東阿農(nóng)商銀行微信課堂之房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險與措施

房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險及防范措施信貸檢查輔導(dǎo)中心

2014.08

“風(fēng)險”一詞的由來，最為普遍的一種說法是，在遠(yuǎn)古時期，以打魚捕撈為生的漁民們，每次出海前都要祈禱，祈求神靈保佑自己能夠平安歸來，其中主要的祈禱內(nèi)容就是讓神靈保佑自己在出海時能夠風(fēng)平浪靜、滿載而歸；他們在長期的捕撈實踐中......深深的體會到“風(fēng)”給他們帶來的無法預(yù)測無法確定的危險，他們認(rèn)識到，在出海捕撈打魚的生活中，“風(fēng)”即意味著“險”，因此有了“風(fēng)險”一詞的由來。風(fēng)險的由來房產(chǎn)抵押到底有沒有風(fēng)險呢？

風(fēng)險系數(shù)小表達(dá)了具有安全性的特點，而不是就沒有風(fēng)險。事實上，只要抵押關(guān)系存在，抵押貸款的風(fēng)險就會始終存在。房產(chǎn)不可移動性資產(chǎn)額度大保值、增值處置易處置方式靈活房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險（一）租賃權(quán)對抗抵押權(quán)一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果先租后抵，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產(chǎn)。二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。三是“明修棧道、暗度陳倉”和“陰陽”合同。

《物權(quán)法》第190條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。以上規(guī)定包括兩層含義：⑴對于租賃權(quán)成立在先、抵押權(quán)設(shè)立在后的情況，給予租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的效力。“買賣不破租賃”。目的在于保護(hù)承租人的利益，防止出租人故意通過設(shè)定抵押權(quán)終止租賃關(guān)系或者剝奪承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

⑵抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系因抵押是否登記而不同。首先，已登記的抵押權(quán)不受租賃關(guān)系的影響，承租人是在抵押公示的前提下訂立的租賃合同，風(fēng)險應(yīng)當(dāng)自擔(dān)。為此，抵押權(quán)可以對抗租賃權(quán)。其次，沒有辦理登記的抵押權(quán)不能對抗善意取得的租賃權(quán)。即在抵押權(quán)實現(xiàn)時，租賃關(guān)系不能解除，對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！懊餍迼５?、暗度陳倉”案例

吳某，2013年1月4日（星期五）向銀行申請房產(chǎn)（A區(qū)A座301室）抵押貸款，受理當(dāng)天雙人進(jìn)行調(diào)查，該房產(chǎn)具有合法房產(chǎn)證明，經(jīng)有效評估機(jī)構(gòu)評估房產(chǎn)價值100萬元，經(jīng)查詢吳某及家庭成員遵紀(jì)守法，無不良信用記錄。2013年1月7日根據(jù)信貸制度的相關(guān)規(guī)定完成調(diào)查，同意發(fā)放吳某房產(chǎn)抵押貸款60萬元，吳某提供二套房證明并也調(diào)查核實，該申請抵押房產(chǎn)也未向外出租，2013年1月8日貸款審批、簽訂合同，同日辦理抵押登記。這一系列操作都是按照相關(guān)制度進(jìn)行操作，無任何違規(guī)操作。

2012年12月20日吳某與房屋租賃中介公司簽訂合同，全權(quán)委托房屋租賃公司對其房產(chǎn)（A區(qū)A座301室）進(jìn)行租賃，長期租賃為主。2013年1月6日（星期日）房屋租賃公司與租戶張某達(dá)成租賃協(xié)議，租期十年，一年房租3萬元，如果一次性交夠10年租金的話打八折。當(dāng)天繳納1萬元定金，房屋租賃公司將該消息告知了吳某，得到了吳某的許可。2014年1月7日房屋租賃公司與張某正式簽訂房屋租賃合同，租期10年，一次性繳納房租，租賃費共計24萬元。“明修棧道、暗度陳倉”就這樣完成了。在簽訂抵押合同、辦理抵押登記之前將房產(chǎn)租賃出去，且取得了10年的租金。一旦出現(xiàn)風(fēng)險，按照“買賣不破租賃”的原則，抵押物就很難進(jìn)行拍賣處理了。

“明修棧道、暗度陳倉”案例問題到底出在哪呢？

問題出在貸后檢查上。貸款發(fā)放之后，未嚴(yán)格按照操作制度進(jìn)行首次貸后檢查和季度貸后檢查，憑主觀意識認(rèn)為該抵押貸款操作無漏洞、抵押物足值無處置風(fēng)險，所以呢，就沒有按照貸后檢查要求去實地貸后檢查，抵押房產(chǎn)已經(jīng)出租接近一年了，貸款人都沒有發(fā)現(xiàn)。

補求措施：追加其他抵押或保證

防范范措措施施:1.在在接接受受已已經(jīng)經(jīng)租租賃賃的的的的房房產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行行抵抵押押時時,一一定定要要充充分分考考慮慮抵抵押押權(quán)權(quán)實實現(xiàn)現(xiàn)時時的的困困難難與與風(fēng)風(fēng)險險,充充分分考考察察租租賃賃合合同同的的期期限限以以及及租租金金是是否否結(jié)結(jié)清清這這兩兩個個問問題題。。2.嚴(yán)格落實實貸前調(diào)查，，查明擬抵押押房產(chǎn)是否已已經(jīng)租賃。如如果沒有租賃賃，簽訂未處處置承諾書，，保證在抵押押前沒有進(jìn)行行處置的協(xié)議議。3.嚴(yán)格落實實貸后檢查，，及時發(fā)現(xiàn)問問題、及時化化解風(fēng)險。（二）共有財產(chǎn)產(chǎn)抵押的風(fēng)險險如：2008年某信用社社發(fā)放張某個個人貸款150萬元，以以借款人房產(chǎn)產(chǎn)作為抵押，，未簽訂財產(chǎn)產(chǎn)共有人同意意抵押的保證證書。貸款到到期后，催收收無果。結(jié)果果發(fā)現(xiàn)，張某某與妻子劉某某于2009年初已經(jīng)離離婚，該房產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)法院判判決歸屬劉某某所有。貸款款形成不良，，張某也暫時時無償還能力力，即使訴諸諸法律也難免免形成損失。。共有財產(chǎn)法律律規(guī)定：共有人對共有有物不分份額額地共享權(quán)力力，共有人的的權(quán)力及于共共有物的全部部。因而，任任何共有人也也就不能以其其應(yīng)有的份額額設(shè)定擔(dān)保權(quán)權(quán)，而必須征征得全體共有有人同意，或或事先取得其其他共有人的的授權(quán)。否則則，擔(dān)保行為為無效。如果設(shè)定抵押押擔(dān)保權(quán)時，，貸款銀行不不知道或不應(yīng)應(yīng)當(dāng)知道該財財產(chǎn)是共同財財產(chǎn)，或者不不知道或不應(yīng)應(yīng)當(dāng)知道未經(jīng)經(jīng)其他共有人人同意的，則則應(yīng)當(dāng)保護(hù)善善意第三人的的利益，認(rèn)定定擔(dān)保有效。。但是，在變變賣擔(dān)保物實實現(xiàn)債權(quán)時，，銀行只能就就擔(dān)保人應(yīng)享享有的財產(chǎn)權(quán)權(quán)變現(xiàn)價格享享有主張優(yōu)先先權(quán)，對于擔(dān)擔(dān)保人享有的的份額之外部部分法院不支支持。防范措施：在辦理房產(chǎn)抵抵押貸款時，，要認(rèn)真對房房地產(chǎn)權(quán)證進(jìn)進(jìn)行核實比對對，確認(rèn)抵押押品的權(quán)力歸歸屬，認(rèn)為有有必要的應(yīng)到到房管部門核核實或取得相相應(yīng)的證明。。在辦理房產(chǎn)產(chǎn)抵押擔(dān)保時時，必須經(jīng)財財產(chǎn)共有人全全部同意，銀銀行才可以給給予辦理，同同時還應(yīng)要求求所有財產(chǎn)共共有人簽署同同意抵押擔(dān)保保協(xié)議書。（三）抵押登登記權(quán)的風(fēng)險險1.未辦理抵抵押登記的風(fēng)風(fēng)險。某縣城城中村村周某，向信信用社貸款20萬元，以以自己名下5間臨街門市市房進(jìn)行抵押押，該5間臨臨街門市房土土地性質(zhì)為村村集體宅基地地用地，房產(chǎn)產(chǎn)證也僅為村村宅基地使用用證。但是該該房地處批發(fā)發(fā)市場黃金地地段，年租金金每間2萬元元，有效評估估市場價值達(dá)達(dá)100萬元元。按照貸款款操作流程，，2013年年3月5日在在當(dāng)?shù)毓C處處辦理抵押公公證后發(fā)放貸貸款40萬元元，當(dāng)?shù)毓C證機(jī)關(guān)出具的的公證書為:證明抵押人人和債權(quán)人簽簽訂了最高額額抵押合同，，合同合法有有效，合同雙雙方當(dāng)事人簽簽名、印鑒屬屬實。2013年年4月月5日日，周周某向向某小小額貸貸款公公司借借款80萬萬元，，并在在同一一公證證機(jī)構(gòu)構(gòu)辦理理公證證抵押押登記記，公公證處處出具具了合合法的的《抵抵押登登記證證書》》。2014年年2月月，周周某因因賭博博輸光光了在在信用用社及及小額額貸款款公司司所借借款項項，并并還欠欠別人人200萬萬元，，然后后跑路路，2014年年3月月4日日和4月4日信信用社社、小小額貸貸款公公司貸貸款分分別到到期，，到期期后兩兩家金金融機(jī)機(jī)構(gòu)分分別先先后了了解到到周某某的情情況，，遂分分別向向法院院申請請了訴訴前保保全。。大家考考慮一一下：：該抵抵押物物首先先償還還誰的的貸款款？強(qiáng)調(diào)兩兩個概概念：：公證證抵押押登記記與抵抵押合合同公公證公證抵抵押登登記：：強(qiáng)調(diào)的的是登登記。。依據(jù)據(jù)我國國相關(guān)關(guān)法律律，有有些合合同是是必須須經(jīng)過過公證證登記記后，，才生生效。。比如，，《擔(dān)擔(dān)保法法》第第四十十二條條第（（二））項規(guī)規(guī)定的的財產(chǎn)產(chǎn)抵押押（包包括城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)和鄉(xiāng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)鎮(zhèn)）、、村企企業(yè)的的廠房房等建建設(shè)物物），，縣級級以上上地方方人民民政府府規(guī)定定由公公證機(jī)機(jī)構(gòu)登登記的的；以以及法法律、、法規(guī)規(guī)規(guī)定定的抵抵押合合同自自公證證機(jī)構(gòu)構(gòu)辦理理登記記之日日起生生效的的。該該種情情形下下，抵抵押物物辦理理公證證登記記是抵抵押合合同的的生效效要件件。不不公證證登記記不生生效。。抵押合合同公公證：：強(qiáng)調(diào)的的是公公證。。這種種情況況一般般是雙雙方就就已經(jīng)經(jīng)生效效的抵抵押合合同，，到公公證部部門辦辦理公公證只只是為為了起起到證證明的的作用用。不不公證證不影影響合合同的的效力力?！稉?dān)保法法》：第四十條條訂立立抵押合合同時，，抵押權(quán)權(quán)人和抵抵押人在在合同中中不得約約定在債債務(wù)履行行期屆滿滿抵押權(quán)權(quán)人未受受清償時時，抵押押物的所所有權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移為債債權(quán)人所所有。第第四十一一條當(dāng)當(dāng)事人以以本法第第四十二二條規(guī)定定的財產(chǎn)產(chǎn)抵押的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)辦理抵抵押物登登記，抵抵押合同同自登記記之日起起生效。。第四十二二條辦辦理抵押押物登記記的部門門如下：：（（一））以無地地上定著著物的土土地使用用權(quán)抵押押的，為為核發(fā)土土地使用用權(quán)證書書的土地地管理部部門；（（二）以以城市房房地產(chǎn)或或者鄉(xiāng)（（鎮(zhèn)）、、村企業(yè)業(yè)的廠房房等建筑筑物抵押押的，為為縣級以以上地方方人民政政府規(guī)定定的部門門；（（三三）以林林木抵押押的，為為縣級以以上林木木主管部部門；（（四）以以航空器器、船舶舶、車輛輛抵押的的，為運運輸工具具的登記記部門；；（（五））以企業(yè)業(yè)的設(shè)備備和其他他動產(chǎn)抵抵押的，，為財產(chǎn)產(chǎn)所在地地的工商商行政管管理部門門。第四四十十三三條條當(dāng)當(dāng)事事人人以以其其他他財財產(chǎn)產(chǎn)抵抵押押的的，，可可以以自自愿愿辦辦理理抵抵押押物物登登記記，，抵抵押押合合同同自自簽簽訂訂之之日日起起生生效效。。當(dāng)當(dāng)事事人人未未辦辦理理抵抵押押物物登登記記的的，，不不得得對對抗抗第第三三人人。。當(dāng)當(dāng)事事人人辦辦理理抵抵押押物物登登記記的的，，登登記記部部門門為為抵抵押押人人所所在在地地的的相相關(guān)關(guān)部部門門。。2.以未未過戶房房產(chǎn)抵押押風(fēng)險例如：某某信用社社2013年2月28日辦理理A企業(yè)業(yè)抵押貸貸款940萬元元，以張張三個人人名下一一宗房地地產(chǎn)進(jìn)行行抵押。。但是，，土地使使用證登登記使用用權(quán)人為為B企業(yè)業(yè)，張三三是依據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)厝巳嗣穹ㄔ涸号袥Q、、執(zhí)行取取得的房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利，但但尚未依依照法律律規(guī)定辦辦理過戶戶手續(xù)，，并不能能發(fā)生物物權(quán)效力力。因此此，張三三在沒有有把土地地使用權(quán)權(quán)變更到到名下之之前，沒沒有提供供抵押擔(dān)擔(dān)保的權(quán)權(quán)利。《物權(quán)法法》規(guī)定定：物權(quán)權(quán)的歸屬屬，以辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)變更登登記為準(zhǔn)準(zhǔn)，未辦辦理變更更登記的的，物權(quán)權(quán)歸屬不不變動。。3.土地地使用權(quán)權(quán)未抵押押的風(fēng)險險銀行辦理理房產(chǎn)抵抵押登記記手續(xù)時時，如果果只是辦辦理了房房產(chǎn)抵押押登記，，而沒有有辦理土土地使用用權(quán)抵押押登記，，抵押的的房產(chǎn)將將無法處處置變現(xiàn)現(xiàn)。法律解釋釋：在我我國，對對土地及及其地上上建筑物物采取的的是二元元主義方方法，即即土地和和地上建建筑物看看做是兩兩項不動動產(chǎn)，且且各自獨獨立，分分屬不同同的權(quán)方方主體，，可以在在一定條條件下抵抵押給不不同的債債權(quán)人。。由于房房屋和土土地在物物理上具具有不可可分割的的屬性，，其分別別抵押給給不同的的債權(quán)人人時，抵抵押權(quán)實實現(xiàn)時可可能發(fā)生生沖突，，給貸款款造成風(fēng)風(fēng)險。鑒鑒于此，，在發(fā)放放不動產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款時，，必須堅堅持房屋屋和土地地同時抵抵押的原原則。防范措施施：1、核對對房產(chǎn)權(quán)權(quán)證的真真實性。。雙人檢檢驗房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，，確定產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬屬，必要要時去管管理部門門查詢、、驗證。。2、嚴(yán)格落實實抵押登記制制度。雙人前前往抵押物登登記主管部門門辦理抵押登登記，取得抵抵押登記證書書。3、辦理抵押貸款時，，應(yīng)要求借款款人將房產(chǎn)和和土地使用權(quán)權(quán)一并抵押，，便于處置變變現(xiàn)。（四）土地用用途變更的風(fēng)風(fēng)險出讓土地根據(jù)據(jù)用途不同有有很多種，其其價值是完全全不同的，特特別是工業(yè)、、倉儲等一類類的出讓地，，由于其取得得成本低廉，，如果能夠轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、、商業(yè)、旅游游、娛樂等用用途的經(jīng)營性性用地，其價價值是數(shù)倍的的增長。根據(jù)《土地管管理法》第56條規(guī)定，，建設(shè)單位確確需改變土地地建設(shè)用途的的，經(jīng)有關(guān)人人民政府土地地行政主管部部門和城市規(guī)規(guī)劃行政主管管部門同意后后，報原批準(zhǔn)準(zhǔn)用地的人民民政府批準(zhǔn)。。借款人在辦辦理房產(chǎn)抵押押貸款后，如如果私自變更更土地的用途途，如將工業(yè)業(yè)、倉庫用地地變更為住宅宅、商業(yè)、娛娛樂等用途經(jīng)經(jīng)營性用地，，根據(jù)我國法法律規(guī)定，國國家可以無償償收回土地使使用權(quán)，銀行行將無法處置置抵押房產(chǎn)。。防范措施：加強(qiáng)貸后檢查查，防止土地地用途變更。。銀行辦理房產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款前前，應(yīng)查看土土地使用證上上填寫的土地地用途與借款款人實際使用用用途是否一一致？如果不不一致，不予予辦理抵押貸貸款。即使辦辦理前一致，，銀行也應(yīng)在在貸款發(fā)放后后進(jìn)行貸后檢檢查，查看借借款人土地實實際用途是否否發(fā)生變更，，根據(jù)情況及及時采取有效效措施。（五）抵押房房產(chǎn)評估價值值風(fēng)險對抵押物價值值的確定理論論上有兩種方方式，一是抵抵押人和抵押押權(quán)人雙方協(xié)協(xié)商，另一種種方式為委托托有資質(zhì)的第第三方進(jìn)行評評估。目前，評估機(jī)機(jī)構(gòu)管理不規(guī)規(guī)范，在房產(chǎn)產(chǎn)評估價格上上有時不公正正，往往根據(jù)據(jù)評估的用途途抬高或降低低估價。借款款人申請貸款款時，評估費費用由借款人人支付，評估估機(jī)構(gòu)可能故故意抬高房產(chǎn)產(chǎn)的評估價格格，讓借款能能夠申請更多多的貸款；當(dāng)當(dāng)銀行拍賣用用來抵押的房房產(chǎn)時，評估估機(jī)構(gòu)又會故故意降低房產(chǎn)產(chǎn)的評估價格格。防范措施：1、通過招標(biāo)標(biāo)的形式指定定1-2家評評估機(jī)構(gòu)，簽簽訂長期合作作協(xié)議，確保保評估價值合合理，確保足足額變現(xiàn)。2、培養(yǎng)內(nèi)部資產(chǎn)產(chǎn)評估師。為準(zhǔn)確獲得抵抵押房產(chǎn)的評評估價格，銀銀行應(yīng)主動培培養(yǎng)自己的房房產(chǎn)評估師，，對抵押房產(chǎn)產(chǎn)作出公正、、公平的估價價。雖然銀行行無權(quán)決定評評估機(jī)構(gòu)對抵抵押房產(chǎn)所作作的估價，但但可以根據(jù)自自己的實際評評估價格確定定貸款發(fā)放的的額度。在房房產(chǎn)評估中介介機(jī)構(gòu)作出評評估報告后，，銀行內(nèi)部的的評估師應(yīng)對對抵押房產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行二次估價價，根據(jù)自己己的評估價格格，選擇評估估價值較低者者作為參考依依據(jù)，按照一一定的比例確確定實際發(fā)放放貸款的金額額，掌握貸款款發(fā)放的主動動權(quán)。舉例：鋼構(gòu)構(gòu)廠房：鋼結(jié)構(gòu)的廠廠房主要是是指主要的的承重構(gòu)件件是由鋼材材組成的。。包括鋼柱柱子，鋼梁梁，鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)基礎(chǔ)，鋼鋼屋架（當(dāng)當(dāng)然廠房的的跨度比較較大，基本本現(xiàn)在都是是鋼結(jié)構(gòu)屋屋架了），，鋼屋蓋，，注意鋼結(jié)結(jié)構(gòu)的墻也也可以采用用磚墻維護(hù)護(hù)。由于于我國的鋼鋼產(chǎn)量增大大，很多都都開始采用用鋼結(jié)構(gòu)廠廠房了，具具體還可以以分輕型和和重型鋼結(jié)結(jié)構(gòu)廠房。。用鋼材材建造的工工業(yè)與民用用建筑設(shè)施施被稱為鋼鋼結(jié)構(gòu)1、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑質(zhì)量量輕，強(qiáng)度度高，跨度度大。2、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)建筑施工工工期短，，相應(yīng)降低低投資成本本。3、、鋼結(jié)構(gòu)建建筑防火性性高，防腐腐蝕性強(qiáng)。。4、鋼鋼結(jié)構(gòu)建筑筑搬移方便便，回收無無污染。柱子：一般用H型型鋼，或者者C型鋼（（通常是用用角鋼把兩兩根C型鋼鋼連接）梁：一般都用C型鋼和H型鋼，（（中間積的的高度根據(jù)據(jù)梁的跨度度來定）棒：通常是C型型鋼的，也也有用槽鋼鋼的。瓦：分兩種，第第一種是單單片瓦（彩彩鋼瓦）。。第二種是是復(fù)合板（（聚苯、巖巖棉、聚氨氨酯）。（（兩層瓦中中間擱著泡泡沫起到冬冬暖夏涼的的作用，也也有隔音的的效果）。。7月29日日數(shù)據(jù)：H型鋼根據(jù)據(jù)型號3000———3400元/噸C型鋼根據(jù)據(jù)工藝、型型號3400——3800元元/噸槽鋼根據(jù)工工藝、型號號3100——3300元/噸單層，高度度8.5，，基礎(chǔ)深度度1.3，，采用獨立立基礎(chǔ)，單單層廠房長長105，，寬48，，面積5040，造造價計算。。如果跨度為24X2=48米，庫房房鋼結(jié)構(gòu)造價價應(yīng)該在350元每平米米左右，土建建造價應(yīng)該在在160元每每平米左右。。如果跨度為單單跨48米，，庫房鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)造價應(yīng)該在在500元每每平米左右，，土建造價應(yīng)應(yīng)該在150元每平米左左右。如果為帶吊車車的廠房，就就不好說了，，根據(jù)吊車的的起重噸位鋼鋼結(jié)構(gòu)造價應(yīng)應(yīng)該在500~900元元每平米左右右（吊車噸位位不大于75噸），土建建造價應(yīng)該在在200元每每平米左右。。2012年的的造價：長65、寬35、高8-8.5米樓樓層單層層無車1米磚墻。鋼結(jié)構(gòu):2275平方*25kg=56噸*6000元=336000元。屋屋面板:2275*65元=150000元墻墻板:1600*70元=112000元人人工：2275*35元=80000元總總計：720000元（（造價316/平））（六））無法法處置置的風(fēng)風(fēng)險1、居居民唯唯一住住房作作抵押押《最高高人民民法院院關(guān)于于人民民法院院民事事執(zhí)行行中查查封、、扣押押、凍凍結(jié)財財產(chǎn)的的規(guī)定定》的的司法法解釋釋第六六條規(guī)規(guī)定：：“對對被執(zhí)執(zhí)行人人及其其所扶扶養(yǎng)家家屬生生活所所必需需的居居住房房屋，，人民民法院院可以以查封封，但但不得得拍賣賣、變變賣或或者抵抵債””。根根據(jù)該該規(guī)定定，如如果借借款人人用唯唯一的的一套套住房房辦理理了抵抵押貸貸款，，即使使到期期不還還貸，，法院院、銀銀行也也無權(quán)權(quán)處置置抵押押物。。防范措措施：：嚴(yán)格格進(jìn)行行貸前前調(diào)查查，確確保二二套房房的真真實性性，不不僅從從法律律形式式上確確定，，而且且確保保二套套房能能夠保保證一一般的的正常常生活活必須須之用用。2、““財產(chǎn)產(chǎn)分割割”抵抵押的的風(fēng)險險?！耙晃镂锒嘌貉骸薄?、“部部分抵抵押””?！耙晃镂锒嘌貉骸钡牡娘L(fēng)險險?！丁稉?dān)保保法》》第三三十五五條第第二款款規(guī)定定：““財產(chǎn)產(chǎn)抵押押后，，該財財產(chǎn)的的價值值大于于所擔(dān)擔(dān)保債債權(quán)的的余額額部分分，可可以再再次抵抵押，，但不不得超超出其其余額額部分分。””借款款人將將房產(chǎn)產(chǎn)抵押押給多多個銀銀行后后，一一旦破破產(chǎn)倒倒閉，，抵押押房產(chǎn)產(chǎn)將很很難處處置變變現(xiàn)。。“部分分抵押押”的的風(fēng)險險。抵抵押部部分財財產(chǎn)依依附未未抵押押部分分具有有存在在價值值。某信用用社2009年年向某某企業(yè)業(yè)發(fā)放放貸款款500萬萬元，，以某某辦事事處房房產(chǎn)作作為抵抵押，，未對對所占占用地地一并并抵押押，貸貸款到到期沒沒有償償還，，起訴訴法院院勝訴訴，法法院依依法公公開拍拍賣，，但三三次均均流拍拍。原因是什么？？原因就是該抵抵押房產(chǎn)系整整棟房子的二二樓，而一樓樓為該辦事處處的辦公所在在地，不經(jīng)過過一樓無法上上到二樓。工作建議：辦辦理房產(chǎn)抵押押登記前，要要調(diào)查清楚抵抵押的房產(chǎn)是是否屬于“一一物多押”““部分抵押””？如果屬于于“一物多押押”或“部分分抵押”，就就要提高貸后后檢查的頻率率，掌握借款款人和抵押房房產(chǎn)的情況，，一旦出現(xiàn)影影響貸款歸還還的不利因素素，及早采取取有利措施，，盡量減少貸貸款損失。3、抵押房產(chǎn)產(chǎn)物理現(xiàn)狀變變化造成的風(fēng)風(fēng)險。抵押關(guān)系存續(xù)續(xù)期間，基于于抵押人對抵抵押房產(chǎn)的處處分、第三人人行為或不可可抗力等因素素，抵押房產(chǎn)產(chǎn)會出現(xiàn)某些些變化情況，，直接影響到到房產(chǎn)價值，，從而使銀行行實現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)時存在一定定的風(fēng)險。針對目前信貸貸實際和抵押押現(xiàn)狀，分析析一下抵押房房產(chǎn)變化的四四種情況對銀銀行抵押權(quán)產(chǎn)產(chǎn)生的風(fēng)險。。（1）抵押房房產(chǎn)擴(kuò)建抵押房產(chǎn)擴(kuò)建建是指對抵押押房產(chǎn)進(jìn)行擴(kuò)擴(kuò)充改造，使使抵押房產(chǎn)明明顯增大面積積、擴(kuò)充空間間、增加層數(shù)數(shù)等。以價值值計算，擴(kuò)建建后比擴(kuò)建前前的房產(chǎn)價值值明顯增大。。銀行實現(xiàn)抵押押權(quán)時抵押房房產(chǎn)范圍無法法確定。擴(kuò)建后，現(xiàn)有有房產(chǎn)與權(quán)證證登記、抵押押財產(chǎn)不一致致。法院對此此判定的抵押押權(quán)范圍也會會各不同。要求：恢復(fù)原原貌現(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行行拍賣處理（2）抵押房房產(chǎn)減少本文所探討的的抵押房產(chǎn)減減少是指抵押押房產(chǎn)因結(jié)構(gòu)構(gòu)性拆除或毀毀損，而導(dǎo)致致其價值減少少，不包括因因市場等因素素導(dǎo)致抵押房房產(chǎn)價值減少少的。分為以以下三類：一是抵押人對對房產(chǎn)進(jìn)行結(jié)結(jié)構(gòu)性拆減等等而導(dǎo)致房產(chǎn)產(chǎn)減值。二是他人（除除抵押人或借借款人之外的的第三人）故故意或過失對對抵押房產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行損壞而導(dǎo)導(dǎo)致其價值減減少。三是因火災(zāi)、、水災(zāi)、地震震等自然災(zāi)害害、意外事件件等，抵押房房產(chǎn)受到損壞壞，導(dǎo)致其價價值明顯減少少。（3）抵押房房產(chǎn)改建抵押房產(chǎn)改建建是指在原有有土地使用權(quán)權(quán)范圍內(nèi)對房房屋作部分變變更或全部改改變，即拆除除部分或全部部房屋，然后后再新建，新新建后房屋面面積、層數(shù)等等與原房屋不不盡相同，內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)及房房屋成新情況況等也有顯著著改變。抵押押房產(chǎn)改建在在現(xiàn)實中較為為普遍，多表表現(xiàn)為房屋所所有人對房屋屋進(jìn)行翻修改改造。原房屋屋通過改造已已變成新房屋屋。（4）抵押房房產(chǎn)滅失抵押房產(chǎn)滅失失是指房屋因因各種原因，，作為抵押物物的房產(chǎn)歸于于消滅，在原原土地使用權(quán)權(quán)范圍內(nèi)不存存在其它建筑筑物和相應(yīng)的的附屬物。根根據(jù)抵押房產(chǎn)產(chǎn)滅失的原因因，滅失情況況可分為以下下四類：一是因抵押人人拆除抵押房房產(chǎn)而滅失；；二是因第三人人毀損而滅失失；三是因火災(zāi)、、地震等自然然災(zāi)害、不可可抗力原因而而滅失；四是因政府拆拆遷、征收而而滅失。隨著城市綜合合實力的增強(qiáng)強(qiáng)，舊城改造造的規(guī)模逐漸漸增大。實踐踐中，有的抵抵押權(quán)人并不不知道房屋將將被拆遷的情情況，拆遷主主管部門和拆拆遷人往往忽忽視對拆遷房房上設(shè)抵押權(quán)權(quán)人權(quán)益的保保護(hù)，使設(shè)有有抵押的抵押押權(quán)人的合法法權(quán)益難以得得到實現(xiàn)。某信用社2013年發(fā)放放個人抵押貸貸款90萬元元，但在抵押押期間所抵押押房產(chǎn)因政府府規(guī)劃、被強(qiáng)強(qiáng)行拆除，拆拆除后借款人人僅口頭承諾諾安置房建好好后進(jìn)行補充充抵押，但是是信用社沒有有第一時間要要求借款人增增加其他有效效擔(dān)保，缺乏乏風(fēng)險緩釋措措施。防范措施：那么，如何保保障抵押權(quán)人人的利益呢?措施一：銀行行客戶經(jīng)理應(yīng)應(yīng)當(dāng)盡責(zé)進(jìn)行行調(diào)查。措施二：銀行行可以采取增增加保證擔(dān)保保的方式，有有效應(yīng)對抵押押房產(chǎn)變化所所帶來的風(fēng)險險。措施三：銀行行為有效防范范抵押人擅自自對抵押房產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行處分，，需要在抵押押合同中作出出一些特殊約約定。措施四：銀行行需明確對抵抵押房產(chǎn)進(jìn)行行投保，同時時約定銀行為為第一受益人人。措施五：若抵抵押房產(chǎn)遇到到政府征收、、拆遷等情形形，為配合政政府項目的順順利進(jìn)行和保保障貸款債權(quán)權(quán)，銀行需積積極予以協(xié)助助配合。根據(jù)《最高人人民法院關(guān)于于適用〈中華華人民共和國國擔(dān)保法〉若若干問題的解解釋》第八十十條的規(guī)定，，在抵押物滅滅失、毀損或或者被征用的的情況下，抵抵押權(quán)人可以以就該抵押物物的保險金、、賠償金或者者補償金優(yōu)先先受償?；谟诖?，可行的的做法是：在在房屋拆遷、、征收前，銀銀行需作為當(dāng)當(dāng)事人一方及及時參與到相相關(guān)的談判處處理工作中，，特別是要與與抵押人達(dá)成成抵押權(quán)實現(xiàn)現(xiàn)的協(xié)議，明明確約定將拆拆遷、征收補補償款等用于于清償債務(wù)，，或者由債務(wù)務(wù)人提供銀行行認(rèn)可的擔(dān)保保，以此保障障銀行的貸款款債權(quán)。4、集體土地地上房產(chǎn)抵押押某信用社2012年向個個人發(fā)放貸款款90萬元，，以借款人坐坐落在集體土土地上的六套套房產(chǎn)作抵押押，由于土地地為集體性質(zhì)質(zhì)，無法進(jìn)行行登記辦理他他項權(quán)利證書書，形成不良良，無法處置置變現(xiàn)。我國國土土地地制制度度實實行行國國家家所所有有制制和和集集體體所所有有制制，，法法律律允允許許國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)交交易易，，但但是是并并未未賦賦予予集集體體所所有有制制土土地地所所有有者者和和使使用用者者個個人人出出售售轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓等等權(quán)權(quán)利利。。根據(jù)據(jù)《《中中華華人人民民共共和和國國土土地地管管理理法法》》規(guī)規(guī)定定，，集集體體所所有有制制土土地地使使用用權(quán)權(quán)分分為為農(nóng)農(nóng)用用地地使使用用權(quán)權(quán)和和建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)。。農(nóng)農(nóng)用用地地使使用用權(quán)權(quán)是是直直接接用用于于農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)生生產(chǎn)產(chǎn)的的土土地地，，其其使使用用權(quán)權(quán)不不得得出出讓讓、、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或或租租賃賃用用于于非非農(nóng)農(nóng)建建設(shè)設(shè)，，符符合合總總體體規(guī)規(guī)劃劃的的除除外外。?！段镂餀?quán)權(quán)法法》》規(guī)規(guī)定定，，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、村村企企業(yè)業(yè)的的建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)包包括括個個人人使使用用的的宅宅基基地地和和公公共共設(shè)設(shè)施施用用地地、、工工礦礦用用地地、、交交通通水水利利設(shè)設(shè)施施等等。。目前前，，我我國國法法律律對對于于農(nóng)農(nóng)村村集集體體所所有有者者土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)有有嚴(yán)嚴(yán)格格限限制制。。依依據(jù)據(jù)《《擔(dān)擔(dān)保保法法》》，，可可以以抵抵押押的的農(nóng)農(nóng)村村集集體體土土地地使使用用權(quán)權(quán)僅僅限限于于特特定定的的兩兩種種情情況況：：一是是抵抵押押人人依依法法承承包包，，并并經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)包包方方同同意意的的荒荒山山、、荒荒溝溝、、荒荒丘丘、、荒荒灘灘等等集集體體荒荒地地的的使使用用權(quán)權(quán)二是是以以鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)村村企企業(yè)業(yè)廠廠房房等等建建筑筑物物作作抵抵押押的的，，所所占占用用范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)可可同同時時抵抵押押。。同時時，，該該兩兩種種抵抵押押權(quán)權(quán)實實現(xiàn)現(xiàn)后后，，未未經(jīng)經(jīng)法法定定程程序序不不得得改改變變集集體體所所有有性性質(zhì)質(zhì)和和原原土土地地用用途途。。因因此此，，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)集集體體土土地地使使用用權(quán)權(quán)抵抵押押存存在在四四個個限限制制:一是是土土地地使使用用權(quán)權(quán)必必須須經(jīng)經(jīng)過過縣縣級級土土地地管管理理部部門門登登記記，，未未經(jīng)經(jīng)登登記記的的，，不不得得抵抵押押：：二是是土土地地上上必必須須有有廠廠房房等等建建筑筑物物，，僅僅有有空空地地不不得得抵抵押押三是是土土地地只只能能與與地地上上廠廠房房等等建建筑筑物物一一并并抵抵押押，，不不得得單單獨獨設(shè)設(shè)立立抵抵押押四是是抵抵押押的的范范圍圍是是廠廠房房等等地地上上建建筑筑物物所所用用的的土土地地，，而而不不是是全全部部地地塊塊的的土土地地。。工作建建議：：1.注注重第第一還還款來來源調(diào)調(diào)查，，集體體土地地上房房產(chǎn)抵抵押作作為輔輔助手手段。。2.與與集體體土地地所有有權(quán)人人簽訂訂協(xié)議議，簽簽訂在在法律律范圍圍內(nèi)同同意并并配合合處置置的保保證書書。3.擔(dān)擔(dān)保人人對借借款人人、抵抵押人人具有有約束束力，，有能能力協(xié)協(xié)助處處置抵抵押物物或接接收抵抵押物物。（七））合同同風(fēng)險險合同是是締約約者預(yù)預(yù)期行行為的的具體體表述述，任任何交交易，，需要要合同同來規(guī)規(guī)范，，來激激勵，，來治治理。。因為為未來來不確確定性性，交交易不不能即即期完完成，，而只只能由由體現(xiàn)現(xiàn)事前前承諾諾機(jī)制制的合合同，，恰當(dāng)當(dāng)?shù)暮虾贤舶才牛?，才能能克服服套牢牢問題題，提提高交交易事事前和和事后后的效效率。。好的合同能將將不良的借款款變成良款壞的合同能將將良款變成不不良的借款簽訂—對風(fēng)險險進(jìn)行事前防防范擔(dān)?！獙︼L(fēng)險險進(jìn)行擔(dān)保防防范履行—對風(fēng)險險進(jìn)行事中控控制訴訟—對風(fēng)險險進(jìn)行事后救救濟(jì)公司法:對外外擔(dān)保的規(guī)定定“公司向其他他企業(yè)投資或或者為他人提提供擔(dān)保，依依照公司章程程的規(guī)定，由由董事會或者者股東會、股股東大會決議議；公司章程程對投資或者者擔(dān)保的總額額及單項投資資或者擔(dān)保的的數(shù)額有限額額規(guī)定的，不不得超過規(guī)定定的限額。””“公司為公司司的股東或者者實際控制人人提供擔(dān)保的的，必須經(jīng)股股東會或者股股東大會決議議?！薄扒翱钜?guī)定的的股東或者受受前款規(guī)定的的實際控制人人支配的股東東，不得參加加前款規(guī)定事事項的表決。。該項表決由由出席會議的的其他股東所所持表決權(quán)的的過半數(shù)通過過?！睋?dān)保法法解釋釋第4條規(guī)規(guī)定：：董事事、經(jīng)經(jīng)理違違反《《公司司法》》第60條條的規(guī)規(guī)定，，以公公司資資產(chǎn)為為本公公司的的股東東或者者其他他個人人債務(wù)務(wù)提供供擔(dān)保保的，，擔(dān)保保合同同無效效。除除債權(quán)權(quán)人知知道或或者應(yīng)應(yīng)當(dāng)知知道的的外，，債務(wù)務(wù)人、、擔(dān)保保人應(yīng)應(yīng)當(dāng)對對債權(quán)權(quán)人的的損失失承擔(dān)擔(dān)連帶帶賠償償責(zé)任任。無效擔(dān)擔(dān)保合合同：：未通過過董事事會或或者股股東會會、股股東大大會決決議。。超董事事會或或者股股東會會、股股東大大會決決議范范圍簽簽訂擔(dān)擔(dān)保合合同。。某信用用社于于2013年2月份份向企企業(yè)A發(fā)放放貸款款600萬萬元，，以第第三方方企業(yè)業(yè)B所所有的的房地地產(chǎn)作作抵押押，企企業(yè)B出具具同意意抵押押的董董事會會決議議：““同意意為企企業(yè)A在信信用社社貸款款提供供抵押押，期期限12個個月””。而而信用用社與與抵押押人簽簽訂的的抵押押《最最高額額抵押押合同同》約約定期期限為為3年年。超超出董董事會會決議議2年年。未未按公公司章章程規(guī)規(guī)定經(jīng)經(jīng)董事事會或或股東東會決決議通通過，，此類類問題題存在在一定定的法法律風(fēng)風(fēng)險。。貸款““四問問”?是誰貸貸,能能還嗎嗎?是誰保保,能能保嗎嗎?什么保保,保保什么么?不保準(zhǔn)準(zhǔn),咋咋能辦辦?9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。11:55:0511:55:0511:551/5/202311:55:05AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2311:55:0511:55Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。11:55:0611:55:0611:55Thursday,January5,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2311:55:0611:55:06January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月202311:55:06上午午11:55:061月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2311:55上上午1月-2311:55January5,202316、行動出