成本精細(xì)化管理

成本精細(xì)化管理手冊目錄HYPERLINK\l"_Toc320520974"成本精細(xì)化管理手冊1HYPERLINK\l"_Toc320520975"一、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引3HYPERLINK\l"_Toc320520976"1.1目標(biāo)成本管理作業(yè)指引3HYPERLINK\l"_Toc320520977"二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書3HYPERLINK\l"_Toc320520978"2.1成本控制指導(dǎo)書3HYPERLINK\l"_Toc320520979"2.2項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引3HYPERLINK\l"_Toc320520980"2.3方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引3HYPERLINK\l"_Toc320520981"2.4施工圖設(shè)計(jì)成本作業(yè)指引3HYPERLINK\l"_Toc320520982"2.5主要材料設(shè)備采購方式及成本控制目標(biāo)建議3HYPERLINK\l"_Toc320520983"2.6總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議3HYPERLINK\l"_Toc320520984"2.7項(xiàng)目后期評估作業(yè)指引3HYPERLINK\l"_Toc320520985"三、目標(biāo)成本控制表3HYPERLINK\l"_Toc320520986"3.1規(guī)劃指標(biāo)控制表3HYPERLINK\l"_Toc320520987"3.2土地成本控制表3HYPERLINK\l"_Toc320520988"3.3設(shè)計(jì)限額控制表3HYPERLINK\l"_Toc320520989"3.4前期費(fèi)用控制表3HYPERLINK\l"_Toc320520990"3.5建安成本控制表3HYPERLINK\l"_Toc320520991"3.6營銷費(fèi)用控制表3HYPERLINK\l"_Toc320520992"3.7開發(fā)間接費(fèi)用控制表3HYPERLINK\l"_Toc320520993"3.8管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用目標(biāo)控制表3HYPERLINK\l"_Toc320520994"3.9目標(biāo)成本控制匯總表3HYPERLINK\l"_Toc320520995"3.10目標(biāo)成本審批表3HYPERLINK\l"_Toc320520996"3.11結(jié)算資料審批表3HYPERLINK\l"_Toc320520997"四、工程付款3HYPERLINK\l"_Toc320520998"4.1工程進(jìn)度付款作業(yè)指引3HYPERLINK\l"_Toc320520999"4.2工程付款建議書3HYPERLINK\l"_Toc320521000"4.3工程進(jìn)度款審核表3HYPERLINK\l"_Toc320521001"4.4工程歷次付款一覽表3HYPERLINK\l"_Toc320521002"五、采購管理3HYPERLINK\l"_Toc320521003"5.1采購管理作業(yè)指引3HYPERLINK\l"_Toc320521004"5.2采購管理流程3HYPERLINK\l"_Toc320521005"5.3招投標(biāo)管理3HYPERLINK\l"_Toc320521006"六、成本過程控制3HYPERLINK\l"_Toc320521007"6.1工程造價(jià)管理辦法3HYPERLINK\l"_Toc320521008"6.2現(xiàn)場簽證工作指引3HYPERLINK\l"_Toc320521009"6.3設(shè)計(jì)變更工作指引3HYPERLINK\l"_Toc320521010"6.4造價(jià)審核的管理3HYPERLINK\l"_Toc320521011"6.5結(jié)算支付的管理3HYPERLINK\l"_Toc320521012"6.6造價(jià)分析的管理3HYPERLINK\l"_Toc320521013"6.7造價(jià)檔案的管理3HYPERLINK\l"_Toc320521014"6.8造價(jià)管理的措施3HYPERLINK\l"_Toc320521015"6.9工程結(jié)算及乙方申報(bào)資料及審核3目標(biāo)成本管理作業(yè)指引1.1目標(biāo)成本管理作業(yè)指引目標(biāo)成本管理作業(yè)業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2.適用范圍適用于公司及項(xiàng)目公司的開發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。3.術(shù)語和定義3.1.目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。3.2目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個(gè)版本。第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估算），采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過時(shí)間；第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會(huì)計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后；第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會(huì)計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時(shí)間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃，確定當(dāng)期項(xiàng)目規(guī)劃和單體方案后；第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂；3.3.動(dòng)態(tài)成本：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。4.職責(zé)4.1公司及項(xiàng)目公司-造價(jià)部：負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書；負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。5.工作流程5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書審批后，造價(jià)部根據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下：.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定；.2為了加快項(xiàng)目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開工，需獨(dú)立到政府部門辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價(jià)包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi)；.3對總包工程中一些專業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機(jī)制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。具體如下：.3.1采用總價(jià)包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機(jī)及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計(jì)值下制定承包總價(jià)；.3.2采用單價(jià)包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解承包單價(jià)；.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時(shí)施工圖紙的完善程度來定，一般來說，各分項(xiàng)工程根據(jù)不同情況可能會(huì)采用不同的承包方式，如固定總價(jià)、暫定總價(jià)、綜合單價(jià)包干、費(fèi)率包干等；匯總完成項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式建議，部門經(jīng)理審核，常務(wù)副總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實(shí)施，確保總包及分包工程承包目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目實(shí)施過程中，造價(jià)部負(fù)責(zé)對成本情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)預(yù)警，如有超目標(biāo)的項(xiàng)目，分析原因，及時(shí)報(bào)部門經(jīng)理、公司經(jīng)營管理班子決策。5.2制定項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書施工圖完成后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料（設(shè)備）進(jìn)行分類，據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)；對主要材料（設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下：.1甲購材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。.2甲定乙購材料：設(shè)計(jì)階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格）較大，對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價(jià)相差很大的材料（信息價(jià)上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會(huì)所裝修面層材料等。.3甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近；與施工進(jìn)度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產(chǎn)中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開關(guān)插座等；.4乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價(jià)格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價(jià)很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）；采購主管在完成項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購匯總后報(bào)部門經(jīng)理審核，公司分管副總經(jīng)理審批。5.3匯總目標(biāo)成本造價(jià)部匯總各項(xiàng)目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》，報(bào)相關(guān)部門會(huì)簽分管副總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》；5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行造價(jià)部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實(shí)到各部門執(zhí)行；各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進(jìn)行實(shí)施按月度或季度進(jìn)行反饋造價(jià)部；造價(jià)部對各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過造價(jià)部的審核，是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警；5.5項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控工程技術(shù)部控制設(shè)計(jì)變更，并將預(yù)算增加情況反饋造價(jià)部；造價(jià)部嚴(yán)格按照的限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋造價(jià)部；造價(jià)部對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制；5.6項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)分析造價(jià)部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項(xiàng)目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》5.7目標(biāo)成本調(diào)整對于超過目標(biāo)成本的各類項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門申請報(bào)造價(jià)部審核，分管副總經(jīng)理審批；對于無補(bǔ)充預(yù)算的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。6.支持文件無7.相關(guān)表格記錄7.1.《項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》7.2.《項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議》7.4.《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》7.5.《目標(biāo)成本審批表》二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書2.1成本控制指導(dǎo)書項(xiàng)目期造價(jià)部年月日目的：明確項(xiàng)目成本控制目標(biāo)及責(zé)任，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)決策；附表（一）：產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合總占地面積總規(guī)劃用地面積住宅占地成本敏感綜合容積率總車位比（不含TH）住宅可售商業(yè)可售總建筑面積其中公建公建用地車庫可售其中住宅產(chǎn)品組合建筑面積占地面積產(chǎn)品比例平均面積總戶數(shù)框架比例容積率占地單位造價(jià)住宅TOWNHOUSSE多層小高層高層公建獨(dú)立車庫商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)地上停車位配套用房地下車位非人防地下車位半地下車位人防地下車位綜合普通住宅戶均附表（二）：目標(biāo)成本目標(biāo)成本成本項(xiàng)目一期目標(biāo)成本(萬元)跨期目標(biāo)成本(萬元)第一責(zé)任部門權(quán)重其它責(zé)任部門權(quán)重控制要點(diǎn)可售面積一、土地獲得價(jià)款款1、政府地價(jià)項(xiàng)目發(fā)展部100%2、政府收益金項(xiàng)目發(fā)展部100%3、出讓金項(xiàng)目發(fā)展部100%出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住宅宅×元/m2,公建建×元/m2,面積積需經(jīng)造價(jià)部部復(fù)審4、配套費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部100%出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住宅宅×元/m2,公建建元/m3,,面積需經(jīng)造價(jià)價(jià)部復(fù)審5、紅線內(nèi)、外市政政配套項(xiàng)目發(fā)展部100%6、拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部100%7、契稅項(xiàng)目發(fā)展部100%二、開發(fā)前期準(zhǔn)備備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘察丈量費(fèi)項(xiàng)目部85%工程管理部、造價(jià)價(jià)部15%需招標(biāo)確定合作單單位規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)部100%豎向管網(wǎng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展部100%施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部100%外配套管網(wǎng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展部100%建筑研究用房設(shè)計(jì)部50%項(xiàng)目部50%2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部100%詳見附表一，需分分期階段考核核水電氣增容費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部100%水增容費(fèi)元元/m2、電貼貼費(fèi)元/戶3、三通一平費(fèi)項(xiàng)目部100%臨時(shí)道路項(xiàng)目部100%臨時(shí)用電項(xiàng)目部100%合理確定最優(yōu)方案案、避免重復(fù)復(fù)遷移臨時(shí)用水項(xiàng)目部100%合理確定最優(yōu)方案案、避免重復(fù)復(fù)遷移場地平整費(fèi)項(xiàng)目部100%嚴(yán)禁發(fā)生現(xiàn)場土方方運(yùn)輸責(zé)任不不明的現(xiàn)象發(fā)發(fā)生，導(dǎo)致甲甲方重復(fù)運(yùn)輸輸4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目部100%臨時(shí)圍墻項(xiàng)目部100%臨時(shí)辦公室項(xiàng)目部100%臨時(shí)場地費(fèi)項(xiàng)目部100%臨時(shí)圍板項(xiàng)目部100%三、主體建筑工程程費(fèi)100%1、基礎(chǔ)工程費(fèi)100%大坑處理項(xiàng)目部70%工程管理部、造價(jià)價(jià)部30%需招標(biāo)確定合作單單位護(hù)壁(坡)按建造成本責(zé)任劃劃分基礎(chǔ)樁基檢測100%降水2、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程程3、門、窗工程室外門窗戶門防火門4、公共部位精裝修修大堂及電梯前廳精精裝修另見附表二樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修5、室內(nèi)裝修修四、主體安裝工程程費(fèi)按建造成本責(zé)任劃劃分1、室內(nèi)水暖氣電管管線設(shè)備室內(nèi)給排水系統(tǒng)室內(nèi)采暖系統(tǒng)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)另見附表二室內(nèi)電氣系統(tǒng)2、費(fèi)空調(diào)及安裝電梯及安裝裝消防通風(fēng)及安裝五、社區(qū)管網(wǎng)工程程費(fèi)按建造成本責(zé)任劃劃分100%100%1、室外給排水系統(tǒng)統(tǒng)100%100%自來水系統(tǒng)100%100%另見附表二雨污水系統(tǒng)100%100%2、室外采暖系統(tǒng)項(xiàng)目發(fā)展部100%100%管道系統(tǒng)100%100%熱交換站100%100%掛網(wǎng)費(fèi)100%100%3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)按建造成本責(zé)任劃劃分100%100%管道系統(tǒng)100%100%調(diào)壓站100%100%另見附表二4、室外高低壓系統(tǒng)統(tǒng)100%100%高壓線路工程100%100%低壓線路工程100%100%配電室100%100%開閉站100%100%5、室外消防系統(tǒng)100%100%6、室外智能化系統(tǒng)統(tǒng)100%100%智能化系統(tǒng)100%100%7、電訊工程100%100%六、園林環(huán)境費(fèi)100%100%1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部100%2、綠化建設(shè)費(fèi)按建造成本責(zé)任劃劃分100%3、建筑小品100%100%4、道路廣場建造費(fèi)費(fèi)100%100%5、費(fèi)100%100%另見附表二6、室外照明100%100%7、室外背景音樂100%100%8、室外零星工程100%100%七、配套設(shè)施費(fèi)按建造成本責(zé)任劃劃分100%1、游泳池100%100%2、會(huì)所100%100%3、幼兒園100%100%4、小學(xué)校100%100%另見附表二5、網(wǎng)球場100%100%6、物業(yè)用房100%100%7、其它配套用房100%100%8、垃圾房100%100%八、開發(fā)間接費(fèi)100%100%1、工程管理費(fèi)100%100%工程監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)目部100%100%預(yù)結(jié)算編審費(fèi)造價(jià)部100%100%行政管理費(fèi)項(xiàng)目部100%100%確施工合同外獎(jiǎng)金項(xiàng)目部100%100%2、利息財(cái)務(wù)部100%展100%3、營銷費(fèi)用60%40%媒介廣告費(fèi)100%100%費(fèi)銷售部60%設(shè)計(jì)部40%4、物業(yè)完善費(fèi)項(xiàng)目部100%100%開發(fā)成本合計(jì)100%100%九、期間費(fèi)100%100%管理費(fèi)用100%100%銷售費(fèi)用銷售部100%100%財(cái)務(wù)費(fèi)用100%100%項(xiàng)目總投資100%100%附表（三）目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)材料名稱說明規(guī)格單位目標(biāo)價(jià)格窗元/平米陽臺門元/平米分戶門元/樘分戶門元/樘防火門元/樘單元門元/樘車庫門元/樘網(wǎng)點(diǎn)門元/平米外墻瓷磚元/片外墻涂料元/平米樓梯間踏步磚元/片樓梯間地面磚元/片樓梯間踢腳鑲邊大大理石元/平米小高層電梯前廳裝裝修元/平米無動(dòng)力排風(fēng)扇元/個(gè)散熱器元/100w小高層電梯萬元/部道路磚元/塊廣場磚塊庭園燈盞草坪燈盞壁燈盞附表（四）：報(bào)批報(bào)建費(fèi)用明細(xì)報(bào)建報(bào)批費(fèi)用明細(xì)序號費(fèi)用名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)部門成本目標(biāo)指標(biāo)(元元/㎡)項(xiàng)目總控制目標(biāo)成成本(萬元)說明費(fèi)用(元/㎡)1勘查丈量費(fèi)2規(guī)劃定位放線費(fèi)3審圖費(fèi)4規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)5規(guī)劃管理費(fèi)6規(guī)劃服務(wù)費(fèi)7人防工程質(zhì)檢費(fèi)8臨時(shí)用水9招標(biāo)管理費(fèi)10市場服務(wù)費(fèi)11合同見證費(fèi)12招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)13排污費(fèi)14固體垃圾排放費(fèi)15垃圾托管費(fèi)16工程質(zhì)量委托費(fèi)17勞保統(tǒng)籌費(fèi)18施工許可證工本費(fèi)費(fèi)19防疫審查費(fèi)20工程保險(xiǎn)費(fèi)21標(biāo)志牌22其它合計(jì)項(xiàng)目營銷成本控制要點(diǎn)附二：營銷費(fèi)用控制明細(xì)項(xiàng)目期營銷費(fèi)用造價(jià)部年月日為提高營銷企劃水平，有效控制項(xiàng)目銷售費(fèi)用成本，特制定本成本控制要點(diǎn)。一、適用范圍：1.項(xiàng)目營銷成本費(fèi)用控制。二、計(jì)劃控制目標(biāo)1.項(xiàng)目銷售費(fèi)用總額度為萬元。綜合銷售成交均價(jià)元/M2，銷售率％，銷售成交合同總額的％，另加銷售賣場包裝、樣板間費(fèi)用萬元）；2.銷售費(fèi)用實(shí)行分年獨(dú)立總額控制，各年之間原則上不得結(jié)轉(zhuǎn)；三、控制方式及要求1.銷售費(fèi)用控制責(zé)任部門為銷售部，造價(jià)部負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任；2.銷售部應(yīng)對花園新城項(xiàng)目銷售費(fèi)用作細(xì)化總結(jié)，報(bào)公司管理層、造價(jià)部，用以指導(dǎo)＊＊＊＊項(xiàng)目銷售費(fèi)用控制，避免費(fèi)用計(jì)劃與售樓進(jìn)度脫節(jié)；3.銷售部應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)銷售費(fèi)用管理，分期建立臺帳；4.在各年銷售費(fèi)用總額之內(nèi)，由銷售部在當(dāng)年開始之前提出使用項(xiàng)目的預(yù)算和計(jì)劃，報(bào)公司討論通過后報(bào)造價(jià)部備案，作為當(dāng)年銷售費(fèi)用成本控制依據(jù)；5.銷售部在各年計(jì)劃執(zhí)行過程中，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項(xiàng)費(fèi)用額度，但單項(xiàng)計(jì)劃超出％以上，無論當(dāng)期營銷費(fèi)用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告造價(jià)部，經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施；6.由設(shè)計(jì)或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項(xiàng)目（如紅線外道路綠化改造、臨時(shí)性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費(fèi)用項(xiàng)目目標(biāo)的控制由銷售部負(fù)責(zé)，單項(xiàng)造價(jià)控制由操作部門負(fù)責(zé)。7.對于某些銷售、工程、設(shè)計(jì)等費(fèi)用劃分模糊的項(xiàng)目，由造價(jià)部負(fù)責(zé)劃分，報(bào)公司批準(zhǔn)后確定；8.示范單位家私、裝飾用品、生活用品，設(shè)計(jì)部應(yīng)在采購前確定回收方法和回收殘值計(jì)劃，待公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施；9.在現(xiàn)樓內(nèi)裝修樣板間，銷售部應(yīng)事先制定展示時(shí)間、裝修銷售價(jià)格的計(jì)劃，待公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施；10.如確因銷售需要，銷售費(fèi)用需超出當(dāng)年銷售費(fèi)用總額度，須報(bào)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施。但項(xiàng)目銷售費(fèi)用總額度不變；11.如某期銷售完畢后，銷售費(fèi)用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余，則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo)費(fèi)用額度單位：（萬元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)銷售面積（m2）成交均價(jià)(元)成交額營銷費(fèi)用（萬）賣場及樣板間費(fèi)用用（萬）合計(jì)（萬）占總費(fèi)用比例（％％）年?duì)I銷費(fèi)用總額占總合同金額的%，五年總額為：萬元。每年的銷售費(fèi)用見下表：分期第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)合同總額（億）銷售費(fèi)用(萬)a）遇下列情況可對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)增

在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的的情況下，當(dāng)當(dāng)某年銷售成成交合同均價(jià)價(jià)較當(dāng)年計(jì)劃劃增加超過33％以上時(shí)，相相應(yīng)的費(fèi)用控控制目標(biāo)可按按相應(yīng)的變化化進(jìn)行等比例例調(diào)增。銷售售賣場建造裝裝修、樣板間間費(fèi)用不作調(diào)調(diào)整。

當(dāng)上一年銷售費(fèi)用用超出目標(biāo)成成本15％以上時(shí)時(shí)，造價(jià)部可向公公司提出調(diào)增增總控及下一一年分解目標(biāo)標(biāo)的建議；b）遇下列情況須對總總控及分解目目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減減

在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的的情況下，當(dāng)當(dāng)某年銷售成成交均價(jià)較當(dāng)當(dāng)年計(jì)劃減少少時(shí)，相應(yīng)的的費(fèi)用控制目目標(biāo)須按相應(yīng)應(yīng)的變化進(jìn)行行等比例調(diào)減減。包括銷售售賣場包裝、樣樣板間費(fèi)用；；

當(dāng)上一年銷售費(fèi)用用較目標(biāo)成本本節(jié)余超過55％以上時(shí)，造造價(jià)部須向公公司提出調(diào)減減總控及下一一年分解目標(biāo)標(biāo)的建議；c）所有總控及分解目目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)經(jīng)公司銷售主主管領(lǐng)導(dǎo)和分分管副總經(jīng)理理批準(zhǔn)。2012年分解目目標(biāo)單位：萬萬元序號項(xiàng)目促銷期強(qiáng)銷期后期合計(jì)總費(fèi)用1現(xiàn)場包裝費(fèi)（現(xiàn)場場賣場）6媒介廣告費(fèi)7廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)費(fèi)8促銷活動(dòng)費(fèi)（見說明）現(xiàn)場促銷活動(dòng)費(fèi)（萬/次）市內(nèi)賣場租賃以及及巡展費(fèi)9展銷費(fèi)（包括所有有的資料費(fèi)用用）（兩次房交會(huì)：萬/次）10銷售模型費(fèi)（個(gè)）11宣傳資料及禮品費(fèi)費(fèi)12看樓交通費(fèi)（主要要是電瓶車）（輛，萬/輛）13企劃費(fèi)用含市場調(diào)研、銷售售策劃、咨詢詢費(fèi)14賣點(diǎn)增加費(fèi)（此費(fèi)用記入企劃劃費(fèi)用）賣場分解目標(biāo)單位位：萬元序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量合計(jì)1234567合計(jì)現(xiàn)樓樣板房裝修成成本目標(biāo)為均均價(jià)萬元/個(gè)樣板房，折折舊和銷售回回收不低于萬萬元/個(gè)，樣板房房內(nèi)家私和飾飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用，平均均萬元/個(gè)樣板房。現(xiàn)現(xiàn)樓售樓處裝裝修成本目標(biāo)標(biāo)為萬元/個(gè)，售樓處處內(nèi)家私和飾飾品按周轉(zhuǎn)使使用，平均萬萬元/個(gè)售樓處。五、考核指標(biāo)a）銷售費(fèi)用控制情況況考核指標(biāo)：：成交銷售費(fèi)費(fèi)用比、目標(biāo)標(biāo)銷售費(fèi)用比比、銷售面積積比；成交銷售費(fèi)用比＝＝當(dāng)期累計(jì)銷銷售費(fèi)用/當(dāng)期累計(jì)成成交金額×100％目標(biāo)銷售費(fèi)用比＝＝當(dāng)期累計(jì)銷銷售費(fèi)用/當(dāng)期目標(biāo)銷銷售費(fèi)用×100％銷售面積比＝實(shí)際際合同銷售面面積/銷售面積分分層分戶表面面積×100％b）成交銷售費(fèi)用比指指標(biāo)作為彈性性考核指標(biāo)，主主要適用在同同一年銷售中中每個(gè)季度的的比較，一般般應(yīng)在1.55%左右；c）目標(biāo)銷售費(fèi)用比指指標(biāo)作為剛性性考核指標(biāo)，主主要適用在各各年間比較，一一般應(yīng)在1000%左右；；d）銷售面積比率指標(biāo)標(biāo)為剛性考核核指標(biāo)，適用用于各期，控控制指標(biāo)為銷銷售面積比率率不低于999.99％。六、本成本指導(dǎo)書書由造價(jià)部負(fù)責(zé)解解釋。附：《房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本核算指指導(dǎo)》營銷推推廣費(fèi)用科目目劃分1）媒介廣告費(fèi)：電電視、廣播、互互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙紙、雜志、公公交廣告、電電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布布費(fèi)：車站廣廣告、路牌廣廣告3）現(xiàn)場包裝費(fèi)：彩彩旗、氣球、條條幅、花架、花花籃、花盆4）促銷活動(dòng)費(fèi)：場場租、勞務(wù)費(fèi)費(fèi)、活動(dòng)場所所布置、工作作人員餐費(fèi)5）宣傳資料及禮品品費(fèi)：售樓書書、各種禮品品6）接待廳裝修、裝裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)計(jì)、工程、裝裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)費(fèi)：飲水機(jī)、家家私等8）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)費(fèi)：工資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等等9）賣點(diǎn)增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)費(fèi)：看樓專車車運(yùn)行費(fèi)、修修理費(fèi)、司機(jī)機(jī)行車費(fèi)用11）樣板間：包包括臨時(shí)樣板板間的建造、設(shè)設(shè)計(jì)、裝修等等費(fèi)用以及維維持清潔、保保安、維修費(fèi)費(fèi)。對于主體體內(nèi)的樣板間間的設(shè)計(jì)、裝裝修以及家具具、家私等費(fèi)費(fèi)用，可收回回部分從總費(fèi)費(fèi)用中扣除。12）銷售模型費(fèi)費(fèi)13）展銷費(fèi)：展展位費(fèi)、布置置費(fèi)、制作費(fèi)費(fèi)等14）售后服務(wù)補(bǔ)補(bǔ)貼：銷售折折扣、由于銷銷售承諾給業(yè)業(yè)主的補(bǔ)償15）其他2.2項(xiàng)目論證證成本管理作作業(yè)指引項(xiàng)目論證成本管理理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的：明確項(xiàng)目論證階段段的成本估算算的主要方法法和應(yīng)達(dá)到的的深度要求。2.適用范圍：本細(xì)則適用于項(xiàng)目目公司所有擬擬購買或合作作的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目和政府招招標(biāo)拍賣土地地項(xiàng)目可行性性研究階段的的建安成本估估算工作。3.定義：3.1項(xiàng)目可行性性研究階段成成本估算：在項(xiàng)目可行行性研究階段段，對擬建項(xiàng)項(xiàng)目所需要的的建安工程投投資，通過編編制估算文件件預(yù)先估算和和確定的過程程，是《項(xiàng)目目可行性研究究報(bào)告》的重重要組成，是是項(xiàng)目決策、籌籌集資金和控控制造價(jià)的主主要依據(jù)。4．職責(zé)：4.1公司-造造價(jià)部負(fù)責(zé)編制《新項(xiàng)目目成本估算表表》。負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研研究階段跟蹤蹤執(zhí)行《新項(xiàng)項(xiàng)目成本估算算表》。4.2公司-技術(shù)術(shù)管理部（設(shè)設(shè)計(jì)）負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目初步步規(guī)劃方案或或要點(diǎn)分析。5.工作流程5.1項(xiàng)目基礎(chǔ)性性成本分析造價(jià)部經(jīng)理每半年年安排相關(guān)人人員編制項(xiàng)目目公司開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)的《各類建建筑各種檔次次物業(yè)建造成成本水平報(bào)告告》，供公司司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)關(guān)人員參考。5.2項(xiàng)目可行性性論證成本分分析造價(jià)部經(jīng)理指定專專業(yè)工程師負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行行性研究階段段的成本估算算工作。專業(yè)業(yè)工程師負(fù)責(zé)責(zé)跟蹤、配合合，并編制項(xiàng)項(xiàng)目可研階段段成本估算報(bào)報(bào)告。進(jìn)行成本估算的依依據(jù)包括：技技術(shù)管理部（設(shè)設(shè)計(jì)）提交的的可研階段項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)分析，投資資發(fā)展部提交交的關(guān)于項(xiàng)目目定位的《市市場調(diào)查報(bào)告告》、《土地地規(guī)劃指標(biāo)》及及相關(guān)土地狀狀況資料，成成本信息庫中中的該地區(qū)各各類物業(yè)成本本指標(biāo)和成本本調(diào)研報(bào)告，市市場同類檔次次項(xiàng)目的建造造標(biāo)準(zhǔn)及形式式等信息。造價(jià)部專業(yè)工程師師按《新項(xiàng)目目成本估算表表》格式要求求，完成估算算。.1填寫編制說明明：包括“項(xiàng)目概況”、“成本估算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即即建筑的基礎(chǔ)礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式式及建造檔次次裝修”、“其他說明”（例如估算算時(shí)沒有考慮慮哪些費(fèi)用）.2結(jié)合項(xiàng)目的定定位、規(guī)劃指指標(biāo)、規(guī)劃要要點(diǎn)分析、建建筑的基礎(chǔ)、結(jié)結(jié)構(gòu)形式及建建造檔次裝修修等，確定建建安成本中各各個(gè)項(xiàng)目的成成本指標(biāo)取值值。.3按政府相關(guān)關(guān)規(guī)定和以往往工程經(jīng)驗(yàn)制制定前期費(fèi)用用和開發(fā)間接接費(fèi)中屬造價(jià)價(jià)部填寫的項(xiàng)項(xiàng)目。.4有多方案需要要比較的項(xiàng)目目，成本估算算人應(yīng)對各方方案的成本差差異性進(jìn)行分分析和說明，比比較后提出成成本建議?！缎马?xiàng)目成本估算算表》經(jīng)造價(jià)價(jià)部經(jīng)理審核核后提交投資資發(fā)展部，作作為可研分析析報(bào)告的附件件。公司進(jìn)入新的城市市進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，成本本估算人員必必須在進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目成本估算算前先完成該該城市的《房房地產(chǎn)開發(fā)成成本水平調(diào)查查報(bào)告》，內(nèi)內(nèi)容應(yīng)包括：：.1該地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)適用的的法律、法規(guī)規(guī)、規(guī)定及其其對工程成本本的影響：包包括定額計(jì)價(jià)價(jià)模式、工程程招投標(biāo)規(guī)定定、地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)稅費(fèi)等等。.2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的的特點(diǎn)，主要要指工程建筑筑設(shè)計(jì)、人防防要求、公建建配套要求以以及技術(shù)特點(diǎn)點(diǎn)，以便考慮慮對造價(jià)的影影響。.3當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀颈镜谋容^：包包括定額造價(jià)價(jià)水平的對比比和實(shí)際建造造成本的比較較，完成該地地區(qū)《各類建建筑各種檔次次物業(yè)建造成成本水平表》造價(jià)部專業(yè)工程師師應(yīng)在銷售分分公司提供的的競爭樓盤清清單中，挑選選1-2個(gè)樓盤盤深入調(diào)研，完完成《競爭樓樓盤成本水平平調(diào)研報(bào)告》。5.3公司立項(xiàng)階階段《項(xiàng)目可行性研究究報(bào)告》獲得得公司批準(zhǔn)及及正式立項(xiàng)后后，《新項(xiàng)目目成本估算表表》中有關(guān)的的數(shù)據(jù)自動(dòng)成成為新項(xiàng)目建建安成本的預(yù)預(yù)控目標(biāo)。造價(jià)部專業(yè)工程師師負(fù)責(zé)把預(yù)控控目標(biāo)輸入成成本信息庫。5.4資料存檔《新項(xiàng)目成本估算算表》經(jīng)審批批后，由造價(jià)價(jià)部移交項(xiàng)目目部資料信息息員負(fù)責(zé)存檔檔保管。6.支持文件無7.相關(guān)記錄表格格7.1《**地區(qū)區(qū)各類建筑各各種檔次物業(yè)業(yè)建造成本水水平表》2.3方案設(shè)計(jì)計(jì)成本管理作作業(yè)指引實(shí)施方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

1.目的為保證項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本指引規(guī)范了方案設(shè)計(jì)階段的成本管理和控制方法。2.范圍適用所有公司開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的成本管理及控制工作。3.術(shù)語和定義3.1實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計(jì)和建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)。4.職責(zé)：4.1公司-造價(jià)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場成本調(diào)研，編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告；負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫；負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)階段《成本測算》及編制《方案階段成本分析報(bào)告》；負(fù)責(zé)組織編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段《成本概算》及《擴(kuò)初階段成本分析報(bào)告》；負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)各階段成本控制建議及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段成本控制工作的跟進(jìn)工作；負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計(jì)階段方案成本比較和修正。5.工作流程5.1項(xiàng)目開發(fā)成本調(diào)研公司項(xiàng)目預(yù)立項(xiàng)后，造價(jià)部各專業(yè)工程師須開始收集和調(diào)研同類項(xiàng)目市場成本水平，編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告；造價(jià)部須根據(jù)調(diào)研成果和以往項(xiàng)目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫和研究模型。5.2方案設(shè)計(jì)階段成本管理和控制造價(jià)部須參與項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的專業(yè)小組評審，對規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成本提出要求和建議；規(guī)劃方案設(shè)計(jì)完成后，造價(jià)部依據(jù)技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)）提供的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)在一個(gè)月內(nèi)編制其建安《成本測算》，對前期可研階段的項(xiàng)目《成本估算》進(jìn)行修正并對項(xiàng)目成本影響較大或成本容易流失的單項(xiàng)工程做專項(xiàng)成本分析和建議；造價(jià)部須在方案設(shè)計(jì)完成后一個(gè)半月內(nèi)完成《方案設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》的編制，對方案設(shè)計(jì)階段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)和對后續(xù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)提出成本控制建議，并報(bào)造價(jià)部經(jīng)理審核。5.3擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本管理和控制成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)在考慮可能發(fā)生的補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預(yù)見的費(fèi)用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個(gè)單項(xiàng)工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計(jì)初步建議；造價(jià)部組織召集技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)）相關(guān)人員開會(huì)討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會(huì)議紀(jì)要，經(jīng)分管副總經(jīng)理審批后會(huì)簽給技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)），作為擴(kuò)初階段的成本限額；初設(shè)計(jì)完成并提交后一個(gè)半月內(nèi)造價(jià)部須組織編制項(xiàng)目《成本概算》，概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對典型配套（如地下室、會(huì)所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項(xiàng)工程計(jì)算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價(jià)按規(guī)定取費(fèi)并按平均市場下浮水平計(jì)算，部分因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠的項(xiàng)目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價(jià)格。項(xiàng)目《成本概算》經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后報(bào)分管副總經(jīng)理辦公會(huì)審批；概算完成一個(gè)月內(nèi)造價(jià)部負(fù)責(zé)完成《擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告》的編制，對擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計(jì)提出成本控制建議并報(bào)本部門經(jīng)理審核。6.表格和記錄6.1《設(shè)計(jì)限額要求》6.2《建安成本限額設(shè)計(jì)成本控制建議書》2.4施工圖設(shè)設(shè)計(jì)成本作業(yè)業(yè)指引施工圖設(shè)計(jì)成本管管理作業(yè)指引引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的為保證項(xiàng)目開發(fā)成成本目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)，本指引引規(guī)范了施工工圖設(shè)計(jì)的成成本管理和控控制方法。2.范圍項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成成本管理。3.定義目標(biāo)成本：通過確確定成本目標(biāo)標(biāo)值，用來指指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)、施工過程程中各階段成成本控制的指指標(biāo)性文件。4.職責(zé)：4.1項(xiàng)目公司--工程技術(shù)部部負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目施工工圖設(shè)計(jì)階段段建安成本目目標(biāo)限額設(shè)計(jì)計(jì)成本控制建建議書；負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目總包包工程、主要要分包工程承承包方式及成成本控制目標(biāo)標(biāo)建議書；負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目主要要材料（設(shè)備備）采購方式式及成本控制制目標(biāo)建議書書；負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本目標(biāo)標(biāo)分解運(yùn)作過過程中的總組組織與協(xié)調(diào)工工作。4.2項(xiàng)目公司--造價(jià)部負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工工圖設(shè)計(jì)階段段建安成本目目標(biāo)限額設(shè)計(jì)計(jì)成本控制建建議書；負(fù)責(zé)編制總包工程程、主要分包包工程承包方方式及成本控控制目標(biāo)建議議書；負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要要材料（設(shè)備備）采購方式式及成本控制制目標(biāo)建議書書；負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就就限額設(shè)計(jì)數(shù)數(shù)值及成本建建議進(jìn)行溝通通，達(dá)成共識識形成《目標(biāo)標(biāo)成本指導(dǎo)書書》。5.工作程序5.1制定項(xiàng)目施施工圖限額設(shè)設(shè)計(jì)成本控制制建議書在施工圖設(shè)計(jì)開始始前，造價(jià)部部須對公司審審批的項(xiàng)目發(fā)發(fā)展成本控制制目標(biāo)中建安安成本進(jìn)一步步分解、細(xì)化化和完善；5.2施工圖限額額設(shè)計(jì)成本控控制建議書編編制要求具體體如下：造價(jià)部根據(jù)發(fā)展成成本目標(biāo)，結(jié)結(jié)合施工圖設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段段初步方案及及市場水平，針針對各分項(xiàng)工工程的不同特特點(diǎn)，分別制制定相應(yīng)的限限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)術(shù)指標(biāo)或?qū)χ髦饕牧线x型型、成本控制制點(diǎn)提出建議議；對分項(xiàng)工工程中影響成成本較大或容容易造成成本本流失的關(guān)鍵鍵點(diǎn)作為施工工圖設(shè)計(jì)階段段限額設(shè)計(jì)成成本控制重點(diǎn)點(diǎn)，成本建議議按專業(yè)具體體提出以下幾幾點(diǎn)：.1土方及擋土工工程：該工程程成本容易流流失，建議土土方綜合考慮慮場內(nèi)平衡、擋擋土墻多方案案經(jīng)濟(jì)比選，土土方主要控制制挖運(yùn)總量、擋擋土支護(hù)依據(jù)據(jù)方案提出成成本限額指標(biāo)標(biāo)；.2樁基工程：不不同的樁基形形式對成本及及工期影響較較大，且成本本容易流失，重重點(diǎn)建議樁基基選型多方案案比選，優(yōu)化化設(shè)計(jì)，據(jù)不不同的樁基形形式提出相應(yīng)應(yīng)的限額指標(biāo)標(biāo)值或分項(xiàng)成成本目標(biāo)；.3結(jié)構(gòu)工程：該該部分約占建建安成本比重重較大，且對對銷售沒有直直接的影響，這這部分是成本本控制的重點(diǎn)點(diǎn)，在滿足設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范的最最低要求下，盡盡可能的降低低成本，主要要對鋼筋、混混凝土技術(shù)含含量提出技術(shù)術(shù)指標(biāo)數(shù)值；；.4建筑、裝修工工程：其質(zhì)量量及效果對售售樓影響較大大，占建安成成本比重較大大，影響成本本的主要因素素為材料選型型，對外墻磚磚、鋁合金門門窗、電梯前前室裝修、防防水工程等制制定合適的經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；；.5安裝工程：主主要控制安裝裝工程的設(shè)備備及材料選型型，對電梯、機(jī)機(jī)房設(shè)備等建建議采用國產(chǎn)產(chǎn)或中外合資資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管管線選用合適適的中檔材料料；.6景觀工程：景景觀工程成本本波動(dòng)性、彈彈性較大，設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量、材材料的選型是是該部分成本本控制的重點(diǎn)點(diǎn)，；.7分包工程：該該部分的特點(diǎn)點(diǎn)是專業(yè)性較較強(qiáng)，政府相相關(guān)規(guī)定有一一定的可操作作性，成本控控制的重點(diǎn)是是方案的深化化及優(yōu)化；限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成成本建議按格格式填寫，對對其中重點(diǎn)控控制點(diǎn)必須加加以明示。造價(jià)部就須編制的的施工圖限額額設(shè)計(jì)成本控控制初稿，充充分征求設(shè)計(jì)計(jì)院及工程技技術(shù)部的意見見并進(jìn)行完善善，必要時(shí)須須召集工程技技術(shù)部相關(guān)人人員開會(huì)確認(rèn)認(rèn)。確認(rèn)后的限額設(shè)計(jì)計(jì)數(shù)值及成本本建議經(jīng)造價(jià)價(jià)部經(jīng)理審核核、報(bào)分管副副總經(jīng)理審批批后作為設(shè)計(jì)計(jì)限額要求，提提交工程技術(shù)術(shù)部具體落實(shí)實(shí)。5.3施工圖出圖圖后，造價(jià)根根據(jù)施工圖計(jì)計(jì)算重點(diǎn)控制制點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)或或技術(shù)指標(biāo)值值，與審批的的限額設(shè)計(jì)數(shù)數(shù)值比較，及及時(shí)向工程技技術(shù)部提出反反饋意見。對對超出限額設(shè)設(shè)計(jì)部分提出出預(yù)警，并報(bào)報(bào)分管副總經(jīng)經(jīng)理綜合決策策。5.4設(shè)計(jì)完成后后，由工程技技術(shù)部編制設(shè)設(shè)計(jì)成本控制制分析總結(jié)報(bào)報(bào)告，聘請有有豐富設(shè)計(jì)及及造價(jià)專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的專家對對設(shè)計(jì)進(jìn)行評評審，最后由由技術(shù)評審委委員會(huì)對限額額設(shè)計(jì)要求完完成情況進(jìn)行行最終評定。6.表格和記錄無2.5主要材料料設(shè)備采購方方式及成本控控制目標(biāo)建議議序號材料（設(shè)備）名稱稱市場價(jià)/信息價(jià)成本目標(biāo)以往工程采購方式式建議采購方式萬元2.6總包、分分包承包方式式及成本控制制目標(biāo)建議序號項(xiàng)目名稱承包方式結(jié)算成本目標(biāo)合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)設(shè)計(jì)變更及簽證控制目標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值備注（萬元）（萬元）（萬元）2.7項(xiàng)目后期期評估作業(yè)指指引項(xiàng)目后期評估作業(yè)業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的對項(xiàng)目開發(fā)全過程程的成本管理理方法及目標(biāo)標(biāo)達(dá)成情況進(jìn)進(jìn)行科學(xué)評價(jià)價(jià)，為項(xiàng)目開開發(fā)積累成本本管理經(jīng)驗(yàn)。2.適用范圍適用于項(xiàng)目工程完完成全部開發(fā)發(fā)或分期開發(fā)發(fā)，并已辦理理竣工驗(yàn)收及及結(jié)算后對項(xiàng)項(xiàng)目成本進(jìn)行行的總結(jié)評價(jià)價(jià)。3.術(shù)語與定義3.1項(xiàng)目成本后后期評估：在在工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收及結(jié)算后后，對項(xiàng)目總總體成本情況況進(jìn)行全面的的系統(tǒng)性評價(jià)價(jià)，檢查目標(biāo)標(biāo)成本達(dá)成情情況，總結(jié)成成本管理的得得失和教訓(xùn)，為為更好地控制制后續(xù)項(xiàng)目開開發(fā)成本打下下基礎(chǔ)。4.職責(zé)4.1造價(jià)部收集和匯總項(xiàng)目開開發(fā)各階段的的成本信息和和資料；組織公司相關(guān)部門門編制《項(xiàng)目目成本后期評評估》報(bào)告；；對《項(xiàng)目成本后期期評估》報(bào)告告中總結(jié)的成成本管理問題題提出整改建建議；負(fù)責(zé)成本改進(jìn)措施施的落實(shí)和監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行。4.2公司相關(guān)職能部門門配合造價(jià)部完成項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)各階階段的成本信信息和資料的的收集；總結(jié)和分析本部門門成本管理的的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并并制訂相應(yīng)整整改措施。4.3公司管理層負(fù)責(zé)審議《項(xiàng)目成成本后期評估估》報(bào)告和制制訂相應(yīng)改善善措施；負(fù)責(zé)就成本管理改改進(jìn)措施提供供相應(yīng)支持和和資源。5.工作程序5.1制定《項(xiàng)目目成本后期評評估》報(bào)告編編制計(jì)劃造價(jià)部根據(jù)項(xiàng)目竣竣工結(jié)算的時(shí)時(shí)間，需預(yù)先先確定《項(xiàng)目目成本后期評評估》報(bào)告的的相關(guān)內(nèi)容。報(bào)告編制完成時(shí)間間必須在工程程竣工驗(yàn)收后后的15日內(nèi)完成成。5.2編制《項(xiàng)目目成本后期評評估》資料準(zhǔn)準(zhǔn)備造價(jià)部負(fù)責(zé)歸集項(xiàng)項(xiàng)目的所有成成本基礎(chǔ)資料料，包括：《項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成本本》、動(dòng)態(tài)成成本信息報(bào)告告等。造價(jià)部負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)算資料料，包括工程程預(yù)算書、工工程結(jié)算書、工工程變更簽證證資料等。5.3《項(xiàng)目成本后期評評估》報(bào)告內(nèi)內(nèi)容《項(xiàng)目成本后期評評估》報(bào)告可可包括，但不不限于以下內(nèi)內(nèi)容：5.3.1項(xiàng)目總體成本控制制目標(biāo)達(dá)成情情況匯報(bào)及分分析，總結(jié)項(xiàng)項(xiàng)目成本超計(jì)計(jì)劃、無效投投資、損失浪浪費(fèi)等教訓(xùn)和和各種途徑降降低成本的成成功經(jīng)驗(yàn)，對對項(xiàng)目成本管管理總體情況況做出評價(jià)。5.3.2對比分析項(xiàng)目結(jié)算算指標(biāo)與《項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)成本本》中的相關(guān)關(guān)成本控制目目標(biāo)要求，匯匯總各項(xiàng)成本本超目標(biāo)的差差異內(nèi)容，分分析差異產(chǎn)生生的原因，劃劃分相應(yīng)責(zé)任任部門，評價(jià)價(jià)其成本管理理工作的有效效性。5.3.3根據(jù)各期動(dòng)態(tài)成本本信息，對照照施工圖、竣竣工資料、施施工總承包合合同、工程預(yù)預(yù)算書、工程程結(jié)算書等資資料，分析工工程承包范圍圍變化，工程程量變化等，確確認(rèn)設(shè)計(jì)變更更、現(xiàn)場簽證證等對成本的的影響，以評評價(jià)項(xiàng)目成本本管理的科學(xué)學(xué)性并總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。5.4《項(xiàng)目成本后期評評估》報(bào)告審審批5.4.1《項(xiàng)目成本后期評評估》報(bào)告完完成后，由造造價(jià)部提交公公司管理層審審議；5.4.2公司管理層就項(xiàng)目目成本管理狀狀況進(jìn)行管理理評審和提出出整體改進(jìn)方方案。5.5落實(shí)《項(xiàng)目成本后后期評估》整整改措施5.5.1《項(xiàng)目成本后期評評估》報(bào)告經(jīng)經(jīng)公司管理層層審批后，由由造價(jià)部負(fù)責(zé)責(zé)公布和存檔檔；5.5.2公司管理層審批的的各項(xiàng)成本管管理改進(jìn)措施施由相關(guān)責(zé)任任部門具體落落實(shí)，造價(jià)部部監(jiān)督執(zhí)行。6．支持性文件無7.相關(guān)記錄7.1《項(xiàng)目成本本后期評估》7.2《項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)成本》三、目標(biāo)成本控制制表3.1規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)控制表總占地面積m2建筑用地面積m2總建筑面積m2建筑物基底占地面積m2建筑密度（毛地）容積率（毛地）計(jì)容積率面積m2不計(jì)容積率面積m2綠地率道路用地合計(jì)瀝青路面車行道砼路面車行道硬質(zhì)鋪裝車行道硬質(zhì)鋪裝廣場硬質(zhì)鋪裝人行道綠化用地合計(jì)重要公共綠地組團(tuán)宅間綠化底層私家花園體育(游樂)設(shè)施占地水景占地面積建筑用地面積指標(biāo)基底占地面積建筑面積平均層數(shù)面積比例平均每戶面積單元數(shù)戶數(shù)戶數(shù)比例住宅聯(lián)排洋房電梯公寓合計(jì)小區(qū)配套計(jì)容積率配套垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站公廁配電房社區(qū)居委會(huì)幼兒園文化活動(dòng)中心會(huì)所物管商業(yè)合計(jì)不計(jì)容積率配套停車數(shù)架空活動(dòng)架空停車地面停車人防地下室（地下下停車）地下設(shè)備用房合計(jì)道路用地車行道硬質(zhì)鋪裝人行道硬質(zhì)鋪裝廣場合計(jì)綠化用地宅間小路游泳池2個(gè)合計(jì)規(guī)劃道路及代征綠綠地規(guī)劃道路街頭綠地及防護(hù)綠綠地合計(jì)3.2土地成本本控制表項(xiàng)目名稱：序號土地成本項(xiàng)目金額（萬元）控制措施及簡要說明備注1政府地價(jià)包括紅線外市政配配套設(shè)施費(fèi)用用和住宅建設(shè)設(shè)配套費(fèi)，俗俗稱大配套。2支付合作單位費(fèi)用用3土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)4契稅5土地使用費(fèi)6其它7土地成本合計(jì)編制：審核：3.3設(shè)計(jì)限額額控制表序號分項(xiàng)工程設(shè)計(jì)名稱設(shè)計(jì)合同編號總價(jià)(萬元)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)材料設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值技術(shù)指標(biāo)技術(shù)指標(biāo)值材料名稱材料單價(jià)說明：不含為滿足足售樓需要發(fā)發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用（售樓處處、樣板房、裝裝修套餐、銷銷售模型等）3.4前期費(fèi)用用控制表項(xiàng)目名稱：序號勘察及設(shè)計(jì)成本項(xiàng)項(xiàng)目金額（萬元）控制措施及簡要說明備注一勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)1勘探1.1勘察方案的設(shè)計(jì)和和咨詢1.2勘察的實(shí)施2設(shè)計(jì)2.1設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)2.2規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)2.3初步、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)2.4環(huán)境（景觀）工程程設(shè)計(jì)費(fèi)2.5其它專業(yè)工程設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)基坑支護(hù)設(shè)計(jì)燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)人防工程設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)驗(yàn)算樣板房裝修設(shè)計(jì)（4套）會(huì)所（售樓處）網(wǎng)網(wǎng)球中心等裝裝修設(shè)計(jì)玻璃幕墻、鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)隔音屏設(shè)計(jì)大堂、電梯廳裝修修設(shè)計(jì)通風(fēng)降噪窗水土保持方案設(shè)計(jì)計(jì)3咨詢顧問費(fèi)4其它二政府工程監(jiān)控、管管理費(fèi)項(xiàng)目部1安監(jiān)2質(zhì)檢3其它三項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用用營銷/項(xiàng)目/成本本/設(shè)計(jì)1預(yù)售辦證費(fèi)2產(chǎn)權(quán)初始登記費(fèi)用用2查丈費(fèi)3其它4不可預(yù)見費(fèi)用四工程造價(jià)咨詢費(fèi)用用運(yùn)營中心成本管理理組1造價(jià)咨詢費(fèi)（標(biāo)底底編制）2結(jié)算咨詢費(fèi)3三算單審計(jì)費(fèi)4合同鑒定費(fèi)5招投標(biāo)交易費(fèi)五工程監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)目部六臨時(shí)工程費(fèi)用造價(jià)部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)項(xiàng)目部1施工用水、電、道道路等2工地圍墻等七前期費(fèi)用合計(jì)一項(xiàng)編制：審核核：二、五項(xiàng)編制：審核：三項(xiàng)編制：審核：四、六項(xiàng)編制：審核核：3.5建安成本本控制表項(xiàng)目名稱：序號項(xiàng)目名稱成本指標(biāo)(元/M2）項(xiàng)目成本(萬元)分?jǐn)偟娇射N售的住宅面積的成本（元/M2）分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e的成本（元/M2）所占成本比例（%）測算說明備注一基礎(chǔ)設(shè)施1.1場地平整、土方平平衡、擋土1.2室外給水管網(wǎng)1.3室外排水管網(wǎng)（含含化糞池）1.4室外電纜工程（小小區(qū)內(nèi)）1.5室外照明工程1.6室外煤氣管道工程程1.7室外弱電管道1.8小區(qū)道路工程（土土方、路基、基基層、砼面層層等）1.9供配電系統(tǒng)工程費(fèi)費(fèi)1.10外線高壓電纜1.11水泵房設(shè)備及安裝裝工程費(fèi)1.12直飲水機(jī)房設(shè)備及及安裝工程1.13消防設(shè)備機(jī)房設(shè)備備及安裝（報(bào)報(bào)警、CO22）二環(huán)境2.1綠化（含土方平整整）2.2硬質(zhì)地面（含基層層處理）2.3主題廣場（結(jié)構(gòu)及及裝修，含廣廣場附帶的小小品、水景等等）2.4構(gòu)筑物（含垃圾站站、花池、亭亭、山頂標(biāo)志志性建筑等）2.5環(huán)境雕塑、小品、休休閑體育設(shè)施施等2.6空中連廊2.7變頻式登山扶梯（上上、下）及配配套設(shè)施2.8圍墻、大門、值班班室2.9環(huán)境水景（噴泉、疊疊水）2.10環(huán)境照明（含架空空層、環(huán)境燈燈具及泛光照照明）2.11隔音屏三公建配套3.1一層地下室（含人人防）3.2半敞開式地下室3.3運(yùn)動(dòng)員公寓3.4架空層3.5網(wǎng)球俱樂部及商業(yè)業(yè)3.6會(huì)所及商業(yè)四建筑單體成本4.1小高層住宅（***層）基礎(chǔ)工程土建主體工程土建專業(yè)分包工程程安裝主體工程安裝專業(yè)分包工程程4.2高層住宅（**層層）基礎(chǔ)工程土建主體工程土建專業(yè)分包工程程安裝主體工程安裝專業(yè)分包工程程4.3高層住宅（**層層）基礎(chǔ)工程土建主體工程土建專業(yè)分包工程程安裝主體工程安裝專業(yè)分包工程程六不可預(yù)見費(fèi)：***%七小計(jì)編制：審核：3.6營銷費(fèi)用用控制表項(xiàng)目名稱：序號營銷成本項(xiàng)目金額（元）控制措施及簡要說明備注一宣傳推廣費(fèi)用1電視廣告片制作2電視廣告播放費(fèi)用用3廣告策劃設(shè)計(jì)費(fèi)用用4報(bào)章廣告投放費(fèi)用用5其它廣告制作發(fā)布布費(fèi)用含戶外路牌、燈柱柱、車廂、候候車亭、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)廣告等。6展銷會(huì)（交易會(huì)）費(fèi)費(fèi)用場租、布置、展板板制作等費(fèi)用用7模型制作費(fèi)用8銷售用品設(shè)計(jì)制作作費(fèi)用含樓書、平面圖、宣宣傳冊、質(zhì)量量保證書、使使用說明書等等9銷售現(xiàn)場布置費(fèi)用用含條幅、標(biāo)識、花花卉、彩旗等等10其它宣傳活動(dòng)費(fèi)用用如記者招待會(huì)、嘉嘉年華會(huì)、巡巡回展覽等。二廣告代理費(fèi)用三銷售代理費(fèi)用1內(nèi)銷代理費(fèi)用2外銷代理費(fèi)用四售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用1勞務(wù)費(fèi)清潔費(fèi)用、保安費(fèi)費(fèi)用2售樓車輛費(fèi)用3售樓處辦公費(fèi)用售樓處辦公設(shè)備、紙紙張文具、水水電費(fèi)用4其它五銷售需要的設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)1售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)用2裝修套餐設(shè)計(jì)費(fèi)用用六銷售需要的建安費(fèi)費(fèi)1售樓處裝修施工及及維護(hù)費(fèi)用含施工費(fèi)用及銷售售期內(nèi)維護(hù)、修修理費(fèi)用。2示范單位(樣板房房)設(shè)計(jì)施工費(fèi)費(fèi)此費(fèi)用應(yīng)為扣除示示范單位銷售售折返之后的的實(shí)際發(fā)生額額3示范單位(樣板房房)施工及維護(hù)護(hù)費(fèi)含施工費(fèi)用及銷售售期內(nèi)維護(hù)、修修理費(fèi)用。4裝修套餐樣板房施施工費(fèi)用5售樓臨時(shí)通道修建建及維護(hù)費(fèi)用用6其它七物業(yè)管理費(fèi)用1空置物業(yè)管理費(fèi)2物業(yè)管理開辦補(bǔ)貼貼3其它八配套設(shè)施補(bǔ)貼1村巴補(bǔ)貼2會(huì)所經(jīng)營補(bǔ)貼3超市經(jīng)營補(bǔ)貼4其它九營銷優(yōu)惠費(fèi)用十售后服務(wù)基金營銷費(fèi)用合計(jì)編制：審核：3.7開發(fā)間接接費(fèi)用控制表表項(xiàng)目名稱：序號工程管理費(fèi)項(xiàng)目金額（萬元）控制措施及簡要說明備注一工程保險(xiǎn)費(fèi)二現(xiàn)場駐地辦公費(fèi)用用監(jiān)理部1現(xiàn)場辦公設(shè)施修建建費(fèi)用2現(xiàn)場辦公設(shè)備及辦辦公費(fèi)用3現(xiàn)場人員住宿、加加班伙食費(fèi)用用4現(xiàn)場人員工資及津津貼5現(xiàn)場宣傳及公關(guān)費(fèi)費(fèi)用6其他費(fèi)用三物業(yè)管理基金四工程開發(fā)費(fèi)用合計(jì)計(jì)編制：審核：3.8管理費(fèi)用用及財(cái)務(wù)費(fèi)用用目標(biāo)控制表表項(xiàng)目名稱：序號期間費(fèi)用項(xiàng)目金額（萬元）控制措施及簡要說明備注一公司管理費(fèi)公司管理費(fèi)在同期期開發(fā)的諸個(gè)個(gè)項(xiàng)目上進(jìn)行行分?jǐn)?。二?cái)務(wù)費(fèi)用1利息支出2銀行費(fèi)用支出含以刷卡方式付樓樓款的銀行手手續(xù)費(fèi)。三公司管理費(fèi)及財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)合計(jì)編制：審核：3.9目標(biāo)成本本控制匯總表表項(xiàng)目名稱：單位：：人民幣萬元元、元/M22序號開發(fā)成本項(xiàng)目部門上報(bào)成本控制制數(shù)核定成本控制數(shù)單位銷售面積成本本成本項(xiàng)目占總成本本比例費(fèi)用控制要點(diǎn)及說說明責(zé)任部門一土地成本項(xiàng)目開發(fā)部二前期費(fèi)用1勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)產(chǎn)品研究部2政府工程管理費(fèi)項(xiàng)目部3報(bào)批報(bào)建營銷\規(guī)劃\項(xiàng)目目\成本4造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)運(yùn)營中心成本管理理組5工程監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)目部6臨時(shí)工程費(fèi)運(yùn)營中心成本管理理組三建安工程成本1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)產(chǎn)品研究部、運(yùn)營營中心成本管管理組、監(jiān)理理公司2環(huán)境3公建配套4建筑單體成本5不可預(yù)見費(fèi)四營銷費(fèi)用1宣傳推廣費(fèi)用市場營銷組2廣告代理費(fèi)用市場營銷組3銷售代理費(fèi)用市場營銷組4售樓機(jī)構(gòu)費(fèi)用市場營銷組5銷售需要的設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)營銷組/產(chǎn)品研究究部6銷售需要的建安費(fèi)費(fèi)營銷組/運(yùn)營中心心成本管理組組7物業(yè)管理費(fèi)用市場營銷組8配套設(shè)施補(bǔ)貼市場營銷組9營銷優(yōu)惠費(fèi)用市場營銷組10售后服務(wù)客戶服務(wù)組五開發(fā)間接費(fèi)5.1工程保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目部5.2現(xiàn)場辦公費(fèi)項(xiàng)目部5.3物業(yè)管理基金六公司管理費(fèi)財(cái)務(wù)部七財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)部八目標(biāo)成本合計(jì)運(yùn)營中心成本管理理組匯編部門：審核：：審定：審批：日期：3.10目標(biāo)成成本審批表項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目范圍項(xiàng)目總價(jià)附件目標(biāo)成本明細(xì)確定審核成本管理委員會(huì)相相關(guān)部門會(huì)簽簽項(xiàng)目公司工程部項(xiàng)目公司造價(jià)部項(xiàng)目公司總經(jīng)理造價(jià)部設(shè)計(jì)總監(jiān)分管副總經(jīng)理審批備注3.11結(jié)算資資料審批表工程名稱乙方單位負(fù)責(zé)人及聯(lián)系電話合同編號合同造價(jià)工程累計(jì)付款金額工程累計(jì)付款比例工期質(zhì)量等級獎(jiǎng)罰材料/設(shè)備采購方方式（注明甲供、甲甲定乙購、乙供材料料)工程施工范圍合同內(nèi)容增減結(jié)算資料清單圖紙（共份）：：設(shè)計(jì)變更（共份）：簽證（共份）：：甲定乙購單（共份）：工程質(zhì)量評定表（共共份）：其它資料（共份）：結(jié)算資料組成1、合同2、工期質(zhì)量評定表表3、報(bào)審結(jié)算書4、施工組織設(shè)計(jì)5、開竣工報(bào)告6、竣工圖7、施工圖8、設(shè)計(jì)變更9、現(xiàn)場簽證10、報(bào)審計(jì)算書書11、甲購材料清清單12、材料定價(jià)單單13、圖紙會(huì)審紀(jì)紀(jì)要固定總價(jià)提供：11、2、3、4、5合同總價(jià)包干提供供：除4、6都提供合同單價(jià)包干提供供：除4、6都提供費(fèi)率包干及多種承承包方式提供供：1～13都提供備注項(xiàng)目部經(jīng)辦工程師：部門經(jīng)理：主管副總：產(chǎn)品研究部經(jīng)辦工程師：部門經(jīng)理：主管副總：四、工程付款4.1工程進(jìn)度度付款作業(yè)指指引工程進(jìn)度付款作業(yè)業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的為規(guī)范公司工程費(fèi)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)的的申請及支付付過程，加強(qiáng)強(qiáng)費(fèi)用支付的的計(jì)劃管理，實(shí)實(shí)現(xiàn)相關(guān)部門門對支付情況況的及時(shí)準(zhǔn)確確掌握。2.適用范圍本作業(yè)指引僅適用用于工程進(jìn)度度款和中間款款的支付，不不適用工程結(jié)結(jié)算款和保修修金的支付。3.職責(zé)3.1監(jiān)理單位位負(fù)責(zé)審核形形象進(jìn)度及造造價(jià)。3.2工程技術(shù)術(shù)部負(fù)責(zé)審核核形象進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量認(rèn)定。3.3造價(jià)部負(fù)責(zé)責(zé)編制工程用用款計(jì)劃和工工程付款申請請的審核、付付款審批表的的制單、付款款情況核對。3.4財(cái)務(wù)部負(fù)負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)付款款明細(xì)和辦理理支付手續(xù)。3.5公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層負(fù)責(zé)各權(quán)權(quán)限內(nèi)的審批批工作。4.工作程序4.1年度、月月度付款計(jì)劃劃的編制年初造價(jià)、財(cái)務(wù)部部根據(jù)公司經(jīng)經(jīng)營計(jì)劃，針針對在建項(xiàng)目目實(shí)施情況及及本年度新開開項(xiàng)目計(jì)劃制制訂本年度付付款計(jì)劃。每份工程合同、監(jiān)監(jiān)理合同或設(shè)設(shè)計(jì)合同簽定定之后，由造造價(jià)部根據(jù)合合同有關(guān)付進(jìn)進(jìn)度款，按工工程進(jìn)度計(jì)劃劃細(xì)化編制付付款計(jì)劃。在公司每月經(jīng)營計(jì)計(jì)劃例會(huì)上，財(cái)財(cái)務(wù)部根據(jù)公公司的資金狀狀況協(xié)調(diào)下月月工程費(fèi)用支支付額度，并并將工程款支支付的情況反反饋給造價(jià)部部。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)建立項(xiàng)項(xiàng)目支付臺帳帳以了解進(jìn)度度款支付情況況，為調(diào)整月月度支付計(jì)劃劃提供數(shù)據(jù)。4.2進(jìn)度結(jié)算算付款流程隨著工程建設(shè)項(xiàng)目目的進(jìn)展情況況，施工單位位會(huì)提出工程程進(jìn)度付款申申請，公司按按以下程序進(jìn)進(jìn)行進(jìn)度結(jié)算算。施工單位須按照合合同要求和進(jìn)進(jìn)度要求進(jìn)行行施工，按月月報(bào)施工進(jìn)度度的工程量提提出工程量結(jié)結(jié)算申請，并并報(bào)監(jiān)理單位位審核。監(jiān)理理單位審核通通過后須簽字字蓋章，由項(xiàng)項(xiàng)目部對照工工程的實(shí)際進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行審核核。若因工程質(zhì)量或其其它原因，項(xiàng)項(xiàng)目部不同意意施工單位的的付款申請，則則應(yīng)在施工單單位提交資料料上批注意見見后，及時(shí)將將資料返回監(jiān)監(jiān)理，由其交交還施工單位位。若項(xiàng)目部同意（包包括完全同意意和部分同意意）施工單位位的付款申請請，應(yīng)確認(rèn)簽簽字蓋章。然然后將申請資資料（含施工工單位的工程程款支付申請請表；施工單單位進(jìn)度款報(bào)報(bào)價(jià)書；施工工單位報(bào)送的的本期發(fā)生的的補(bǔ)充造價(jià)；；經(jīng)工程部審審核的工程形形象進(jìn)度和補(bǔ)補(bǔ)充造價(jià)資料料等）報(bào)造價(jià)價(jià)部審核。造價(jià)部收到進(jìn)度報(bào)報(bào)表和有關(guān)資資料后，作好好簽收，并立立即在各專業(yè)業(yè)造價(jià)工程師師的支付申請請臺帳中登記記，就相應(yīng)付付款章件、款款項(xiàng)計(jì)算內(nèi)容容、數(shù)量和價(jià)價(jià)格以及付款款計(jì)劃額對照照等工程施工工合同、項(xiàng)目目目標(biāo)成本等等進(jìn)行審核。如如果超出目標(biāo)標(biāo)成本是否有有補(bǔ)充造價(jià)（如如設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)現(xiàn)場工程簽證證）的完整手手續(xù)。如果補(bǔ)補(bǔ)充造價(jià)手續(xù)續(xù)完整，且發(fā)發(fā)生的補(bǔ)充造造價(jià)在三個(gè)月月內(nèi)則登記工工程進(jìn)度臺帳帳，否則不予予認(rèn)可。.1設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)現(xiàn)場工程簽證證審核a)結(jié)算中明確確存在合同外外的增減工程程，需有項(xiàng)目目部或項(xiàng)目部部相關(guān)人員的的確認(rèn)簽字，及及相應(yīng)部門經(jīng)經(jīng)理以上人員員的審批簽字字，審批權(quán)限限按現(xiàn)場簽證證和設(shè)計(jì)變更更權(quán)限處理。b)現(xiàn)場簽證和和設(shè)計(jì)變更單單順序號不連連貫、公章及及簽字不全，無無施工后完成成情況不得作作為結(jié)算書附附件參與結(jié)算算。c)在復(fù)核變更更簽證時(shí)，造造價(jià)部有權(quán)更更正現(xiàn)場工程程師及監(jiān)理已已確認(rèn)但不符符事實(shí)的工程程量。.2工程量審核a)在結(jié)算工作作進(jìn)行前，成成本管理人員員應(yīng)至少閱讀讀一遍合同，重重點(diǎn)復(fù)核：工工程內(nèi)容、水水電費(fèi)、結(jié)算算方式、結(jié)算算時(shí)間、質(zhì)保保金、工期和和質(zhì)量獎(jiǎng)罰等等；b)對提供工程程結(jié)算文件中中存在易產(chǎn)生生歧意、表示示不清晰的文文件，退回經(jīng)經(jīng)辦人；c)結(jié)算單價(jià)在在合同中有規(guī)規(guī)定的，則按按合同規(guī)定執(zhí)執(zhí)行；結(jié)算單單價(jià)在合同中中未規(guī)定的則則參照定額和和市場合理低低價(jià)進(jìn)行確定定d)結(jié)算的工程程量核實(shí)，不不清之處，造造價(jià)部人員要到工工程管理部、大大項(xiàng)目部確認(rèn)認(rèn)或到工地現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地地測量確定計(jì)計(jì)量結(jié)果。以上工程付款的操操作事項(xiàng)必須須按《工程付付款審批流程程》要求執(zhí)行行并履行工程程付款手續(xù)審審批。4.3工程付款審審批單上報(bào)與與審批《工程項(xiàng)目付款審審批表》列有有現(xiàn)場工程師師、項(xiàng)目部經(jīng)經(jīng)理、造價(jià)工工程師、造價(jià)價(jià)部經(jīng)理、財(cái)財(cái)務(wù)部經(jīng)理、分分管副總經(jīng)理理、總經(jīng)理、董事事長簽字欄，按按公司有關(guān)付付款審批權(quán)限限的規(guī)定，分分別簽署意見見，對付款額額度超出分管管副總經(jīng)理權(quán)權(quán)限范圍的，按按規(guī)定報(bào)董事事長審批，審審批結(jié)束后，財(cái)財(cái)務(wù)部根據(jù)審審批意見辦理理支付手續(xù)。若審批結(jié)果是同意意全部支付，則則由財(cái)務(wù)部在在當(dāng)月內(nèi)辦理理付款手續(xù)。對對需分期支付付的，造價(jià)部部不再制單，由由財(cái)務(wù)部根據(jù)據(jù)實(shí)際情況辦辦理后續(xù)付款款手續(xù)。若審批結(jié)果是不同同意支付或不不同意全部支支付，則由財(cái)財(cái)務(wù)部于審批批完成后兩個(gè)個(gè)工作日內(nèi)將將審批單返回回造價(jià)部，造價(jià)部根據(jù)審審批意見重新新制單，并繼繼續(xù)執(zhí)行文件件中報(bào)批流程程。4.4付款情況況核對根據(jù)支付控制情況況需要，財(cái)務(wù)務(wù)部和造價(jià)部部應(yīng)完成項(xiàng)目目付款申請和和實(shí)際付款數(shù)數(shù)額的核對。在每月付款計(jì)劃中中已列項(xiàng)，但但未在當(dāng)月制制單的付款項(xiàng)項(xiàng)目，其付款款計(jì)劃額度作作廢，下月重重新報(bào)計(jì)劃；；若已在當(dāng)月月制單，但未未完成審批和和付款手續(xù)，其其當(dāng)月付款計(jì)計(jì)劃額度作廢廢，作為應(yīng)付付未付款項(xiàng)目目在下月計(jì)劃劃中申報(bào)，不不必重新制單單。核對人須在付款清清單上簽字確確認(rèn)，并注明明核對日期。5.支持性文件5.1《工程付款審批流程程》6.相關(guān)記錄6.1《工程項(xiàng)目目付款審批表表》4.2工程付款款建議書工程名稱：乙方單位負(fù)責(zé)人：名稱：帳號：開戶銀行：預(yù)算預(yù)算編號：預(yù)算造價(jià)：預(yù)算編制人：大寫：合同合同編號：合同造價(jià)：合同簽訂人：大寫：結(jié)算結(jié)算編號：結(jié)算造價(jià)：結(jié)算編制人：大寫：付款次第付款日期形象進(jìn)度付款率%付款金額（）累計(jì)金額（）累計(jì)百分?jǐn)?shù)%備注按合同按結(jié)算填表人：4.3工程進(jìn)度度款審核表合同編號：合同總價(jià)：施工單位：序號工程項(xiàng)目名稱進(jìn)度款申報(bào)價(jià)進(jìn)度款審核價(jià)按合同條款下浮本期應(yīng)付進(jìn)度款備注編制：審核：日期期：4.4工程歷次次付款一覽表表工程名稱：乙方單位負(fù)責(zé)人：名稱：帳號：開戶銀行：預(yù)算預(yù)算編號：預(yù)算造價(jià)：預(yù)算編制人：大寫：合同合同編號：合同造價(jià)：合同簽訂人：大寫：結(jié)算結(jié)算編號：結(jié)算造價(jià)：結(jié)算編制人：大寫：付款次第付款日期形象進(jìn)度付款率%付款金額（）累計(jì)金額（）累計(jì)百分?jǐn)?shù)%備注按合同按結(jié)算填表人：五、采購管理5.1采購管理理作業(yè)指引5.1.1戰(zhàn)略采采購作業(yè)指引引戰(zhàn)略采購作業(yè)指引引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的明確戰(zhàn)略采購操作作程序及方法法，確保符合合公司規(guī)定及及提高采購效效率降低采購購成本。2.適用范圍公司統(tǒng)一確定和實(shí)實(shí)施的戰(zhàn)略采采購材料、設(shè)設(shè)備及工程、監(jiān)監(jiān)理服務(wù)。3.術(shù)語和定義3.1戰(zhàn)略供方及及戰(zhàn)略采購：：指公司出于于提高質(zhì)量、降降低成本、增增加效率等目目的，與若干干家供方簽署署協(xié)議，約定定向我方提供供產(chǎn)品及服務(wù)務(wù)范圍，在一一定時(shí)期內(nèi)直直接向其進(jìn)行行采購。3.2定點(diǎn)戰(zhàn)略采采購：公司范范圍內(nèi)的戰(zhàn)略略采購項(xiàng)目。4.職責(zé)4.1公司-造造價(jià)部負(fù)責(zé)戰(zhàn)略采購的組組織實(shí)施；負(fù)責(zé)戰(zhàn)略采購招投投標(biāo)過程中經(jīng)經(jīng)濟(jì)標(biāo)評定及及價(jià)格談判。負(fù)責(zé)公司定點(diǎn)戰(zhàn)略略供方的選擇擇及協(xié)議簽署署。4.2公司-項(xiàng)目目公司負(fù)責(zé)上報(bào)項(xiàng)目采購購清單及需求求時(shí)間，如需需要可參與定定點(diǎn)戰(zhàn)略供方方的評定標(biāo)工工作。負(fù)責(zé)合同履行。4.3公司-招標(biāo)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)確定點(diǎn)戰(zhàn)略采采購項(xiàng)目及入入圍供方的確確定批準(zhǔn)。負(fù)責(zé)對造價(jià)部簽署署的定點(diǎn)戰(zhàn)略略采購協(xié)議及及具體采購合合同的審批。負(fù)責(zé)當(dāng)戰(zhàn)略協(xié)議約約定無法滿足足項(xiàng)目需求時(shí)時(shí)，采購方式式變更的審批批。5.工作程序5.1區(qū)域采購的的區(qū)域戰(zhàn)略協(xié)協(xié)議確定區(qū)域采購簽署署戰(zhàn)略協(xié)議后后，造價(jià)部及及時(shí)知會(huì)項(xiàng)目目公司及相關(guān)關(guān)部門；按照區(qū)域采購協(xié)議議內(nèi)容在協(xié)議議范圍內(nèi)采購購項(xiàng)目必須履履行協(xié)議。5.2定點(diǎn)采購戰(zhàn)戰(zhàn)略協(xié)議定點(diǎn)戰(zhàn)略采購的審審批5.3造價(jià)部可以以根據(jù)公司整整體采購需求求向公司總部部招標(biāo)委員會(huì)會(huì)提出《定點(diǎn)點(diǎn)采購審批表表》，將部分分材料設(shè)備或或?qū)I(yè)施工采采用戰(zhàn)略采購購方式，審批批表應(yīng)注明確確定戰(zhàn)略供方方過程擬采用用的采購方式式；5.4總部招標(biāo)委委員會(huì)批準(zhǔn)后后，造價(jià)部應(yīng)應(yīng)將擬進(jìn)行的的戰(zhàn)略采購項(xiàng)項(xiàng)目上報(bào)獲得得批準(zhǔn)后實(shí)施施。定點(diǎn)戰(zhàn)略采購的組組織a）造價(jià)部根據(jù)《工工程供方選擇擇流程》對供供方進(jìn)行篩選選，確定擬邀邀請參與投標(biāo)標(biāo)的供方，并并報(bào)總部招標(biāo)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行行審批后進(jìn)行行招標(biāo)工作。定點(diǎn)采購戰(zhàn)略協(xié)議議的簽署.1在獲得總部招招標(biāo)委員會(huì)批批準(zhǔn)后，造價(jià)價(jià)部負(fù)責(zé)與中中標(biāo)的供方進(jìn)進(jìn)行談判最終終確定協(xié)議內(nèi)內(nèi)容和價(jià)格，并并擬定《定點(diǎn)點(diǎn)采購戰(zhàn)略協(xié)協(xié)議》；.2《定點(diǎn)采購戰(zhàn)戰(zhàn)略協(xié)議》由由造價(jià)部上報(bào)報(bào)公司總部招招標(biāo)委員會(huì)及及公司總裁審審批后簽署并并實(shí)施。具體采購合同的簽簽訂.1項(xiàng)目公司造價(jià)價(jià)部根據(jù)與戰(zhàn)戰(zhàn)略供方簽定定的《戰(zhàn)略協(xié)協(xié)議》簽訂具具體采購合同同并上傳總部部備案。5.5合同履約與與評估項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)合同同履約；在合同履約結(jié)束后后由總部招標(biāo)標(biāo)委員會(huì)組織織造價(jià)部、項(xiàng)項(xiàng)目公司對戰(zhàn)戰(zhàn)略供方進(jìn)行行履約評估；；5.6特殊情況處處理已簽署協(xié)議的戰(zhàn)略略供方不能滿滿足要求的，造造價(jià)部首先以以書面方式取取得戰(zhàn)略供方方諒解，之后后提出《采購購方式變更審審批表》，審審批權(quán)限為a）不能滿足要求的的定點(diǎn)戰(zhàn)略供供方，由總部部招標(biāo)委員會(huì)會(huì)審批；b）不能滿足要求的的區(qū)域戰(zhàn)略供供方，先由總總部招標(biāo)委員員會(huì)審批。審批完成后按以下下審批結(jié)論分分別進(jìn)行處理理：a）批準(zhǔn)的，按批準(zhǔn)準(zhǔn)的采購方式式重新采購；；b）不批準(zhǔn)的，造價(jià)價(jià)負(fù)責(zé)知會(huì)公公司相關(guān)部門門調(diào)整項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃或產(chǎn)品配配置。6.支持性文件6.1《工程合同同管理流程》7.相關(guān)記錄7.1《采購方式式變更審批表表》7.2《定點(diǎn)采購購審批表》5.1.2招標(biāo)文件件編制作業(yè)指指引招標(biāo)文件編制作業(yè)業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的及時(shí)、準(zhǔn)確編制工工程招標(biāo)文件件，為工程發(fā)發(fā)標(biāo)提供依據(jù)據(jù)。2.適用范圍適用于對內(nèi)部邀請請招標(biāo)工作的的工程招標(biāo)文文件及附表資資料的編制。3.職責(zé)3.1項(xiàng)目公司造造價(jià)部:負(fù)責(zé)編制工工程招標(biāo)文件件的經(jīng)濟(jì)標(biāo)部部分；3.2項(xiàng)目公司工工程技術(shù)部::負(fù)責(zé)編制工工程招標(biāo)文件件的技術(shù)部分分；3.3公司招標(biāo)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組：負(fù)負(fù)責(zé)審批單項(xiàng)項(xiàng)造價(jià)5000萬元以上（含含500萬元）的的工程招標(biāo)文文件。4.工作程序4.1工程招標(biāo)文文件編制原則則工程招標(biāo)文件內(nèi)容容不能違反國國家的法律法法規(guī)；工程招標(biāo)文件必須須完整準(zhǔn)確地地反映項(xiàng)目的的實(shí)際情況，如如招標(biāo)工作的的性質(zhì)、規(guī)模模、結(jié)構(gòu)特征征、工期要求求、質(zhì)量要求求、建設(shè)條件件等，以使投投標(biāo)單位的投投標(biāo)建立在可可靠的基礎(chǔ)上上，防止在履履約過程中發(fā)發(fā)生爭議；工程招標(biāo)文件中各各部分內(nèi)容力力求統(tǒng)一，用用詞力求準(zhǔn)確確、嚴(yán)謹(jǐn)，以以避免對文件件的理解和解解釋產(chǎn)生分歧歧而形成糾紛紛。4.2工程招標(biāo)文文件的主要內(nèi)內(nèi)容（根據(jù)招招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模及性質(zhì)，下下述內(nèi)容可酌酌情增減）（1）工程名稱、地址址、現(xiàn)場條件件；（2）工程規(guī)模及特征征；（3）工程招標(biāo)范圍及及招標(biāo)指定分分包項(xiàng)目；（4）工程承包方式；；（5）工程質(zhì)量、工期期要求；（6）投標(biāo)人資質(zhì)等級級要求及投標(biāo)標(biāo)人項(xiàng)目經(jīng)理理資格要求；；（7）工程量計(jì)算依據(jù)據(jù)及工程計(jì)價(jià)價(jià)方法及工程程量清單；（8）工程預(yù)付款支付付、進(jìn)度款支支付及結(jié)算方方式；（9）投標(biāo)擔(dān)保、履約約擔(dān)保金額及及支付方式；；（10）投標(biāo)文件格格式、組成、份份數(shù)等要求；；（11）評標(biāo)、定標(biāo)標(biāo)方法；（12）投遞投標(biāo)文文件的地點(diǎn)和和截止時(shí)間；；4.2工程招標(biāo)文文件組成工程招標(biāo)文件一般般包含如下主主要章節(jié)(根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)模及及性質(zhì)不同，內(nèi)內(nèi)容可酌情增增減)。（1）第一章致投投標(biāo)人（2）第二章投標(biāo)標(biāo)須知投標(biāo)須知及附表（3）第三章合同同條款通用條款專用條款（4）第四章合同同文件格式協(xié)議書（5）第五章標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)范和技技術(shù)要求（6）第六章圖紙紙圖紙清單標(biāo)準(zhǔn)圖集清單（7）第七章工程程量清單工程量清單的說明明及投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)說明工程量清單格式（8）第八章投標(biāo)標(biāo)文件格式投標(biāo)函部分商務(wù)標(biāo)部分技術(shù)標(biāo)部分（9）第九章中標(biāo)標(biāo)通知書招標(biāo)人在投標(biāo)截止止日期前7日以書面形形式發(fā)出的招招標(biāo)文件的澄澄清（答疑）紀(jì)紀(jì)要、修改（補(bǔ)補(bǔ)充）函件，均均是招標(biāo)文件件的組成部分分，均構(gòu)成對對招投標(biāo)人的的約束作用。4.3工程招標(biāo)文文件審核由公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小小組或項(xiàng)目公公司相關(guān)部門門負(fù)責(zé)工程招招標(biāo)文件的審審核。5.支持性文件件5.1無6.記錄管理無5.1.3招標(biāo)管理理作業(yè)指引招標(biāo)管理作業(yè)指引引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人第一條：為擇優(yōu)選選擇合作單位位，有效控制制工程造價(jià)，維維護(hù)公司合法法權(quán)益，避免免在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過程中出現(xiàn)現(xiàn)建設(shè)資金不不合理地流失失，根據(jù)國家家、省、市有有關(guān)規(guī)定，結(jié)結(jié)合公司授權(quán)權(quán)表及公司工工程建設(shè)的實(shí)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特特制定本辦法法。第二條：依據(jù)公司司授權(quán)及議事事管理辦法，招招投標(biāo)以估算算金額劃分決決策模式，具具體約定如下下：金額200萬以上50～200萬10～50萬10萬以內(nèi)決策模式民主議事后，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批；民主議事決定，總經(jīng)理認(rèn)可；造價(jià)部主辦，工程部會(huì)簽后，報(bào)分管副總經(jīng)理審批；造價(jià)主管工程師主辦，部門經(jīng)理審批，報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)；投標(biāo)單位選擇方式造價(jià)部推薦3～5家，工程部及其他部門推家3～5家，由造價(jià)部及工程部主管工程師、部門經(jīng)理組成考察小組，進(jìn)行考察評定后，選定5家入圍單位，參與正式投標(biāo)造價(jià)部推薦3～5家，工程部及其他部門推家3～5家，由造價(jià)部及工程部主管工程師、部門經(jīng)理組成考察小組，進(jìn)行考察評定后，選定3～4家入圍單位參與正式投標(biāo)