房地產(chǎn)的綠色低碳轉(zhuǎn)型

12023/1/301房地產(chǎn)的綠色低碳轉(zhuǎn)型本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景因素經(jīng)濟(jì)層面——GDP：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快一季度GDP增速達(dá)11.9%，房地產(chǎn)投資過(guò)熱，首當(dāng)其沖；——流動(dòng)性：2009年寬松的貨幣政策下貨幣投放過(guò)多，其它產(chǎn)業(yè)資金快速流入房地產(chǎn)，對(duì)其結(jié)果必然形成通脹壓力，勢(shì)必要先從房地產(chǎn)收縮流動(dòng)性；——金融風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)過(guò)快上升刺激投資炒房,推動(dòng)資產(chǎn)泡沫，帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)；——調(diào)結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的比重過(guò)高，形成投資結(jié)構(gòu)失衡，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)形成擠出效應(yīng)，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)應(yīng)適當(dāng)退出，給調(diào)結(jié)構(gòu)留空間；——促改革：房地產(chǎn)土地制度、房產(chǎn)稅征收、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、小產(chǎn)權(quán)等體制性問(wèn)題急需提上日程。本次房地產(chǎn)調(diào)控的背景因素社會(huì)層面——穩(wěn)定社會(huì)：房?jī)r(jià)連續(xù)14個(gè)月上漲過(guò)快超出普通居民支付能力，引起社會(huì)不穩(wěn)和民怨；——保民生：保障性住房長(zhǎng)期缺位，需要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)保民生；——城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展：未來(lái)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)需要協(xié)調(diào)發(fā)展。

本次對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控勢(shì)在必行！

本次調(diào)控的效果和問(wèn)題

遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲效果顯現(xiàn)：——政策預(yù)期的效果已經(jīng)使熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)停漲，交易量普遍下降，熱點(diǎn)城市達(dá)30-40%；——新房市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng)，1季度跳漲和虛高部分明顯回調(diào)，環(huán)比下降，同比增幅下降，逐步達(dá)到如期調(diào)控目標(biāo)：遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲控制了開發(fā)商和投資性購(gòu)房的資金，降低了供需雙方的資金杠桿率：——土地抵押貸款收緊使開發(fā)資金流動(dòng)性降低，目前已快速?gòu)?0倍下降到5倍以下；投資型購(gòu)房受到嚴(yán)控，炒房客變房東致使北京上海等地房租大幅上升，資產(chǎn)升值收益變?yōu)槌钟薪?jīng)營(yíng)收益，而原來(lái)買不起房的人變?yōu)樽獠黄鸱?。CPI指數(shù)受到考驗(yàn)。2023/1/305約3600億元大力加大保障性住房建設(shè)但資金不容樂觀，可能形成青黃不接本次調(diào)控的效果和問(wèn)題房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生明顯變化：——投資不減，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，新的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)以及成長(zhǎng)型的二線城市；——開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，資金充裕的開發(fā)商仍然逢低拿地，彎道超車，以迎調(diào)控后發(fā)展。大型企業(yè)平衡住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)持有比例，以便形成對(duì)沖平衡機(jī)制。國(guó)民財(cái)產(chǎn)性收入面臨縮水——目前國(guó)民持有住房總值約為80萬(wàn)億，股市市值約為28萬(wàn)億，一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，二者會(huì)同向下挫；——樓市調(diào)控，房?jī)r(jià)尚無(wú)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)時(shí)，股市大幅跳水，市值蒸發(fā)約5萬(wàn)億，對(duì)國(guó)民財(cái)富和實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)影響；——儲(chǔ)蓄額下降，銀行存貸比下降，資金保值增資的需求沒有渠道，外流趨勢(shì)呈現(xiàn)這將不利于金融和經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)調(diào)控又一次面臨兩難局面一季度數(shù)據(jù)表明，PPI指數(shù)(生產(chǎn)資料)上漲9.9%,人力成本上漲9.8%,但銷售價(jià)格指數(shù)CPI上漲只有2.2%，說(shuō)明生產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下降,實(shí)體經(jīng)濟(jì)生存環(huán)境在惡化；人民幣升值已經(jīng)開始，出口不樂觀，熱錢不可避免涌入，其結(jié)果是推高資產(chǎn)價(jià)格之后剪羊毛退出，將更加使資本從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中流出；選擇只有調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但是轉(zhuǎn)型需要時(shí)間和充裕的資本，在轉(zhuǎn)型完成之前，房地產(chǎn)不可大漲大跌，否則實(shí)體經(jīng)濟(jì)青黃不接。房地產(chǎn)調(diào)控本身就是高難度的雙刃劍，審時(shí)度勢(shì)，減少震蕩平穩(wěn)發(fā)展是共同目標(biāo)。8房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型途徑調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，走上綠色低碳型地產(chǎn)的發(fā)展之路房地產(chǎn)不能拉中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的后腿，要轉(zhuǎn)向支持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和解決產(chǎn)能過(guò)剩。房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，要使資本與綠色低碳地產(chǎn)相結(jié)合，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型將支持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，綠色低碳地產(chǎn)是房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的平衡動(dòng)力和控制資產(chǎn)泡沫發(fā)生的對(duì)沖機(jī)制。房?jī)r(jià)虛高的部分應(yīng)當(dāng)作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的成本，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型埋單，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是處于產(chǎn)業(yè)鏈的中游，是大買主，無(wú)論是新能源還是新技術(shù)都可以在房地產(chǎn)業(yè)中消納，提升房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量，推廣綠色低碳地產(chǎn)是當(dāng)期減少泡沫和長(zhǎng)期健康發(fā)展的可行之路。美國(guó)發(fā)展綠色建筑的總體前瞻美國(guó)的住宅和小型商業(yè)用房每年使用的能源總量相當(dāng)于6.8億桶原油，如果美國(guó)一半以上的建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能20---40％，相當(dāng)于減少4800萬(wàn)至9600萬(wàn)輛大客車運(yùn)行，由此發(fā)展綠色建筑反而可以推動(dòng)美國(guó)發(fā)展新能源汽車的產(chǎn)業(yè)。住宅每戶平均投資5000-20000美元，可實(shí)現(xiàn)節(jié)能20--40％，改造其中40％可創(chuàng)造4000億美元以上的市場(chǎng)規(guī)模；根據(jù)美國(guó)Pike公司研究，商用房每平方英尺投資10—30美元可實(shí)現(xiàn)節(jié)約能耗40％，改造其中的40％就可創(chuàng)造1440億至4320億的市場(chǎng)規(guī)模。美國(guó)進(jìn)步協(xié)會(huì)和未來(lái)能源聯(lián)盟認(rèn)為，倘若，未來(lái)十年內(nèi)翻新美國(guó)5000萬(wàn)座房屋，平均每戶投資10000美元，大約需要投資5000億美元，據(jù)此，美國(guó)每年能夠創(chuàng)造62.5萬(wàn)個(gè)全職工作機(jī)會(huì)，美國(guó)消費(fèi)者每年能夠節(jié)省320億至640億美元的開支。為此，通過(guò)發(fā)展節(jié)能型建筑，美國(guó)能夠?qū)崿F(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。綠色生態(tài)住區(qū)和綠色低碳住區(qū)2023/1/3010中國(guó)生態(tài)住區(qū)技術(shù)評(píng)估手冊(cè)中國(guó)綠色低碳住區(qū)減碳技術(shù)評(píng)估框架體系11綠色住區(qū)與低碳住區(qū)的主旨

綠色住區(qū)三大主題以人為本：呵護(hù)健康舒適保護(hù)生態(tài)：保護(hù)環(huán)境，節(jié)約資源天人合一：人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展

低碳住區(qū)四個(gè)主題政治經(jīng)濟(jì)：為應(yīng)對(duì)全球氣候變化而提出的低碳經(jīng)濟(jì)和社會(huì)單一指標(biāo)：利用多種方式減少住區(qū)建造和使用期間的CO2排放量量化：在現(xiàn)有排放量的基準(zhǔn)上，量化住區(qū)CO2減排值是必要目標(biāo)金融屬性：與金融、貨幣、稅務(wù)緊密掛鉤12

綠皮書五系統(tǒng)權(quán)重分布

能源與環(huán)境占比最多，其次是選址與住區(qū)環(huán)境、住區(qū)水環(huán)境，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量和材料與資源各占七分之一左右。13各系統(tǒng)減碳指標(biāo)占比選址與住區(qū)環(huán)境能源與環(huán)境室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量住區(qū)水環(huán)境材料與資源減碳指標(biāo)在綠色中的占比2023/1/3014減碳貢獻(xiàn)率2023/1/3015從減碳貢獻(xiàn)率構(gòu)成可以看出可再生能源貢獻(xiàn)率56.3%左右《中國(guó)綠色低碳住區(qū)減碳技術(shù)評(píng)估框架體系》2023/1/3016依據(jù)綠色低碳住區(qū)技術(shù)要點(diǎn)可以看出，在住區(qū)建設(shè)中可以采用多種技術(shù)減少住區(qū)建造和運(yùn)行期間的CO2排放量，但是其中有些技術(shù)措施對(duì)減少住區(qū)CO2排放的貢獻(xiàn)目前還沒有準(zhǔn)確的量化計(jì)算方法，因此，目前只編寫了可量化的減碳評(píng)估指標(biāo)。

住區(qū)低碳評(píng)價(jià)指標(biāo)原則和內(nèi)容制定原則：量化綠色建筑的節(jié)碳指標(biāo)，建立節(jié)碳的基準(zhǔn)值并計(jì)算住區(qū)節(jié)碳總量，并和貨幣掛鉤，為未來(lái)的碳交易、碳稅、碳貨幣做好準(zhǔn)備住區(qū)建筑節(jié)能的碳指標(biāo)——已量化住區(qū)綠化系統(tǒng)碳指標(biāo)——已量化住區(qū)節(jié)水碳指標(biāo)——已量化住區(qū)交通碳指標(biāo)——已量化住區(qū)建造的碳指標(biāo)——待量化建筑節(jié)能及相應(yīng)的CO2減排量

不同能源種類單位能耗的CO2排放指標(biāo)C，jkg/(kWh)

電天然氣燃油煤0.950.19840.310.39建筑節(jié)能50%為基準(zhǔn)，將能耗換算為電耗，電耗折算為相應(yīng)的CO2嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)：

其他地區(qū)：

按每度電排放CO2為1kg計(jì)算，等值人民幣為0.5元實(shí)際值：Pec的計(jì)算可參照基準(zhǔn)值公式計(jì)算,其中單位面積全年耗熱量、耗冷量以及生活熱水耗熱量均為實(shí)際建筑值，采暖空調(diào)系統(tǒng)的供冷季和供熱季平均性能系數(shù)應(yīng)根據(jù)建筑實(shí)際能源系統(tǒng)確定。這里以CO2排放指數(shù)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，即以單位建筑面積CO2排放量的基準(zhǔn)值為100計(jì)來(lái)折算CO2排放量的實(shí)際值，CO2排放指數(shù)當(dāng)某住區(qū)CO2排放指數(shù)為75時(shí)，表示該住區(qū)CO2減排25%。建筑節(jié)能及相應(yīng)的CO2減排量

住區(qū)節(jié)水及相應(yīng)CO2減排量

從水量平衡和水質(zhì)平衡出發(fā)水環(huán)境系統(tǒng)低碳評(píng)價(jià)包括兩方面：一方面是通過(guò)節(jié)水→節(jié)能→降低CO2排放量另一方面是采用綠色水處理技術(shù)降低污染物去除過(guò)程中碳源轉(zhuǎn)化（BOD、COD）所產(chǎn)生的CO2量。水處理過(guò)程CO2排放指標(biāo)如下表所示。項(xiàng)目給水排水處理綠色水處理

技術(shù)動(dòng)力消耗產(chǎn)生的CO2排放W（kg/m3）0.300.250.10～0.25碳源轉(zhuǎn)化產(chǎn)生的CO2排放C（kg/m3）—0.55～0.850.10～0.55住區(qū)水處理CO2排放量的基準(zhǔn)值Bcw（kg/m2/年）計(jì)算將以《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）規(guī)定的定額值作為參比值。通過(guò)對(duì)綠色生態(tài)住宅示范項(xiàng)目節(jié)水量分析，在無(wú)再生水利用的情況下，節(jié)水率最大可達(dá)20%；若考慮再生水的利用，則節(jié)水率可達(dá)到47%。因此本評(píng)估體系中以Pcw/Bcw大于20%作為評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。住區(qū)節(jié)水及相應(yīng)CO2減排量

住區(qū)節(jié)水及相應(yīng)CO2減排量

CO2排放量的基準(zhǔn)值Bcw（kg/m2/年）

BCW=（W1QB1+（W2+C2）QB2）/A

CO2排放量的實(shí)際值PCW（kg/m2/年）PCW=（W1QP1+（W2+C2）QP2+（W3+C3）QP3）/A住區(qū)綠化系統(tǒng)對(duì)CO2的固定量

單位建筑面積CO2固定量的增加值

與綠化相對(duì)應(yīng)的CO2吸收狀況評(píng)價(jià)

綠化系統(tǒng)40年CO2固定量計(jì)算值必須大于基準(zhǔn)值600kg/m2

低碳交通及對(duì)應(yīng)的CO2減排量

低碳交通要求住區(qū)周邊有便利的公共交通系統(tǒng)，同時(shí)住區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃有利于步行，區(qū)內(nèi)學(xué)校、幼兒園、社區(qū)中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等公用服務(wù)設(shè)施的以居民步行1000m可達(dá)性布局，減少住區(qū)內(nèi)部交通。單位面積CO2排放的基準(zhǔn)值BTC倡導(dǎo)每天步行1km，減少車輛出行，減少交通所產(chǎn)生的CO2排放。以住區(qū)全部車輛不參與步行倡導(dǎo)為基準(zhǔn)，則排碳基準(zhǔn)值計(jì)算如下：低碳交通及對(duì)應(yīng)的CO2減排量

單位面積CO2排放實(shí)際值PTC住區(qū)內(nèi)部及周邊交通CO2排放量的實(shí)際值PTC的計(jì)算可參照基準(zhǔn)值計(jì)算公式，其中住區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)Ps采用不參與“每天步行1km”倡導(dǎo)車輛數(shù)。與低碳交通相對(duì)應(yīng)的CO2排放狀況評(píng)價(jià)低碳交通CO2排放指數(shù)為：當(dāng)某住區(qū)交通CO2排放指數(shù)為25時(shí)，表示該住區(qū)75%車量參與“每天步行1km”的低碳倡導(dǎo)，則交通CO2減排75%。

住區(qū)運(yùn)行期低碳評(píng)價(jià)

住區(qū)CO2減排量根據(jù)建筑節(jié)能、節(jié)水、綠化、交通系統(tǒng)的CO2減排量，可以算出住區(qū)總的CO2減排量：住區(qū)運(yùn)行期低碳評(píng)價(jià)這里以住區(qū)低碳指數(shù)（LC）作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，即以單位建筑面積全年CO2排放量的基準(zhǔn)值為100計(jì)來(lái)折算住區(qū)實(shí)際CO2排放值：當(dāng)某住區(qū)低碳指數(shù)為50時(shí)，表示該住區(qū)的CO2減排為50%。住區(qū)建造期低碳評(píng)價(jià)

單位重量建筑材料生產(chǎn)過(guò)程中排放CO2的指標(biāo)基準(zhǔn)值XBi（t/t）單位建筑面積所用建筑材料生產(chǎn)過(guò)程中排放的CO2的基準(zhǔn)值Bmc(t/m2)鋼材鋁材水泥建筑玻璃建筑衛(wèi)生陶瓷混凝土砌塊木材制品2.09.50.81.41.40.120.2住區(qū)建造期低碳評(píng)價(jià)建筑材料生產(chǎn)過(guò)程CO2排放實(shí)際值單位建筑面積建筑材料生產(chǎn)過(guò)程中CO2排放量的實(shí)際值Pmc的計(jì)算可參照基準(zhǔn)值計(jì)算公式，其中第i種建筑材料生產(chǎn)過(guò)程中單位重量排放CO2的指標(biāo)和建筑所用第i種建筑材料的回收過(guò)程排放CO2指標(biāo)均采用實(shí)際值。建筑材料生產(chǎn)過(guò)程CO2排放狀況評(píng)價(jià)這里以CO2排放指數(shù)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，即以單位建筑面積建筑材料生產(chǎn)過(guò)程CO2排放量的基準(zhǔn)值為100計(jì)來(lái)折算CO2排放量的實(shí)際值，當(dāng)某住區(qū)建筑材料CO2排放指數(shù)為75時(shí)，表示該住區(qū)建筑材料CO2減排25%。上?！そ?jīng)緯城市綠洲

總建筑面積286889㎡容積率1.49綠地率43%節(jié)水率25.4%節(jié)能率56.2%熱水能源全部采用太陽(yáng)能機(jī)動(dòng)車停車位1562，全部參與“每天步行1km”倡導(dǎo)年單位面積減碳量（kg/(㎡.a)）及運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省（元/(㎡.a)）綠化減碳2.26節(jié)水減碳0.92節(jié)能減碳18.07交通減碳0.72總減碳量21.97運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省11.0本項(xiàng)目年總減碳量為6303.0噸/年，年運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省為315.1萬(wàn)元北京·西堤紅山

總建筑面積280400㎡容積率2.38綠地率30%節(jié)水率31.8%節(jié)能率70.0%熱水能源全部采用燃?xì)鉄崴鳈C(jī)動(dòng)車停車位925，全部參與“每天步行1km”倡導(dǎo)年單位面積減碳量kg/㎡.a及運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省元/㎡.a綠化減碳0.32節(jié)水減碳0.86節(jié)能減碳20.91交通減碳0.22總減碳量22.31運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省11.2本項(xiàng)目年總減碳量為6255.7噸/年，年運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省為312.8萬(wàn)元。

天津·海河廣場(chǎng)

總建筑面積337200㎡容積率3.54綠地率30%節(jié)水率36%節(jié)能率66.9%熱水能源50%燃?xì)猓?0%市電機(jī)動(dòng)車停車位2722，全部參與“每天步行1km”倡導(dǎo)年單位面積減碳量（kg/(㎡.a)）及運(yùn)行費(fèi)用節(jié)?。ㄔ?(㎡.a)）綠化減碳0.51節(jié)水減碳1.26節(jié)能減碳15.35交通減碳0.53總減碳量17.65運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省8.8本項(xiàng)目年總減碳量為5951.6噸/年,運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省為297.6萬(wàn)元廣州·山水庭苑

總建筑面積179765㎡容積率1.76綠地率46%節(jié)水率20.2%節(jié)能率52.6%熱水能源地源熱泵機(jī)動(dòng)車停車位859，全部參與“每天步行1km”倡導(dǎo)年單位面積減碳量（kg/(㎡.a)）及運(yùn)行費(fèi)用節(jié)?。ㄔ?(㎡.a)）綠化減碳2.24節(jié)水減碳0.58節(jié)能減碳17.33交通減碳0.45總減碳量20.60運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省10.3本項(xiàng)目年總減碳量為3703.2噸/年，年運(yùn)行費(fèi)用節(jié)省為185.2萬(wàn)元。廈門·大學(xué)康城

總建筑面積：50.9平方米綠地率（%）：45.5綠化減碳量kg/(m2.a)：1.81節(jié)水率（%）：16.3節(jié)水減碳量kg/(m2.a)：1.40節(jié)能率（%）：52.5節(jié)能減碳量kg/(m2.a)：11.74交通減碳量kg/(m2.a)：0.19減碳量合計(jì)kg/(m2.a)：15.1項(xiàng)目減碳量（噸/a）：7710.8費(fèi)用節(jié)?。ㄈf(wàn)元/a）：385.510個(gè)綠色生態(tài)示范項(xiàng)目的減碳統(tǒng)計(jì)

項(xiàng)目建筑面積萬(wàn)m2綠地率（%）綠化減碳量節(jié)水率（%）節(jié)水減碳量節(jié)能率（%）節(jié)能減碳量交通減碳量減碳量合計(jì)kg/(m2.a)項(xiàng)目減碳量（噸/a）費(fèi)用節(jié)省萬(wàn)元/a上海·經(jīng)緯城市綠洲28.743.02.2625.40.9256.218.070.7221.976303.0315.1北京·西堤紅山28.030.00.3231.80.8670.020.910.2222.316255.7312.8天津·海河廣場(chǎng)33.736.00.5130.81.2666.915.350.5317.655951.6297.6廣州·山水庭苑17.946.02.2420.20.5852.617.330.4520.603703.2185.2長(zhǎng)春·逸墅藍(lán)灣24.641.50.8320.60.4966.320.560.2722.055422.1271.1哈爾濱·水木蘭亭17.130.30.1814.41.4269.820.510.3822.493848.3192.4西安·浐灞半島22.935.01.0112.61.4566.117.20.3820.044598.4229.9常州·青楓壹號(hào)9.935.22.109.10.3156.822.870.3425.622548.7127.4廈門·大學(xué)康城50.945.51.8116.31.4052.511.740.1915.147710.8385.5眉山·燕語(yǔ)林森15.946.51.676.70.1952.410.630.2212.712021.0101.110個(gè)項(xiàng)目總計(jì)48362.82418.110個(gè)綠色生態(tài)示范項(xiàng)目每年總減碳量為48362.8噸，每年節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用2418.1萬(wàn)元，減碳不僅具有良好的環(huán)境效益，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)效益。示范項(xiàng)目全年減碳及費(fèi)用節(jié)省

從前面統(tǒng)計(jì)可以