土地評價-6農(nóng)用地估價

土地評價學(xué)——農(nóng)用地估價

LandEvaluation中山大學(xué)新華學(xué)院·楊倩楠Tel:12導(dǎo)入視頻：土地價格出現(xiàn)了新規(guī)定

土地承包期延長，農(nóng)村無地農(nóng)民該怎么辦？國家或?qū)⒔o無地農(nóng)民交社保

生態(tài)環(huán)保365全國土地日：珍惜土地資源環(huán)保新技術(shù)讓大地休養(yǎng)生息

思考：農(nóng)用地價格應(yīng)該怎么合理確定？農(nóng)用地價格包含什么方面的內(nèi)容？農(nóng)用地估價的基本原則與方法第一節(jié)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估第二節(jié)農(nóng)用地征用價格評估第三節(jié)目錄Contents1農(nóng)用地估價的基本原則與方法51.1農(nóng)用地價格的特點(diǎn)與分類農(nóng)用地價格：指在正常條件下，憑借農(nóng)用地的自然條件、社會經(jīng)濟(jì)條件和特殊因素等，所能實(shí)現(xiàn)的、在估價期日的價格。農(nóng)用地價格由農(nóng)用地生產(chǎn)力所決定的生產(chǎn)力價格和農(nóng)用地的無形價值所形成的價格之和構(gòu)成。其中的無形價值主要是指農(nóng)用地的社會穩(wěn)定功能和生態(tài)環(huán)境功能二者所體現(xiàn)的價值。但從現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動來說，農(nóng)用地價值得到體現(xiàn)的主要是生產(chǎn)力價格即經(jīng)濟(jì)收益價格。61.1農(nóng)用地價格的特點(diǎn)與分類以生產(chǎn)力或經(jīng)濟(jì)收益價格為主體的農(nóng)用地價格的特點(diǎn)：

1）農(nóng)用地價格以農(nóng)用地的收益能力為基礎(chǔ)。

2）價格評估困難：收益還原法的收益確定困難

3）價格具有不確定性。

4）農(nóng)用地價格水平是其他用地價格的基礎(chǔ)71.1農(nóng)用地價格的特點(diǎn)與分類農(nóng)用地價格的類別：

1）根據(jù)用地類型耕地價格、園地價格、林地價格等。

2）根據(jù)市場交易類型承包價格、轉(zhuǎn)包價格、租賃價格、抵押價格、征用價格等。

3）根據(jù)土地功能經(jīng)濟(jì)收益價格、生態(tài)收益價格、社會收益價格等。

4）根據(jù)價格的適用空間范圍基準(zhǔn)地價、宗地地價。

5）從土地流轉(zhuǎn)角度農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)價格體系和農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的轉(zhuǎn)用價格體系。81.2農(nóng)用地估價的基本原則預(yù)期收益原則替代原則報酬遞增遞減原則貢獻(xiàn)原則合理有效利用原則

持續(xù)的使用、有效的使用、合法的使用、資源條件的適用變動原則供需原則9視頻案例：為什么現(xiàn)在農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼越來越多，農(nóng)民卻不愿種地了？

101.3農(nóng)用地估價的基本方法主要有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法、土地補(bǔ)償費(fèi)法、置換成本法等。（1）收益還原法收益還原法是以土地收益價格為依據(jù)，將待估農(nóng)用地在未來某些年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率還原成估價期日價格的一種方法。111.3農(nóng)用地估價的基本方法（1）收益還原法有限年期的計(jì)算公式：PPP121.3農(nóng)用地估價的基本方法（1）收益還原法無限年期的計(jì)算公式：a為土地市場收益，即土地年純收益，為年總收益與年總費(fèi)用之差P131.3農(nóng)用地估價的基本方法（1）收益還原法例

有一待估農(nóng)用地，利用該宗農(nóng)用地正常情況下每年獲得的總收益為20萬元（即無限年期），每年需要支出的總費(fèi)用為12萬元，其收益率為8％，則該宗農(nóng)用地的當(dāng)前價格為：P＝（20-12）/8％＝100萬元141.3農(nóng)用地估價的基本方法年總收益指待估農(nóng)用地按法定用途合理有效地使用所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益，需根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式測算得到。直接生產(chǎn)經(jīng)營：用根據(jù)其產(chǎn)量和估價期日正常市場價格水平下的農(nóng)產(chǎn)品年收入（包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入）作為年總收益；租賃經(jīng)營：土地產(chǎn)權(quán)人每年所獲得的客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息收入之和作為年總收益。151.3農(nóng)用地估價的基本方法年總費(fèi)用指待估農(nóng)用地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動中所支付的年平均客觀費(fèi)用，也需根據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營活動的方式測算得到。直接生產(chǎn)經(jīng)營：用農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用；租賃經(jīng)營：用土地租賃過程中所必須支付的年平均客觀總費(fèi)用作為年總費(fèi)用。161.3農(nóng)用地估價的基本方法土地還原利率r①租價比方法通過分析類似的交易實(shí)例，并將實(shí)例的純收益與售價（價格）相比較，就得到各個實(shí)例的資本化率，即還原利率r：單個實(shí)例土地還原利率ri=純收益/價格土地還原利率r為ri的平均值注意：1）要搜集到足夠的可比實(shí)例

2）實(shí)例為正常交易

3）分析純收益

4）收益法計(jì)算公式選用合理171.3農(nóng)用地估價的基本方法土地還原利率r①租價比方法實(shí)例純收益（萬元/年）價格（萬元）135347243435339398438382利用租價比的方法求還原利率。181.3農(nóng)用地估價的基本方法土地還原利率r①租價比方法實(shí)例純收益（萬元/年）價格（萬元）土地還原利率（％）13534710.092434359.893393989.804383829.95四個可比實(shí)例的土地還原利率平均為9.93％191.3農(nóng)用地估價的基本方法土地還原利率r②安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（加總法）將決定收益率的各種理論因素相加得出土地還原利率。其出發(fā)點(diǎn)是選擇一種近于無風(fēng)險的投資的收益率，稱為安全利率。在安全利率之上加各種劣于產(chǎn)生安全利率的因素的調(diào)整值，如災(zāi)害性天氣、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)用地市場狀況等。土地還原率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值安全利率可選擇一年期國債利率或一年期定期存款利率。201.3農(nóng)用地估價的基本方法土地還原利率r②安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（加總法）例：在一年期定期存款利率的基礎(chǔ)上用加總法求土地還原利率： 安全利率 2.25％ 災(zāi)害性天氣 -1.00％ 社會經(jīng)濟(jì)狀況2.00％ 市場狀況 1.00％ 土地還原利率 4.25％211.3農(nóng)用地估價的基本方法土地還原利率r③投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法將社會上各種類型的投資及其收益率找出，按收益率的大小從低到高的順序排序，制成圖表，估價人員再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷所要評估的不動產(chǎn)的資本化率應(yīng)該落在哪個范圍之內(nèi)，從而確定所要求的資本化率的具體數(shù)字。投資類型如：銀行存款、貸款、國庫券、商業(yè)債券、股票、保險221.3農(nóng)用地估價的基本方法（2）市場比較法概念：市場比較法是在求取待估不動產(chǎn)的價格時，將待估不動產(chǎn)與較近時期已經(jīng)交易的可比不動產(chǎn)進(jìn)行比較，從后者已知的價格，對他們之間的差異進(jìn)行修正得出待估不動產(chǎn)價格的方法。基本原理——替代原理（替代原則）：在同一市場上，具有同樣效用的不動產(chǎn)在同一時間具有同樣的價格。231.3農(nóng)用地估價的基本方法（2）市場比較法

交易實(shí)例1比較交易實(shí)例2交易實(shí)例3交易實(shí)例4交易情況修正交易日期修正社會經(jīng)濟(jì)因素修正自然因素修正待估農(nóng)用地價格待估農(nóng)用地特殊因素修正年期修正241.3農(nóng)用地估價的基本方法=1-1/（1+r)n251、自然因素是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力的各種自然條件，包括≥10℃有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、災(zāi)害性氣候狀況、地形坡度、土壤質(zhì)地、土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量、鹽漬化程度、地下水埋深、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、地塊形狀等。1.3農(nóng)用地估價的基本方法（2）市場比較法262、社會經(jīng)濟(jì)因素是指影響農(nóng)用地收益的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、土地制度和交通條件等，包括區(qū)域城市化水平、城市規(guī)模、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)傳統(tǒng)、人均土地指標(biāo)(人均耕地、人均農(nóng)用地)、農(nóng)民人均收人水平、單位土地投入資本量、單位土地投入勞動量、農(nóng)產(chǎn)品市場供求、農(nóng)機(jī)應(yīng)用方便度、土地利用規(guī)劃限制、交通通達(dá)性等。3、特殊因素是指影響農(nóng)用地生產(chǎn)力和收益所獨(dú)有的條件或不利因素，如特殊的氣候條件、土壤條件、環(huán)境條件、環(huán)境污染狀況等。1.3農(nóng)用地估價的基本方法（2）市場比較法例、有3個可比實(shí)例，成交價分別是1500元/m2，1650元/m2，1600元/m2?，F(xiàn)將可比實(shí)例的社會經(jīng)濟(jì)因素與估價對象的社會經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行直接比較，結(jié)果見下表，求估價對象價格（幾何平均法）：自然因素估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1.區(qū)域城市水平2.城市規(guī)模3.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)傳統(tǒng)4.人均農(nóng)用地5.人均收入水平6.單位土地投入資本量7.單位土地投入勞動量8.農(nóng)產(chǎn)品市場9.交通10.規(guī)劃1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912總分值10097106103區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C1.繁華程度2.道路通達(dá)度3.公交便捷度4.對外交通5.環(huán)境質(zhì)量6.景觀7.城市基礎(chǔ)設(shè)施8.社會公共設(shè)施9.規(guī)劃限制10.治安狀況1010101010101010101091198109871110810108988910989129118111091091198109871110總分值10092899792間接比較，結(jié)果見下表291.3農(nóng)用地估價的基本方法（3）成本逼近法土地價格P=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益當(dāng)土地價格為有限年期價格時，需進(jìn)行年期修正

土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)利潤稅費(fèi)利息土地增值收益土地價格301.3農(nóng)用地估價的基本方法（4）其他方法剩余法

P=A-B-C=總價值-成本-利潤基準(zhǔn)地價修正法

置換成本法土地補(bǔ)償費(fèi)法

P=土地補(bǔ)償費(fèi)31視頻案例：2018年農(nóng)村征收土地，收購農(nóng)村土地標(biāo)準(zhǔn)價格是多少一畝？

2農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估2.1基準(zhǔn)地價測算的前期準(zhǔn)備工作33農(nóng)用地基準(zhǔn)地價是指縣（市）政府根據(jù)需要針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。均質(zhì)地域：指農(nóng)用地質(zhì)量和價格水平基本相同的土地區(qū)域。特點(diǎn)：1、是通過評估并經(jīng)政府或其授權(quán)部門批準(zhǔn)和定期公布的地價2、是對應(yīng)于規(guī)定用途的每一土地級別或均質(zhì)區(qū)片的平均地價3、是符合土地利用規(guī)劃要求的土地使用權(quán)價格2.1基準(zhǔn)地價測算的前期準(zhǔn)備工作34基準(zhǔn)地價測算的前期準(zhǔn)備工作包括：（1）基準(zhǔn)地價評估方法的選擇1、樣點(diǎn)地價平均法：在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，用投入產(chǎn)出資料和市場交易資料，評估和確定基準(zhǔn)地價；

2、定級指數(shù)模型法：在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上，根據(jù)定級指數(shù)、農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料，建立地價測算模型，評估并確定基準(zhǔn)地價；

3、基準(zhǔn)地塊評估法：通過設(shè)置基準(zhǔn)地塊，并評估基準(zhǔn)地塊價格，根據(jù)基準(zhǔn)地塊價格評估并確定基準(zhǔn)地價。（2）土地還原率的確定

租價比方法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法（同前述）。（3）資料調(diào)查收集2.2基準(zhǔn)地價的測算35（1）樣點(diǎn)平均法基準(zhǔn)地價的測算

1）樣點(diǎn)資料的調(diào)查與整理2）樣點(diǎn)地價的測算3）級別基準(zhǔn)地價的計(jì)算以土地級別為單位，按不同用途采用簡單算術(shù)平均法、面積加權(quán)平均法或中位數(shù)法等計(jì)算各級別的基準(zhǔn)地價。2.2基準(zhǔn)地價的測算36（2）定級指數(shù)模型法基準(zhǔn)地價的測算

是在農(nóng)用地定級的基礎(chǔ)上，根據(jù)定級單元指數(shù)、市場交易地價資料和投入產(chǎn)出資料，建立定級單元指數(shù)與定級單元地價的關(guān)系模型，并利用該模型評估級別基準(zhǔn)地價。372.2基準(zhǔn)地價的測算（3）基準(zhǔn)地塊法基準(zhǔn)地價的測算1）原理采用基準(zhǔn)地塊評估基準(zhǔn)地價，是指根據(jù)農(nóng)用地土地質(zhì)量條件劃分農(nóng)用地均質(zhì)地域，然后在均質(zhì)地域內(nèi)選定若干地塊作為基準(zhǔn)地塊，依據(jù)農(nóng)用地市場交易資料和投入產(chǎn)出資料評估基準(zhǔn)地塊價格，再將同一均質(zhì)地域內(nèi)基準(zhǔn)地塊的平均地價作為該均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價。382）步驟1、調(diào)查和收集資料

2、劃分均質(zhì)區(qū)域①根據(jù)評價區(qū)的具體條件，確定影響農(nóng)用地地價的主導(dǎo)自然因素、社會經(jīng)濟(jì)因素及特殊因素；②采用特爾斐法、層次分析法等確定各影響因素的權(quán)重；③按照同一單元內(nèi)用地類型和耕作制度具有相對一致性及同一單元內(nèi)的土地質(zhì)量具有相對一致性的原則，劃分均值地域單元；④確定各單元各影響因素的分值；2.2基準(zhǔn)地價的測算（3）基準(zhǔn)地塊法基準(zhǔn)地價的測算39⑤計(jì)算各單元影響因素的綜合分值；⑥依據(jù)單元影響因素的綜合分值，采用總分頻率曲線法等方法劃分均質(zhì)區(qū)域。

2.2基準(zhǔn)地價的測算（3）基準(zhǔn)地塊法基準(zhǔn)地價的測算403、選定基準(zhǔn)地塊要求：a、所選的地塊在區(qū)位條件、自然條件、耕作制度、產(chǎn)出水平及面積、形狀等方面在所在的均質(zhì)地域內(nèi)屬于中等狀況；b、均質(zhì)地域內(nèi)每類農(nóng)用地基準(zhǔn)地塊的數(shù)量一般不少于3塊。4、評估基準(zhǔn)地塊的價格5、計(jì)算和確定均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價。依據(jù)基準(zhǔn)地塊的價格，采用簡單算術(shù)平均法或面積加權(quán)平均法求取各均質(zhì)地域的平均價格即為基準(zhǔn)地價。2.2基準(zhǔn)地價的測算（3）基準(zhǔn)地塊法基準(zhǔn)地價的測算2.3基準(zhǔn)地價的確定與修正體系的建立41基準(zhǔn)地價的確定

對經(jīng)過上述方法測算得出的基準(zhǔn)地價，采用簡單平均、加權(quán)平均、中位數(shù)或者眾數(shù)法，得到各級別基準(zhǔn)地價的最后結(jié)果。基準(zhǔn)地價修正體系的意義

以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，根據(jù)該修正體系，可評估出單宗土地的價格。

土地質(zhì)量定級評估每個級別的基準(zhǔn)地價評估宗地地價修正因素421、建立基準(zhǔn)地價修正因素因子體系并確定其權(quán)重是對評價區(qū)域農(nóng)用地的宗地地價影響大或較大的自然、社會經(jīng)濟(jì)及區(qū)位條件等方面的因素因子。選擇因素因子時遵循主導(dǎo)因素原則、差異性原則、相對穩(wěn)定性原則及資料可得性原則。

自然因素：地形地貌、土壤質(zhì)地、地表水等

社會經(jīng)濟(jì)因素：距離農(nóng)貿(mào)市場距離、道路通達(dá)狀況、農(nóng)田路網(wǎng)狀況等

其他因素：污染狀況、災(zāi)害性天氣2.3基準(zhǔn)地價的確定與修正體系的建立基準(zhǔn)地價修正體系的建立432、基準(zhǔn)地價修正幅度值的計(jì)算以級別或均質(zhì)地域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級別或均質(zhì)地域中正常土地收益的上限、下限值等，分別與該級別或均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價折算的土地收益相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個檔次。2.3基準(zhǔn)地價的確定與修正體系的建立基準(zhǔn)地價修正體系的建立442.3基準(zhǔn)地價的確定與修正體系的建立基準(zhǔn)地價修正體系的建立45463、計(jì)算并編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)（表）

根據(jù)所確定的各因素的權(quán)重，按公式計(jì)算各因素的修正幅度:F1i=F1WiF2i=F2Wi

F1i——第i因素的上調(diào)幅度F2i——第i因素的下調(diào)幅度Wi——第i因素對宗地地價的影響權(quán)重

以基準(zhǔn)地價為一般水平，其修正幅度為零。在一般水平與上限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，通常為F1i/2,同時確定較優(yōu)條件下的地價水平;在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，通常為F2i/2,同時確定較劣條件上的地價水平。在此基礎(chǔ)上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價水平下的因素修正系數(shù)，通過已有地價樣點(diǎn)檢驗(yàn)、校核，編制各級別(均質(zhì)地域)基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。2.3基準(zhǔn)地價的確定與修正體系的建立基準(zhǔn)地價修正體系的建立472.3基準(zhǔn)地價的確定與修正體系的建立基準(zhǔn)地價修正體系的建立48例題：已知某級別地價各檔次的修正幅度如下表1所示，影響宗地地價各因素的權(quán)重如下表2所示，請完善表2各因素的修正系數(shù)。49504、編制宗地地價影響因素指標(biāo)條件說明表根據(jù)確定的宗地地價影響因素體系，以各級別(均質(zhì)地域)對應(yīng)基準(zhǔn)地價因素條件為一般條件，比一般條件好的分為優(yōu)、較優(yōu)，比一般條件差的分為較劣、劣，分因素進(jìn)行描述，編制各級別（均質(zhì)地域）宗地地價影響因素指標(biāo)說明表。2.3基準(zhǔn)地價的確定與修正體系的建立基準(zhǔn)地價修正體系的建立512.3基準(zhǔn)地價的確定與修正體系的建立基準(zhǔn)地價修正體系的建立525、計(jì)算宗地修正系數(shù)2.3基準(zhǔn)地價的確定與修正體系的建立基準(zhǔn)地價修正體系的建立6、計(jì)算宗地地價53例題：宗地A所在級別（均值地域）的基準(zhǔn)地價為3500元/㎡，該宗地各影響因素的修正系數(shù)如下表所示（即表中黃色數(shù)據(jù)），則該宗地的價格是多少？3354.39元/㎡3農(nóng)用地征用價格評估553.1農(nóng)用地價值的構(gòu)成與征用前后的變化農(nóng)用地價值的構(gòu)成農(nóng)用地價值=農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)價值+農(nóng)用地社會價值+農(nóng)用

地生態(tài)環(huán)境價值社會保障價值和社會糧食安全保障價值農(nóng)用地征用轉(zhuǎn)為市地后的價值變化

統(tǒng)籌考慮經(jīng)濟(jì)價值、社會價值和生態(tài)環(huán)境價值，同時加入轉(zhuǎn)化為市地后的土地增值及其分配。563.2農(nóng)用地征用價格的構(gòu)成與評估農(nóng)用地征用價格的構(gòu)成農(nóng)用地征用總地價=農(nóng)用