房地產(chǎn)項目不良資產(chǎn)處置專項基金

信達地產(chǎn)--不良項目收購有限合伙基金方案簡要目錄二、基金要點一、基金總體框架三、交易流程四、收益測算五、項目情況簡介六、方案總結(jié)及選擇一、基金總體框架劣后LP信達地產(chǎn)有限合伙基金（規(guī)模約20億元）不良資產(chǎn)項目不良項目整體轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓劣后LP信達資產(chǎn)優(yōu)先LP市場資金GP信達匯融信達地產(chǎn)--不良項目收購項目1000萬49000萬50000萬100000萬信達地產(chǎn)--不良項目收購項目二、基金要點基金名稱信達地產(chǎn)--不良項目收購基金基金類型有限合伙企業(yè)基金規(guī)模20億基金期限2-3年GP/管理人上海信達匯融股權(quán)投資基金管理有限公司出資人/額GP上海信達匯融股權(quán)投資基金管理有限公司：1000萬（劣后）LP信達資產(chǎn)：49000萬（劣后級）LP信達地產(chǎn)：50000萬（劣后級）LP市場投資人：100000萬（優(yōu)先級）LP預(yù)期收益（優(yōu)先級）100萬≤投資金額＜200萬，10%（稅后）；200萬≤投資金額＜300萬,10.5%（稅后）；投資金額≥300萬，11%（稅后）保障措施1、保證擔保：3、資金監(jiān)管：4、股東承諾：寧波月湖項目三、交易流程1.設(shè)立有限合伙基金2.基金整體收購信達地產(chǎn)不良資產(chǎn)項目（取得產(chǎn)權(quán)，繳納契稅）3.基金進行不良資產(chǎn)項目招商運營（取得租金、繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；分配優(yōu)先級LP收益4.基金向市場轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)項目物業(yè)（取得轉(zhuǎn)讓收入、繳納營業(yè)稅、土增稅）5.基金清算、收益分配、基金結(jié)束（分配優(yōu)先級LP本金、分配劣后級投資人收益及本金）寧波月湖項目四、收益測算設(shè)立有限合伙基金收購寧波月湖項目月湖項目招商運營優(yōu)先級有限合伙人退伙基金持續(xù)運營，轉(zhuǎn)讓項目廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案一、資產(chǎn)情況廣州建和中心大廈位于廣州市天河區(qū)體育西路，信達立人持有該大廈地下2層，地上13層至29層，共18層、總面積26826.78㎡的辦公樓物業(yè)。本次擬處置物業(yè)包括該辦公樓的14層至18層、22至24層，共8層，合計面積11918.64㎡。信達立人持有辦公樓物業(yè)樓層情況：地下2層，地上13層至29層總面積：26826.78㎡本次擬處置辦公樓物業(yè)樓層情況：14層至18層，22層至24層出售面積：11918.64㎡廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案一、資產(chǎn)情況本次擬處置辦公樓物業(yè)11918.64㎡，資產(chǎn)原值15656.66萬元，凈值13089.28萬元，現(xiàn)有租金收入1014.17萬元/年；根據(jù)2014年4月評估機構(gòu)出具評估報告，該資產(chǎn)評估價格19142.53萬元，折合單價16061元/㎡。本次擬處置11918.64㎡辦公樓物業(yè)現(xiàn)年租金收入：1014.17萬元資產(chǎn)凈值：13089.28萬元評估單價：16061元/㎡評估價格：19142.53萬元資產(chǎn)原值：15656.66萬元廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案二、處置方案概覽方案一：零散出售處置按常規(guī)的零散出售方式，向市場尋求多個買家，以當?shù)厥袌鰞r格逐一出售辦公樓資產(chǎn)。方案二：整體出售處置以不低于資產(chǎn)評估價格向有限合伙基金整體轉(zhuǎn)讓該部分辦公樓資產(chǎn)。方案一：零散出售處置方案二：整體出售處置廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案三、處置方案一方案一：零散出售處置1.當?shù)剞k公樓市場情況根據(jù)初步了解，當?shù)剞k公樓市場類似物業(yè)成交均價約17000元/㎡至18000元/㎡，但成交量很小，交易不活躍。當?shù)剞k公樓成交市場情況類似物業(yè)成交均價約17000元/㎡至18000/㎡類似物業(yè)成交量較小廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案四、處置方案二2.處置收益估算按評估單價16061元/㎡估算處置收益，預(yù)計可實現(xiàn)處置凈收益5644.10萬元3.預(yù)計處置時間處置時間短，短期內(nèi)可完成全部資產(chǎn)處置。處置毛收入：19142.53萬元減去：營業(yè)稅及附加209.15萬元減去：土地增值稅0萬元處置凈收入：18833.38萬元處置凈收益：5744.10萬元短期可完成全部資產(chǎn)處置廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案四、處置方案二2.處置收益估算按評估單價16061元/㎡估算處置收益，預(yù)計可實現(xiàn)處置凈收益5644.10萬元3.預(yù)計處置時間處置時間短，短期內(nèi)可完成全部資產(chǎn)處置。處置毛收入：19142.53萬元減去：營業(yè)稅及附加209.15萬元減去：土地增值稅0萬元處置凈收入：18833.38萬元處置凈收益：5744.10萬元短期可完成全部資產(chǎn)處置廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案五、處置方案比較處置方案比較針對方案一、方案二兩種處置方案，在處置收益、處置時間、處置難度、處置風險方面進行比較。方案比較方案一：方案二：預(yù)計處置收益1年后實現(xiàn)7755.23萬元即期實現(xiàn)5744.10萬元預(yù)計處置時間超過1年2個月內(nèi)處置難度物業(yè)零散出售工作較繁重一次性整體出售處置風險難以完成處置；收益不確定風險較小廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案五、處置方案比較處置方案比較方案二可于近期一次性實現(xiàn)18833.38萬元的處置現(xiàn)金流入，較方案一的處置收入預(yù)計實現(xiàn)時間提前約1年；按內(nèi)部資金成本9%/年計，該筆現(xiàn)金可實現(xiàn)資金收益1695萬元（節(jié)約資金成本），即1年后方案二可實現(xiàn)處置收益7439.10萬元?？紤]收入實現(xiàn)時間及資金成本因素，方案一與方案二實際處置收益并無太大差距。1年后方案一處置凈收益1年后方案二處置凈收益處置收益差額316.13萬元廣州建和中心大廈物業(yè)處置方案六、處置方案總結(jié)及選擇方案選擇及總結(jié)根據(jù)以上對處置方案一、處置方案二的比較，兩者在處置凈收益上并無太大差額，但處置時間、出資難度，處置風險各方面，方案二均優(yōu)于方案一。處置方案