凱德置地商業(yè)模式

尋找標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)突破，領(lǐng)跑行業(yè)

國外大型房企業(yè)務(wù)發(fā)展模式探討

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嘉德置地·新加坡

TISHMANSPEYER·美國

亞洲地產(chǎn)巨無霸-嘉德置地CAPITALAND嘉德置地集團(tuán)是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。嘉德集團(tuán)總市值約577億元人民幣(2009.1.31)，管理超過2,377億的資產(chǎn).核心業(yè)務(wù)包括住宅及商業(yè)房地產(chǎn)、服務(wù)式公寓、房地產(chǎn)基金的投資和管理，以及提供房地產(chǎn)金融、物業(yè)服務(wù)等。嘉德置地上市的子公司和合資公司包括雅詩閣集團(tuán)、澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣服務(wù)公寓信托、嘉茂中國信托及桂嘉信托。嘉德置地的業(yè)務(wù)遍及亞太、歐洲和中東地區(qū)重要門戶城市。嘉德集團(tuán)1994年進(jìn)入中國市場，迄今開發(fā)規(guī)模逾750萬平米,員工超過5000人。在中國的50個(gè)城市擁有約10萬套住宅(含合作項(xiàng)目6萬套)，170萬平方米綜合商用項(xiàng)目開發(fā)面積,可租面積超過400萬平米的逾60家商場和5000套服務(wù)公寓。嘉德置地:公司概述嘉德置地:企業(yè)理念“Buildingforpeopletobuildpeople,buildingpeopletobuildforpeople”,即通過為人們塑造產(chǎn)品來塑造人,反之亦然。其內(nèi)在的核心則是“持續(xù)創(chuàng)造股東價(jià)值”、“提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)”、“吸引并發(fā)展高素質(zhì)的人力資本”，并旨在以國際化的形象構(gòu)筑世界級(jí)的房地產(chǎn)公司。嘉徳的理念是“專注、平衡、規(guī)?！薄Ｗ?，就是只著力于房地產(chǎn)而不涉及其他的業(yè)務(wù)；平衡，指在各項(xiàng)業(yè)務(wù)之間力求均衡。如各地區(qū)項(xiàng)目之間的平衡，在各項(xiàng)業(yè)務(wù)，如住宅、辦公樓和商業(yè)之間的平衡等；規(guī)模，指保持規(guī)模效益，同時(shí)吸引更多優(yōu)秀人才的加入。建宇樹人嘉德置地:業(yè)務(wù)概覽核心競爭力：房地產(chǎn)投資與開發(fā)、服務(wù)式公寓運(yùn)營、房地產(chǎn)金融同時(shí)在成熟市場和新興市場中尋找增長機(jī)會(huì)廣泛的國際合作伙伴、戰(zhàn)略投資者和精英團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈,保持著開發(fā)、投資、收費(fèi)業(yè)務(wù)間的平衡嘉德置地:業(yè)務(wù)概覽嘉德置地:業(yè)務(wù)概覽住宅產(chǎn)業(yè):投資與開發(fā)新加坡、澳大利亞、中國、馬來西亞、泰國等國家主要門戶城市的住宅物業(yè)。商務(wù)綜合產(chǎn)業(yè):新加坡辦公樓房地產(chǎn)，包括中央商務(wù)區(qū)的地標(biāo)性辦公樓和高科技的工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)零售產(chǎn)業(yè):在新加坡、中國、印度、日本和馬來西亞擁有50多家商場，總凈可租面積約230萬平米。中國的資產(chǎn)包括上海來福士廣場和北京西環(huán)廣場，與北京華聯(lián)合資的安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈，與深國投合作的21家以沃爾瑪為主力店的商場。休閑娛樂產(chǎn)業(yè):澳門豐得麗20％股權(quán)，該公司擁有位于澳門的包括商場、酒店及服務(wù)式住宅、博彩場及影視城綜合項(xiàng)目計(jì)60萬平米。與阿聯(lián)酋政府聯(lián)合開發(fā)阿布扎比國家體育館附近占地140萬平方米土地面積綜合度假類房地產(chǎn)項(xiàng)目.在巴林開發(fā)萊佛士城海濱綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目.服務(wù)公寓:雅詩閣集團(tuán)是全球最大的服務(wù)公寓所有者和管理者,擁有位于亞洲、歐洲及中東地區(qū)等22個(gè)國家主要城市的近22,000套服務(wù)式公寓.旗下共有3個(gè)品牌，分別是豪華品牌雅詩閣（Ascot)，中高檔品牌盛捷（Somerset）和適合商旅人士的馨樂庭（Citadine）。（2005年以17.2億新幣向COLONYCAPITAL出售RAFFLEHOLDINGS萊佛士酒店控股公司，獲得溢價(jià)6.4億新。)金融服務(wù)與信托基金:2002年成立的嘉德置地金融是以收費(fèi)為主的公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)資金管理,結(jié)構(gòu)融資與咨詢服務(wù)。投資產(chǎn)品包括私募和上市基金，結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品。目前管理著17只私募基金和５只REITS，截止2008-12-31,管理資產(chǎn)規(guī)模超過259億新幣,2008年基金及物業(yè)管理費(fèi)收入達(dá)4.13億新幣.五只REITS包括嘉茂CMT、嘉康CCT、嘉茂中國CRCT、雅思閣公寓ART和嘉桂QCT。投資伙伴包括全球及區(qū)域的保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金和大型機(jī)構(gòu)。亞太地區(qū)澳大利亞,中國,新加坡,韓國,泰國,越南,印度,印尼,馬來西亞,新西蘭,菲律賓歐洲比利時(shí),法國,德國,俄羅斯,西班牙,英國中東阿聯(lián)酋,巴林,卡塔爾嘉德置地:地域分布20個(gè)國家超過120個(gè)城市嘉德置地在中國

中國業(yè)務(wù)分布：3+2格局凱德置地在中國市場收益的增加促使了整個(gè)集團(tuán)利潤的增長

地域分分布嘉德置置地:資產(chǎn)分分布業(yè)務(wù)分分布新加坡坡服務(wù)公公寓商業(yè)零零售住宅歐洲中國澳新商業(yè)綜綜合亞洲及及海灣灣其它資產(chǎn)分分布住宅辦公綜合開開發(fā)商業(yè)零零售服務(wù)公公寓工業(yè)嘉德置置地:收入來來源住宅歐洲中國（包括括港澳澳）澳新新加坡坡金融服服務(wù)零售商業(yè)綜綜合服務(wù)公寓嘉德置置地:資本運(yùn)運(yùn)作資本市市場私募基基金股本資產(chǎn)管管理打包進(jìn)進(jìn)REITS或基金金投資開開發(fā)及及收購購物業(yè)業(yè)債券銀行貸貸款收購/兼并/重組上市／／分拆拆出售售2000年,淡馬錫錫控股股的PidemcoLand百騰置置地和和星展展銀行行旗下下的上上市公公司DBSLand發(fā)展置置地宣宣布合合并.新公司司名為為嘉德德置地地.同年,嘉德控控股子子公司司雅詩詩閣集集團(tuán)宣宣布與與盛捷捷控股股公司司合并并.結(jié)合了了4家公司司在服服務(wù)式式公寓寓、商商業(yè)、、寫字字樓、、住宅宅等方方面的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，造造就了了今天天的嘉嘉德置置地。。嘉德成成立后后,通過獨(dú)獨(dú)立運(yùn)運(yùn)作或或收購購地產(chǎn)產(chǎn)公司司以獲獲得土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備；；或投投資地地產(chǎn)公公司股股權(quán)，，特別別是上上市或或即將將上市市的公公司。。最后后通過過嘉德德置地地的融融資平平臺(tái)，，分階階段對對項(xiàng)目目進(jìn)行行信托托上市市，實(shí)實(shí)現(xiàn)資資金套套現(xiàn)。。出售嘉德置置地的的成立立：亞亞洲最最大的的并購購案STPI百騰置地.發(fā)展置地新加坡科技公司新加坡發(fā)展銀行24%淡馬錫控股公司盛捷控股雅詩閣

其它房地產(chǎn)公司萊佛士澳洲置地合并合并其它房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司合并前前的百百騰置置地與與發(fā)展展置地地2000年4月，STPI收購了了發(fā)展展置地地24.6%的股權(quán)權(quán)。當(dāng)當(dāng)時(shí)發(fā)發(fā)展置置地的的主要要業(yè)務(wù)務(wù)為房房地產(chǎn)產(chǎn)、酒酒店與與服務(wù)務(wù)公寓寓、健健康保保健和和物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù)等。。百騰騰置地地作為為新加加坡唯唯一一一家還還未上上市的的大型型政府府背景景的房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司，是是當(dāng)?shù)氐刈畲蟠蟮膱?zhí)執(zhí)行共共管公公寓政政策的的發(fā)展展商．．業(yè)務(wù)務(wù)也涉涉及商商業(yè)綜綜合物物業(yè)、、服務(wù)務(wù)式公公寓。。兩家家公司司管理理層重重新審審視了了業(yè)務(wù)務(wù)架構(gòu)構(gòu)后決決定合合并，，以使使股東東價(jià)值值最大大化嘉德置地的的成立:亞洲最大并并購案２０００年年合并后的的嘉德嘉德置地新加坡發(fā)展銀行淡馬錫控股公司雅詩閣控股

其它房地產(chǎn)公司萊佛士澳洲置地55%凱德置地22%２０００年年7月，百騰置置地與發(fā)展展置地宣布布合并，是是亞洲最大大的合并案案。11月，嘉徳置置地成立，，總資產(chǎn)達(dá)達(dá)180億新元，成成為東南亞亞最大的房房企。合并后，百百騰的控股股股東淡馬馬錫也進(jìn)行行了業(yè)務(wù)重重組。剔除除了盈利較較差的新加加坡科技公公司（主要要業(yè)務(wù)是國國防軍事武武器制造）），將該公公司下屬贏贏利的資產(chǎn)產(chǎn)，如嘉德德等，劃歸歸淡馬錫直直接控股。。前20大股東第一大股東東淡馬錫經(jīng)經(jīng)過數(shù)次減減持后,目前仍擁有有近40%的股權(quán),原第二大股股東星展銀銀行近年來來漸漸淡出出其它投資者者包括巴克克萊,施羅德,大摩等國際際投資機(jī)構(gòu)構(gòu).嘉德置地:主要股東(截止2009.1.31)非預(yù)定債務(wù)配置貸款配置預(yù)定固定嘉德置地:債務(wù)結(jié)構(gòu)浮動(dòng)貸款債券資料來源：：嘉德2007年報(bào)嘉日商產(chǎn)基金在擁有安全穩(wěn)定的年收益與資產(chǎn)增值潛力的日本零售商場中投資了450億日元。商場遍及大東京區(qū)域以及大阪、北海道等主要城市。嘉利商產(chǎn)新加坡基金由嘉德置地集團(tuán)發(fā)起的私募零售商場基金，擁有超過5.5億新元的組合。它持有三個(gè)新加坡市郊商場，分別是第一樂廣場、武吉班讓大廈與鯉河廣場。ARC-CapitaLandResidencesJapan與雅卡銀行聯(lián)合組建的一家合資企業(yè)，是嘉德創(chuàng)辦的首個(gè)符合回教教義的房地產(chǎn)基金，將在日本主要城市投資各種租賃型公寓大樓。目前的投資組合包括10處公寓房地產(chǎn)。Mezzo基金一個(gè)致力于巴生谷及檳城商業(yè)服務(wù)居住/住宅項(xiàng)目夾層融資的私募投資基金。IP房地產(chǎn)亞洲基金一個(gè)由CFL和ING聯(lián)合發(fā)起與經(jīng)營的、致力于投資東南亞和香港房地產(chǎn)市場的私募基金。馬來西亞地區(qū)商業(yè)發(fā)展基金一支封閉型的私募股票型投資基金，基金目標(biāo)金額為2.7億美元，主要投資于吉隆坡和巴生谷的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。萊佛士城巴林基金

RCBF嘉德的第12支私募股票型基金、其第二個(gè)符合回教法規(guī)的基金。RCBF將投資于地標(biāo)性項(xiàng)目-萊佛士城巴林。該基金為封閉式基金，基金規(guī)模為3.5億美元。嘉德置地另類投資基金嘉德置地另類投資基金投資于亞洲和日本的上市及非上市不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)證券。該基金于2007年6月1日成立，籌集的資本額達(dá)1.8億美元。嘉德商用產(chǎn)業(yè)印度發(fā)展基金嘉德商用產(chǎn)業(yè)印度發(fā)展基金的規(guī)模是8.8億新元，也是嘉德置地第一支投資于印度商場的私募基金．

嘉德私募基基金一覽(上):嘉德置地:房地產(chǎn)基金金(私募)凱德中國住宅基金由嘉德置地2003年發(fā)起的一個(gè)私募基金，金額6100萬美元,投資者包括企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和高收入人士。該基金主要投資于上海、北京與廣州的中高檔住宅市場。該基金已進(jìn)行了全面投資。凱德中國發(fā)展基金2005年由嘉德置地發(fā)起、與花旗集團(tuán)聯(lián)合行銷的一個(gè)投資中國開發(fā)項(xiàng)目的私募基金。該基金集中開發(fā)人口密集型開發(fā)區(qū)的住宅、寫字樓以及混合型和服務(wù)式公寓，主要位于渤海灣地區(qū)、長江三角洲、中國中西部和珠江三角洲。

共募集4億美元,嘉德持股30%。凱德零售物業(yè)中國孵化基金CapitaRetailChinaIncubatorFund規(guī)模為4.25億美元,2006年6月截止認(rèn)購,主要收購經(jīng)過重新定位、資產(chǎn)提升或租賃期滿之后有潛力獲取優(yōu)質(zhì)收益的商用物業(yè)。該孵化基金投資的物業(yè)就包括了位于北京西直門的高檔商場西環(huán)廣場。嘉德持股30%.凱德零售物業(yè)中國發(fā)展基金CapitaRetailChinaDevelopmentFund規(guī)模為6億美元,2006年6月截止認(rèn)購,主要投資在中國境內(nèi)的商場開發(fā)項(xiàng)目。其中包括了由嘉德置地和深圳國際信托投資有限責(zé)任公司（“SZITIC”）共同擁有的，以沃爾瑪（Wal-Mart）為主力租戶的一系列商場開發(fā)項(xiàng)目。另外還包括其它由嘉德置地獨(dú)立或與第三方共同投資的商場開發(fā)項(xiàng)目。

凱德零售物業(yè)中國發(fā)展基金II規(guī)模為6億美元,2007年9月截止認(rèn)購,主要投資在中國境內(nèi)的商場開發(fā)項(xiàng)目.嘉徳持股45%.剩余股份由一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老基金持有.雅詩閣公寓(中國)基金規(guī)模為5億美元,2007年6月截止認(rèn)購.投資于中國內(nèi)地區(qū)域中心城市可供發(fā)展地塊或重新定位物業(yè)用于建造服務(wù)式公寓或收租型住宅中信凱德科技園區(qū)1號(hào)基金第一支人民幣基金,規(guī)模為5億,2008年6月截止認(rèn)購,與中信信托共同管理,用于投資中國的科技園區(qū)來福士中國基金規(guī)模為10億美元的私募基金,2008年7月截止認(rèn)購,主要投資在中國門戶城市以“來福士”命名的商業(yè)綜合項(xiàng)目.嘉徳持股50%.先期收購嘉德在上海已建成開業(yè)的來福士廣場55.9%的股權(quán),其次是嘉德在北京、成都和杭州在建的來福士廣場項(xiàng)目100%股權(quán).凱德中國發(fā)展基金II規(guī)模為2.4億美元,2008年7月截止認(rèn)購,集中開發(fā)住宅項(xiàng)目.北京的昌平項(xiàng)目為第一個(gè)發(fā)展項(xiàng)目嘉德私募基基金一覽(下:中國市場):嘉德置地:房地產(chǎn)基金金(私募)前四只由嘉嘉徳金融服服務(wù)公司管管理,嘉桂則由合合資的嘉桂桂資產(chǎn)管理理公司管理理,嘉德金融服服務(wù)公司通通過全資子子公司擁有有合資公司司40%股權(quán),另兩家當(dāng)?shù)氐鼗锇楦鲹頁碛?0%股權(quán)。嘉德置地:房地產(chǎn)信托托(上市)嘉茂信托基金CMT嘉茂信托是新加坡首個(gè)掛牌上市的房地產(chǎn)信托投資基金，于2006年7月上市。無論從市值和面值，嘉茂信托的基金規(guī)模在新加坡都是最大的。截至2007年12月31日止，嘉茂信托在新加坡股票市場的市值約為58億新元，賬面資產(chǎn)為59億新元。嘉茂信托還被穆迪評為"A2"的信用等級(jí),在新加坡的房地產(chǎn)信托投資基金中是最高的信用評級(jí).該信托基金目前在新加坡?lián)碛?3座商場：碧山第八站、淡濱尼廣場、福南中心、國際商品批發(fā)中心大廈、獅城大廈、白沙浮商業(yè)城、三巴旺購物中心、后港大廈、裕廊娛樂中心和萊佛士城。

嘉康信托基金CCT嘉康信托是新加坡首個(gè)商用房地產(chǎn)信托投資基金信托.2004年5月11日上市，擁有并投資于商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、停車場和商務(wù)園。截至2007年12月31日止，嘉康信托在新加坡中央商業(yè)區(qū)（CBD）共擁有9個(gè)總價(jià)值達(dá)53億新元的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，包括資金大廈、百得利路6號(hào)、匯豐銀行大廈、星和中心、羅敏申大樓、武吉士村、金鞋停車場、馬吉街停車場和60%的權(quán)益萊佛士城。嘉茂零售中國信托CRCT是新加坡首個(gè)專注于中國零售型房地產(chǎn)的信托投資基金.原始投資組合的8個(gè)零售購物中心位于中國5個(gè)人口密集城市，分別是北京、上海、鄭州、安徽和呼和浩特。價(jià)值大約人民幣59.9億元,（截至2008年12月31日止),租賃面積48.7萬平米.其優(yōu)質(zhì)和地域多元化的商場組合是國際和國內(nèi)大型零售商進(jìn)駐的焦點(diǎn)，如沃爾瑪、家樂福和北京華聯(lián)集團(tuán)。雅士閣公寓基金ART成立于2006年3月，第一支泛亞地區(qū)的服務(wù)式公寓基金，目前資產(chǎn)規(guī)模15億新元，管理著11個(gè)城市37處物業(yè)共計(jì)3552間公寓．桂嘉信托QuillCapitaTrust桂嘉信托（QCT）是嘉德置地第一個(gè)在新加坡之外上市的REIT。QCT在馬來西亞證券交易所有限公司的主板掛牌上市，主要目標(biāo)是收購和投資馬來西亞境內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。目前在馬來西亞賽城擁有6處商業(yè)地產(chǎn)。信托基金REIT一覽:2000年1月,澳洲置地收收購WALKER公司,資產(chǎn)一夜翻翻番,并進(jìn)入當(dāng)?shù)氐毓I(yè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域域.2002年,雅詩閣收購購馨樂庭50%股權(quán),2004年收購其余余50%股權(quán).2004年，凱德置置地開始與與深國投合合作,其與深國投投的合資公公司已經(jīng)投投資全國19個(gè)零售商場場，總建筑筑面積超過過90萬平方米，，總值估計(jì)計(jì)約9億美元。嘉嘉德置地還還將繼續(xù)為為14個(gè)零售商場場發(fā)展項(xiàng)目目注資（其其中沃爾瑪瑪將是核心心項(xiàng)目），，總計(jì)超過過60萬平方米。。到2010年底前，深深國投開發(fā)發(fā)的中國沃沃爾瑪項(xiàng)目目中，將有有70%由嘉德投資資。2005年，斥資17.46億元收購北北京華聯(lián)旗旗下的安貞貞華聯(lián)商廈廈和望京華華聯(lián)商廈。。07年1月，入股豐豐德麗澳門門項(xiàng)目兩成成權(quán)益，投投資額逾十十二億港元元。后者在在澳門發(fā)展展包括商場場、酒店及及服務(wù)式住住宅、博彩彩場及影視視城綜合合項(xiàng)目。07年3月，以6.44億港元認(rèn)購購香港上市市麗豐控股股有限公司司20%的股份，成成為其第二二大股東。。后者在長長三角及珠珠三角地區(qū)區(qū)擁有較多多的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和項(xiàng)目目。07年10月，以6億元的價(jià)格格認(rèn)購河南南建業(yè)住宅宅集團(tuán)29.75%股份。07年10月，注資10.9億元人民幣幣與成都置置信集團(tuán)成成立合資公公司，后者者將其土地地儲(chǔ)備注入入合資公司司。08年12月,收購了深圳圳南山區(qū)某某大型項(xiàng)目目58.3%股權(quán),進(jìn)入深圳嘉德置地:收購兼并嘉德零售商商業(yè)：左手手募資收購購，右手打打包進(jìn)REIT北京西直門北京安貞華聯(lián)北京九龍北京望京蕪湖新蕪上海七寶鄭州華聯(lián)呼和浩特塞罕以上8個(gè)物業(yè)是嘉嘉德注入CRCT(嘉德中國零零售地產(chǎn)信信托)的資產(chǎn)包,而這些資產(chǎn)產(chǎn)很多又是是通過嘉徳徳的私募基基金收購而而來,如北京西直直門的西環(huán)環(huán)中心就是是由嘉德中中國零售物物業(yè)孵化基基金收購的的.或者說,嘉德是用機(jī)機(jī)構(gòu)投資者者(私募基金)的錢買了物物業(yè)后再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣給個(gè)人人投資者(REIT).同時(shí),嘉德收取基基金管理費(fèi)費(fèi)和購物中中心管理費(fèi)費(fèi).CRCT凱德零售物物業(yè)中國孵孵化基金重新定位／／開發(fā)凱德零售物物業(yè)中國發(fā)發(fā)展基金凱德中國發(fā)發(fā)展基金？？來福士中國國基金經(jīng)營管理，，成熟后分分批注入嘉德財(cái)技示示意圖開發(fā)／購物物中心經(jīng)營營管理CRCT2?北京西直門門西環(huán)廣場等等上海／北京京／成都／／杭州來福士項(xiàng)目目（地塊））深國投Mall資產(chǎn)包出售萊佛士士嘉德置地:業(yè)務(wù)分拆2005年7月18日，嘉德置置地控股的的萊佛士控控股(RafflesHoldings)宣布，以17.2億新加坡元（（約10億美元）的價(jià)價(jià)格，將旗下下的新加坡萊萊佛士酒店和和其他40家位于全球各各地的酒店、、度假中心和和物業(yè)出售給給美國柯羅尼尼資本集團(tuán)（（ColonyCapitalLLC）。嘉德?lián)碛杏猩鲜械木频甑昙瘓F(tuán)萊佛士士控股有限公公司59.7%的股份，該酒酒店集團(tuán)的旗旗艦企業(yè)是具具有117年歷史的新加加坡萊佛士酒酒店。此次交易價(jià)格格比萊佛士控控股所擁有的的全部酒店的的凈有形資產(chǎn)產(chǎn)高出了64％，這也就是是說，柯羅尼尼資本集團(tuán)為為萊佛士的品品牌等無形資資產(chǎn)開出了高高于其實(shí)際資資產(chǎn)的價(jià)格。。從財(cái)務(wù)上看看，出售這些些酒店還意味味著解除了一一塊巨額的資資本性負(fù)擔(dān)。。因?yàn)榫频陿I(yè)業(yè)的運(yùn)營特征征決定了每年年必須對原有有的酒店不斷斷地增加投資資，用于裝修修和購置設(shè)備備。嘉德認(rèn)為，就就規(guī)模和市值值而言，萊佛佛士控股在全全世界酒店集集團(tuán)的排名大大概在十七八八位，這樣一一個(gè)不大不小小的規(guī)模阻礙礙了其進(jìn)一步步發(fā)展。選擇擇在現(xiàn)時(shí)良好好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和房價(jià)大漲漲的情況下出出售酒店，可可套現(xiàn)大量資資金，并將獲獲得的資金再再投入其他高高增長業(yè)務(wù)。。此交易不僅僅能通過特別別分紅向所有有股東返還大大量資本，還還能保留相當(dāng)當(dāng)可觀的資本本和聯(lián)動(dòng)能力力，為將來的的業(yè)務(wù)發(fā)展向向更高產(chǎn)出的的資產(chǎn)作再投投資。嘉德置地:公司治理董事會(huì)咨詢委員會(huì)商業(yè)綜合金融服務(wù)商業(yè)零售住宅投資/財(cái)務(wù)預(yù)算／風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)/披露事務(wù)／審審計(jì)／高管薪薪酬／任命等等委員會(huì)服務(wù)式公寓董事會(huì)董事會(huì)休閑娛樂董事會(huì)LuiChongChee,嘉徳住宅CEOPatriciaChia,嘉德住宅新加加坡CEOLimMingYan林明彥,嘉德住宅中國國CEOChenLianPang,嘉德住宅東南南亞CEORobertJohnston,澳洲置地CEOChongKeeHiong,雅詩閣信托管管理CEOPuaSeckGuan,嘉德商業(yè)零售售/嘉茂信托管理理總裁及CEO,嘉德金融服務(wù)務(wù)聯(lián)席CEOWongHeangFine,嘉德休閑娛樂樂會(huì)務(wù)/鄉(xiāng)村俱樂部高高爾夫CEOWenKhaiMeng,嘉德商業(yè)CEO,嘉徳金融服務(wù)務(wù)聯(lián)席CEOLynetteLeong,嘉康信托管理理CEOMsJennieChua,雅詩閣集團(tuán)總總裁及CEO嘉德置地:公司治理董事會(huì)咨詢委員會(huì)商業(yè)綜合金融服務(wù)商業(yè)零售住宅投資/財(cái)務(wù)預(yù)算／風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)/披露事務(wù)／審審計(jì)／高管薪薪酬／任命等等委員會(huì)服務(wù)式公寓董事會(huì)董事會(huì)休閑娛樂董事會(huì)商業(yè)綜合商業(yè)零售服務(wù)公寓及其其它住宅服務(wù)式公寓凱德置地中國收購，開發(fā)開發(fā),物業(yè)管理開發(fā),物業(yè)管理收購、管理經(jīng)營管理基金設(shè)置及管管理項(xiàng)目基金投資者招商與租賃管理策略營銷資產(chǎn)管理策略投資物業(yè)管理物業(yè)收入投資回報(bào)擁有產(chǎn)權(quán)投資房地產(chǎn)管理平臺(tái)房地產(chǎn)資本管理平臺(tái)設(shè)計(jì)開發(fā)管理商業(yè)地產(chǎn)板塊塊：價(jià)值鏈全全覆蓋嘉德置地:不同板塊業(yè)務(wù)務(wù)模式嘉德完成了房房地產(chǎn)最長掘掘金鏈的布局局:一頭連著物業(yè)業(yè)的終端使用用者,包括商務(wù)樓的的租戶和購物物中心的消費(fèi)費(fèi)者,另一頭則連著著機(jī)構(gòu)或散戶戶投資者.如果把房地產(chǎn)產(chǎn)形容為課程程教育,那么國內(nèi)主流流的住宅開發(fā)發(fā)商完成了在在銀行支持下下的基礎(chǔ)教育育,而嘉德則完成成了多學(xué)位的的高等課程.設(shè)計(jì)開發(fā)管理理概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理合同管理物業(yè)管理物業(yè)提升管理理重點(diǎn)客戶積累累和維護(hù)目標(biāo)營銷和租租前策略戰(zhàn)略客戶關(guān)系系競爭者分析定位創(chuàng)新的營銷手手段租務(wù)行政管理理財(cái)務(wù)表現(xiàn)監(jiān)測測欠租催繳租戶關(guān)系租戶管理續(xù)期和留租租賃結(jié)構(gòu)和重重組清潔安全大樓管理維護(hù)成本優(yōu)化價(jià)值鏈上的重重要節(jié)點(diǎn)策略營銷運(yùn)營租賃物業(yè)管理嘉德置地:不同板塊業(yè)務(wù)務(wù)模式房地產(chǎn)管理平平臺(tái)資產(chǎn)管理策略規(guī)劃與投投資基金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)和管理價(jià)值鏈上的重重要節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)組合戰(zhàn)略略與動(dòng)因設(shè)置資產(chǎn)組合合的業(yè)績指標(biāo)標(biāo)和基準(zhǔn)監(jiān)測財(cái)務(wù)和運(yùn)運(yùn)營表現(xiàn)通過資產(chǎn)控制制系統(tǒng)(ACG)控制和校準(zhǔn)戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)資產(chǎn)改進(jìn)關(guān)鍵客戶聯(lián)系系策略規(guī)劃指導(dǎo)市場研究究、租賃趨勢勢分析和機(jī)會(huì)會(huì)研究方案的組合與與比較設(shè)置戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)投資組合基準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)置投資收購目標(biāo)的尋尋找和積累交易談判對潛在收購進(jìn)進(jìn)行評估和可可行性分析交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)盡職調(diào)查重點(diǎn)基金資金金管理募集資金金基金結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)模型型投資組合合管理稅務(wù)規(guī)劃劃制定財(cái)務(wù)務(wù)戰(zhàn)略指指標(biāo)財(cái)務(wù)報(bào)告告投資報(bào)告告投資者關(guān)關(guān)系嘉德置地地:不同板塊塊業(yè)務(wù)模模式房地產(chǎn)資資本管理理平臺(tái)成熟市場場贏利模模式與新新興市場場略有不不同,以下為澳澳洲置地地的業(yè)務(wù)務(wù)架構(gòu)澳洲置地地的業(yè)務(wù)務(wù)主要分分兩大塊塊，開發(fā)發(fā)（包括括住宅，，商業(yè)及及工業(yè)地地產(chǎn)）和和房地產(chǎn)產(chǎn)信托。。其開發(fā)的的物業(yè)中中,銷售給第第三方及及打包進(jìn)進(jìn)基金的的資產(chǎn)各各占50%.開發(fā)類業(yè)業(yè)務(wù)占資資產(chǎn)的53%,占利潤41%。而信托托投資占占資產(chǎn)47%,占利潤59%.信托投資資的利潤潤中,又有46%的收入來來源于資資產(chǎn)重估估價(jià)值.嘉德置地地:不同板塊塊業(yè)務(wù)模模式資料來源源：澳洲洲置地2006年報(bào)嘉德置地地:策略合作作凱德善于于利用不不同的資資源,與行業(yè)龍龍頭企業(yè)業(yè)展開不不同形式式的合作作.2004年，凱德置置地開始始與深國國投合作作,雙方成立立合資公公司投資資全國以以沃爾瑪瑪為主力力店的零零售商場場，商場場建成后后由凱德德進(jìn)行運(yùn)運(yùn)營管理理.入股澳門門豐德麗麗、香港港麗豐控控股及河河南建業(yè)業(yè)則屬于于股權(quán)投投資.2006年與成都都置信成成立合資資公司后后，后者者將其土土地儲(chǔ)備備注入合合資公司司。項(xiàng)目目開發(fā)則則由置信信操盤.2007年與萬科簽定定合作開開發(fā)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的協(xié)議,合作項(xiàng)目目選擇的的范圍包包括全國國范圍內(nèi)內(nèi)萬科已已開發(fā)完完畢、正正在開發(fā)發(fā)或?qū)⒁_發(fā)的的住宅項(xiàng)項(xiàng)目中的的商業(yè)地地產(chǎn)部分分，凱德德商用也也會(huì)選擇擇合適機(jī)機(jī)會(huì)將其其收購。。此次合合作屬于于非排他他性戰(zhàn)略略合作。。凱德商商用將為為此制定定一個(gè)商商業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃，，2008年與中信信合作,利用其國國內(nèi)的信信托業(yè)務(wù)務(wù)平臺(tái),得以開展展人民幣幣信托早在嘉德德成立前前的90年代，公公司的管管理者就就制訂了了一整套套風(fēng)險(xiǎn)管管理辦法法，不不過這套套制度在在2000年嘉德成成立后才才在集團(tuán)團(tuán)全面推推行。2002年，嘉德德成立了了風(fēng)險(xiǎn)委委員會(huì)。。2006年起，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)委員員會(huì)成員員由總裁裁廖文良良、獨(dú)立立董事MrJamesKohCherSiang、MrRichardEdwardHale、MrsArfatSelvam以及部分分公司高高管組成成。委員員會(huì)下設(shè)設(shè)獨(dú)立的的風(fēng)險(xiǎn)評評估小組組，向委委員會(huì)提提供專業(yè)業(yè)意見。。RAG向委員會(huì)會(huì)出具季季度風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評估報(bào)報(bào)告，評評估報(bào)告告覆蓋物物業(yè)市場場風(fēng)險(xiǎn)、、建筑市市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、利率率風(fēng)險(xiǎn)、、再融資資和貨幣幣風(fēng)險(xiǎn)等等。除采采用了銀銀行體系系的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評估模模式外，，RAG對于全球球性的投投資還采采用穆迪迪主權(quán)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評級(jí)級(jí)。對于每個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，都采用用前置性性風(fēng)險(xiǎn)管管理，使使項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)都具具有相關(guān)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)意識(shí)及及風(fēng)險(xiǎn)管管理知識(shí)識(shí)。RAG也通過各各種形式式向項(xiàng)目目操作的的一線人人員提供供培訓(xùn)。。05年前負(fù)債債率較高高(70%)，05年06年降至50%和57%，07年和08年進(jìn)一步步降低至至47%和28%.嘉德置地地:風(fēng)險(xiǎn)控制制嘉德風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理的的核心價(jià)價(jià)值不是是風(fēng)險(xiǎn)降降低,而是風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)優(yōu)化,即將適合合的收益益與適合合的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相匹配配2005年，嘉德德啟動(dòng)了了畢業(yè)發(fā)發(fā)展計(jì)劃劃，為優(yōu)優(yōu)秀高校校畢業(yè)生生提供集團(tuán)設(shè)立了嘉德管理課程CMP，也樂于資助員工參加旨在提高專業(yè)知識(shí)和能力的各種培訓(xùn)課程。而對于高級(jí)管理人員，集團(tuán)提供高級(jí)CMP課程，主要為高管們提供交流發(fā)展戰(zhàn)略和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)的場所，集團(tuán)也向高管提供著名商院高級(jí)管理課程的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。2007年，嘉德置地斥資1000萬元，在圣淘沙島上設(shè)立嘉德商業(yè)管理學(xué)院（簡稱CLIMB）。培訓(xùn)的對象是嘉德置地在亞太、歐洲和中東20多個(gè)國家的100多個(gè)城市的9000名員工。據(jù)了解，集團(tuán)的伙伴也能到學(xué)院里受訓(xùn)，但學(xué)院不對外開放。員工的平均年齡是30歲。很多員工為公司服務(wù)都超過5年的時(shí)間。每年員工的離職率控制在3％以下。嘉德置地地:人力資源源每股價(jià)格格:2.12新元總市值:90億新元嘉德置地地:當(dāng)前資本本市場表表現(xiàn)（2009.3.17）資料來源源:彭博咨訊訊過去五年年的損益益表嘉德置地地:財(cái)務(wù)表現(xiàn)現(xiàn)20082,7502,2141,2602008年的業(yè)績績亮點(diǎn)：：收費(fèi)業(yè)務(wù)務(wù)和租金金收益的的增長有有效彌補(bǔ)補(bǔ)了投資資收益和和物業(yè)開開發(fā)利潤潤業(yè)績的的下降．．主要盈盈利貢獻(xiàn)獻(xiàn)來源于于資產(chǎn)出出售，主主要是將將北京嘉嘉德大廈廈、日立大廈廈和喬志志街１號(hào)號(hào)售予過去五年年（２０００３－－２０００７）的的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表和和財(cái)務(wù)比比率嘉德置地地:財(cái)務(wù)表現(xiàn)現(xiàn)嘉德置地地:資本市場場表現(xiàn)(2001.1-2006.12）嘉德股指指海峽指數(shù)數(shù)新加坡住住宅市場場下行,百騰和發(fā)發(fā)展合并并中國大陸陸地產(chǎn)市市場進(jìn)入超越市新加坡住宅市場下行中國房地產(chǎn)觸底回升中國房地產(chǎn)加速上揚(yáng)新加坡REITS啟動(dòng)2000澳洲置地收購Walker,百騰發(fā)展合并2001盛捷控股與雅詩閣合并，雅詩閣上市。2002雅詩閣收購馨樂庭50%股權(quán)

嘉茂信托CMT成立2003成立中國住宅房地產(chǎn)私募基金2004嘉茂信托CMT上市.嘉康信托CCT上市.雅詩閣收購馨樂庭剩余50%股權(quán)與深國商簽訂合作協(xié)議2005出售上海百騰大廈，新茂大廈購買北京安貞華聯(lián)商廈、望京華聯(lián)商廈。與花旗成立凱德中國住宅發(fā)展基金剝離萊佛士酒店集團(tuán)2006成立零售物業(yè)中國發(fā)展基金/零售物業(yè)中國孵化基金嘉茂中國信托CRCT上市.雅詩閣住宅信托基金ART上市。嘉日商產(chǎn)基金00010203040506嘉德置地地:大事年表表(2001.1-2006.12）嘉德置地地:全球金融融危機(jī)下下資本市市場表現(xiàn)現(xiàn)海峽指數(shù)數(shù)嘉德股價(jià)價(jià)2007入股豐德麗澳門項(xiàng)目20%權(quán)益，認(rèn)購香港麗豐控股有限公司20%的股份、河南建業(yè)住宅集團(tuán)29.75%股份，與成都置信集團(tuán)成立合資公司，與萬科簽定合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)議,11億獲得成都住宅地塊,10億取得杭州錢江新城地塊打造“來福士”項(xiàng)目，6億獲得上海閘北大寧商業(yè)地塊,成立ARC-CapitaLandResidencesJapan/Mezzo基金/IP房地產(chǎn)亞洲基金/馬來西亞地區(qū)商業(yè)發(fā)展基金/萊佛士城巴林基金/另類投資基金2008發(fā)行了13億新元為期10年的公司可轉(zhuǎn)債,出售北京凱德大廈,收購了深圳某大型項(xiàng)目股權(quán),發(fā)行了10億美金的萊佛士中國基金并將旗下四個(gè)來福士廣場項(xiàng)目注入,與中信信托宣布成立中信凱德科技園基金,成立了規(guī)模為2.4億美元的凱德中國發(fā)展基金II.貝爾斯登登推倒了了全球金金融危機(jī)機(jī)第一塊塊多米諾諾骨牌美國及全全球最大大的房企企之一TISHMANSPEYER（鐵獅門門）鐵獅門是是一家世世界一流流的私營營房地產(chǎn)產(chǎn)公司，，成立于于1978年，總部部位于紐紐約，從從事房地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)的持有有、收購購、開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營及管理理；鐵獅門經(jīng)經(jīng)營的資資產(chǎn)累計(jì)計(jì)達(dá)到1.12億平方英英尺，住住宅單位位超過9.1萬個(gè)，資資產(chǎn)總值值達(dá)740億美元，，業(yè)務(wù)分分布于美美國、歐歐洲、拉拉丁美洲洲及亞洲洲；鐵獅門投投資的物物業(yè)主要要集中于于甲級(jí)寫寫字樓及及高檔公公寓住宅宅；核心心業(yè)務(wù)主主要包括括高檔住住宅及商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的收購購與開發(fā)發(fā)、房地地產(chǎn)基金金的投資資與管理理、物業(yè)業(yè)服務(wù)與與資產(chǎn)管管理等。。鐵獅門擁有有房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)專家多多達(dá)1,600余名，在世世界各地有有30余處辦公室室。TISHMANSPEYER（鐵獅門））:公司概述TISHMANSPEYER:公司概述－－區(qū)域分布布總部：紐約美國：亞特蘭大、、波士頓、、芝加哥、、洛杉磯、、邁阿密、、紐約、奧奧蘭治縣斯斯坦福德、、舊金山、、華盛頓全球：班加羅爾（（印度）、、北京（中中國）、柏柏林（德國國）、法蘭蘭克福（德德國）、倫倫敦（英國國）、盧森森堡公國、、馬德里（（西班牙））、米蘭（（意大利））、巴黎（（法國）、、圣保羅（（巴西）、、悉尼（澳澳大利亞））、上海（（中國）美國德國項(xiàng)目TISHMANSPEYER:公司概述－－發(fā)展歷程程鐵獅門最初初起源于1898年，當(dāng)時(shí)的的鐵獅門房房產(chǎn)與建筑筑公司（TishmanRealtyandConstruction）是一家全全國性的公公司，但是是在19世紀(jì)70年代中期遇遇到了財(cái)務(wù)務(wù)困難。1977年，鐵獅門門現(xiàn)任主席席JerrySpeyer與他岳父一一起將困境境中的鐵獅獅門房產(chǎn)與與建筑公司司清算，重重組為TishmanSpeyerProperties，即現(xiàn)在的的鐵獅門。。這個(gè)家族企企業(yè)購買了了原公司名名下的物業(yè)業(yè)，并且重重新組建了了鐵獅門房房產(chǎn)與建筑筑公司。早早期開發(fā)了了100萬平方英尺尺位于Madison大街的公司司總部、位位于Hudson大街的Saatchi大樓，將一一個(gè)位于第第六大道60萬平方英尺尺的百貨公公司改造成成為一個(gè)繁繁榮的商業(yè)業(yè)中心。經(jīng)歷了70年代末至80年代中期美美國經(jīng)濟(jì)的的大震蕩，，當(dāng)大多數(shù)數(shù)開發(fā)商都都在局外觀觀望時(shí)候，，JerrySpeyer開始向歐洲洲進(jìn)軍，選選擇了他的的祖籍所在在地－德國國作為第一一站。在法法蘭克福，，他得到花花旗銀行的的支持，建建造了70層的商品交交易會(huì)大廈廈（Messeturm），直到1997年，該大廈廈一直是歐歐洲最高的的建筑。然然后Jerry又到了柏林林，建造了了一項(xiàng)200萬平方英尺尺的綜合物物業(yè)，該物物業(yè)后來成成為了索尼尼公司的歐歐洲總部。。除了關(guān)注在在其發(fā)源地地紐約之外外，鐵獅門門致力于國國際化的多多元發(fā)展。。從1987年開始，它它在歐洲133個(gè)物業(yè)中投投入了27億美元的資資本金，物物業(yè)面積超超過1300萬平方英尺尺，其權(quán)益益價(jià)值現(xiàn)在在已超過90億美元。TISHMANSPEYER:公司概述－－發(fā)展歷程程1983年，作為第第一家在芝芝加哥西環(huán)環(huán)次級(jí)市場場建造甲級(jí)級(jí)寫字樓的的公司，引引發(fā)了該區(qū)區(qū)域的爆炸炸性增長；；1988年，作為第第一家在德德國開發(fā)建建造甲級(jí)寫寫字樓的美美國房地產(chǎn)產(chǎn)公司，并并在建筑中中應(yīng)用了美美式風(fēng)格的的設(shè)計(jì)及美美國的施工工技術(shù)；1999年，成為第第一家在巴巴西開發(fā)建建造具有國國際品質(zhì)甲甲級(jí)寫字樓樓的美國房房地產(chǎn)公司司；2004年，成為第第一家在澳澳大利亞發(fā)發(fā)行甲級(jí)寫寫字樓公開開銷售證券券(TishmanSpeyerOfficeFund)的美國房地地產(chǎn)公司；；2005年，在巴黎黎拉德芳斯斯建造CBX大廈，是法法國第一家家具有環(huán)保保效應(yīng)的全全玻璃幕墻墻高層建筑筑；2005年，成立鐵鐵獅門中國國基金，這這是美國房房地產(chǎn)公司司設(shè)立的首首個(gè)鎖定中中國市場的的基金；2005年，成立立印度投投資基金金，成為為第一家家在印度度簽訂合合作協(xié)議議共同開開發(fā)甲級(jí)級(jí)物業(yè)的的美國房房地產(chǎn)公公司。在美國、、歐洲取取得成功功之后，，鐵獅門門又將視視線投放放到世界界各地，，逐漸發(fā)發(fā)展成為為全球知知名的房房地產(chǎn)開開發(fā)、運(yùn)運(yùn)營公司司，并且且總是能能成為行行業(yè)領(lǐng)先先者。TISHMANSPEYER:公司治理理－組織織結(jié)構(gòu)投資委員員會(huì)集團(tuán)區(qū)域公司司設(shè)計(jì)和施施工市場/租賃區(qū)域公司司區(qū)域公司司收購及開開發(fā)基金管理理資產(chǎn)管理理經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)由各區(qū)區(qū)域公司司上報(bào)集集團(tuán)作出出決策，，專業(yè)條條線起統(tǒng)統(tǒng)籌、參參考作用用垂直統(tǒng)一一管理模模式執(zhí)行委員員會(huì)管理委員員會(huì)專家組TISHMANSPEYER:公司治理理－職能能分工鐵獅門的的垂直統(tǒng)一一管理模式是其其成功的的關(guān)鍵；；區(qū)域團(tuán)隊(duì)隊(duì)均具有有多元化化知識(shí)結(jié)結(jié)構(gòu)及豐豐富的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，利利于其在在當(dāng)?shù)乜炜焖儆行У匕l(fā)展展擴(kuò)張；；區(qū)域公司司職能包包括：項(xiàng)項(xiàng)目收購購與開發(fā)發(fā)、市場場租賃與與行銷、、資產(chǎn)管管理、物物業(yè)管理理、設(shè)計(jì)計(jì)與施工工、市場場定位等等；集團(tuán)總部部在物業(yè)業(yè)收購及及設(shè)計(jì)方方面對區(qū)區(qū)域公司司提供經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及技技術(shù)支持持，并負(fù)負(fù)責(zé)整個(gè)個(gè)資本市市場的運(yùn)運(yùn)作。TISHMANSPEYER:專業(yè)技能能－收購購與開發(fā)發(fā)自1978年以來，，鐵獅門門已開發(fā)發(fā)245個(gè)項(xiàng)目，，1.12億平方英英尺，超超過9.1萬個(gè)住宅宅單位，，資產(chǎn)總總值超過過740億美元，，物業(yè)遍遍及美國國、歐洲洲、拉丁丁美洲和和亞洲。。鐵獅門對對市場有有深入的的研究，，并且擁擁有強(qiáng)大大的關(guān)系系網(wǎng)，使使得他們們可以準(zhǔn)準(zhǔn)確地把把握機(jī)會(huì)會(huì)、發(fā)現(xiàn)現(xiàn)潛在的的物業(yè)價(jià)價(jià)值，并并通過自自己的一一系列改改造活動(dòng)動(dòng)使物業(yè)業(yè)增值。。在收購資資產(chǎn)的過過程中，，鐵獅門門會(huì)對各各方面要要素進(jìn)行行盡職調(diào)調(diào)查，包包括：分析目標(biāo)標(biāo)市場或或次級(jí)市市場動(dòng)態(tài)態(tài)供需；；詳細(xì)了解解目標(biāo)物物業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)有或預(yù)預(yù)期財(cái)務(wù)務(wù)結(jié)構(gòu)；；詳細(xì)了解解物業(yè)費(fèi)費(fèi)用支出出，并分分析運(yùn)營營成本節(jié)節(jié)約的可可能性；；確認(rèn)市場場租金，，分析可可能的新新租戶情情況；與內(nèi)部或或外部環(huán)環(huán)境咨詢詢、法務(wù)務(wù)、稅務(wù)務(wù)專家協(xié)協(xié)調(diào)。盡職調(diào)查查中體現(xiàn)現(xiàn)出的專專業(yè)化，，使得鐵鐵獅門收收購的物物業(yè)均能能體現(xiàn)出出較高的的價(jià)值，，公司目目前持有有的知名名物業(yè)包包括：紐紐約的洛洛克菲勒勒中心和和克萊斯斯勒大廈廈，柏林林的索尼尼中心，，法蘭克克福的商商品交易易會(huì)大廈廈，倫敦敦的米爾爾班克大大廈（MillbankTower）以及圣圣保羅的的TorreNorte。TISHMANSPEYER:專業(yè)技能能－設(shè)計(jì)計(jì)與施工工鐵獅門的的設(shè)計(jì)與與施工基基于客戶戶的需求求，從時(shí)時(shí)間進(jìn)度度、工程程預(yù)算等等各個(gè)方方面全盤盤考慮，，在新建建項(xiàng)目及及改造項(xiàng)項(xiàng)目中均均能提出出創(chuàng)新的的設(shè)計(jì)，，給出專專業(yè)、有有效率的的解決方方式。在設(shè)計(jì)與與施工的的過程中中，鐵獅獅門注重重在以下下幾個(gè)方方面體現(xiàn)現(xiàn)出專業(yè)業(yè)技能：：項(xiàng)目可行行性研究究預(yù)算、成成本管理理及報(bào)告告價(jià)值管理理進(jìn)度計(jì)劃劃及管理理設(shè)計(jì)管理理綠色環(huán)保保設(shè)計(jì)方方案施工管理理租賃招商商及市場場營銷租戶要求求管理物業(yè)管理理措施第三方開開發(fā)管理理TISHMANSPEYER:專業(yè)技能能－招商商租賃鐵獅門的的目標(biāo)是是，在其其運(yùn)營的的每一個(gè)個(gè)市場，，都與最最優(yōu)秀的的租戶和和經(jīng)紀(jì)人人建立起起長期可可持續(xù)的的關(guān)系。。在此關(guān)關(guān)系中鐵鐵獅門可可以詳細(xì)細(xì)了解到到租戶需需求，雙雙方之間間建立互互相咨詢詢合作的的業(yè)務(wù)往往來。相對于某某些依賴賴于第三三方的經(jīng)經(jīng)營者來來說，鐵鐵獅門自自己擁有有對當(dāng)?shù)氐厥袌錾钌钊氲牧肆私?。他他們處于于市場第第一線的的租賃團(tuán)團(tuán)隊(duì)與租租戶、經(jīng)經(jīng)紀(jì)人、、甚至其其他的房房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營商保保持溝通通，隨時(shí)時(shí)注意收收集第一一手的市市場信息息。認(rèn)識(shí)到每每一個(gè)市市場都是是不同的的，租戶戶的需求求在變化化，經(jīng)紀(jì)紀(jì)人的行行為方式式也會(huì)不不同，鐵鐵獅門會(huì)會(huì)適應(yīng)不不同的市市場、改改變自己己的運(yùn)營營方式。。對市場場的了解解可以使使他們明明確知道道影響價(jià)價(jià)值平衡衡的因素素，從而而也可在在其經(jīng)營營的物業(yè)業(yè)中創(chuàng)造造更大的的價(jià)值，，并且有有能力發(fā)發(fā)現(xiàn)新的的投資機(jī)機(jī)會(huì)。TISHMANSPEYER:專業(yè)技能能－物業(yè)業(yè)管理鐵獅門的的內(nèi)部團(tuán)團(tuán)隊(duì)有300多名物業(yè)業(yè)管理專專家，管管理著4000多個(gè)租戶戶；為確保其其經(jīng)營的的專業(yè)性性、反應(yīng)應(yīng)能力及及管理效效率，鐵鐵獅門將將每一個(gè)個(gè)物業(yè)均均集成到到其專門門的客戶戶內(nèi)部程程序中，，包括：：內(nèi)部審計(jì)計(jì)程序租戶滿意意度調(diào)查查緊急情況況處理程程序租戶門戶戶網(wǎng)站工作訂單單電子系系統(tǒng)預(yù)防性維維護(hù)電子子程序標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)運(yùn)營程程序鐵獅門門致力力于與與客戶戶建立立長期期合作作關(guān)系系，以以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)業(yè)及資資產(chǎn)的的增值值，他他們也也往往往能以以其專專業(yè)度度吸引引到世世界一一線的的客戶戶。TISHMANSPEYER:專業(yè)技技能－－基金金管理理鐵獅門門獨(dú)特特的競競爭優(yōu)優(yōu)勢在在于，，能從從別人人看不不到的的機(jī)會(huì)會(huì)中發(fā)發(fā)現(xiàn)價(jià)價(jià)值，，謀取取高額額的回回報(bào)：：憑借其其在房房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域域廣泛泛的收收購、、開發(fā)發(fā)、重重建及及管理理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，鐵鐵獅門門能夠夠準(zhǔn)確確識(shí)別別可能能被別別人忽忽視的的機(jī)會(huì)會(huì)，具具有獨(dú)獨(dú)特的的價(jià)值值識(shí)別別能力力；內(nèi)部專專家團(tuán)團(tuán)隊(duì)可可以提提供新新型改改進(jìn)意意見，，設(shè)計(jì)計(jì)高質(zhì)質(zhì)交易易結(jié)構(gòu)構(gòu)，為為后續(xù)續(xù)源源源不斷斷地創(chuàng)創(chuàng)佳價(jià)價(jià)值打打好基基礎(chǔ)；；廣泛的的關(guān)系系網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及良良好的的財(cái)務(wù)務(wù)關(guān)系系，使使得鐵鐵獅門門有機(jī)機(jī)會(huì)獲獲得大大量優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的項(xiàng)目目來源源；經(jīng)歷過過市場場高峰峰和低低谷，，鐵獅獅門有有能力力在各各種經(jīng)經(jīng)濟(jì)周周期及及市場場環(huán)境境中從從容應(yīng)應(yīng)對，，持續(xù)續(xù)在房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)中創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)價(jià)值；；鐵獅門門資金金來源源廣泛泛，合合作投投資的的模式式使投投資者者能在在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)的情情況下下享受受到更更高的的回報(bào)報(bào)，同同時(shí)也也能擁擁有多多樣的的退出出渠道道。TISHMANSPEYER:專業(yè)技技能－－專家家團(tuán)隊(duì)隊(duì)鐵獅門門擁有有不同同職能能范圍圍的專專家團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，共計(jì)計(jì)1,600余名，，其中中在美美國有有686名，全全球其其他地地方有有915名：專業(yè)職能美國全球業(yè)務(wù)職能美國全球會(huì)計(jì)173241收購3565設(shè)計(jì)及施工71102開發(fā)1827資本市場1418租賃4548法務(wù)、財(cái)務(wù)及稅務(wù)3042資產(chǎn)管理2240物業(yè)管理230271其他4861小計(jì)518674小計(jì)168241基金成立時(shí)間募資額投資方向目標(biāo)市場FUNDITishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureLP1997.108.5億美元價(jià)值增長型，關(guān)注一線城市CBD寫字樓倫敦、巴黎、紐約、芝加哥、洛杉磯、硅谷、波士頓FUNDIIITishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureIIILLC1999.32億美元封閉式，關(guān)注一線城市CBD寫字樓柏林、倫敦、圣保羅、法蘭克福、紐約、波士頓FUNDIVTishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureIVLLC2000.53.5億美元價(jià)值增長型，關(guān)注一線城市CBD寫字樓舊金山、紐約、巴黎、輪渡、馬德里USFUNDVTishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsRealEstateVentureVLP2001.113億美元價(jià)值增長型，關(guān)注一線城市CBD寫字樓舊金山、紐約、華盛頓TISHMANSPEYER:資本運(yùn)運(yùn)作－－投資資基金金基金成立時(shí)間募資額投資方向目標(biāo)市場INTERNATIONALFUNDVTishmanSpeyer/CitigroupAlternativeInvestmentsInternationalRealEstateVentureVLP2001.113億美元價(jià)值增長型，關(guān)注一線城市CBD寫字樓歐洲、南美阿姆斯特丹、巴黎、法蘭克福、巴西ESOFTishmanSpeyerEuropeanStrategicOfficeFundLP2003.86.02億歐元封閉式，泛歐范圍內(nèi)的投資平臺(tái)，關(guān)注一線城市CBD資產(chǎn)，至2005年6月30日已收購3個(gè)物業(yè)西歐阿姆斯特丹、布魯塞爾、法蘭克福、輪渡、馬德里、米蘭、巴黎TSOFTishmanSpeyerOfficeFund2004.125.27億澳元在澳大利亞上市，投資于位于美國的A級(jí)辦公物業(yè)芝加哥、舊金山、洛杉磯FUNDVITishmanSpeyerRealEstateVentureVI2004.1211億美元封閉式，主要關(guān)注重置出租或重建項(xiàng)目，定位于一線城市CBD區(qū)域?qū)懽謽羌~約、波士頓、華盛頓、洛杉磯、芝加哥、舊金山TISHMANSPEYER:資本運(yùn)運(yùn)作－－投資資基金金基金成立時(shí)間募資額投資方向目標(biāo)市場INDIAFUNDTishmanSpeyerIndiaFundLP2007.2157億盧比高檔寫字樓、住宅、綜合項(xiàng)目，大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)，關(guān)注CBD周邊高增長區(qū)域孟買、加爾各答、新德里、班加羅爾、海得拉巴、晨奈、普納TSEVTishmanSpeyerEuropeanRealEstateVentureVILP2007.510億歐元封閉式，高檔寫字樓、大規(guī)模住宅、綜合項(xiàng)目的重置、重建、改造泛歐區(qū)域比利時(shí)、法國、德國、意大利、荷蘭、葡萄牙、西班牙、瑞典、英國BRAZILFUNDTishmanSpeyerBrazilFundLP2007.1012億雷亞爾（約6億美元）封閉式，高品質(zhì)寫字樓、住宅物業(yè)、綜合項(xiàng)目圣保羅、里約熱內(nèi)盧TISHMANSPEYER:資本運(yùn)運(yùn)作－－投資資基金金TISHMANSPEYER:資本運(yùn)運(yùn)作－－投資資基金金TSOF股東回回報(bào)股價(jià)及及每股股收益益180天股價(jià)價(jià)變動(dòng)動(dòng)TSOF是鐵獅獅門旗旗下唯唯一公公開發(fā)發(fā)行的的基金金，投投資位位于美美國的的辦公公物業(yè)業(yè)。該該基金金擁有有美國國5個(gè)物業(yè)業(yè)99.9%的股權(quán)權(quán)及另另外12個(gè)物業(yè)業(yè)45.9%股權(quán)（（其余余股權(quán)權(quán)由GIC擁有49%，鐵獅獅門旗旗下另另一私私募基基金擁擁有5.1%）。成立之之后該該基金金股價(jià)價(jià)、盈盈利及及股東東回報(bào)報(bào)一路路走高高，直直到07年11月達(dá)到到最高高點(diǎn)，，其后后受金金融危危機(jī)影影響開開始下下跌。。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)運(yùn)作－－收購購與兼兼并1998年，協(xié)協(xié)同Travelers集團(tuán)以以2.2億美元元的價(jià)價(jià)格收收購瀕瀕臨破破產(chǎn)的的77層克萊萊斯勒勒大廈廈，及及鄰近近的32層Kent大廈、、4幢多層層零售售商業(yè)業(yè)建筑筑。這這6幢建筑筑組成成一個(gè)個(gè)整體體街區(qū)區(qū)，位位于紐紐約曼曼哈頓頓市中中心區(qū)區(qū)域，，總面面積約約200萬平方方英尺尺。收購之之后，，鐵獅獅門采采取了了三項(xiàng)項(xiàng)措施施使物物業(yè)增增值：：重建建克萊萊斯勒勒大廈廈，使使其恢恢復(fù)為為地標(biāo)標(biāo)式建建筑以以吸引引高品品質(zhì)租租戶；；翻新新Kent大廈，，對其其重新新配置置為克克萊斯斯勒東東塔；；將處處于繁繁華交交通要要道的的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)建設(shè)設(shè)成為為三角角塔，，為其其尋找找到新新的商商機(jī)。。為期3年的翻翻修共共投資資1億美元元，綜綜合物物業(yè)價(jià)價(jià)值得得到提提升，，可租租面積積增加加13萬平方方英尺尺，達(dá)達(dá)到197.5萬平方方英尺尺，并并且達(dá)達(dá)到頂頂級(jí)物物業(yè)品品質(zhì)。。鐵獅獅門將將物業(yè)業(yè)改造造為可可供不不同需需求業(yè)業(yè)主選選擇，，開業(yè)業(yè)18個(gè)月就就租出出110萬平方方英尺尺，許許多國國際、、國內(nèi)內(nèi)知名名銀行行、律律師事事務(wù)所所及金金融服服務(wù)公公司均均選擇擇在此此辦公公。2004年，Travelers集團(tuán)以以3億美元元價(jià)格格出售售其擁擁有的的75%股權(quán)給給一家家德國國封閉閉式基基金；；2008年，該該基金金將此此股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給阿阿布扎扎比政政府，，同時(shí)時(shí)鐵獅獅門也也出售售其15%股權(quán)，，合計(jì)計(jì)作價(jià)價(jià)8億美元元；該該基金金在這這筆投投資中中賺到到每年年20%以上的的回報(bào)報(bào)，這這也得得益于于鐵獅獅門經(jīng)經(jīng)營有有方使使物業(yè)業(yè)增值值。即使只只剩下下10%的股權(quán)權(quán)，鐵鐵獅門門仍將將繼續(xù)續(xù)經(jīng)營營克萊萊斯勒勒中心心，并并可獲獲得其其超額額收益益的提提成。。收購克克萊斯斯勒中中心TISHMANSPEYER:資本運(yùn)運(yùn)作－－收購購與兼兼并洛克菲菲勒中中心可可稱為為世界界最著著名的的商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)，位位于曼曼哈頓頓市中中心，，由6個(gè)街區(qū)區(qū)環(huán)繞繞著10幢極富富藝術(shù)術(shù)力的的建筑筑，可可出租租面積積約850萬平方方英尺尺。上世紀(jì)紀(jì)90年代中中期，，洛克克菲勒勒中心心面臨臨破產(chǎn)產(chǎn)。1996年，鐵鐵獅門門聯(lián)合合其他他四個(gè)個(gè)知名名開發(fā)發(fā)商入入主其其中，，對其其展開開大規(guī)規(guī)模改改建工工程，，工程程持續(xù)續(xù)至2000年初，，4年間使使其出出租率率從86%提高到到了98%，寫字字樓租租金收收入翻翻了三三倍，，該大大廈1999年的營運(yùn)運(yùn)收入達(dá)達(dá)到4350萬美元。。2001年4月，鐵獅獅門聯(lián)手手另一長長期合作作伙伴以以18.5億美元收收購洛克克菲勒中中心全部部股權(quán)。。雖然在金金融危機(jī)機(jī)的影響響下有部部分租戶戶退出了了洛克菲菲勒中心心，但同同時(shí)也有有新的知知名客戶戶入駐，，該物業(yè)業(yè)目前運(yùn)運(yùn)營情況況良好，，可獲得得的投資資回報(bào)十十分可觀觀。收購洛克克菲勒中中心TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作作－收購購與兼并并科羅拉多多大廈位位于洛杉杉磯SantaMonica中心區(qū)域域，由六六幢建筑筑組成，，總面積積115萬平方英英尺；2000年5月，鐵獅獅門與其其長期合合作伙伴伴Travelers協(xié)同Lehman一起，以以3.53億美元的的價(jià)格從從Maguire手中收下下了這個(gè)個(gè)物業(yè)，，物業(yè)購購入時(shí)幾幾乎滿租租，但緊緊接著由由于經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢不不好，Maguire及其他一一些租戶戶搬離了了這幢建建筑，留留下約三三分之一一的空置置面積；；鐵獅門投投入1500萬美元改改建科羅羅拉多大大廈，從從基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、建建筑裝飾飾、綠化化及水景景環(huán)境等等各個(gè)方方面進(jìn)行行改進(jìn)，，使這個(gè)個(gè)物業(yè)成成為擁有有中庭、、露臺(tái)及及各式輔輔助設(shè)施施的頂級(jí)級(jí)辦公樓樓，引進(jìn)進(jìn)了許多多新的A級(jí)租戶，，2004年初翻修修完成時(shí)時(shí)出租率率在85%以上；購入后僅僅僅1年，鐵獅獅門即出出售了49.9%的股權(quán)給給一家德德國基金金及一家家瑞士的的投資機(jī)機(jī)構(gòu)，并并于2004年8月將該物物業(yè)全部部售出，，為投資資者贏取取了豐額額利潤。。收購科羅羅拉多大大廈TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作作－收購購與兼并并2006年10月，協(xié)同同BlackRockRealty，以54億美元從從大都會(huì)會(huì)人壽（（MetLife）收購了了位于曼曼哈頓的的兩個(gè)相相鄰的住住宅片區(qū)區(qū)——StuyvesantTown和PeterCooperVillage，該區(qū)域域占地80英畝（約約32公頃），，共有110幢建筑，，11,232戶公寓住住宅。大大約四分分之三的的公寓目目前在租租金管制制（rentcontrol）的條件件下可以以取得相相當(dāng)于市市場利率率三分之之一至一一半的租租金收入入，未來來租金管管制放開開的情況況下，該該物業(yè)可可以獲得得更好的的租金回回報(bào)。收購該物物業(yè)鐵獅獅門僅花花費(fèi)了1.12億美元的的自有資資金，另另發(fā)行了了54億美元債債券用于于支付交交易價(jià)格格。目前這兩兩處物業(yè)業(yè)的租金金管制仍仍未放開開，預(yù)估估資產(chǎn)收收益將減減值10%，而運(yùn)營營成本將將增加11%；2008年10月，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)普爾和和穆迪均均調(diào)低了了此筆債債券的評評級(jí)。由于租金金收益不不夠理想想，鐵獅獅門動(dòng)用用了儲(chǔ)備備基金來來進(jìn)行對對此物業(yè)業(yè)的維修修及翻新新，目前前總計(jì)6.5億美元的的儲(chǔ)備基基金已用用去三分分之二，，按這一一速度將將于09年3季度全部部用完。。不過，，鐵獅門門表示將將這兩處處物業(yè)視視為長期期投資，，在需要要的時(shí)候候會(huì)投入入更多的的資金以以彌補(bǔ)收收益與運(yùn)運(yùn)營成本本之間的的差額。。收購StuyvesantTown和PeterCooperVillage住宅物業(yè)業(yè)TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作作－收購購與兼并并2007年10月，牽手手LehmanBrothers收購Archstone-SmithTrust，收購價(jià)價(jià)格222億美元，，其中中5億美元為為股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓款（（每股價(jià)價(jià)格60.75美元）使使Archstone-SmithTrust私有化，，鐵獅門門和Lehman各出資2.5億美元。。該筆交易易由Lehman從美洲銀銀行、巴巴克萊資資本等獲獲得了53億美元貸款；；另外，房利利美、房地美美也分別提供供了71億和18億美元的貸款款，并以Archstone的137處物業(yè)作為抵抵押。Archstone是全美第二大大公寓持有商商，共持有344個(gè)物業(yè)，超過過8.6萬套公寓（含含在建）；該該公司5月初公布的每每股收益為1.27美元，比一年年前增長0.69美元，增長率率超過200%。在這項(xiàng)收購中中，鐵獅門僅僅支付了占總總投資額1%的2.5億美元，卻能能擁有13%的權(quán)益。收購Archstone-SmithTrustTISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－經(jīng)經(jīng)營思路價(jià)值增長收購物業(yè)之后后，對其重新新規(guī)劃設(shè)計(jì)、、重新配置，，通過重建及及翻修提高物物業(yè)品質(zhì)，使使物業(yè)價(jià)值得得到增長。投資結(jié)構(gòu)通過資本運(yùn)作作，改變物業(yè)業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，，綜合考慮公公司資本需求求及對物業(yè)價(jià)價(jià)值的預(yù)期，，采取股權(quán)投投資或債權(quán)投投資的方式；；通常協(xié)同合作作伙伴一起收收購物業(yè)，將將辦公類物業(yè)業(yè)放入旗下投投資基金，并并在一段較短短的時(shí)間后出出售部分股權(quán)權(quán)，享受項(xiàng)目目增值的收益益；同時(shí)，鐵獅門門通常還會(huì)持持有剩余股權(quán)權(quán)一段較長的的時(shí)間，享受受物業(yè)租金收收益，并且運(yùn)運(yùn)營物業(yè)收取取管理費(fèi)。多元化不僅投資高檔檔商用物業(yè)，，并且介入住住宅物業(yè)，使使公司的投資資多元化發(fā)展展，在不同的的市場均可獲獲得利潤回報(bào)報(bào)。TISHMANSPEYER:資本運(yùn)作－投投資管理鐵獅門房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)的思路路是“投資式式”，