2022年行業(yè)分析房地產(chǎn)市場內(nèi)容與特點分析

房地產(chǎn)市場內(nèi)容與特點分析房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項活動供應決策和實施的依據(jù)，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求推斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風險。本文從有用的角度，探討了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，總結出服務于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)證券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特點，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的緣由進行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效性的途徑。

一、房地產(chǎn)市場分析的

層次與內(nèi)容

房地產(chǎn)市場分析的層次。房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所供應的信息基礎之上，它們之間有規(guī)律聯(lián)系。

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析是市場討論區(qū)域內(nèi)全部的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需狀況的綜合分析。它側重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。

專業(yè)房地產(chǎn)市場分析是對市場討論區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或專業(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需狀況進行單獨的估量和猜測。它側重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。

項目房地產(chǎn)市場分析是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭力量分析，猜測肯定價格和特征下的銷售率及市場占有率狀況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量方案進行猜測。它側重于項目競爭力量分析等內(nèi)容。

房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為簡單與多樣，將它歸納為六項主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側重點不一樣，所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。

地區(qū)經(jīng)濟分析是討論地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含：①地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析。②地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的進展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采納方案部門等機構對地區(qū)經(jīng)濟狀況的討論結果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟狀況作完全分析。但需要依據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的猜測信息，也需作一些獨立猜測。

區(qū)位分析是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內(nèi)容。它要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較，發(fā)覺市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性討論中市場分析的全部內(nèi)容。

項目競爭分析包含：①分析目標物業(yè)的法律、經(jīng)濟、地點及地點的可達性等特征。②依據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競爭物業(yè)。③進行競爭評價，確定目標物業(yè)的競爭特點，猜測肯定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金猜測、猜測吸納量及吸納量方案。當然，每個市場分析不肯定都包含全部的側重點。其中營銷建議是討論銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業(yè)的規(guī)劃設計和產(chǎn)品功能定位，并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢，提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。

二、不同使用目的下

房產(chǎn)地市場分析的特點

投資決策中的房地產(chǎn)市場分析。房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿意目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟力量，分析市場前景及項目租金猜測。開發(fā)投資決策要打算市場需求和查找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項目開發(fā)完成后有良好的市場需求。

項目融資中的房地產(chǎn)市場分析。房地產(chǎn)項目融資中要對項目進行市場評估，以猜測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項目可行性分析的一個重要部分供應申請貸款的理由。金融機構借助房地產(chǎn)市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經(jīng)濟力量，作為貸款項目選擇的重要依據(jù)。

房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場分析。在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)市場分析的目的是關心評估師合理確定抵押物的價值，關心證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價等，為投資者供應抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質量及市場預期回報，作為投資者選擇證券類的依據(jù)；為政府擔保方及評估機構供應房地產(chǎn)的市場前景分析，作為分析證券實際價值的參考，并為進行證券結構掌握供應依據(jù)?？傊C券化服務的房地產(chǎn)市場分析目的較簡單，它根本的側重點在于關注房地產(chǎn)市場前景及項目物業(yè)的收益或回報率。

房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析。房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要依據(jù)市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產(chǎn)品方案、設計、品質、定價、調(diào)整，獵取規(guī)劃許可和政府支持，獵取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)勝利。如為其供應項目建成后的市場可接納的售價和租金水平；依據(jù)項目特點進行亮點挖掘，據(jù)此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增加了企業(yè)的競爭力量，調(diào)整了營銷策略。

市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析。房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關系的變化規(guī)律，以合理制定有關的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟狀況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求狀況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導土地規(guī)劃及利用，合理掌握土地開發(fā)與土地供應的數(shù)量與結構；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需狀況，為房地產(chǎn)合理結構掌握供應依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解方案開發(fā)項目四周公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿意公眾的需要。

三、提高房地產(chǎn)市場分析

有效性的途徑

影響房地產(chǎn)市場分析有效性的緣由。通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)討論，可知影響市場分析有效性的緣由有：第一，分析師對房地產(chǎn)市場分析要點的把握程度。只有依據(jù)分析目的把握住市場分析的關鍵所在，才能使分析切中要點，達到肯定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析；其次，分析過程中規(guī)律關系是否合理；第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、牢靠。在一個房地產(chǎn)市場分析中，如有以上緣由的一個或幾個狀況發(fā)生，都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。

提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑?？傮w上來說，要提高房地產(chǎn)市場分析的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采納合適的市場分析方法，論證有力、結論明確。詳細的要求是：系統(tǒng)完整、規(guī)律清楚合理；報告中采納的數(shù)據(jù)有針對性，有兩個以上數(shù)據(jù)來源的比較；需求參數(shù)確定合理，對關鍵需求參數(shù)的變動趨勢有獨