農(nóng)產(chǎn)品公司招商營銷策劃方案

亳州農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場

項目招商策劃亳州新農(nóng)置業(yè)營銷策劃機構(gòu)2011年3月15日專注農(nóng)產(chǎn)品服務(wù)百姓Merchants大綱目錄一、招商戰(zhàn)略意義二、招商項目定位三、招商團隊架構(gòu)四、招商整體思路五、招商執(zhí)行方案六、招商規(guī)劃設(shè)計一、招商戰(zhàn)略意義招商戰(zhàn)略意義對于本項目，招商的重要性尤其重要，必須提高到開發(fā)戰(zhàn)略的高度來對待，因為，本項目的招商與否及招商成功與否，直接關(guān)系到項目的經(jīng)營、銷售、競爭、信心等重大開發(fā)環(huán)節(jié)的成功與否。招

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經(jīng)

營對于如此大規(guī)模的項目——農(nóng)產(chǎn)品蔬菜批發(fā)市場，招商可以說是后期經(jīng)營的必要條件，也就是說，沒有招商，無論銷售好壞，都不可能形成后期的經(jīng)營。因此，從后期經(jīng)營的角度來看，招商是一定的，不管是銷售型招商還是服務(wù)性招商，不管銷售前招商還是銷售后招商，都要面對招商的現(xiàn)實。招商戰(zhàn)略意義1招

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銷售2招商戰(zhàn)略意義對于本項目如此大的規(guī)模和如此大的鋪位面積，招商是銷售的前提條件，也就是說，招商成功了可能銷售不一定成功，但沒有招商的成功，銷售一定成功不了。這是我們必須面對的現(xiàn)實，需要引起賽爾集團公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度認(rèn)可，任何時候都不能輕視招商對銷售產(chǎn)生的戰(zhàn)略意義。招

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競爭3招商戰(zhàn)略意義參考目前的合肥周谷堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場以及目前周邊在建的幾個項目，我們要有“招商為競爭”的競爭意識。將本項目整體定位為：集農(nóng)產(chǎn)品展示、交易、零售、氣調(diào)、保鮮、貯藏、加工、分選、包裝、配送、電子商務(wù)、無公害檢驗檢測等多功能為一體的新型農(nóng)產(chǎn)品流通平臺。招

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信心

4招商戰(zhàn)略意義從整個項目的營銷推廣來看，“信心”將是本項目的第一營銷戰(zhàn)略。而招商正是建立市場信心的決定性因素，首先是要通過招商建立眾多商家對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的高度信任度和信心，然后通過招商樹立項目在政府、市民心目中的“責(zé)任開發(fā)”形象，樹立項目的公眾美譽度。此外，招商可以為我們的投資者樹立信心，讓他們清楚地看到我們對項目開發(fā)必勝付出的努力和自信。二、招商項目定位（一）、項目規(guī)劃項目規(guī)劃用地地位于亳州市市譙城區(qū)二里里鋪，位于京京九鐵路以西西，市五中以以東，湯陵北北路以北，江江寧路以南，，項目用地符符合當(dāng)?shù)爻鞘惺薪ㄔO(shè)規(guī)劃。。本項目建設(shè)規(guī)規(guī)模較大，遠遠景目標(biāo)在于于建立亳州市市農(nóng)產(chǎn)品銷售售終端的供應(yīng)應(yīng)母體，并成成為輻射周邊邊100公里里的區(qū)域大型型農(nóng)產(chǎn)品流通通中心。項目目運營初期以以建設(shè)亳州市市菜籃子工程程，保障亳州州市40萬市市民農(nóng)產(chǎn)品供供應(yīng)為基礎(chǔ)，，逐漸提升現(xiàn)現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品品批發(fā)市場，，加強本項目目的批發(fā)交易易市場的規(guī)模?；⑦M一一步拓寬經(jīng)營營道路。招商項目定位位招商項目定位位(二）、項目概概況1、項目目名稱：：安徽亳亳州農(nóng)副副產(chǎn)品綜綜合批發(fā)發(fā)市場；；2、項目目內(nèi)容：：農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品綜合合型批發(fā)發(fā)市場及及綜合配配套；3、項目目主功能能：農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品展示示、檢測測、加工工、交易易、冷藏藏、儲存存、物流流等；4、項目目占地面面積：共共510畝土地地，一期期310畝（110畝畝為原有有市場、、100畝作為為新建市市場用地地、100畝作作為拆遷遷安置及及經(jīng)營者者之家)；二期期約200畝(100畝作為為新建市市場用地地、100畝作作為拆遷遷安置及及經(jīng)營者者之家)；5、投資資資金：總總投入4.09億元，，一期為為1.86億元元、二期期為2.23億億元。。(二）、項目定位位、建設(shè)設(shè)規(guī)模和和建設(shè)內(nèi)內(nèi)容項目定位位以建設(shè)亳亳州市菜菜籃子工工程，保保障亳州州市40萬市民農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品供供應(yīng)為首首要任務(wù)務(wù)，繼而而形成以以亳州為為中心周周邊100公里區(qū)域域內(nèi)，農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品的集散散、交易易、價格格形成與與信息中中心。建設(shè)規(guī)模模根據(jù)對亳亳州市現(xiàn)現(xiàn)有水果果、水產(chǎn)產(chǎn)等農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)市場的的調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)，結(jié)結(jié)合對亳亳州農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品消費費市場的的預(yù)測，，并考慮慮到本地地農(nóng)產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展等等各種綜綜合因素素，項目目建設(shè)規(guī)規(guī)模擬定定：在原原有110畝老市場場的基礎(chǔ)礎(chǔ)上改擴擴建總占占地面積積319畝，建筑筑面積319015㎡㎡的新型農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品綜合批批發(fā)市場場。招商項目定位位建設(shè)內(nèi)容容1.交易易區(qū)蔬菜、水水果、水水產(chǎn)、肉肉類、冷冷凍品、、糧油、、農(nóng)資、、副食干干貨、花花卉、綜綜合交易易大廳，，建筑面面積117000㎡。。2.物流流區(qū)包括大型型冷庫、、倉儲加加工配送送區(qū)、物物流區(qū)、、大小停停車場，，建筑面面積32000㎡,其其中停車車場面積積15000㎡㎡。3.配套區(qū)區(qū)包括金融、、通信、餐餐飲、住宿宿、購物及及其他沿街街商業(yè)房，，建筑面積積151775㎡。。4.公共設(shè)設(shè)施包括辦公行行政綜合樓樓（含辦公公、安全監(jiān)監(jiān)控、檢驗驗檢測、電電子結(jié)算等等）、垃圾圾處理中心心、公共廁廁所，建筑筑面積18240㎡㎡。招商項目定位（三）項目運營營分析1、市場運營營戰(zhàn)略1）市場運營營任務(wù)A、“產(chǎn)地市市場”。依依托亳州當(dāng)當(dāng)?shù)丶Z食、、蔬菜、畜畜牧三大農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)和中華華藥都香調(diào)調(diào)料集散地地優(yōu)勢，充充分發(fā)揮市市場功能，，促使生產(chǎn)產(chǎn)與流通相相互推動、、良好發(fā)展展格局的形形成；促使使當(dāng)?shù)丶Z食食、蔬菜、、畜牧三大大農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)進一步深深化發(fā)展；；促使當(dāng)?shù)氐剞r(nóng)業(yè)增效效、農(nóng)民增增收。B、作為亳州州市及周邊邊四省區(qū)域域“菜籃子子工程”，，形成“銷銷地市場””，并同時時保障亳州州百姓吃上上“安全、、新鮮、豐豐富、便利利”的農(nóng)副副產(chǎn)品。2、市場運營營目標(biāo)到2012年底建成功功能完善、、設(shè)施先進進、管理科科學(xué)的現(xiàn)代代化大型產(chǎn)產(chǎn)銷結(jié)合型型的農(nóng)產(chǎn)品品綜合批發(fā)發(fā)市場。到到2013年，擁有固固定商戶1500戶，實現(xiàn)交交易量295多萬噸，交交易額70億元。招商項目定位3、項目運運營實施1）市場舉舉辦主體升升級首先完成現(xiàn)現(xiàn)有市場主主體升級，，通過亳州州新農(nóng)市場場置業(yè)有限限公司收購購亳州蔬菜菜批發(fā)市場場，建立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、、權(quán)責(zé)明確確、政企分分開、管理理科學(xué)的現(xiàn)現(xiàn)代化新型型企業(yè)制度度，真正建建立企業(yè)法法人制度、、企業(yè)自負負盈虧制度度、出資者者有限責(zé)任任制度、組組織管理制制度和科學(xué)學(xué)領(lǐng)導(dǎo)體制制的亳州農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)發(fā)市場主體體。2）市場硬硬件升級作為首批““農(nóng)業(yè)部定定點市場””的亳州蔬蔬菜批發(fā)市市場，于1997年年建立，占占地8萬平平方米，蔬蔬菜為主打打經(jīng)營品種種。在保障障城市菜籃籃子供應(yīng)、、推動農(nóng)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整整和增加農(nóng)農(nóng)民收入等等方面作出出了重要貢貢獻。由于于市場建立立時間較早早，現(xiàn)有場場地與相關(guān)關(guān)配套硬件件設(shè)施都已已嚴(yán)重滯后后于市場的的經(jīng)營發(fā)展展，硬件等等設(shè)施亟待待改造升級級。在新型型企業(yè)制度度下，我公公司將投資資4.09億元，用用于老市場場向東邊及及北邊進行行擴建，全全力打造占占地510畝，上規(guī)規(guī)模、上檔檔次的現(xiàn)代代化農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品綜合批批發(fā)市場，，從而完成成市場硬件件上的改造造提升，進進而為農(nóng)副副產(chǎn)品提供供展示、檢檢測、加工工、交易、、冷藏、儲儲存、物流流等專業(yè)、、系統(tǒng)的服服務(wù)。3）市場業(yè)業(yè)態(tài)升級在硬件升級級的基礎(chǔ)上上，將原市市場單一的的經(jīng)營模式式，擴充為為集蔬菜、、水果、水水產(chǎn)、花卉卉、糧油、、副食品、、調(diào)味品、、干貨、農(nóng)農(nóng)資等綜合合性農(nóng)副產(chǎn)產(chǎn)品批發(fā)市市場，配有有萬噸冷庫庫等相關(guān)配配套設(shè)施的的現(xiàn)代化農(nóng)農(nóng)批市場。。發(fā)展電子子商務(wù)、拍拍賣、期貨貨等多元化化交易模式式。在依托托當(dāng)?shù)厥卟瞬?、畜牧、、香調(diào)料三三大產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)上，做做好產(chǎn)地市市場的同時時，積極形形成全國性性的銷地市市場的大流流通格局。。招商項目定位招商項目定位本項目具有有一定的市市場后發(fā)優(yōu)優(yōu)勢。首先先，本項目目面臨的不不再是一個個未開發(fā)的的領(lǐng)域，具具備了在許許多方面借借鑒先行者者的可能性性；其次，，本項目將將跳躍過農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批零零市場發(fā)展展過程中混混亂無序階階段；市場場后發(fā)帶來來的最大的的機會是本本項目可以以站在行業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的前前沿，利用用大量先進進的技術(shù)和和管理技能能，使農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品交易流流通市場的的功能更完完備多樣：：如采取電電子商務(wù)和和現(xiàn)代管理理實現(xiàn)商品品標(biāo)準(zhǔn)化、、代理儲運運、價格維維護、信譽譽擔(dān)保、結(jié)結(jié)算服務(wù)、、無公害檢檢測等功能能；同時采采用先進的的專業(yè)化經(jīng)經(jīng)營，例如如發(fā)展物流流配送、連連鎖經(jīng)營、、展會經(jīng)營營等，并開開辟超市型型零售專區(qū)區(qū)及配套特特色餐飲，，這些都將將變成一定定的市場競競爭力從而而挑戰(zhàn)老牌牌市場的市市場地位。。三、招商團隊隊架構(gòu)招商團隊架構(gòu)從以上分析析來看，招招商是整個個項目開發(fā)發(fā)成功與否否的“引擎擎”、“發(fā)發(fā)動機”，，也是“牽牽一發(fā)而動動全身”的的“一發(fā)””，其重要要性不言而而喻！招商團隊架構(gòu)從目前的市市場來看，，專業(yè)的招招商公司還還很少見，，鑒于我們們項目的特特殊性和招招商的四大大戰(zhàn)略意義義，在沒有有找到合適適的招商公公司合作之之前，我們們有必要組組建自己的的招商部門門，可稱為為“招商營營銷中心””，簡稱““招商中心心”。成立立招商中心心刻不容緩緩，不容置置疑。［詳詳見招商中中心架構(gòu)及及職責(zé)制定定］由于招商的的重要性,建議首先先成立招商商營銷中心心,招聘招招商項目總監(jiān),下設(shè)招商商項目經(jīng)理和招商商策劃經(jīng)理理,由其對對招聘的人人員進行培培訓(xùn)和進行行招商方案案制定及執(zhí)執(zhí)行。兼于本項目目的招商僅僅為銷售服服務(wù)，這決決定了前期期階段招商商以主力店店、品牌店店為主，由由于項目以以農(nóng)產(chǎn)品交易易批發(fā)為主題,也也就決定了了區(qū)域當(dāng)以以亳州當(dāng)?shù)睾椭苓叧鞘袨橹鱗相對其他他類型的品品牌更具營營銷影響力力]。隨著項目臨臨近建設(shè)[項目的外外立面展現(xiàn)現(xiàn)為界]，，招商工作作立足亳州本地的商家家，以滿鋪鋪開業(yè)為主主。期間招商重重點的變化化，也必然然影響招商商部門的工工作人員之之工作分工工、部門架架構(gòu)有一定定的變化。。招商團隊架構(gòu)架構(gòu)思路1人員配備2招商團隊架構(gòu)本著“既分分工又協(xié)作作”“有德德有才破格格重用、有有德缺才培培養(yǎng)使用、、無德有才才限制使用用、無德無無才堅決不不用”的用用人原則，，本方案采采取難易搭搭配，時間間交錯，以以此分設(shè)2個小組，，每組設(shè)主主任1名，，代表５名名。參見以下銷銷售招商隊隊伍架構(gòu)圖圖：部門架構(gòu)建議3前期階段招商團隊架構(gòu)項目經(jīng)理項目策劃經(jīng)經(jīng)理租售1組司機、文員員租售2組主任1名代表5名主任1名代表5名項目總監(jiān)1、向總經(jīng)理理負責(zé)；2、總領(lǐng)招商商的具體工工作，包括括擬定招商商及租賃、、合作方案案，主持、、組織、策策劃商業(yè)招招商的開展展與執(zhí)行，，確保完成成招商指標(biāo)標(biāo)；3、協(xié)同銷售售部掌握市市場行情，，制定并執(zhí)執(zhí)行相應(yīng)的的招商策略略、計劃、、方案；4、挖掘新的的主力店、、品牌店、、經(jīng)營商家家來源、跟跟蹤潛在商商家，并對對商家資料料進行整理理歸檔；5、與新舊商商家保持良良好關(guān)系，，協(xié)助商家家解決在招招商、銷售售過程中的的問題；6、負責(zé)辦理理招商過程程中的各項項手續(xù)，做做好配套服服務(wù)工作；；A、招商部部職能5組織相關(guān)職職能招商團隊架構(gòu)7、統(tǒng)籌或主主持本部門門的人事招招聘、培訓(xùn)訓(xùn)及考核等等工作，提提名本部門門人員的聘聘任、辭退退、升職，，經(jīng)人事部部，報總經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)；；8、負責(zé)抓好好部門員工工的思想動動態(tài)、精神神文明、道道德教育及及職業(yè)操守守工作，穩(wěn)穩(wěn)定和提高高本部門員員工隊伍素素質(zhì)等企業(yè)業(yè)文件建設(shè)設(shè)工作；9、負責(zé)招商商部門的考考核、薪酬酬發(fā)放評定定、部門的的財、物的的管理工作作；10、監(jiān)控本部部門的招商商費用；11、負責(zé)召集集招商會議議及業(yè)務(wù)培培訓(xùn)工作；；12、負責(zé)招商商合同的簽簽定，協(xié)助助財務(wù)部門門追收商家家的保證金金、履約金金；13、負責(zé)招商商合同、協(xié)協(xié)議的管理理、歸類、、匯編工作作；14、配合其他他部門做好好客戶服務(wù)務(wù)工作。A、招商部職職能招商團隊架構(gòu)B、招商策劃劃副經(jīng)理職職能1、對招商經(jīng)經(jīng)理、招商商副總負責(zé)責(zé)；2、根據(jù)公司司有關(guān)經(jīng)營營發(fā)展戰(zhàn)略略，制訂年年度、季度度、月度招招商策劃方方案，呈報報招商經(jīng)理理、招商副副總；3、負責(zé)整理理、匯編招招商主管提提交的商家家信息，深深入了解項項目的經(jīng)營營特色和區(qū)區(qū)域經(jīng)營情情況，制訂訂相應(yīng)的招招商策劃方方案，配合合招商工作作開展；4、定期收集集各行業(yè)信信息，不斷斷推出各種種招商促銷銷手段和措措施；5、根據(jù)公司司有關(guān)招商商工作的要要求，實施施各項推廣廣方案及措措施；6、負責(zé)項目目招商的公公關(guān)活動的的組織、策策劃、實施施工作；7、負責(zé)項目目的服務(wù)管管理工作，，制訂相關(guān)關(guān)服務(wù)措施施及相應(yīng)的的管理制度度。招商團隊架構(gòu)C、招商主管管職能1、負責(zé)對應(yīng)應(yīng)區(qū)域或行行業(yè)的招商商業(yè)務(wù)及管管理工作；；2、負責(zé)指導(dǎo)導(dǎo)本組的招招商資料的的登記、保保管、整理理、存檔等等管理工作作；3、負責(zé)本組組人員的崗崗位培訓(xùn)，，提高招商商顧問的營營銷技巧；；4、了解市場場及周邊鋪鋪位、商戶戶信息狀況況，獲取最最新市場行行業(yè)信息，，為招商策策劃提供可可靠信息和和依據(jù)；5、編制本組組月、季、、年度招商商、租賃計計劃和工作作總結(jié)，確確保完成部部門下達的的各項任務(wù)務(wù)；6、負責(zé)主動動尋求各部部門對招商商的配合，，并將信息息反饋給相相關(guān)部門；；7、妥善處理理客戶投訴訴；協(xié)助經(jīng)經(jīng)理妥善處處理部門內(nèi)內(nèi)外的聯(lián)系系與溝通與與工作；8、搜集和整整理客戶的的租售資料料，并妥善善分類、保保管和存檔檔，每月編編寫統(tǒng)計及及分析報表表，呈送有有關(guān)部門經(jīng)經(jīng)理和招商商策劃經(jīng)理理；9、督促本組組人員妥善善做好檔案案資料管理理；10、積極完成成上司臨時時安排的工工作任務(wù)。。招商團隊架構(gòu)D、招商顧問問1、協(xié)助主管管做好招商商工作，完完成上級交交付的招商商工作任務(wù)務(wù)；2、及時提交交工作計劃劃及總結(jié)；；3、負責(zé)與客客戶溝通聯(lián)聯(lián)系，為客客戶解決困困難，但不不準(zhǔn)有超越越權(quán)限的承承諾；4、協(xié)助主管管、經(jīng)理處處理投訴問問題的落實實、解決；；5、及時匯報報工作的實實際執(zhí)行情情況；6、及時向上上級反映商商家、行業(yè)業(yè)、區(qū)域、、經(jīng)營等市市場信息；；7、做好對外外公關(guān)工作作；8、積極完成成上級臨時時安排的工工作。招商團隊架構(gòu)三、招商整整體思路（一）前期期階段前期招商部部門架構(gòu)和和職能需明明晰、招商商人員必須須熟悉項目目的核心賣賣點、熟悉悉本地市場場的業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)特征、、數(shù)量、租租金、分布布狀況和經(jīng)經(jīng)營狀況，，以及消費費者特征等等基礎(chǔ)。前期的招商商以落實前前期的主力力店為主,拓展小主主力店和品品牌店為輔輔。前期招商核核心主力店店簽訂《協(xié)協(xié)議書》為為主，確定定租金、位位置、面積積等，中小小主力店簽簽訂意向書書為主，不不確定租金金、位置、、面積等。。（注：此此階段可按按照主力店店要求確定定自留物業(yè)業(yè)部分）前期的招商商以聯(lián)合銷銷售共同拓拓展市場為為主，單獨獨的招商次次之。前期的招商商以亳州本地商商家為主，其他他區(qū)域次之之。招商整體思思路前期的異地地招商以政政府關(guān)系行行業(yè)協(xié)會招招商為主，，本地招商商以登門拜拜訪舉辦座座談會為主主。前期的招商商以蔬菜、水果果、糧油商商鋪主題業(yè)態(tài)為為主，其他他花卉、糧糧油、副食食品、調(diào)味味品、干貨貨商鋪為輔，并兼兼顧餐飲娛樂休閑業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲業(yè)態(tài)（（高級酒店店、特色餐餐館、茶館館、咖啡吧吧）、休閑業(yè)態(tài)（（洗浴、按按摩、美容容美發(fā)、SPA、健健身美體））、娛樂業(yè)業(yè)態(tài)（KTV量販、、迪士高、、演藝吧）），盡量保保證有一些些不同業(yè)態(tài)態(tài)的品牌進進駐。本階段的招招商以引導(dǎo)導(dǎo)商家進駐駐項目建成成東邊片區(qū)區(qū)為主，面面積愈大愈愈佳，北邊未建部分分作為儲備備區(qū)，招而而不進。本階段的招招商以招商商對象的質(zhì)質(zhì)量為主。。本階段招商商的商家數(shù)數(shù)量以確定定主力商家家20—30家、次主主力商家30—50家為宜，不不確定商家家200家為宜宜。（一）前期期階段招商整體思思路由于本項目目的商業(yè)規(guī)規(guī)模較大，，客戶對各各片區(qū)的認(rèn)認(rèn)同感較為為懸殊，這這必然導(dǎo)致致弱勢片區(qū)區(qū)的銷售需需要借助主主力店或類類主力店的的影響力。。作為領(lǐng)軍軍行業(yè)的主主力店的租租金遠遠低低于物業(yè)正正常的回報報率，若以以項目可實實現(xiàn)利潤最最大化為出出發(fā)點，必必然導(dǎo)致盡盡量減少主主力店的面面積、且主主力店的位位置盡量安安排在一、二層，盡量在在不同的區(qū)區(qū)域都有涉涉及。然而而，主力店店在各自的的行業(yè)中往往往是強勢勢方，對城城市的介入入、具體位位置、租金金水平、優(yōu)優(yōu)惠措施、、技術(shù)對接接要求也往往往較高；；這已決定定了主力店店的招商難難度非常。。相對而言言，小主力力店和品牌牌店則相對對可行性高高得多，此此外，由于于項目返租租至今沒有有確定，依依據(jù)商業(yè)街街商鋪的特特點及國家家增值稅政政策的落實實，商鋪返返租的可能能性較小，，除非到了了萬不得已已的地步，，而購買商商鋪客戶的的純投資比比例較高[經(jīng)營者不不投資，投投資者不經(jīng)經(jīng)營]，為為客戶展開開服務(wù)性招招商是其中中一個較為為有效的方方式。但散散戶商家的的招商真正正產(chǎn)生作用用的時段主主要集中在在交付前4個月左右右，或者說說，目前項項目的散戶戶招商只是是一個意向向而已，屆屆時的變數(shù)數(shù)很大。以以上已足以以說明本階階段的招商商工作以主主力店和品品牌店為主主，主要是是為銷售服服務(wù)。招商整體思思路（二）后期期階段后期階段（（交付前6個月）的的招商以亳州為主，周邊邊地市為輔輔，其他區(qū)區(qū)域次之。。后期階段的的招商以拓拓展以市場場的散戶商商家為主，，落實中小小主力店和和品牌店為為輔。后期階段的的招商以報報紙宣傳和和投資說明明會招商為為主，結(jié)合合掃街式小小散戶，DM宣傳、訪問式次次之。后期階段的的招商以分分次舉行單單行業(yè)招商商為宜，如如按餐飲行行業(yè)、娛樂樂行業(yè)、休休閑行業(yè)等配套性行業(yè)業(yè)等，是一一個由招商商容易、商商家數(shù)量多多的行業(yè)向向招商難度度大的過程程。后期階段的的招商以引引導(dǎo)商家進進駐項目門門面位置為為先，非門門面和二層層以上的位位置次之。。后期階段的的招商以租租金增加彈彈性和租金金折扣，以以保證滿鋪鋪經(jīng)營為主主。后期階段的的招商以招招商對象的的數(shù)量為主主，開業(yè)滿滿鋪經(jīng)營為為主。招商整體思思路四、招商執(zhí)執(zhí)行方案招商執(zhí)行方方案現(xiàn)代步行街街區(qū)和購物物中心管理理運營的精精髓就是要要把松散的的經(jīng)營單位位和多樣的的消費形態(tài)態(tài)，集中到到一個相對對統(tǒng)一的經(jīng)經(jīng)營主題和和信息平臺臺之上。即即“統(tǒng)一管管理,分散散經(jīng)營”的的管理模式式。其中“招商商管理”又又是統(tǒng)一管管理的基礎(chǔ)礎(chǔ)和起源。。這項工作作的成敗得得失不僅決決定了發(fā)展展商前期的的規(guī)劃是否否成功，而而且決定著著后期步行行街區(qū)和購購物中心的的營銷、商商業(yè)運營能能否成功。。按照本項目目的特點，，項目招商商有以下幾幾部分組成成：招商策策略，招商商渠道、租租金設(shè)定，，招商推廣廣等。（一）、招招商策略招商執(zhí)行方方案1、先形象象，后拓展展在招商工作作的籌備階階段，應(yīng)著著重于本項項目整體形形象的宣傳傳使商家及及目標(biāo)市場場市民對農(nóng)產(chǎn)品綜合合批發(fā)市場的形象有一一個清晰晰而深刻刻的印象象，在公公開招商商工作進進行時，，重點向向商家宣宣傳項目目所在的的城市——亳州的發(fā)展前前景、城城市地位位、功能能規(guī)劃，，使商家家認(rèn)同本本項目的的農(nóng)產(chǎn)品批批發(fā)為主題定位位，奠定定項目在在商家心心目中““一站式式、壟斷斷性、唯唯一性、、超前性性”的““農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)銷結(jié)合合”的形象與其其發(fā)展前前景。2、先主力力/核心，后后散戶招商執(zhí)行行方案核心租戶戶→品牌牌租戶→→商業(yè)租戶→散散戶在各版塊塊的功能能依據(jù)““群概念念/組組團概概念”的的功能劃劃分后，，應(yīng)先將將各目標(biāo)標(biāo)行業(yè)具具有號召召力的品品牌商戶戶核心，，商戶引引入本項項目，將將核心租租戶和品品牌分散散安排在在銷售區(qū)區(qū)的端點點，商業(yè)租戶放在在專設(shè)位位置，散散戶租戶戶放在兩兩端點區(qū)區(qū)的中端端，對非非散戶部部分商戶戶盡量將將租金放放寬，讓讓其落實實進場意意向，從從而逐漸漸使本項項目最終終得到旺旺場。按按照本項項目的定定位，主主力核心心商家就就是蔬菜水果果各大省省級經(jīng)銷銷商。3、先收緊緊，后放放松招商執(zhí)行行方案在遵循““高品位位，低門門檻”等等的前提提下，對對商家的的入場條條件適當(dāng)當(dāng)抓緊，，但對核核心店適適當(dāng)放松松，而到到了開業(yè)業(yè)前則應(yīng)應(yīng)當(dāng)對所所有商戶戶適當(dāng)放放松，力力求在開開業(yè)能達達到商戶戶滿場的的效果，，開業(yè)一一段時間間后逐步步淘汰不不大適合合在項目目經(jīng)營的的商戶。。4、先需要要，后保保證在招商過過程中，，有必要要對每一一個承租租戶進行行評價，，預(yù)測它它們的經(jīng)營前前景，作作為店面面出租的的指導(dǎo)。。招商執(zhí)行行方案5、先打壓壓，后拉拉攏招商執(zhí)行行方案由于項目目的特殊殊性，必必須用““一站式式、壟斷斷性、唯唯一性、、超前性性”來打打壓目前前的正在在經(jīng)營的的商家和和正在出出售的商商業(yè)項目目，首先先做到主主題消費費的NO·1，，然后做做到主題題消費Only·1。。6、先“暗暗”，后后“明””招商執(zhí)行行方案招商執(zhí)行行方案由于項目目前期的的宣傳重重點是整整體形象象的傳遞遞和銷售售，并且且此時的的招商主主要是主主力店招招商，因因此，前前階段的的招商不不易明目目張膽，，要以人人海戰(zhàn)術(shù)術(shù)為策略略，通過過各種關(guān)關(guān)系渠道道而招（二）招招商渠道道招商執(zhí)行行方案亳州境外外招商不不同于在在境內(nèi)舉舉辦的各各種招商商活動，，它是一一種跨地地域、跨跨經(jīng)濟形形態(tài)、跨跨文化的的傳播和和溝通，，涉及經(jīng)經(jīng)濟、文文化領(lǐng)域域，前往往地區(qū)的的對外投投資條例例、投資資習(xí)性、、營商習(xí)習(xí)慣乃至至地區(qū)商商會的支支持程度度都將對對舉辦招招商活動動產(chǎn)生直直接的影影響。本本項目的的招商要要根據(jù)項項目擬引引進的商商家（主主力店、、次主力力店、普普通散戶戶商家））情況，，選擇恰恰當(dāng)?shù)恼姓猩糖赖馈８鶕?jù)本項項目的規(guī)規(guī)模和鋪鋪型特點點，建議議本項目目的招商商渠道可可從以下下方面入入手：主力店店：項項目洽洽談會會招招商發(fā)發(fā)布會會連連鎖加加盟見見面會會行行業(yè)協(xié)協(xié)會推推薦次主力力店：：發(fā)布布會技技術(shù)術(shù)合作作交流流會招招商商說明明會經(jīng)經(jīng)營研研討會會散戶商商家：：招商商說明明會投投資資研討討會招招商座座談會會媒媒體體廣告告登登門拜拜訪（三））、對對主力力/品牌店店的招招商步步驟和和技巧巧招商執(zhí)執(zhí)行方方案招商執(zhí)執(zhí)行方方案A:對對主主力店店的招招商步步驟和和技巧巧第一步步：按按擬定定的市市場定定位和和業(yè)態(tài)態(tài)定位位確定定初步步主力力店條條件。。通過過相關(guān)關(guān)網(wǎng)站站、招招商會會、研研討會會等各各種渠渠道接接觸、、了解解符合合條件件的零零售商商或其其他服服務(wù)商商，并并掌握握其拓拓新店店的計計劃，，最后后再確確定主主力店店目標(biāo)標(biāo)名單單，并并將其其設(shè)立立成三三大區(qū)區(qū)域目目標(biāo)群群。第一區(qū)區(qū)域：：2X家；；第二區(qū)區(qū)域：：3X家；；第三區(qū)區(qū)域：：2X家X表示示擬招招主力力店的的個數(shù)數(shù)，不不同業(yè)業(yè)態(tài)要要分開開。第二步步：召召開主主力店店招商商懇談?wù)剷?，，邀請請前期期已掌掌握的的相關(guān)關(guān)目標(biāo)標(biāo)群所所有的的客戶戶參加加，懇懇談會會的內(nèi)內(nèi)容主主要是是征求求他們們對項項目主主力店店合作作的條條件、、可能能性及及其他他方面面的建建議，，而這這些建建議均均可用用于制制訂合合理的的招商商條件件和政政策。。召開開懇談?wù)剷r時，可可邀請請當(dāng)?shù)氐卣嚓P(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)或職職能局局的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)參參加，，并請請他們們在會會上介介紹當(dāng)當(dāng)?shù)氐牡耐顿Y資情況況和表表示支支持的的態(tài)度度。當(dāng)當(dāng)然，，最好好能邀邀請當(dāng)當(dāng)?shù)赜杏杏绊戫懙拿矫襟w派派記者者參加加懇談?wù)剷?。。第三步步：視視招商商懇談?wù)剷牡那闆r況，會會后逐逐個向向分層層次的的目標(biāo)標(biāo)群進進一步步介紹紹項目目情況況及合合作條條件，，采用用每隔隔一周周溝通通一次次的跟跟蹤辦辦法專專人跟跟進。。而且且，要要重點點對第第一層層目標(biāo)標(biāo)群的的各個個管理理層進進行充充分的的溝通通，加加快其其投資資決策策的步步伐。。招商執(zhí)執(zhí)行方方案招商執(zhí)執(zhí)行方方案B、對品品牌店店的招招商技技巧：：品牌店店本質(zhì)質(zhì)是對對主力力店的的強化化和補補充。。一方方面要要依托托主力力店的的客源源分流流，另另一方方面也也能營營造自自有的的客源源。數(shù)個核核心主主力店店適合合分散散放在在經(jīng)營營軸線線的端端點，，不宜宜集中中放置置在中中間，，這樣樣才能能達到到組織織人流流的效效果。。品牌牌店則則應(yīng)相相對分分散錯錯落在在各核核心主主力店店的周周圍，，形成成人流流動線線的均均好性性。品牌店店的招招商與與主力力店大大致相相同，，但需需要在在確定定主力力店后后在進進行為為宜。。招商執(zhí)執(zhí)行方方案（四））租金金設(shè)定定招商執(zhí)執(zhí)行方方案租金設(shè)設(shè)定根根據(jù)招招商的的不同同階段段和業(yè)業(yè)態(tài)的的不同同變動動性很很大，，一般來說說，制制定租租金政政策根根據(jù)招招商先先后階階段劃劃分有有以下下策略略：A、招商商先期期：主力店店：可可以簽簽訂招招商協(xié)協(xié)議書書，具具備法法律效效力，，內(nèi)容容涉及及進駐駐范圍圍、經(jīng)經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容、、商鋪鋪面積積、經(jīng)經(jīng)營年年限、、經(jīng)營營租金金等。。一般般的大大主力力店租租金在在10年——20年之間間，具具體租租金范范圍根根據(jù)商商家和和當(dāng)前前項目目周邊邊商家家經(jīng)營營現(xiàn)狀狀推導(dǎo)導(dǎo)而定定。品牌店店：主主要是是簽訂訂招商商意向向協(xié)議議書，，不具具備法法律效效力，，里面面主要要涉及及商家家名字字、商商家意意向面面積、、經(jīng)營營范圍圍等，，加蓋蓋公章章。此此時的的協(xié)議議書只只是一一種客客戶資資源的的搜集集而已已，由由于沒沒有租租金及及招商商政策策的明明確制制定，，因此此不具具備實實質(zhì)性性意義義，未未來的的變動動性很很大。。B、招商商后期期：品牌店店：租租金高高于主主力店店租金金，略略低低于散散戶的的租金金。建建議租租金設(shè)設(shè)置可可采用用免租租期長長高租租金定定價策策略，，以突突出商商鋪的的升值值價值值。散戶：：租金金明確確制定定，建建議租租金在在30——60元之間間·平米/月。具具體根根據(jù)周周邊商商家實實際情情況及及項目目的未未來發(fā)發(fā)展優(yōu)優(yōu)勢加加權(quán)制制定。。招商執(zhí)執(zhí)行方方案（五））招商商推廣廣建議議1、招商商口號號：為為經(jīng)營營者創(chuàng)創(chuàng)造價價值為了使使我們們的招招商不不偏離離方向向，必必須制制定出出我們們招商商的一一個響亮亮而且且明確確的口口號，，經(jīng)過過對項項目面面對商商家的的把握握和理理解，建建議提提出：：“為為經(jīng)營營者創(chuàng)創(chuàng)造價價值””的服服務(wù)理理念，，也可可以叫做““為商商家而而戰(zhàn)””。從這一一原則則出發(fā)發(fā)，我我們的的所有有的招招商推推廣都都要圍圍繞““為經(jīng)經(jīng)營者創(chuàng)造造價值值”這這個理理念而而科學(xué)學(xué)制定定，任任何有有悖于于這個個招商商理念的活活動或或廣告告都要要堅決決制止止，決決不多多花一一分錢錢冤枉枉錢。。招商執(zhí)執(zhí)行方方案2、招商商活動動：活活動決決定廣廣告發(fā)發(fā)布招商執(zhí)執(zhí)行方方案可以說說，農(nóng)產(chǎn)品品綜合合批發(fā)發(fā)市場場的整個個招商商過程程就是是不斷斷宣傳傳、教教育、、培訓(xùn)訓(xùn)、引引導(dǎo)商商家的的資源源過程程。為了秉秉承““為經(jīng)經(jīng)營者者創(chuàng)造造價值值”的的招商商理念念，我我們通通過對對亳州州市場場的了了解和和把握握，并并結(jié)合合成功功大型型農(nóng)批市市場的招商商經(jīng)驗驗，建建議采采用以以下招招商活活動作作為整整個招招商營營銷的的主線線。（1）、為經(jīng)銷商尋找消費者活動主題：與各地商會、、行業(yè)協(xié)會、、連鎖經(jīng)營協(xié)協(xié)會溝通，獲獲取商家客戶戶資源；（2）、為經(jīng)銷商尋找供貨商活動主題：尋找客戶資源源［提供最佳的的供貨平臺］］（3）、為經(jīng)銷商提供行業(yè)支持持活動主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場成立新聞發(fā)布布會［強大的的抗風(fēng)險能力力和影響力］］招商執(zhí)行方案案（5）、為經(jīng)銷商尋求政策支持持活動主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場管理委員會成成立［為商家家尋求政府保保護］農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場招商政策征求求意見見面會會［人性化制制定政策，不不盲目］（6）、為經(jīng)銷商尋求品牌加盟盟活動主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場品牌連鎖加盟盟供求見面會會［建立對接接的橋梁，培培養(yǎng)商家］（7）、為經(jīng)銷商進行培訓(xùn)教育育活動主題：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場經(jīng)營投資報告告會［專家口口吻，告知這這里的經(jīng)營價價值］農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場招商簽約說明明會［現(xiàn)場說說法，促進旁旁觀商家加速速簽約進駐］］招商執(zhí)行方案案注：以上活動動的時間、地地點、參加人人員、事前宣宣傳、事后報報道、媒體選擇擇等均根據(jù)項項目的銷售階階段和工程進進度以及市場場實際情況而定定，具體計劃劃待定。招商執(zhí)行方案案3、招商道具小報＋折頁＋＋手冊招商執(zhí)行方案案A、招商小報報報名：《農(nóng)產(chǎn)品綜合批批發(fā)市場經(jīng)營報》發(fā)行范圍：業(yè)業(yè)內(nèi)發(fā)行，主主要是面對我我們所找的商商家進行派送送發(fā)放方式：郵郵局配送、招招商人員派送送、每次活動動順便發(fā)放發(fā)行周期：一一月一次紙張：建議采采用雙膠紙，，對開。印制數(shù)量：５５—１０萬份份／每期主要內(nèi)容：農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)發(fā)展歷史史、現(xiàn)狀、未未來發(fā)展趨勢勢農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)對亳州城城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟的帶動亳州當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市市場面臨的機遇及及歷史挑戰(zhàn)亳州農(nóng)產(chǎn)品的介紹及文化化的介紹亳州城市規(guī)劃劃對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的影響中國各地美食食文化的研究究等每一次招商活活動的報道和和圖片展示每一階段近期期的招商商家家和招商活動動的公告項目工程進度度項目銷售廣告告……招商執(zhí)行方案案招商執(zhí)行方案案B、招商折頁頁印制數(shù)量：３３—５萬份印制標(biāo)準(zhǔn)：２２５０克精品品紙，四折頁頁即可用途：主要用用于招商人員員出門拜訪客客戶所用，招招商見面會所所用，外地巡巡展所用。主要內(nèi)容：亳亳州城市概述述＋項目簡介介＋項目經(jīng)營營價值優(yōu)勢＋＋管理公司介介紹＋后期保保障措施＋主主力店商家＋＋招商范圍＋＋電話＋地址址＋經(jīng)銷商等招商執(zhí)行方案案C、招商手冊印制數(shù)量：３３０００本頁數(shù)：２８ＰＰ紙張：精品紙紙用途：招商見見面會用，主主力商家派送送，政府行業(yè)業(yè)協(xié)會派送，，各種招商活動動現(xiàn)場使用主要內(nèi)容：亳亳州城市概述述＋項目簡介介＋項目經(jīng)營營價值優(yōu)勢＋＋管理公司介紹紹＋后期保障障措施＋主力力店商家＋招招商范圍＋項項目規(guī)劃說明＋＋項目功能分分區(qū)圖＋項目目鋪型圖等。。招商執(zhí)行方案案招商執(zhí)行方案案此外，還可以以借助網(wǎng)絡(luò)、、報紙、電視視、戶外等形形式對重要招商活動動進行全方位位的宣傳，視視具體情況而而定。說明：整個招招商宣傳其實實也是銷售宣宣傳，因此兩兩者必須要統(tǒng)統(tǒng)籌兼顧，而而招商活動的的主要目的與與其說是為了了招商，不如如說是為了銷銷售，因此，，千萬不能犯犯了舍本逐末末的錯誤，““招商為銷售售”這一戰(zhàn)略略意義絕不能能動搖。（六）招商流流程市場調(diào)研地域市場分析析目標(biāo)客戶分析析行業(yè)經(jīng)營分析析項目熟悉熟悉項目特征征熟悉項目SWOT提煉項目核心心賣點招商執(zhí)行方案案制定策略確定招商市場場目標(biāo)招商定位制定市場策略略確定招商渠道道編制計劃制定招商費用用預(yù)算制定年度實施施計劃制定月度實施施計劃制定周實施計計劃招商執(zhí)行方案案招商準(zhǔn)備賣場包裝宣傳包裝氛圍包裝客戶資料準(zhǔn)備備（規(guī)劃設(shè)計資資料、招商銷講說辭辭、招商物料料、宣傳工具具客戶開發(fā)客戶分類確定重點開發(fā)發(fā)對象[主力店，品品牌店，散戶戶]拜訪，接洽，，回訪招商執(zhí)行方案案評估客戶客戶資格考察察[評估核準(zhǔn)準(zhǔn)]確定合作對象象與客戶溝通、、談判方案修改與認(rèn)認(rèn)同跟進處理信息歸檔簽訂意向書技術(shù)對接條款對接（對口工程、、對口銷售部門門、對口業(yè)主主）招商執(zhí)行方案案簽訂協(xié)議交納定金進場準(zhǔn)備提供租賃面積積認(rèn)定書交納租金提供租賃許可可證提供裝修方案案及電腦效果果圖招商執(zhí)行方案案開業(yè)運營進場裝修人員招聘開張營業(yè)商家優(yōu)化招商執(zhí)行方案案總之，“花香香蝶自來”，，整個項目無無論從大到小小、從粗到細細、從整體到到局部的所有有規(guī)劃設(shè)計都都必須圍繞基基本定位進行行，以確保在在本地的最大大市場占有率率。五、招商規(guī)劃設(shè)計（一）、項目平面面、外立面、、相關(guān)配套設(shè)設(shè)計建議1、外立面：：選擇流行風(fēng)風(fēng)格，規(guī)劃廣廣告位并統(tǒng)一一報批及安裝制作廣告燈燈箱；2、門口廣場場：建議設(shè)計計有特色的綠綠化及設(shè)置休休閑設(shè)施；3、劃分車位位，制作標(biāo)識識牌；4、智能化網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安安裝、調(diào)試；；5、外街增加加特色餐飲及及商業(yè)配套區(qū)區(qū)。64招商規(guī)劃設(shè)計（二）、銷售招商大廳廳的包裝建議議1、銷售招商大大廳的裝修：：設(shè)計時要求求有創(chuàng)意性，，設(shè)有接待廳廳、總經(jīng)理室室、營銷室、、財務(wù)室、簽簽約室、會議議室，前臺一一張，小工作作臺和辦公設(shè)設(shè)備等；2、室內(nèi)包裝：：效果圖、樓樓盤模型、銷銷控表、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品圖片、區(qū)區(qū)域規(guī)劃圖、、地理位置圖圖、領(lǐng)導(dǎo)考察察照片、奠基基儀式照片等等。3、具體平面布布置詳見附圖圖65（三）、銷售策略建議議及統(tǒng)籌1、銷售目標(biāo)①、打造高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)綠色生態(tài)農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品批零市市場；②、塑造開發(fā)商商的成功品牌牌；③、創(chuàng)造贏利，，快速回籠資資金；④、實力優(yōu)先，，保證可持續(xù)續(xù)經(jīng)營及旺場場。662、銷售策略通過對目前的的農(nóng)貿(mào)市場營營銷手段和策策略的調(diào)查分分析來看，雖雖然農(nóng)貿(mào)市場場逐漸成為房房地產(chǎn)開發(fā)的的一個組成部部分、一個新新的產(chǎn)品，但但是在農(nóng)貿(mào)市市場市場的營營銷手段和策策略上依然停停留在“農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場”這個個顯而易見簡簡單性質(zhì)上，，未能充分發(fā)發(fā)掘農(nóng)貿(mào)市場場這樣的產(chǎn)品品的潛在商業(yè)業(yè)價值，在營營銷策略上不不夠重視，縮縮手縮腳的進進行營銷，也也就是說從營營銷的角度上上沒有足夠的的投入和重視視。因因此我們們在本案的營營銷策略上，，要打破固有有的思路，我我們不能將本本案視為僅僅僅是農(nóng)貿(mào)市場場，從一個新新的角度來設(shè)設(shè)計和開展本本案的營銷，，將農(nóng)貿(mào)市場場的營銷提升升到一個新的的高度。當(dāng)然然，鋪位以出出讓使用權(quán)的的方式銷售，，是決定投資資者接受度的的關(guān)鍵。本項項目采用的營營銷策略建議議為：進行主題式（（專業(yè)市場））租售，租售售同步。①、租后帶租約約發(fā)售；②、售后委托開開發(fā)商統(tǒng)一招招商（返租三三年）；③、對于投資者者：在簽訂買買賣合同的同同時需委托開開發(fā)商統(tǒng)一招商經(jīng)營營。④、鼓勵自營者者購買，并給給予適當(dāng)優(yōu)惠惠；⑤、入市時機：：開盤前60天作誘導(dǎo)性宣宣傳，此前30天啟動全部部媒體進行全全方位的宣傳傳，以產(chǎn)生轟轟動效應(yīng)。3、創(chuàng)新模式1）、恰當(dāng)運用銷銷售“三步曲曲”，對盡快快回籠資金，，品牌帶動、、減輕壓力、降低低風(fēng)險特別關(guān)關(guān)鍵?！叭角奔醇措A梯式銷售售：①優(yōu)勢產(chǎn)品（（約40%））的銷售，投投資回本；②贏利產(chǎn)品（（約40%））的銷售，投投資回報及照照顧關(guān)系客戶戶；③阻力產(chǎn)品（（約20%））的銷售，保保本配套。2）、以“低開高高走”策略、、“大商家入入駐”迅速打打開市場。3）、以“升級硬硬件”為持續(xù)續(xù)賣點，提高高“贏利產(chǎn)品品”的價格，，獲取高額投投資回報。4）、以“按時并并隆重試業(yè)””為賣點，促促進“阻力產(chǎn)產(chǎn)品”的銷售售。694、付款方式建建議為迅速回籠資資金，又能增增強投資者的的信心，達到到雙贏的目的的，本項目應(yīng)應(yīng)選取的付款款方式建議為為：A、一次性付付款：30天天內(nèi)付清全款款，可優(yōu)惠至至九折；B、按工程進進度分期付款款：首付50%，交鋪付付50%，可可優(yōu)惠至九五五折。5、銷售計劃：：（參見《廣告告推廣建議及及租售計劃》》）70（四）、招商策略建建議及統(tǒng)籌1、招商策略：：、實力商家，，品牌優(yōu)先：：在高起點的的定位下，優(yōu)優(yōu)先考慮大型型主力店、高高檔品牌代理理商、實力強強的品牌經(jīng)營營戶，分散經(jīng)經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃賣場，科科學(xué)合理分區(qū)區(qū)，使區(qū)內(nèi)商商鋪錯位經(jīng)營營、互為補充充、互相促進進、相得益彰彰。為了避免免經(jīng)營商戶良良莠不齊，需需全程跟蹤，，統(tǒng)一招商，，嚴(yán)格篩選。。在推廣上，，本項目作為為一個整體對對外進行推廣廣，提高市場場的知名度和和吸引力。、規(guī)劃業(yè)態(tài)，，做到專而不不亂。71③、階梯策略：：讓利啟動（（優(yōu)勢位置））--大眾招招商（二級位位置）--旺旺場填充（邊邊角位置）A、規(guī)模策略略：主力商家家----中中型商家----小型商商家B、品牌策略略：國際品牌牌----國國內(nèi)品牌----區(qū)域品品牌C、地域策略略：遠----近D、時間策略略：制定倒計計時計劃E、目標(biāo)策略略：實行重點點目標(biāo)鎖定，，快速完成當(dāng)當(dāng)期目標(biāo)任務(wù)務(wù)722、業(yè)態(tài)規(guī)劃：：確定招商區(qū)區(qū)域，規(guī)劃相相關(guān)業(yè)態(tài)，參參見附件。3、優(yōu)惠方式建建議：以面積標(biāo)準(zhǔn)確確定優(yōu)惠；以簽約時間確確定優(yōu)惠；以交租時間確確定優(yōu)惠；老帶新優(yōu)惠；；知名品牌的優(yōu)優(yōu)惠。4、招商計劃：：（參見《廣廣告推廣建議議及租售計劃劃》）73（五）、廣告推廣建建議及租售計計劃74依照前面的基基本定價，按按目前商用物物業(yè)的推廣行行情，預(yù)計需需投入的宣傳傳推廣費用總總額約為：￥￥５00萬元元，該費用的的具體分配及及租售計劃如如下表：75（六）、項目對對外洽談工作作1、有關(guān)政府單單位；2、裝修設(shè)計公公司；3、廣告公司；；4、重要報社的的新聞媒體人人員;5、行業(yè)協(xié)會、、品牌商家的的邀請；6、采購商的組組織和宣傳。。76（七）、項目未來運運作模式建議議771、市場整體經(jīng)經(jīng)營模式：專專業(yè)協(xié)會指導(dǎo)導(dǎo)+大經(jīng)營戶戶帶動型利用專業(yè)協(xié)會帶動動市場對外銷銷售量——做做旺銷售方吸收大戶業(yè)主主帶動市場供供貨質(zhì)量———做旺供貨方方2、市場物業(yè)管管理及配套服服務(wù)運作模式式：自營與分分包相結(jié)合A、自營部分分：商鋪、宿宿舍、停車場場、倉庫，市市場經(jīng)營運作，品牌建設(shè)設(shè)B、分包部分分：餐飲、裝裝卸、冷庫等等經(jīng)營風(fēng)險相相對大項目3、、市場品牌牌建設(shè)與推廣廣A、設(shè)立市場場推廣基金B(yǎng)、導(dǎo)入CIS管理系統(tǒng)統(tǒng)C、組建專門門市場推廣小小組，成立運運營部，加強強應(yīng)對危機公公關(guān)能力。（詳見附件《《項目營運方方案》）。（八）、銷售招商隊隊伍培訓(xùn)1、組建專業(yè)業(yè)精英隊伍；；2、制定招商商及銷售手冊冊；3、培培訓(xùn)著著裝、、禮儀儀、儀儀容、、態(tài)度度、服服務(wù)、、口才才等；4、熟悉項目資料和現(xiàn)場，理解項目的發(fā)展方向及優(yōu)劣勢；5、掌握租售工作流程和租售動態(tài)；6、了解周邊競爭對手的優(yōu)劣勢，同客戶溝通時做到有理有據(jù)；7、熟記項目基本工程數(shù)據(jù)，了解本房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)知識；8、本樓盤專業(yè)知識的培訓(xùn)。78（九））、售售后服服務(wù)——商業(yè)業(yè)管理理方案案建議議1、協(xié)協(xié)助發(fā)發(fā)展商商成立立物管管部和和運營營部；；2、協(xié)協(xié)助客客戶辦辦理開開業(yè)前前的裝裝修手手續(xù)；；3、客客戶入入伙流流程的的了解解；4、清清潔區(qū)區(qū)域的的承包包洽談?wù)劊?、協(xié)協(xié)助物物管部部人員員的其其他相相關(guān)工工作；；６、提提供開開業(yè)優(yōu)優(yōu)惠方方案、、可持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營的的促銷銷方案案建議議。79物業(yè)經(jīng)經(jīng)理工程主主任保安主主任運營主主任消防指指導(dǎo)維修電電工定位保保安巡邏保保安停車保保安文案設(shè)設(shè)計平面設(shè)設(shè)計廣告執(zhí)執(zhí)行80參見以以下物物業(yè)管管理部部組織織架構(gòu)構(gòu)圖：：[招商重重要性性]本項目目成在在招商商，必必須把把招商商放到到一個個開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略略的高高度來來認(rèn)識識！在招商商過程程中將將會涉涉及