原生墅產(chǎn)品定位與規(guī)劃相關(guān)設(shè)計(jì)建議

原生墅產(chǎn)品定位與規(guī)劃相關(guān)設(shè)計(jì)建議一、上饒別墅市場概述1、別墅樓盤不少，真正高品質(zhì)純別墅社區(qū)不多；2、別墅作為整個樓盤建筑種類的補(bǔ)充，與普通住宅混居在一起，未能體現(xiàn)居住優(yōu)勢；3、建筑定位、客群定位、社區(qū)定位不明晰；4、以整體樓盤為宣傳主打，弱化了別墅及排屋的包裝；5、圍繞別墅及排屋的相應(yīng)配套弱，更未能體現(xiàn)文化與品質(zhì)；6、社區(qū)內(nèi)物業(yè)價格可比性強(qiáng)，難拉開距離與檔次；7、類別墅產(chǎn)品市場供應(yīng)充足，產(chǎn)品差異性程度不高；獨(dú)棟別墅供應(yīng)量有限，僅作社區(qū)點(diǎn)綴；8、別墅產(chǎn)品去化速度相對平穩(wěn)；9、獨(dú)棟別墅的價格趨勢走強(qiáng)，與類別墅價差逐漸拉大；10、別墅配套相對較弱，會所功能單一；二、項(xiàng)目規(guī)劃條件用地規(guī)模：200畝+80畝（工業(yè)用地，已經(jīng)取得）建筑性質(zhì)：低密度住宅容積率要求：原有容積率不能滿足做低密度住宅的條件，必須適當(dāng)舍棄部分容積率，現(xiàn)考慮以容積率0.7為標(biāo)準(zhǔn)。用地特征：區(qū)域空間現(xiàn)狀呈環(huán)抱狀，北依山地，中部東南側(cè)低洼，地勢北高南低，氣流通暢，周邊是植被良好的山地綠化，地塊南向正對寬闊的防護(hù)綠地（30畝種植林），是進(jìn)入上饒市區(qū)的景觀要沖，是難得的林山依綠式高檔環(huán)境，用地條件優(yōu)越，非常適合做別墅產(chǎn)品。

三、產(chǎn)品類型建議200畝占地，按0.7容積率計(jì)算，可建面積為93000㎡可建面積：93240㎡（按容積率0.7計(jì)算）200畝*666㎡/畝*0.7=93240㎡

產(chǎn)品類型產(chǎn)品數(shù)量主力戶型面積單價總價獨(dú)棟80幢350㎡/幢28000㎡2300元/㎡6440萬元雙拼50套260㎡/套13000㎡2000元/㎡2600萬元聯(lián)排90套220㎡/套20000㎡1800元/㎡3960萬元疊拼160套200㎡/套32000㎡1600元/㎡5120萬元合計(jì)390套/93000㎡1907元/㎡18120萬元原設(shè)想：

產(chǎn)品類型產(chǎn)品數(shù)量主力戶型面積單價總價獨(dú)棟140幢350㎡/幢50720㎡2300元/㎡11665.6萬元聯(lián)排28套260㎡/套7280㎡1800元/㎡1310.4萬元疊拼175套200㎡/套35000㎡1600元/㎡5600萬元合計(jì)343套/93000㎡1997元/㎡18576萬元由原先的獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼的均衡配置，在滿足容積率0.7的條件下調(diào)整為以獨(dú)棟為主，疊拼為輔、少量聯(lián)排為補(bǔ)充的搭配，拋中間，取兩頭，秉持人無我有，人有我優(yōu)的原則，最大限度的把項(xiàng)目做得純粹，做如此調(diào)整基于以下理由：

調(diào)整后：

1、通過市場調(diào)查得知，現(xiàn)有上饒市場別墅類樓盤中，很少有以獨(dú)棟為主打的項(xiàng)目，其僅僅在一些優(yōu)勢區(qū)域有布置，作為一個賣點(diǎn)而設(shè)置；2、雙拼和聯(lián)排這類所謂的中間產(chǎn)品，市場供應(yīng)量非常大；市場缺的是獨(dú)棟，不缺雙拼以及聯(lián)排；3、獨(dú)棟別墅數(shù)量的增加，可促進(jìn)整個社區(qū)的價值提升；4、從現(xiàn)有別墅價格走勢看，獨(dú)棟別墅在未來的價格提升空間更廣；5、獨(dú)棟別墅數(shù)量少，市場稀缺；疊拼別墅總價低，客戶層面廣，這兩者受歡迎程度最高；6、獨(dú)棟別墅與類別墅產(chǎn)品造價水平相當(dāng)，但利潤率高出很多；7、地價成本低的優(yōu)勢體現(xiàn)，有資本做低密度住宅，獨(dú)棟別墅是最好的體現(xiàn)；8、項(xiàng)目用地條件優(yōu)越，僅做類別墅資源浪費(fèi)可惜；9、項(xiàng)目地段偏遠(yuǎn)，上饒人對區(qū)域地段非常在意，如果覆以普通產(chǎn)品難以有競爭力；10、兩表對比，按同樣的單價測算，調(diào)整后的總銷售額有增無減；（18576萬元-18120萬元=456萬元）項(xiàng)目名稱獨(dú)棟（比例）雙拼（比例）聯(lián)排（比例）疊棟（比例）大紅鷹·香溢云天5棟(2.3%)12套（5.4%）180套（81.4%）24套（10.9%）君臨天下26棟（23.4%）26套（23.4%）35套（31.5%）24套（21.7%）茂林·首府17棟（34.7%）6棟12套（24.5%）5棟20套（40.8%）/尚宮20棟（20%）21棟42套（42%）38套（38%）/北星·金桂園///7棟36套黃浦·陽光福邸/1棟2套（2.3%）23棟86套（97.7%）/帶湖花城/1棟2套（1.9%）58套（53.7%）48套（44.4%）東方家園//158套/明珠廣場/1棟2套（2.9%）66套（97.1%）/現(xiàn)代城/101套//陽光花城//100套/總計(jì)68（6%）199（17%）741（65%）132（12%）附：表格

備注：僅1棟2套的雙拼基本可歸劃進(jìn)聯(lián)排，只是由于用地空間限制，聯(lián)排的單元數(shù)量減少所致。由上表可知：類別墅產(chǎn)品占了整個別墅市場94%的量，獨(dú)棟別墅僅僅占了6%的比例，而其中聯(lián)排和雙拼又占了絕大多數(shù)（82%），因此，從現(xiàn)有市場別墅構(gòu)成分析來看，以獨(dú)棟別墅為主，以疊拼別墅為輔，少量聯(lián)排為補(bǔ)充的產(chǎn)品搭配是能正確抓住市場空白的。

四、基本空間布局1、基本思路①根據(jù)基地現(xiàn)狀，在設(shè)計(jì)中充分考慮基礎(chǔ)地形地貌條件與周邊自然景觀環(huán)境，把住宅融入環(huán)境中；②從社區(qū)的品質(zhì)和定位而言，作為別墅產(chǎn)品需要盡可能地拓展居住的景觀環(huán)境空間；重視平面規(guī)劃和豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合，形成建筑布局上的差異性，借勢山坡地形創(chuàng)造出具有層次變化的建筑群體效果；③完備、合理、實(shí)用的公建配套布置；④以獨(dú)棟別墅為主、疊拼別墅為輔、少量聯(lián)排別墅點(diǎn)綴補(bǔ)充的產(chǎn)品線搭配布局；

2、空間布局建議①在項(xiàng)目西面規(guī)劃兩排（共20幢）疊拼別墅、項(xiàng)目最南面規(guī)劃一排（共6幢）聯(lián)排別墅，其余空間則規(guī)劃140幢獨(dú)棟別墅；②在最具景觀資源優(yōu)勢的區(qū)域，適當(dāng)布置1—2幢樓王，如項(xiàng)目的東北角以及項(xiàng)目中心景觀節(jié)點(diǎn)周邊；③公建配套區(qū)域規(guī)劃在用地的東南面，緊鄰村民點(diǎn)，建筑依山坡地勢延綿伸展。

總平規(guī)劃建議

五、交通組織建議1、出入口設(shè)置根據(jù)現(xiàn)狀地形和規(guī)劃布局，以及可實(shí)際操作的可能，在用地東南角與城區(qū)相連接處設(shè)置主入口外，另在用地的西面設(shè)置一個次入口，主次出入口與區(qū)內(nèi)的環(huán)行道路相聯(lián)，很好的解決小區(qū)交通的出入問題和消防疏散問題。

2、道路系統(tǒng)①因?yàn)轫?xiàng)目西側(cè)為疊拼別墅區(qū)域，在理想角度上考慮能否與獨(dú)棟別墅區(qū)做個隔離，因此需要考慮做兩個道路系統(tǒng)，疊拼別墅與獨(dú)棟別墅區(qū)分別有各自的道路系統(tǒng)，既獨(dú)立又緊密相連；以上想法為理想狀態(tài)，可適當(dāng)考慮，如果不具備實(shí)際設(shè)計(jì)可操作性（因?yàn)樽罴训膭e墅社區(qū)的道路系統(tǒng)將會占去17%的面積），那么仍按一個道路系統(tǒng)去做；②保證車行的通暢而又不占用過多的綠地；車行道路以盡量減少開挖山坡為原則，保持用地開發(fā)利用的完整性，道路面積盡量減少，利用率盡量提高；③道路系統(tǒng)要有良好的交通通達(dá)性，考慮與車庫的融合；④在充分尊重交通組織通暢的前提下做好與景觀的融合，達(dá)到移步換景的效果；⑤不僅建立良好的區(qū)內(nèi)動線關(guān)系，還需要安排好內(nèi)部交通和外部交通的組織與銜接；3、步行系統(tǒng)很多別墅項(xiàng)目缺乏足夠的步行道路，而且部分設(shè)計(jì)中還帶有隔斷，使住戶在行為活動、視覺感受、空間心理感受等方面頗為壓抑。建議要把步行系統(tǒng)與景觀軸結(jié)合起來，步行系統(tǒng)沿主要綠化景觀系統(tǒng)設(shè)置，將主要的景觀節(jié)點(diǎn)聯(lián)系起來，并有效的通達(dá)每個組團(tuán)，同時提高步行系統(tǒng)的趣味性和環(huán)境感。

六、建筑風(fēng)格建議①上饒別墅市場北美、歐洲的建筑風(fēng)格盛行，別墅風(fēng)格沒有加以細(xì)分，較為籠統(tǒng)！

項(xiàng)目建筑風(fēng)格大紅鷹·香溢云天新加坡風(fēng)格君臨天下北歐風(fēng)格茂林·首府歐式風(fēng)格尚宮北美原味風(fēng)格北星·金桂園地中海風(fēng)情園林社區(qū)黃浦·陽光福邸西班牙風(fēng)格帶湖花城歐式古典風(fēng)格東方家園歐美明珠廣場歐美現(xiàn)代城現(xiàn)代建筑風(fēng)格陽光花城沒有特風(fēng)格，但相對比較現(xiàn)代其中黃浦·陽光福邸（圖）雖然為西班牙風(fēng)格，但做的不夠純粹，一些西班牙風(fēng)格所需要具備的符號和元素尚不完備，本案可以有更出色的建筑立面表現(xiàn)。陽光福邸西班牙風(fēng)格大紅鷹·香溢云天新加坡風(fēng)格君臨天下北歐風(fēng)格帶湖花城古典歐式風(fēng)格②建議建筑風(fēng)格以體現(xiàn)歐陸地中海風(fēng)情、高貴典雅浪漫之風(fēng)為主要目標(biāo)，具體采用西班牙建筑風(fēng)格，建筑外觀上注重具有西班牙代表性的建筑符號和細(xì)節(jié)的運(yùn)用；建筑的立面色彩、選材、細(xì)部的處理手法需要體現(xiàn)西班牙建筑文化的深刻內(nèi)涵。細(xì)節(jié)建議如下：※屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)，紅筒瓦坡屋頂。※屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院。※門廊和窗多顯拱形?！棄?，遮陽木百頁，鐵藝窗，木方園藝

屋頂多為紅瓷瓦鋪設(shè)紅筒瓦坡屋頂門廊和窗多顯拱形。木方園藝

毛石飾墻遮陽木百頁鐵藝窗七、戶型配比建議

建筑類型戶型檔次戶型建筑面積所占比例獨(dú)棟經(jīng)濟(jì)型320㎡20%主力型350㎡55%豪華型420㎡20%樓王型600㎡5%聯(lián)排主力型260㎡100%疊拼主力型200㎡100%戶型配比方案八、配套建筑規(guī)劃建議①項(xiàng)目地處上饒城北邊郊，周邊配套不齊備，作為別墅客群基本為有車一族，大型商業(yè)配套不做考慮，但日常生活所需的必備配套尚需完備，建議配套建筑應(yīng)具備以下功能：農(nóng)貿(mào)市場、超市、幼兒園、社區(qū)服務(wù)站、物管等；②除硬件配套外，還需要配備相應(yīng)的軟件服務(wù)，方便業(yè)主生活。代辦服務(wù)：如代辦訂報、訂奶、訂飛機(jī)票、代領(lǐng)郵件、代辦有線電視，寬帶開通，代辦煤氣開戶等；家政服務(wù)：鐘點(diǎn)家庭服務(wù)，家電維修，衣服、床單洗燙；維修服務(wù)：修理、更換常用開關(guān)、插座、燈泡、水龍頭；醫(yī)療服務(wù)：家庭醫(yī)護(hù)、心理健康咨詢；③配套建筑風(fēng)格要與整體社區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，統(tǒng)一、大氣。九、會所建議①會所規(guī)模：作為9萬多方的一個純別墅社區(qū)，而且地段偏遠(yuǎn)，配套不齊全，需要設(shè)置較多功能，因此會所不宜過?。坏珪滞欠怯越ㄖ?，只是作為項(xiàng)目配套，為了項(xiàng)目形象而存在，因此也不宜過大，空間能基本滿足功能設(shè)置為準(zhǔn)；②會所選址：項(xiàng)目東南方向，入口處附近；③功能設(shè)置：會所是居住區(qū)居民的公共活動空間。健身、休閑、娛樂、購物、餐飲、服務(wù)、交流是它的主要功能。會所除了硬件，還有重要的軟件部分，那就是提供方便人際交流的各種活動。住戶在會所可以會客，可以聽講座，參加聯(lián)誼會、舞會，舉辦書法、插花、烹飪等比賽，以增進(jìn)住戶之間的友誼，營造良好的鄰里關(guān)系和住區(qū)文化。我們可以把會所看作家庭生活的延伸，甚至是住戶的公共客廳，也可視為生活品質(zhì)的保證、個人及社區(qū)身份的象征。目前大多數(shù)會所微利或不盈利，同時也因?yàn)楸景笗?guī)模所限，那些占地面積太大、利用率不高或投資太大的項(xiàng)目應(yīng)予舍棄。因此，我司建議本項(xiàng)目會所館內(nèi)可配置以下設(shè)施：健身房、閱覽室、棋牌室、醫(yī)務(wù)室④會所建設(shè)：結(jié)合周邊景觀，作為形象工程先期建設(shè)；十、景觀設(shè)計(jì)建議①依照項(xiàng)目地形北高南低，發(fā)揮山坡的優(yōu)勢，可利用項(xiàng)目東北高地上水庫資源優(yōu)勢，順勢布置層層跌落式水景，可以采鑒枯山水形式，蓄水豐富即為水景，枯水期可展現(xiàn)石景，一舉兩得；②果嶺高爾夫：項(xiàng)目東北面已經(jīng)取得的80畝工業(yè)用地，可用來做項(xiàng)目的景觀配套，建議移植為一片果嶺用來做高爾夫果嶺練習(xí)場，展現(xiàn)綠色、氧氣、陽光、步履與友誼的高爾夫文化精髓，更是一種尊貴高尚的生活方式；果嶺高爾夫高爾夫運(yùn)動③防護(hù)林：項(xiàng)目南面有30畝種植林，作為高速公路的緩沖帶，建議種植高大樹種，先于項(xiàng)目建設(shè)，并且在做的同時要把高速隔音屏也一同做好；④內(nèi)部造景：項(xiàng)目外部景觀已有果嶺高爾夫，因此內(nèi)部景觀將遵循以均好性為主的原則，景觀軸線拉細(xì)拉長，以發(fā)散的景觀軸線貫穿宅間，東南面平緩地采用島嶼別墅的形式，水景軸綿延其中；在落差較大的山地則采用坡地別墅的形式，突出坡地造景的精華；⑤綠化：采用穿透性的綠化來軟化建筑物，避免滿鋪房子的山坡景觀，以保持綠意黯然的整體山地環(huán)境；⑥雕塑：與建筑風(fēng)格相符的歐式風(fēng)情雕塑小品；⑦名司名師：建議邀請境外知名的專業(yè)景觀公司做方案設(shè)計(jì)。十一、車位配置建議①公共車位：項(xiàng)目入口處附近公建區(qū)可利用主入口前的開闊地結(jié)合綠化設(shè)置公共停車位；②也可利用山地地形與建筑物的架空位置，在建筑的底層架空層做停車庫；③車庫配比：疊拼、聯(lián)排別墅1房1車庫，獨(dú)棟別墅經(jīng)濟(jì)型和主力型室內(nèi)1個車庫+室外1車庫，豪華型和樓王型均配置室內(nèi)2車庫；④車庫層高控制在2.2m以內(nèi)，可不計(jì)算面積；十二、智能安保設(shè)施小區(qū)既要注意與周邊環(huán)境融合,又要保證自身的相對圍合和安全。在安防技術(shù)的使用和設(shè)置配置上，應(yīng)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)，以保障業(yè)主的安全。本項(xiàng)目在安全防范體系上應(yīng)盡可能導(dǎo)入智能化系統(tǒng)，以防為主，快速反應(yīng)，建議如下：A、大門：實(shí)行封閉式管理，入口設(shè)可視對講門禁系統(tǒng)和車輛管理系統(tǒng)，對所有訪客車輛進(jìn)行登記；入口處設(shè)門禁系統(tǒng)與監(jiān)控中心、每戶可視對講系統(tǒng)相聯(lián)，訪客若需進(jìn)入園區(qū)，保安應(yīng)安排訪客與業(yè)主通過可視對講系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)系，征得業(yè)主同意后，方可準(zhǔn)許進(jìn)入。車輛管理：大門口設(shè)車輛識別系統(tǒng)，對業(yè)主車輛發(fā)放磁卡，進(jìn)出小區(qū)時車輛先經(jīng)識別系統(tǒng)識別，確認(rèn)業(yè)主車輛身份后自動開閘放行。訪客車由保安進(jìn)行聯(lián)系業(yè)主和登記，確認(rèn)無誤后再開閘放行。B、戶內(nèi)安防設(shè)施：可視對講系統(tǒng)和大門門禁系統(tǒng)相聯(lián)，對訪客的到來進(jìn)行管理，在訪客呼叫時便可通過室內(nèi)熒屏看清來人長相及身份，以確定是否與其對話及是否接待事宜。C、家庭報警系統(tǒng)：每戶人家設(shè)緊急呼叫系統(tǒng)