世聯(lián)-住宅產(chǎn)品價值解讀-

住宅產(chǎn)品價值解讀2009/04/16在《住宅價值研究》中，我們主要研究了基本的住宅物業(yè)類型各自不同的“價值提升”方向——2006-7-262集合住宅產(chǎn)品賣得是“集合”——如何發(fā)揮“集合”帶來的優(yōu)勢，如何弱化“集合”帶來的問題與不足洋房產(chǎn)品賣得是“不是集合”——如何體現(xiàn)與集合住宅的差異度類低密度產(chǎn)品賣得是“別墅”——如何在產(chǎn)品形式與面積的制約下，盡量實現(xiàn)別墅生活的感受別墅產(chǎn)品賣得是“原型”——如何在產(chǎn)品中通過對“原型”的再現(xiàn)，來激發(fā)消費者對于居住理想的價值認同。2006-7-263集合住宅——“集合”的揚長避短集合住宅的特征：集合住宅是在近現(xiàn)代城市化和工業(yè)化進程的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)既體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑對于技術(shù)實現(xiàn)性的突破，也體現(xiàn)了城市發(fā)展對于效率和集約的需求。我們可以總結(jié)出集合住宅在建筑形式上的幾個基本特征：聚集性：由大量住宅復(fù)合成居住社區(qū)，多套住宅通常在水平方向上單元式聚集，在垂直方向重復(fù)性疊加；秩序性：住宅的戶型通常以單元的方式規(guī)律性的重復(fù)與組合，其立面造型也因此相應(yīng)地表現(xiàn)出韻律化的特征；社區(qū)內(nèi)部為實現(xiàn)資源的有效配置也必須對空間進行合理的組織。共享性：住宅的公共空間、社區(qū)中的公共資源，成為集合住宅價值體系中的重要組成部分。集合住宅產(chǎn)品的核心價值住宅“集合”的結(jié)果是居住空間的“內(nèi)”與“外”、“私”與“公”被嚴格的區(qū)分開來?？蛻糍徺I的產(chǎn)品由“以戶型決定的居住使用空間”和“在社區(qū)中分享的公共空間與公共資源”兩部分價值組成。集合住宅產(chǎn)品的價值要素:1、以“舒適度”為核心的功能導(dǎo)向戶型設(shè)計2、利用公共空間和公共資源對于居住價值進行補充和放大3、對城市價值的充分表達集合住宅價值分析——1、以舒適度為核心的功能導(dǎo)向戶型設(shè)計除了少數(shù)的城市豪宅產(chǎn)品，目前主流的集合住宅產(chǎn)品基本上解決的還是居住“舒適度”層面的問題?？臻g的充裕度居住空間的充裕度體現(xiàn)在戶型面積的大小與居住空間的數(shù)量。主流的集合住宅戶均面積分布在一個相對有限的范圍之內(nèi)，面積成為衡量舒適度的關(guān)鍵指標，或者說，在此范圍之內(nèi)，舒適度對于面積的增減是極為敏感的。價值提升：面積增加，居室增加……空間利用效率由于面積的限制，空間的利用效率就顯得非常重要，戶型結(jié)構(gòu)因此成為戶型評價的關(guān)鍵。價值提升：戶型緊湊（壓縮無感知面積、消除長過道……）、戶型適用（空間方正、消除異型空間、優(yōu)化開門方式……）、分配合理（主次空間面積得當(dāng)、充分使用朝向和景觀面、通透……）空間功能分化戶型空間功能上的細分、完善與分區(qū)，是舒適度提升的重要標志。價值提升：干濕分區(qū)、動靜分區(qū)、儲物空間專門化、書房等工作空間出現(xiàn)、主臥區(qū)出現(xiàn)、中西廚出現(xiàn)、主仆分道、客廳起居分離……空間的細節(jié)化對居住空間的細節(jié)進行雕琢、改良和創(chuàng)新，也是體現(xiàn)舒適度提升的有效措施。價值提升：凸窗、角窗、移步陽臺、入戶花園……空間彈性和變化戶型保持彈性可以更好的滿足住戶個性化的生活需求；空間的立體化則不僅是對舒適度的提升，也同樣可以體現(xiàn)居住空間的個性。價值提升：空間預(yù)留、拆分組合、錯層、挑空、閣樓、復(fù)式……集合住宅價值分析——2、利用公共空間和公共資源對于居住價值進行補充和放大由于戶型集中解決的是——居住空間舒適度的實現(xiàn)與提升，那么購房者對于居住空間的其他需求，如歸屬感的體現(xiàn)、個性色彩的表達、資源的占有等等方面，更大程度上要靠“公共”的社區(qū)空間加以體現(xiàn)——利用公共空間和公共資源對于居住價值進行補充和放大，這是集合住宅的一個重要特點。這也可以解釋我們在市場中看到的許多現(xiàn)象：——為什么在集合住宅的社區(qū)中更常見對于“規(guī)劃形式感”的強化，低密度社區(qū)中相對弱的多？——為什么集合住宅社區(qū)中大綠地、大水面具有更為突出的價值意義？——為什么大盤往往具有更強的產(chǎn)品能力？……集合住宅社區(qū)強化“形式感”的N種手段A、追求強烈和極致化的空間對比深圳淘金山天津江勝天鵝湖北京上元B、經(jīng)營“軸線”深圳桃源居長春中海水岸春城天津汐岸國際集合住宅社區(qū)強化“形式感”的N種手段C、幾何圖圖案化的構(gòu)構(gòu)圖效果上海未來灣灣佛山萬科山山水家園集合住宅社社區(qū)強化““形式感””的N種手手段D、超大尺尺度的構(gòu)圖圖元素上海國際住住宅競賽成都萬科金金色家園集合住宅社社區(qū)強化““形式感””的N種手手段E、旋轉(zhuǎn)與與律動北京陽光上上東沈陽萬科花花園新城集合住宅社社區(qū)強化““形式感””的N種手手段F、單元復(fù)復(fù)制/母母題重復(fù)復(fù)深圳四季花花城中山萬科城城市風(fēng)景成都博瑞光光華集合住宅社社區(qū)強化““形式感””的N種手手段集合住宅價價值分析———3、對城市價值值的充分表表達如前所說，，集合住宅宅是城市化化的產(chǎn)物———一方面，集集合住宅體體現(xiàn)了對于于城市效率率和城市資資源的依賴賴：地段、、交通、城城市配套等等等城市因因素都成為為產(chǎn)品價值值體系的重重要組成因因素；另一方面，，在表達達城市意向向方面，集集合住宅也也有著其他他產(chǎn)品形式式難以企及及的“天生生”優(yōu)勢，，這同時也也賦予產(chǎn)品品形象鮮明明的特征：：城市尺度——集合住住宅社區(qū)易易于體現(xiàn)出出對土地的的集約利用用和高、大大、闊的社社區(qū)空間意意向工業(yè)美學(xué)——工廠化化的而非手手工的；———可復(fù)復(fù)制的、規(guī)規(guī)?；摹?、韻律重復(fù)復(fù)的————理性的、、秩序強烈烈的；———高技術(shù)術(shù)含量的、、挑戰(zhàn)常規(guī)規(guī)的————現(xiàn)代材料料和創(chuàng)新工工藝的；集合住宅產(chǎn)產(chǎn)品形象示示意——高高聳挺拔彰彰顯城市意意象集合住宅產(chǎn)產(chǎn)品形象示示意——突突出現(xiàn)代感感和個性色色彩集合住宅產(chǎn)產(chǎn)品形象示示意——與與各種風(fēng)格格的嫁接集合住宅———“價值值關(guān)鍵詞””“社區(qū)空間間的統(tǒng)領(lǐng)力力”“抗氧化補補救措施””配套力“迷失中的的自我救贖贖”“籠中魔法法”“集約與自自由的新戰(zhàn)戰(zhàn)場”形式感“生活效率率指標”系統(tǒng)技術(shù)標簽戶型精裝……住宅產(chǎn)品的的價值提升升模型獨棟SingleHouse居住需求聯(lián)排（雙拼拼）花園洋房多層、小高高層、高層層……個性化歸屬感舒適性安全度……City自然傾向、、領(lǐng)地傾向向…………城市尺尺度、城市市效率住宅產(chǎn)品價價值提升·更大的面面積——居居住空間““量”的增增加·更優(yōu)化的的結(jié)構(gòu)、更更豐富的空空間——居居住空間““質(zhì)”的提提升·更強勢的的資源占有有——居住住空間“外外延”的擴擴展·更鮮明的的個性色彩彩——居住住空間“內(nèi)內(nèi)涵”的深深化LowHigh目前市場上上的花園洋洋房產(chǎn)品，，可以通過過建筑細節(jié)節(jié)的處理讓讓1~2層層的住戶獲獲得相對獨獨立的入口口，從而打打破了集合合住宅“單單元”的概概念，專屬屬感有了很很大提升。。代表產(chǎn)品如如天津萬科科水晶城的的南入戶情景景洋房。2、居住空間前前所未有的的“豐富多多元”空間的“豐豐富性”主主要表現(xiàn)在在“情趣空空間”和““觀景空間間”在居住住空間中的的比重明顯顯增加：——前者突突破了功能能導(dǎo)向的窠窠臼，賦予予生活更多多的自由度度和可能性性，激發(fā)了了消費者的的場景聯(lián)想想。——后者密密切了居住住空間內(nèi)外外間聯(lián)系，，對自然資資源的享有有更加充分分。1、入戶方式開開始趨于““私有”花園洋房的的價值實現(xiàn)現(xiàn)是基于對對普通多層層產(chǎn)品的超超越和提升升。而這種種超越和提提升是在“建筑形形式并未根根本改變””的限制條條件下、向向著別墅產(chǎn)產(chǎn)品方向作作出的一定定傾斜?；▓@洋房住住宅——去去城市化和和去集合化化一方面，由由于建筑高高度的降低低帶來樓間間距的降低低，組團的的空間尺度度更加親切切；另一方面，，社區(qū)環(huán)境境的景觀質(zhì)質(zhì)量在上升升，建筑立立面的細節(jié)節(jié)與層次也也更加豐富富，組團的的內(nèi)聚性加加強；所以，組團團空間的重重要性開始始體現(xiàn)，也也更容易營營造院落感感的社區(qū)空空間體驗。。典型案例——萬科··西山庭院院中整體社社區(qū)的形式式感與組團團空間的院院落感并重重；———綠綠城系的洋洋房產(chǎn)品標標榜“先有有花園，后后有房子””，不追求求圖面形式式，以空間間實感動人人。3、“院落感””的價值開開始體現(xiàn)集合住宅的的立面造型型體現(xiàn)出““整體性””的特點，，體量感、、韻律感、、挺拔感成成為形象塑塑造的關(guān)鍵鍵；而自花園洋洋房開始，，建筑形象象開始“碎碎”了———層次的豐豐富、形體體的錯落、、細節(jié)的精精致、材料料的穿插，，呈現(xiàn)與普普通集合住住宅明顯的的差異。4、造型特質(zhì)從從“整體””走向“細細節(jié)”花園洋房住住宅——去去城市化和和去集合化化洋房產(chǎn)品社社區(qū)空間———關(guān)鍵詞:親親地、親親景、院落落感洋房產(chǎn)品形形象——關(guān)鍵詞:層層次、錯錯落、細節(jié)節(jié)、風(fēng)格化化花園洋房住住宅——““價值關(guān)鍵鍵詞”“生活方式式傾向”萌萌芽“原型意識識”萌芽“景”“密度意識識”萌芽“尺度度意識識”萌萌芽……“情””“資源源意識識”萌萌芽“洋””“私””“院””類低密密度住住宅———經(jīng)經(jīng)濟別別墅夢夢1、““看齊齊獨棟棟”的的空間間構(gòu)成成2、““有天天有地地”的的充分分表達達3、兼兼顧私私有和和鄰里里的單單元組組合方方式類低密密度住住宅產(chǎn)產(chǎn)品核核心價價值類低密密度產(chǎn)產(chǎn)品的的核心心價值值在于于初步步擺脫脫了集集合住住宅的的形式式，幾幾乎可可以實實現(xiàn)““獨門門獨院院、有有天有有地””的生生活圖圖景———獲獲得獨獨立住住宅的的居住住感受受而支支付相相對低低的價價格，，是該該產(chǎn)品品立足足市場場的根根本。。如何在在“有限限”的條件件下“做足足”別墅生生活的的空間間感受受，這這一點點幾乎乎是所所有類類低密密度產(chǎn)產(chǎn)品的的共同同特性性。類低密密度住住宅產(chǎn)產(chǎn)品價價值分分析———1、“看齊齊獨棟棟”的的空間間構(gòu)成成在功能能空間間的構(gòu)構(gòu)成上上能夠夠較為為齊備備地涵涵蓋各各類居居住需需求，，可以以概括括為5個組組成部部分：：1、禮禮儀接接待性性空間間。包括：：入口口、客客廳（（有時時與起起居室室合一一）、、餐廳廳等；；2、居居家活活動性性空間間。包括：：起居居室、、早餐餐室、、廚房房、家家庭室室、書書房、、視聽聽室等等；；；3、私私密性性空間間。包括：：主臥臥室、、次臥臥室、、衛(wèi)生生間、、客房房等；；4、輔輔助性性空間間。包括：：洗衣衣室、、儲藏藏、車車庫、、地下下室等等；5、景景觀性性空間間。包括：：（前前、后后）花花園、、內(nèi)天天井、、露臺臺等。。禮儀性性空間間傾向向于分分化獨獨立，，以及及景觀觀空間間的比比重加加大，，是此此類產(chǎn)產(chǎn)品的的顯著著特征征；同時內(nèi)內(nèi)部空空間更更加“立體體”，在有有限的的面積積限制制下制制造出出更多多的“玩味味”，盡可可能的的營造造出“別墅墅感受受”。類低密密度住住宅產(chǎn)產(chǎn)品價價值分分析———2、、“有天天有地地”的的充分分表達達“有天天有地地”是是別墅墅生活活的典典型特特征———具具體是是指室室內(nèi)外外空間間在多多層面面實現(xiàn)現(xiàn)交流流，并并且這這種交交流具具有私私有化化的特特征，，即不不僅“有天天有地地”，而且且必須須是“自有有天地地”。限于于TH自身身形式式上的的局限限性，，其需需要通通過底層花花園、、入戶戶平臺臺、內(nèi)內(nèi)天井井和露露臺這些空空間元元素對對“有有天有有地””的特特征進進行強強化。。天井內(nèi)內(nèi)庭院院兼具具功能能意義義和情情景價價值大進深深卻沒沒有暗暗室和和暗廊廊連過道道都是是自然然光，，上樓樓下樓樓都可可以看看到內(nèi)內(nèi)院入口庭庭院、、露臺臺和閣閣樓把把咫尺尺天地地演繹繹得豐豐富多多彩萬科第第五園園三期期TB戶型型四四房房兩廳廳四衛(wèi)衛(wèi)221平平米首層入入戶庭庭院三層主主臥大大露臺臺四層陽陽光房房（閣閣樓））類低密密度住住宅產(chǎn)產(chǎn)品價價值分分析———3、兼顧私私有和和鄰里里的單單元組組合方方式傳統(tǒng)的的聯(lián)排排產(chǎn)品品大多多采用用“山墻墻并聯(lián)聯(lián)”的方式式，雖雖然具具有較較高的的土地地利用用效率率，但但容易易形成成社區(qū)區(qū)外部部空間間單調(diào)調(diào)呆板板之感感，同同時也也不便便于鄰鄰里氛氛圍的的創(chuàng)造造。一一些TH項項目中中通過過“錯聯(lián)聯(lián)”、、“對對拼””和““合院院”等組合合方式式，可可以有有效的的改善善社區(qū)區(qū)外部部空間間。普通的的“山山墻并并聯(lián)式式”的的TH產(chǎn)品品，社社區(qū)外外部空空間較較為單單調(diào)。。通過院院墻和和水系系的處處理，，形成成江南南“水水巷””的意意向，，呼應(yīng)應(yīng)中式式風(fēng)格格的產(chǎn)產(chǎn)品形形象，，較好好的弱弱化了了線性性空間間的單單調(diào)之之感。?！板e聯(lián)”———增大中間單單元的采光觀觀景面，打破破社區(qū)空間單單調(diào)感首層：89平平米二層：80平平米地上建面：169平米錯聯(lián)使每戶均均有完整的體體型和豐富的的立面朝向入入口和庭院。。單體來看，外外墻面積增加加，有更好的的采光、通風(fēng)風(fēng)和觀景效果果，特別是中中間單元的居居住品質(zhì)明顯顯提升。社區(qū)外部空間間也因此更加加豐富多變，，打破行列式式的雷同格局局。首層二層“對拼”———強化私家院院落感，改善善社區(qū)公共空空間新浦江城聯(lián)院院別墅居室采光充分分，可以形成成多重庭院，，且庭院具有有較好的私密密性；提高土地利用用率，同時實實現(xiàn)高于聯(lián)排排產(chǎn)品的價格格上線?！昂显骸薄銥檎?，社區(qū)-鄰里里-私家的層層次遞進成為為產(chǎn)品亮點同時享有鄰里里院落和私庭庭，安全感歸歸屬感大為強強化整個合院抬高高1.95米米，又結(jié)合錯錯層0.7米米，藍色區(qū)整整體2.85米停車房型建筑面積房型層數(shù)開間進深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺（m2）地下室（m2）車位c2004房2廳3衛(wèi)212.510.53.7——501501d2004房2廳3衛(wèi)2.57143.5——701001萬科第五園聯(lián)排社區(qū)空間間與產(chǎn)品形象象意向類低密度住宅宅——“價值值關(guān)鍵詞”“政策/面面積”矛盾盾“價值與價格格的糾結(jié)”“樣式Style”“以低密度的的名義”……“形式Form”“體量/集集合”矛盾盾“實惠Promotion”“符號Sign”178棟180-250平米中等戶戶型親水別墅墅以及4棟50-130平米精裝修修酒店式公寓寓；別墅——為““原型”買單單別墅住宅的特特征：獨立住宅SingleHouse，集中體現(xiàn)現(xiàn)了房、地、、產(chǎn)的統(tǒng)一性性；其核心價價值在于對居居住理想“原原型”的再現(xiàn)現(xiàn)。幾種常見見的別墅理想想原型1、倚居山水水的隱逸生活活原型——2、歸隱郊野野的田園生活活原型——3、高尚而自自在的歐美小小鎮(zhèn)生活原型型——4、復(fù)制童話話的城堡/莊莊園生活原型型——5、浮生半日日的度假生活活原型——……別墅住宅產(chǎn)品品的核心價值值1、功能完備備之上的特色色化追求2、對資源的的傾斜性3、私有專屬屬的強烈體現(xiàn)現(xiàn)4、產(chǎn)品形式式集中體現(xiàn)““原型”、““傳世”與““作品”精神神獨棟的產(chǎn)品功功能完備之上上的特色化追追求ThePortabelloEstate美國總價價7千5百萬萬美元絕大部分房間間能看到寬銀銀幕式的太平平洋無敵海景景；配有兩個海水水泳池、泳池池吧、兩間spa、燒烤烤區(qū)、劇院、、汽車博物館館、健身房、、蒸汽室、咖咖啡館、保齡齡球道、面積積1英畝的私私人海灘、車車庫可停放16輛汽車………獨棟產(chǎn)品在規(guī)規(guī)劃上體現(xiàn)對對資源極致性性的利用與分分配不同物業(yè)類型型住宅產(chǎn)品成成組團分區(qū)，，保證別墅生生活的私密性性2.高大綠植植在遮擋視線線同時還為業(yè)業(yè)主帶來尊貴貴的領(lǐng)地感1.制造地形形起伏以遮擋擋視線車道的設(shè)計可可以利用代征征綠地以及河河堤，道路線線形應(yīng)盡量曲曲折，以增加加道路長度，，增強神秘感感與領(lǐng)地感每一個別墅組組團之前設(shè)計計私家車道支路和組團路路可多采用盡盡端路形式強強化私密感關(guān)于支路和組組團路：建議多采用盡盡端路的形式式盡端路的設(shè)置置，能很好的的保證沿路別別墅居住的私私密性，特別別是盡端路頂頂端的別墅的的能夠滿度高高端客戶對私私密性和身份份感的要求，，銷售速度很很快。因此建建議在路網(wǎng)設(shè)設(shè)計中盡可能能增加盡端路路設(shè)計。盡端路規(guī)劃示示意獨棟產(chǎn)品形象象意向——關(guān)關(guān)鍵詞：原型型、傳世、作作品別墅住宅———“價值關(guān)鍵鍵詞”“稀缺占有度度”“樣板示范度度”“奢”“體系純粹度度”……“占”“生活從容度度”“炫”“純”定位策劃產(chǎn)品客戶解讀演繹輻射篩選競爭開發(fā)能力宏觀環(huán)境本體條件本質(zhì)上，價值值的“方向””，與住宅的的“形式”并并沒有絕對的的對位關(guān)系；；四類住宅的的增值方向，，更像是四類類代表性的客客戶需求———有一類人，在在都市生活中中“痛并快樂樂著”有一類人，““去都市生活活”的種籽時時時萌芽有一類人，固固執(zhí)的追逐““終極”居住住理想有一類人，擁擁有了才明白白“理想”沒沒有終極，總總有一種“不不曾擁有”在在前方感召………下面我們來共共同探討一個個現(xiàn)實的案例例……在產(chǎn)品價值的的演繹和表達達上，我們遭遇了85分困局？！如果當(dāng)初………重新定位的頭頭腦體操———為“原型”買買單“集約與自由的新戰(zhàn)場”集合的揚長避短“社區(qū)空間的統(tǒng)領(lǐng)力”“抗氧化補救措施”“迷失中的自我救贖”“籠中魔法”“生活效率指標”去城市化和去集合化“情、景、洋、私、院”經(jīng)濟別墅夢“形式、樣式、實惠、符號”“占、奢、炫炫、純”那么現(xiàn)在………營銷轉(zhuǎn)向的角角度選擇———從為山海尷尷尬到在在專業(yè)領(lǐng)領(lǐng)軍標桿戶型傾傾力展示奢奢享情境境追加投入彌彌補系統(tǒng)缺缺環(huán)專注示范范生活感感城市豪宅精準的解讀，，是為了精準準的落地，和和精準的演繹繹……Thanks9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。04:49:2904:49:2904:491/7/20234:49:29AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2304:49:2904:49Jan-2307-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。04:49:2904:49:2904:49Saturday,January7,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2304:49:2904:49:29January7,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。07一月月20234:49:29上上午04:49:291月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月234:49上上午1月-2304:49January7,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/74:49:3004:49:3007January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。4:49:30上上午4:49上上午午04:49:301月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。04:49:3004:49:3004:491/7/20234:49:30AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2304:49:3004:49Jan-2307-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。04:49:3004:49:3004:49Saturday,January7,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2304:49:3004:49:30January7,