世邦魏理仕XXXX年物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程-物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范

2011年物業(yè) 項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程——

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范培訓(xùn)人：黃路燕高級(jí)物業(yè)經(jīng)理時(shí)間：2011年03月01日CBRichardEllis|Page2課程目錄第一部分：什么是風(fēng)險(xiǎn)管理？第二部分：物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié)：風(fēng)險(xiǎn)管理的概念第二節(jié)：風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施的步驟第一節(jié)：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第二節(jié)：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移第三節(jié)：物業(yè)管理外判合同管理技巧CBRichardEllis|Page3第一部分什么是風(fēng)險(xiǎn)管理？CBRichardEllis|Page4假設(shè)您是一名飛行員，你所駕駛的飛機(jī)飛越在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了您，突然，飛機(jī)發(fā)生故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在非洲叢林中有14樣物品，這時(shí)你們必須為生存作出一些決定。先帶走那些？那些可以幫助我？游戲

1、藥箱

2、手提收音機(jī)

3、打火機(jī)

4、三只高爾夫球桿

5、七個(gè)大的綠的垃圾袋

6、指南針

7、蠟燭CBRichardEllis|Page58、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱11、大砍刀12、一盒輕便食物13、一張防水毛毯14、一個(gè)熱水瓶

游戲一起降落的14樣物品CBRichardEllis|Page6你的選擇？游戲CBRichardEllis|Page71、藥箱2、手提收音機(jī)3、打火機(jī)((()))4、三只高爾夫球桿()5、七個(gè)大的綠的垃圾袋()6、指南針()7、蠟燭()8、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱((()))11、大砍刀()12、一盒輕便食物()13、一張防水毛毯()14、一個(gè)熱水瓶()

游戲?qū)懴履倪x擇CBRichardEllis|Page81、你的選擇？2、請(qǐng)說(shuō)出你的理由？3、你的選擇里潛有危機(jī)嗎？你有何考慮？CBRichardEllis|Page9一、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)率×結(jié)果反映出某特定危害事件之發(fā)生機(jī)率與該有關(guān)事件所造成果之綜合評(píng)估。第一節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理的概念風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)過(guò)程，包括運(yùn)用既定的步驟去辨別、評(píng)估和控制風(fēng)險(xiǎn)，從而減少事故發(fā)生可能性或使受影響的范圍和損失控制在一個(gè)可接受的程度。CBRichardEllis|Page10二、危害的定定義第一節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的概念念危險(xiǎn)的來(lái)源；；產(chǎn)生不幸或或損失的機(jī)會(huì)會(huì)第一節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的概念念三、危機(jī)定義義---個(gè)人、群體或或組織無(wú)法用用正常程序處處理，而且突突然變遷所產(chǎn)產(chǎn)生壓力的一種情情境。任何對(duì)企業(yè)的的生存和前途途構(gòu)成威脅的的事件。須考慮兩個(gè)條條件：發(fā)生機(jī)機(jī)會(huì)率和事件件響應(yīng)的迫切切率例如：三聚氫銨事件對(duì)乳制品行業(yè)業(yè)的影響國(guó)家政策調(diào)控控對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的影響CBRichardEllis|Page11第一節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的概念念三、危機(jī)＝風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)1、可預(yù)知，可評(píng)估2、可管理、消除、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移及降低1、突然發(fā)生的的，可以預(yù)知知或評(píng)估的機(jī)會(huì)比比較低可預(yù)知，可評(píng)評(píng)估2、不可消除、、轉(zhuǎn)移及降低，只只可以管理2CBRichardEllis|Page12未發(fā)生已發(fā)生建立組織確認(rèn)危害類別別分析危害類別別評(píng)估降低風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理實(shí)施的的步驟§一、風(fēng)險(xiǎn)管理步驟驟建立組織1、目的2、責(zé)任人3、實(shí)施準(zhǔn)則4、定下主要因素確認(rèn)危害類別別1、會(huì)發(fā)生的情況？2、發(fā)生形式分析危害類別別1、檢討控制體系2、可能性3、結(jié)果4、風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)估1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)3、統(tǒng)計(jì)高及中風(fēng)險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)1、確定降低措施2、建立風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃3、實(shí)施監(jiān)管及檢討CBRichardEllis|Page131、建立組織2、專職工作小組3、執(zhí)行層面的的參與與準(zhǔn)則：風(fēng)險(xiǎn)等等級(jí)、可能性性、影響因素及結(jié)結(jié)果確定主要因素素：1、資源運(yùn)用2、培訓(xùn)3、匯報(bào)機(jī)制CBRichardEllis|Page14第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)施施的步驟目的：降低管管理風(fēng)險(xiǎn)、減減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、制定標(biāo)準(zhǔn)？負(fù)責(zé)人：1、管理層的重重視運(yùn)作體系風(fēng)險(xiǎn)人為風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)CBRichardEllis|Page15儀器/物料風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政策/法律風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理實(shí)施的的步驟2、確認(rèn)危害類類別尋找危害2.1運(yùn)作體系危害害1、制度的缺失失2、程序/流程的不正確3、管理工具使用不當(dāng)，如計(jì)算機(jī)機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)4、確誤的決策策5、監(jiān)控體系（未建立，或監(jiān)監(jiān)管執(zhí)行實(shí)施施不到位）CBRichardEllis|Page16第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理實(shí)施的的步驟2.2人為危害1、專業(yè)責(zé)任（（錯(cuò)誤的建議議、疏忽、不不稱職）2、丑聞3、工作質(zhì)量4、職業(yè)健康及安全全5、恐怖活動(dòng)6、性格（種族族歧視、人格分裂裂）CBRichardEllis|Page17第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理實(shí)施的的步驟2.3財(cái)務(wù)危害1、利率2、匯率3、信貸CBRichardEllis|Page18第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理實(shí)施的的步驟2.4儀器及物料1、設(shè)計(jì)缺陷2、施工質(zhì)量3、設(shè)備老化4、規(guī)格不適5、使用過(guò)期物料CBRichardEllis|Page19第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理實(shí)施的的步驟2.5環(huán)境危害1、污染2、風(fēng)、火、水水、電3、化學(xué)用品4、傳染病5、空氣污染CBRichardEllis|Page20第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理實(shí)施的的步驟2.6法律及市場(chǎng)2、社會(huì)及市場(chǎng)穩(wěn)定3、保險(xiǎn)4、新政策5、客戶及市場(chǎng)調(diào)整CBRichardEllis|Page21第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理實(shí)施的的步驟1、違法運(yùn)營(yíng)發(fā)生的可能性性CBRichardEllis|Page22結(jié)果監(jiān)控系統(tǒng)第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理實(shí)施的的步驟3、分析危害類類別3.1檢討控制系統(tǒng)統(tǒng)等級(jí)可能性機(jī)率結(jié)果5>90%經(jīng)常發(fā)生災(zāi)難死，巨大的經(jīng)濟(jì)損失450%to90%多數(shù)會(huì)發(fā)生嚴(yán)重嚴(yán)重的傷害，巨額經(jīng)濟(jì)損失320%to50%有時(shí)會(huì)發(fā)生中等須報(bào)告的傷害，高度經(jīng)濟(jì)損失25%to20%可能會(huì)發(fā)生不嚴(yán)重急救處理，中度經(jīng)濟(jì)損失1<5%只會(huì)在特別情況發(fā)生不明顯沒(méi)有傷害，低經(jīng)濟(jì)損失CBRichardEllis|Page233.2可能性級(jí)別第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理實(shí)施的的步驟CBRichardEllis|Page24業(yè)主物業(yè)運(yùn)作員工租戶群眾管理公司火災(zāi)第二節(jié)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)實(shí)施的步驟驟3.3如何決定結(jié)結(jié)果3.3如何決定結(jié)結(jié)果?大廈設(shè)備房房發(fā)生水浸浸事件，不不同的人仕仕評(píng)估等級(jí)級(jí)結(jié)果不同同業(yè)主：嚴(yán)重租戶：中等管理公司：：嚴(yán)重保險(xiǎn)公司：：災(zāi)難性同一事對(duì)相關(guān)單單位的影響響不同，其其評(píng)估等級(jí)亦不同同CBRichardEllis|Page25第二節(jié)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)實(shí)施的步驟驟CBRichardEllis|Page264、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估4.1評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)1、預(yù)防措施施是否足夠夠2、監(jiān)控措施是否到到位3、是否符合法規(guī)要求4、培訓(xùn)是否否到位？員員工是否知知道如何操操作第二節(jié)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)實(shí)施的步驟驟1234532結(jié)果CBRichardEllis|Page27可能性低風(fēng)險(xiǎn)1高風(fēng)險(xiǎn)中風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)實(shí)施的步驟驟4、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估4.1風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)54CBRichardEllis|Page28高風(fēng)險(xiǎn)：1、外包2、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移3、改善流程程中風(fēng)險(xiǎn)：在資源允許許的情況下下，用外包包、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移及改善善流程方法法降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)低風(fēng)險(xiǎn)：可暫不采取取額外行動(dòng)動(dòng)4、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估4.1風(fēng)險(xiǎn)管控方方法：第二節(jié)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)實(shí)施的步驟驟風(fēng)險(xiǎn)類別現(xiàn)存問(wèn)題成因整改措施建議完成日期高污水處理池容易散 播病菌未按規(guī)定執(zhí)行管理制度1.加強(qiáng)清潔2.加強(qiáng)投藥3.加強(qiáng)監(jiān)管4.加強(qiáng)排氣CBRichardEllis|Page294、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估4.2制定風(fēng)險(xiǎn)改改善計(jì)劃第二節(jié)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)實(shí)施的步驟驟CBRichardEllis|Page30第二部分物業(yè)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估CBRichardEllis|Page31第一節(jié)物物業(yè)管理理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估一、為什么么要實(shí)施風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理1、物業(yè)管理理行業(yè)發(fā)展展和競(jìng)爭(zhēng)的的結(jié)果2、保險(xiǎn)范圍圍所不及之之處3、物業(yè)服務(wù)務(wù)多元化的的發(fā)展4、維護(hù)業(yè)主主的財(cái)務(wù)建立組織評(píng)估降低風(fēng)險(xiǎn)建立組織確認(rèn)危害類類別分分析危害類類別評(píng)估降低風(fēng)險(xiǎn)1、目的2、責(zé)任人3、實(shí)施準(zhǔn)則則4、定下主要要因素1、會(huì)發(fā)生的的情況？2、發(fā)生形式式1、檢討控制制體系2、可能性3、結(jié)果4、風(fēng)險(xiǎn)水平平1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)級(jí)3、統(tǒng)計(jì)高及及中風(fēng)險(xiǎn)1、確定降低低措施2、建立風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理計(jì)劃3、實(shí)施監(jiān)管及檢討討CBRichardEllis|Page32第一節(jié)物物業(yè)業(yè)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估二、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理步步驟第一節(jié)物物業(yè)業(yè)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估三、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)危害害分析－－外來(lái)危危害，具具有不可可控性自然租戶環(huán)境社會(huì)業(yè)主CBRichardEllis|Page33群眾外來(lái)管理體系系設(shè)備管理理行政事務(wù)務(wù)員工管理理安全管理理財(cái)務(wù)管理理CBRichardEllis|Page34內(nèi)部第一節(jié)物物業(yè)業(yè)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估四、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)危害害分析－－內(nèi)部危危害，具具有可控控性CBRichardEllis|Page35四、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析輔輔助工具具－制定定危害查查驗(yàn)清單單1、運(yùn)營(yíng)體體系2、采購(gòu)管管理3、資產(chǎn)管管理4、合同管管理5、工程管管理6、客服管管理7、安全管管理第一節(jié)物物業(yè)業(yè)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估CBRichardEllis|Page36五、建立立四級(jí)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理理體制四級(jí)三級(jí)二級(jí)一級(jí)集團(tuán)公司司抽檢物業(yè)總公公司抽檢檢分公司抽抽檢自檢第一節(jié)物物業(yè)業(yè)管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估CBRichardEllis|Page37一、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)所涉涉及的保保險(xiǎn)之法律責(zé)任任保險(xiǎn)類類§物業(yè)管理理責(zé)任保險(xiǎn)§公眾責(zé)任保險(xiǎn)§電梯/游泳池責(zé)責(zé)任保險(xiǎn)險(xiǎn)§火災(zāi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)§房屋出租租人責(zé)任任保險(xiǎn)第二節(jié)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移CBRichardEllis|Page38二、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)之財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)類§財(cái)務(wù)一切險(xiǎn)§財(cái)務(wù)保險(xiǎn)§利潤(rùn)損失失險(xiǎn)§財(cái)務(wù)基本險(xiǎn)§財(cái)務(wù)綜合險(xiǎn)§機(jī)器損壞險(xiǎn)險(xiǎn)§現(xiàn)金險(xiǎn)§家財(cái)險(xiǎn)第二節(jié)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移CBRichardEllis|Page39三、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)之員工保險(xiǎn)險(xiǎn)類§雇主責(zé)任任§雇主忠誠(chéng)§醫(yī)療第二節(jié)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移