中原江浦街道街坊項目前期策劃提案

江浦街道30、33街坊項目前期策劃提案我們面臨的課題：如何利用本案的優(yōu)勢，如區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢等完成市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位工作，而同時將地塊的不利影響降到最?。咳绾卫冒l(fā)展區(qū)域商業(yè)的機會，抬升本案的市場價值并聚集本地塊的人氣，區(qū)域性商業(yè)應如何發(fā)展，它的業(yè)態(tài)和服務半徑是怎樣的？如何在準確的定位上，進行產(chǎn)品創(chuàng)新，提供差異化的市場價值，爭強本案的市場競爭力？如何提煉產(chǎn)品價值內(nèi)涵，進行行之有效的企劃包裝和市場推廣？過去、現(xiàn)在、未來過去廠街相間的混雜居住局面現(xiàn)在周家嘴路拓寬帶來的影響，上海大花園和現(xiàn)代星洲城的出現(xiàn)。未來市政建設和舊區(qū)改造帶來的發(fā)展機會。地塊價值評價星級表（★★★★★為滿分）項目星級注釋基地本身★★★★意味著基礎位置★★★★內(nèi)楊浦、與虹口一街之隔、規(guī)劃重點完整性★★★☆較為方正，但內(nèi)部道路的分割，對規(guī)劃產(chǎn)生不利影響。周邊環(huán)境★★★☆意味著發(fā)展機會相鄰周邊★★舊改重地，有機會，也有風險交通情況★★★★★完美交通，最明顯的優(yōu)點商業(yè)情況★★區(qū)域性商業(yè)困乏為本案帶來極大的發(fā)展機會。發(fā)展商業(yè)將與其他產(chǎn)品增值因素共同構成本案特有的競爭力。教育設施★★★基礎性教育較為充足醫(yī)療衛(wèi)生★★★比較好綜合評價★★★★本地塊具有較好的基礎和良好發(fā)展前景（方向），具有較強的開發(fā)價值。SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）:區(qū)位優(yōu)勢——地處內(nèi)楊浦，距離虹口、市中心較近；交通優(yōu)勢——快速干道、道路拓寬、密集的公交網(wǎng)、在建的輕

軌和越江隧道構成交通優(yōu)勢；基地優(yōu)勢——除去綠地面積，基地地形較為方正、平整，易于

規(guī)劃；開發(fā)背景——寶鋼地產(chǎn)依托寶鋼集團的強大實力和政府公關能

力，容易被市場接受；SWOT分析劣勢（Weaknesses）:環(huán)境劣勢——屬于舊改重地，周邊環(huán)境較差；基地劣勢——基地被道路分割成大小不等四塊，

地塊的完整性受到了破壞，將對整體規(guī)劃帶來不利影響；配套劣勢——目前商業(yè)等生活配套不足對居住環(huán)境印象的影響；SWOT分析機會（Opportunities）：宏觀機會——宏觀市場持續(xù)走高對微觀市場帶來的利好；區(qū)域機會——楊浦區(qū)域房產(chǎn)市場受到市場追捧，并且楊浦區(qū)的整體規(guī)

劃為新一輪的楊浦樓市發(fā)展帶來了機會；——周家嘴路南側發(fā)展現(xiàn)代居住生活區(qū)的定位，為本地塊帶

來直接的發(fā)展機會；——北外灘改造對本地塊區(qū)位的輻射影響以及客源供應；商業(yè)機會——區(qū)域商業(yè)的匱乏和沒落，使得發(fā)展區(qū)域商業(yè)的戰(zhàn)略構想成為可能，并且以次為依托對整個地塊起到拉升和集聚任期的作用。SWOT分析威脅（Threats）:開發(fā)時機——整體房產(chǎn)市場走勢對本案開發(fā)帶來的風險；——作為舊區(qū)整改的先批項目（相對周家嘴路南側而言），

即占據(jù)市場先機，同時因周邊環(huán)境的不成熟，面臨著極

大的開發(fā)風險；競爭威脅——價格競爭、品質(zhì)競爭、地域競爭及多處舊區(qū)改造項目的

競爭形成的多方位、多層次的競爭系統(tǒng)給本案帶來的市

場威脅。老環(huán)境：老居住區(qū)，居住條件差。新變化：大市政建設，大規(guī)模動遷。新需求：對居住條件新的要求。喚醒對照條件改善、功能提升、居家現(xiàn)代、生活先進區(qū)域市場中高檔品質(zhì)社區(qū)。住宅定位：定位詮釋釋改善提升現(xiàn)代先進交通：大大市政建建設帶來來的便利利交通環(huán)境：集集中綠地地、舊房房拆遷。。新型小小區(qū)的出出現(xiàn)使環(huán)環(huán)境煥然然一新。。商業(yè)：區(qū)區(qū)域性集集中商業(yè)業(yè)的出現(xiàn)現(xiàn)居家：高高品質(zhì)住住宅小區(qū)區(qū)、實用用舒適戶戶型住宅客源源定位分分析楊浦樓市市具有典典型的區(qū)區(qū)域客源源特征（（外楊浦浦幾乎百百分之百百的客戶戶來自當當?shù)?，?nèi)內(nèi)楊浦這這一比例例也要高高達百分分之六十十以上））；楊浦區(qū)舊舊區(qū)改造造釋放出出巨大的的市場需需求，并并且大量量居民趁趁此機會會進行居居住條件件的改善善和升級級；因北外灘灘開發(fā)而而動遷的的大量居居民，出出于地緣緣性接近近的考慮慮，今后后極有可可能將作作為重要要的目標標搬遷地地；交通環(huán)境境、商業(yè)業(yè)環(huán)境以以及廣泛泛意義上上居住環(huán)環(huán)境的改改善，使使得一部部分白領領、小白白領可以以將本項項目住宅宅作為居居家置業(yè)業(yè)的首選選。住宅客源源定位分分析商業(yè)產(chǎn)品品的定位位區(qū)域性集集中商業(yè)業(yè)中心+社區(qū)性性生活商商業(yè)配套套本案商業(yè)業(yè)與周邊邊商業(yè)競競爭關系系圖四川北路商圈圈市級商業(yè)控江路商圈區(qū)級商業(yè)內(nèi)環(huán)外賣場商商業(yè)提籃橋商業(yè)區(qū)域性商業(yè)長陽路商業(yè)零散商業(yè)本案商業(yè)區(qū)級商業(yè)競爭取代競爭取代互補競爭集中性商業(yè)輻輻射范圍示意意圖面臨的市場環(huán)環(huán)境——宏觀觀市場供求兩旺，交交易再創(chuàng)新高高供不應求局面面全面形成市場火熱，威威脅顯現(xiàn)經(jīng)濟面政策面增長點與興奮奮點中檔、低檔產(chǎn)產(chǎn)品機會大于于威脅面臨的市場環(huán)環(huán)境——區(qū)域域市場環(huán)境最大的特點就就是價格提升升快“虛漲”來來自市場炒作作“實漲”來來自供需調(diào)節(jié)節(jié)面臨的市場環(huán)環(huán)境——區(qū)域域市場發(fā)展前前景供給“十五”期間間，楊浦區(qū)計計劃每年新建住宅宅100萬平平方米。需求人均工資漲幅幅小于房價漲漲幅可選擇和消費費的商品房卻卻大大增增加環(huán)境改善刺激激需求，消費費群體不不斷擴大市場機會區(qū)內(nèi)市政建設設舊區(qū)改造北外灘的輻射射現(xiàn)代居住區(qū)的的定位楊浦樓市價升升量漲，健康康發(fā)展。為本案帶來絕絕佳的發(fā)展機機會面臨的競爭格格局大板塊競爭。。即虹口板塊塊的競爭和外外楊浦板塊競競爭。前者應應屬于區(qū)位和和品質(zhì)競爭，，而后者多屬屬于價格競爭爭。相似地域競爭爭。即大連路路兩側、周家家嘴路兩側等等由于地域相相似而形成的的競爭。內(nèi)楊浦板塊內(nèi)內(nèi)的競爭。第二層面第一層面第三層面三個層面中，，第二、三層層競爭威脅要要較第一層面面競爭為更為為直接這是因因為在區(qū)位和和地域上太過過于近似，而而競爭完全取取決于產(chǎn)品的的價格以及產(chǎn)產(chǎn)品提供價值值的差異性。。未來競爭分分析對本案地地塊的產(chǎn)品提提出非常高的的要求?？傮w規(guī)劃原原則一是市場競競爭的要求求；二是產(chǎn)品定定位的要求求；三是符合地地塊特征的的要求?？傮w規(guī)劃原原則處理好不同同地塊之間間的關系，，各地快既既保持規(guī)劃劃上的獨立立性，彼此此之間又有有一定的聯(lián)聯(lián)系，保持持地塊的完完整性；處理好商業(yè)業(yè)與住宅的的關系，商商業(yè)的存在在將提升住住宅的檔次次和價值，，但不應對對住宅帶來來過多的負負面影響，，如雜亂、、噪音等。。住宅部分分最大限度度地利用發(fā)發(fā)展商業(yè)而而帶來的市市場機會。。兩者之間間應互相加加分，而非非相減；處理好建筑筑與綠地的的關系，A、C地塊塊的綠地如如何最大限限度的為本本地塊服務務，而非簡簡單的公共共綠地功能能；處理好住宅宅部分各組組團之間的的關系，組組團與組團團之間保持持相對獨立立，又保持持一定的聯(lián)聯(lián)系，形成成一定的整整體；處理好人與與車的關系系，在人車車的行進路路線上充分分體現(xiàn)人性性化的規(guī)劃劃原則。產(chǎn)品規(guī)劃概概念說明規(guī)劃形態(tài)（（參見規(guī)劃劃概念設計計圖紙）A、C、B、D地塊塊幾點說明★商業(yè)★★B、D塊塊之間聯(lián)系系★人車分流流★★出出入口★架空★★戶戶型★會所產(chǎn)品經(jīng)濟技技術指標建建議基地面積：：111,000平平方米總建筑面積積：278,000平方米住宅面積：：236,000平平方米公建面積：：42,000平方方米會所：3,000平平方米住宅商業(yè)中中心：37,000平方米小區(qū)配套網(wǎng)網(wǎng)點：2,000平平方米總戶數(shù)：2,242戶地下車庫面面積：12,000平方米地上車位數(shù)數(shù)：380輛地下車位數(shù)數(shù)：320輛綠化率：58%集中綠化率率：28%建筑覆蓋率率：18.6%綜合容積率率：2.5靜態(tài)成本估估算土地成本建安成本前期成本配套成本管理成本推廣成本不可預見成成本123769.39萬元價格定位住宅均價5500元元/平方米米——總銷金額為為：5,500*236,000+7,000*42,000=1,592,000,000元分期開發(fā)建建議A方案項目分兩期期開發(fā)，一一期開發(fā)A地塊綠地地、B地塊塊的商業(yè)部部分和住宅宅部分；二二期開發(fā)C地塊綠地地和D地塊塊住宅。優(yōu)點：通過過區(qū)域集中中性商業(yè)和和綠地的先先期開發(fā)，，小區(qū)的人人氣和檔次次得到極大大的提高，，尤其是二二期，產(chǎn)品品價格將有有一個較大大的提升依依據(jù)。這是是一種比較較長遠的開開發(fā)思路，，整盤價值值得以最大大的體現(xiàn)；；缺點：此種種開發(fā)模式式的缺點是是資金壓力力較大。因因為一期開開發(fā)的物業(yè)業(yè)中，商業(yè)業(yè)物業(yè)占據(jù)據(jù)一大半，，經(jīng)營性物物業(yè)一般資資金回籠速速度較慢，，這對開發(fā)發(fā)商的資金金壓力承受受能力提出出加大的要要求。分期開發(fā)建建議B方案項目分三期期開發(fā)，一一期開發(fā)D地塊南部部物業(yè)（含含中心景觀觀和會所）），二期開開發(fā)B地塊塊集中性商商業(yè)，三期期開發(fā)剩余余地塊（公公共綠地也也可提前開開發(fā)）優(yōu)點：抓住住市場機會會，先進行行住宅開發(fā)發(fā)，資金滾滾動速度快快，壓力較較小。另外外，一期部部分受大連連路和荊州州路道路拓拓寬的影響響較?。蝗秉c：集中中性商業(yè)以以及綠地的的價值沒能能在整盤開開發(fā)中得到到最大的體體現(xiàn)，住宅宅物業(yè)在價價格提升上上難以得到到比較現(xiàn)實實的支持。。分期開發(fā)建建議中原認為：：區(qū)域性商業(yè)業(yè)的出現(xiàn)以以及環(huán)境的的改善是本本案除交通通機會之外外的最大的的契機，應應該將這種種價值在整整盤物業(yè)中中得以體現(xiàn)現(xiàn)，綜合到到寶鋼地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)實實力，我們們建議采用用A方案進進行開發(fā)。。樓盤形象定定位思考要素一一：弱化地段抗抗性思考要素二二：迎合客戶喜喜好思考要素三三：強化產(chǎn)品特特性項目地處楊浦浦，對老工工業(yè)區(qū)的落落后印象導導致地段的的抗性。然然而本案位位于環(huán)內(nèi)，，距人民廣廣場不遠，，又面臨重重大市政工工程項目的的建設，地地鐵等現(xiàn)代代化交通工工具即將建建成，現(xiàn)代代都市氛圍圍濃厚，能能夠有效弱弱化抗性。。怎樣弱化地地段抗性？？根據(jù)前文客戶戶來源的分分析，結合合項目周邊邊樓盤的實實際情況，，本區(qū)域購購房者求新新意識較強強，喜好現(xiàn)現(xiàn)代都市生生活和洋派派感覺，但但愛好表象象，審美力力趨向容易易接受、較較為大眾化化的事物。。怎樣迎合客客戶喜好？？區(qū)域中高檔的的產(chǎn)品屬性性決定本案案市場形象象必須高位位立足、不不落俗套；；由于產(chǎn)品品是住宅和和商業(yè)混合合的形態(tài)，，保持兩者者形象的聯(lián)聯(lián)系性、連連貫性和統(tǒng)統(tǒng)一性，在在形象包裝裝上將商業(yè)業(yè)設施融入入居住功能能，對整體體形象力提提升具有正正面效用。。怎樣強化產(chǎn)產(chǎn)品特性？？樓盤形象定定位：現(xiàn)代都會空間VS法國風情浪漫住區(qū)都會概念空間理念法國風尚浪漫氣息蒙太奇浪漫電影案名：：上海蒙太奇奇[ShanghaiMontage]什么是“蒙太奇[Montage]”？蒙太奇[Montage]原本是法國國建筑學上上的一個術術語;意即將個別別的建筑材材料，根據(jù)據(jù)一個總的的設計，分分別加以處處理，而把把它們提到到比原來個個別存在時時更高的作作用.“蒙太奇””=電電影！20世紀，，蒙太奇[Montage]被應用到到電影藝術術上;它將一系列列在不同地地點、從不不同距離和和角度，以以不同方法法拍攝的鏡鏡頭排列組組合起來，，產(chǎn)生各個個鏡頭單獨獨存在所不不具有的含含義，強化化電影的感感染力;蒙太奇早已已成為電影影最重要的的敘述手段段和表現(xiàn)方方式;甚至可以說說——電影影就是蒙太太奇的藝術術、蒙太奇奇創(chuàng)造了現(xiàn)現(xiàn)代電影！！“蒙太奇[Montage]”——名稱的的效果優(yōu)美的語感感：一個西洋化化的名稱，，唯美而流流漫，優(yōu)雅雅而舒展，，符合目標標客戶群慕慕洋心理。。新奇的體驗驗：對大多數(shù)人人而言，或或許曾聽說說過“蒙太太奇”這一一詞匯，但但未必了解解，陌生而而熟悉的感感覺激發(fā)人人們好奇心心，符合目目標客戶喜喜好新奇事事物的心理理。“上海蒙太太奇[ShanghaiMontage]”———與與本本案案風風格格的的聯(lián)聯(lián)系系詞匯匯源源于于法法語語，，100%法法蘭蘭西西風風情情，，血血統(tǒng)統(tǒng)純純正正??！———對對本本案案風風格格具具有有極極強強影影射射性性??！法國國是是浪浪漫漫的的民民族族，，電電影影是是浪浪漫漫的的藝藝術術??！“蒙蒙太太奇奇””————電電影影的的代代名名詞詞，，法法國國風風情情的的體體現(xiàn)現(xiàn)，，洋洋溢溢浪浪漫漫氣氣息息??！“上上海海蒙本是是建建筑筑學學上上的的一一個個術術語語，，具具有有充充分分的的原原創(chuàng)創(chuàng)性性??！———我我們們把把““蒙蒙太太奇奇””從從電電影影重重新新回回歸歸到到建建筑筑?。　椅覀儌儼寻选啊懊擅商嫫妗薄痹谠陔婋娪坝吧仙汐@獲得得成成功功的的經(jīng)經(jīng)驗驗提提升升為為本本案案建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃和和居居住住生生活活的的理理念念??！———我我們們把把蒙蒙太太奇奇的的理理念念融融入入建建筑筑設設計計中中，，建建筑筑從從此此富富有有動動感感、、彼彼此此互互通通?。　吧仙虾：Ｃ擅商嫫鎇ShanghaiMontage]”———與與本本案案居居住住觀觀念念、、生生活活方方式式的的聯(lián)聯(lián)系系利用用蒙蒙太太奇奇手手法法，，電電影影能能任任意意改改變變時時間間和和空空間間的的絕絕對對關關系系??！———本本案案是是都都會會概概念念地地段段，，即即將將擁擁有有地地鐵鐵軌軌道道交交通通和和拓拓寬寬后后的的大大連連路路，，縱縱橫橫浦浦西西與與浦浦東東、、往往返返社社區(qū)區(qū)與與辦辦公公區(qū)區(qū)異異常常迅迅捷捷，，進進入入社社區(qū)區(qū)即即是是悠悠閑閑生生活活、、走走出出社社區(qū)區(qū)便便能能第第一一時時間間融融入入快快節(jié)節(jié)奏奏的的都都市市旋旋律律??！———本本案案在在形形象象上上，，也也徹徹底底與與所所處處的的地地段段決決裂裂！！她她是是、、也也只只能能屬屬于于上上海?！ぁご蟠蠖级紩兄械牡臉菢潜P盤，，而而不不屬屬于于某某個個區(qū)區(qū)域域?。　寻衙商嫒谌谌刖泳幼∮^觀念中中，時時空任任意變變化、、生活活自由由暢快快！“上海海蒙太太奇[ShanghaiMontage]”——與與本案案配套套的聯(lián)聯(lián)系蒙太奇奇是綜綜合與與聯(lián)系系的，，每個個鏡頭頭都可可以獨獨立存存在，，但通通過剪剪接，，成為為了連連貫的的系統(tǒng)統(tǒng)?！颈景敢?guī)規(guī)劃有有商業(yè)業(yè)和住住宅兩兩部分分物業(yè)業(yè)，兩兩者既既獨立立存在在，不不相干干擾擾，又又有緊緊密聯(lián)聯(lián)系；；——業(yè)業(yè)主可可以異異常便便利地地享受受休閑閑時刻刻，居居住和和消費費同時時存在在于一一個空空間間內(nèi)，，形成成綜合合性的的住區(qū)區(qū)；——我我們把把蒙太太奇融融入配配套的的規(guī)劃劃中，，居住住功能能大跨跨度地地提升升；廣告總總精神神法國國情情緒緒，，動感感空空間間法國，，浪漫漫之國國………法國人人———熱情情、優(yōu)優(yōu)雅、、休閑閑懂得生生活、、精通通品味味之道道、富富于藝藝術氣氣質(zhì)！！浪漫法法國就就是這這樣———隨隨意、、感性性、悠悠閑………這里的的生活活也是是如此此———充滿法法國味味道體驗法法國情情緒這里的的建筑筑充滿滿動感感既獨獨立又又聯(lián)系系這里的的空間間自由由、暢暢快，，像鮮鮮活的的生命命——動動態(tài)地地存在在，擁擁抱我我的情情緒………進入社社區(qū)樓盤形形象整整合包包裝策策略：：樓盤形形象法國浪浪漫風風情蒙太奇奇理念念引進電電影院院塑造電電影文文化塑造法法國符符號建筑蒙蒙太奇奇功能蒙蒙太奇奇時空蒙蒙太奇奇住宅物物業(yè)法法國風風格商業(yè)物物業(yè)法法國風風格動感生生活廣告訴訴求重重點（（一））蒙太奇奇理念念[Montage]——動感生生活新新體驗驗建筑蒙蒙太奇奇[ArchitectureMontage]功能蒙蒙太奇奇[FunctionMontage]時空蒙太奇奇[Space-timeMontage]廣告訴求重重點（二））上海首座浪浪漫電影特特區(qū)[RomanticMoviesDistrict]浪漫電影表表現(xiàn)美好的的生活和夢夢想。大量量經(jīng)典的、、懷舊的電電影都可以以歸結為此此類；本案營造的的法國休閑閑隨性生活活，運用世世界上的經(jīng)經(jīng)典浪漫電電影集中表表現(xiàn)！本案將以浪浪漫電影特特區(qū)作為樓樓盤的一大大突出特色色要素支持包包括：——規(guī)劃電電影院（商商業(yè)設施興興建電影院院）做實際際支撐！——社區(qū)會會所放置電電影人肖像像！——社區(qū)景景觀展現(xiàn)夢夢幻和浪漫漫的色彩??！——力聘知知名電影人人出任本案案形象代言言人（以法法國籍為佳佳）；——售樓中中心特色體體現(xiàn)本案的的電影特區(qū)區(qū)和法國浪浪漫風格（（見后）。。售樓中心特懸掛經(jīng)典和和懷舊電影影海報、明明星肖像；；陳列電影放放映機模型型和其他器器材；在墻上安放放大屏幕放放映經(jīng)典影影片的集錦錦……媒介策略及及經(jīng)費分配配項目平面制作及戶外現(xiàn)場媒體廣告PR及SP電視廣告階段貫穿全程推廣貫穿全程推廣根據(jù)推廣進程控制頻率根據(jù)推廣進程舉行階段性內(nèi)容路牌燈箱看板橫幅引導旗車體樓書DM工地圍墻售樓處樣板房模型新民晚報新聞晨報新民樓市住宅消費樓市周刊房地產(chǎn)時報網(wǎng)站夾報房展會公關活動促銷活動形象代言人上海電視臺（房屋買賣）東方電視臺（東方家園）目標增加現(xiàn)場到訪擴大知名度增加現(xiàn)場來訪刺激購買欲望吸引來電、來訪促進銷售吸引有效族群擴大知名度提升形象吸引來電、來訪9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。14:36:0614:36:0614:361/7/20232:36:06PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2314:36:0614:36Jan-2307-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。14:36:0614:36:0614:36Saturday,January7,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2314:36:0614:36:06January7,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。07一一月月20232:36:06下下午午14:36:061月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月232:36下午午1月-2314:36January7,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/714:36:0614:36:0607January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2:36:06下下午午2:36下下午午14:36:061月月-239、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。14:36:0614:36:0614:361/7/20232:36:06PM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。1月-2314:36:0614:36Jan-2307-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。14:36:0614:36:0614:36Saturday,January7,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2314:36:0714:36:07January7,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。07一月20232:36:07