工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理基本思路

.適用文檔.工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理根本思路目前國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)還沒(méi)有工業(yè)物業(yè)管理的有關(guān)效力標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我們依據(jù)工程的實(shí)質(zhì)參照同類工業(yè)園的物業(yè)模式及展開商的需求，靈巧擬訂效力工程、效力標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)方式、付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理指標(biāo)。一、現(xiàn)場(chǎng)觀察物業(yè)管理范圍〔東南西北至、建筑面積、地點(diǎn)〕2、物業(yè)效力內(nèi)容〔保安、保潔、綠化、會(huì)務(wù)效力、維修、客服〕3、物業(yè)花費(fèi)收繳〔收繳標(biāo)準(zhǔn))4、前任物業(yè)公司撤場(chǎng)原由物業(yè)費(fèi)太低、難以收繳、工程遺留問(wèn)題多、工程質(zhì)量差、配套不完美、周邊環(huán)境惡化。二、擬訂物業(yè)管理方案1．工業(yè)園區(qū)內(nèi)各入駐公司需求〔保安、保潔、會(huì)務(wù)效力，其余特約效力〕2．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特色①工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。②大部分工人的素質(zhì)較低。③廠房?jī)?nèi)的機(jī)械及藏量過(guò)多的貨物可能高出樓面構(gòu)造的承載標(biāo)準(zhǔn)。④機(jī)器開動(dòng)時(shí)震蕩噪音對(duì)環(huán)境產(chǎn)生磁擾。⑤起落機(jī)使用屢次，消耗較大。⑥工業(yè)樓房老化磨損速度加速，保養(yǎng)保護(hù)費(fèi)高。⑦廠房?jī)?nèi)儲(chǔ)存易燃物件及資料多，火警危險(xiǎn)性高。⑧公用地方及走火通道常常堆放雜物。3．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)①因?yàn)楣I(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度。②險(xiǎn)情。因使用屢次或使用不妥，造成房子的破壞，致使帶來(lái)構(gòu)造的變化，險(xiǎn)情出現(xiàn)難以料想。并且，廠房設(shè)備消耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修花費(fèi)高昂。③消防點(diǎn)多面廣。廠區(qū)內(nèi)儲(chǔ)存的易燃易爆物件和有害的危險(xiǎn)品，簡(jiǎn)單出現(xiàn)火警或險(xiǎn)情，因電器安裝、機(jī)器的用電不妥，也簡(jiǎn)單惹起火災(zāi)；此外廠區(qū)內(nèi)的交通工具和人員多而雜，這給捍衛(wèi)工作帶來(lái)了難度。④功能特別。因?yàn)槭褂玫奶貏e性難以保持整齊，污水不便辦理。4．交通次序和車輛管理5．安全防備管理①成立嚴(yán)格的值班保衛(wèi)制度，對(duì)人員、產(chǎn)品的進(jìn)出入都要進(jìn)行嚴(yán)格仔細(xì)的檢查登記；②沒(méi)關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和庫(kù)房的重地；③嚴(yán)格履行值班巡邏制度以及其余安全舉措；④嚴(yán)格履行兩人以長(zhǎng)進(jìn)入庫(kù)房、鎖門等制度。6．設(shè)備保護(hù)①載貨電梯的管理。②工業(yè)供水供電管理。③公共管網(wǎng)的維涵保養(yǎng)。7．房子維修8．消防管理9．外面關(guān)系..適用文檔.10．保潔及綠化管理四、合同談判1、要點(diǎn)人員的回扣能夠依據(jù)合同款的1%-2%提成、合同款的付費(fèi)方式，按季度或年度、效力事項(xiàng)的商定、安全事件及突發(fā)事件的責(zé)任區(qū)分五、合同簽署六、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)駐..適用文檔.參照：一、確定工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的根本經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)過(guò)全拜托方式接收其余開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。二．成立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)社區(qū)化工業(yè)園區(qū)是指確定“以人為本，效力至上〞的效力思想，在工業(yè)園區(qū)科學(xué)地設(shè)置各項(xiàng)根本功能，如社區(qū)活動(dòng)中心〔老年活動(dòng)中心和青少年活動(dòng)中心〕、商場(chǎng)、銀行、郵政、衛(wèi)生所、新華書店、菜場(chǎng)等，為入駐公司供應(yīng)全方向、多功能、綜合性的物業(yè)效力。1、主要考慮以下因素：①確定人口適合容量一個(gè)工業(yè)園區(qū)的適合人口是社會(huì)經(jīng)濟(jì)展開水平、花費(fèi)水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù),是知足必定生計(jì)質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。②充分考慮地區(qū)因素和社會(huì)意理因素所謂地區(qū)因素，是指城市干道所切割或自然界線所包圍，擁有生計(jì)展開的硬件設(shè)備、相對(duì)獨(dú)立和穩(wěn)固的地區(qū)。工業(yè)園區(qū)一般是政府為展開地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)外招商引資而修筑的，所以，一定充分考慮工業(yè)園區(qū)的地理地點(diǎn)、交通條件等因素。所謂社會(huì)意理因素，是指集體對(duì)個(gè)體的行為產(chǎn)生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為標(biāo)準(zhǔn)和心理取向。社區(qū)成員對(duì)本社區(qū)擁有歸屬感，產(chǎn)生參加集體的集體意識(shí)和行為。工業(yè)園區(qū)固然以生產(chǎn)為主，但我們?nèi)耘f不可以忽視公司的社會(huì)意理，不可以離開整個(gè)社會(huì)環(huán)境。③研究工業(yè)園區(qū)內(nèi)各入駐公司需求不一樣的公司對(duì)工業(yè)園區(qū)的需求各不同樣。在進(jìn)行工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中不單要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，還要考慮工業(yè)園區(qū)內(nèi)各公司的不一樣需求，盡可能地知足公司的合理要求，為政府的招商引資做出奉獻(xiàn)。④完美物業(yè)配套設(shè)備因?yàn)槟壳肮I(yè)園區(qū)的物業(yè)配套設(shè)備不全，給入駐公司員工的帶來(lái)了諸多的不便。所以，一定增強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)備建設(shè)，成立員工宿舍、食堂、社區(qū)活動(dòng)中心、商場(chǎng)、銀行、郵政、電信、衛(wèi)生所、新華書店、菜場(chǎng)等，為入駐公司供應(yīng)全方向、多功能、綜合性的物業(yè)效力。三、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特色及難點(diǎn)1．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特色①工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。②大部分工人的素質(zhì)較低。③廠房?jī)?nèi)的機(jī)械及藏量過(guò)多的貨物可能高出樓面構(gòu)造的承載標(biāo)準(zhǔn)。④機(jī)器開動(dòng)時(shí)震蕩噪音對(duì)環(huán)境產(chǎn)生磁擾。..適用文檔.⑤起落機(jī)使用屢次，消耗較大。⑥工業(yè)樓房老化磨損速度加速，保養(yǎng)保護(hù)費(fèi)高。⑦廠房?jī)?nèi)儲(chǔ)存易燃物件及資料多，火警危險(xiǎn)性高。⑧公用地方及走火通道常常堆放雜物。2．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)①因?yàn)楣I(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度。②險(xiǎn)情。因使用屢次或使用不妥，造成房子的破壞，致使帶來(lái)構(gòu)造的變化，險(xiǎn)情出現(xiàn)難以料想。并且，廠房設(shè)備消耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修花費(fèi)高昂。③消防點(diǎn)多面廣。廠區(qū)內(nèi)儲(chǔ)存的易燃易爆物件和有害的危險(xiǎn)品，簡(jiǎn)單出現(xiàn)火警或險(xiǎn)情，因電器安裝、機(jī)器的用電不妥，也簡(jiǎn)單惹起火災(zāi)；此外廠區(qū)內(nèi)的交通工具和人員多而雜，這給捍衛(wèi)工作帶來(lái)了難度。④功能特別。因?yàn)槭褂玫奶貏e性難以保持整齊，污水不便辦理。四、成立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理公司要組建相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。組織機(jī)構(gòu)的職能有：①負(fù)責(zé)廠房地區(qū)內(nèi)建筑物管理的平常事務(wù)；②一致對(duì)外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實(shí)街道做事處交辦的社會(huì)任務(wù)；③協(xié)調(diào)各生產(chǎn)公司對(duì)共用局部的使用，保護(hù)綠化布局，敦促衛(wèi)生制度的落實(shí)；④負(fù)責(zé)整體性設(shè)備及隸屬設(shè)備，共用部位的管理，保養(yǎng)、維修工作，針對(duì)工作需要聘任維修人員，公共場(chǎng)所打掃人員、安全捍衛(wèi)人員；⑤負(fù)責(zé)成立房子維修資本并建立專項(xiàng)賬目；⑥擬訂有關(guān)詳細(xì)管理規(guī)定，按期召開會(huì)議，檢查管理方法的履行狀況和工作進(jìn)度。四、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的先期介入1．從法律角度看物業(yè)管理先期介入先期物業(yè)管理是指新建物業(yè)在業(yè)主委員會(huì)成立以前，由開發(fā)建設(shè)單位自行或許委..適用文檔.托物業(yè)管理公司對(duì)新建物業(yè)實(shí)行的先期物業(yè)管理活動(dòng)。因?yàn)橄绕谖飿I(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理公司多半是開發(fā)建設(shè)單位拜托或選聘的，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間沒(méi)有簽署物業(yè)管理合同。同時(shí)，先期物業(yè)管理過(guò)程中業(yè)主對(duì)物業(yè)剛開始使用，物業(yè)管理的工作任務(wù)相對(duì)許多，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間較簡(jiǎn)單產(chǎn)生糾葛。物業(yè)管理糾葛產(chǎn)生后，業(yè)主最常采納的舉措就是拒付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理公司所以遇到損失也常有。物業(yè)管理關(guān)系是因物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的法律關(guān)系，先期物業(yè)管理也不例外。實(shí)踐中，物業(yè)管理公司都以書面形式明確物業(yè)管理工程、內(nèi)容、物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和限期，進(jìn)而明確物業(yè)管理公司的權(quán)益和義務(wù)。目前，因物業(yè)管理公司與不一樣的主體簽署先期物業(yè)管理合同，進(jìn)而使合同的形式多種多樣。不論何種形式的合同，物業(yè)管理公司的主要合同權(quán)益就是收取物業(yè)管理費(fèi)。2．工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理先期介入的重要性只管物業(yè)管理的諸多問(wèn)題往常是在房子使用過(guò)程中產(chǎn)生的，但究其本源卻常常能夠追憶到開發(fā)工程的建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理與開發(fā)工程生產(chǎn)使用周期先期階段的各樣工作關(guān)系親密——開發(fā)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以致銷售等工作環(huán)節(jié)，在很在程度上決定著房子投入使用后物業(yè)管理工作的難易及其工作量大小。我前文所提到的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中所碰到的各種難題，與物業(yè)管理公司先期介入沒(méi)能深入有很大關(guān)系。假如物業(yè)管理公司在立項(xiàng)決議、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、代理物業(yè)租售等各個(gè)階段能夠介入此中，不只能在接收物業(yè)后快速投入到正常的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)中，并且還可以與水、電、氣、通信、治安、環(huán)保等有關(guān)部門成立優(yōu)秀的工作關(guān)系，理順效力渠道。五、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的接收與查收因?yàn)檎猩桃Y工作的需要，很多公司在進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)時(shí)還沒(méi)有進(jìn)行綜合的查收與接收，給物業(yè)管理公司造成很多管理隱患。所以，在物業(yè)開發(fā)建設(shè)完工查收完成，具備入住和接收條件時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)實(shí)時(shí)組建物業(yè)接收查收小組對(duì)接收物業(yè)進(jìn)行詳盡的查收。關(guān)于接收查收出現(xiàn)問(wèn)題的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)踴躍輔助接收查收小組同展開商或業(yè)主進(jìn)行磋商，快速解決有關(guān)問(wèn)題。物業(yè)管理公司接收后，應(yīng)立刻同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以保證工業(yè)園區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)各樣花費(fèi)的銀行代收代繳問(wèn)題。六、工業(yè)園區(qū)的平常物業(yè)管理1．房子管理工業(yè)園區(qū)內(nèi)的廠房管理，主假如保證房子構(gòu)造完滿和安全使用。因生產(chǎn)需要，公司對(duì)廠房做分開改造或內(nèi)部安裝機(jī)器設(shè)備時(shí)，不得超出樓面同意的荷載。施工前須與物業(yè)管理公司獲得聯(lián)系并供應(yīng)施工圖紙、經(jīng)有關(guān)部門同意后才能夠進(jìn)行。因施工影響其余樓層時(shí)，需書面征詢波及部位用戶的建議。..適用文檔.2．設(shè)備管理為了保證工業(yè)園區(qū)各公司生產(chǎn)的正常進(jìn)行，一定對(duì)工業(yè)園區(qū)的一些主要的設(shè)備進(jìn)行要點(diǎn)管理，如載貨電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等。同時(shí)，公共管網(wǎng)對(duì)整個(gè)工廠的正常運(yùn)作事關(guān)重要，其護(hù)維涵保養(yǎng)十分重要，如線、污水管等的維涵保養(yǎng)工作等。所以，一定增強(qiáng)對(duì)要點(diǎn)設(shè)備和公共設(shè)備及公共管網(wǎng)的管理：①載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代工業(yè)廠房中最常用的、使用最屢次的運(yùn)輸設(shè)備，保證電梯的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)保障全部公司的生產(chǎn)生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，一定對(duì)電梯司機(jī)進(jìn)行特意的培訓(xùn)，并裝備專業(yè)的維修技術(shù)人員，完整按照專業(yè)化的要求進(jìn)行管理。為了更為有效的管理好電梯，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)參加電梯的選貨、訂貨、安裝、查收及年檢等工作。②工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不一樣于生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，并且水電的停止對(duì)廠家造成的損失有時(shí)是不可估量的，所以，水和電的正常供應(yīng)是工廠進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)重要保障，對(duì)它們的管理是不容忽視的，為此，物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時(shí)，要增強(qiáng)對(duì)高壓變電房的管理，完整依據(jù)供電部門的安全操作規(guī)程進(jìn)行管理，高配電值班室每日24小時(shí)要有人值班、節(jié)假日照舊，保證電力供應(yīng)。同時(shí)價(jià)班人員應(yīng)依據(jù)用電狀況合時(shí)地調(diào)理和賠償功率因素，使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟(jì)的進(jìn)行狀態(tài)，以降低電耗，節(jié)儉能源。③公共管網(wǎng)的維涵保養(yǎng)。這方面的工作較為繁瑣。比方污水管擁塞如不實(shí)時(shí)檢修，必定影響工廠和工人的正常工作。所以，對(duì)公共管網(wǎng)的維涵保養(yǎng)十分重要。3．消防管理①仔細(xì)學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟習(xí)并能正確使用各樣消防設(shè)備和器械；②負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心的平常值班。消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報(bào)警、發(fā)出火災(zāi)信號(hào)和安全分散指令、控制消防水源、固定滅火、通風(fēng)、空氣調(diào)理系統(tǒng)等設(shè)備機(jī)構(gòu)，中心應(yīng)推行24小時(shí)價(jià)班。要對(duì)整個(gè)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行消防監(jiān)控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職責(zé)，仔細(xì)工作。對(duì)部門經(jīng)理和公司負(fù)責(zé)人，應(yīng)做好管理、指導(dǎo)、敦促、檢查好工業(yè)園區(qū)內(nèi)的消防工作，對(duì)有問(wèn)題的實(shí)時(shí)進(jìn)行整頓。③嚴(yán)格貫徹、履行消防法例，落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和舉措。專職消防人員一定每日巡視工業(yè)園區(qū)的每個(gè)角落，實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)并除去火災(zāi)隱患；按期對(duì)防火責(zé)任制、防火崗位責(zé)任制履行狀況進(jìn)行檢查并進(jìn)行報(bào)告、溝通、評(píng)選；按期對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的生產(chǎn)場(chǎng)所進(jìn)行防火制度履行狀況檢查，阻擋擅自亂拉亂接電源，違犯平安用電、用氣的不妥行為。④負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火的同意和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作。⑤管理好工業(yè)園區(qū)內(nèi)的各樣消防設(shè)備、設(shè)備和用具,按期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新，保證它們一直處于完滿狀態(tài)。⑥組織消防宣傳教育，寬泛展開防火宣傳，發(fā)動(dòng)和組織區(qū)內(nèi)民眾接受教育，增強(qiáng)防火意識(shí)。宣傳方式可靈巧多樣，生動(dòng)開朗，能夠發(fā)通知、貼廣告、出墻報(bào)，也能夠觀看消防自救電視錄像。同時(shí)揭穿責(zé)備違章違紀(jì)行為，增強(qiáng)指引，培育成立全民的消防意識(shí)。抓好義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)和演習(xí)，按期向業(yè)主或物業(yè)使用人教授消防知識(shí)。⑦按期對(duì)工業(yè)園區(qū)內(nèi)要害部位進(jìn)行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項(xiàng)根本舉措。特別是要檢..適用文檔.查各樓內(nèi)的電器、電線、煤氣管道有無(wú)腐化、氧化等狀況，防備線路短路或爆炸惹起火災(zāi)。⑧管理好消防監(jiān)督中心的各樣設(shè)備、設(shè)備，保障監(jiān)督中心一直處于正常工作狀態(tài)。⑨發(fā)生火災(zāi)時(shí)，共同公司、部門領(lǐng)導(dǎo)出席，現(xiàn)場(chǎng)指揮和撲救。⑩遏止任何違犯消防安全的行為和妄圖。4．綠化及打掃保潔管理工業(yè)園區(qū)搞好綠化衛(wèi)生管理工作，能夠?yàn)楣と斯?yīng)工作、生活、娛樂(lè)優(yōu)美的環(huán)境，進(jìn)而能讓工人工作時(shí)精神飽滿，心情愉快，減少工傷事故的發(fā)生。所以同其余物業(yè)同樣，工業(yè)園區(qū)綠化衛(wèi)生管理也很重要。自然，在詳細(xì)管理上有些差別，如綠化方面應(yīng)依據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特色栽種一些能合適清除工廠異味隨和體的植物。衛(wèi)生保潔工作也會(huì)因?yàn)楣I(yè)生產(chǎn)的不一樣而有不一樣的要求。因?yàn)楣I(yè)廠房使用功能上的特別性，有的廠房難以保持潔凈，如重工業(yè)生產(chǎn)廠房。有的廠房要求潔凈度相當(dāng)高，甚至要求車間內(nèi)干干凈凈，如生產(chǎn)精細(xì)儀器儀表和食品加工的生產(chǎn)工廠的廠房，所以，對(duì)不一樣的工業(yè)廠房應(yīng)有不一樣的衛(wèi)生保潔制度和方法，對(duì)難以保持潔凈的廠房，應(yīng)勤潔凈打掃清理。潔凈要求高而嚴(yán)的廠房，平常要采納保護(hù)潔凈的舉措，如進(jìn)入車間要嚴(yán)格管理，要改換衣服鞋子，帶妙手套和帽子等?？傊I(yè)園區(qū)潔凈難度大，但仍要想法做好，以保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。5．安全防備管理①成立嚴(yán)格的值班保衛(wèi)制度，對(duì)人員、產(chǎn)品的進(jìn)出入都要進(jìn)行嚴(yán)格仔細(xì)的檢查登記；②沒(méi)關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和庫(kù)房