房地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法講義

假設(shè)開發(fā)法一、內(nèi)容提要：假設(shè)開發(fā)法的基本原理，假設(shè)開發(fā)法的基本公式，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法，假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取，假設(shè)開發(fā)法運用舉例。重點、難點：熟悉假設(shè)開發(fā)法的基本原理，掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法，假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取。二、內(nèi)容講解：

7．1假設(shè)開發(fā)法的基本原理

7．1．1假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

7．1．2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法估價的基本思路，用下列模擬一個典型投資者思想活動的例子，可以較好地反映出來。假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊可供開發(fā)建設(shè)的土地，我將愿意以多高的價格來購買它?無疑，我明白購買該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開發(fā)商不止我一個，他們都懷有與我一樣的動機。因此，我不能企求從這塊土地的開發(fā)中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會一無所獲。但是，我打算從這塊土地的開發(fā)中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少，或?qū)⒋速Y金、時間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面(此點是基于機會成本的考慮)。所以，我只求得到社會上同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般正常利潤。而為了得到這塊土地，我首先得仔細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度，地質(zhì)和水文狀況，規(guī)劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，我知道了這塊土地在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、規(guī)模多大、什么檔次，例如是建商場，還是建寫字樓或住宅。在做了這些工作之后，我要預(yù)測這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢；為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息(我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計算利息。這也是基于機會成本的考慮)；此外，我不能忘了在交易中要繳納有關(guān)稅費(包括購買土地時作為買方要繳納的稅費和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方要繳納的稅費)及要獲得開發(fā)利潤。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預(yù)測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數(shù)額。由上可以看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。

7．1．3假設(shè)開發(fā)法適用的對象和條件假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據(jù)所推測的最可能的城市規(guī)劃設(shè)計條件來估價，但必須將該最可能的城市規(guī)劃設(shè)計條件列為估價的假設(shè)和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它價果的影響，或估價結(jié)果對它的依賴性。在實際中運用假設(shè)開發(fā)法估價的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。由于這兩個預(yù)測包含著較多的可變因素，假設(shè)開發(fā)法有時被指責(zé)為較粗糙。這一點也可以從同是參加土地使用權(quán)拍賣、招標(biāo)出讓，均是采用假設(shè)開發(fā)法測算報價，但不同的競買者所愿意出的最高購買價格可能相差懸殊中反映出來(當(dāng)然，各個競買者在測算時所依據(jù)的自身條件可能有所不同。其測算結(jié)果為投資價值)。不過，當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是惟一實用的估價方法。另外，運用假設(shè)開發(fā)法估價的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，如：①要有一個明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運用假設(shè)開發(fā)法估價時會使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本和稅費等的預(yù)測也會更加困難。7．1．4假設(shè)開發(fā)法的操作步驟運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；⑥進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。下面以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)論述。在中國現(xiàn)行情況下，政府開展國有土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是待開發(fā)土地。政府出讓土地使用權(quán)的方式有拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議四種。無論是哪種出讓方式，對于這類待開發(fā)土地，政府都需要估價，以確定出讓底價或做到心中有數(shù)；有意購買者也需要估價，以確定購買時的報價或者作為與政府討價還價的依據(jù)。這類待開發(fā)土地的使用年限、城市規(guī)劃設(shè)計條件(如用途、建筑高度、容積率)等，通常政府在事先已確定。購地者如果獲得該類土地，只能在政府的這些限制之內(nèi)開發(fā)利用。因此，政府的這些限制，也是評估這類待開發(fā)土地的價格時必須遵守的前提條件。調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：

(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。

(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。

(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。

(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取，也就是說在這個許可范圍內(nèi)的最佳。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，究竟市場在項目建成后最需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，但在實際估價時究竟應(yīng)選擇哪種用途?這首先要調(diào)查該塊土地所在城市和區(qū)域的賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房人住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時，則可以選擇該塊土地的用途為興建公寓。

7．1．5假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于估價，還大量用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，用于估價是假設(shè)站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)開發(fā)商提供下列3種數(shù)據(jù)：

(1)確定擬開發(fā)場地的最高價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應(yīng)低于或等于此價格，否則不值得購買。

(2)確定開發(fā)項目的預(yù)期利潤。在確定預(yù)期利潤時，是假定開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預(yù)計可取得的總收入扣除場地購置費、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項目所能產(chǎn)生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項目被認(rèn)為是可行的；否則，應(yīng)被推遲開發(fā)，甚至取消投資。

(3)確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內(nèi)，同時使整個開發(fā)成本、費用在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費用失控。7．2假設(shè)開發(fā)法的基本公式

7．2．1假設(shè)開發(fā)法最基本的公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)的價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費對于公式中具體應(yīng)減去的項目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應(yīng)取得的利潤。所以，如果是已經(jīng)投入的費用，則它就包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項。例如，評估毛地的價值，即該土地尚未完成拆遷補償安置，這時減去的項目中還應(yīng)包括拆遷補償安置費；如果評估的是已完成拆遷補償安置后的土地價值，則就不應(yīng)扣除拆遷補償安置費?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人?！边\用上述公式估價，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀況，二是要把握投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前的狀況，即估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等；在投資開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)；②估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；③估價對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)；④估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；⑤估價對象為熟地，在熟地進(jìn)行房屋建設(shè)；⑥估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；⑥估價對象為舊房，將舊房裝修改造成新房。投資開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式，有出售(包括預(yù)售、建成后出售)、出租(包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(yè)(如商店、旅館、餐館、游樂場)等。

7．2．2按估價對象細(xì)化的公式上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價對象狀況可具體細(xì)化如下：

7．2．2．1求生地價值的公式

(1)適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由生地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

(2)適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值-由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-土地開發(fā)利潤-買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

7．2．2．2求毛地價值的公式

(1)適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由毛地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

(2)適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

7．2．2．3求熟地價值的公式熟地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

7．2．2．4求在建工程價值的公式在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

7．2．2．5求舊房價值的公式舊房價值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

7．2．3按開發(fā)完成后的經(jīng)營方式細(xì)化的公式

7．2．3．1適用于開發(fā)完成后出售的公式

V＝Vp-C

式中V——待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；

Vp——用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；

C——應(yīng)扣除項目。

7．2．3．2適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式

V＝VR-C

式中VR——用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。7．3現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

7．3．1現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值可有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；②采用計算利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。現(xiàn)金流量是指一個項目(方案或企業(yè))在某一特定時期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流人量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流人，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流人量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量。現(xiàn)金流人通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時點的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流人量一現(xiàn)金流出量

7．3．2現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

(1)對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。

(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預(yù)測該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房價(含地價)為5000萬元，折現(xiàn)率為10％，則需將這5000萬元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房價實際為5000/(1+10%)3=3757(萬元)

(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

7．3．3現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準(zhǔn)確；②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準(zhǔn)確；③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準(zhǔn)確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準(zhǔn)確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。7．4假設(shè)開發(fā)法計算中各項的求取

7．4．1開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期的起點是(假設(shè))取得估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點縣預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動工開發(fā)(開工)的這段時間。建造期是從動工開發(fā)到房屋竣工的這段時間。經(jīng)營期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營使用方式而可以具體化。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式，主要有銷售(包括預(yù)售，下同)、出租、營業(yè)、自用。因此，經(jīng)營期可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業(yè)、自用這些情況)。銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷售完畢的日期。銷售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合。運營期的起點通常是待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等。確定開發(fā)經(jīng)營期的方法可采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計。開發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計。但在現(xiàn)實中因某些特殊因素的影響，可能使開發(fā)期延長。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶”，基礎(chǔ)開挖過程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計劃籌措的資金不能按時到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟形勢發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開發(fā)期延長。由于開發(fā)期延長，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費用上漲的風(fēng)險。但這類特殊的非正常因素在估計開發(fā)期時一般不考慮。經(jīng)營期、特別是銷售期，通常是難以準(zhǔn)確估計的，在估計時應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況。

7．4．2開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，是指開發(fā)完成時的房地產(chǎn)狀況的市場價值。該市場價值所對應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時的日期，而不是在購買待開發(fā)房地產(chǎn)時或開發(fā)期間的某個日期(但在市場較好時考慮預(yù)售和市場不好時考慮延期租售的是例外)。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。對于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合(長期趨勢法的內(nèi)容詳見本書第8章)，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。比較的單位通常是單價而非總價(同市場法中建立價格可比基礎(chǔ)的要求)。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開發(fā)期為1．5年(或18個月)，如果要推測該商品住宅在2006年2月建成時的價格，則可以通過搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^去若干年和現(xiàn)在的價格資料以及未來可能的變化趨勢來推測確定。對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測其開發(fā)完成后的價值，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。例如，根據(jù)當(dāng)前的市場租金水平，預(yù)測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90％，運營費用占租金的30％，報酬率為10％，可供出租的使用面積為38000㎡，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：

35×90％×(1-30％)×12×38000[1-1/(1+10%)47]＝9941(萬美元)7．4．3開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發(fā)成本，管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。例如，開發(fā)成本、管理費用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)前的開發(fā)成本和管理費用大致為多少來推算，如果預(yù)計建筑材料價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑人工費等的變化對開發(fā)成本和管理費用的影響。銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷售代理等費用。銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費等其他銷售稅費。銷售費用和銷售稅費通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算。

7．4．4投資利息投資利息測算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

(1)應(yīng)計息的項目。應(yīng)計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；③開發(fā)成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。

(2)計息期的長短。計息期是某項費用應(yīng)計息的時間長度。其起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點，不考慮預(yù)售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設(shè)在估價時點一次付清，所以，其計息的起點是估價時點。有些費用不是發(fā)生在一個時間點，而是在一段時間(如開發(fā)期或建造期)內(nèi)連續(xù)發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時間段的期中。發(fā)生的時間段通常按年來劃分，精確的測算也可按半年、季、月來劃分。

(3)計息的方式。有單利計息和復(fù)利計息兩種。

(4)利率的高低。有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對應(yīng)的計息方式，反過來，選用不同的計息方式，應(yīng)選用相對應(yīng)的利率，不能混淆。

(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

(6)名義利率和實際利率。在復(fù)利計息的情形下，當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等。為了更好地弄清投資利息的測算，下面將有關(guān)問題再作進(jìn)一步的說明。資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率單位時間內(nèi)的利息/本金Xl00％計算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。其中，單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計算利息。在單利計息的情況下，每期的利息是常數(shù)。如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數(shù)，J表示總利息，F(xiàn)表示計息期末的本利和，則有：

I＝P×i×n

F＝P(1+i×n)

如將1000元存入銀行2年，銀行2年期存款的單利年利率為6％，則到期時：

J＝F×i×n

＝1000×6％×2

＝120(元)

F＝P(1+i×n)

＝1000×(1+6％×2)

＝1120(元)

復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計息的情況下，不僅本金要計算利息，利息也要計算利息，即通常所說的利滾利。復(fù)利的本利和計算公式為：

F＝P(1+i)n

復(fù)利的總利息計算公式為：

I＝P[(1十i)n-1]

上述公式可由表7—1推導(dǎo)出。如將1000元存人銀行2年，銀行存款的復(fù)利年利率為6％，則2年后：

F＝p(1+i)n

＝1000X(1+6％)2

＝1123.6(元)

I＝P[(1+i)n-1]

＝1000X[(1+6％)2-1]

＝123.6(元)

由上不難看出，在本金相等、計息的周期．?dāng)?shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多；如果要使單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。假設(shè)il為單利利率，i2為復(fù)利利率，并令n期末時單利計息與復(fù)利計息的本利和相等，即通過

P(1+il×n)＝P(1+i2)n

可以得出單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧的利率關(guān)系如下：

i1=[(1+i2)n一1]/n

或者

i2＝(1+i1×n)1/n一1

由于通常情況下單利存款(定期)在存款期間不能隨意提取，流動性相對較差，因此，為支付流動性補償，實際上的單利利率還應(yīng)比上述計算出的單利利率高一些。例如：某銀行存款的計息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為5％，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于

[(1+5％)3-1]/3=1.25％弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實質(zhì)上的區(qū)別，只是表達(dá)方式上的不同而已。利息計算本質(zhì)上都是復(fù)利(否則可在每一計息周期結(jié)束時將本利一起取出后再存人)，采取單利方式只是為了實際計算上的方便。在上述利息計算中，是假設(shè)利率的時間單位與計息周期一致。當(dāng)利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的問題。假設(shè)名義年利率為r，一年中計息m次，則每次計息的利率為r／m，至n年末時，在名義利率下的本利和為：

F＝P(1+r／m)n×m

如果每半年計息一次，則m＝2；每季度計息一次，則m＝4；每月計息一次，則

m=12。要找出名義利率與實際利率的關(guān)系，可以通過令一年末名義利率與實際利率的本利和相等來解決。在名義利率下的一年末本利和為：

F＝P(1+r／m)m

假設(shè)實際年利率為i，則在實際利率下的一年末本利和為：

F＝P(1+i)

所以

P(1+i)=P(1+r/m)m

得出

i＝(1+r/m)m-1

名義利率與實際利率的關(guān)系，也可以通過利率的計算公式得出：

i=(F-P)/P

=P[(1+r/m)m-P]/P

=(1+r/m)m-1

例如：年利率為6％，存款額為l000元，存款期限為1年，如果按一年6％的利率計息一次，按半年3％(6％÷2)的利率計息2次，按季1.5％(6％÷4)的利率計息4次，按月0.5％(6％÷12)的利率計息12次，則在這4種情況下的本利和分別如下：一年計息1次：F＝l000X(1+6％)＝1060.00(元)

一年計息2次：F＝l000X(1+3％)2＝1060.90(元)

一年計息4次：F＝1000X(1+1.5％)4＝1061.36(元)

一年計息12次：F＝1000X(1+0.5％)12＝1061.68(元)

這里的6％，對于一年計息1次的情況來說，既是名義利率又是實際利率，對于一年計息2次、4次和12次的情況來說，都是名義利率，而實際利率分別為：一年計息2次：(1+3％)2一1＝6.09％一年計息4次：(1+1.5％)4一1＝6.14％一年計息12次：(1+0.5％)12一1＝6.17％7．4．5開發(fā)利潤開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。在測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。

7．4．6投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。

7．4．7折現(xiàn)率折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

7．4．8計算中的其他問題在運用假設(shè)開發(fā)法時不應(yīng)忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地，從當(dāng)時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看，價值也許不高，但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了這塊土地，會附帶取得一些意想不到的社會效果，如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價格比較高是較自然的(當(dāng)時該塊土地的最后成交價是525萬元，比政府確定的拍賣底價200萬元高了很多)。

7．5假設(shè)開發(fā)法運用舉例

[例7—1)有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2k㎡，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元／㎡；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平：’熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元／k㎡；貸款年利率為10％；投資利潤率為15％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6％，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4％。試用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價和單價。

[解]設(shè)該成片荒地的總價為V：

V=開發(fā)完成后的價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)商利潤-投資利息-開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費該成片荒地開發(fā)完成后的總價值＝800X2000000X60％＝9.6(億元)

開發(fā)成本和管理費用等的總額＝2.5X2＝5(億元)

投資利息總額＝(V+V×4％)X[(1+10％)3-1]+5×[(1+10％)1.5-1)＝0.344V+0.768(億元)

轉(zhuǎn)讓稅費總額＝9.6X6％＝0.576(億元)

開發(fā)利潤總額＝(V+V×4％+5)X15％＝0.156V+0.75(億元)

購買該成片荒地的稅費總額＝V×4％＝0.04V(億元)

V＝9.6－5－(0.344V+0.768)－0.576－(0.156V+0.75)－0.04V

V＝1.627(億元)

故：荒地總價＝1.627(億元)

荒地單價＝81.35(元／㎡)

[例7—2]需要評估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的價值。獲知該宗土地的面積為5000㎡，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的12％，第一年需要投入60％的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費，第二年需要投入40％的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2％，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6％，買方需要繳納的契稅等為交易價格的3％；預(yù)計該商品住宅在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積2000元。試?yán)盟o資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2004年9月的總價、單價及樓面地價(折現(xiàn)率為12％)。[解]設(shè)該宗土地的總價為V：開發(fā)完成后的總價值＝2000×5000×2/(1+12%)2

＝1594.39(萬元)

建筑安裝工程費等的總額＝800×(1+12％)X5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]

＝810.36(萬元)

建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計算的方便起見，假設(shè)各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是0.5和1.5的情況。銷售費用和銷售稅費總額＝1594.39×(2％+6％)

＝127.55(萬元)

購買該宗土地的稅費總額＝V×3％＝0.03V(萬元)

V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V

V=637.36(萬元)

故：土地總價＝637.36(萬元)

土地單價＝1274.72(元／㎡)

樓面地價＝637.36(元／㎡)

[例7—3]某舊廠房的建筑面積為5000㎡。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補交土地使用權(quán)出讓金等400元／㎡(按建筑面積計)，同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為1年，裝修改造費為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；銷售費用和銷售稅費為售價的8％；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價(折現(xiàn)卒為12％)。

[解]設(shè)該舊廠房的正常購買總價為V

V=裝修改造后的價值-裝修改造費用-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)商購置土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費－改造補交土地使用權(quán)出讓金裝修改造后的總價值＝4000×5000/(1+12%)

＝1785.7l(萬元)

裝修改造總費用＝1000×5000/(1+12%)0.5

＝472.46(萬元)

銷售費用和銷售稅費總額＝1785.71X8％＝142.86(萬元)

購買該舊廠房的稅費總額＝VX4％＝0.04V(萬元)

需補交土地使用權(quán)出讓金等的總額＝400X5000

＝200(萬元)

V＝1785.71—472.46—142.86—0.04V—200

V＝933.07(萬元)

故：舊廠房總價＝933.07(萬元)

舊廠房單價＝l866.13(元／㎡)

[例7—4]某在建工程開工于2003年3月1日，總用地面積3000㎡，規(guī)劃總建筑面積12400㎡，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從工之日起計；當(dāng)時取得土地的花費為樓面地價800元／㎡。該項目的正常開發(fā)期為2.5年，建設(shè)費用(包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等)為每平方米建筑面積2300元。至2004年9月1日實際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50％的建設(shè)費用。但估計至建成尚需1.5年，還需投入60％的建設(shè)費用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元／m2，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運營費用為有效毛收入的25％。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3％，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費為售價的8％。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2004年9月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(報酬率為9％，折現(xiàn)率為13％)。

[解]設(shè)該在建工程的正常購買總價為V

在建工程價值＝開發(fā)完成后的價值－續(xù)建開發(fā)成本－銷售費用-銷售稅費-買方購置在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費續(xù)建完成后的總價值＝a/Y[1-1/(1+Y)n]×1/(1+rd)t

需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他符號的含義同收益法。故續(xù)建完成后的總價值計算如下：

60×12×12400×O.7×85％×(1-25％)[1－1-1/(1+9%)50-3.5]×1/(1+13%)2

＝3403