萬科物業(yè)管理培訓案例

完美WORD格式物業(yè)管實操案

（共37篇）目錄一、日常篇14篇二、裝修篇10篇三、違規(guī)篇3篇四、突發(fā)事件第2篇五、保安、公共秩序第4篇、物業(yè)產權糾紛4篇專業(yè)知識分享完美WORD格式一、日常篇1、在小區(qū)內摔傷物業(yè)公司是否承擔責任？案介紹：20001月7日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當天廠房三樓水正好滴在臺階上，由于天氣寒出現(xiàn)結冰。徐某心臺階倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關節(jié)脫位。徐某摔傷當天，該廠房的物業(yè)管單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事也擔責任，物業(yè)公司認為沒有義務及擔，雙方各執(zhí)己見，因次起訴至法院。法院判決：法院經審認為：原告作為公司員工，上下班應走人通道，白天走，也應看到臺階上有結冰，并應當預見到冰的危險性，故應對摔傷的為負主要責任。但被告作為廠房的物業(yè)管單位應對物業(yè)公共配套設施完好起保養(yǎng)維修的責任，在接到廠房水報修通知后，應及時修， 但未提供及時安排修的有設證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結冰后未及時清除或積極的防范措施，故對原告倒致傷應承擔一定的責任。案分析：一、被告物業(yè)管單位的為符合侵害生命健康權的民事責任構成要件，應承擔侵權的民事責任。專業(yè)知識分享完美WORD格式第一：物業(yè)管單位的為具有違法性。 《上海市居住物業(yè)管條》第十二條機也：”物業(yè)管服務應當保持住和公共設施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序好，保障物業(yè)使用方、安全。發(fā)現(xiàn)住的共用部位、共用設施或者公共設施損壞時，即采取保護措施，并按照物業(yè)管服務公司的約定進維修。"可見，本案被告作為物業(yè)管單位，有法定義務即采取保護措施。第二：產生損害原告生命健康權的后果。第三：被告的作為為與原告的損害之間有因果關系。第四：被告物業(yè)管單位有過錯。本案被告作為廠房的物業(yè)管單位負有保障物業(yè)使用方、安全的義務，這種義務應屬專業(yè)管人應盡的特別注意義務。二、原告有過錯，應對自身傷害承擔主要責任。本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯，表現(xiàn)在以下三個方面：第一，廠房外側電梯系載貨電梯是該廠房內所有職工應知的，原告作為公司員工，上下班應走人通道。原告愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意。第二，原告應當看到臺階上有結冰，從安全起見，原告應走人通道，其主觀上有過失。第三，原告在朝載貨電梯走時，被告曾勸原告要走此臺階，以免倒摔傷，但原告所勸阻，仍心臺階?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百三十一條規(guī)定："受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責任?！睋?jù)此，原告應當對自己的過錯為承擔主要責任。被告物業(yè)管單位雖未及時修、 清除結冰或采取積極的防護措施，但已盡到及時警示和告知的義務，應當減輕其賠償責任。專業(yè)知識分享完美WORD格式2、客戶欠租物管應該怎么做案情介紹：某高級商務辦公樓內有一本地公司--A公司，其業(yè)務并未因入駐一個好的辦公樓市有進一步發(fā)展,反而較為昂貴的房租倒成小的負擔,一多以后,攵租的情形出現(xiàn)。物業(yè)管部門發(fā)出在指定的期限內，如果A公司仍付清攵款的話，將得采取必要措施中止部分服務的通知， A公司對此未做出任何反應，也沒有能做出反應。期限到，物業(yè)管部門將其通訊線從接線大盤上摘除。隨后A公司通訊中斷。這時A公司負責人認為寫字樓物業(yè)管部門侵犯他們的權，遂雙方引起糾紛。點評：1、物業(yè)項目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽及其業(yè)前景做出適當?shù)恼{研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風險。2、一般情況下，對攵租租戶的處要依據(jù)1998建設部《關于物業(yè)轉讓、租賃的管準則》規(guī)定：對攵租人先進書面催租，如果沒有得到有效回應，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性至最低。3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些"質地較為優(yōu)"的公司或對整個項目較有影響的公司可能遇到的特法困難，排除在特定條件下做出適當?shù)膶捪藓蜏p免，在對這類公司采取處措施時一般應適當出余地。4、對攵租租戶采取措施的基礎是與之簽署具備法證的租賃合同。因市合同文本的有效性非常重要。這些文本當然要通過師審林，但僅僅通過師專業(yè)知識分享

完美WORD格式審林是夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管專家們的意見。3、如r何處商戶的違規(guī)為案情介紹：某日，中海南城管處的工作人員巡視時，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有少污水，丟有少塑袋，并發(fā)出陣陣異味。經過觀察詢問，查明這些污水和塑袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的員工認為洗手盆是公用設施（是自己的孩子心疼，過是許多人愛護公共設施的心動因），就隨意潑灑，有時甚至遠離幾米，就將是許多人愛護公共設施的心動因），就隨意潑灑，有時甚至遠離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑袋向洗手盆潑去。就此問題,管處主管上門找該店板溝通,沒用多說,板就表明態(tài),馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內，將塑袋后置于垃圾桶內。但以后一段時間，情況依舊未交。管處主管于是又再次登門，找到該店板。這次板態(tài)大變，質問："你們讓我把污水倒在那，那你說倒在哪才對？”主管解釋說"并是讓你們往那倒， 而是提醒你們望那倒的時候注意點兒，因為環(huán)境衛(wèi)生狀況好，大家要受到影響。"板等主管說完就頭一搖：兒，因為環(huán)境衛(wèi)生狀況好，大家要受到影響。"板等主管說完就頭一搖："那我管！"結果，碰一個軟硬的釘子。此通，就另辟蹊徑（一個好的物業(yè)管工作者需要有折饒的韌勁，因為物業(yè)管中碰釘子的事太多，碰釘子就打退堂鼓，那就么事情也此通，就另辟蹊徑（一個好的物業(yè)管工作者需要有折饒的韌勁，因為物業(yè)管中碰釘子的事太多，碰釘子就打退堂鼓，那就么事情也成）。管處考慮到這家店鋪內缺少排水系統(tǒng)，確有，隨后買來一個帶蓋的大塑桶，送到店鋪。向板提出，請他們在店內將污水與塑袋分置塑桶，待收集到一定程，再由該店員工提出夾倒掉。板開蛤還很耐煩，可看專業(yè)知識分享

完美WORD格式到管處忠誠懇，服務周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，轉陰為，欣然接受管處的建議。當天就布置店鋪員工進整改。從此以后，該店亂倒贓物的事管處的建議。當天就布置店鋪員工進整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。點評：現(xiàn)在相當一部分人對物業(yè)管公司只認可服務，認可管。仿佛物業(yè)公司一說管，就是想駕于客戶之上似的。其實管也是服務， 像處類似事情能說是管嗎？像類似的事情去大膽管嗎？當然管可以高于服務之中。4、業(yè)主在小區(qū)道，摔倒 狀告物業(yè)公司案情介紹：小區(qū)內一號樓405室的太在雪后出門，在小區(qū)的步街慎跌倒， 跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后即將太送進醫(yī)院。經診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，即實施手術置換股骨頭，手術后太提出：她是在小區(qū)內跌倒的，因為自己每月交物業(yè)管費，其中包括小區(qū)道的公攤，那么，她在小區(qū)道上跌傷的醫(yī)療費用及損失費用應由物業(yè)管公司承擔。幾經交涉，物業(yè)公司未做承擔，太一紙訴狀將物業(yè)公司推上法庭。守：物業(yè)公司沒有義務承擔太醫(yī)療費及損失費。點評：案涉及小區(qū)內發(fā)生個人原因引起的意外傷害問題。1、《中華人民共和國價格管條》 是物業(yè)公司收費的依據(jù)，其中住小區(qū)專業(yè)知識分享完美WORD格式公共性服務中包括小區(qū)道的綠化管費，太所交物業(yè)管費中的公攤是屬于正常的收費范圍。《民法通則》，民法細則中明文規(guī)定：凡因個人原因引起的意外傷害（除工作范圍內）其責任自負。3、太雖在小區(qū)內道上跌倒，沒有他人傷害，上小區(qū)步街積雪已打掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤，"雪后，請當心！”的警示牌在小區(qū)步街醒目處懸掛，太這種意外傷害的確是與自己當心或一時適應造成，與物業(yè)公司沒有直接責任關系。4、物業(yè)公司可以在多方面關心太，但沒有權和義務為其支付醫(yī)療費和損失費。5、尊重業(yè)主，從記住姓名開始案介紹：某開發(fā)區(qū)內十幾個通用廠房長區(qū)的物業(yè)管費收繳參差齊。終總結時，公司領導請收費達 96%的某通用廠房廠區(qū)的管員介紹經驗，該管員說這樣一個事：小區(qū)內有十幾家業(yè)戶，一天，其中一家只租賃一個層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管員，管員張冠戴，把對方的名字叫錯。來人頓時下臉，："看起我們小公司?。?此后一連幾個月拖繳物業(yè)管費。管員從此吸取教訓，把廠區(qū)內十幾家業(yè)戶、近百位"要員"（上自總經，下至與物業(yè)公司有關的一些部門總管、經辦人）的姓名背得滾瓜爛熟。后來，有個新公司進場沒幾天，管員通過各種渠道得到業(yè)？quot;要員"的姓名，碰面時主動打招呼，對方連連稱贊物業(yè)管到位。點評：專業(yè)知識分享完美WORD格式物業(yè)管服務有很多口號，諸如“以人為本"、"客戶就是上帝”等，其髓是對業(yè)主要尊重。尊重是一個人雜社會活動、家庭生活中的基本需求。如何運用禮貌、熱情、真誠、高超的服務，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管的一門學問。該案中的管員吸取搞錯業(yè)戶姓名的教訓， 事后僅記住公司名稱、總經的姓名，也記住與物業(yè)管有來往的人員的姓名， 從而近雙方的距離。這一件小事說明物業(yè)管處處有文章可做。6、沒有簽訂物管服務合同業(yè)主該該支付物業(yè)管費案情介紹：小區(qū)部分業(yè)主以A物業(yè)管公司（以下簡稱A公司）沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管合同為由拒絕支付物業(yè)管費。A公司認為自己是經原在該小區(qū)進前期物業(yè)管的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管服務的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂物業(yè)管服務合同，但是在B公司撤走至C公司進小區(qū)前，A公司實際進物業(yè)管服務，有權收取物業(yè)管費和滯納。業(yè)主卻認為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，大建服務與被服務的權義務關系， 因此A公司的訴訟主體資格符；根據(jù)《上海市居住物業(yè)管條》第25條第2款機也，可以支付物業(yè)管費，請求法院駁回其起訴。一審判決結果：一審法院根據(jù)《上海市居住物業(yè)管條》第24條第1款和第54條第2專業(yè)知識分享完美WORD格式款機也，判決業(yè)主支付物業(yè)管費和滯納。業(yè)主服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)《上海市居住物業(yè)管條》第3條第4款規(guī)定"本條所稱物業(yè)管企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委產，根據(jù)物業(yè)管服務合同進專業(yè)管服務的企業(yè)。 "18條第2款也強調物業(yè)管企業(yè)接受委托從事物業(yè)管服務， 應當簽訂"物業(yè)管服務合同”。就是說，進物業(yè)管服務必須簽訂合同。上《合同法》第10條第2款也明文規(guī)定"法、政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。"因此A公司的為屬無合同管，或"自提供服務”。認為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進物業(yè)管服務于法無據(jù)，對業(yè)主也具有約束。因此業(yè)主付物業(yè)管費和滯納也于法有據(jù)。案情分析：本案的特法性在于看似單純的物業(yè)管糾紛，其實還包含民法中的”無因管"的法關系。由于A公司是無合同管，按照《條》第25條第2款，業(yè)主"可以支付"物業(yè)管費也是有法依據(jù)的。因此僅僅按照《條》的有關規(guī)定判業(yè)主支付管費，依據(jù)足。但如果同時參照《民法通則》中的"無因管"，本案就較容解決?！睹穹ㄍ▌t》第92條"沒有法定的或者約定的義務，為避免他人受損失進管或服務的，有權要求受人償付由此而支付的必要費用。"這強調"參照"而是"適用"，是由于本案與"無因管"還是有一定的區(qū)別。構成“無因管"，在法上應具備三個要件：一是必須沒有法定的或者約定的義務，即管人既沒有法規(guī)定的義務， 也沒有接受他人的委托；專業(yè)知識分享完美WORD格式二是必須有為避免他人受損的意思， 即管的為是出為他人謀的目的，由管為所取得的最終應歸受人所有；三是必須有管他人事務或服務于他人的為。 A公司的為僅符合一、三要件，上“無因管”的管人除要求償還必要的費用外，得向受人取報酬或者變相取報酬。二審當J決：二審法院正是考慮到A公司實際進管， 根據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，同時《條》中的”可以支付"而是"應當支付"，又使二審法院能在"可以"二字」找到依據(jù)，最終判業(yè)主支付物業(yè)管費，但對A公司加收滯納的請求予支持。這樣的判決，應當說是合的。7、預收物業(yè)管費是否合案情介紹：汪先生近日在辦入住手續(xù)時，遇到一件很舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一的物業(yè)管費，否則給辦入住手續(xù)。汪先生對此提出幾點疑問：一是憑么房子還沒有驗收，就讓交物業(yè)管費？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管公司，是開發(fā)商為這個項目專門新設的，此前沒有任何的物業(yè)服務經驗和業(yè)績，而物業(yè)管同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務，一次性交納一的物業(yè)管費，意味著至少在一內，自己對這家物業(yè)管公司的服務無論滿意與否，沒有任何制約。案情分析：江先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含兩個問題：專業(yè)知識分享完美WORD格式一、應該先接收房屋，還是無交物業(yè)管費？購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關系，市購房人與物業(yè)管公司之間是一種委托服務的關系，這種委托關系成的前提是：購房人已經取得所購買的標的物（房產），已成為業(yè)主。如果購房人在房產交接時，因各種原因退房（如工程質、面積誤差等），那么與物業(yè)管公司之間也就存在委托服務的必要。開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管費作為房屋交付的前提，實質上是對房屋的交時增加附設條件，是對雙方之間買賣合同的一種變，根據(jù)《合同法》的規(guī)定,合同只有在當事人協(xié)商一致的條件下，方可以交，開發(fā)商單方交合同的做法明顯是公平的，也是一種違約為。因此，這兩者之間的關系應是先接收房產，再交納物業(yè)管費。二、物業(yè)管公司要求預付物業(yè)管費合嗎？考慮到物業(yè)管公司的正常運轉，預收一定的物業(yè)管費還是合的，現(xiàn)的有關法規(guī)，也是允許物業(yè)管公司預收費用的。但是這種預收應當有一定的限，從物業(yè)管費的構成來看，有按、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管公司一次性、長時間預收各項物業(yè)費用就合一對產，京市小區(qū)辦《關于禁止一次性收取多物業(yè)管費的通知》中專門規(guī)定，物業(yè)管公司”得一次性預收多的物業(yè)管費。"點評：1、《商品房銷售管辦法》中規(guī)定，"商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管企業(yè)的，買受人應當在訂商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管企業(yè)訂有關物業(yè)管的協(xié)'議。專業(yè)知識分享

完美WORD格式2、開發(fā)商既然”選聘物業(yè)管公司"，就要將物業(yè)管公司的情況和收費的標準，"在訂商品房買賣合同時 "告知購房人，以購房人對選擇的物業(yè)管公司和收費標準做出判斷。3、由于多數(shù)項目屬于期房預售，開發(fā)商在銷售時，對于許多物業(yè)服務的設施、設備還無法確定，因此"有關物業(yè)管的協(xié)議”的簽訂，還是要放在交房時，至少是在"訂商品房買賣合同"后。對于購房人來說，如果開發(fā)?quot;在訂商品房買賣合同時"，就提供"有關物業(yè)管的協(xié)議"文本，那么這些協(xié)議就構成買賣合同的附件，則要認真地閱讀一下，一旦簽字，就要相應的義務。4、如果像江先生遇到的那樣，地閱讀一下，一旦簽字，就要相應的義務。4、如果像江先生遇到的那樣，發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時，才提供"有關物業(yè)管的協(xié)議"，并以此作為房產交付的條件，您則可以按前述的內容，據(jù)爭。過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時，無論開發(fā)商如何做，您應該將有關物業(yè)收費的標準、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內容，要求開發(fā)商寫進補充協(xié)議。8、因新買房屋小業(yè)主拒交物業(yè)管?案介紹：胡士看中某處商品房的頂層， 在一次性付清全部房款后順入住，同時向物業(yè)管公司交納當?shù)奈飿I(yè)管費。 入住后兩個月雨季來臨,幾場大雨之后，胡士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象， 后來竟然發(fā)展到雨的地步， 胡士于是找到物業(yè)管公司報修。物業(yè)管公司通知原施工單位，施工單位重新在樓頂進防水處。胡士此時已經對現(xiàn)在的房屋有些反感，經過和開發(fā)商協(xié)商專業(yè)知識分享

完美WORD格式后準備換房，但是雙方對雨造成損失的賠償問題產生爭議。胡士認為己己購買房屋就為居住，胡士認為己己購買房屋就為居住，現(xiàn)在因為雨無法居住，并且自己進的裝修也遭到破壞，她認為這是開發(fā)商造成的，所以準備再交納第二的物業(yè)管費和供暖費。開發(fā)商認為自己出售的房屋有質問題是事實，也愿意賠償胡士部分經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡士調換房屋，自己和胡士之間沒有糾紛。物業(yè)管公司認為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質問題也是物業(yè)管到位， 如果胡士交納物業(yè)管費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱供熱， 統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡士交納供暖暖氣費,他們就要受到經濟損失。由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡士認為自己的為屬于法所允許的抵消為，但是又是十分肯定自己的為是否合法，于是三方一同找到師咨詢，最終在師主持下達成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管公司支付胡士下的物業(yè)管費， 胡士再向開發(fā)商要求賠償，同時胡士向物業(yè)管公司支付本供暖費。師分析：胡士能直接向物業(yè)管公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是布：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法規(guī)定或者按照合同性質得抵消的除外一開發(fā)商、胡士、物業(yè)公司三者存在債權、債務關系。專業(yè)知識分享

完美WORD格式開發(fā)商與胡士之間存在合同關系，因為房屋質問題，開發(fā)商 基于賠償責任對胡士負有債務；胡士與物業(yè)管公司之間存在合同關系，如果物業(yè)管公司如約自己的義，胡士交納物業(yè)管費，那么就是胡士對物業(yè)公司負有債務的義，胡士交納物業(yè)管費，那么就是胡士對物業(yè)公司負有債務關于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管公司單獨簽有供暖協(xié)議，應當依照執(zhí)，如果胡士拒絕交納供暖費，那么胡士對物業(yè)管公司負有債務；開發(fā)商與物業(yè)管公司之間沒有債權、債務關系。胡士開始主張抵消是妥的，因為開發(fā)商對胡士負債市胡士對對物業(yè)管公司負債，這兩種債務雖然是錢債務，但是并符合 "當事人互負到期債務"的條件。判決結果：最終的解決方案的產生也是依據(jù)法做出的， 法規(guī)定：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。在物業(yè)管公司同意的情況下，胡士可以將自己對物業(yè)管公司所負有的交費義務轉移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡士向物業(yè)管公司支付物業(yè)管費后，開發(fā)商對胡士的賠償義務就完畢。本案中，因胡士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管費相當，所以胡士自己還要交納供暖費。點評：經濟活動中的各方參與人之間的關系要明晰就能夠提高工作效，本案中各方對于債務沒有爭議，分析清楚各自的關系后各自的義務能夠節(jié)時間和錢，物業(yè)管公司和開發(fā)商一般是兩個獨的單位，如果希望減少必要的財務轉換環(huán)節(jié)，如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管費是完全可以的，但是專業(yè)知識分享

完美WORD格式要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。9、無法實現(xiàn)即時維修怎么辦案情介紹:初冬的一個星期一下午，世紀寶鼎物業(yè)管分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應答和問詢還沒有音，A座G戶型的一位業(yè)主就氣沖沖地在電話面說："你們知道嗎，現(xiàn)在天氣過涼，我這暖氣還熱，你們管管呀？說："你們知道嗎，現(xiàn)在天氣過涼，我這暖氣還熱，你們管管呀？說完"啪"的一聲就掛上電話。這時，維修人員出去忙其它維修，用對講機聯(lián)系得知，他們一時還脫開身。約過五、分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來，值班人員即將剛才的報修情況向其匯報。班長說："這個業(yè)主性子比較急，用電話解釋恐怕，我替你一會，你先上樓看一下采取措施：值班人員來到業(yè)主家，一位中男子一開門大聲問："你能夠嗎？""先，我是負責接待報修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處問題，做完之后馬上來您立，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？"值班人員和顏悅色的回答，使業(yè)主的態(tài)有些緩和。征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，察看熱的暖氣位置，馬上用對世告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的服務業(yè)主轉為喜，"值班人員走后業(yè)主說：""值班人員走后個多小時，維修人員上門處好該問題。下午快下班的時候，值班人員又給業(yè)主家打個電話，詢問暖氣情況，他說：專業(yè)知識分享完美WORD格式"已經熱 「謝:謝你們。"點評：米盧調教中國球隊有名言，叫"一看態(tài)"喀戶對物業(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，市物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上九，此時你只要有個積極去辦的忠，他們也就滿意。10、業(yè)主房款未還滬物業(yè)公司有權停水停電嗎？案情介紹：某小區(qū)物業(yè)管公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成。 某日，開發(fā)商給該物業(yè)管公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管公司遂照此辦，使得該住戶無法正常生活。案分析：在房屋買賣法關系中，買家承擔支付房款的義務，享有取得房屋所有的和。在物業(yè)管法關系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管費的義務，享有接受物業(yè)管企業(yè)服務的樸。在任何一個法關系中，責、和、應一致。上述案中的住戶，同時是房屋買賣關系以及物業(yè)管關系的主體。他未按期交納房款，說明他沒有房屋買賣關系中按時付款的義務， 那么他就應該承擔相應的民事責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約、息等責任甚至可以要求解除合同等。但如果該住戶已按照物業(yè)管合同規(guī)定交納物業(yè)管費， 就意味著他在物業(yè)管法關系中已經自己的義務， 就應該得到完善的物業(yè)管服務，其專業(yè)知識分享完美WORD格式他人（包括開發(fā)商）能對這種權進侵害。開發(fā)商要求物業(yè)管公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法使權的阻撓，是對的。市物業(yè)管公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背其法定職責與義務，是對的。11、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦案介紹：去9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部公家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系上。按照管規(guī)定，租住戶投出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管處予放（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實中確實發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷之大吉的事情）。急于搬出計的住戶萬般無，找到管處領導，息請給以特法照顧。處結果：海富管處的領導考慮，簡單放，恐怕?lián)p害業(yè)主的；拒放，又會使住戶感到 （租住戶和業(yè)主同樣是物業(yè)公司的服務對象，兼顧二者應為物業(yè)管所必需，絕能只對業(yè)主關心倍至，而對租住戶冰霜） 。于是鑒于租住戶只是搬出部公家私，提出一個交通辦法：租住戶出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难?，管處做好記錄，并出?jù)收取押的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可管處刻全額退回押（這一辦法可取，但前提是要讓其正確解，否則容引起紛爭） 。這位租住戶覺得管處的建議合情合，欣然接受。專業(yè)知識分享完美WORD格式時隔久，該住戶拿到搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管處換取押時，還對管處既對業(yè)主負責人為住戶著想的做法贊許有加。點評：執(zhí)規(guī)章制必須一絲茍， 但一絲茍并等于死咬住條條框框放。正確的做法應當是把握住規(guī)章制的基本，扣原則性與靈活性結合起來。12、早期免收部分費用后期正常收取產生糾紛案情介紹：東港大廈入伙之初，管處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內維修暫時采取無償提供的方式（當初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦好事也會惹出后來的麻煩） 。入伙滿一后，鑒于小區(qū)的經濟運狀況， 管處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實收取戶內維修費用。然而這本來合情合的做法，卻遇到H、的阻。為突破但， 管處起草并在公告欄張貼《致業(yè)主客戶的一封公開信》。公開信引用物業(yè)管法機，詳細介紹物業(yè)管費的開支范圍和有償服務與無償服務的具體范疇，并說明當初無償提供戶內維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除"交物業(yè)管費，管處就應包辦一 "的誤解對戶內維修有償服務表示認同。針對仍有個別業(yè)主客戶解這一情況，管處繼續(xù)深入做工作。一方面強調辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進一步加以解釋；一方面要求維修人員上「維修時必須保證時效和質，同時加強與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心，從一般員工嘴講出的道，往往容為業(yè)主客戶所接受）。專業(yè)知識分享完美WORD格式與此同時，管處還公開，內維修的收費標準，并告知業(yè)主客戶選擇服務商的權。這樣，就逐步順所有業(yè)主客戶的情緒， 有償進戶內維修也就容與此同時，管處還公開賣下去。點評：俗話說"強按牛頭牛喝水”，物業(yè)管的許多實踐證明， 沒有業(yè)主客戶的解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個意義上講，一個好的物業(yè)管者，首先應當是一個好的思想工作者。13、業(yè)主相互投訴怎么辦案情介紹：一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)主陳士投訴2604房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調處。采取措施：服務中心解情況后致電2604業(yè)主張士，詢問事情緣由。張士承認家中的確有人在彈琴，她認為自己的為雖然有些妥，但2704業(yè)主通過敲打展氣管，用踩踏木地板等報復樓下的業(yè)主，也是對的。 當時通過物業(yè)公司的協(xié)調，雙方業(yè)主商定彈琴時間定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響家中讀小學孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主即停止彈琴，如合作，后果自負。物業(yè)公司本著負責的態(tài)，電話詢問張士能否提前停止彈琴，"照顧樓上上學的孩子，但遭到張士的拒絕。服務中心人員直接到2604家中，同張士協(xié)商此事，她認為2604業(yè)主的要專業(yè)知識分享

完美WORD格式求合。得已只得到2704業(yè)主說明情況，但2704業(yè)主滿意。在這種情況下，管人員又到2604家中協(xié)調，請她換位思考（引導換位思考，促成相互解，是解決類似矛盾的基本方法）。通過厭其煩的溝通與協(xié)調，終于感動兩家業(yè)主。最后，2604業(yè)主單當即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達成新的協(xié)議，時間由以前的10：00改為9：00，雙方取得諒解。點評：遇到業(yè)主互相投訴，要覺得與己無關。搞物業(yè)管的僅需要一張巧嘴，而且要主動兩邊跑、兩邊說。跑的次數(shù)多，說的話總能聽進去。14、受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦案情介紹：去底的一天清晨，楓麗舍護衛(wèi)班馬宏巡查到某樓2單元時，忽然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門上插著一鑰匙。過一定是業(yè)主一時疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進進出出的人拿走???…想到這，小馬走過去按響101室的門鈴。輕輕按幾遍，沒有動靜。小馬有點急，最后按的一下時間稍長一點。這一次鈴響還沒有響完，就聽到面有一個人大聲問到：誰啊，大清早，干之業(yè)主有些發(fā)脾氣，但還是打開門。小馬簡單說明情況后，把那一鑰匙雙手遞給業(yè)主?；蛟S業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的快，熱地說個謝謝就回房去遞給業(yè)主。或許業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的快，熱地說個謝謝就回房去。想一想，小馬心挺是滋味的。第二天巡樓的時候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。您早，先生！小馬想打個招呼就離開。這位業(yè)主卻快速走過來。給小馬一百元錢，專業(yè)知識分享完美WORD格式還說昨天還沒有醒過來，沒有好好謝謝你，好意思，這是我的一點心意，別嫌少，以后幫我多盯著點。小馬把錢硬回去，說聲關注和保障您的安全，是我們應該做的，就轉身跑開。點評：人們說辦好事，終有好報，但辦好事后一時受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實中也是經常有的。這時，我們要多想過是自己應當做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態(tài)就會失衡。二、裝修篇1、私裝小床造成他人財產損失案情介紹：王某系京鐵建公司的一位公務員，他購買的是小區(qū)多層住二樓203，記按自己的意思買一張水床，并請安裝公司人員為其進安裝，在未經物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結果因水床的安裝改變上下水管道的結構，上水床水大增，使五層、層住戶供水問題嚴重足。管處對此事很滿，再三向王某協(xié)調處，王某堅持房子是自己的，戶權歸自己所有，室內安裝屬私人權，至于供水足問題，記要求管處作二次加壓或管道改造，管處對此事再三協(xié)調，他均聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。法院經審認為：王某擅自改變房屋結構、破壞房屋公用設施設備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關規(guī)定，屬于違法民事為。專業(yè)知識分享完美WORD格式法院判決：1、王某在裁決生效之日起2天內拆除水床，將室內管道恢復原狀。2、物業(yè)公司在調解事時中做出的一有效為費用由王某承擔。3、王某對物業(yè)公司寫出書面檢查。點評：這個案涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。<1>王某為小區(qū)業(yè)主,就該遵守國家關于物業(yè)管的法、法規(guī)和規(guī)章制規(guī)定的義務，應遵守小區(qū)的各項規(guī)章，王某裝修改造管道未經物業(yè)公司批準私自請人安裝，違反物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造」、下水管道，損壞公共設施設備，違反物業(yè)管的條應拆除水床。<2>王某只顧自己，兼顧高層住戶用水問題，破壞鄰關系的相互作用，違反《民法通則》中關于"相鄰各方要在生產生活、合公平的原則下，才能處給水系統(tǒng)"。<3>物業(yè)公司在協(xié)調此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難增加，只得為五、層住戶提供二次加壓措施，由此產生費用只能作為一項特法費用，無法入公，色，法院最后裁決當事人王某承擔合情合。2、如^處住戶家跑水的問題案情介紹：某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護計劃，對區(qū)內所有的污水管網(wǎng)進檢查和疏通，一均正常。 就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家或裝專業(yè)知識分享完美WORD格式修，施工人員違反物業(yè)裝修管規(guī)定，擅自將裝修殘余水、油漆等倒入地，經排水管道至該樓主管彎頭處，堵木樓的管道。 樓上住戶排出的污水能出，慢慢從樓下先生"地處冒出。管處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知先生，由于先生當時在家中， 電話聯(lián)系兩小時后，先生與物管公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。搞清故障點后，物管人員即消除堵現(xiàn)象。先生認為物管公司未盡到管職責，遂向物業(yè)公司提出賠要求。點評：先生受損的原因是下水管道被堵而引起冒水， 而下水道被堵的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。在這兩個環(huán)節(jié)當中，物業(yè)公司是否很好地管職責。該小區(qū)的《物業(yè)管公約》規(guī)定，物管公司負責小區(qū)的管及房屋和公共配套設施的維護、養(yǎng)護。實際的工作中，方每月有計劃地進修繕這方面的工作。市就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的清。所以，物管公司完全盡到設備、設施日常維護的職責。同時，該小區(qū)《物業(yè)管公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報，領取裝修許可證，并嚴格遵守小區(qū)房屋裝修管規(guī)士定。物管公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊伍簽訂裝修協(xié)議書，并要求其交納裝修押，告知其應遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場巡視。裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經超出物管公司的管范圍及以外， 物管公司可能察覺。所以在這個問題上，物管公司亦沒有疏。因此物管公司應專業(yè)知識分享完美WORD格式承擔任何賠償義務。根據(jù)相關的法以及建設部《家庭居室裝飾裝修管試辦法》 規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應負完全責任。物業(yè)管費只是一種服務費、公共設施設備的維修養(yǎng)護費，而是保證或成保險費。如果隨意要求物業(yè)管公司承擔無端責任，物業(yè)管企業(yè)的責、權、產難以協(xié)調。業(yè)主受到損失時，應當合法、合的去解決，能一味要求物業(yè)公司負責。否則這種為損害物業(yè)公司的合法權，實際上也損害全體業(yè)主的合法權。3、業(yè)主統(tǒng)一裝玻璃怎么辦案情介紹：劉元是小區(qū)內的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內光線，上隨外部溫變化能夠調節(jié)室內溫。于是她幾經周折買此種玻璃，未經物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結果因玻璃顏色與整個小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管處向劉元提出異議。劉元自有道，產權是我自己的，我自"玻璃愿意々顏色就么顏色，拒打換。之后管處多次協(xié)調、回訪，本著"著重調解"的原則向劉宣傳《民法通則》，《業(yè)主公約》、《管條》等，最后劉元意識轉換，拆除有色玻璃。點評：1、業(yè)主裝修應遵守小區(qū)內的裝修規(guī)定，填寫裝修申請表，并經物業(yè)公司批準后方可進裝修，劉元未經物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與《業(yè)主公約》相專業(yè)知識分享完美WORD格式抵觸。2、《民法通則》規(guī)也：個人與集體發(fā)生沖突時，應放棄個人，保持集體， 劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。3、人與人之間需要溝通，只要我們管人員把管工作做到立， 動之以情，曉之以，相信會取得業(yè)主的解和支持。4、裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產生糾紛案情介紹：狹窄的能道，陡般的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民某號舊式房屋顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第十一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴嘮叨著："大熱天修么房子，越熱越是扎鬧猛。"正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動彈得，頓時引起全幢居民議論紛紛。有人說：房管所修房拆除未設防護措施，造成葉太傷害，應承擔全部責任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通，太跌傷是自己大意，責任自負。究竟誰應承擔責任呢？某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會受此案后查明：惠民某號舊房屋系房管部「直管公房，二樓能道處快因久失修，損壞嚴重，房管所接居民報修后正派修。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名工看護，并再三告誡居民意。事發(fā)時，維修人員外出吃飯，看護工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。，恰巧此時葉太下樓經此處，未注意腳下"機關"，一腳踏空造成傷害。經向診治醫(yī)院查核，葉太實際支付醫(yī)療費、護工費共計850元。仲裁委員會在調解無法達成一致的情況下，裁決由房管所承擔損害賠償?shù)闹饕熑?，專業(yè)知識分享完美WORD格式一次性賠償葉太太醫(yī)療，護工、營養(yǎng)等費用820元。守與評析：這個案涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法責任問題。根據(jù)《上海城鎮(zhèn)公有房屋管條實施細則》第52條規(guī)定,，房管所在房屋修中的"施工現(xiàn)場應設置安全標志"。本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護現(xiàn)場，但看護工離開時未設置安全標志，防范措施嚴，以致造成葉太傷害，應負損害賠償?shù)闹饕熑?。葉太明知二樓樓板正在修卻未加注意，亦應承擔相應責任。據(jù)此，仲裁委員會根據(jù)《關于貫徹執(zhí)〈中華人民共和國民法通則〉干問題的意見（試）》第144條、第145條規(guī)定，確認房管所未盡防范職責，"侵害公民身體造成傷害，應當賠償醫(yī)療"及護費用，同時充分考慮雙方在本案中應承擔的責任，做出"上裁決，是恰當?shù)摹?、相鄰業(yè)主因通風問題產生糾紛怎么辦案情介紹：原告王某住在西城區(qū)一個臨街巷內，住房是一磚木結構的平房，于王某相鄰的劉某因為要開一家粵菜飯館，他安裝一個大型油煙機， 其排煙口設置在自己的房頂上。王某的住房一側窗戶，恰好與劉某安裝空調氣機的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖走人，但一直是王某家二層住房主要的通及通道。劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間總有股油煙味，上一旦開戶通風，油煙味大。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙專業(yè)知識分享完美WORD格式排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機一開就會有油煙竄進王某的房間。王某找劉某商解決油煙排放問題，劉某直之。得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機的排放口，賠償損失人民幣500元。守：某區(qū)人民法院受此案后先主持雙方進調解但因雙方分歧較大，調解無效，人民法院判決如下：被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的為以構成對原告王某合法權的損害。根據(jù)《中華人民共和國國民法通則》第十八條的規(guī)定：”動產的相鄰各方，應當按照有生產，方生活、團結互助公平臺的，正當確處通風、通等方面的相鄰關系。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失"，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調器、排油煙機，直到進相應處、影響原告通風為止。判決宣告后，雙方當事人表示服從該判決。分析：本案涉及到相鄰關系中的幾個方面的同問題。相鄰關系，從權的角可稱為相鄰權。所謂相鄰權，是指兩個或兩以上的動產所有人或占有人、使用人、收人，因一方對自己所有或占有、使用、收的動產使所有權或占有、使用、收時，享有的要求對方給予必要的權。正確的處相鄰關系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定”有生產、方生活、事、團結互助、公平臺 ”的原則。這些原則，既是相鄰各方正確使相鄰權、妥善處相鄰關系的原則，同時也是人民法院正確處相鄰糾紛的原則。專業(yè)知識分享完美WORD格式本案中主要涉及相鄰關系的下幾個方面：1、相鄰通風相鄰通風權是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內與室外空氣的通和正常開關窗戶進室內外空氣交換的權。在實踐中，相鄰 一方的下為應視為是對他方通風權的侵犯：1）因相鄰一方建造房屋或其他設施時未與相鄰他方的窗戶保證適當距離、相距太近而使相鄰他方室內空氣通風暢；或阻擋相鄰他方之窗戶而使其無法通風的。2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內空氣通的。3）因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方斷制造異味，排放污濁空氣、氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的為超過國家規(guī)定標準，則可按環(huán)保問題引起的相鄰關系糾紛處，如夠國家視標準的相鄰一方的為， 可按侵犯相鄰他方通風權夾處。3、相鄰關系的相鄰環(huán)保關系相鄰環(huán)保關系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權、 義務關系，即相鄰一方在自己疆界內經營工業(yè)或使其他權時，對另一方負有的，可請求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財產安全的義務和另一方對其疆界外的人享有的，可請求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權的關系。通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等專業(yè)知識分享完美WORD格式散女的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關系沒有具體觀也，但在《民法通則》中有對于環(huán)境保護問題民事責任的規(guī)定。點評：物業(yè)管公司在處相鄰關系時只有相協(xié)'調、調解的義務和責任，物業(yè)管協(xié)調、調解成的，應該由當事人向政府主管部門請求政處或直接按照法程序訴訟或仲裁。6、業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng)物業(yè)公司如何應，寸案情介紹：城市花園65#1B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防空網(wǎng)包括陽臺部分。管員接到通知后即到達現(xiàn)場，將防空網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)許安裝防盜網(wǎng)的情況。但業(yè)主態(tài)非常強硬，質問管員為之允許安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失交怎么辦？管員從三方面向業(yè)主作解釋：1、安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺乳在籠子居住一樣，既美觀又給人以心情壓抑的感覺。2、按照國家有關消防規(guī)定是允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火會帶來影響。3、本小區(qū)是一個智能化小區(qū)每家每戶有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時間斷巡邏，沒有必要安裝防空網(wǎng)。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內，業(yè)主同意。點評：專業(yè)知識分享

完美WORD格式安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管處的《業(yè)主手冊》、《業(yè)主公約》和《前期物業(yè)管服務協(xié)議》的要求，大部業(yè)主是會遵守小區(qū)的規(guī)定。業(yè)主如果按照自己的意愿非要做特法裝修，管處人員應該動之于情曉之以,講明厲害關系并給業(yè)主提出合適的建議，業(yè)主是會接受的，工會造成業(yè)主與管處之間的矛盾，達到兩全其美的效果。7、廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹：楊士與民是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居楊士住在樓下，20多夾，一直相安無事。楊士與民是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居楊士住在樓下，20多夾，一直相安無事。199912月，民對自己的住房進裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進裝修。此時，樓下的楊士家正好無人居住。2000 12月，楊士的公婆搬到楊士家居包。 2001 4月，楊士"廁所頂部自上而下開始出現(xiàn)水現(xiàn)象，她找到民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進修繕。然而，民沒有睬。為此，雙方產生矛盾。后來，楊士家?guī)敳克訃乐?，墻體表皮因水而脫，僅影響使用，也給其造成損失。為此，楊士到法院起訴，要求民停止侵害、即維修，并賠償損失500元。被告承認自己有過錯被告民承認自己有過錯，他認為楊士所說的水確， 因為從他的廁所看出水。修繕隊也來看過,也只是從表面上判斷。因此，他同意楊士的訴訟請求。點評：專業(yè)知識分享完美WORD格式權人在對房屋便使用權時要充分保護相鄰方的合法權。 對他人的權構成侵害的，應當停止侵害。原告與被告相鄰達20之久，相安無事。而被告對房屋及廁所裝修后，原告廁所內出現(xiàn)嚴重水，直接侵害原告的權。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，得破壞裝修地面為由，拒絕技術人員的檢查維修，違反法規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定，于近日做出判決：技術人員進入民室內對其廁所進檢查維修，民必須提供方；需要破壞廁所的裝修地面時，民得阻攔； 如需換添置部件及材，又需用戶自費時由民按票據(jù)面額負擔；民拒付時，由楊士墊付，然后，楊士向民直接追償，民以外的其他人得干涉。裝修時要注意防水層如今，人們的生活條件好，也希望住得舒適，因此，把房子裝修得好一點成為人們的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰，特別是樓下的鄰居。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時已經過特法的防水設施處，如果破壞它的結構，很可能就會水，所以，在裝修房時千萬要小心，以免破壞鄰的安寧。8、污水管道運水怎么辦案情介紹：去秋天的一個上午，3#樓某室業(yè)主給物業(yè)管分公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地近水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處。幾分種后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經退去。隨后，清潔專業(yè)知識分享

完美WORD格式工也聞訊趕來，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內物品搬出進保潔。然后，主管及時安排有關人員盡快換木地板和櫥柜，同時協(xié)調責任方與業(yè)主就賠償問題達成共識（三項措施，一氣呵成，這樣積極主動地解決問題，業(yè)主心中自然就少怨氣）。業(yè)主對物業(yè)公司的處表示滿意。案情分析：問題解決，但污水管近水因何而起呢？物業(yè)管公司及時組織有關人員進檢查分析， 最后認定是該樓剛剛入伙，污水管的管道內殘建筑垃圾，平時排水，少時污水尚無大恙，用水高峰期時則排水暢。為防止類似問題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調和督促有關方面對全樓的排污管道進一次全面的疏通，從管道中清除，少水塊、 編織袋等異物，進而徹底消除管道近水的隱患。點評：聰明的人是犯錯誤，而是重復犯同類錯誤。其之所以聰明，就在于聰明的人是犯錯誤，而是重復犯同類錯誤。其之所以聰明，就在于出問題善于舉一反三，能夠從中汲取經驗教訓，避免再蹈覆轍。9、業(yè)主執(zhí)意亂裝空調怎么辦案情介紹：一天中午，護衛(wèi)班班長匆忙來到楓舍物業(yè)管分公司辦公室，告訴主管人員："1-2-301的業(yè)主想按指定位置安裝空調要將側空調孔打在窗戶上方。"主管正在處一項事務，安排護衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調公司的工作人員停止打孔。主管人員隨后趕到，一進門還沒開腔，業(yè)主就開始停地說著自己的由。專業(yè)知識分享

完美WORD格式他認為物業(yè)公司規(guī)定的位置太合， 強要求將空調孔打在窗戶上方，并且明確表示："我今天就要在這打孔，看你們會把我怎么樣？"此時，空調公司的人員還停地在一旁說著風涼話，助長業(yè)主的滿情緒。說服方法：?管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。說明"物業(yè)公司要求在布定位置安裝空調、管線能外， 是為保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀"，強調"如果我們也像有些小區(qū)那樣各其是安空調那咱們的小區(qū)的外面就會雜亂堪入目，提有些小區(qū)那樣各其是安空調那咱們的小區(qū)的外面就會雜亂堪入目，提闡這畢竟是您的家園，您肯定也希望舉目就看到這樣的景象。"聽完主管這番入情入的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但再硬性堅持。主管見時機基本成熟，悄悄將空調公司的人叫到一邊，告誡說："你們應當知道中海物業(yè)的管規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)事，可要考慮今后如何在我們的精區(qū)內做生意。"這一說，空調公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調孔。點評：這就給物業(yè)管物業(yè)管牽涉到方方面面，使許多做足道的小事復雜化，但正因為如此，又使我們能夠借助方方面面的來促成復雜化問題的解決。這就給物業(yè)管氏出一個題目，即：如何巧妙地借人之，成我之事。10、相鄰兩家因采光權而產生糾紛案情介紹：口在某市區(qū)向中胡同9號院有私房9間。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房2間。從1996起，乙租住甲房最西2間，并從西起第一間門前向南1.10專業(yè)知識分享完美WORD格式米處自建一個8平方米廚房。當時雙方均無異議。1991 5月，乙退還口的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。乙在該院內的兩間私房由已的兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼續(xù)使用。乙搬出后，口即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風采光，雙方爭執(zhí)一。1991 6月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙拆除自建房，排除妨礙。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由，拒絕拆除。區(qū)法院經過審，判決被告乙、丙在判決生效一個月內將其在向中胡同9號院內的自建房拆除。點評：本案涉及的是相鄰關系中通風、采光問題，解決問題的關鍵是能否任定乙的自建房對口房屋的通風、采光構成妨礙，同時又要兼顧歷史形成原因和方生活的原則。1、從乙自建房的位置看，距甲房西側的2間房由已租住，甲在當時并無異議?？诂F(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自建房對口來說已經構成通風、采光方面的妨礙，根據(jù)《民法通則》第83條規(guī)定的處相鄰關系的糾紛原則：即有于發(fā)展生產、方人民群眾的生活、公開合、有于團結互助?？谝笈懦恋K的要求是正當?shù)摹?、根據(jù)河南《住室內裝飾裝修的管辦法》規(guī)定：能搭建影響他人通風、采光、有礙觀瞻的建筑物。因些，人民法院根據(jù)雙方的實際情況，判乙、戶將自建房拆除一部分，即保證口房屋的通風、 采光，又兼顧乙的兒丙的生活，是完全正確的。3、從本案的實際情況來看，乙的自建房從1996開始，已使用20余，歸丙繼續(xù)使用后，丙在臺中胡同9號院內又無其他廚房，一旦拆除，勢必又給丙專業(yè)知識分享完美WORD格式家正常生活造成影響。法院根據(jù)雙方的實際困難和需要，酌情判乙、丙將自建廚房拆除一部分是正確的，合情、合、合法。三、違規(guī)篇1、有人退損毀綠地怎么辦案情介紹：海富花園前原來有一片敞開式綠地。綠地上亭柵多姿，曲徑通幽，池水泛光,花木含情。春、夏、秋的傍晚時分，眾多住戶和游客喜歡在這駐■足小慧，裝點深南東上這道麗的風景線。然而，其中也有一些太自覺的人，隨意在草地上穿、坐臥、嬉戲，導致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土，得反復重植，這成為小區(qū)管中的一個難題，管處想許多辦法，未奏效。采取措施：海富管處寬思，采取教、管、疏相結合的新招數(shù)：我--加大宣傳 ，提高宣傳藝術。首先將警示牌由通道旁移至人們時常穿越、道的綠地中，同時將警示語由眼的"請勿踐踏草地、違者罰款”改為動心的"足下情、春意濃"，讓人舉目可及怦然心動;管--配足護衛(wèi)，強調全員管。針對午后至時人們出入較多的特點，此間的中班護衛(wèi)指定一人重點負責綠地的巡邏，同時規(guī)定管處其他員工發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地，要主動上前勸阻（辦事有分工，管事分家，這為高水準物業(yè)管所必須），把綠地管擺上重要"版面"，真空；專業(yè)知識分享完美WORD格式疏--營造客觀情境，疏導游人向。在只有翻越亭臺才能避開綠地通的地段，增鋪平順的人通道"同時把綠地噴灌時間由早晨改為傍晚，保持人密大的時段內綠地清新溫潤（說明白點，就是灑上水。灑水，請你坐，你會去坐嗎？）,使人們盡享自然，而又無法作出"石筍系馬"等煞風景之舉。三招并用，效果顯現(xiàn)。之后，海富花園的綠地中依然游人如織，但踐踏綠地的現(xiàn)象已經較為鮮見。草滴翠，花溢彩，樹婆娑，勾著一片永遠的春天。點評：克服人們的習，做宣傳教青工作是的，光靠宣傳教育也是能的。既要講道，使之想，又要有相關的強有措施，使之能、敢。久而久之，習慣成自然。2、物業(yè)公司擅自停電法院判業(yè)主獲賠1元案情介紹：2002 3月25日下午4時左右，某業(yè)主家突然被停電。于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電原因，但物業(yè)公司告知他：因其拖欠物業(yè)管費而停電。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強交涉，但無任何效果。直到3月27日，業(yè)上致電供電管部門， 但供電部門的工作人員到達現(xiàn)場后，因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。業(yè)主認為被告用管之， 以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大， 請求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮道歉，減收一個月管費，賠償經濟損失1元和損失費 749元。案情分析：物業(yè)公司：公司沒有采取停電措施，公司的職責是為業(yè)主提供優(yōu)質服務，公專業(yè)知識分享完美WORD格式司絕對會采取對原告"停電"之類損害業(yè)主的事情， 而且排除電故障是供電部門的責任是由物業(yè)公司負責。3月27日，供電局的人要求該公司打開配電房的門，但因其是該公司認識的負責本小區(qū)用電管的工作人員，也未能提供相應的工作證件，因此，拒絕打開配電房。物業(yè)公司侵權成法院經審后認為：被告只是物業(yè)管企業(yè)，并非供電部門，其無權以任何由對原告采取停電措施，否則即構成侵權。原告提出減免一個月管費的請求，屬于雙方的物業(yè)管合同的范圍，與本案侵權糾紛是同一法關系，原告應另主張權；原告要求賠禮道歉和賠償損失的請求于法無據(jù)，法院予支持；原告提出的 1元經濟損失賠償獲得法院支持。3、如*何治亂貼亂畫案情介紹：亂派招貼，被人戲稱為城市"牛皮癌"。這種市場經濟發(fā)育過程中出現(xiàn)的病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國城市物業(yè)管優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。海富花園管處下大氣加以整治，或辟出一方凈土。通過加強護衛(wèi)巡邏工作，很快就基本杜絕戶外亂派招貼。但在樓內亂亂帖投上、裝修、送餐、美容之類廣告的現(xiàn)象卻屣禁絕。案情分析：實封閉式管的樓宇內部，又何以如此呢？管處在查處幾之后，發(fā)現(xiàn)專業(yè)知識分享

完美WORD格式樓內廣告的派發(fā)有三種情況：一、是經批準入樓為住戶提供服務的某些人員順所為；二、是以探訪名義上樓市實有其它意圖的住戶親友乘隙所為；三、是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為（全面探明原因，才好逐個對癥下藥）。采取措施：據(jù)此管處采取一系新辦法：管為本。在每幢大廈入口處設置一廣告櫥窗，為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務，變堵為疏（先提供正當渠道，再去堵歪門邪道，工作但就小），進而實現(xiàn)對其的有序管。但就小），進而實現(xiàn)對其的有序管。我為無。發(fā)現(xiàn)樓內派發(fā)"告，當即接照廣告上的聯(lián)系渠道，言打電話或邀?人前來，指出其錯誤做法和應當怎樣去做，敦促其依規(guī)事（抓住其想促成生意的心，‘騙‘其上「來接受教育，辦法巧妙）。治為輔。某些單位所招呼繼續(xù)亂派廣告，就把其入"黑名單"，嚴格限制這些單位在海富花園內的經營活動，直至真做出保證，并確實改正自己的違規(guī)為。采取這些辦法以后，雖說還未能完全制止住樓內亂派招貼的現(xiàn)象，但其頻和數(shù)已經大為減少。點評：解決難題一招靈的時候也有，但為數(shù)多。因為許多難題的成因，是相當復雜的。多數(shù)情況下，還是需要采取綜合措施，才能全面加以解決。四、突發(fā)事件篇1、小區(qū)內突然停電物業(yè)公司采取措施專業(yè)知識分享完美WORD格式案情介紹：某日中午約一時，正值午膳時間，筆者接獲傳呼，言為小區(qū)內四幢住大樓（共約1000戶）突然停電。由于事態(tài)嚴重，筆者與其他共餐的同事馬上放下碗筷，趕回小區(qū)處。到達現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)原因出口供應該四幢大樓電的低壓配電柜燒毀，在征詢工程上管意見后，估計最少須要8個小時才能換修復。案情分析：管處即想到其會產生的影響：1、水泵能運轉，約1?2小時后水箱用盡后會出現(xiàn)停水；2、后備發(fā)電機心須長時間運；3、除后備發(fā)電機支持的消防電梯仍能維持有限服務外，其它電梯能運作；4、除緊急照明外，其它公共照明全部停止；5、黃昏下班高峰期電梯會出現(xiàn)擁擠和混亂。6、大樓整體安全會受影響，隱患因停電而存在；采取措施：管處針對以上問題，逐一做出相應措施：1、生活用水尋找供水點。唯一能提供食用水供應的為每幢大樓地下的垃圾房，但由于該處衛(wèi)生條件較差，須即用軟管將水嫄接出到公眾地方；聯(lián)想到白天一般是弱婦儒在家中， 到供水點取水在運送上會出現(xiàn)困難，于是安排管處員工準備手推車，在每個供水點候命，幫助有需要人士。專業(yè)知識分享

完美WORD格式2、后備發(fā)電機心安排專人監(jiān)控后備發(fā)電機運，以免出現(xiàn)故障；準備充足燃以備發(fā)電機長時間的運需要。3、消防電梯安排保安員在電梯廳維持秩序，并控制消防電梯使用人數(shù)，以免出現(xiàn)過手。4、照明為各崗位保安員配備應急燈和手電筒；安排保安員持應急燈和手電筒于消防樓梯處護送低樓層住戶上下。5、電梯使用高峰期張貼通告于大門醒目位置及所發(fā)布最新消息；管處職員全部加班工作，于每幢大樓入口向住戶解釋及做出安慰。6、安全增派保安員到現(xiàn)場維持秩序和協(xié)助工作；安排保安員斷于樓層間穿插巡邏，提醒住戶注意治安和消防安全。修工作在緊張地進，幸地由于配件的供應及技術性問題，故障能修工作在緊張地進，幸地由于配件的供應及技術性問題，故障能在預計時間內完成。管處全體職員主動推對私人事務，自愿下協(xié)助工作。但在考慮到真的需要通宵達旦工作，第二天會影響管處正常工作的原因，部分員工被安排于晚上十一時回家休息。在崗所有員工完全投入于各自的工作中，整個修復工作最后于第二天上午時完成。在整個修復工作過程中，有這樣幾件事：晚上十一時許，當工程人尚尚在緊張地進維修時，晚上十一時許，當工程人尚尚在緊張地進維修時，有住戶從鄰近商場超市專業(yè)知識分享完美WORD格式購很多的飲及食品，慰勞管處員工。 在盛情難卻的環(huán)境下，員工只能道謝后接受；整個事故處過程中斷接到住戶的查詢， 但在管處員工耐心地向每一查詢者解釋后，住戶皆接受而無一投訴；柴油發(fā)電機整晚發(fā)出的響聲，無一住戶因噪音投訴。結果：第二天早晨，事件獲完滿解決后，管處須馬上以書面形式向上級作出全面報告。就在當天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然是投訴信而是表揚信。內容大致是作為住戶，當然希望有類似嚴重影響生活的故障發(fā)生，但六明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管處全體員工全以赴，辛勞地工作，井井有條的處步驟、 團結協(xié)作表無道，住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚。第二天早晨，事件獲完滿解決后，管處須馬上以書面形式向上級作出全面報告。就在當天中午，總公司收到住戶的信件，打開一看，竟然是投訴信而是表揚信。內容大致是作為住戶，當然希望有類似嚴重影響生活的故障發(fā)生，但六明白事故是由意外所致。事件發(fā)生后發(fā)現(xiàn)管處全體員工全以赴，辛勞地工作，井井有條的處步驟、 團結協(xié)作表無道，住戶感覺到所居住的物業(yè)有此專業(yè)的管隊伍是光榮的，因此特別寫信予以表揚。管處全體員工在收到此消息后得到強的鼓舞， 通宵辛勞帶來的疲倦六馬上消失，繼續(xù)投入于事件調查及善后工作。點評：物業(yè)管在旁人看來是一件輕松的工作，看看門口掃掃地可完成。如何能專業(yè)知識分享

完美WORD格式扭轉這樣的比，看來要靠大"一份，須在處緊急事故的時候表現(xiàn)出專業(yè)性和規(guī)范性。2、如此撬門物業(yè)公司應否承擔賠償責任案情介紹：張先生是某住小區(qū)四樓的住戶，因為工作關系，經常出差在外。前幾天，張先生家突然水，使樓下王小姐家的天花板、家具、衣被受到損害。因為水止，王小姐請求管處前去維修，但管處卻將我的房門捻口，入內維修。張先生認為，管處未經他同意擅自將他的房門捻口，屬于私闖民的為，是犯罪為，張先生要求物業(yè)管公司賠償損失。管處的為符合案評析：管處的為符合緊急避險的情況。 所謂緊急避險,是指為本人或第三人的人身或財產或者公共免遭正在發(fā)生的， 實際存在的危險而得已采取的一種加害于他人人身或財產的損害為。緊急避險為因其保護的大于其所造成的損害，具有正義合性，所以緊急避險為因其保護的大于其所造成的損害，具有正義合性，所以被我國法所認可。我國民法通則明確規(guī)定正當防衛(wèi)和緊急避險為抗辯的正當,，可以以此主張具有正當性和合法性的侵權為承擔民事責任。本案中，家中水時，張先生出差在外，而水止，并且已經和正在進一步對樓下王小姐家中財產造成損害，所以當時的情況是非常危險的，如果及時采取措施，肯定會對樓下住戶造成大的財產損害。管處為他人（王小姐及其他住戶）的免受正在發(fā)生的損害， 在無法及時與您聯(lián)系的情況下將房門捻開進維修，完全符合緊急避險的條件。管處專業(yè)知識分享完美WORD格式采取的緊急避險措施可能會對張先生家的門窗或其它相關的設施造成一定的損采取的緊急避險措施可能會對張先生家的門窗或其它相關的設施造成一定的損害，財產損害賠償問題可以根據(jù)最高人民法院《關于貫徹執(zhí)〈中華人民共和國民法通則〉干問題的意見 （試）》第156條解釋為："因緊急避險造成他人損失的，如果險情是由自然原因引起的，為人采取的措施又無當，則為人承擔民事責任。受害人要求補償?shù)?，可以責受人適當補償?quot;本案中，張先生長期在家，市家中卻突然水，說明水是人為因素引起的，可能是水管等相關設備自然化或其他自然因素引起的。如果是這種情況，王小姐作為緊急避險的受人應當給予張先生適當?shù)难a償。本案管處作為第王小姐作為緊急避險的受人應當給予張先生適當?shù)难a償。本案管處作為第三人實施緊急避險為，如果采取的緊急避險措施沒有超過必要的限，則應承擔賠償責任。五、保安、公共秩序篇1、停車廠丟車賠償?shù)姆ǜ额}案情介紹：2002 3月，深圳某小區(qū)，某的私人轎彳在停彳場丟失，某向物業(yè)公司提出賠。物業(yè)公司認為收費和賠償條件太對等，一輛轎彳一小時收費才5元錢，室內停放包月最嗖?00元，一旦停彳場內彳輛丟失，彳主以停彳場負保管責任為由要求停彳場賠償金彳的巨額損失，對停彳場、對物業(yè)公司太公平，由此予賠償。于是業(yè)主將物業(yè)公司推上法庭。法院認為：專業(yè)知識分享完美WORD格式1、被告收取原告停車場費時明確注明收取的是車位租，故無證據(jù)證明雙方之間存在車輛保管關系，而是車位有償使用關系，判決物業(yè)公司承擔丟車之民事賠償責任。2、如果被告收取停車場費用是服務費，即可證明雙方之間存在車輛保管關系。物業(yè)公司必須承擔民事賠償責任。點評：1、確定停車場的賠償責任，必須明確車輛保管關系與車位有償使用關系是停車場承擔民事責任的重要法依據(jù)。車輛保管關系是車主與停車場形成的車輛寄存與保管的合同關系。車位有償使用關系是車主與停車場形成的車位租支付與收取的合同關系。車輛保管關系與車位有償使用關系在車輛的寄存為上是相同、一致的。將車輛保管關系與車位有償使用關系兩者區(qū)分：主張車輛保管關系，停車場承擔丟車后的民事賠償責任；車位有償使用關系，停車場承擔丟車后的民事賠償責任。2、停車場收費是服務費。3、停車場服務收費的性質是保管收費。4、停車場保管收費應承擔保管責任。5、停車場收費發(fā)票單方聲明"車位租"無效。2、允許裝防盜網(wǎng) 失竊后產生糾紛案情介紹：小區(qū)多層住除一摟外均允許安裝防空窗戶， 這是鐵建住物業(yè)公司的機專業(yè)知識分享完美WORD格式士定。很多住戶安裝窗磁，門磁等防盜設施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風后忘記關掉窗戶，當夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)、物品等陳某認為這是因為物業(yè)公司他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司賠。經管處再三協(xié)調無果，陳某將物業(yè)登記公司推上法廳。經法院審認為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入完備，各安全員巡邏到位，管處管員值班到位，無失職責任。陳某屬于自己疏忽大關窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司承擔法責任，所以與賠償。點評：1、陳某入住小區(qū)時，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有準安防交窗的規(guī)定，陳某已認可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當事人情況，雙方已簽協(xié)議，當事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)負直接責任。2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成可挽回的損失。3、物業(yè)公司在職守范圍內無失職現(xiàn)象，所以承擔賠償責任。3、醉酒違規(guī)婉言糾正案情介紹：一個晚上，月星種。接連幾聲異響，驚醒靜寂的海濱廣場，也吸引當值的中海物業(yè)海濱管處護衛(wèi)員的注意。 循聲看去，原來是一群外出游玩的夜歸人，衛(wèi)以比賽踢翻消防通道的標取反。護衛(wèi)員有禮貌的上前制止，但最活躍的三個人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。這三個人滿嘴酒氣，已呈醉態(tài)，恐怕一時難以喻。做出判斷后，護衛(wèi)員專業(yè)知識分享

完美WORD格式一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同者："麻煩您們找他們回去早點休息，別碰著哪兒傷，對誰好。 ”說完即俯身將一個個被踢倒的標扶起來，放置好（沒有硬性要求搗亂者自己去恢復原狀，此時此地，是種恰當?shù)倪x擇，它避免可能發(fā)生的沖突）。善意的勸慰和無聲的動，打動兩位清醒?的同者。 倆人轉而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。點評：人們常說”打酒找提瓶子的要錢"，很多時候大家是按照這個常處問題。但未必時時靈驗，像本案中，你能找醉酒的人來要"錢"嗎？六好換個思，先避開鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請他們出面協(xié)助，效果可能會好。4、裝修工人駐公共場所地面打掃怎么辦案情介紹：一天午夜，中海雅士港某戶業(yè)主運來少裝修材。業(yè)主叫該戶裝修工好p次，他們才下來搬運材。業(yè)主一走，裝修工頭就給護衛(wèi)員商，要等第二天再投。由于裝修材允許放在大堂，護衛(wèi)員拒絕他們。裝修工人只好連夜搬運，材運完之后，他們沒有清掃垃圾就想離開。當班護衛(wèi)員靈機一動，稱要檢查他們的裝修出入證，拿到裝修出入證后，護衛(wèi)員提出先把垃圾打掃干凈，才能把證件還給他們。裝修工頭惱羞成，抓住護衛(wèi)員的衣服就要動手打人，護二員靜的對他們說:你們要打我，想到后果嗎？我看衣服就要動手打人，護二員靜的對他們說:你們要打我，想到后果嗎？我看你們還是先給業(yè)主打電話，問他我這樣處對對。裝修工頭想想，有道，把手松開后，就走到一邊打把手松開后，就走到一邊打專業(yè)知識分享完美WORD格式或許解中海物業(yè)管規(guī)則的業(yè)主說好話打完電話，裝修工頭實許或許解中海物業(yè)管規(guī)則的業(yè)主說好話打完電話，裝修工頭實許多，僅同意打掃地面，還向護衛(wèi)員道歉。護衛(wèi)員看他們忙活一陣，干得差多，就把出入證給他們，并說：天也早，你們明天還得干活，剩下的我就幫你們打掃吧！裝修工頭一聽，即拿出50元錢說：那謝謝您，說實在，工人們今天也太，50元錢雖然多，就當作給您的勞務費吧！當然，護衛(wèi)員沒有收他們的錢。糾正違反物業(yè)管規(guī)定的為， 能一味夾軟的，也能一味動硬的。在對方迫得已糾正時，尤其應當注意適可而止，見好就收，這樣至于結怨，于以后的工作。、物業(yè)產權糾紛篇1、房屋代管人無權出賣其代管的房屋案情介紹：某在某市有四間房。當其外遷時，將產和證書和房屋一起交其堂叔張某代管，并告知他說幾后還回夾，要賣房。幾后，張某見房屋價格日趨上漲，自作主張，將房屋賣給王某，雙方簽訂協(xié)議，并辦戶和變手續(xù)。隨后，王某將房屋租與趙某經營餐廳。某聽說后，趕回某市訴至法院，要求王快復原狀，返還房屋。法院守如下：專業(yè)知識分享

完美WORD格式1、張與王之間的買賣協(xié)議無效；2、王與趙之間的租賃協(xié)議無效；3、趙于判決生效后10日內將房屋交給某；4、張某賠償趙某財產損失。案評析：1、張某超越代權而與王某訂房屋買賣合同，未經房主追認，該合同無效。張某只是某房屋的房產代管人，并未授權其房屋買賣的權?！冻鞘兴接蟹课莨軛l》第23條規(guī)定：代人須按照代權限使代權并義務。張某的為明顯以超越代權。《民法通則》第66條規(guī)定：沒有代權，超越代權或者代權終止后的為，只有經過被代人的追認，被代人才承擔民事責任。未經追認的為，d為人承擔民事責任。因此，該買賣協(xié)議無效。2、王與趙之間的房屋租賃協(xié)議無效?！睹穹ㄍ▌t》地58條規(guī)定：無效的民事為，從為開蛤起