房地產(chǎn)市場概念

提要：房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性，房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。一、房地產(chǎn)市場的概念狹義概念:房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。廣義概念:包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。二、房地產(chǎn)市場的特點：經(jīng)營對象的非流動性:房地產(chǎn)主要經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。流通形式的多樣性:指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當(dāng)、信托等城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。市場的統(tǒng)一性:指房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。市場的區(qū)域性:此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。供給的稀缺性:指房地產(chǎn)市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。不完全開發(fā)性:由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場流通,為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施抑制不合理的市場需求來干預(yù)市場。因此，房地產(chǎn)市場活動在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制,具有不完全開放性。市場的不充分性：由于房地產(chǎn)市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場只是一個不充分市場。房地產(chǎn)市場投機的巨大可能性：房地產(chǎn)市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無限性、由于對房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會設(shè)施投資引起的相鄰效益以及房地產(chǎn)的保值和增值特性都決定著房地產(chǎn)投機的巨大可能性。三、房地產(chǎn)市場的分類房地產(chǎn)一級市場:是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。房地產(chǎn)二級市場:是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。房地產(chǎn)三級市場:即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場,是消費者間的橫向交易,屬于消費市場的重新配置。四、本市房地產(chǎn)市場概況：一級市場:主管部門:本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。土地規(guī)劃現(xiàn)狀:本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。土地交易形式:本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如:招標(biāo)、拍賣等。二級市場現(xiàn)上市量:本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。供求關(guān)系狀況:商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計購買量的比值。平均價格:本市注冊上市商品房價格的平均值。各檔次房產(chǎn)銷售概況:將現(xiàn)在售商品房以價格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個檔次,明確各檔次價格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。三級市場現(xiàn)上市量:本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。平均價格:現(xiàn)在售二手房標(biāo)價的平均值供求關(guān)系狀況:在售二手房數(shù)量與本年