2022年行業(yè)分析深圳房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新研究報告

深圳房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新研究報告我們創(chuàng)新并呈現(xiàn)給公眾，為的是弘揚(yáng)我們深圳地產(chǎn)界恒久的創(chuàng)新士氣，用以滋潤整個業(yè)界，使之在不斷變化、進(jìn)展的市場中永葆創(chuàng)新的沖動。

總結(jié)2022年上半年市場產(chǎn)品的特點(diǎn)，進(jìn)展商無一例外地都在細(xì)節(jié)上下了很大的功夫，特別人性化。這些市場產(chǎn)品的創(chuàng)新分為室內(nèi)創(chuàng)新和室外創(chuàng)新以及形式兩種。

室內(nèi)創(chuàng)新篇

空間變換，凸現(xiàn)共性

（一）使用空間增大典型代表：大露臺、落地凸窗、夾層

大露臺———添加生活情趣

大露臺毫無疑問是今年深圳最出風(fēng)頭的戶型創(chuàng)新之一。其實(shí)露臺就是陽臺的升級版本，只不過在功能上來講現(xiàn)在的陽臺一般指生活陽臺，露臺則是擔(dān)當(dāng)景觀、消遣功能。一般的生活陽臺或者景觀陽臺的層高在2.8米以上，5.8米以下，而露臺的層高則在5.8米以上。而大露臺與小陽臺的區(qū)分就在于大露臺的面積可以不用計入銷售面積。也就是說當(dāng)這種露臺的面積越大，消費(fèi)者獲得的實(shí)惠就越多。

落地凸窗——增加室內(nèi)可使用面積

凸窗是目前深圳樓盤比較常用的一種傳統(tǒng)窗臺結(jié)構(gòu)，詳細(xì)定義可以說是在建筑原有框架結(jié)構(gòu)中窗臺板向外懸挑獲得的空間。凸窗的進(jìn)展也從側(cè)面反映了住宅項目在空間方面不斷進(jìn)行創(chuàng)新。窗框就是凸窗的前身，就是一堵墻上預(yù)留窗洞安裝玻璃窗，起到通風(fēng)采光的作用。隨后人們發(fā)覺在窗洞的上下端各加一塊板，那塊伸出去的板就是凸窗，可以將室內(nèi)的空間延長，凸窗可以作為一個植物擺放的平臺，也可以成為一張書桌，用處良多，更重要的是通過窗洞挑出去的窗臺面積只要不超過國家規(guī)定的2.2平米，都是不用算入銷售面積的，因此凸窗可以說是現(xiàn)在樓盤開發(fā)必備。

落地凸窗是在一般凸窗基礎(chǔ)上更生活化的創(chuàng)新。落地凸窗其實(shí)就是將原有的凸窗高度降低到于室內(nèi)地面高度相同的一種凸窗形式，在建筑構(gòu)造方面也是一種懸挑構(gòu)件。從直觀上看落地凸窗就是增加了房間的可使用面積。通常凸窗只能作為固定的景觀坐椅或者擺放一些小飾物的架子，不能移動。當(dāng)變成落地的之后，功能就有了很大的增加。在臥房的可以形成超大落地玻璃窗，將室外景觀自然引入室內(nèi)，景觀開闊，通風(fēng)采光功能更強(qiáng)；同時由于垂直高度降到與臥房地面齊平，因此有效擴(kuò)大室內(nèi)實(shí)際使用面積，而這些面積并不計入銷售建筑面積，使客戶得到最實(shí)在的優(yōu)待。

當(dāng)然，由于這種結(jié)構(gòu)面積是不計入銷售面積，對于講求實(shí)惠的客戶來講，面積越大，得到實(shí)惠越大。

夾層———為客戶供應(yīng)免費(fèi)生活空間

同樣受歡迎的生活創(chuàng)新產(chǎn)品還有中海怡美山莊的夾層。夾層不是中海首創(chuàng)，但在多層中應(yīng)用也還是算是第一個。3.9米的高客廳與2.8米的臥房、2.19米的夾層餐廳形成三個建筑平面，由于2.19米的夾層低于2.2米計算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，不計入建筑面積。這個夾層面積在10多平米到20多平米之間，為生活帶了更多樂趣，而怡美銷售的火爆也的確印證了這些創(chuàng)新的作用。

層高變化，添加靈動空間

層高對于居住的影響是不言而喻的。一般來講，層高假如低于2.8米，那么在這個環(huán)境下生活就會感到比較壓抑。而當(dāng)層高在3米以上，那么居住就感覺比較舒適。城市3米6公寓就創(chuàng)新地采納了3.6米的層高建設(shè)。這種利用空間來發(fā)揮想象的創(chuàng)新實(shí)在是讓人眼前一亮，尤其收到年輕人的喜愛。

層高對于城市新貴而言就是一種身份的象征。豪宅的詳細(xì)定義，在業(yè)界始終有爭辯，多數(shù)是關(guān)于面積以及成交方面，對于層高倒是爭論不多。由于豪宅需求的景觀和空間居住的舒適性是毋庸置疑的，層高的高度也就越高越好。試想，客廳的水晶燈越多層，越是襯出客廳的高度，也才顯示出豪宅的貴氣，這就是俗稱″有天有地″的獨(dú)立別墅總讓人感覺高檔的一個緣由之一。

今年消失的香榭里Skyhouse也是在戶型的空間方面創(chuàng)新的一個閃光點(diǎn)。它是位于建筑的上層，享有360度視線無遮攔的景觀顛峰，這一點(diǎn)沒有太多創(chuàng)新元素；但其最有新意的就是層高12米的空間內(nèi)零阻隔，可將其設(shè)計為兩層、甚至是三層的空中別墅。這種共性化的空間設(shè)計與傳統(tǒng)的豪宅甚至空中別墅都是有很大區(qū)分的。光是這個層高就已經(jīng)顯示出仆人尊貴的地位，同時也表達(dá)出他們極富個人生活主見的生活方式。

（二）景觀無限延長躍式入戶花園——移步換景

傳統(tǒng)的入戶花園在2022年就已經(jīng)消失，是大門與客廳的過渡連接，就是將室外環(huán)境與室內(nèi)環(huán)境有效結(jié)合的方法，同時利用這些面積種植植物、休閑放松都是一個很相宜的。此后，入戶花園成為很多樓盤開發(fā)的例牌菜，甚至一些戶型先天條件不良的話還會用來提高項目″均好性″，關(guān)心劣勢戶型的銷售。在市場千篇一律以平面入戶花園來招徠客戶的時候，世紀(jì)村·日月府的躍式入戶花園就成了樓市絢爛的顏色裝飾樓市。日月府采納0.2米高的兩級踏步將室外到室內(nèi)空間靈動性的過渡，令入戶花園更顯層次感。

弧形凸窗——擴(kuò)大景觀視野

項目質(zhì)素的凹凸最終來源于居住的效果，而景觀又是居住效果的一個重要指標(biāo)，因而借景入室成為提高居住質(zhì)量的重要手段。入戶花園、凸窗都是一個很好的形式，但一般而言角度不會太大，視線不夠開闊。直角凸窗可以有270度的景觀面，但邊角設(shè)置稍有鋪張?；⌒瓮勾熬褪s直角的鋪張，兼具了視野開闊，借景入室的效果，同時弧形的凸窗更加顯得氣派，可謂凸窗中比較比較創(chuàng)新的亮點(diǎn)。

室外創(chuàng)新篇

園林自然化

（一）半山私家花園———從人工中見自然

別墅的昂揚(yáng)價格中包含了景觀的價格，而高素養(yǎng)的住宅項目在社區(qū)環(huán)境與自然環(huán)境相融合的方面多下功夫，對于項目的銷售關(guān)心是莫大的。正如一般的山景住宅項目，在建設(shè)過程與推廣過程中多數(shù)以山景對于居住好處為主要思路，雖然推窗見山，但無論感覺還是實(shí)際上，山始終是一個有距離的觀賞景觀，有距離美卻沒有熟識感，是很多山景樓盤的通病。將山與人的關(guān)系拉近，甚至說山與人的零距離，在目前深圳的住宅項目中還是比較少見的。

移步入景，將公眾資源加以優(yōu)化為業(yè)主服務(wù)，不失為一個山景住宅的創(chuàng)新之處。比如蘭溪谷修建由小區(qū)直接進(jìn)入山體的登山路。在登山過程中，一點(diǎn)點(diǎn)看似不經(jīng)意但的確很貼心的細(xì)節(jié)讓業(yè)主對開發(fā)商品牌產(chǎn)生認(rèn)同感。蘭溪谷在修建登山道、棧道、涼亭時，充分考慮到對山體、植被的愛護(hù)，涼亭都是建在暴露的巖石之上，極少侵占植被；山路的修建盡量避開損害樹木，道路中間的小樹有足夠的生長空間；涼亭、石桌的建設(shè)都為原有的樹木騰出了足夠的空間，為業(yè)主供應(yīng)了最健康最有社會責(zé)任感的生態(tài)環(huán)境。

（二）濕地園林———還原自然資源

歐陸風(fēng)情、熱帶風(fēng)情是目前深圳樓盤園林用得比較多得園林風(fēng)情，創(chuàng)新之處見少，濕地園林可能是深圳創(chuàng)新園林的首創(chuàng)。濕地在深圳通常和紅樹林、鳥類自然愛護(hù)區(qū)之類的詞同時消失，給人感覺比較環(huán)保、健康。其實(shí)濕地除了沼澤、泥炭地、灘涂外，還包括河流、湖泊、水庫、稻田以及退潮時水深不超過6米的海水區(qū)。它作為一種自然資源，它蘊(yùn)涵有豐富的動植物物種，保持生物多樣性的功能，在愛護(hù)環(huán)境方面起著極其重要的作用，是其他任何生態(tài)系統(tǒng)無法代替的，也為人類展現(xiàn)了獨(dú)特的自然景觀。雖說波托菲諾·天鵝堡二期II區(qū)的濕地園林并不是自然行程的，但人工的痕跡很少，還是“因地制宜”的建設(shè)，因此生態(tài)、以及景觀都將不遜色于自然濕地，并且將濕地應(yīng)用在園林上是很人性化的創(chuàng)新，真正將自然與生活相結(jié)合，是產(chǎn)品人性化創(chuàng)新的一大亮點(diǎn)。

房產(chǎn)營銷幫助設(shè)施創(chuàng)新篇

紅花也需綠葉稱

（一）花架———大露臺的私密保鏢在一覽無余的大露臺基礎(chǔ)上，有花架的露臺也成為一種優(yōu)化空間構(gòu)成的創(chuàng)新。提起花架，許多人就會想起小時候院子、亭子里用來搭葡萄的棚子，既美觀又遮蔭。但是在露臺上方設(shè)置花架為什么算是一種創(chuàng)新呢？通常為了戶型的均好性，露臺會做成錯層的結(jié)構(gòu)，也就是說某層的露臺在客廳外，那么上下層的就是在臥房外。這種錯層的露臺不但將建筑的外立面變得更靈動，最重要的還是提高了住宅的生活功能，豐富業(yè)主的生活。然而當(dāng)城市里鋪天蓋地的消失這種新潮而高雅的生活時，尷尬也隨之消失。作為一個休閑、放松的地方，私密權(quán)的愛護(hù)特別重要。由于上下錯層來獲得基本的露臺條件，上一層露臺就可以很清晰看到下一層露臺的動靜，就似乎你在很放松的觀賞高尚音樂，突然發(fā)覺上面露臺的人在有意無意的觀看你的行動，被人看的感覺立馬將腦子里全部的陽春白雪都瞬間消逝，在觀賞下去沒意思，不觀賞下去把，原來就是自己的私人空間，由于別人而掃了雅興，真是不值。露臺的一覽無余也成為了桎梏自身在于住宅項目的運(yùn)用。產(chǎn)品細(xì)節(jié)的創(chuàng)新就是要在不斷的運(yùn)用中將其功能完善。西海明珠的露臺就采納露臺花架的形式，遮擋了多余視線的同時，還顯出露臺的自然價值。

對于一套住宅而言，只是增加了一個花架，業(yè)主可以種植一點(diǎn)爬藤類植物，增加自然情趣，從細(xì)節(jié)的創(chuàng)新中也能感受到開發(fā)商對于客戶的關(guān)懷。

（二）隔音通風(fēng)窗也是產(chǎn)品在細(xì)節(jié)創(chuàng)新方面的成果之一。

通常很多靠近路邊的住宅都會設(shè)置隔音玻璃窗來盡可能的削減