房地產(chǎn)估價(jià)第五章共十章

第五章成本法(CostApproach)§5.1成本法的基本原理二、成本法的理論依據(jù)

1、生產(chǎn)費(fèi)用理論

2、替代原理2、成本的涵義 ①經(jīng)濟(jì)成本 ②估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ③消費(fèi)者的成本 ④客觀成本一、成本法的概念1、成本法的定義三、成本法的基本公式（一）適合于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)的土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益）*修正系數(shù)

土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)利潤稅費(fèi)利息土地增值收益

新開發(fā)土地價(jià)格1、土地取得費(fèi)用（1）農(nóng)地①土地補(bǔ)償費(fèi) 征用耕地（包括菜田）的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地年產(chǎn)值的6-10倍，最高不超過30倍。年產(chǎn)值=3~5年的平均年產(chǎn)量*國家規(guī)定的價(jià)格②青苗補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)青苗的生長(zhǎng)階段按規(guī)定幅度計(jì)算補(bǔ)償③地上附著物的補(bǔ)償費(fèi) 征用土地上的房屋、水井、樹木、電桿等附著物的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)直轄市人民政府制定，按實(shí)際評(píng)估予以補(bǔ)償④新菜地開發(fā)建設(shè)基金 如北京近郊區(qū)每畝3萬元，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣1萬元每畝⑤勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)為人均占有耕地?cái)?shù)量乘以該耕地每畝年產(chǎn)值的4-6倍。⑥耕地開墾費(fèi)（2）舊城區(qū)土地 征地補(bǔ)償和房屋拆遷安置補(bǔ)助費(fèi) ①被拆遷房屋及附屬物的補(bǔ)助費(fèi) ②購置拆遷安置用房費(fèi) ③安置補(bǔ)助費(fèi)，包括搬家補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助等 ④被拆遷單位停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi) ⑤房屋拆遷管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi) ⑥政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)3、稅費(fèi) 耕地占用稅土地管理費(fèi)耕地占用稅 人均耕地在1畝以下的地區(qū)，2~10元/m2， 人均耕地1~2畝的地區(qū)，1.6~8元/m2，

2~3畝的地區(qū)，1.3~6.5元/m2，

>3畝的地區(qū)，1.0~5.0元/m22、土地開發(fā)費(fèi)（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)七通一平三通一平（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)（3）小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)5、投資利潤 ①開發(fā)土地的利用類型 ②開發(fā)周期的長(zhǎng)短 ③開發(fā)土地所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 投資利潤＝（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)）*投資回報(bào)率 成本利潤率銷售利潤率4、投資利息 根據(jù)費(fèi)用的發(fā)生情況計(jì)算計(jì)息期7、土地價(jià)格修正

1）個(gè)別因素修正

2）使用年期修正

3）公共分?jǐn)傂拚?/p>

4）宗地生熟程度修正

5）市場(chǎng)資料比較修正6、土地增值收益土地增值收益＝（1+2+3+4+5）*土地增值收益率1、直接成本①人工費(fèi)：土建、安裝、管理人員工資②材料、產(chǎn)品、設(shè)備費(fèi)③承包商費(fèi)用和利潤④完工保證金、測(cè)量費(fèi)⑤機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)⑥監(jiān)理費(fèi)⑦輔助設(shè)施費(fèi)⑧安裝成本（二）適合于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)的價(jià)格＝土地價(jià)格+建筑物價(jià)格 建筑物價(jià)格＝直接成本+間接成本+正常利潤2、間接成本①規(guī)劃、測(cè)量②環(huán)境評(píng)估和申請(qǐng)建筑許可證與執(zhí)照的費(fèi)用、評(píng)估咨詢費(fèi)用③融資費(fèi)用④保險(xiǎn)和稅費(fèi)⑤銷售費(fèi)用⑥完工售出與遷入期間的管理成本、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)用⑦不可預(yù)見費(fèi)3、正常利潤4、注意公共分?jǐn)偅ㄈ┻m合于舊有房地產(chǎn)的基本公式 舊有房地產(chǎn)的價(jià)格＝土地價(jià)格+建筑物價(jià)格

-建筑物折舊四、特點(diǎn)與適用范圍（一）特點(diǎn)1、可以應(yīng)用于其他方法不適用的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)2、采用成本法評(píng)估的價(jià)格是一種積算價(jià)格，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等情況考慮較少，這是成本法的缺陷。3、成本法既可評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，也可做投資決策依據(jù)（二）適用范圍1、適用于缺乏市場(chǎng)交易的不動(dòng)產(chǎn)2、適用于公益或公用性等不進(jìn)入市場(chǎng)交易的不動(dòng)產(chǎn)3、適用于較特殊的不動(dòng)產(chǎn)4、適用于全新或基本全新的不動(dòng)產(chǎn)（三）成本法的局限性1、某些成本要素不易確定和計(jì)算2、建筑物的損耗估算的難度較大§5.2成本法的估價(jià)步驟一、收集整理資料二、估算重置價(jià)格或重建價(jià)格三、估算建筑物折舊四、求取積算價(jià)格（二）重置價(jià)格與重建價(jià)格的求取思路1、房地產(chǎn)價(jià)格——土地取得價(jià)格或開發(fā)成本+建筑物購建價(jià)格2、土地價(jià)格——假設(shè)土地上建筑物不存在3、建筑物價(jià)格——假設(shè)已取得空地（一）重置價(jià)格與重建價(jià)格的概念1、重置價(jià)格 效用相同2、重建價(jià)格 復(fù)制1、單位比較法 將建筑物視為一個(gè)整體①單位面積法根據(jù)類似建筑物的單位面積造價(jià)，適當(dāng)修正后乘以建筑物面積價(jià)格=單位面積造價(jià)*修正系數(shù)*面積 基準(zhǔn)重置價(jià)格表②單位體積法價(jià)格=單位體積造價(jià)*修正系數(shù)*體積（三）建筑物重建價(jià)格的求取方法

建筑物基準(zhǔn)重置價(jià)格表

基準(zhǔn)日期：年月價(jià)格單位：元/m2鋼結(jié)構(gòu)鋼混磚混磚木其他普通住宅高層住宅別墅大型商場(chǎng)中小商場(chǎng)辦公樓賓館廠房影劇院體育館……2、分部分項(xiàng)法項(xiàng)目數(shù)量單位成本成本（元）基礎(chǔ)工程150m3200元/m230,000墻體工程160m3400元/m264,000樓地面工程150m3200元/m230,000屋面工程150m3300元/m245,000給排水工程25,000供暖工程15,000電氣工程20,000合計(jì)229,000稅費(fèi)、利息管理費(fèi)20%45,800重建價(jià)格274,8003、工料測(cè)量法項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)成本（元）現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備3000水泥6500沙石5000磚塊12000木材7000瓦片3000鐵釘200人工15000稅費(fèi)1000其他5000重新購建價(jià)格577004、指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用建筑成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本。（一）建筑物折舊的概念和原因折舊的概念——各種原因造成的價(jià)值損失折舊的類型

1、物質(zhì)折舊—物質(zhì)實(shí)體上的價(jià)值損失自然老化正常使用的磨損意外的破壞損毀延遲維護(hù)造成的損壞

2、功能折舊消費(fèi)觀念變更、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步

3、經(jīng)濟(jì)折舊區(qū)域因素、一般因素（二）建筑物折舊的求取方法

1、耐用年限法幾個(gè)基本概念：自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)剩余壽命

直線法求折舊的計(jì)算公式：

D=（C-S）/N=C*（1-R）/N——年折舊額t年的總折舊額=D*t=C*（1-R）*t/N

折舊率d=D/C*100%=（1-R）/N*100%

2、實(shí)際觀察法根據(jù)損耗可分為可恢復(fù)和不可恢復(fù)的，將可恢復(fù)損耗的修復(fù)費(fèi)用作為折舊判斷成新率與有效經(jīng)過年數(shù)3、成新折扣法利用成新率q直接求取現(xiàn)值

V=C*qq=n/（t+n）*100%4、折舊方法的綜合應(yīng)用（三）求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上折舊的區(qū)別注意土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

建設(shè)期2年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年18年土地使用權(quán)年限70年（1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命45年15年土地使用權(quán)年限50年10年后出讓（2）建設(shè)期3年土地使用權(quán)年限40年建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年23年（3）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年6年后出讓土地使用年限40年4年（4）房地產(chǎn)價(jià)格土地重新購建價(jià)格重新取得價(jià)格重新開發(fā)成本求取方法比較法基準(zhǔn)地價(jià)修正法成本法建筑物重新購建價(jià)格重置價(jià)格重建價(jià)格求取方法單位比較法分部分項(xiàng)法工料測(cè)量法指數(shù)調(diào)整法建筑物的折舊原因求取方法物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟(jì)折舊年限法（直線法）實(shí)際觀察法成新折扣法§5.3成本法應(yīng)用舉例案例分析，見書上P93-95作業(yè)1、某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開發(fā)成七通一平的熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年