萬(wàn)華集團(tuán)西安萬(wàn)華商業(yè)綜合體項(xiàng)目前期策劃成

謹(jǐn)呈：西安萬(wàn)華集團(tuán)萬(wàn)華集團(tuán)西安萬(wàn)華商業(yè)綜合體項(xiàng)目前期策劃成果匯報(bào)2011年11月第二階段結(jié)論回顧

酒店：五星級(jí)商務(wù)酒店，4萬(wàn)平米規(guī)模，379間客房2房間類型面積占比總建面數(shù)量套內(nèi)面積價(jià)格普通標(biāo)間約50％13000平米227約40平米500元豪華標(biāo)間約35％9100平米127約50平米700元普通套房約14％3640平米24約106平米1000元豪華套房約1％260平米1約182平米2000元100％26000平米379間客房偶得客戶重要客戶核心客戶高新區(qū)商務(wù)人群、社區(qū)人群、項(xiàng)目商業(yè)客戶旅游客戶市區(qū)其他商務(wù)人群及旅游人群根據(jù)客戶需求結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)分析，世聯(lián)建議項(xiàng)目發(fā)展餐飲娛樂(lè)型五星級(jí)商務(wù)酒店社區(qū)商業(yè)：3.4萬(wàn)平米社區(qū)購(gòu)物中心+街鋪3-1層面積10000㎡地上每層面積6000㎡健身1200平米社區(qū)影院4000平米女子休閑會(huì)館800平米電器專賣2000平米電器專賣2000平米大型餐飲4000平米兒童主題館2000平米品牌餐飲1000平米品牌專賣1000平米運(yùn)動(dòng)主題2000平米品牌專賣3200平米品牌餐飲800平米大型超市10000平米1F-1F2F3F4F社區(qū)購(gòu)物中心總建面3.4萬(wàn)平米，全部持有28萬(wàn)平米商業(yè)：“奧特萊斯方案”或“家居建材+餐飲休閑娛樂(lè)方案”4西三環(huán)經(jīng)十三路商住公寓商住公寓商住公寓酒店服務(wù)公寓SOHO寫(xiě)字樓二期酒店服務(wù)公寓及寫(xiě)字樓一期商住公寓裙樓塔樓方案一：奧特萊斯西三環(huán)經(jīng)十三路一期二期商住公寓商住公寓商住公寓酒店服務(wù)公寓SOHO寫(xiě)字樓裙樓塔樓方案二：家居建材+餐飲休閑娛樂(lè)萬(wàn)華集團(tuán)反饋5酒店是否要做？酒店是否對(duì)大盤價(jià)值帶來(lái)很大提升？在財(cái)務(wù)上收益如何？能否實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)和建筑形態(tài)調(diào)整。社區(qū)商業(yè)能否減少占用DK6、7用地的指標(biāo)；能否減少一些在北石橋已有的業(yè)態(tài)？28萬(wàn)方項(xiàng)目其他方向研判。塔樓方面，是否可做寫(xiě)字樓群？裙樓方面，是否可做以大型百貨為驅(qū)動(dòng)力的大型商業(yè)？1236

本次匯報(bào)專題一、五星級(jí)酒店是否要建？二、社區(qū)商業(yè)如何調(diào)整？三、28萬(wàn)平米商業(yè)項(xiàng)目其他方向可行性研判7專題一：

五星級(jí)酒店是否要建？1.開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店對(duì)大盤作用如何？2.五星級(jí)酒店投資回報(bào)周期是否可觀？3.對(duì)于是否建設(shè)五星級(jí)酒店的判斷81.開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店對(duì)大盤作用如何？案例研究：

借鑒廣州碧桂園鳳凰城酒店對(duì)大盤的作用9

規(guī)?？傉嫉?2000畝已開(kāi)發(fā)約5000畝約5000戶，2萬(wàn)人區(qū)位行政區(qū)劃隸屬增城，區(qū)域成熟度不高鄰近廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、新塘開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰廣園東快速干線開(kāi)盤時(shí)間

2002.5.1自然資源

地塊內(nèi)、地塊邊緣都有山體資源，生態(tài)環(huán)境好廣園東快速路廣深高速中信廣場(chǎng)鳳凰城花園酒店廣州中心區(qū)車程50-60分鐘整個(gè)大盤分三期開(kāi)發(fā)10

獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房公建配套

山體開(kāi)發(fā)分期及物業(yè)分布鳳鳴苑鳳儀苑鳳翔苑公共配套區(qū)學(xué)校鳳翠苑鳳泉苑多物業(yè)類型開(kāi)發(fā)集中式公共配套區(qū)落成臨主干道地塊大規(guī)模啟動(dòng)

開(kāi)發(fā)2500畝鳳湖苑鳳凰苑鳳凰島酒店開(kāi)發(fā)山景地塊開(kāi)發(fā)純別墅學(xué)校開(kāi)學(xué)酒店試業(yè)二期開(kāi)發(fā)1300畝鳳凰臺(tái)鳳雅苑增城荔枝文化區(qū)東門商業(yè)街鳳嶺苑鳳盈苑文化、品位型公建帶動(dòng)邊緣地塊開(kāi)發(fā)多物業(yè)類型開(kāi)發(fā)三期開(kāi)發(fā)1200畝鳳凰城一期酒店動(dòng)工一期期通通過(guò)過(guò)大大量量配配套套快快速速展展示示，，客客戶戶可可預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)成成熟熟生生活活費(fèi)費(fèi)氛氛圍圍，，并并體體現(xiàn)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商實(shí)實(shí)力力，，酒店店作作為為其其中中一一個(gè)個(gè)配配套套提提升升了了項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔次次11鳳凰城配套項(xiàng)目一覽表商業(yè)運(yùn)動(dòng)休閑文化教育會(huì)所酒店醫(yī)療商業(yè)中心（2萬(wàn)m2）、東門商業(yè)街（200家商鋪）、大型超市（規(guī)劃中）、肉菜市場(chǎng)（現(xiàn)以1000㎡的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為先期配套）康體中心（3300m2）、水上歡樂(lè)世界和陽(yáng)光泳湖（6000m2）增城荔枝文化村（占地13.3萬(wàn)m2）、美食街（1.2萬(wàn)m2）圖書(shū)館、歌劇院、影劇院、市政文化廣場(chǎng)（3萬(wàn)m2，規(guī)劃中）鳳凰城中英文學(xué)校占地143畝，總建6.5萬(wàn)m224小時(shí)便利店，精美餐飲服務(wù)、美容美體中心、業(yè)主閱覽室、業(yè)主活動(dòng)室、花園泳池占地300畝社區(qū)醫(yī)院客戶戶可可預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)成成熟熟生生活活氛氛圍圍，，并并體體現(xiàn)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商實(shí)實(shí)力力隨著著住住戶戶入入駐駐，，超超市市、、便便利利店店、、球球類類活活動(dòng)動(dòng)等等經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況良良好好一期期結(jié)結(jié)合合低價(jià)價(jià)和和豐豐富富產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合，，大盤盤席席卷卷市市場(chǎng)場(chǎng)12套數(shù)單位面積單位售價(jià)戶型數(shù)獨(dú)立別墅260套220-600m288萬(wàn)元起（毛坯）22種聯(lián)體別墅120套160-180m250萬(wàn)元起（毛坯）9種洋房公寓600套55-177m22800元/m2（帶裝修）30種鳳凰凰城城首首期期首首推推產(chǎn)產(chǎn)品品概概況況表表獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅首期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)約約2500套，，其其中中首首推推約約1000套“五五一一””黃黃金金周周內(nèi)內(nèi)首首推推單單位位售售罄罄，，當(dāng)當(dāng)年年后后續(xù)續(xù)銷銷售售月月均均300套左左右右，，人人氣氣急急速速聚聚集集，，推推動(dòng)動(dòng)社社區(qū)區(qū)快快速速成成熟熟二期期與與三三期期成成功功轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)高高價(jià)價(jià)值值物物業(yè)業(yè)13利用用山山體體資資源源建半半山山高高檔檔獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅，，大大幅幅提提高高物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值和和利利潤(rùn)潤(rùn)利用用水水體體資資源源開(kāi)發(fā)發(fā)酒酒店店區(qū)區(qū)，，提升升樓樓盤盤檔檔次次及及成成熟熟度度開(kāi)發(fā)發(fā)國(guó)國(guó)際際租租賃賃社社區(qū)區(qū)（（鳳鳳凰凰島島）），，體體現(xiàn)現(xiàn)安安全全尊尊貴貴，，獲獲取取長(zhǎng)長(zhǎng)期期收收益益類型單位面積均價(jià)總價(jià)半山別墅（鳳凰苑）328-1929m211000元/m2（毛坯）400-2000萬(wàn)非半山別墅（鳳湖苑）191-633m26000元/m2（毛坯）100-400萬(wàn)鳳凰凰城城二二期期獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅價(jià)價(jià)格格對(duì)對(duì)比比表表酒店店在在二二期期以以后后成成為為后后續(xù)續(xù)產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值的的支支點(diǎn)點(diǎn)14鳳凰凰城城酒酒店店概概況況表表開(kāi)盤時(shí)間2002.5酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間2003.11酒店規(guī)模占地300畝，建面8.28萬(wàn)㎡客房數(shù)575間標(biāo)間房?jī)r(jià)面價(jià)：1080團(tuán)體：428會(huì)議設(shè)施21個(gè)會(huì)議室共5244㎡，最大會(huì)議室可容納超過(guò)1500人配套情況自稱五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際宴會(huì)廳、中餐大廳、西餐廳、雪茄室、紅酒屋、酒吧、咖啡廳、OK歌舞廳、桑拿按摩、香薰水療（spa）、美容美發(fā)中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋藝室、露天泳池和水吧。經(jīng)營(yíng)情況酒店經(jīng)營(yíng)二年，逐漸走上軌道，入駐率近70％，來(lái)自香港的旅行團(tuán)較多，也有日本（韓國(guó)）商務(wù)團(tuán)周邊外資公司（縟索尼）與酒店簽長(zhǎng)包房，不少外籍人士租住鳳凰島會(huì)議條件好，2004年接待了700多個(gè)會(huì)議酒店店對(duì)對(duì)大大盤盤作作用用：：1、促促進(jìn)進(jìn)大大盤盤銷銷售售2、提提升升大大盤盤價(jià)價(jià)值值促進(jìn)進(jìn)大大盤盤銷銷售售：：眾多多新新塘塘客客戶戶通通過(guò)過(guò)在酒酒店店消消費(fèi)費(fèi)逐漸漸認(rèn)認(rèn)知知大大盤盤，，在在大大盤盤的的二二、、三三期期，，新塘塘客客戶戶成成為為主主力力客客戶戶15區(qū)域域來(lái)來(lái)源源主主要要為為新塘塘本本地地人人、、新新塘塘經(jīng)經(jīng)商商的的外外來(lái)來(lái)人人士士或或東東莞莞人人其他他包包括括廣廣州州東東部部（（開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)、、天天河河區(qū)區(qū)及及東東山山區(qū)區(qū)））、、香香港港等等職業(yè)業(yè)私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)主主經(jīng)商商人人士士企業(yè)業(yè)高高級(jí)級(jí)管管理理者者高級(jí)級(jí)技技術(shù)術(shù)人人員員鳳凰凰城城整整體體客客戶戶結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)碧桂園鳳凰城增城市區(qū)工業(yè)園工業(yè)園蘿崗市區(qū)碧桂桂園園員員工工訪訪談?wù)匄P凰凰城城當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)客客戶戶定定位位為為廣廣州州市市區(qū)區(qū)白白領(lǐng)領(lǐng)為為主主，，但但是是后后來(lái)來(lái)反反而而新新塘塘客客戶戶占占了了70%左右右。。當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)周周邊邊很很多多工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，來(lái)來(lái)鳳鳳凰凰酒酒店店開(kāi)開(kāi)會(huì)會(huì)的的公公司司很很多多，，這這些些公公司司的的老老板板和和高高管管就就開(kāi)開(kāi)始始留留意意這這個(gè)個(gè)大大盤盤了了，，因因此此酒酒店店在在客客戶戶吸吸引引上上起起到到了了很很重重要要的的作作用用，，是是大大盤盤對(duì)對(duì)外外的的展展示示窗窗口口促進(jìn)進(jìn)大大盤盤銷銷售售：：酒店店帶帶來(lái)來(lái)影影響響力力很很大大程程度度上上矯矯正正了了大大盤盤項(xiàng)項(xiàng)目目早早期期存存在在的的客客戶戶定定位位錯(cuò)錯(cuò)誤誤問(wèn)問(wèn)題題16原定目標(biāo)標(biāo)客戶廣州市區(qū)區(qū)白領(lǐng)為主主新塘及周周邊廣州市區(qū)區(qū)30％新塘及周周邊70％廣州市區(qū)區(qū)客戶距離市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)產(chǎn)品粗糙糙新塘及周周邊客戶戶別墅體現(xiàn)現(xiàn)身份酒店配套套差異性性領(lǐng)先于于本地市市場(chǎng)具有較強(qiáng)強(qiáng)中高總總價(jià)承受受力品牌認(rèn)知知度高實(shí)際客戶戶客戶反應(yīng)應(yīng)調(diào)整目標(biāo)標(biāo)客戶早期廣告告瞄準(zhǔn)廣州州客戶提升大盤盤價(jià)值：：大盤的每每期開(kāi)發(fā)發(fā)均有亮點(diǎn)配套套支持，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值逐逐漸走高高17聯(lián)排別墅420045005000國(guó)際租賃社區(qū)開(kāi)業(yè)2800(帶裝修)5000(帶裝修)6000獨(dú)立別墅700011000（半山別墅）840013000三期隨著社區(qū)逐漸成熟，開(kāi)始開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)、文化物業(yè)，從軟性層面提升大盤品質(zhì)感首期大規(guī)模推出廉價(jià)別墅，巨型公建配套沖擊力強(qiáng)，銷售火爆洋房首期業(yè)主入駐大型公建配套全面投入服務(wù)2003-092004-10第一期第二期2004-08東門商業(yè)廣場(chǎng)正式發(fā)售2003-112005-02公建配套時(shí)間軸2002-052002-10開(kāi)發(fā)分期時(shí)間軸均價(jià)走勢(shì)2003-052002-12中英文學(xué)校開(kāi)學(xué)酒店試業(yè)2004-052004-12第三期荔枝文化村投入試運(yùn)營(yíng)2002-05大型交通中心/康體中心/商業(yè)中心落成2005-06二期利用自然資源及高端配套開(kāi)發(fā)高價(jià)值物業(yè)，提升樓盤檔次18提升大盤盤價(jià)值：：酒店在在其中的的價(jià)值是是“二三期期亮點(diǎn)配配套”+“象征企企業(yè)及大大盤的形形象”一期物業(yè)業(yè)定位：：走性價(jià)比比路線，，價(jià)格較較低一期配套套作用：：作為基本本配套，，滿足基基本的生生活配套套需求住宅物業(yè)業(yè)：獨(dú)立立別墅（（7000元）、聯(lián)聯(lián)排別墅墅（4200元）、洋洋房（2800元）相關(guān)配套套：大型型交通中中心、康康體中心心、社區(qū)區(qū)商業(yè)二期物業(yè)業(yè)定位：：住宅物業(yè)業(yè)逐漸走走高，走走中高端端路線二期配套套作用：：作為升級(jí)級(jí)的配套套，配合合和提升升住宅物物業(yè)的高高端形象象住宅物業(yè)業(yè)：半山山別墅（（11000元）、聯(lián)聯(lián)排別墅墅（4500元）、洋洋房（4500元）相關(guān)配套套：國(guó)際際中英文文學(xué)校、、五星級(jí)級(jí)酒店三期物業(yè)業(yè)定位：：社區(qū)逐步步成熟，，物業(yè)價(jià)價(jià)值達(dá)到到最高點(diǎn)點(diǎn)三期配套套作用：：二期配套套已經(jīng)樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目目高端形形象，三三期配套套開(kāi)始開(kāi)開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)，并打打造文化化設(shè)施，，從軟性性層面提提升大盤盤品質(zhì)住宅物業(yè)業(yè)：半山山別墅（（13000元）、聯(lián)聯(lián)排別墅墅（5000元）、洋洋房（5000元）相關(guān)配套套：東門門商業(yè)廣廣場(chǎng)開(kāi)始始發(fā)售、、荔枝文文化村投投入運(yùn)營(yíng)營(yíng)碧桂園鳳鳳凰城帶帶來(lái)的啟啟示：19酒店建設(shè)消除區(qū)域陌生度。酒店的開(kāi)工建設(shè)能一定程度上彌補(bǔ)大盤項(xiàng)目資源不足、區(qū)位陌生缺點(diǎn)酒店經(jīng)營(yíng)增強(qiáng)大盤影響力。酒店對(duì)外營(yíng)業(yè)后，可作為大盤對(duì)外宣傳的紐帶，加強(qiáng)對(duì)大盤的宣傳，促進(jìn)大盤銷售亮點(diǎn)配套+形象提升。對(duì)于分多期開(kāi)發(fā)的大盤來(lái)說(shuō)，酒店的建設(shè)對(duì)于后期打造高端物業(yè)有極大的幫助123開(kāi)發(fā)五星星級(jí)酒店店有助于于拓寬大大盤客戶戶來(lái)源，，促進(jìn)大盤盤銷售20接待餐飲商務(wù)休閑娛樂(lè)宴會(huì)酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)將帶來(lái)來(lái)整個(gè)高高新區(qū)的的商務(wù)人人群及西西部國(guó)際際軟件新新城的客客戶群，，人們平平時(shí)宴會(huì)會(huì)、會(huì)議議、休閑閑娛樂(lè)等等均在酒酒店消費(fèi)費(fèi)，酒店店可作為為整個(gè)大大盤的展展示紐帶帶高新區(qū)？二環(huán)內(nèi)？城西？國(guó)際軟件新城？三環(huán)南？當(dāng)?shù)貐^(qū)域？如何拓寬寬客戶源源？酒店將成成為大盤盤對(duì)外展展示紐帶帶同時(shí)，亦亦給大盤盤未來(lái)價(jià)值拉高高增加了動(dòng)動(dòng)力源21123445大盤后期期價(jià)值如如何拉升升？大盤價(jià)值值點(diǎn)：社社區(qū)商業(yè)業(yè)+園林+五星級(jí)酒酒店+教育+醫(yī)療+戶型打造造+其他實(shí)現(xiàn)每期期開(kāi)發(fā)有有一個(gè)核核心價(jià)值值拉動(dòng)點(diǎn)點(diǎn)，譬如如：1、一期價(jià)價(jià)值點(diǎn)：：性價(jià)比比2、二期價(jià)價(jià)值點(diǎn)：：社區(qū)商商業(yè)+園林+教育3、三期價(jià)價(jià)值點(diǎn)：：酒店動(dòng)工工+園林+其他配套套4、四期價(jià)價(jià)值點(diǎn)：：酒店開(kāi)業(yè)業(yè)+園林+配套+戶型5、五期價(jià)價(jià)值點(diǎn)：：區(qū)域成成熟+其他配套套分期開(kāi)發(fā)發(fā)圖222.五星級(jí)酒酒店投資資回報(bào)周周期是否否可觀？？按照2014年的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，酒店建安安成本為為3.93億元23酒店總建建設(shè)面積積4萬(wàn)平方米米，其建建造成本本構(gòu)成如如下：備注：根根據(jù)大盤盤的開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)序，，酒店的的動(dòng)工期期在2014年以后，，所以在在此將酒酒店的建建安成本本折算到到2014年按2012年計(jì)算的成本按2014年計(jì)算的成本前期工程費(fèi)466514基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)150165建安裝修成本80008820開(kāi)發(fā)期間接費(fèi)101111項(xiàng)目管理費(fèi)用104115預(yù)備費(fèi)8796每方成本89089821總成本(萬(wàn)元)3563239284酒店首年年實(shí)現(xiàn)盈盈利，成成本回收收周期9年（常規(guī)五五星級(jí)酒酒店回收收周期為為8~13年）；若若2016年開(kāi)始營(yíng)營(yíng)業(yè)，則則2025年實(shí)現(xiàn)成成本回收收24項(xiàng)目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房數(shù)379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房?jī)r(jià)5.00%8939389851034108511401197125713191385收入客房60.00%803090801021511440120121261313244139061460115331餐飲25.00%3346378342564767500552555518579460846388會(huì)議5.00%669757851953100110511104115912171278其他10.00%1338151317021907200221022207231824342555合計(jì)100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出客房30.00%2409272430643432360437843973417243804599餐飲60.00%2007227025542860300331533311347636503833會(huì)議20.00%134151170191200210221232243256其他35.00%468530596667701736773811852894合計(jì)37.50%5019567563847150750878838277869191269582營(yíng)業(yè)利潤(rùn)62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配經(jīng)營(yíng)開(kāi)支行政及一般開(kāi)支8.00%1071121113621525160216821766185419472044營(yíng)銷費(fèi)用5.00%669757851953100110511104115912171278物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理費(fèi)2.50%335378426477501526552579608639合計(jì)25.50%3413385943414862510553615629591062066516稅前毛利潤(rùn)37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅5.50%7368329361049110111561214127513381405獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)1.75%234265298334350368386406426447房產(chǎn)稅及保險(xiǎn)2.00%268303340381400420441464487511資本重置儲(chǔ)備4.00%5356056817638018418839279731022合計(jì)13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利潤(rùn)總額23.75%3178359440434528475549935242550457806069凈現(xiàn)金流3178359440434528475549935242550457806069累計(jì)凈現(xiàn)金流量-42301-39122-35528-31485-26956-22202-17209-11967-6462-6835386萬(wàn)元酒店毛利利率為37%，扣除剩剩余費(fèi)用用后利潤(rùn)潤(rùn)額為23.75%，盈利水水平較佳佳（高星星級(jí)酒店店行業(yè)平平均毛利利率在35%左右）25項(xiàng)目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房數(shù)379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房?jī)r(jià)5.00%8939389851034108511401197125713191385收入客房60.00%803090801021511440120121261313244139061460115331餐飲25.00%3346378342564767500552555518579460846388會(huì)議5.00%669757851953100110511104115912171278其他10.00%1338151317021907200221022207231824342555合計(jì)100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出客房30.00%2409272430643432360437843973417243804599餐飲60.00%2007227025542860300331533311347636503833會(huì)議20.00%134151170191200210221232243256其他35.00%468530596667701736773811852894合計(jì)37.50%5019567563847150750878838277869191269582營(yíng)業(yè)利潤(rùn)62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配經(jīng)營(yíng)開(kāi)支行政及一般開(kāi)支8.00%1071121113621525160216821766185419472044營(yíng)銷費(fèi)用5.00%669757851953100110511104115912171278物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理費(fèi)2.50%335378426477501526552579608639合計(jì)25.50%3413385943414862510553615629591062066516稅前毛利潤(rùn)37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅5.50%7368329361049110111561214127513381405獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)1.75%234265298334350368386406426447房產(chǎn)稅及保險(xiǎn)2.00%268303340381400420441464487511資本重置儲(chǔ)備4.00%5356056817638018418839279731022合計(jì)13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利潤(rùn)總額23.75%3178359440434528475549935242550457806069客房：預(yù)預(yù)計(jì)2016年入駐率率為65%，到2019年開(kāi)始達(dá)達(dá)到穩(wěn)定定值80%；初始房房?jī)r(jià)為893元，房?jī)r(jià)價(jià)年增長(zhǎng)長(zhǎng)率為5%（香格里里拉酒店店常年入入駐率在在90%左右）費(fèi)率：客客房、餐餐飲會(huì)議議等收入入支出等等均按照照酒店行行業(yè)平均均水平計(jì)計(jì)算折現(xiàn)到2016年，酒店店估值為為6.2億元26經(jīng)營(yíng)物業(yè)業(yè)資產(chǎn)價(jià)價(jià)值對(duì)未來(lái)一一定年份份的預(yù)測(cè)凈收收入和資產(chǎn)末期期價(jià)值或或殘值進(jìn)行貼現(xiàn)，并加之土地增值值貼現(xiàn)率由由兩部分分組成:一部分是是當(dāng)前長(zhǎng)長(zhǎng)期國(guó)債債利率（（3.47%）；另一一部分是是風(fēng)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬率（（4%）酒店資產(chǎn)產(chǎn)估值計(jì)計(jì)算酒店物業(yè)業(yè)價(jià)值=20年預(yù)測(cè)凈凈現(xiàn)金流流的折現(xiàn)現(xiàn)值+第20年酒店資資產(chǎn)期末末價(jià)值=53390萬(wàn)元+8460萬(wàn)元=61850萬(wàn)元備注：設(shè)設(shè)酒店店2014年投入資資金建設(shè)設(shè)，2016年正式運(yùn)運(yùn)營(yíng)貼現(xiàn)率7.5%酒店總成成本4.23億元，酒酒店殘值值率5%，折舊周周期20年2014年土地成成本2736萬(wàn)元，地價(jià)價(jià)上漲率5%品牌酒店管管理公司費(fèi)費(fèi)用：主要要為基本管管理費(fèi)及獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)費(fèi)兩項(xiàng)(此處計(jì)算取取平均值)，2016年開(kāi)始總費(fèi)費(fèi)用為569萬(wàn)元27項(xiàng)目取值16年17年18年19年20年21年22年23年24年25年客房數(shù)379379379379379379379379379379住宿率65%70%75%80%80%80%80%80%80%80%平均房?jī)r(jià)5.00%8939389851034108511401197125713191385收入合計(jì)100.00%13383151331702419067200212102222073231762433525552支出合計(jì)37.50%5019567563847150750878838277869191269582營(yíng)業(yè)利潤(rùn)62.50%836494581064011917125131313913796144851521015970未分配經(jīng)營(yíng)開(kāi)支行政及一般開(kāi)支8.00%1071121113621525160216821766185419472044營(yíng)銷費(fèi)用5.00%669757851953100110511104115912171278物業(yè)營(yíng)運(yùn)及保養(yǎng)3.00%401454511572601631662695730767能源成本7.00%937105911921335140114721545162217031789基本管理費(fèi)2.50%335378426477501526552579608639合計(jì)25.50%3413385943414862510553615629591062066516稅前毛利潤(rùn)37.00%4952559962997055740877788167857590049454固定費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅5.50%7368329361049110111561214127513381405獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)1.75%234265298334350368386406426447房產(chǎn)稅及保險(xiǎn)2.00%268303340381400420441464487511資本重置儲(chǔ)備4.00%5356056817638018418839279731022合計(jì)13.25%1773200522562526265327852925307132243386

利潤(rùn)總額23.75%3178359440434528475549935242550457806069酒店各項(xiàng)生生產(chǎn)設(shè)備及及物資采購(gòu)購(gòu)費(fèi)用員工薪資及及勞保預(yù)算算酒店開(kāi)業(yè)前前專項(xiàng)培訓(xùn)訓(xùn)費(fèi)用酒店?duì)I銷推推廣費(fèi)用（（包括開(kāi)業(yè)業(yè)慶典的費(fèi)費(fèi)用）日常行政及及其它費(fèi)用用日常工程維維護(hù)費(fèi)用酒店?duì)I業(yè)有有關(guān)的初期期進(jìn)貨費(fèi)用用酒店正常營(yíng)營(yíng)運(yùn)流動(dòng)資資………酒店公司收收取的酒店店管理費(fèi)可可達(dá)營(yíng)業(yè)額額的4.25%甚至更多而而我們測(cè)算算的酒店利利潤(rùn)總額只只占營(yíng)業(yè)額額的23.75%酒店從2016年開(kāi)始酒店店管理費(fèi)用用569萬(wàn)元，并逐年遞遞增，到2025年達(dá)1086萬(wàn)元；因此酒店管管理公司的的談判直接接涉及企業(yè)業(yè)重大利益益酒店談判涉涉及費(fèi)用項(xiàng)項(xiàng)283.對(duì)于是否建建設(shè)五星級(jí)級(jí)酒店的判判斷結(jié)論：基于于上述判斷斷，世聯(lián)建建議萬(wàn)華集集團(tuán)開(kāi)發(fā)五星級(jí)級(jí)酒店29促進(jìn)大盤銷售。開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店有助于拓寬大盤客戶來(lái)源，促進(jìn)大盤銷售大盤價(jià)值拉動(dòng)點(diǎn)。五星級(jí)酒店的建設(shè)及經(jīng)營(yíng)作為大盤后期的價(jià)值拉動(dòng)點(diǎn)之一，能有效拉動(dòng)大盤價(jià)值財(cái)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)異。酒店預(yù)計(jì)于2014年的投資額為4.23億元，折算到2016年資產(chǎn)估值達(dá)6.8億元，資產(chǎn)回報(bào)周期9年(五星級(jí)酒店回報(bào)期為8~12年)，毛利率達(dá)37%12330專題二：社區(qū)商業(yè)如如何調(diào)整？？1.整體調(diào)整策策略（業(yè)態(tài)態(tài)及建筑形形態(tài)調(diào)整））2.具體產(chǎn)品打打造311.整體調(diào)整策策略1.業(yè)態(tài)調(diào)整方方案：影院業(yè)態(tài)取取消+原持有散鋪鋪放入街鋪鋪內(nèi)銷售；持有面積積由原來(lái)3.4萬(wàn)平米減為為2.1萬(wàn)平米32業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)類型面積主力店大型超市10000平米社區(qū)影院4000平米次主力店家電專業(yè)店4000平米大型餐飲4000平米健身俱樂(lè)部1200平米女子休閑會(huì)館800平米品牌餐飲1800平米散鋪兒童主題館2000平米運(yùn)動(dòng)專賣館2000平米品牌專賣店4200平米原方案：3.4萬(wàn)平米，全全部持有業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)類型面積主力店大型超市10000平米社區(qū)影院4000平米次主力店家電專業(yè)店4000平米大型餐飲4000平米健身俱樂(lè)部1200平米女子休閑會(huì)館800平米品牌餐飲1000平米散鋪兒童主題館運(yùn)動(dòng)專賣館品牌專賣店新方案：散散鋪銷售，，持有2.1萬(wàn)平米調(diào)整策略1：盡可能保保持原有業(yè)業(yè)態(tài)，形成成良好的社社區(qū)商業(yè)氛氛圍調(diào)整策略2：部分北石石橋有的業(yè)業(yè)態(tài)，如社社區(qū)影院可可不打造調(diào)整策略3：原來(lái)持有有的散鋪放放置入街鋪鋪內(nèi)，用作作包裝銷售售放入街鋪內(nèi)內(nèi)銷售不建議打造332.建筑形態(tài)調(diào)調(diào)整：由“集中商商業(yè)+街鋪”變?yōu)闉椤癰lock+街鋪”購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪社區(qū)購(gòu)物中心購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪BLOCKBLOCKBLOCK原方案：集中商業(yè)+街鋪存在問(wèn)題1.規(guī)模較大。在北石橋及28萬(wàn)方商業(yè)項(xiàng)目上有大量商業(yè)，因此在此希望能少些商業(yè)持有量2.占用DK67指標(biāo)較多。社區(qū)購(gòu)物中心共3.4萬(wàn)平米規(guī)模，占用DK67較多的住宅建設(shè)量新方案：Block+街鋪將主力業(yè)態(tài)拆散，分布放置在DK67、DK3、DK4-2上（DK5功能不變），既減少了持有商業(yè)占用DK67的住宅指標(biāo)，也利用主力店帶動(dòng)了周邊散鋪的銷售342.具體產(chǎn)品打打造主力業(yè)態(tài)位位置確定35購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪位置1位置2位置3主力業(yè)態(tài)各業(yè)態(tài)面積總面積位置1大型超市10000平米1.3萬(wàn)平米健身俱樂(lè)部1200平米女子休閑會(huì)館800平米品牌餐飲1000平米位置2家電專業(yè)店4000平米4000平米位置3大型餐飲4000平米4000平米1.超市布置在位置置1，便利與未未來(lái)DK67居民的購(gòu)物物及物業(yè)價(jià)價(jià)值的提升升，同時(shí)超超市放地下下負(fù)一層，，不占用其其建設(shè)指標(biāo)標(biāo)；2.健身俱樂(lè)部部、休閑會(huì)會(huì)館及品牌牌餐飲結(jié)合超市放放置在位置置1，使得未來(lái)來(lái)DK67形成最良好好的商業(yè)氛氛圍；3.家電專業(yè)店店占用面積較較大，且產(chǎn)產(chǎn)生租金較較低，可放放置在位置置2小產(chǎn)權(quán)用地地上；4.大型餐飲放置在DK4-2上，帶動(dòng)其其散鋪銷售售位置1：整體業(yè)態(tài)態(tài)排布36-1F1F2F大型超市品牌餐飲、散鋪健身俱樂(lè)部、女子休閑會(huì)館100米100米40米100米20米位置1：負(fù)一層業(yè)業(yè)態(tài)布局37大型超市面面積約達(dá)1萬(wàn)平米，設(shè)設(shè)置其長(zhǎng)寬寬分別約為為100米，形狀較較為規(guī)整，，便于貨品品擺放展示示及內(nèi)部動(dòng)動(dòng)線組織。。負(fù)一層：大型超市面積1萬(wàn)平米100米100米科技二路經(jīng)十三路負(fù)1層如華潤(rùn)萬(wàn)家家、人人樂(lè)樂(lè)、好又多多等超市位置1：一層業(yè)態(tài)態(tài)布局3820米100米科技二路經(jīng)十三路1層品牌餐飲1000平米散鋪1000平米1.品牌餐飲分分別在科技技二路及經(jīng)經(jīng)十三路有有展示面，，滿足招商商需求；2.散鋪緊鄰十十字路口，，提升其銷銷售價(jià)值品牌餐飲可可放置2~3家本地餐飲飲品牌，如如KFC、永和豆?jié){漿、魏家涼涼皮、小六六湯包等適適合社區(qū)服服務(wù)的餐飲飲品牌散鋪可以包包裝成為親親子、運(yùn)動(dòng)動(dòng)等主題銷銷售，劃分分為2~4個(gè)大鋪，作作為鋪王銷銷售位置1：二層業(yè)態(tài)態(tài)布局391.女子休閑會(huì)會(huì)館放置在在科技二路路沿線，提提升其展示示面2.健身俱樂(lè)部部呈L型放置健身俱樂(lè)部部：中體倍倍力、亞特特體育俱樂(lè)樂(lè)部20米100米科技二路經(jīng)十三路1層女子休閑會(huì)館800平米健身俱樂(lè)部1200平米位置2：整體業(yè)態(tài)態(tài)排布40家電專賣店店2000平米家電專賣店店2000平米1F2F科技二路經(jīng)十三路50米40米位置2放置類似于于蘇寧國(guó)美之類的家電電專業(yè)店，，總面積為為4000平米位置3：整體業(yè)態(tài)態(tài)排布41大型餐飲2000平米大型餐飲2000平米1F2F可放置3~4個(gè)較大型餐飲品牌，如小肥羊、陜西松貿(mào)及其他本地的品牌科技二路經(jīng)十三路50米40米位置1動(dòng)線設(shè)計(jì)：：負(fù)1層超市動(dòng)線線422、在超市北北側(cè)設(shè)置輔輔營(yíng)區(qū)，充充分利用超超市的人流流1、基于超市市招商考慮慮，在購(gòu)物物中心主入入口處設(shè)置置扶梯，方方便顧客進(jìn)進(jìn)入負(fù)一層層的超市3、在負(fù)一層層南面設(shè)置置收銀區(qū)以以及顧客出出入的扶梯梯，通過(guò)扶扶梯既可到到達(dá)首層出出口，也可可進(jìn)入負(fù)二二層的停車車場(chǎng)4、在負(fù)一層層最南側(cè)設(shè)設(shè)置后場(chǎng)空空間，包括括卸貨區(qū)、、倉(cāng)儲(chǔ)空間間和員工活活動(dòng)空間等等功能超市主營(yíng)區(qū)科技二路經(jīng)十三路-1層大型超市市動(dòng)線及功功能布局示示意圖由超市到首首層的扶梯梯超市輔營(yíng)區(qū)區(qū)收銀區(qū)由首層到超超市的入口口扶梯位置1動(dòng)線設(shè)計(jì)：：1層動(dòng)線431、由于Block面積較大，，因此利用用品牌餐飲飲形成兩大大出入口，，形成較多多散鋪展示示面2、地下停車車場(chǎng)出入口口放置在超超市兩角，，與人流動(dòng)動(dòng)線分離科技二路經(jīng)十三路品牌餐飲出入口地下停車場(chǎng)出入口地下停車場(chǎng)出入口街鋪街鋪散鋪1層后場(chǎng)（卸貨區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)、管理用房）位于1層卸貨區(qū)出入口出入口超市卸貨區(qū)區(qū)封閉式設(shè)設(shè)計(jì)，放置置在地面1層，通過(guò)垂垂直電梯將將貨物卸到到負(fù)1層44倘若卸貨區(qū)放置在-1層，由于應(yīng)至少滿足中型貨車進(jìn)出，其對(duì)通道高度需求在6.7米以上，難以設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)放置在-1層，會(huì)增加開(kāi)發(fā)成本，而放置在地面1層，可節(jié)省成本為何放在地面1層？卸貨區(qū)出入口卸貨區(qū)封閉閉式設(shè)計(jì)，，避免卸貨貨區(qū)的形象象、氣味等等影響住宅宅、商鋪形形象1F超市卸貨區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)，盡盡可能臨街街45一、卸貨區(qū)區(qū)位置確定定：位于右圖中中位置，不不與人流動(dòng)動(dòng)線形成沖沖突，同時(shí)時(shí)方便貨車車出入二、卸貨區(qū)區(qū)卸貨平臺(tái)臺(tái)建議：卸貨平臺(tái)尺尺寸為2×8米，并建設(shè)設(shè)三個(gè)貨梯梯，其中兩兩臺(tái)用于超超市及電器器專賣店，，1臺(tái)用于餐飲飲三、卸貨區(qū)區(qū)臨時(shí)停車車場(chǎng)建議：：臨時(shí)停車場(chǎng)場(chǎng)面積應(yīng)滿滿足三輛貨貨車同時(shí)停停放，并實(shí)實(shí)現(xiàn)車輛自自由轉(zhuǎn)彎，，建議面積積在300平米左右（不計(jì)計(jì)算進(jìn)入卸卸貨區(qū)的通通道面積））科技二路經(jīng)十三路卸貨區(qū)出入口卸貨區(qū)卸貨區(qū)位置社區(qū)購(gòu)物中心位置1動(dòng)線設(shè)計(jì)：：2層動(dòng)線46科技二路經(jīng)十三路2層女子休閑會(huì)館健身俱樂(lè)部利用1層的南部出出入口，以以樓梯引導(dǎo)導(dǎo)人流進(jìn)入入2層樓梯購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪位置1位置2位置3約370m150m50m停車位數(shù)量量設(shè)置：總共不少于于404個(gè)停車位47家電專業(yè)店和大型餐飲共6000㎡，需要停車位：6000*0.8個(gè)/100平米=64個(gè)街鋪停車場(chǎng)：570m/3m/個(gè)=190個(gè)超市停車位需求：1萬(wàn)*2個(gè)/100平米=150個(gè)停車位共計(jì)：404個(gè)停車位需求標(biāo)準(zhǔn)面積停車位設(shè)置數(shù)量超市每100平米1.5個(gè)10000平米150個(gè)大型餐飲每100平米0.8個(gè)4000平米32個(gè)家電專業(yè)店每100平米0.8個(gè)4000平米32個(gè)街鋪在保持街鋪形象的情況下，可沿街盡量多設(shè)置；每3米設(shè)置一個(gè)停車位沿街共570米展示面190個(gè)停車位位置置設(shè)置：超市停車位位放置地下下負(fù)1層，其余停停車位放置置地面1層48地下停車場(chǎng)，設(shè)置在超市負(fù)1層，需要建筑面積：8000平米地上停車場(chǎng)，沿街設(shè)置停車位布置購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所DK6、7DK3DK4-2DK5街鋪街鋪街鋪街鋪123地面停車場(chǎng)場(chǎng)：位置1、2沿街放置地下停車場(chǎng)場(chǎng)：位置3地下放置49停車位位置置設(shè)置：超市停車位位，與住宅宅/公寓地下負(fù)負(fù)1層停車場(chǎng)同同層科技二路經(jīng)十三路地下停車場(chǎng)出入口地下停車場(chǎng)出入口地下停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)住宅/公寓停車場(chǎng)均在-1層，因此超市停車場(chǎng)也放在-1層。如果放在-2層，將造成不必要的浪費(fèi)超市停車場(chǎng)與住宅/公寓停車場(chǎng)放在同一層，并分開(kāi)管理。超市停車場(chǎng)占用150個(gè)停車位停車場(chǎng)放置在-1層街鋪產(chǎn)品打打造：以1拖2的銷售模式式打造50業(yè)主一業(yè)主四業(yè)主二業(yè)主三模式一：一二層分開(kāi)銷售模式二：1拖2銷售業(yè)主二業(yè)主三業(yè)主四業(yè)主一地面地面二樓常用作眼鏡超市、較大餐飲等較大的商家，由外部獨(dú)立樓梯連接二樓優(yōu)點(diǎn)：二層銷售價(jià)格較高，能達(dá)到一層的60%以上缺點(diǎn)：二層面積大導(dǎo)致銷售總價(jià)高，銷售速度慢適應(yīng)區(qū)域：商業(yè)較繁華地段一二層賣給同一個(gè)業(yè)主優(yōu)點(diǎn)：使得二層較容易銷售缺點(diǎn)：二層不能形成大面積的商鋪，使用功能受限制適應(yīng)區(qū)域：社區(qū)型街鋪與區(qū)域商業(yè)成熟度匹配，為推薦方案街鋪產(chǎn)品打打造：開(kāi)間4~5米，進(jìn)深12米，單層總面面積控制在在60平米內(nèi)51開(kāi)間區(qū)間比例進(jìn)深區(qū)間比例3m以下13.2%3m以下4.5%3m－6m51.2%3m－6m29.0%6m－9m21.9%6m－9m30.8%9m－15m5.9%9m－15m30.1%15m－18m4.0%15m－18m1.6%18m以上4.8%18m以上4.0%合計(jì)100.0%合計(jì)100.0%深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)1、3~6米的街鋪開(kāi)開(kāi)間最為常常見(jiàn)，滿足足大部分街街鋪商家的的需求2、進(jìn)深的合合理尺寸一一般是開(kāi)間間的2~3倍1、建議普通通街鋪打造造4~5米的開(kāi)間，，12米的進(jìn)深，，總面積控控制在60平米以內(nèi)2、部分特別別引進(jìn)的業(yè)業(yè)態(tài)如銀行行、郵政、、知名咖啡啡館品牌等等需要定制制式打造通過(guò)面積控控制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)總價(jià)控制制在220萬(wàn)左右52

層數(shù)2011年（元/月·平米）2014年（元/月·平米）2015年（元/月·平米）2016年（元/月·平米）價(jià)格年增長(zhǎng)率街鋪銷售價(jià)格一層

18000（元/平米）18900（元/平米）19845（元/平米）

20837（元/平米）5%二層

9000（元/平米）9450（元/平米）9922（元/平米）

10419（元/平米）5%商業(yè)街鋪價(jià)格格：運(yùn)用租金反推推法計(jì)算方法：街街鋪首層銷售售價(jià)格=首層散鋪?zhàn)饨鸾鹚?商業(yè)物業(yè)年投投資回報(bào)率（商業(yè)物業(yè)年年投資回報(bào)率率取8%）街鋪二層銷售售價(jià)格=街鋪首層銷售售價(jià)格*50%租售價(jià)格說(shuō)明明：以上租售價(jià)格格均為2011年價(jià)格2011年以后的租售售價(jià)格水平按按照不同物業(yè)業(yè)形態(tài)，根據(jù)據(jù)固定的價(jià)格增增長(zhǎng)率調(diào)整得到具體價(jià)格需視視項(xiàng)目招商或或銷售時(shí)的市場(chǎng)條件和銷銷售招商策略略再做調(diào)整按照2011年的價(jià)格，單單層60平米的2層商鋪，價(jià)格格為216萬(wàn)元外立面打造：：配合大盤打打造Artdeco風(fēng)格53建筑風(fēng)格應(yīng)注注意和住宅、、公寓在整體體風(fēng)格上的統(tǒng)統(tǒng)一性，建議議采用古典沉沉穩(wěn)的建筑風(fēng)風(fēng)格Block街區(qū)又要從住住宅、公寓中中區(qū)分開(kāi)來(lái)，，在色彩上，，選擇鮮艷，，對(duì)比強(qiáng)烈的的顏色，以暖暖色調(diào)為主54專題三：28萬(wàn)平米商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目如何打造造？1.寫(xiě)字樓群方案案方向研判2.大型百貨業(yè)態(tài)態(tài)可行性研判判3.原奧特萊斯方方案深化551.寫(xiě)字樓群方案案方向研判西安寫(xiě)字樓群群主要集中在在四大區(qū)域：：城內(nèi)、經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)、曲江新區(qū)區(qū)、高新區(qū)56高新經(jīng)開(kāi)城內(nèi)曲江長(zhǎng)安路城內(nèi)——城市商業(yè)、商商務(wù)中心，辦辦公氛圍成熟熟、但無(wú)新項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品水平：形象、配置均均較高客戶類型：世界知名公司司、國(guó)內(nèi)頂級(jí)級(jí)企業(yè)，地產(chǎn)產(chǎn)、銀行、通通訊、科技、、服務(wù)等代表項(xiàng)目：中大國(guó)際、長(zhǎng)長(zhǎng)安國(guó)際中心心經(jīng)開(kāi)區(qū)——隨政府搬遷帶帶動(dòng)，區(qū)域辦辦公氛圍逐漸漸升溫支柱產(chǎn)業(yè)：商用汽車、電電力電子、食食品飲料、新新材料分布：主要沿未央路線形形分布產(chǎn)品水平：以商住公寓為為主，純寫(xiě)字字樓較少。整整體品質(zhì)一般般客戶類型：依托或服務(wù)于于區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的中小型型企業(yè)為主，，地產(chǎn)、裝飾飾、電子等行行業(yè)居多代表項(xiàng)目：經(jīng)發(fā)大廈、利利君V時(shí)代、第5國(guó)際、賽高國(guó)國(guó)際高新區(qū)——依托高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)、知名名企業(yè)密集，，是西安寫(xiě)字字樓發(fā)展的熱熱點(diǎn)區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)：信息、生物、、新能源等產(chǎn)品水平：產(chǎn)品水平較高高、形象、配配置、配套較較優(yōu)客戶類型：全球500強(qiáng)，國(guó)內(nèi)大型型企業(yè)，主要要為IT、通訊、電子子、高科技等等,價(jià)格承受能力力較強(qiáng)代表項(xiàng)目：旺座現(xiàn)代城、、旺座國(guó)際高高新國(guó)際、都都市之門曲江——發(fā)展為西部最最大的文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集地支柱產(chǎn)業(yè)：文文化影視類產(chǎn)品水平：SOHO公寓，純寫(xiě)字字樓產(chǎn)品較少少，產(chǎn)品打造造上注重外立立面，景觀客戶類型：文文化、傳媒等等代表項(xiàng)目：曲曲江會(huì)展國(guó)際際、文化大廈廈、智慧大廈廈、佳和中心心等經(jīng)開(kāi)區(qū)：西安安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，成立立于1993年，2000年被國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)57截止目前，經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)共有有企業(yè)3300余家，引進(jìn)工工業(yè)項(xiàng)目600項(xiàng)。25家境外世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)項(xiàng)目和一批國(guó)國(guó)內(nèi)知名企業(yè)業(yè)先后入駐，，促進(jìn)了四大大支柱產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。2008年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值值685億元，主要指指標(biāo)連續(xù)第六六年保持40%的高速增長(zhǎng)，，成為中西部部地區(qū)發(fā)展速速度最快、最最具活力和成成長(zhǎng)潛力的區(qū)區(qū)域之一。經(jīng)開(kāi)區(qū)西高新曲江浐灞核心區(qū)西郊西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成立立于1993年，2000年被國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)；開(kāi)發(fā)區(qū)定位以提高吸收外外資質(zhì)量為主主，以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主，以優(yōu)化化出口結(jié)構(gòu)為主，致力于于發(fā)展高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)，致力于發(fā)展展高附加值服務(wù)務(wù)業(yè)，促進(jìn)國(guó)家級(jí)級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)向多功功能綜合性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展。。該區(qū)域?qū)懽謽菢前l(fā)展基于兩兩大因素：因素一：四大大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展商用汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)：國(guó)內(nèi)最大大重卡生產(chǎn)基基地四大支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)以陜汽集團(tuán)為為龍頭，完善善車架、車橋橋、發(fā)動(dòng)機(jī)、、輪胎、零部部件生產(chǎn)及專專用車生產(chǎn)等等配套產(chǎn)業(yè)，，壯大商用汽汽車產(chǎn)業(yè)集群群優(yōu)勢(shì)。電力電子產(chǎn)業(yè)業(yè)：本省世界界500強(qiáng)投資企業(yè)最最密集的產(chǎn)業(yè)業(yè)積極承接大型型國(guó)有電力電電子企業(yè)“退退二進(jìn)三”和和重組改造，，發(fā)揮西門子子、阿爾斯通通、日立等世世界500強(qiáng)企業(yè)和西電電集團(tuán)等國(guó)內(nèi)內(nèi)知名企業(yè)的的聚集優(yōu)勢(shì)，，打造技術(shù)先先進(jìn)、帶動(dòng)能能力強(qiáng)、西北北最大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群。。食品飲料產(chǎn)業(yè)業(yè)：產(chǎn)業(yè)鏈條條完整，西北北地區(qū)最重要要的生產(chǎn)基地地按照綠色標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和生態(tài)要求求，依托可口口可樂(lè)、康師師傅、金威啤啤酒、樂(lè)百氏氏、維維乳業(yè)業(yè)、殷榮飲品品、米旗食品品等國(guó)內(nèi)外知知名企業(yè)，發(fā)發(fā)展食品飲料料產(chǎn)業(yè)集群，，形成西北規(guī)規(guī)模最大、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條完整整的食品飲料料聚集地。新材料產(chǎn)業(yè)：：國(guó)家級(jí)新材材料成果轉(zhuǎn)化化及產(chǎn)業(yè)化基基地依托國(guó)家級(jí)新新材料成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化化基地，以稀稀有金屬材料料和新能源（（節(jié)能型）材材料領(lǐng)域?yàn)橹髦饕l(fā)展方向向，培育一批批具有自主知知識(shí)產(chǎn)權(quán)和核核心競(jìng)爭(zhēng)力的的優(yōu)勢(shì)企業(yè)。。到2010年企業(yè)總數(shù)達(dá)達(dá)到50家，工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值達(dá)到140億元。因素二：政府府強(qiáng)有力規(guī)劃劃59西安市行政中心北遷，將使北城成為西安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地鐵2號(hào)線，促進(jìn)北城快速發(fā)展，進(jìn)一步拉近與主城區(qū)的距離新火車客運(yùn)站，為實(shí)現(xiàn)北城高速發(fā)展提供了進(jìn)一步的鐵路支持大明宮遺址改造，有效保護(hù)遺址，建立國(guó)家歷史公園市行政中心北北遷，新客運(yùn)運(yùn)站、地鐵二二號(hào)線的建成成，大明宮遺遺址改造，將將加速北城的的發(fā)展從而實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)新城””向“功能復(fù)合新新城”轉(zhuǎn)變，成為西西安城市新中中心，為寫(xiě)字字樓發(fā)展提供供了機(jī)遇601993年：經(jīng)開(kāi)區(qū)創(chuàng)創(chuàng)建（總規(guī)模模不足10平方公里）1996年：成為省級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)2000年：躍升國(guó)家家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)從2003年起，經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)，，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張張，先后完成成文景路8條道路和一批批園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)2005年：提出“未未央新城”定定位2005年：城市運(yùn)動(dòng)動(dòng)公園向市民民開(kāi)放2005年以來(lái)，西安安經(jīng)開(kāi)區(qū)先后后投資60億元，實(shí)施““環(huán)境升級(jí)系系統(tǒng)工程”1993—1995年1996—2000年2000—2005年2005—2009年2010之后2010年：行政中心心搬遷2010年：北客站開(kāi)開(kāi)通2011年：地鐵2號(hào)線通車……產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)階段段“未央新城”的的提出“城市新中心””經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，通過(guò)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)區(qū)域域發(fā)展；成為為城市主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；；通過(guò)4大支柱產(chǎn)業(yè)的的拉動(dòng)，區(qū)域域產(chǎn)業(yè)人口集集聚，區(qū)域整整體城市意向向不佳，居住住氛圍與配套套設(shè)施提升速速度較慢。新的區(qū)域定位位提出，開(kāi)始始向“北部新新城”轉(zhuǎn)變；；政府北遷利好，使得區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施等等大幅改善；；成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)?！拔靼蚕虮薄钡牡陌l(fā)展戰(zhàn)略，，多項(xiàng)重大利利好加速區(qū)域域發(fā)展；城市功能更加加復(fù)合、完善善，體現(xiàn)“城城市新中心””價(jià)值。從2007年開(kāi)始，隨著著經(jīng)發(fā)大廈等等一些品質(zhì)較較高寫(xiě)字樓相相繼推出，選選擇在此辦公公的企業(yè)逐漸漸增多，商務(wù)務(wù)辦公氛圍逐逐漸形成61我們項(xiàng)目在經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)無(wú)論是是形象和產(chǎn)品品品質(zhì)都是最最好的，辦公公客戶相應(yīng)也也比其他寫(xiě)字字樓里的客戶戶高端一些，，有一些省外外、甚至國(guó)際際知名企業(yè)已已經(jīng)入駐。經(jīng)經(jīng)發(fā)大廈的高高端形象、質(zhì)質(zhì)感外立面、、豪華大堂、、電梯配置等等諸多方面都都能滿足這些些高端客戶對(duì)對(duì)辦公物業(yè)的的需求?，F(xiàn)在這個(gè)區(qū)域域缺我們這樣樣的比較上檔檔次的寫(xiě)字樓樓，目前區(qū)域域里最多的還還是商務(wù)公寓寓，就算是寫(xiě)寫(xiě)字樓在大堂堂、配置方面面都挺一般的的，入駐的企企業(yè)普遍也都都是一些中小小企業(yè)。如果果外立面、大大堂、配置、、配套上做好好了肯定會(huì)有有好的企業(yè)選選擇的，這個(gè)個(gè)區(qū)域的辦公公氛圍應(yīng)該也也會(huì)越來(lái)越濃濃厚。----經(jīng)發(fā)大廈租賃賃部經(jīng)開(kāi)區(qū)的辦公公氛圍原來(lái)很很不成熟，但是現(xiàn)在隨著經(jīng)發(fā)大廈廈等一些品質(zhì)較較高的寫(xiě)字樓樓相繼推出來(lái)來(lái)，選擇在經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)辦公的企業(yè)業(yè)數(shù)量越來(lái)越越多，企業(yè)檔檔次、規(guī)模較較原來(lái)也有了了提升，原來(lái)未央路路寫(xiě)字樓比較較密集的一個(gè)個(gè)區(qū)域是鳳2路，現(xiàn)在慢慢慢在向北延伸伸，鳳城5路賽高國(guó)際街街區(qū)項(xiàng)目中也也有寫(xiě)字樓，，我們項(xiàng)目對(duì)對(duì)面的正尚國(guó)國(guó)際也規(guī)劃有有寫(xiě)字樓產(chǎn)品品。政府對(duì)這個(gè)區(qū)區(qū)域的規(guī)劃很很明顯，先重重點(diǎn)打造鳳5路和我們項(xiàng)目目區(qū)域這兩個(gè)個(gè)點(diǎn)，鳳5路更多的是商商業(yè)中心，我我們區(qū)域偏重重商務(wù)一些，，未來(lái)隨著市市政府的搬遷遷等因素，肯肯定會(huì)有更多多的企業(yè)跟隨隨過(guò)來(lái)選擇經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)的。----經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃局局目前已經(jīng)形成成相當(dāng)規(guī)模的的商務(wù)辦公區(qū)區(qū)，囊括甲級(jí)寫(xiě)字字樓、商務(wù)公公寓等辦公產(chǎn)品62賽高街區(qū)經(jīng)發(fā)大廈賽高國(guó)際凱鑫國(guó)際天地時(shí)代廣場(chǎng)第5國(guó)際利君V時(shí)代雅荷中環(huán)大廈商住公寓寫(xiě)字樓北郊整體辦公氛圍較弱，辦公物業(yè)供應(yīng)量不大，主要沿未央路線形分布；以商住公寓為主，純寫(xiě)字樓較少。在使用項(xiàng)目中只有經(jīng)發(fā)大廈、利君V時(shí)代規(guī)劃為純寫(xiě)字樓，賽高街區(qū)和天地時(shí)代廣場(chǎng)、第5國(guó)際等項(xiàng)目中既有寫(xiě)字樓又有商住公寓。高新區(qū)：是西西安目前最大大規(guī)模寫(xiě)字樓樓聚集區(qū)，分為核心區(qū)板塊、、唐延路板塊塊與CBD板塊63財(cái)富中心二期朗辰大廈林凱大廈旺座國(guó)際西港國(guó)際大廈西部國(guó)際廣場(chǎng)凱創(chuàng)國(guó)際南洋國(guó)際高新國(guó)際一品·美道銀河新坐標(biāo)旺座現(xiàn)代城唐灃國(guó)際廣場(chǎng)CLASSCROSS萬(wàn)象匯數(shù)字大廈匯金國(guó)際橡樹(shù)街區(qū)洛克大廈SOHO同盟綠地中心都市之門匯鑫IBC核心區(qū)板塊CBD板塊唐延路板塊核心驅(qū)動(dòng)力：高新區(qū)最傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，依靠最成熟的商務(wù)氛圍吸引企業(yè)進(jìn)駐租售水平：100~150元/平米/月主力客戶:科技、證券、咨詢、文化、銀行、地產(chǎn)等老核心區(qū)板塊核心驅(qū)動(dòng)力：區(qū)域較為成熟、發(fā)展較快，租金較低租售水平：50~70元/平米/月主力客戶：中小型企業(yè)，資訊、科技、廣告等唐延路板塊二次創(chuàng)業(yè)區(qū)CBD板塊核心驅(qū)動(dòng)力：政府大力支持（管委會(huì)政府搬遷至此），大型企業(yè)進(jìn)駐帶動(dòng)商務(wù)氛圍租售水平：100~120元/平米/月主力客戶：銀行，科技公司，石油、工程、設(shè)備、資訊等各類企業(yè)，規(guī)模有大有小三大板塊的發(fā)發(fā)展有兩大因因素推動(dòng)：因素一：經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展及城市市擴(kuò)張641233西三環(huán)繞城高速1991~1996年產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施先行1997~2003年產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)外擴(kuò)，二次創(chuàng)業(yè)2004~2011年綜合新城產(chǎn)業(yè)成熟、商業(yè)繁榮1991.03國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)高新區(qū)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)1992.01西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總公司成立1995.12基礎(chǔ)設(shè)施極大完善：主次干道建設(shè)完成，學(xué)校、新紀(jì)元廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)投入使用1997.03高新區(qū)規(guī)劃面積擴(kuò)大為10.57平方公里1999.06西安軟件產(chǎn)業(yè)園正式掛牌2002.01啟動(dòng)并實(shí)施二次創(chuàng)業(yè)計(jì)劃2004.01引進(jìn)易初蓮花、美格菲等知名現(xiàn)代服務(wù)業(yè)20多家2005.12出口加工B區(qū)啟動(dòng)建設(shè)2011.06中國(guó)西部第一高雙子塔落戶西安高新區(qū)2011.07中軟國(guó)際萬(wàn)人基地落戶高新區(qū)軟件新城高新區(qū)初建面貌現(xiàn)在的高新區(qū)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展及城市擴(kuò)擴(kuò)張歷程因素二：政府府對(duì)區(qū)域發(fā)展展的引導(dǎo)65組團(tuán)A：辦公集中區(qū)區(qū)（科技路、、高新路、南南二環(huán)附近））綜合型寫(xiě)字字樓集中區(qū)組團(tuán)B：辦公集中區(qū)區(qū)（唐延路沿沿線）公寓型寫(xiě)字樓樓集中區(qū)組團(tuán)C：辦公集中區(qū)區(qū)（甲級(jí)寫(xiě)字字樓聚集地））ABC管委會(huì)老址管委會(huì)原址管委會(huì)新址隨著管委會(huì)搬搬遷，錦業(yè)路路綠化面積日日新月異。項(xiàng)項(xiàng)目周邊分布布有永陽(yáng)公園園、木塔寺公公園、奧林匹匹克公園、以以及在建的150畝CBD中央公園，形形成開(kāi)闊潔凈凈的宜居環(huán)境境。以高新管委會(huì)會(huì)“都市之門門”為圓心輻輻射的政務(wù)中中心、綠地筆筆克會(huì)展為圓圓心的商務(wù)核核心，形成項(xiàng)項(xiàng)目周邊政經(jīng)經(jīng)焦點(diǎn)。高新管委會(huì)的的輻射效應(yīng)與與政策導(dǎo)向，，對(duì)產(chǎn)業(yè)的分分布和區(qū)域的的發(fā)展產(chǎn)生規(guī)規(guī)律化聚集效效應(yīng)城市擴(kuò)張所產(chǎn)產(chǎn)生的商務(wù)區(qū)區(qū)：唐延路板塊是老核心區(qū)發(fā)發(fā)展逐漸飽和和后商務(wù)辦公公往西外溢擴(kuò)展展而形成66項(xiàng)目名稱總建面租金西港國(guó)際大廈70303

100-120

西部國(guó)際廣場(chǎng)124946

55-70

財(cái)富中心8044540-65

郎臣大廈

6630390-100高新國(guó)際140000

85-120

南洋國(guó)際——

50-60

創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)8560065-75海星城市廣場(chǎng)138000

55-65

項(xiàng)目名稱主力戶型租金旺座國(guó)際

85-90060-70唐灃國(guó)際廣場(chǎng)123-202

40-50望庭國(guó)際120-300

25-40橡樹(shù)街區(qū)160-88035-45

class國(guó)際公館217-477

60-80洛克大廈89-240

50-70領(lǐng)先時(shí)代廣場(chǎng)140-210

35-45銀河新坐標(biāo)82-209

60-80旺座現(xiàn)代城200-400

50-60

高新區(qū)核心區(qū)區(qū)：1993年~2001年唐延路板塊：：2002年~2006年是高新區(qū)最早早的寫(xiě)字樓區(qū)區(qū)域，進(jìn)駐企企業(yè)一般為國(guó)內(nèi)外著名企企業(yè)駐陜機(jī)構(gòu)構(gòu)、本市著名名企業(yè)、行業(yè)業(yè)中的大中型型企業(yè)為主隨著高新區(qū)老老核心區(qū)發(fā)展展逐漸飽和，，土地供應(yīng)逐逐漸往西轉(zhuǎn)移移，商務(wù)辦公公逐漸往西擴(kuò)擴(kuò)展；進(jìn)駐的企業(yè)一一般為投資咨咨詢、信息通通訊、電子IT等草創(chuàng)型企業(yè)業(yè)老核心區(qū)的寫(xiě)寫(xiě)字樓租金比比唐延路板塊塊的高政府引導(dǎo)產(chǎn)生生的商務(wù)區(qū)：：CBD板塊則是政府通過(guò)過(guò)強(qiáng)力引導(dǎo)，引進(jìn)大型開(kāi)開(kāi)發(fā)商及大型型企業(yè)進(jìn)駐，，實(shí)現(xiàn)區(qū)域迅迅速發(fā)展67引進(jìn)綠地集團(tuán)團(tuán)，打造64萬(wàn)平米的綠地地中央廣場(chǎng)，，集商務(wù)、商業(yè)業(yè)、會(huì)展等功功能與一體的的商業(yè)綜合體體打造超過(guò)60萬(wàn)平米的高端端住宅綠地世世紀(jì)城。整體體項(xiàng)目是龐大大的區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)，西安高新新區(qū)政府給予