世聯(lián)-沈陽青建明清冊(cè)旅居區(qū)項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告-

沈陽青建?明清冊(cè)旅居區(qū)項(xiàng)目

整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告終稿及專題研究謹(jǐn)呈：沈陽青建博海置業(yè)有限公司1/20/20231項(xiàng)目背景----開發(fā)商。。。。青島建設(shè)沈陽青建博海置業(yè)有限公司子公司子公司。。。。沈陽青建博海投資公司2項(xiàng)目背景----開發(fā)商青島建設(shè)剛剛改制，主要從事建筑行業(yè)，07年?duì)I業(yè)額100個(gè)億，排名國內(nèi)前列

以前開發(fā)項(xiàng)目主要集中于青島、濟(jì)南、濰坊，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)少，以前項(xiàng)目都沒有太大的市場影響力

沈陽的首個(gè)項(xiàng)目，沒有市場品牌青建博海投資07年6月份成立，專門為本項(xiàng)目成立青建博海置業(yè)項(xiàng)目委托方，兩個(gè)投資方1、溫：公司的小小股東2、青建：公司大大股東（黃總）3項(xiàng)目背景----對(duì)接人溫總青建博海置業(yè)最高負(fù)責(zé)人，在沈陽關(guān)系范圍極廣，但乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但對(duì)項(xiàng)目有深入思考，關(guān)注的是報(bào)告有沒有解決所關(guān)心的問題有中式情節(jié)，做這個(gè)項(xiàng)目要完成自己的一個(gè)理想（中式名盤）黃總青建的代言人、項(xiàng)目的直接對(duì)接人，做建筑出身，從沒有過運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，剛剛從青島調(diào)往沈陽，工作壓力大學(xué)習(xí)欲望強(qiáng)（世聯(lián)的各種刊物、沈陽做過的項(xiàng)目…），嚴(yán)格按照合同條款要求報(bào)告4項(xiàng)目背景----其他拿地之前曾考察過很多地塊，覺得棋盤山土地價(jià)格已太高，利潤空間小確定本地塊的取地意向已經(jīng)很久，但不久前才把土地真正拿下，主要覺得地塊條件非常好，非常適合做一個(gè)中式項(xiàng)目中式幾年來已經(jīng)大量考察了全國范圍內(nèi)的各種中式項(xiàng)目，對(duì)芙蓉古城等成功項(xiàng)目不止一次進(jìn)行考察聘請(qǐng)了相關(guān)專家，大量考察了江南園林、徽式建筑等傳統(tǒng)建筑，并對(duì)此有深入研究資金項(xiàng)目開發(fā)時(shí)青島有兩個(gè)項(xiàng)目正在銷售，將有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障但開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，擔(dān)心過大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，啟動(dòng)階段不想有太大量的資金投入開發(fā)商的一切思維都圍繞著中式對(duì)中式的了解遠(yuǎn)比我們深入行為謹(jǐn)慎5項(xiàng)目服務(wù)的關(guān)鍵詞有效服務(wù)市場系統(tǒng)區(qū)分圍繞市場展開思路，給開發(fā)商一個(gè)新的視角形成點(diǎn)和面的差異感圍繞項(xiàng)目核心競爭力和市場發(fā)展的系統(tǒng)的開發(fā)策略的安排梳理開發(fā)商思路（并不是對(duì)其原來思考的否定，而是系統(tǒng)化和全面化），同時(shí)融入我們的思維理念區(qū)分開發(fā)商的核心需求和附帶需求，圍繞核心需求做足文章，附帶需求適當(dāng)滿足6報(bào)告思維導(dǎo)圖2開發(fā)背景研究1項(xiàng)目本體條件及開發(fā)目標(biāo)536城市定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)整體市場分析項(xiàng)目核心價(jià)值定位領(lǐng)袖客戶定位項(xiàng)目打造計(jì)劃低密度市場分析項(xiàng)目整體開發(fā)策略項(xiàng)目核心競爭力打造4核心問題界定與案例分析7規(guī)劃布局與分期開發(fā)建議7本體條件與開發(fā)目標(biāo)8項(xiàng)目位于沈陽市南部蘇家屯旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)白清寨鄉(xiāng)，距離五里河約30公里，桃仙機(jī)場約20公里，屬城市遠(yuǎn)郊區(qū)白清寨風(fēng)景區(qū)是蘇家屯區(qū)東部已規(guī)劃面積最大的旅游區(qū)。風(fēng)景區(qū)山巒起伏，連綿逶迤，森林覆蓋率在90%以上，風(fēng)景區(qū)總面積77.3平方公里。區(qū)域內(nèi)雪上訓(xùn)練基地有比較好的基礎(chǔ)與市場認(rèn)知。項(xiàng)目位于風(fēng)景區(qū)中部的后小峪村，這個(gè)村三面環(huán)山，植被覆蓋率極高，且有一條山溪從村子穿過，開發(fā)價(jià)值較高。30KM20KM桃仙機(jī)場蘇家屯蘇家屯旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)繞城高速9項(xiàng)目地塊塊交通便便利，通通過沈丹丹、十大大、304等多多條交通通干道與與外界相相連，到到達(dá)沈陽陽、撫順順、本溪溪、遼陽陽的車程程都在30分鐘鐘以內(nèi)本案距離離沈陽市市區(qū)不足足30公公里，在在四處人人口百萬萬的地級(jí)級(jí)城市的的中心地地帶，每每個(gè)城市市到達(dá)的的車程在在30分分鐘之內(nèi)內(nèi)，非常常符合國國際上別別墅即““第二居居所”的的地理要要求。。通過沈丹丹高速可可以直接接到達(dá)沈沈陽，十十分便捷捷通過十大大線向西西，然后后轉(zhuǎn)沈大大高速向向南，可可以很方方便到達(dá)達(dá)遼陽市市。十大線向向北能直直達(dá)撫順順市。十大線沈丹高速沈大高速繞城快速路沈撫高速10項(xiàng)目總占占地約2000畝，其其中租賃賃黑松林林約1200畝畝，開發(fā)發(fā)用地約約750畝，政政府要求求整體容容積率不不低于0.5，，旅游用用地占比比最低22%，，南側(cè)滑滑雪場必必須開發(fā)發(fā)項(xiàng)目總占地租賃黑松林開發(fā)用地旅游用地占比整體容積率2000畝1200畝750畝≥22%住宅≥0.5旅游用地?zé)o限制1200畝黑松松林開發(fā)用地地750畝11項(xiàng)目地塊塊以山巒巒和谷地地為主，，地形地地貌豐富富，局部部植被茂茂盛，空空氣良好好，內(nèi)部部有天然然水系，，通達(dá)性性與私密密性兼?zhèn)鋫?200畝黑松松林開發(fā)用地地750畝項(xiàng)目西側(cè)側(cè)邊界北側(cè)滑雪雪場松林南側(cè)山谷谷及松林林南邊界公公路東側(cè)山谷谷12地塊所屬屬的蘇家家屯東部部區(qū)域目目前無房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)，屬陌陌生區(qū)域域，距離離城市配配套區(qū)較較遠(yuǎn)項(xiàng)目距離離最近的的機(jī)場南南部別墅墅區(qū)約15公里里，周邊邊尚無房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目，認(rèn)知知陌生；；北側(cè)的體育學(xué)學(xué)院滑雪場是是項(xiàng)目周邊現(xiàn)現(xiàn)存唯一的成成熟配套，白白清寨內(nèi)雖有有一定配套但但檔次低、品品質(zhì)差，難以以滿足項(xiàng)目需需求。機(jī)場南別墅區(qū)區(qū)沈陽體育學(xué)院院滑雪場是沈沈陽唯一、我我國少有的幾幾個(gè)可以承辦辦國際大型滑滑雪比賽的場場地之一，在在沈陽全市范范圍內(nèi)具有一一定的影響力力，為項(xiàng)目區(qū)區(qū)域帶來了一定的區(qū)域認(rèn)認(rèn)知。體育學(xué)院滑雪雪場13地塊解析小結(jié)結(jié)----1:交通條件便利利有多條交通干干道與外界相相連，達(dá)到沈沈陽、撫順、、本溪、遼陽陽的車程都在在30分鐘以以內(nèi)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)2:良好的自然資資源地形地貌豐富富，植被覆蓋蓋率高，且有有內(nèi)部水系，，通達(dá)性與私私密性兼具3:城市遠(yuǎn)郊，陌陌生度高項(xiàng)目距離沈陽陽市區(qū)近30公里，屬城城市遠(yuǎn)郊區(qū)，，區(qū)域陌生度度高4:市政配套缺乏乏區(qū)域開發(fā)成熟熟度低，內(nèi)部部生活配套設(shè)設(shè)施不完善，，周邊配套水水平低14項(xiàng)目屬性界定定----城城市遠(yuǎn)郊、具具備優(yōu)勢(shì)資源源、大規(guī)模、、低密度、綜綜合開發(fā)項(xiàng)目目區(qū)域中心城市沈陽是遼寧省會(huì)城市，位于遼中城市群的核心位置，隨著近幾年的快速發(fā)展，對(duì)周邊城市的輻射作用逐漸增強(qiáng)，區(qū)域中心城市的定位逐漸形成具備優(yōu)勢(shì)資源項(xiàng)目具備較好的地形條件和植被條件，并擁有內(nèi)部水系，如何充分整合和利用這些資源，最大化其效用，是項(xiàng)目開發(fā)必須解決的重要問題。城市遠(yuǎn)郊項(xiàng)目位于沈陽城市南部，距離市中心約30公里，屬于城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，如何克服區(qū)域陌生感是項(xiàng)目開發(fā)必須解決的問題。大規(guī)模低密度綜合開發(fā)項(xiàng)目整體占地約2000畝，可開發(fā)面積約750畝，整體容積率不低于0.5，屬大規(guī)模低密度開發(fā)項(xiàng)目，因此在項(xiàng)目開發(fā)策略的制定上，必須考慮大盤開發(fā)的特點(diǎn)，在形成持續(xù)競爭力的基礎(chǔ)上分階段建立開發(fā)策略；項(xiàng)目位于蘇家屯旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，政府要求至少22%為旅游用地，決定了項(xiàng)目必須是綜合開發(fā)。15項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)標(biāo)與限制條件件1:項(xiàng)目品牌將本項(xiàng)目打造造成高品質(zhì)中中式名盤開發(fā)目標(biāo)限制條件2:價(jià)格啟動(dòng)期價(jià)格期期望6000元/平米，，項(xiàng)目總體均均價(jià)期望8000元/平平米4:土地價(jià)格項(xiàng)目拿地成本本20萬/畝畝5:建筑風(fēng)格項(xiàng)目建筑風(fēng)格格限定為中式式3:周期4-5年開發(fā)發(fā)完成6:其他最少22%為為旅游用地，，無容積率限限制，南側(cè)滑滑雪場必須開開發(fā)，其余部部分具體功能能無明確限制制，可分期開開發(fā)16報(bào)告思維導(dǎo)圖圖2開發(fā)背景研究究1項(xiàng)目本體條件件及開發(fā)目標(biāo)標(biāo)536城市定位及經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征征城市及區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)劃分析析房地產(chǎn)整體市市場分析項(xiàng)目核心價(jià)值值定位領(lǐng)袖客戶定位位項(xiàng)目打造計(jì)劃劃低密度市場分分析項(xiàng)目整體開發(fā)發(fā)策略項(xiàng)目核心競爭爭力打造4核心問題界定定與案例分析析7規(guī)劃布局與分分期開發(fā)建議議17開發(fā)背景研究究18開發(fā)背景研究究開發(fā)背景分析城市定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)整體市場分析19沈陽是遼中城城市群的中心心城市，隨著著與周邊城市市“都市融合合”進(jìn)程的加加速，對(duì)周邊邊城市財(cái)富及及高收入人群群的吸納作用用逐漸增強(qiáng)遼寧中部城市市群總面積6.5萬平方方公里，人口口2134萬萬，城市化水水平達(dá)到58％。遼中城市群包包括中心城市市沈陽、能源源之城鐵嶺和和撫順、鋼鐵鐵基地鞍山和和本溪、化纖纖之城遼陽、、港城營口，，工業(yè)基礎(chǔ)雄雄厚，能源豐豐富，海陸交交通便利。發(fā)展愿景：遼中城市群將將擔(dān)綱東北老工工業(yè)基地振興興的主力，成為繼“珠珠三角”、““長三角”和和京津唐經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈之后，中國經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展的新增增長極。城市群的服務(wù)務(wù)功能（物流流、金融、信信息、研發(fā)等等）將向沈陽陽集中，工業(yè)業(yè)與六城市聯(lián)聯(lián)合發(fā)展；交交通改善、城城界消失將加加速人口與財(cái)財(cái)富的流動(dòng)。。單中心城市擴(kuò)張大都市化形成都市群形成主城新城新城新城新城沈陽20隨著城市定位位的變化和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，沈陽人人口結(jié)構(gòu)逐漸漸改變，城市市高收入人群群擴(kuò)大沈陽城市人口口結(jié)構(gòu)變化示示意圖2006年在在崗職工產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成：第一一產(chǎn)業(yè)0.7萬人，與上上年持平；第第二產(chǎn)業(yè)37.2萬人，，減少5.6%；第三產(chǎn)業(yè)57.4萬人，，增加3.4%；2006年非非公有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長18.8%，高于GDP增速，占GDP的62%，十一五五規(guī)劃目標(biāo)為為70%；十五期間，會(huì)會(huì)計(jì)、律師和和科技等服務(wù)務(wù)領(lǐng)域不斷拓拓展，律師事事務(wù)所發(fā)展到到122家，，比前5年增增長1倍，技術(shù)市場交易易額年均增長長15%；2010年外外資金融機(jī)構(gòu)構(gòu)總數(shù)達(dá)到30家以上，，全國所有商商業(yè)銀行都在在沈設(shè)立分支支機(jī)構(gòu)（十一一五規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)）。勞動(dòng)密集型的的重工業(yè)城市市低收入階層：：低端產(chǎn)業(yè)工工人占絕對(duì)主主導(dǎo)中高收入人群群：公務(wù)員、、國企管理層層、私企業(yè)主主綜合性區(qū)域中中心城市金融、信息、、咨詢等現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)及高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來高收入入的白領(lǐng)階層層、中產(chǎn)階層層；私營經(jīng)濟(jì)、商商貿(mào)物流業(yè)蓬蓬勃發(fā)展產(chǎn)生生的個(gè)體戶、、私營業(yè)主等等；都市融合帶來來財(cái)富人群流流動(dòng)；金字塔型高收入人群擴(kuò)擴(kuò)大我們判斷，沈沈陽城市的新新增人口主要要由兩部分組組成：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及及高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員員及私企業(yè)主主制造業(yè)工人（（主要來自對(duì)對(duì)周邊農(nóng)村人人口的吸納））21收入增長及人人口結(jié)構(gòu)變化化帶來消費(fèi)力力的釋放與消消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，高端消消費(fèi)增長迅猛猛，旅游及住住房消費(fèi)成為為熱點(diǎn)自2000年年以來，沈陽陽市城市居民民收入水平連連年增長，平均增長率達(dá)達(dá)9%，居民消費(fèi)明明顯增加。2006年人人均可支配收收入達(dá)11209元。隨著收入的增增加和市場商商品供應(yīng)的豐豐富，城鄉(xiāng)居居民消費(fèi)領(lǐng)域域不斷擴(kuò)展，，人們?cè)絹碓皆阶非笊钇菲肺缓蜋n次；；社會(huì)消費(fèi)品零零售總額亦逐逐年增長，消消費(fèi)熱點(diǎn)集中中在：旅游消費(fèi)、住房及帶動(dòng)的裝飾飾、裝修、家家電等相關(guān)消消費(fèi)、通訊電電子產(chǎn)品消費(fèi)費(fèi)等；據(jù)相關(guān)市場研研究機(jī)構(gòu)估算算，沈陽高端端消費(fèi)者大約約有8-10萬人人左右，加上鞍鞍山、盤錦、、撫順等周邊邊城市的高檔檔消費(fèi)人群，，每年遼寧地地區(qū)到沈陽消消費(fèi)的高端消消費(fèi)者大約有有30萬人。22開發(fā)背景研究究開發(fā)背景分析城市定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)整體市場分析23沈陽城市規(guī)劃劃呈現(xiàn)“孔雀雀開屏”式布布局，產(chǎn)業(yè)四四面開花，向向南是城市發(fā)發(fā)展的主方向向“北依南拓””的發(fā)展規(guī)劃劃決定了向南南是城市升級(jí)級(jí)的主要方向向，其他方向向則主要承擔(dān)擔(dān)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的的功能24長白島、奧運(yùn)運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步步奠定渾南地地區(qū)沈陽新都都心的地位，，帶動(dòng)城市南南部區(qū)域價(jià)值值的提升在“大渾南””的戰(zhàn)略格局局中，長白島建設(shè)要要成為“大渾渾南”建設(shè)的的“發(fā)動(dòng)機(jī)””。預(yù)計(jì)2008年上半年長長白島將達(dá)到到通水條件，，并實(shí)現(xiàn)通航航。未來長白島地地區(qū)不僅是高高檔居住區(qū)，，還將是商業(yè)和現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)聚集區(qū)區(qū)。奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)將將主要體現(xiàn)在在城市知名度度上升、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及及旅游等服務(wù)務(wù)業(yè)的發(fā)展上上。沈陽作為奧運(yùn)運(yùn)分賽場承辦辦2008年年8月16日日至26日共共八場奧運(yùn)會(huì)會(huì)男女足球比比賽。城市核心新都心制造業(yè)農(nóng)業(yè)深加工旅游高新產(chǎn)業(yè)區(qū)25項(xiàng)目所屬的旅旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)位位于金廊延伸伸的南部干線線上，在航空空經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻輻射范圍內(nèi)，，是蘇家屯經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三三大板塊之一一旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)渾河新城永樂農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)由“渾河新城城”、“永樂樂農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)”和“旅游游經(jīng)濟(jì)區(qū)”構(gòu)構(gòu)成的三大經(jīng)經(jīng)濟(jì)板塊是蘇蘇家屯地區(qū)未未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的最主要支支撐，是帶動(dòng)動(dòng)“大渾南區(qū)區(qū)”發(fā)展的““龍頭區(qū)域””。桃仙機(jī)場旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)位位于蘇家屯地地區(qū)東部，臨臨近桃仙機(jī)場場，并處在城城市金廊的南南部延長線上上，受航空經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)和城市市南擴(kuò)的雙重重拉動(dòng)，發(fā)展展勢(shì)頭迅猛。。26旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)定定位為空港經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的“接接待中心”和和沈陽的“城城市客廳”，，旅游和高端端商務(wù)休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域未未來主要的發(fā)發(fā)展方向①②③④⑤⑥⑦⑧編號(hào)項(xiàng)目概況2占地：5800畝投資：24億主要物業(yè)：五星級(jí)酒店、休閑商貿(mào)中心、休閑度假社區(qū)3占地：1200畝投資：2.5億主要物業(yè)：高爾夫會(huì)館、網(wǎng)球、有用等運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施4占地：100畝投資：5000萬主要物業(yè)：農(nóng)事體驗(yàn)5占地：475畝投資：4.5億主要物業(yè)：分時(shí)度假酒店6占地：95畝投資：5000萬主要物業(yè)：溫泉、休閑、會(huì)議度假會(huì)館7占地：700畝投資：5億主要物業(yè)：商務(wù)會(huì)議中心與區(qū)域的發(fā)展展定位相對(duì)應(yīng)應(yīng)，目前經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)內(nèi)所引進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目以商務(wù)務(wù)、休閑為特特色的綜合開開發(fā)項(xiàng)目為主主，項(xiàng)目多配配套有星級(jí)酒酒店、高爾夫夫、商務(wù)中心心等高端休閑閑設(shè)施佳兆業(yè)項(xiàng)目：：總投資70多多億一期占地：300多畝本項(xiàng)目27開發(fā)背景研究究開發(fā)背景分析城市定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)整體市場分析28近年來由于供供應(yīng)量充足,市場表現(xiàn)出出“量價(jià)齊增增”的特征，，價(jià)格增幅穩(wěn)穩(wěn)定，近三年年銷售量的平平均增長率超超過50%自2001年年以來沈陽商商品住宅市場場一直保持理理性、健康的的增長態(tài)勢(shì)，，銷售均價(jià)增增幅穩(wěn)定，保保持5-7%。銷售量快速增增長，近三年年平均增長率率超過50%。沈陽歷年商品品住宅銷售均均價(jià)與增幅情情況沈陽歷年房屋屋施、竣工情情況沈陽歷年商品品住宅銷售情情況29隨著高收入人人群的增長以以及房價(jià)的上上漲，中高端端市場份額上上升比例上升沈陽市不同價(jià)價(jià)位商品住宅宅銷售情況年年度對(duì)比2006年，，4000元元/平以上項(xiàng)項(xiàng)目需求比例例由上年的15%上升至至17%；2006年，，3000-4000元元/平項(xiàng)目需需求比例由上上年的35%上升至39%；中端、中高端端需求的較大大增長標(biāo)志著著城市相應(yīng)客客戶群有放大大的趨勢(shì)2005年2006年金字塔型高收入人群擴(kuò)擴(kuò)大人口結(jié)構(gòu)變化化中端、中高端端商品住宅銷銷售面積比例例增大的原因因：城市的人口結(jié)結(jié)構(gòu)變化，中中間階層增加加；城市中間階層層對(duì)房價(jià)上漲漲有一定的承承受力，購買買力逐漸釋放放；比例上升30大量外地品牌牌開發(fā)商進(jìn)入入，土地市場場交易活躍，，供應(yīng)重心逐逐步轉(zhuǎn)向城市市邊緣和近郊郊2006年,沈陽土地供供應(yīng)總量達(dá)到到了1796萬平,規(guī)劃劃建筑面積為為3776萬萬平。城市中心區(qū)土土地供應(yīng)稀缺缺，基本以商商業(yè)用地供應(yīng)應(yīng)為主。以于于洪、東陵、、鐵西新區(qū)為為代表的城市市邊緣與近郊郊供應(yīng)量大。。大量外地品牌牌開發(fā)商進(jìn)入入沈陽市場，，如金地、世世貿(mào)、恒隆、、富力、碧桂桂園、恒大、、華潤、首創(chuàng)創(chuàng)等。2006年各各區(qū)土地供應(yīng)應(yīng)比例圖31開發(fā)背景分析析結(jié)論----沈陽城市定位位提升，對(duì)周周邊城市的財(cái)財(cái)富吸納作用用增強(qiáng)，高收收入人群增加加，中高端市市場份額擴(kuò)大大；項(xiàng)目所屬區(qū)域域位于城市未未來的發(fā)展方方向之上，未未來發(fā)展?jié)摿αΥ螅壳扒伴_發(fā)剛剛起起步，高端休休閑、度假將將是區(qū)域未來來主要的發(fā)展展方向；房地產(chǎn)市場已已進(jìn)入郊區(qū)化化、大盤開發(fā)發(fā)時(shí)代，城市市外圍房地產(chǎn)產(chǎn)市場將迅速速發(fā)展成熟，，促進(jìn)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域陌生度的的降低。32報(bào)告思維導(dǎo)圖圖2開發(fā)背景研究究1項(xiàng)目本體條件件及開發(fā)目標(biāo)標(biāo)536城市定位及經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征征城市及區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)劃分析析房地產(chǎn)整體市市場分析項(xiàng)目核心價(jià)值值定位領(lǐng)袖客戶定位位項(xiàng)目打造計(jì)劃劃低密度市場分分析項(xiàng)目整體開發(fā)發(fā)策略項(xiàng)目核心競爭爭力打造4核心問題界定定與案例分析析7規(guī)劃布局與分分期開發(fā)建議議33低密度市場分分析34低密度市場分分析----板塊特征與典典型項(xiàng)目分析析市場客戶分析析35沈陽低密度市市場發(fā)展迅速速，近年來價(jià)價(jià)格增長幅度度明顯高于其其他細(xì)分市場場，整體呈現(xiàn)現(xiàn)出供求兩旺旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)2006年底底到2007年11月別別墅市場的價(jià)價(jià)格從不足4000元/平米迅迅速攀升到近近7000元元/平米，漲漲幅高達(dá)75%。數(shù)據(jù)來源：沈沈房分析網(wǎng)36市場已呈現(xiàn)較較為明顯的板板塊特征，主主要分布于南南部機(jī)場、北北部輝山以及及東部棋盤山山區(qū)域機(jī)場北板塊輝山板塊棋盤山板塊渾南南部板塊塊渾南新區(qū)南部部：新區(qū)與機(jī)機(jī)場之間形成成的近郊板塊塊，區(qū)域資源源弱，項(xiàng)目單單打獨(dú)斗、對(duì)對(duì)開發(fā)商要求求高沈陽開發(fā)較早早的別墅居住住區(qū)，缺乏強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)資源，以以性價(jià)比取勝勝具備一定自然然資源的郊區(qū)區(qū)板塊，區(qū)域域發(fā)展逐漸成成熟，價(jià)值開開始釋放具備強(qiáng)勢(shì)山水水資源，已形形成高端別墅墅區(qū)認(rèn)知，是是目前的市場場熱點(diǎn)機(jī)場南板塊沈陽開發(fā)最早早的遠(yuǎn)郊別墅墅區(qū)，處于發(fā)發(fā)展低谷，價(jià)價(jià)值有待進(jìn)一一步挖掘37機(jī)場南板塊：：沈陽最早的的別墅區(qū)，由由于缺少新項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)，目目前表現(xiàn)沉寂寂，市場消化化速度慢要點(diǎn)闡述述片區(qū)目前前發(fā)展比比較成熟熟，交通通系統(tǒng)完完善距離城市市約20分鐘路路程蘇家屯旅旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)規(guī)劃劃中的綠綠島旅游游度假區(qū)區(qū)現(xiàn)狀與規(guī)劃城市開發(fā)發(fā)最早的的別墅板板塊認(rèn)知知距離機(jī)場場的交通通便利綠島為核核心的自自然資源源核心驅(qū)動(dòng)因素受板塊發(fā)發(fā)展低谷谷的影響響，各項(xiàng)項(xiàng)目消化化速度較較慢，獨(dú)獨(dú)棟2套套/月以以內(nèi)市場表現(xiàn)市域內(nèi)財(cái)財(cái)富人群群，以私私企老板板為主客戶特征機(jī)場機(jī)場南板塊外環(huán)路38板塊內(nèi)僅僅有三個(gè)個(gè)項(xiàng)目在在售，獨(dú)獨(dú)棟是主主要的產(chǎn)產(chǎn)品形式式，面積積集中在在400-500平米米之間，，總價(jià)在在340萬以上上，消化化速度在在2套以以內(nèi)100萬萬200萬萬300萬萬400萬萬500萬萬獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排洋房600萬萬1100平平200平平300平平400平平500平平600平平236000700080009000100001200015000獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排洋房250002套5套10套1223123錦繡山莊信盟花園皇嘉美墅2（獨(dú)棟）錦繡山莊信盟花園皇嘉美墅面積350-400400-500450-500單價(jià)10000120007500總價(jià)350-400480-600340-38039機(jī)場北部部板塊：：較早的的別墅區(qū)區(qū)認(rèn)知，，與城市市距離近近但自然然資源匱匱乏、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)不高，，以較高高的性價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)較較好的銷銷售要點(diǎn)闡述述片區(qū)目前前發(fā)展比比較成熟熟，交通通系統(tǒng)完完善距離城市市約10分鐘車車程現(xiàn)狀與規(guī)劃較成熟的的別墅板板塊認(rèn)知知距離城市市以及機(jī)機(jī)場的交交通便利利較高性價(jià)價(jià)比核心驅(qū)動(dòng)因素大規(guī)模的的老盤持持續(xù)開發(fā)發(fā)，已形形成一定定的影響響度，近近兩年以以聯(lián)排為為主流供供應(yīng)，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)不高，，以性價(jià)價(jià)比帶動(dòng)動(dòng)銷售，，聯(lián)排銷銷售10-20套左右右市場表現(xiàn)市域內(nèi)私私企業(yè)主主、政府府官員、、高級(jí)白白領(lǐng)客戶特征機(jī)場機(jī)場北板塊外環(huán)路40聯(lián)排是板板塊內(nèi)最最主要的的產(chǎn)品形形式，面面積集中中在200平米米左右，，總價(jià)集集中在100-150萬之間間，月銷銷售10套以上上100萬萬200萬萬300萬萬400萬萬500萬萬獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排洋房600萬萬1100平200平300平400平500平600平2323441400050006000700080009000獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排洋房2套5套10套15套20套30套12231234玫瑰園美地莊園聽雨觀瀾圣羅倫斯板塊內(nèi)各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目中，聯(lián)排排都是最主要要的產(chǎn)品形式式，各項(xiàng)目間間產(chǎn)品同質(zhì)化化嚴(yán)重，價(jià)格格是銷售速度度的決定性因因素獨(dú)棟在各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目中往往作作為價(jià)值標(biāo)桿桿出現(xiàn)，面積積差異大，但但價(jià)格水平不不高14（聯(lián)排）玫瑰園美地莊園聽雨觀瀾圣羅倫斯面積190-210180-200210-220190-210單價(jià)5500560072006500總價(jià)100-120100-110150-160120-1403441棋盤山板塊：：具備沈陽稀稀有的山水資資源。隨著知知名開發(fā)商進(jìn)進(jìn)入以及利好好的不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，區(qū)域價(jià)值值不斷提升要點(diǎn)闡述與城市通過景景觀大道相連連，距離城市市約30分鐘路程世園會(huì)進(jìn)一步步增強(qiáng)了區(qū)域域的美譽(yù)度現(xiàn)狀與規(guī)劃強(qiáng)勢(shì)的自然資資源政府的規(guī)劃利利好最高端板塊認(rèn)認(rèn)知核心驅(qū)動(dòng)因素憑借天然的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)資源，形形成較好的市市場認(rèn)知，是是目前沈陽價(jià)價(jià)值最高的別別墅板塊市場表現(xiàn)城市級(jí)的資源源輻射全市范范圍的客戶客戶特征棋盤山板塊渾河外環(huán)路42聯(lián)排產(chǎn)品面積積集中在220-260平米之間，，總價(jià)多在200萬以上上，月銷售10套以上；；獨(dú)棟面積多多在350平平米以上，總總價(jià)500萬萬以上，月銷銷售速度在5套左右100萬200萬300萬400萬500萬獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排洋房600萬1100平200平300平400平500平600平2324155666000700080009000100001200015000獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排洋房250002套5套10套15套20套112552棋盤山板塊是是目前市場上上的開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)，產(chǎn)品形式式豐富，各類類產(chǎn)品均有較較大供應(yīng)量板塊內(nèi)項(xiàng)目多多是以棋盤山山區(qū)域的優(yōu)勢(shì)勢(shì)自然資源作作為核心競爭爭力桑堤亞納依靠靠產(chǎn)品品質(zhì)，，蘭喬圣菲依依靠產(chǎn)品和企企業(yè)品牌與其其他項(xiàng)目形成成差異化，實(shí)實(shí)現(xiàn)了市場突突破123456桑堤亞納蘭喬圣菲方迪山莊唯美十方奧林匹克清韻百園43輝山板塊：憑憑借較好的自自然資源和新新城規(guī)劃利好好，以較高性性價(jià)比實(shí)現(xiàn)了了快速銷售，，新項(xiàng)目入市市拉升區(qū)域價(jià)價(jià)格平臺(tái)要點(diǎn)闡述位于農(nóng)業(yè)高新新區(qū)內(nèi)，臨蒲蒲河，距離市市區(qū)30分鐘車程區(qū)域配套逐漸漸完善沈北新區(qū)蒲河河新城的成立立進(jìn)一步帶動(dòng)動(dòng)了區(qū)域價(jià)值的提升現(xiàn)狀與規(guī)劃較好的區(qū)域環(huán)環(huán)境政府的規(guī)劃利利好帶來的升升值潛力高性價(jià)比產(chǎn)品品核心驅(qū)動(dòng)因素隨著板塊的市市場認(rèn)可度的的提高，板塊塊價(jià)值快速提提升，隨著大大溪地等高端端項(xiàng)目的相繼繼入市，市場場開始升級(jí)市場表現(xiàn)以看好生態(tài)資資源價(jià)值以及及稀缺產(chǎn)品形形式的市區(qū)內(nèi)內(nèi)二次置業(yè)客客戶為主，關(guān)關(guān)注性價(jià)比客戶特征輝山板塊外環(huán)路44以洋房和聯(lián)排排為最主要的的產(chǎn)品形式，，聯(lián)排面積及及總價(jià)在新項(xiàng)項(xiàng)目入市后明明顯增長，洋洋房主力面積積在100平平米左右，總總價(jià)在40-50萬之間間，20萬50萬100萬150萬200萬獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排洋房300萬100平200平300平400平500平600平1431240005000600070008000132套5套10套15套20套311234大溪地皇第龍邸九如溪谷花園一號(hào)32區(qū)域內(nèi)部原有有項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品主力面積積集中在200平米左右，單價(jià)在在6000元左右隨著區(qū)域的發(fā)發(fā)展成熟，新新入市項(xiàng)目在在幾價(jià)格及面面積上均有所所提升，主力力面積在250-300平米左右，單價(jià)在在7000元以上，總價(jià)在在170-210萬之間獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排洋房（聯(lián)排）大溪地皇第龍邸九如溪谷花園一號(hào)面積250-300220-250190-210190-210單價(jià)70001100060005500總價(jià)170-210240-270110-130100-115445渾南南部板塊塊：區(qū)域價(jià)值值不明確，大大環(huán)境對(duì)價(jià)格格抬升貢獻(xiàn)小小、項(xiàng)目憑開開發(fā)商自身實(shí)實(shí)力說話要點(diǎn)闡述與渾南新區(qū)聯(lián)聯(lián)系緊密，區(qū)區(qū)域有一定自自然資源城市配套尚未未完善現(xiàn)狀與規(guī)劃較好的區(qū)域環(huán)環(huán)境較高性價(jià)比的的產(chǎn)品核心驅(qū)動(dòng)因素開發(fā)水平?jīng)Q定定項(xiàng)目成敗，，洋房、多層層類產(chǎn)品銷售售較好市場表現(xiàn)以看好稀缺產(chǎn)產(chǎn)品形式的市市區(qū)內(nèi)二次置置業(yè)客戶為主主，關(guān)注性價(jià)價(jià)比客戶特征外環(huán)路渾南南板塊渾河46在售項(xiàng)目少，，洋房是主要要的產(chǎn)品形式式，面積集中中在120-140平米米之間，價(jià)格格在5000-6000元/平米20萬50萬100萬150萬200萬獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排洋房300萬100平200平300平400平500平11240005000600070008000獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排洋房110套15套20套30套50套套1212穗港公園里新榆公館板塊的的發(fā)展展緩慢慢限制制了內(nèi)內(nèi)部項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)，目目前在在售低低密度度項(xiàng)目目僅兩兩個(gè)聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品將將是穗穗港公公園里里項(xiàng)目目未來來的主主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式，，主力力面積積區(qū)間間在200-220平米米，目前前市場場實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格格7000元元/平平米左右，，總價(jià)價(jià)在140-150萬之間47各板塊塊對(duì)比比分析析各各板塊塊的產(chǎn)產(chǎn)品平平臺(tái)，，價(jià)格格平臺(tái)臺(tái)已經(jīng)經(jīng)形成成機(jī)場南板塊機(jī)場北板塊棋盤山板塊輝山板塊渾南南板塊面積總價(jià)銷售面積總價(jià)銷售面積總價(jià)銷售面積總價(jià)銷售面積總價(jià)銷售獨(dú)棟雙拼400-500平米340萬以上2套/月以內(nèi)400平米以上500萬以上聯(lián)排200平米左右100-150萬10套以上220-260平米200萬以上10套以上200平米左右120萬左右10套左右200-220平米140-150萬之間20-30套之間250-300平米170-210萬15套左右洋房100平米左右40-50萬20套左右120-140平米60-85萬之間4880萬萬100萬120萬140萬200萬300萬180平190平200平210平220平260平機(jī)場北北棋盤山山300平輝山渾南南南100萬200萬300萬400萬500萬600萬以以上300平400平450平500平機(jī)場南南棋盤山山聯(lián)排獨(dú)棟雙雙拼600平30萬萬40萬萬50萬萬60萬萬80萬萬90萬萬90平平100平120平130平輝山渾南南南洋房150平分產(chǎn)品品對(duì)比比分析析49從別墅墅的圈圈層分分析，，本項(xiàng)項(xiàng)目目目前屬屬于別別墅的的第二二圈層層，符符合現(xiàn)現(xiàn)有市市場中中第二二居所所/度度假別別墅的的位置置和資資源特特征休閑投投資別別墅第一居居所別別墅都市自然都市自然第一居居所別別墅?新城位于沈沈陽中中心城城輻射射的第第二圈圈層和和新城城的輻輻射范范圍，，形成成休閑閑/投投資雙雙重價(jià)價(jià)值。。位于沈沈陽中中心城城輻射射的第第一圈圈層，，自然然資源源和都都市便便利兼兼得，，形成成高檔檔第一一居所所別墅墅區(qū)。。位于沈沈陽中中心城城輻射射的第第一圈圈層，，有較較好的的自然然資源源，如如有新新項(xiàng)目目進(jìn)入入，生生活配配套進(jìn)進(jìn)一步步完善善，將將形成成高檔檔第一一居所所別墅墅區(qū)。。50按照別別墅市市場的的圈層層理論論分析析，本本項(xiàng)目目所屬屬區(qū)域域與目目前市市場上上輝山山板塊塊屬于于同一一圈層層結(jié)構(gòu)構(gòu)內(nèi)休閑投投資別別墅第一居居所別別墅都市自然都市自然第一居居所別別墅?新城輝山板板塊產(chǎn)品形形式：：聯(lián)排、、洋房房價(jià)格：：洋房4000-5000元/平米米聯(lián)排6000-7000元/平米米面積：：洋房100平米米左右右聯(lián)排200/250-300平米米左右右棋盤山山板塊塊產(chǎn)品：：獨(dú)棟棟、聯(lián)聯(lián)排面積：：聯(lián)排排220-260平平米機(jī)場南南板塊塊產(chǎn)品：：獨(dú)棟棟面積：：400-500平平米價(jià)格：：10000元元/平平米左左右51低密度度市場場分析析----板塊特特征與與典型型項(xiàng)目目分析析市場客客戶分分析52按照客客戶置置業(yè)核核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)因因素的的不同同，將將市場場現(xiàn)有有客戶戶分為為以下下四類類----占有型客客戶投資型客客戶實(shí)用型客客戶（有別墅墅居住經(jīng)經(jīng)驗(yàn)）實(shí)用型客客戶（無別墅墅居住經(jīng)經(jīng)驗(yàn)）53沈陽低密密度市場場主流客客戶群體體寫真及及置業(yè)特特征分析析———占占有型客客戶多是私企企業(yè)主，，財(cái)富積積累迅速速；財(cái)富富實(shí)力雄雄厚價(jià)格不敏敏感，炫炫耀性消消費(fèi)，樂樂于展現(xiàn)現(xiàn)自己的的財(cái)富能能力，同同時(shí)具有有追求更更高社會(huì)會(huì)層級(jí)的的意愿以展現(xiàn)財(cái)財(cái)富實(shí)力力為根本本出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣、、審美視視角以及及品味展展現(xiàn)；對(duì)對(duì)于更高高階層生生活方式式以及身身份標(biāo)簽簽的追隨隨置業(yè)關(guān)注注點(diǎn)社區(qū)層次次、配套套檔次、產(chǎn)品品品質(zhì)置業(yè)目的的居住、度度假、養(yǎng)養(yǎng)老等產(chǎn)品需求求功能空間間完善、、面積大大的產(chǎn)品品類型，，以獨(dú)棟棟別墅為為主客戶特征征置業(yè)偏好好關(guān)鍵詞：：社區(qū)層次次配套檔次次產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)置業(yè)心理理特寫：：追求最““好”的的東西54沈陽低密密度市場場主流客客戶群體體寫真及及置業(yè)特特征分析析———投投資型客客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)，對(duì)對(duì)產(chǎn)品沒沒有明確確的居住住需求對(duì)價(jià)格不不是特別別敏感，，具有對(duì)對(duì)于產(chǎn)品品價(jià)值的的判斷能能力并樂樂于展示示自己的的投資眼眼光置業(yè)關(guān)注注點(diǎn)升值潛力力、產(chǎn)品品性價(jià)比比、產(chǎn)品品品質(zhì)、、社區(qū)層次次置業(yè)目的的投資、度度假、收收藏等產(chǎn)品需求求較高性價(jià)價(jià)比、高高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品客戶特征征置業(yè)偏好好關(guān)鍵詞：：升值潛力力產(chǎn)品性價(jià)價(jià)比產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)置業(yè)心理理特寫：：我的眼光光是最準(zhǔn)準(zhǔn)的55沈陽低密密度市場場主流客客戶群體體寫真及及置業(yè)特特征分析析———實(shí)實(shí)用型客客戶（有有別墅居居住經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)）曾經(jīng)居住住過別墅墅，有明明確的居居住需求求對(duì)價(jià)格不不是特別別敏感，，對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)品有較較為明確確的評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)置業(yè)關(guān)注注點(diǎn)配套強(qiáng)度度、居住住環(huán)境、、社區(qū)層層次、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)置業(yè)目的的居住等產(chǎn)品需求求空間功能能完善、、較大面面積、較較高品質(zhì)質(zhì)的別墅墅、類別別墅產(chǎn)品品客戶特征征置業(yè)偏好好關(guān)鍵詞：：配套強(qiáng)度度居住環(huán)境境社區(qū)層次次置業(yè)心理理特寫：：能住的別別墅才叫叫別墅56沈陽低密密度市場場主流客客戶群體體寫真及及置業(yè)特特征分析析———實(shí)實(shí)用型客客戶（別別墅初次次置業(yè)者者）有一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，事業(yè)業(yè)處于穩(wěn)穩(wěn)定上升升期沒有別墅墅的居住住經(jīng)驗(yàn)，，追求別別墅的居居住感受受總價(jià)承受受能力有有一定限限制置業(yè)關(guān)注注點(diǎn)產(chǎn)品形式式、產(chǎn)品品價(jià)格、、產(chǎn)品品品質(zhì)置業(yè)目的的居住、度度假等產(chǎn)品需求求總價(jià)控制制、高性性價(jià)比、、較高品品質(zhì)的別別墅、類類別墅產(chǎn)產(chǎn)品客戶特征征置業(yè)偏好好關(guān)鍵詞：：產(chǎn)品形式式產(chǎn)品價(jià)格格產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)置業(yè)心理理特寫：：就是要買買套別墅墅住住57結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的本本體特征征，通過過對(duì)客戶戶和專業(yè)業(yè)人士針針對(duì)性的的訪談，，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)：1、沈陽陽主流高高端客戶戶對(duì)產(chǎn)品品的建筑筑風(fēng)格不不存在明明顯的偏偏好或排排斥心理理，更關(guān)關(guān)注的是是項(xiàng)目整整體品質(zhì)質(zhì)2、外地地客戶同同市內(nèi)客客戶在置置業(yè)偏好好和關(guān)注注因素上上不存在在明顯差差別專業(yè)人士士在沈陽買買房子的的外地人人大部分分都是在在沈陽的的生意人人，他們們都很有有錢，但但對(duì)建筑風(fēng)風(fēng)格什么么的并沒沒有明顯顯的偏好好，只要房房子看著著好，所所在的區(qū)區(qū)域也足足夠好就就行了來沈陽的的都是東東北的人人，大部部分都是是周邊幾幾個(gè)城市市的，買買房子跟市內(nèi)的的人沒有有什么區(qū)區(qū)別，關(guān)注的的東西都都一樣，，主要還還是取決于經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力私營業(yè)主主周邊很多多朋友都都是外地地來沈陽陽做生意意的，也也有不少少買了房房子，買買房子的的時(shí)候會(huì)會(huì)考慮一一下回老老家的交交通問題題，其他他的跟市內(nèi)的的人也沒沒有什么么區(qū)別，都是買買房子，，最根本本的還是是要看項(xiàng)項(xiàng)目整體品質(zhì)質(zhì)怎么樣自己還沒沒有看過過中式的的房子，，覺得無無所謂，，什么風(fēng)格格做好了了都行私營業(yè)主主我周圍的的朋友住住別墅的的很多，，選擇各各種風(fēng)格格的都有有，對(duì)風(fēng)格的的敏感度度不高產(chǎn)品風(fēng)格格并不能能影響他他們買或或者不買買別墅，，還是看看項(xiàng)目的的整體品質(zhì)質(zhì)怎么樣58開發(fā)背景景分析結(jié)結(jié)論----市場現(xiàn)有有聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品以面面積在190平平米以上上，總價(jià)價(jià)在100萬以以上產(chǎn)品品為主；；獨(dú)棟、、雙拼產(chǎn)產(chǎn)品面積積集中在在400-500平米米之間，，總價(jià)在在340萬以上上；項(xiàng)目目前前屬于城城市別墅墅市場第第二圈層層，休閑閑和投資資是圈層層的主要要特色；；僅依靠項(xiàng)項(xiàng)目的中中式建筑筑特色難難以對(duì)客客戶形成成足夠的的吸引力力，打破破區(qū)域的的陌生感感。59報(bào)告思維維導(dǎo)圖2開發(fā)背景景研究1項(xiàng)目本體體條件及及開發(fā)目目標(biāo)536城市定位位及經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展特特征城市及區(qū)區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃分分析房地產(chǎn)整整體市場場分析項(xiàng)目核心心價(jià)值定定位領(lǐng)袖客戶戶定位項(xiàng)目打造造計(jì)劃低密度市市場分析析項(xiàng)目整體體開發(fā)策策略項(xiàng)目核心心競爭力力打造4核心問題題界定與與案例分分析7規(guī)劃布局局與分期期開發(fā)建建議60核心問題題界定與與案例分分析61項(xiàng)目核心心問題----項(xiàng)目背景景項(xiàng)目所屬屬區(qū)域位位于城市市未來的的發(fā)展方方向之上上，未來來發(fā)展?jié)摑摿Υ?，，但目前前開發(fā)剛剛剛起步步；高端休閑閑、度假假將是區(qū)區(qū)域未來來主要的的發(fā)展方方向；項(xiàng)目屬于于城市別別墅市場場第二圈圈層，休休閑和投投資是圈圈層的主主要特色色；僅依靠項(xiàng)項(xiàng)目的中中式建筑筑特色難難以對(duì)客客戶形成成足夠的的吸引力力，打破破區(qū)域的的陌生感感。核心問題題如何在控控制成本本投入的的前提下下，確保保項(xiàng)目成成功啟動(dòng)動(dòng)并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目整整體價(jià)值值的最大大化？問題一：：項(xiàng)目啟啟動(dòng)階段段如何克克服區(qū)域域陌生，，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的的高市場場定位？？問題二二：項(xiàng)項(xiàng)目配配套應(yīng)應(yīng)如何何開發(fā)發(fā)，才才能最最大化化實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住宅宅產(chǎn)品品的增增值？？問題三三：在在項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)過程程中，，產(chǎn)品品如何何定位位、如如何體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目特特色？？62案例借借鑒----我我們通通過對(duì)對(duì)相似似開發(fā)發(fā)背景景的國國內(nèi)成成功項(xiàng)項(xiàng)目的的案例例研究究和借借鑒，，來指指導(dǎo)本本項(xiàng)目目的整整體開開發(fā)策策略案例選選取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊的的陌生生區(qū)域域；大規(guī)模模、低低密度度開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目；啟動(dòng)期期沒有有大規(guī)規(guī)模成成本投投入。。案例1：北京龍龍山新新新案例2：成成都都芙蓉蓉古城城案例借借鑒目目的：：探研相相似開開發(fā)條條件下下，開開發(fā)成成功的的關(guān)鍵鍵因素素為本項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)策策略的的制定定提供供指導(dǎo)導(dǎo)63龍山新新新小小鎮(zhèn)位位于北北京市市懷柔柔縣廟廟城鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)，，是北北京遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊低低密度度項(xiàng)目目持續(xù)續(xù)成功功的典典型178634529城市別墅城市生態(tài)住區(qū)第一居所郊區(qū)別墅資源型別墅龍山新新龍山新新新小小鎮(zhèn)位位于北北京市市懷柔柔縣廟廟城鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)，，東臨臨京密密快速速路（（101國國道）），南南枕大大秦鐵鐵路，，西倚倚京承承高速速路和和懷柔柔水庫庫，北北鄰廟廟城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。小小鎮(zhèn)地地塊距距懷柔柔縣城城中心心1.5公公里，，東直直門45公公里位置懷柔廟城鎮(zhèn)占地面積80萬㎡（其中四期10.3萬㎡）建筑面積44.8萬㎡（其中四期4.1萬㎡）容積率0.56（其中四期0.4）綠化率54%建筑形式前三期為獨(dú)棟、聯(lián)排，四期為中式庭院別墅建筑風(fēng)格歐式、中式傳統(tǒng)開發(fā)商北京萬通龍山置業(yè)有限公司64通過打打造新新郊區(qū)區(qū)化生生活模模式----德德國小小鎮(zhèn)的的愜意意生活活（強(qiáng)強(qiáng)調(diào)在在現(xiàn)代代生活活條件件下與與自然然的親親密接接觸））樹立立項(xiàng)目目的高高市場場占位位，吸吸引市市場的的注意意力第二居居所不不再只只是一一種消消費(fèi)，，是新新文化化、新新生活活方式式；在新新新，一一切都都是那那么溫溫馨、、質(zhì)樸樸，沒沒有豪豪宅的的宏偉偉與富富麗；；清新新自然然，鄉(xiāng)鄉(xiāng)村的的環(huán)境境、足足以在在閑暇暇時(shí)刻刻撫慰慰都市市人焦焦慮的的心緒緒；而而現(xiàn)代代設(shè)施施與高高檔會(huì)會(huì)所又又為人人們提提供了了良好好的生生活條條件，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了現(xiàn)現(xiàn)代人人追求求的田田園生生活方方式65啟動(dòng)期期配套套投入入強(qiáng)調(diào)調(diào)滿足足日常常生活活需求求及接接待社社交功功能，，率先先開發(fā)發(fā)配套套的商商業(yè)街街和社社區(qū)會(huì)會(huì)所，，有效效克服服區(qū)域域配套套不足足集中配配套區(qū)區(qū)商業(yè)街超市美容院面包房洗衣店書店自助銀行新新小鎮(zhèn)商業(yè)街會(huì)所面積5000平米功能可容納百余人的大餐廳及五間風(fēng)格各異的包房；運(yùn)動(dòng)主題的西式酒吧、沙壺球室、陽光茶室、古色古香的書吧；小鎮(zhèn)藝術(shù)畫廊、歷史展覽館；40余套客房；室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心66同時(shí)利利用集集中分分布在在社區(qū)區(qū)主入入口的的商業(yè)業(yè)街以以及業(yè)業(yè)主會(huì)會(huì)所充充分展展示未未來生生活，，為社社區(qū)營營造生生活氛氛圍以以推動(dòng)動(dòng)銷售售67開發(fā)過過程中中，結(jié)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目資資源條條件，，隨著著項(xiàng)目目的不不斷開開發(fā)，，特色色配套套設(shè)施施逐漸漸投入入，在在強(qiáng)化化項(xiàng)目目特色色的同同時(shí)為為項(xiàng)目目不斷斷創(chuàng)造造新的的亮點(diǎn)點(diǎn)新新小鎮(zhèn)垂釣園新新小鎮(zhèn)采摘園新新小鎮(zhèn)盛心禮堂體育設(shè)施室內(nèi)游泳館室外網(wǎng)球場籃球場特色設(shè)施盛心禮堂（可進(jìn)行音樂會(huì)、典禮等）果園農(nóng)莊（業(yè)主可租2分地自行種植打理）垂釣園這些娛娛樂設(shè)設(shè)施為為業(yè)主主提供供了更更廣泛泛的度度假休休閑方方式，，特別別是垂垂釣和和果園園農(nóng)莊莊，受受到許許多業(yè)業(yè)主的的歡迎迎。68產(chǎn)品組組合豐豐富，，強(qiáng)調(diào)調(diào)低密密感，，為客客戶提提供充充分的的低密密度居居住感感受期數(shù)產(chǎn)品套數(shù)面積區(qū)間m2單價(jià)元/m2總價(jià)萬元資源一期聯(lián)排250170-280400080-120無自然山水資源，部分人工布景獨(dú)棟220-4805000110-240二期獨(dú)棟51258-3566900170-256各組團(tuán)的庭院內(nèi)有水池、景墻、樹陣三期聯(lián)排159240-3405500132-1875000平米水系貫穿南北，各組團(tuán)內(nèi)各有2000平米水榭花園、果嶺山亭獨(dú)棟13385左右7400285左右四期中式庭院119450-65014500600以上350-600平米私人宅院內(nèi)，有水系、軒、閣、亭、臺(tái)、廊等建筑69啟動(dòng)期期控制制產(chǎn)品品面積積及總總價(jià)，，降低低開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；隨隨著項(xiàng)項(xiàng)目及及區(qū)域域的逐逐漸成成熟，，產(chǎn)品品逐漸漸升級(jí)級(jí)，項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值穩(wěn)穩(wěn)步提提升三期5.1萬平米，共171戶左右四期4.2萬平米，共119戶左右二期共51套獨(dú)棟一期總建面5.1萬平米時(shí)間軸2001.4第一期第二期2004年年初產(chǎn)品獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟、聯(lián)排（德式風(fēng)格）均價(jià)5000元/平米配套5000平米會(huì)所以及商業(yè)街，休閑度假設(shè)施獨(dú)棟（中式）第四期2005.11獨(dú)棟、聯(lián)排6900元/平米7400元/平米14500元/平米第三期2005年3月4000元/平米4500元/平米5500元/平米前三期戶型、總價(jià)控制，銷售速度快期；四期面積、總價(jià)提高，速度下降70成都芙芙蓉古古城距距離成成都市市區(qū)車車程約約50分鐘鐘，項(xiàng)項(xiàng)目入入市時(shí)時(shí)所在在區(qū)域域?yàn)槭惺袌鐾晖耆澳吧鷧^(qū)區(qū)域，，主要要受到到同一一方向向上資資源絕絕佳的的成熟熟別墅墅板塊塊青城城山的的強(qiáng)有有力競競爭華陽浣花溪龍泉牧馬山青城山浣花溪以絕對(duì)核心的區(qū)位、悠久的文脈資源以及自然資源為依托形成的檔城市低密度居住區(qū)，具有高起的價(jià)格平臺(tái)。華陽城市未來發(fā)展方向、便捷交通以及城市配套建設(shè)形成的城市新富聚集區(qū)，價(jià)格上漲迅速。龍泉依托城市規(guī)劃利好、自然資源以及大盤對(duì)于東部片區(qū)傳統(tǒng)認(rèn)知的改變形成的中低檔別墅聚集區(qū)。牧馬山依托牧馬山良好的自然資源、機(jī)場、以及高端休閑度假設(shè)施形成的高檔近郊資源型別墅板塊。青城山依托稀缺自然資源形成的具備全國影響力的度假養(yǎng)老居住區(qū)。71項(xiàng)目打打造了了以成成都傳傳統(tǒng)文文化為為載體體的““出城城不出出塵””的全全新生生活方方式贏贏得了了市場場的高高度關(guān)關(guān)注客戶以以成都都人為為主。。三分分之一一常住住（老老人）），三三分之之一度度假休休閑，，三分分之一一投資資。72項(xiàng)目定定位及及客戶戶項(xiàng)目定定位：：集居住住、度度假、、休閑閑、投投資于于一體體、融融合各各種中中國民民居建建筑風(fēng)風(fēng)格、、以成成都地地域文文化為為項(xiàng)目目內(nèi)涵涵的老老成都都縮影影式的的極富富傳統(tǒng)統(tǒng)色彩彩的小小區(qū)目標(biāo)客客戶：：對(duì)老成成都有有懷舊舊情結(jié)結(jié)、厭厭倦喧喧囂都都市生生活、、收入入較高高且能能接納納住房房消費(fèi)費(fèi)新觀觀念的的中老老年人人注重““5+2””生活活模式式、追追求個(gè)個(gè)性生生存狀狀態(tài)的的都市市人群群預(yù)期有有升值值潛力力的投投資客客戶73規(guī)劃理理念----規(guī)規(guī)劃布布局充充分反反映古古成都都城市市布局局特色色，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目““古城城”意意向區(qū)域外外建設(shè)設(shè)““城墻墻”和和““護(hù)城城河””，建建立邊邊界；；““古城城”內(nèi)內(nèi)的街街道布布局系系明清清時(shí)代代的外外觀風(fēng)風(fēng)貌延延續(xù)古古城風(fēng)風(fēng)貌。?！俺恰薄眱?nèi)的的建筑筑依樹樹繞水水，川川西民民居、、江蘇蘇民居居、云云南民民居和和唐風(fēng)風(fēng)建筑筑形成成了一一個(gè)個(gè)個(gè)獨(dú)立立而又又互為為呼應(yīng)應(yīng)的園園林居居住體體系。。74規(guī)劃理理念----功功能分分區(qū)明明確，，各分分區(qū)間間以水水系、、園林林間隔隔穿插插，動(dòng)動(dòng)靜有有致，，統(tǒng)一一和諧諧傳統(tǒng)居居住區(qū)區(qū)———建筑筑風(fēng)格格多樣樣，毗毗鄰鄰生態(tài)態(tài)觀賞賞型溫溫泉，，環(huán)環(huán)境靜靜雅；；特色商商業(yè)區(qū)區(qū)———小吃吃街、、手工工藝品品街、、購物物超市市等；；文化休休閑區(qū)區(qū)———含詩詩書畫畫社、、青少少年素素質(zhì)教教育中中心、、中心心休閑閑廣場場、置置信MBA學(xué)術(shù)術(shù)中心心等；；運(yùn)動(dòng)保保健區(qū)區(qū)———設(shè)各各種運(yùn)運(yùn)動(dòng)場場、中中老年年人健健康中中心、、診所所等；；會(huì)所賓賓館區(qū)區(qū)———建生生態(tài)豪豪華會(huì)會(huì)所、、星級(jí)級(jí)賓館館、博博物館館等文化休閑區(qū)運(yùn)動(dòng)保健區(qū)運(yùn)動(dòng)保健區(qū)特色商業(yè)75規(guī)劃理理念----住住宅集集居住住、休休閑和和投資資功能能為一一體，，由不不同風(fēng)風(fēng)格組組團(tuán)共共同組組成了了項(xiàng)目目的居居住體體系居住區(qū)共共有四大大風(fēng)格居居住組團(tuán)團(tuán)組成：：川西民民居、江江蘇民居居、云南南民居和和唐風(fēng)建建筑。每個(gè)組團(tuán)團(tuán)的建筑筑風(fēng)格在在總體上上保留中中國傳統(tǒng)統(tǒng)建筑文文化精華華，但是是又體現(xiàn)現(xiàn)了不同同地域特特色。組組團(tuán)里的的不同的的民居共共同與園園林形成成了區(qū)域域獨(dú)特景景觀與感感受。76配套功能能----標(biāo)志志性配套套集中布布置，組組成項(xiàng)目目核心價(jià)價(jià)值的傳傳遞主線線皇城-明遠(yuǎn)遠(yuǎn)樓-至公公堂：：三者者構(gòu)成成老成成都建建筑及及歷史史文化化的靈靈魂主主軸線線皇城占占地700平米米，建建筑面面積1200平平米明遠(yuǎn)樓樓建筑筑面積積3000平米米至公堂堂建筑筑面積積4000平米米皇城77配套功功能----大大眾配配套分分散布布置，，功能能多樣樣化，，滿足足客戶戶生活活、休休閑等等多方方面的的需求求溫泉浴?。焊浇缴狡旅婷娣e達(dá)達(dá)16000平平方米米，相相鄰一一個(gè)4000平平方米米的足足球場場和一一個(gè)占占地1200平平方米米的少少兒武武術(shù)館館（或或柔道道館））。音樂休休閑廣廣場：：近12000平平方米米，配配以成成都古古代名名人雕雕塑和和各種種建筑筑小品品，并并設(shè)置置音樂樂背景景（以以古典典名曲曲為主主），，豐富富情調(diào)調(diào)。綠色菜菜市：：毗鄰生生態(tài)農(nóng)農(nóng)莊，，天然然食品品，輕輕松購購得。。詩書畫畫社：：舉辦高高規(guī)格格詩書書畫作作品展展，并并頻繁繁邀請(qǐng)請(qǐng)著名名詩人人詞人人、書書畫家家作學(xué)學(xué)術(shù)講講座與與交流流，讓讓業(yè)主主足不不出戶戶親領(lǐng)領(lǐng)文化化名人人的風(fēng)風(fēng)采。。其它配配套：：青少年年素質(zhì)質(zhì)教育育中心心、老老年人人健康康中心心、購購物中中心、、美容容中心心、幼幼稚園園等。。78建筑及及園林林----整體體建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)遵循循中國國傳統(tǒng)統(tǒng)建筑筑特色色，使使得社社區(qū)整整體建建筑風(fēng)風(fēng)格與與“很很成都都、很很中國國”的的形象象定位位保持持一致致住宅充充分體體現(xiàn)中中國傳傳統(tǒng)建建筑的的精華華，巧巧妙組組合各各種特特色建建筑符符號(hào)，，保留留老成成都特特點(diǎn)，，在各各種原原有地地方風(fēng)風(fēng)格上上加以以創(chuàng)造造和發(fā)發(fā)展；；外觀古古樸，，住宅宅內(nèi)部部強(qiáng)調(diào)調(diào)實(shí)用用性，，采用用現(xiàn)代代智能能配套套等相相關(guān)設(shè)設(shè)施，，力求求合乎乎現(xiàn)代代人生生活習(xí)習(xí)慣，，達(dá)到到現(xiàn)代代人的的理想想生活活標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。建筑設(shè)設(shè)計(jì)通通過局局部細(xì)細(xì)節(jié)處處理凸凸現(xiàn)特特色，，同時(shí)時(shí)注意意使用用傳統(tǒng)統(tǒng)建筑筑材料料。79建筑及及園林林----居住住物業(yè)業(yè)形式式豐富富，但但總體體保持持低密密度社社區(qū)的的整體體風(fēng)格格來形形成與與城市市居住住區(qū)的的差異異項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格多多樣，，既有有四合合院式式的傳傳統(tǒng)民民居公公寓，，戶型型面積積從40-300平平米不不等；；又有有戶型型面積積偏大大、私私密性性較佳佳的傳傳統(tǒng)中中國聯(lián)聯(lián)排別別墅和和獨(dú)棟棟別墅墅，來來滿足足不同同收入入階層層的置置業(yè)需需求。。80建筑及及園林林----配套套設(shè)施施以古古時(shí)成成都長長街為為藍(lán)本本，模模仿古古時(shí)代代表性性建筑筑，在在“形形”上上反映映出濃濃厚的的巴蜀蜀文化化色彩彩主干道道斜穿穿小區(qū)區(qū)，共共長1000米米，是是古城城的靈靈魂街街，其其街頭頭小品品、樹樹木綠綠化均均以繁繁華的的古時(shí)時(shí)長街街作為為藍(lán)本本。這這里街街市繁繁華，，富有有濃厚厚巴蜀蜀文化化色彩彩的酒酒樓店店鋪百百肆陳陳雜。。薈萃萃成都都名小小吃的的美食食街、、玲瑯瑯滿目目的傳傳統(tǒng)手手工制制品街街、各各種風(fēng)風(fēng)格茶茶樓。。模仿古時(shí)的皇皇城、明遠(yuǎn)樓樓、至公堂，，承擔(dān)社區(qū)會(huì)會(huì)所、博物館館、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)動(dòng)中心以及會(huì)會(huì)議交流中心心等功能，總總建筑面積達(dá)達(dá)到了6700平米。此此外酒店/客客棧也臨街而而建，為不同同類型的休閑閑客戶提供了了住宿娛樂場場所。81建筑及園林----社區(qū)區(qū)室外空間設(shè)設(shè)計(jì)依然采用用中國傳統(tǒng)園園林風(fēng)格，通通過不同的小小品、綠地以以及開放空間間為游人和居居民提供了豐豐富且優(yōu)美的的室外活動(dòng)場場所江南小橋流水水風(fēng)格是整個(gè)個(gè)社區(qū)園林的的靈魂所在。。潺潺流水從從每戶芙蓉古古城人家的屋屋前或宅后緩緩緩淌過，臨臨水而居，容容易體味恬淡淡從容的人生生意境。漫步于社區(qū)，，但見水氣氤氤氳，煙云明明滅，水波激激蕩，駐足小小憩，可于長長亭短榭望江江天寥廓；幽幽靜的環(huán)境，，郁蔥的山川川，清潤的大大氣，深遠(yuǎn)的的空間，組成成一幅光影交交輝、變幻無無窮的幽靜意意境。82開發(fā)策略----啟動(dòng)階階段針對(duì)區(qū)域域配套不足，，率先投入適適量生活配套套，增強(qiáng)客戶戶信心中式風(fēng)情街芙蓉客棧四季廣場四合院01.5開盤盤紫宸園03.8.13開盤芝田居04.7開盤紫云園一期05.11二二期06.4開盤紫宵園2006開盤盤配套規(guī)模占地68畝，，容積率0.6左右占地240畝畝占地87畝，，容積率為0.56首期配套設(shè)施施先行建設(shè)，，包括B區(qū)傳傳統(tǒng)小吃廣場場、古風(fēng)茶樓樓、購物超市市形成獨(dú)具特特色的中式風(fēng)風(fēng)情街；四季季廣場、室內(nèi)內(nèi)室外游泳池池、足球場、、籃球場、網(wǎng)網(wǎng)球場、兒童童游樂場、特特色客棧、社社區(qū)診所。內(nèi)壁球館、幼幼兒園約900戶83開發(fā)策略----利用配配套、產(chǎn)品的的建筑特色和和大規(guī)模的展展示區(qū)充分展展示了項(xiàng)目特特色和未來的的發(fā)展前景，，有效克服了了區(qū)域的陌生生感文化休閑區(qū)運(yùn)動(dòng)保健區(qū)運(yùn)動(dòng)保健區(qū)特色商業(yè)社區(qū)的配套設(shè)設(shè)施以古時(shí)成成都長街為藍(lán)藍(lán)本，模仿古古時(shí)代表性建建筑，在“形形”上反映出出濃厚的巴蜀蜀文化色彩，，喚起了成都都人對(duì)于古成成都繁華市井井生活的回憶憶啟動(dòng)時(shí)在市內(nèi)內(nèi)修建了40畝的芙蓉古古城意境小區(qū)區(qū)。作為680畝芙蓉古古城項(xiàng)目的實(shí)實(shí)驗(yàn)室對(duì)于整整個(gè)項(xiàng)目的概概念和風(fēng)格進(jìn)進(jìn)行了極致展展示。通過出書、攝攝影展以及成成都傳統(tǒng)文化化論壇等活動(dòng)動(dòng)喚起成都人人對(duì)于古成都都的回憶。84開發(fā)策略----產(chǎn)品低低價(jià)入市，以以高性價(jià)比和和高升值預(yù)期期的產(chǎn)品打開開市場，后期期隨項(xiàng)目及區(qū)區(qū)域成熟，博博取利潤最大大化芙蓉古城的高高性價(jià)比產(chǎn)品品吸引了不同同類型的客戶戶，其中養(yǎng)老老客戶、投資資客戶以及休休閑度假客戶戶各占三分之之一。項(xiàng)目每期產(chǎn)品品嚴(yán)格控制產(chǎn)產(chǎn)品面積區(qū)間間，始終以面面積較小的公公寓或者別墅墅類產(chǎn)品為主主，達(dá)到控制制總價(jià)的目的的，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)置業(yè)客戶順順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品升級(jí)。項(xiàng)目良好的升升值預(yù)期在后后幾期吸引了了大量的前期期客戶重復(fù)購購買。時(shí)間軸第一期2001第二期2003第三期2004產(chǎn)品聯(lián)排別墅四合院價(jià)格2400元/平米第四期2005聯(lián)排/獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅面積小面積產(chǎn)品為主40---200平米不等面積較一期有提高200-300平米260-330平米220－300平米3300元/平米3800元/平米4700元/平米配套核心公共景觀與商業(yè)，投入使用，包括體育館，泳池，足球場，網(wǎng)球場，茶坊、會(huì)議中心內(nèi)壁球館、幼兒園

85案例分析小結(jié)結(jié)----啟啟動(dòng)策略（如如何克服區(qū)域域陌生，并實(shí)實(shí)現(xiàn)高市場定定位）打造一種特色色的生活方式為項(xiàng)目的核心心價(jià)值點(diǎn)，吸吸引市場注意意、降低區(qū)域域陌生感的同同時(shí)，樹立項(xiàng)項(xiàng)目的高市場場定位；展示先行，充分展示項(xiàng)項(xiàng)目特色和未未來的生活場場景，以提升升客戶信心；；控制產(chǎn)品面積積及總價(jià)，以以高性價(jià)比和高高升值預(yù)期產(chǎn)品打開市場場。86案例分析