我國住房金融模式選擇及政策建議 4100字

我國住房金融模式選擇及政策建議4100字【摘要】目前，我國住房金融進(jìn)入快速開展時(shí)期，但與居民的住房需求和住房產(chǎn)業(yè)的開展還不相適應(yīng)，其基本原因是對(duì)我國住房金融模式的選擇目標(biāo)仍然不明確。本文提出選擇“一體兩翼〞的住房金融模式，并給出理論和現(xiàn)實(shí)兩個(gè)方面的選擇依據(jù)，最后針對(duì)該住房金融模式的建立提出了一些政策倡議。

【關(guān)鍵詞】住房金融模式“一體兩翼〞

住房金融對(duì)于開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，解決居民住房問題具有重要意義，同時(shí)住房金融市場也是成熟完善的房地產(chǎn)市場不可或缺的組成局部。我國的住房金融雖然起步晚，但近幾年的開展速度很快，同時(shí)也存在著很多亟待解決的問題，造成這些問題的深層次原因，就是不足對(duì)未來市場開展戰(zhàn)略的整體設(shè)想和戰(zhàn)略目標(biāo)，也就是對(duì)我國住房金融模式的選擇目標(biāo)仍然不明確。

一、選擇“一體兩翼〞的住房金融模式

因經(jīng)濟(jì)開展水平、金融體制和政治體制等方面的差別，不同的國家選擇了不同的住房金融模式，形成了不同類型的住房金融體系。在借鑒國外住房金融模式的根底上，結(jié)合我國目前的住房金融開展情況，提出“一體兩翼〞的住房金融模式：大力開展和完善抵押貸款住房融資體系，改造和標(biāo)準(zhǔn)公積金制度，支持和激勵(lì)住房合作金融體系，形成“一體兩翼〞的以商業(yè)性金融為主，政策性金融和合作性金融為輔的住房金融模式。

二、建立“一體兩翼〞住房金融模式的依據(jù)

1、理論依據(jù)

(1)從自由化的進(jìn)程來看。在政府對(duì)貿(mào)易和金融的管制放松后，世界經(jīng)濟(jì)和各國的經(jīng)濟(jì)部發(fā)生了巨大的變化，經(jīng)濟(jì)保持了總體上的增長，金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)加大，說明自由化的收益是大于其所付出的代價(jià)。因而金融深化是我國金融體系改革的終極目標(biāo)，住房金融作為我國金融體系的重要組成局部，其改革和開展必然和整個(gè)金融體系保持一致，這就要求大力開展商業(yè)性金融，使其作為主體發(fā)揮對(duì)住房市場的調(diào)節(jié)和促進(jìn)作用。

同時(shí)金融深化又具有漸進(jìn)性、層次性和持續(xù)性的特點(diǎn)，它是伴隨著整體經(jīng)濟(jì)改革開展的一個(gè)漸進(jìn)過程，其政策措施應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)開展的成熟程度和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)在邏輯做出合理的時(shí)序選擇和安頓，分階段和有方案地進(jìn)行。在推進(jìn)金融深化的過程中，要結(jié)合本國金融改革的現(xiàn)實(shí)條件和制度風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)金融市場和金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，逐步建立與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)開展相協(xié)調(diào)的金融體系。根據(jù)我國目前整體的經(jīng)濟(jì)改革情況，住房金融應(yīng)該在金融約束政策的框架下，發(fā)揮政府促進(jìn)民間部門的協(xié)調(diào)功能和進(jìn)行選擇性控制的補(bǔ)充性功能，防止產(chǎn)生不利于社會(huì)群眾的道德危害，使我國穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)真正的金融深化。

(2)從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看。市場機(jī)制的正常運(yùn)行不能必然保證收入分配的公平，為了使一定的國民收入總量能帶來社會(huì)福利的最大化，政府具有實(shí)現(xiàn)收入分配公平的職能。按照邊際效用遞減規(guī)律，只要將一些貨幣收入從富人轉(zhuǎn)移給窮人，就可以增加貨幣的邊際效用，從而使社會(huì)滿足的總量增加。為此，政府可以通過征收各種稅來實(shí)現(xiàn)收入的轉(zhuǎn)移，來用于增加對(duì)窮人的補(bǔ)貼。

居住權(quán)是人的一項(xiàng)根本權(quán)利，為幫忙中低收入家庭解決住房問題，確保所有家庭都能獲得一定規(guī)范的住房供給，政府需要干涉住房市場。住房金融是政府進(jìn)行間接干涉住房市場的最強(qiáng)有力伎倆，政府通過金融、稅制、行政指導(dǎo)等伎倆引導(dǎo)住房市場微觀主體的活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)政府住房福利目標(biāo)，或者是為了彌補(bǔ)市場經(jīng)濟(jì)下的住房分配不公的缺陷。

2、現(xiàn)實(shí)依據(jù)

(1)國外住房金融的趨勢。從美國的住房金融開展史來看，20世紀(jì)80年代以前美國采用的是一種合同儲(chǔ)蓄的住房金融模式，但由于這一模式本身制度設(shè)計(jì)的缺陷和當(dāng)時(shí)美國金融環(huán)境的巨大變化導(dǎo)致了合同儲(chǔ)蓄的危機(jī)，在解決危機(jī)的過程中，美國逐漸形成了一種以住房抵押貸款證券化為主要技術(shù)伎倆的資本市場型住房金融資金融通機(jī)制。由于抵押二級(jí)市場市場化程度的進(jìn)一步推進(jìn)和住房抵押證券市場的交易工具的不斷增加，使住房抵押貨款證券化成為一種國際性趨勢。值得強(qiáng)調(diào)的是，美國住房金融新模式的形成過程，并不是一個(gè)完全的市場化過程，而是政府干涉與市場機(jī)制有機(jī)結(jié)合的結(jié)果。政府根據(jù)調(diào)控市場的需要不斷推出相關(guān)法案，增強(qiáng)抵押二級(jí)市場走勢的可預(yù)見性和公開性；同時(shí)，依法建立了許多官方或準(zhǔn)官方機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)一方面承當(dāng)政府的調(diào)控職能，另一方面按市場規(guī)那么從事市場工作，在住房抵押二級(jí)市場上起到了舉足輕重的作用。

在德國住房金融市場上，建房互助儲(chǔ)蓄信貸社曾經(jīng)與其他金融機(jī)構(gòu)三分天下，但20世紀(jì)八九十年代以來，其地位不斷下降，這不僅是因?yàn)槠渲贫缺旧泶嬖诘娜毕?，也因?yàn)槊媾R的外部環(huán)境發(fā)生了變化特別是政府支持住房金融的方式發(fā)生了變化。為了彌補(bǔ)內(nèi)在缺陷和適應(yīng)新的變化，近年來合作性金融制度逐步打破封閉的運(yùn)行狀況，讓政府資源逐步“退出〞，資本市場逐步“進(jìn)入〞。德國建房互助儲(chǔ)蓄信貸社的開展歷程說明了合作性住房金融的開展在很大程度上取決于政府的政策，如果政府不給予特殊的政策支持，合作性住房金融就很難在住房金融的開展中擔(dān)當(dāng)主要角色。但合作性金融作為居民的一種自愿性的經(jīng)濟(jì)行為，只要有人愿意采取這種融資形式，政府就不應(yīng)該加以限制，而是應(yīng)該通過專門的管理法規(guī)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)起進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管來標(biāo)準(zhǔn)其開展，因?yàn)檎淖罱K目的是支持住房金融的開展，而不是支持某一類金融機(jī)構(gòu)的開展。

新加坡住房公積金制度的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了住房金融的范圍，它不但促進(jìn)了住房建設(shè)和消費(fèi)的開展，還推動(dòng)了宏觀經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)，帶動(dòng)了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的開展。在借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)，不能僅引入其具體的實(shí)施方式，關(guān)鍵的是要理解把握其公積金制度能夠長效開展下去的外部環(huán)境撐持體系。

各國住房金融成功的共同特點(diǎn)是融資渠道多元化，培育和形成市場競爭機(jī)制。無論是美國、德國，還是新加坡，住房金融體系都是采用多種形式并存的模式。融資方式也是多元化，既有強(qiáng)制儲(chǔ)蓄、合同儲(chǔ)蓄和自愿儲(chǔ)蓄，也有發(fā)行債券等，在資本市場上獲得長期信貸資金。多元化融資擴(kuò)大了資金來源，降低了住宅信貸的本錢。這不僅有利于住房金融市場上各金融機(jī)構(gòu)各揚(yáng)其長、相互協(xié)調(diào)，既有分工、又有競爭，也有利于消費(fèi)者擺脫壟斷的困擾，享有更好的金融效勞。

(2)國內(nèi)住房金融的現(xiàn)狀。經(jīng)過多年的運(yùn)作開展，我國已根本上形成了一種以現(xiàn)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為主體的住房金融格局。截止到2022年，全國建設(shè)銀行已設(shè)置了2800多個(gè)房地產(chǎn)信貸部，工商銀行也成立了2000多個(gè)營業(yè)機(jī)構(gòu)，在全國范圍內(nèi)形成了一個(gè)較完善的住宅金融效勞網(wǎng)絡(luò)和管理體系，為住它金融的開展奠定了體制根底。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，1998年以來，隨著住房消費(fèi)的啟動(dòng)，我國個(gè)人住房貸款增長迅速。到2022年底，全國商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)達(dá)6398億元，是1997年底的33倍，首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86％。到2022年底，全國住房公積金歸集總額為3326億元，歸集余額為2405億元，職工買房、建房、退休提取累計(jì)921億元，共向210萬戶家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人貸款970億元，個(gè)人貸款余額到達(dá)830億元。這說明目前我國的商業(yè)性住房金融和政策性金融都有了很大的開展，同時(shí)商業(yè)性住房金融的個(gè)人住房貨款額明顯大于政策性住房金融。

由于目前房地產(chǎn)市場供應(yīng)的不合理性，廣闊中、低收入的城市居民、職工為改善自身居住條件而自愿組織起來，形成了以建房資金融通及儲(chǔ)蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問題的非贏利性團(tuán)體。這種合作性住房金融因其高度的分散性、非標(biāo)準(zhǔn)性和資金規(guī)模的有限性而無法成為住房金融體系的核心，但由于我國住房需求者的特點(diǎn)是中低收入者占80％，最低收入和最高收入各占10％左右，居民的收入差距較大，造成住房需求的層次不同，需要多層次的住房金融體系與之相適應(yīng)，合作制住房金融作為中、低收入者的一種有效的融資渠道有其存在的必要性。近年來的這些開展態(tài)勢預(yù)示著我國住房金融模式正朝著這個(gè)多元化方向開展。

三、政策倡議

1、加強(qiáng)住房金融市場化

發(fā)揮商業(yè)銀行承當(dāng)商業(yè)性住宅金融業(yè)務(wù)的優(yōu)勢，把現(xiàn)在由商業(yè)銀行承當(dāng)?shù)恼咝宰≌鹑跇I(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到由住它專業(yè)銀行來承當(dāng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行的市場化取向，并通過充沛利用現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸部的組織資源和資金渠道，減少金融創(chuàng)新的本錢。

建立住房抵押貸款二級(jí)市場搞活住它金融。住它抵押貨款是實(shí)現(xiàn)住宅商品化的有效途徑之一，而作為住宅抵押貸款市場重要組成局部的二級(jí)市場，其建立和開展可以推動(dòng)住宅抵押貨款一級(jí)市場的開展，從而提高購房者的實(shí)際購置力，形成住宅投資的良性循環(huán)。住宅抵押貸款二級(jí)市場的建立可以有效的降低貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)，銀行就會(huì)在一定程度上放寬貸款的條件限制，從而擴(kuò)大居民的貸款需求。

2、劃分住房消費(fèi)群體

不同性質(zhì)的住房金融應(yīng)為不同的主體效勞。具體來說，商業(yè)性金融可為所有的人效勞，但主要是為中高收入者效勞；政策性金融和合作性金融那么主要是解決中低收入者的住房問題，區(qū)別在于兩者的運(yùn)行主體不同，前者是政府，后者是中低收入者自愿組成的非贏利組織。細(xì)致劃分住房消費(fèi)群體是不同性質(zhì)的住房金融能夠更好的為其客戶對(duì)象效勞的前提條件，目前我國的住房公積金制度運(yùn)行效果不佳在很大程度上是因?yàn)闊o法把目標(biāo)對(duì)象有效的控制在中低收入者范圍，因此有必要在全國范圍內(nèi)對(duì)住房消費(fèi)群體收入制定量化規(guī)范，進(jìn)行等級(jí)劃分。

3、發(fā)揮政府監(jiān)管和推動(dòng)作用

加強(qiáng)對(duì)住房市場的管理，完善房地產(chǎn)的產(chǎn)籍管理，明晰住宅產(chǎn)權(quán)，形成個(gè)人信用登記、個(gè)人信用評(píng)估、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度，加強(qiáng)住房市場的宏觀調(diào)控和法制制度建設(shè)，為住房金融的運(yùn)行發(fā)明良好的外部環(huán)境。