使五五角場(chǎng)萬達(dá)達(dá)需要進(jìn)行行整體的升升級(jí)。超過60%來萬達(dá)的客客群其家庭庭收入超過過了1萬；70%以上為大專專及以上學(xué)學(xué)歷。圖：消費(fèi)者者來萬達(dá)購購物的陪伴伴者萬達(dá)廣場(chǎng)客客群特征—重合度客群定位主題定位經(jīng)營(yíng)定位圖：萬達(dá)廣廣場(chǎng)與其他他商城消費(fèi)費(fèi)者重合度度分析目前來萬達(dá)達(dá)消費(fèi)和購購物的客群群中，有60%多是和朋友友/同事/同學(xué)等年齡齡相仿人群群一同前來來。此外，在萬萬達(dá)購物的的消費(fèi)者中中，有將近近90%的人近期逛逛過百聯(lián)又又一城，這這說明五角角場(chǎng)萬達(dá)和和百聯(lián)又一一城在客群群上存在較較高的重合合度。圖：不同年年齡消費(fèi)者者的收入與與日常開支支情況萬達(dá)廣場(chǎng)客客群特征—收入與支出出客群定位主題定位經(jīng)營(yíng)定位本次調(diào)查的的萬達(dá)客群群平均個(gè)人人月收入為為5218元，家庭平平均月收入入將近15000元，且家庭庭平均月消消費(fèi)支出也也超過了2000元。對(duì)比上上海地區(qū)的的平均收入入和開支水水平可知，，五角場(chǎng)萬萬達(dá)客群的的經(jīng)濟(jì)能力力隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展正正在快速的的上升。因因而，萬達(dá)達(dá)需要對(duì)整整體的檔次次和品質(zhì)進(jìn)進(jìn)行全方位位的提升，，以滿足周周邊客群的的消費(fèi)需求求。圖：萬達(dá)廣廣場(chǎng)主要消消費(fèi)者區(qū)域域來源分布布圖萬達(dá)廣場(chǎng)客客群特征客群定位主題定位經(jīng)營(yíng)定位通過本次調(diào)調(diào)研可知，，目前來萬萬達(dá)的客群群主要集中中在周邊5公里范圍內(nèi)內(nèi)，占到了了整體客群群的82.6%。這也說明明五角場(chǎng)萬萬達(dá)已經(jīng)成成為楊浦區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)購購物和娛樂樂中心。同時(shí)，萬達(dá)達(dá)客群也已已輻射到市市區(qū)商圈范范圍內(nèi)，這這也說明萬萬達(dá)正在往往都市型購購物中心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。圖：萬達(dá)與可比比項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)的品牌數(shù)量量對(duì)比（含主力店店內(nèi)品牌））萬達(dá)與可比比項(xiàng)目的業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)比主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位萬達(dá)廣場(chǎng)和和百聯(lián)又一一城的業(yè)態(tài)態(tài)中服裝品品牌占比較較高；而大大寧國際則則在餐飲品品牌所占數(shù)數(shù)量的比例例較高，這這也側(cè)面的的反映其餐餐飲相對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)得較好好。同時(shí)，百聯(lián)對(duì)商戶戶均采用POSS機(jī)集中收銀銀，能較好好的控制和和調(diào)整品類類和品牌的的組合。圖：萬達(dá)與可比比項(xiàng)目主力店面積積占比（商商業(yè)面積：：平米）萬達(dá)與可比比項(xiàng)目主力力店面積對(duì)對(duì)比主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位雖然五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)的商業(yè)面面積較大，，但因?yàn)榻ńㄔO(shè)初期將將大部分店店面承租給給了主力店店（萬達(dá)廣廣場(chǎng)中商業(yè)業(yè)面積中有有60%多為主力店店），并且且簽訂了較較長(zhǎng)時(shí)間的的合約。因因而，目前前萬達(dá)對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)和品牌組組合的整改改都面臨著著不少阻力力和合約限限制，其收收益也受到到一定影響響。圖：租戶/商戶認(rèn)為消消費(fèi)者來萬萬達(dá)購物的的原因分析析消費(fèi)者來萬萬達(dá)購物的的主要原因因圖：消費(fèi)者者光顧萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)不同同業(yè)態(tài)區(qū)域域的分析主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位“適合的商商業(yè)氛圍””和“功能能配比合理理”能滿足足消費(fèi)者的的需求是萬萬達(dá)吸引客客群過來購購物的主要要原因。目前客群在在萬達(dá)不同同業(yè)態(tài)之間間的共享性性還不夠強(qiáng)強(qiáng)，業(yè)態(tài)之之間的聯(lián)動(dòng)動(dòng)性需要加加強(qiáng)?？梢砸越梃b百聯(lián)的的OK卡(會(huì)員卡)，前期促進(jìn)進(jìn)招商，后后期能帶動(dòng)動(dòng)整體銷售售。圖：消費(fèi)者者理解的萬萬達(dá)業(yè)態(tài)組組合的關(guān)注注度與滿意意度圖：商戶理理解的萬達(dá)達(dá)業(yè)態(tài)組合合的關(guān)注度度與滿意度度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)的合理理性分析在五角場(chǎng)萬萬達(dá)目前經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理的的9大功能配比比中，“時(shí)時(shí)尚購物””是消費(fèi)者者和商戶都都關(guān)注度很很高，且目目前相對(duì)較較為滿意的的方面。其其次，在““親朋聚會(huì)會(huì)”、“休休閑娛樂””和“生活活便利”上上的滿意度度相對(duì)較好好，需要繼繼續(xù)保持。。此外，商商戶認(rèn)為在在“身心提提升”和““文化藝術(shù)術(shù)”上的關(guān)關(guān)注度較好好，但目前前滿意程度度較低，需需要加強(qiáng)改改進(jìn)和完善善這類商品品與服務(wù)的的提供。圖：商戶心心目中不同同購物廣場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位位的表現(xiàn)商戶對(duì)萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位的理理解品類豐富度品牌豐富度品牌互補(bǔ)性業(yè)態(tài)組合-品類布局-業(yè)種相容性品牌組合-品牌檔次品牌組合-品牌受歡迎度品牌組合-特色性、新鮮度品牌組合-品牌吸引力品牌組合-質(zhì)量主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位對(duì)于品類組組合和品牌牌組合，商商戶認(rèn)為目目前萬達(dá)廣廣場(chǎng)在各個(gè)個(gè)方面做得得都好于其其他兩個(gè)可可比項(xiàng)目，，尤其是在在品牌豐富富度和品牌牌特色上。。與此同時(shí)，，商戶認(rèn)為為三個(gè)商城城的品牌質(zhì)質(zhì)量均較好好，因而在在滿意度得得分上都較較好。圖：消費(fèi)者者選擇時(shí)尚購物場(chǎng)所考慮的的因素圖：不同購購物廣場(chǎng)的的表現(xiàn)主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位購物廣場(chǎng)在在時(shí)尚購物上的表現(xiàn)“品類豐富富性”是消消費(fèi)者選擇擇時(shí)尚購物物場(chǎng)所時(shí)重重點(diǎn)考慮的的因素。對(duì)比五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)和兩個(gè)可可比項(xiàng)目來來看，客群群認(rèn)為萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)在不不同屬性的的表現(xiàn)優(yōu)于于兩個(gè)可比比項(xiàng)目，尤尤其是“品品類豐富度度”和“品品牌豐富度度”以及““品牌特色色/新鮮度”三三個(gè)維度上上。圖：消費(fèi)者者理解的萬萬達(dá)時(shí)尚購物的關(guān)注度與與滿意度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位時(shí)尚購物上上品類組合合的評(píng)價(jià)“女士和男男士休閑裝裝”是萬達(dá)達(dá)客群在時(shí)時(shí)尚購物中中較為關(guān)注注，同時(shí)目目前也較為為滿意的品品類。而“珠寶/鐘表”，““飾品/配件”以及及“女士正正裝”等品品類目前表表現(xiàn)不佳，，需要調(diào)整整。品類喜歡的品牌提及人數(shù)品牌提及占比男裝-正裝品牌金利來124.9%皮爾卡丹114.5%雅戈?duì)?04.0%男裝-休閑裝品牌鱷魚2610.5%優(yōu)衣庫176.9%杰克瓊斯135.3%USPOLO114.5%LEE104.0%女裝-正裝品牌簡(jiǎn)114.5%女裝-休閑裝品牌優(yōu)衣庫5522.3%麥考林176.9%only166.5%班尼路114.5%女裝-內(nèi)衣品牌

古今208.1%愛慕104.0%戶外/運(yùn)動(dòng)品牌

耐克3715.0%阿迪達(dá)斯249.7%配件-帽子，眼鏡等品牌茂昌眼鏡104.0%吳良材93.6%鞋，包品牌

千百度156.1%奧卡索156.1%珠寶，鐘表品牌周大福31.2%化妝品品牌資生堂218.5%歐萊雅187.3%主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位改進(jìn)建議：：增加中高檔檔品牌增加不同種種類的產(chǎn)品品、增加品牌數(shù)數(shù)量/增大可選范范圍明顯區(qū)分中中高低檔品品牌、增加指示牌牌及導(dǎo)購圖圖建議引進(jìn)國國際、國內(nèi)內(nèi)知名的女女裝-休閑裝品牌牌；鞋/包類商品也也需引進(jìn)國國際知名品品牌?？蓢L試在地地上步行街街上適當(dāng)引引進(jìn)幾家國國際一線和和部分國際際二線品牌牌，提升整整體檔次和和店面形象象。如LV、Cartier、TIFFANY、SWAROVSKI、CALVINKLEIN、GUESS、LACOSTE、FolliFollie、ARTIN、阿無印良品、Bershka、PullandBear、PROMOD、MANGO、貝納通等。時(shí)尚購物上上中品牌組組合的評(píng)價(jià)價(jià)圖：消費(fèi)者者選擇家居情趣場(chǎng)所考慮的的因素圖：不同購購物廣場(chǎng)的的表現(xiàn)主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位購物廣場(chǎng)在在家居情趣上的表現(xiàn)“品類豐富富性”和““品牌檔次次”是消費(fèi)費(fèi)者選擇家家居情趣場(chǎng)場(chǎng)所時(shí)重點(diǎn)點(diǎn)考慮的因因素。對(duì)比五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)和兩個(gè)可可比項(xiàng)目來來看，客群群認(rèn)為萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)在不不同屬性的的表現(xiàn)優(yōu)于于兩個(gè)可比比項(xiàng)目，而而百聯(lián)的““品牌吸引引力”和大大寧的“品品牌質(zhì)量””表現(xiàn)校對(duì)對(duì)較佳。圖：消費(fèi)者者理解的萬萬達(dá)家居情趣的關(guān)注度與與滿意度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位家居情趣上上品類組合合的評(píng)價(jià)“家用電器器/家具”是萬萬達(dá)客群在在時(shí)尚購物物中較為關(guān)關(guān)注，同時(shí)時(shí)目前也較較為滿意的的品類。而“寵物用用品”，““家具飾品品”等品品類目前表表現(xiàn)不佳，，需要進(jìn)行行相應(yīng)的完完善和提升升。主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位居家情趣類類品牌中，，廣受消費(fèi)費(fèi)者喜愛的的有：床上用品，，家用紡織織品品牌：：如澳西奴奴家紡；家用電器，，家具品牌牌：如國美美電器。改進(jìn)方向：增加特色性性的品牌；；增加不同種種類的產(chǎn)品品；增加品牌數(shù)數(shù)量，增大大可選范圍圍具體改進(jìn)建建議：家具飾品：：增加國內(nèi)知知名品牌，，如多樣屋屋、康寧餐餐具、ECOH生態(tài)家、古古吳繡皇、、POTATOCO.、LovelyLace、NICI等。寵物用品：：增加國際知知名品牌家居情趣上上中品牌組組合的評(píng)價(jià)價(jià)圖：消費(fèi)者者選擇生活便利場(chǎng)所考慮的的因素圖：不同購購物廣場(chǎng)的的表現(xiàn)主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位購物廣場(chǎng)在在生活便利上的表現(xiàn)“品牌檔次次”是消費(fèi)費(fèi)者選擇生生活便利場(chǎng)場(chǎng)所時(shí)重點(diǎn)點(diǎn)考慮的因因素。對(duì)比五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)和兩個(gè)可可比項(xiàng)目來來看，客群群認(rèn)為萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)在不不同屬性的的表現(xiàn)明顯顯優(yōu)于兩個(gè)個(gè)可比項(xiàng)目目，尤其是是在“品牌牌豐富度””和“品品類豐富度度”上表現(xiàn)現(xiàn)尤佳。圖：消費(fèi)者者理解的萬萬達(dá)生活便利的關(guān)注度與與滿意度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位生活便利上上品類組合合的評(píng)價(jià)由于有沃爾爾瑪和第一一食品在萬萬達(dá)的入駐駐，萬達(dá)客客群對(duì)“超超市/日用品/食品”的關(guān)關(guān)注較高，，同時(shí)目前前也較為滿滿意的品類類。而對(duì)““通信/郵局”，““改衣”等等上需要進(jìn)進(jìn)行品類的的引進(jìn)。主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位改進(jìn)建議：：增加高檔品品牌增加不同種種類的產(chǎn)品品、增加品牌數(shù)數(shù)量/增大可選范范圍建議萬達(dá)引引進(jìn)通信服服務(wù)，如中中國移動(dòng)、、中國電信信等；萬達(dá)可考慮慮在其商圈圈內(nèi)引進(jìn)中中國郵政局局，這樣可可方便附近近白領(lǐng)、居居民辦理匯匯款、繳費(fèi)費(fèi)等業(yè)務(wù)，，同時(shí)可帶帶來部分客客流。品類喜歡的品牌提及人數(shù)品牌提及占比超市/日用品/食品沃爾瑪5252.5%第一食品4545.5%銀行，金融服務(wù)品牌中國銀行1414.1%工商銀行1212.1%面包房品牌克里斯汀2828.3%面包新語1111.1%山崎面包1010.1%喜歡的品類類和品牌：生活便利上上中品牌組組合的評(píng)價(jià)價(jià)圖：消費(fèi)者者選擇親子互動(dòng)場(chǎng)所考慮的的因素圖：不同購購物廣場(chǎng)的的表現(xiàn)主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位購物廣場(chǎng)在在親子互動(dòng)上的表現(xiàn)“品牌豐富富度”，““品牌受歡歡迎度”和和“品牌檔檔次”是客客群選擇親親子互動(dòng)時(shí)時(shí)重點(diǎn)考慮慮因素。對(duì)比五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)和兩個(gè)可可比項(xiàng)目來來看，客群群認(rèn)為萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)在不不同屬性的的表現(xiàn)稍好好于兩個(gè)可可比項(xiàng)目，，但在“品品牌互補(bǔ)””上的表現(xiàn)現(xiàn)欠佳，需需要對(duì)相應(yīng)應(yīng)的品牌進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃和和整合。圖：消費(fèi)者者理解的萬萬達(dá)親子互動(dòng)的關(guān)注度與與滿意度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位親子互動(dòng)上上品類組合合的評(píng)價(jià)由于目前在在五角場(chǎng)萬萬達(dá)廣場(chǎng)中中，有關(guān)親親子互動(dòng)的的店面雖然然有不少的的品牌，但但整體的定定位和統(tǒng)一一性，以及及與萬達(dá)其其他品類的的聯(lián)動(dòng)性不不夠，導(dǎo)致致在親子互互動(dòng)這個(gè)品品類上的比比較不太好好。主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位親子互動(dòng)類類品牌中，，廣受消費(fèi)費(fèi)者喜愛的的有兒童玩具店店品牌：如如芭比娃娃娃；兒童樂園品品牌：如湯湯姆熊。改進(jìn)方向：：增加高檔品品牌、增加加特色性的的品牌；增加不同種種類的產(chǎn)品品；增加娛樂場(chǎng)場(chǎng)所及活動(dòng)動(dòng)。具體改進(jìn)建建議：兒童玩具店店：增加國際知知名品牌，，如樂高玩玩具、孩之之寶、Tomy等。親子互動(dòng)上上中品牌組組合的評(píng)價(jià)價(jià)圖：消費(fèi)者者選擇親朋聚會(huì)場(chǎng)所考慮的的因素圖：不同購購物廣場(chǎng)的的表現(xiàn)主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位購物廣場(chǎng)在在親朋聚會(huì)上的表現(xiàn)“品牌檔次次”和“品品類豐富性性”是客群群選擇親朋朋聚會(huì)時(shí)重重點(diǎn)考慮因因素。對(duì)比五角場(chǎng)場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)和兩個(gè)可可比項(xiàng)目來來看，客群群認(rèn)為萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)在不不同屬性的的表現(xiàn)均好好于兩個(gè)可可比項(xiàng)目，，但在“品品牌質(zhì)量””上大寧國國際的表現(xiàn)現(xiàn)相對(duì)搶眼眼，說明大大寧的餐飲飲運(yùn)營(yíng)較好好。圖：消費(fèi)者者理解的萬萬達(dá)親朋聚會(huì)的關(guān)注度與與滿意度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位親朋聚會(huì)上上品類組合合的評(píng)價(jià)“中檔次的的中餐廳””是萬達(dá)客客群在親朋朋聚會(huì)時(shí)較較為關(guān)注，，同時(shí)目前前也較為滿滿意的品類類。而“KTV”，“酒吧/茶座”和““中式快餐餐”等品類類目前表現(xiàn)現(xiàn)不佳，需需要進(jìn)行適適當(dāng)?shù)奶嵘?。主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位改進(jìn)建議：：增加中檔品品牌增加特色品牌牌增加不同種類類的產(chǎn)品、增加品牌數(shù)量量/增大可選范圍圍對(duì)同類產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行組合銷售售、提升餐飲服務(wù)務(wù)檔次在親朋聚會(huì)時(shí)時(shí)，消費(fèi)者更更關(guān)注中檔中中餐，也相對(duì)對(duì)希望繼續(xù)引引進(jìn)中高檔餐餐飲品牌；消費(fèi)者對(duì)特色色性的餐飲也也有一定的追追求，希望能能夠增加有特特色的品牌，，有更多選擇擇。針對(duì)目前的中中檔餐飲多但但不精的情況況，以及未來來發(fā)展定位的的需求，可以以引進(jìn)一些中中檔而且有特特色的品牌如如麻辣香鍋等等。品類喜歡的品牌提及人數(shù)品牌提及占比中檔中餐品牌干鍋居2523.6%小楊生煎2321.7%豆撈坊1716.0%云南美食城1211.3%小紹興1211.3%望湘園1211.3%阿一天下109.4%西廂記98.5%中檔西餐品牌洋蔥餐廳87.5%中檔茶餐廳或特色餐一茶一座1514.2%新旺茶餐廳1211.3%釜山料理109.4%廣州蕉葉98.5%味千拉面98.5%西式快餐品牌必勝客3230.2%薩莉亞意式餐廳1110.4%冰點(diǎn)，甜品，水吧品牌DQ1211.3%酒吧，咖啡廳，茶座品牌避風(fēng)塘1211.3%KTV品牌大歌星1312.3%親朋聚會(huì)上中中品牌組合的的評(píng)價(jià)圖：消費(fèi)者選選擇商務(wù)交際場(chǎng)所考慮的因因素圖：不同購物物廣場(chǎng)的表現(xiàn)現(xiàn)主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位購物廣場(chǎng)在商務(wù)交際上的表現(xiàn)“品牌檔次””是客群選選擇商務(wù)交際際時(shí)重點(diǎn)考慮慮的因素。對(duì)比五角場(chǎng)萬萬達(dá)廣場(chǎng)和兩兩個(gè)可比項(xiàng)目目來看，除了了在“品牌的的特色和新鮮鮮度”和“品品牌質(zhì)量”上上稍差于可比比項(xiàng)目外，客客群認(rèn)為萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)在不同同屬性的表現(xiàn)現(xiàn)均好于兩個(gè)個(gè)可比項(xiàng)目。。圖：消費(fèi)者理理解的萬達(dá)商務(wù)交際的關(guān)注度與滿滿意度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位商務(wù)交際上品品類組合的評(píng)評(píng)價(jià)由于星巴克等等咖啡廳的入入駐，“咖啡啡廳/茶座”是萬達(dá)達(dá)客群在商務(wù)務(wù)交際時(shí)較為為關(guān)注，同時(shí)時(shí)目前也較為為滿意的品類類。但“高檔檔餐廳”，““高檔餐廳””，以及“會(huì)會(huì)所/俱樂部”均需需提升。商務(wù)交際類的的消費(fèi)者在咖咖啡廳、茶餐餐廳的品牌方方面普遍比較較青睞星巴克克和避風(fēng)塘。。消費(fèi)者對(duì)檔次次方面的要求求也在逐漸提提升，大多希希望商務(wù)交際際類的品牌檔檔次能夠達(dá)到到中高檔水平平。其中，對(duì)咖啡啡廳/茶座和高檔中中餐的改變意意愿最為明顯顯，約半數(shù)有有此類需求的的消費(fèi)者希望望引進(jìn)本土知知名的高檔中中餐。有一小部分消消費(fèi)者希望引引進(jìn)中檔或高高檔的KTV。針對(duì)這種情況況，可以引進(jìn)進(jìn)一些口碑好好、受歡迎的的高檔中餐，，如俏江南、、鼎鼎香、鼎鼎泰豐、沸騰騰魚鄉(xiāng)等。另一方面，雖雖然有商務(wù)交交際需求的消消費(fèi)者對(duì)錢柜柜的呼聲，但但鑒于更換KTV品牌復(fù)雜，建建議在原有基基礎(chǔ)上進(jìn)行提提升和改進(jìn)。。主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位改進(jìn)建議：商務(wù)交際上中中品牌組合的的評(píng)價(jià)圖：消費(fèi)者選選擇休閑娛樂場(chǎng)所考慮的因因素圖：不同購物物廣場(chǎng)的表現(xiàn)現(xiàn)主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位購物廣場(chǎng)在休閑娛樂上的表現(xiàn)“品類豐富度度”和“品牌牌檔次”是是客群選擇休休閑娛樂時(shí)重重點(diǎn)考慮的因因素。對(duì)比五角場(chǎng)萬萬達(dá)廣場(chǎng)和兩兩個(gè)可比項(xiàng)目目來看，客群群認(rèn)為萬達(dá)廣廣場(chǎng)在不同屬屬性的表現(xiàn)均均好于兩個(gè)可可比項(xiàng)目，其其中在“品牌牌吸引力”上上的表現(xiàn)相對(duì)對(duì)較弱，需要要進(jìn)一步的更更替和升級(jí)。。圖：消費(fèi)者理理解的萬達(dá)休閑娛樂的關(guān)注度與滿滿意度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位休閑娛樂上品品類組合的評(píng)評(píng)價(jià)由于萬達(dá)影院院得到了客群群的認(rèn)可，因因而“電影院院”是萬達(dá)客客群在休閑娛娛樂時(shí)很關(guān)注注也較為滿意意的品類。但但“KTV”，“電玩城””的滿意度則則相對(duì)較低，，需要進(jìn)行品品質(zhì)的提升。。萬達(dá)影院最能能滿足消費(fèi)者者需求，其次次是KTV，湯姆熊也比比較受歡迎。。但是消費(fèi)者還還是希望能夠夠增加休閑娛娛樂的場(chǎng)所和和活動(dòng)或是增增加不同種類類的休閑娛樂樂品牌，讓消消費(fèi)者有更多多的選擇。部分消費(fèi)者希希望KTV的檔次有所提提升，希望引引入的品牌是是錢柜和好樂樂迪。鑒于KTV所占面積較大大，如果放棄棄現(xiàn)有的品牌牌而引入新的的品牌會(huì)比較較浪費(fèi)時(shí)間和和成本，故建建議對(duì)現(xiàn)有的的大歌星KTV進(jìn)行升級(jí)和改改造，在裝修修方面提升檔檔次，在音效效、服務(wù)等方方面提高質(zhì)量量。改進(jìn)建議：主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位休閑娛樂上中中品牌組合的的評(píng)價(jià)圖：消費(fèi)者選選擇文化藝術(shù)場(chǎng)所考慮的因因素圖：不同購物物廣場(chǎng)的表現(xiàn)現(xiàn)主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位購物廣場(chǎng)在文化藝術(shù)上的表現(xiàn)“品牌檔次””是客群選選擇文化藝術(shù)術(shù)時(shí)重點(diǎn)考慮慮的因素。對(duì)比五角場(chǎng)萬萬達(dá)廣場(chǎng)和兩兩個(gè)可比項(xiàng)目目來看，客群群認(rèn)為萬達(dá)廣廣場(chǎng)在不同屬屬性的表現(xiàn)均均好于兩個(gè)可可比項(xiàng)目，其其中在“品牌牌特色和新鮮鮮度”上的表表現(xiàn)相對(duì)較弱弱，需要進(jìn)一一步的完善和和提升。圖：消費(fèi)者理理解的萬達(dá)文化藝術(shù)的關(guān)注度與滿滿意度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位文化藝術(shù)上品品類組合的評(píng)評(píng)價(jià)由于上海書城城的入駐萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)，因而而“圖書/音像”是萬達(dá)達(dá)客群在文化化藝術(shù)時(shí)很關(guān)關(guān)注也較為滿滿意的品類。。但“收藏””，“工藝美美術(shù)/紀(jì)念品”等幾幾乎沒有，因因而還需進(jìn)一一步的引進(jìn)。。文化藝術(shù)品類類目前最不能能滿足消費(fèi)者者的需求；在在現(xiàn)有的此類類品牌中，上上海書城和中中國金幣的滿滿意度相對(duì)較較高。同時(shí)，大部分分有此類需求求的客群對(duì)此此類業(yè)態(tài)的檔檔次有了更高高的要求，希希望引入中高高檔的品牌。。為了今后的定定位調(diào)整，建建議將目前的的上海書城縮縮小面積，改改為具備一定定檔次和品味味的精品書店店，或是擴(kuò)大大其面積，提提升檔次，替替換為對(duì)消費(fèi)費(fèi)者更具影響響力和號(hào)召力力的新華書店店。為切合引領(lǐng)現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚潮流流的都市型時(shí)時(shí)尚生活廣場(chǎng)場(chǎng)的轉(zhuǎn)型和定定位，可以適適當(dāng)引進(jìn)一些些工藝美術(shù)或或是收藏類的的品牌，如一一些面積不大大的精品畫廊廊、收藏品、、刺繡品等，，如古吳繡皇皇、琉璃工坊坊等等。改進(jìn)建議：主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位文化藝術(shù)上中中品牌組合的的評(píng)價(jià)圖：消費(fèi)者選選擇身心提升場(chǎng)所考慮的因因素圖：不同購物物廣場(chǎng)的表現(xiàn)現(xiàn)主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位購物廣場(chǎng)在身心提升上的表現(xiàn)“品牌檔次””是客群選選擇身心提升升時(shí)重點(diǎn)考慮慮的因素。對(duì)比五角場(chǎng)萬萬達(dá)廣場(chǎng)和兩兩個(gè)可比項(xiàng)目目來看，客群群認(rèn)為萬達(dá)廣廣場(chǎng)在不同屬屬性的表現(xiàn)均均好于兩個(gè)可可比項(xiàng)目，尤尤其是在“品品牌質(zhì)量”上上的表現(xiàn)相對(duì)對(duì)較好。圖：消費(fèi)者理理解的萬達(dá)身心提升的關(guān)注度與滿滿意度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位身心提升上品品類組合的評(píng)評(píng)價(jià)“健身房”是是萬達(dá)客群在在身心提升時(shí)時(shí)非常關(guān)注但但暫時(shí)未得到到滿足的品類類。因而，后后期萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)可以考慮引引入中檔的健健身房滿足客客群這方面的的需求。目前對(duì)身心提提升類的需求求比較大，尤尤其集中在健健身房、市內(nèi)內(nèi)體育活動(dòng)和和美容美發(fā)等等方面。對(duì)于引進(jìn)的品品牌檔次，大大多數(shù)消費(fèi)者者希望的是與與目前萬達(dá)廣廣場(chǎng)區(qū)域整體體較為匹配的的中檔品牌。。其中對(duì)健身房房的需求，有有部分消費(fèi)者者希望引入高高檔品牌。針對(duì)身心提升升類的選擇相相對(duì)較少，缺缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的品牌，，建議引進(jìn)具具有較好口碑碑和影響力的的品牌，如亞亞歷山大會(huì)館館、奧力健身身、姚明健身身俱樂部、中中體倍力等等等。引入不同種類類的身心提升升品牌，如比比較知名的SPA館如貝黎詩、、思妍麗、美美麗田園等；；瑜伽館等。。為提升檔次，，引進(jìn)更加知知名的美發(fā)店店，如TONYGUY、麗時(shí)等等。。主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位改進(jìn)建議：身心提升上中中品牌組合的的評(píng)價(jià)圖：租戶對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)及品牌布布局的滿意度度主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局的評(píng)價(jià)對(duì)于五角場(chǎng)萬萬達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)業(yè)態(tài)布局上，，現(xiàn)有的商戶戶均較為滿意意。這說明雖雖然前期受到到了很多條件件的限制，如如硬件等，但但經(jīng)過過程中中的調(diào)整，萬萬達(dá)的業(yè)態(tài)布布局得到了商商戶的認(rèn)可。。但也有部分商商戶認(rèn)為影城城和KTV的通道不明顯顯，部分主力力店的熱度不不夠，如黃金金珠寶城占地地大，但人少少，客流不行行，沒有太大大吸引力；另另外，同業(yè)態(tài)態(tài)之間的連貫貫性和區(qū)分度度還不夠。圖：租戶認(rèn)為為商場(chǎng)內(nèi)其他他商家對(duì)其客客流和銷售業(yè)業(yè)績(jī)的幫助主題定位客群定位經(jīng)營(yíng)定位萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局的評(píng)價(jià)對(duì)于目前的業(yè)業(yè)態(tài)布局上，，只有16%商戶認(rèn)為主力力店對(duì)其的經(jīng)經(jīng)營(yíng)帶來較大大的幫助，而而大部分商戶戶則認(rèn)為廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)的其他業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)其的經(jīng)經(jīng)營(yíng)有一定幫幫助；其中主主要是認(rèn)為影影院和沃爾瑪瑪?shù)戎髁Φ?，，以及次主力力店?yōu)衣庫對(duì)對(duì)其帶來了部部分人流和客客源。這也在在一定程度上上，說明五角角場(chǎng)萬達(dá)目前前在客戶的共共享，商戶之之間的聯(lián)動(dòng)性性還不夠，需需要進(jìn)一步的的完善與加強(qiáng)強(qiáng)，如可以考考慮利用會(huì)員員卡制度，共共同促銷和積積分等，來帶帶動(dòng)商戶之間間的聯(lián)動(dòng)性。。主要研究結(jié)論論詳細(xì)分析與論論證過程萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目目定位評(píng)估a） 萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目初期定定位b） 萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)定位的調(diào)整整過程c） 萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)目前的定位位與現(xiàn)狀d） 今后項(xiàng)目目定位的調(diào)整整方向2.萬達(dá)廣場(chǎng)租金金水平評(píng)估a） 萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)租金水平分分析b） 萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀狀況附件目錄調(diào)整方向：不不僅僅是在購購物，還包括括生活、休閑閑和娛樂等方方面都引領(lǐng)時(shí)時(shí)尚潮流和消消費(fèi)趨勢(shì)！萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目目定位今后的的調(diào)整方向都市型時(shí)尚生生活廣場(chǎng)主要研究結(jié)論論詳細(xì)分析與論論證過程萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目目定位評(píng)估a） 萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目初期定定位b） 萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)定位的調(diào)整整過程c） 萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)目前的定位位與現(xiàn)狀d） 今后項(xiàng)目目定位的調(diào)整整方向2.萬達(dá)廣場(chǎng)租金金水平評(píng)估a） 萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)租金水平分分析b） 萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理狀狀況附件目錄商鋪規(guī)范面積積與實(shí)際面積積對(duì)比圖：租戶規(guī)范范面積與實(shí)際際面積的對(duì)比比規(guī)范面積實(shí)實(shí)際面積積圖：商鋪面積積達(dá)到規(guī)范率率的比例在本次訪問的的商戶中，有有近40%租戶所在企業(yè)業(yè)要求商鋪的的規(guī)范面積為為101-200平米，而同時(shí)時(shí)也有將近3成要求面積超超過了500平米。在目前的實(shí)際際情況中，超超過80%的商戶在租賃賃面積上基本本得到了滿足足。圖：萬達(dá)五角角場(chǎng)與其他商商場(chǎng)租戶提袋袋率比較（%）圖：萬達(dá)五角角場(chǎng)與其他商商場(chǎng)租戶客單單價(jià)比較（元元）圖：萬達(dá)五角角場(chǎng)與其他商商場(chǎng)租戶客流流量比較（人人）通過本次訪問問的商戶可見見，萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)客群的提袋袋率達(dá)到將近近70%，高于其他商商場(chǎng)的狀況。。從客單價(jià)來看看，五角場(chǎng)萬萬達(dá)的客單價(jià)價(jià)為320元，而其他商商場(chǎng)的客單價(jià)價(jià)大約為290元，低于萬達(dá)達(dá)廣場(chǎng)。而在在人流上，不不論是平常還還是工作日，，萬達(dá)廣場(chǎng)的的客流量均遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他他商場(chǎng)。不同商場(chǎng)的提提袋率/客單價(jià)/客流對(duì)比圖：萬達(dá)租戶戶銷售額排名名圖：萬達(dá)店面面未來一年的的銷售額增長(zhǎng)長(zhǎng)情況本次訪問的商商戶中，目前前在萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)的商家銷售售額大部分都都排在本企業(yè)業(yè)店鋪的前20%。這就說明這這些品牌商家家在萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)的銷售較為為理想，也能能達(dá)到其企業(yè)業(yè)的要求。對(duì)于今后的銷銷售狀況，絕絕大部分商戶戶認(rèn)為銷售額額會(huì)有增加，，平常增長(zhǎng)的的比例達(dá)到了了近20%。萬達(dá)租戶今后后銷售的變化化趨勢(shì)萬達(dá)與可比項(xiàng)項(xiàng)目總體租金金水平對(duì)比圖：萬達(dá)與可可比項(xiàng)目總體體租金收益率率水平對(duì)比萬達(dá)的建筑和和商業(yè)面積均均較大，但由由于主力店占占據(jù)較多的位位置，限制了了萬達(dá)的收益益增長(zhǎng)，導(dǎo)致致萬達(dá)的單位位面積租金收收益偏低。注：大寧國際際租金總額為為估計(jì)值可比品牌租金金水平對(duì)比分分析圖：不同商場(chǎng)場(chǎng)可比品牌租租金水平對(duì)比比分析由于大寧國際際和百聯(lián)又一一城兩家公司司的租賃政策策有相當(dāng)不同同，因而造成成同一品牌在在不同商場(chǎng)的的租金落差較較大，同時(shí)還還涉及到租賃賃的位置不同同，也導(dǎo)致租租金水平有較較大差異?！救f達(dá)數(shù)據(jù)需填填充】圖：萬達(dá)租戶戶租金與其他他購物中心對(duì)對(duì)比圖：萬達(dá)與大大寧國際不同同品類租金水水平對(duì)比分析析圖：萬達(dá)與百百聯(lián)又一城不不同品類租金金水平對(duì)比分分析萬達(dá)與可比項(xiàng)項(xiàng)目不同品類類租金水平對(duì)對(duì)比分析【萬達(dá)數(shù)據(jù)需填填充】主要研研究結(jié)結(jié)論詳細(xì)分分析與與論證證過程程萬達(dá)廣廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目定定位評(píng)評(píng)估a）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目初初期定定位b）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)定定位的的調(diào)整整過程程c）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)目目前的的定位位與現(xiàn)現(xiàn)狀d）今今后項(xiàng)項(xiàng)目定定位的的調(diào)整整方向向2.萬達(dá)廣廣場(chǎng)租租金水水平評(píng)評(píng)估a）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)租租金水水平分分析b）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理狀狀況附件目錄萬達(dá)與與可比比項(xiàng)目目的運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理對(duì)對(duì)比萬達(dá)廣廣場(chǎng)租金政政策：物業(yè)與與推廣廣費(fèi)：其他方方面：目前在在五角角場(chǎng)萬萬達(dá)在在招商商和運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理中中總體體上做做得相相對(duì)較較好，，但依依然存存在部部分需需整改改的問問題，，如在在招商商中存存在““資質(zhì)質(zhì)不齊齊全””，““品牌牌檔次次不夠夠”，，以及及“個(gè)個(gè)體戶戶經(jīng)營(yíng)營(yíng)”等等狀況況。百聯(lián)又又一城城租金政政策：對(duì)于大大部分分商戶戶，百百聯(lián)采采取的的是第第三年年起每每年保保底遞遞增3%，主要要是采采用純純租金金，并并逐年年遞增增。物業(yè)與與推廣廣費(fèi)：物業(yè)費(fèi)費(fèi)大多多是按按照20元/月/平米收收?。?；而廣告告推廣廣費(fèi)則則是按按照1500元/月統(tǒng)一一收取取。大寧國國際租金政政策：對(duì)于大大部分分商戶戶，百百聯(lián)采采取的的是租租金每每3年20％，且且保底底租金金、提提成兩兩者取取高的的模式式。物業(yè)與與推廣廣費(fèi)：物業(yè)費(fèi)費(fèi)大多多是按按照35元/月/平米收收?。?；而廣告告推廣廣費(fèi)則則是按按照5元/月/平米收收取。。【萬達(dá)信信息缺缺失需需填充充】主要研研究結(jié)結(jié)論詳細(xì)分分析與與論證證過程程萬達(dá)廣廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目定定位評(píng)評(píng)估a）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目初初期定定位b）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)定定位的的調(diào)整整過程程c）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)目目前的的定位位與現(xiàn)現(xiàn)狀d）今今后項(xiàng)項(xiàng)目定定位的的調(diào)整整方向向萬達(dá)廣廣場(chǎng)租租金水水平評(píng)評(píng)估a）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)租租金水水平分分析b）萬萬達(dá)廣廣場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管管理狀狀況附件目錄附件1—大寧國國際項(xiàng)項(xiàng)目概概況（（PPT）附件2—百聯(lián)又又一城城項(xiàng)目目概況況（PPT）附件3—萬達(dá)部部分商商戶背背景信信息（（EXCEL）附件4—可比品品牌租租金詳詳細(xì)信信息（（EXCEL）附件5—消費(fèi)者者調(diào)查查問卷卷（WORD）附件6—商戶調(diào)調(diào)查問問卷與與深訪訪提綱綱（WORD）THANKS!謝謝觀觀看，，真誠誠期待待著與與您的的再次次合