杭州西溪濕地私家公館項(xiàng)目前期定位營銷策劃方案

杭州西溪項(xiàng)目西溪濕地·私家典藏項(xiàng)目初步營銷策略項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目特性分析項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境提要項(xiàng)目初步營銷策略項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目特性分析項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境提要市場(chǎng)環(huán)境金融、信貸、土地、稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)…

2006年：房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控深化年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用“90/70”標(biāo)準(zhǔn)的模糊化解讀……市場(chǎng)的“大起大落”不是調(diào)控的目標(biāo)積極看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r杭州市GDP連續(xù)6年保持高速增長(zhǎng)，2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3440.99億元，同比增長(zhǎng)14.3%，人均GDP為51871元，增幅達(dá)16.6%，連續(xù)多年保持在10%以上。按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，經(jīng)濟(jì)增加速度大于5%的杭州，其房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持高速、平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)。

市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好消費(fèi)指數(shù)進(jìn)一步提高至2006年11月累計(jì)，杭州市零售總額突破千億元大關(guān)，達(dá)1008.4億元，同比增長(zhǎng)13.9%，已高于2005年全年數(shù)。2006年市區(qū)居民人均可支配收入超過19000元，比去年增長(zhǎng)14.6%，其中消費(fèi)性支出人均13208元，同比增長(zhǎng)6.6%。從1-11月市區(qū)居民現(xiàn)金支出構(gòu)成看，居民各種投資支出迅猛增長(zhǎng)。調(diào)查資料顯示，1-11月市區(qū)居民購買住房支出人均746元，比去年同期增78%。

市場(chǎng)環(huán)境2006年杭州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

2006年杭州商品住宅銷售27669套，面積341.85萬平方米，同比分別上升34.8%和38.9%。

2006年杭州商品住宅預(yù)售平均價(jià)格為7759.2元/平方米，同比下降了0.46%

。

銷售量穩(wěn)定，市場(chǎng)剛性需求凸現(xiàn)，且仍大量存在價(jià)格基本保持穩(wěn)定2006年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資265.04億元，增長(zhǎng)13.5%，增幅同比下降15.8個(gè)百分點(diǎn)；但占限額以上固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)32.8％，同比提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；總體投資回升，市場(chǎng)活力有所增強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)理性的另一面排名樓盤名稱銷售量（套）區(qū)塊排名樓盤名稱銷售量（套）區(qū)塊排名樓盤名稱銷售量（套）區(qū)塊1杭州大世界五金城1141江干區(qū)18錦昌文華387拱墅區(qū)35風(fēng)情苑238濱江區(qū)2盛元·慧谷877濱江區(qū)19現(xiàn)代印象廣場(chǎng)386濱江區(qū)36淺水灣城市花園232拱墅區(qū)3風(fēng)雅錢塘768濱江區(qū)20春江時(shí)代花園376濱江區(qū)37金色家園232上城區(qū)4天陽·美林灣710拱墅區(qū)21金基·曉廬367江干區(qū)38蘭韻天城231西湖區(qū)5理想·伊薩卡655下沙開發(fā)區(qū)22觀邸國際寓所350濱江區(qū)39金都華府230上城區(qū)6廣宇·西城年華593西湖區(qū)23云溪香山343之江區(qū)40超級(jí)星期天公寓228濱江區(qū)7傾城之戀548濱江區(qū)24淺草名苑335江干區(qū)41贊成·林風(fēng)224上城區(qū)8新城國際花園545江干區(qū)25銀馬公寓314西湖區(qū)42三華·天運(yùn)219江干區(qū)9聯(lián)合·世紀(jì)新筑485拱墅區(qū)26世貿(mào)麗晶城花園287西湖區(qū)43景上公寓219拱墅區(qū)10瑞立·中央花城479濱江區(qū)27新青年廣場(chǎng)283拱墅區(qū)44江南豪園217濱江區(qū)11倚天·盛世錢塘461江干區(qū)28楓華府第276西湖區(qū)45瑞豐格林苑214上城區(qū)12頤景園457西湖區(qū)29凱恩·西湖金座271上城區(qū)46華都·蘭庭國際209西湖區(qū)13海天城445下沙開發(fā)區(qū)30燕語林森公寓263濱江區(qū)47東方金座205上城區(qū)14夢(mèng)琴灣佳苑422下沙開發(fā)區(qū)31天元公寓257下沙開發(fā)區(qū)48盛德欣苑201拱墅區(qū)15南岸晶都花園412濱江區(qū)32彩虹城255濱江區(qū)49金色海岸198上城區(qū)16美都廣場(chǎng)407拱墅區(qū)33和睦苑二期248拱墅區(qū)50綠洲花園191下城區(qū)17南肖埠·御景苑392江干區(qū)34金?！は銠墳?46江干區(qū)從2006年杭州市區(qū)各個(gè)區(qū)塊樓盤成交量看，其銷售排行榜前五十個(gè)樓盤（約占有成交記錄樓盤的30%）總成交量達(dá)18529套，約占總成交量的72%。3/7效應(yīng)凸顯：30%的明星樓盤其成交量占到了總成交量的72%。市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)理性的另一面2006年杭州樓市，不乏銷售走高的樓盤，比如瑞立·中央花城、天陽·美林灣，在市場(chǎng)逐漸理性的情況下，性價(jià)比高，產(chǎn)品符合市場(chǎng)剛性需求，是這些樓盤走俏市場(chǎng)的原因。熱銷樓盤不斷豪宅銷售的不俗表現(xiàn)

2006年杭州個(gè)別高檔樓盤，如東方潤(rùn)園、濱江·金色海岸、世貿(mào)麗晶城·歐美中心等樓盤，樓盤品質(zhì)、產(chǎn)品的高端定位，以及配套頂級(jí)物業(yè)服務(wù)是這些樓盤熱銷的重要原因。市場(chǎng)環(huán)境杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景依然較好，基礎(chǔ)穩(wěn)固。房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是中高端物業(yè)市場(chǎng)潛力巨大。城西板塊塊整體市市場(chǎng)狀況況三墩板塊塊蔣村板塊塊紫金港板板塊文教板塊塊閑林板塊塊周邊熱點(diǎn)點(diǎn)板塊生生活魅力力搜尋競(jìng)爭(zhēng)分析析濃厚的居居住氛圍圍，近兩年的熱熱點(diǎn)板塊，是是杭州房產(chǎn)開開發(fā)啟動(dòng)較早早的區(qū)塊，以以三墩鎮(zhèn)為依依托的生活配配套已日益完完善，區(qū)域內(nèi)內(nèi)大盤較多，，居住氛圍將將在未來集中中交付的兩三三年內(nèi)形成。。閑林有連綿的的山地、大型型濕地公園、、成片水域，，自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，開發(fā)樓樓盤以低密度度、低容積率率產(chǎn)品為主。。是“杭城邊上的又又一詩意地””，但基礎(chǔ)配套缺缺失的硬傷暫暫時(shí)還相對(duì)突突出。配套讓人氣集集聚，是蔣村和三三墩兩個(gè)板塊塊房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的自然延伸伸，為眾多商商家競(jìng)相爭(zhēng)奪奪之地。銀泰泰、歐尚等大大型商業(yè)中心心相繼落戶，，加上規(guī)劃中中的醫(yī)療、生生態(tài)公園等配配套設(shè)施，未未來與西城廣廣場(chǎng)的遙相呼呼應(yīng)將會(huì)帶動(dòng)動(dòng)“大城西商商圈”的形成成，其“輻射射性”更值得得關(guān)注。和諧杭州示范范區(qū)的核心區(qū)區(qū)，擁有優(yōu)美的的綠化系統(tǒng)和和地理優(yōu)勢(shì)，，同時(shí)，該片片區(qū)有大量的的商業(yè)金融用用地作為支撐撐，將建設(shè)成成為和諧杭州州示范區(qū)核心心區(qū)塊的配套套服務(wù)中心和和“生態(tài)、人人文、環(huán)?！薄钡母呱芯幼∽^(qū)。由于有有稀缺的自然然資源和濃郁郁的人文氛圍圍做支撐，到到本區(qū)域購房房的消費(fèi)者層層次上會(huì)比較較高，承付能能力相對(duì)較強(qiáng)強(qiáng)，可以預(yù)見見，未來該區(qū)區(qū)域的樓盤在在戶型面面積上上將以以舒適適型為為主打打。萬元房房集中中地，與市市中心心其他他板塊塊比較較，文文教區(qū)區(qū)目前前可以以算得得上居居住人人口最最集中中，最最受購購房者者認(rèn)同同的區(qū)區(qū)域。。如今今，該該區(qū)域域儼然然已成成為城城西新新中心心，欲欲與老老城中中心分分庭抗抗禮。。濃郁郁的學(xué)學(xué)院氣氣質(zhì)和和周邊邊成熟熟的生生活配配套，，是其其核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力所所在。。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析城西西大大戶戶型型公公寓寓市市場(chǎng)場(chǎng)概概況況05年后后入入市市銷銷售售，，且且當(dāng)當(dāng)前前仍仍有有余余量量在在售售的的住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目；；項(xiàng)目目位位于于西西溪溪地地區(qū)區(qū)或或其其延延伸伸區(qū)區(qū)域域；；項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)涵涵蓋蓋140平米米及及以以上上的的3R、4R、5R或復(fù)復(fù)式式等等大大戶戶型型公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品。。本案案周周邊邊小小范范圍圍內(nèi)內(nèi)成成為為了了一一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目真真空空區(qū)區(qū)域域，目目前前并并無無公公寓寓項(xiàng)目目在在售售，，而而大大部部分分參參照照項(xiàng)項(xiàng)目目還是集中中于文教教區(qū)及拱拱墅區(qū)西西南側(cè)。機(jī)會(huì)點(diǎn)宗地杭州灣文菁苑苑錢塘梧桐公公寓市場(chǎng)環(huán)境境目標(biāo)調(diào)研研區(qū)大戶戶型公寓寓市場(chǎng)概概況項(xiàng)目狀態(tài)3R（套）4R（套）5R（套）復(fù)式（套）合計(jì)（套）售價(jià)廣宇·西城年華推出4014291918380去化131243140杭州灣·文菁苑推出28289800去化2020楓華府第推出2452943657513000去化4310318164世紀(jì)新城推出31151512339200去化3115151233景城花園推出1518339710去化121426中豪·晴園推出144189360去化14418耀江·文鼎苑推出23788353608698去化2348831353天河西苑推化1301849國都·崇文公寓推出30144412250去化301343綠城·丁香公寓推出121223000去化1111世貿(mào)·麗晶城推出462567718000去化4125470協(xié)安·景上推出2810388750去化14721錢塘·梧桐公寓推出60196114013900去化16174174合計(jì)推出747767282561798去化455552142011222去化率61%72%50%79%68%目標(biāo)調(diào)研研區(qū)大戶戶型公寓寓市場(chǎng)特特征小高層、、高層住住宅引領(lǐng)領(lǐng)二級(jí)市市場(chǎng)發(fā)展展，多層和低低密度住住宅相對(duì)對(duì)比較少少。相對(duì)稀稀缺的低低密度產(chǎn)產(chǎn)品也是是市場(chǎng)切切入的一一個(gè)非常常好的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。。大部分客戶對(duì)對(duì)城西板塊““高尚住宅區(qū)區(qū)”定位的認(rèn)認(rèn)同度較高，，從客群來看看，城西主力力消費(fèi)群年齡齡層在30-35歲之間，以考考慮改善居住住環(huán)境為主，，舒適型住宅的的需求仍然比比較明顯。3R基本都跳過了了140m2這一面積段，，攀升到了150m2以上，4R更多的則是超超過了160m2，然而從其較較為理想的銷銷售情況可以以看出，在此此區(qū)域購房的的客戶對(duì)房型擴(kuò)擴(kuò)大導(dǎo)致的高高總價(jià)抗性并并不顯著。售價(jià)體現(xiàn)較大大的離散性，，從8400元/m2~13000元/m2。除因所處位位置的不同形形成了各項(xiàng)目目間的價(jià)格梯梯度外，項(xiàng)目品質(zhì)與特特色普遍是他他們?cè)诖藚^(qū)域域購房時(shí)重點(diǎn)點(diǎn)考量的因素素,這與購買該類類產(chǎn)品的客戶戶在購房過程程中主要關(guān)注注點(diǎn)基本吻合合。物業(yè)特征產(chǎn)品類型供應(yīng)情況市場(chǎng)需求價(jià)格水平面積特征競(jìng)爭(zhēng)分析以平層為主，現(xiàn)階段產(chǎn)品品供應(yīng)類型開開始呈現(xiàn)由傳傳統(tǒng)平層向個(gè)個(gè)性戶型的過過渡。140m2以上的大戶型型產(chǎn)品供應(yīng)量量略顯龐大，，兩年以來總總共有近1800套，30萬m2的房源推向市市場(chǎng)。但調(diào)研研項(xiàng)目中目前前普遍沒有大大量的后續(xù)大大戶型房源可可入市，因此此就短期來看看，大戶型產(chǎn)品存存在一定的市市場(chǎng)空間。其中3R、4R是市場(chǎng)供應(yīng)的的絕對(duì)主力，，5R和復(fù)式相對(duì)短短缺。去化情況兩年來大戶型型公寓產(chǎn)品的的銷售率達(dá)68%，其中銷售情情況最為理想想的是4R。此類產(chǎn)品不不僅在售出房房源的絕對(duì)量量方面高居第第一，其去化化比例也達(dá)到到了72%，由此可判定定，供銷兩旺旺的4R產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)內(nèi)的舒適型市市場(chǎng)上當(dāng)屬明明星產(chǎn)品。項(xiàng)目初步營銷銷策略項(xiàng)目定位初探探項(xiàng)目特性分析析項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境境提要蔣村項(xiàng)目區(qū)位浙大紫金港校區(qū)東區(qū)城西商業(yè)中心西城廣場(chǎng)國家西溪濕地公園N生態(tài)、人文高尚住區(qū)項(xiàng)目分析醫(yī)療中心浙浙大紫金港校區(qū)西區(qū)住宅區(qū)塊住宅區(qū)塊科研辦公公建中心本項(xiàng)目位置蔣村板塊(規(guī)劃)區(qū)域內(nèi)以高尚尚住宅為主，，兼顧投資物物業(yè)概念，市市民對(duì)整體片片區(qū)認(rèn)同度較較高，生態(tài)、、人文形象良良好。所在區(qū)域整體體形象優(yōu)越的區(qū)域氣氣質(zhì)和發(fā)展?jié)撡|(zhì)！！項(xiàng)目分析內(nèi)在特質(zhì)不利市場(chǎng)環(huán)境有利STRENGTH優(yōu)勢(shì)WEAKNESS劣勢(shì)OPPORTUNITY機(jī)會(huì)THREAT威脅片區(qū)價(jià)值：已在市場(chǎng)上上得到較高認(rèn)認(rèn)同。環(huán)境景觀：集各種景觀觀組合、自然然資源得天獨(dú)獨(dú)厚。人文文氛氛圍圍：浙浙大大紫紫金金港港校校區(qū)區(qū)，，高高尚尚人人文文氣氣息息突突出出。。商業(yè)業(yè)配配套套：距距市市區(qū)區(qū)次次中中心心－－文文教教區(qū)區(qū)不不到到2公里里，，2公里里內(nèi)內(nèi)生生活活配配套套一一應(yīng)應(yīng)俱俱全全。。品牌牌效效應(yīng)應(yīng)：發(fā)發(fā)展展商商的的強(qiáng)強(qiáng)勁勁實(shí)實(shí)力力生活活配配套套還得得依依靠靠外外部部提提供供片區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境和和周周邊邊物物業(yè)業(yè)尚尚處處建建設(shè)設(shè)初初期期，，未未形形成成統(tǒng)統(tǒng)一一形形象象，，短短期期內(nèi)內(nèi)無無法法形形成成良良好好的的居居住住氛氛圍圍，，視視覺覺效效果果不不理理想想，，影影響響買買家家信信心心。。地塊塊附附近近的的水水泥泥廠廠可可能能產(chǎn)產(chǎn)生生的的空空氣氣污污染染和和噪噪音音污污染染。。高壓壓線線對(duì)對(duì)地地塊塊的的影影響響。。配套套完完善善機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)：項(xiàng)項(xiàng)目目地地處處蔣蔣村村規(guī)規(guī)劃劃的的重重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)，，緊緊鄰鄰的的大大量量商商業(yè)業(yè)金金融融用用地地，，未未來來將將建建設(shè)設(shè)成成為為和和諧諧杭杭州州示示范范區(qū)區(qū)核核心心區(qū)區(qū)塊塊的的配配套套服服務(wù)務(wù)中中心心。。地塊塊潛潛力力：未來來文文一一西西路路、、規(guī)規(guī)劃劃中中的的蔣蔣村村西西路路及及余余杭杭塘塘路路交交叉叉口口，，在在交交通通和和商商業(yè)業(yè)方方面面的的具具有有較較大大的的潛潛力力。。SWOT分析析項(xiàng)目目分分析析隨著著蔣蔣村村板板塊塊內(nèi)內(nèi)未未來來大大面面積積住住宅宅土土地地的的推推出出，，未未來來整整個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域的的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)會(huì)會(huì)比比較較激激烈烈。。國家家相相關(guān)關(guān)政政策策調(diào)調(diào)控控和和金金融融調(diào)調(diào)息息的的影影響響。。國家家對(duì)對(duì)樓樓市市的的宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政策策所造造成成的的濃濃厚厚的的市市場(chǎng)場(chǎng)持持幣幣觀觀望望效效應(yīng)應(yīng)。。與城城西西板板塊塊其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將將無無法法避避免免。。不利利有利利STRENGTH優(yōu)勢(shì)勢(shì)WEAKNESS劣勢(shì)勢(shì)OPPORTUNITY機(jī)會(huì)會(huì)THREAT威脅脅SWOT分析析交互互分分析析市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境內(nèi)在在特特質(zhì)質(zhì)克服服劣劣勢(shì)勢(shì)，，把握握機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)??！項(xiàng)目目分分析析發(fā)揮揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，規(guī)避避威威脅脅??！項(xiàng)目目初初步步營營銷銷策策略略項(xiàng)目目定定位位初初探探項(xiàng)目目特特性性分分析析項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境提要要市場(chǎng)場(chǎng)的的追追隨隨者者/領(lǐng)跑跑者者/創(chuàng)新新者者？供需需分分析析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析市場(chǎng)定位整體定位思路路客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位根據(jù)項(xiàng)目地產(chǎn)產(chǎn)因子考慮適適宜建造的建建筑功能市場(chǎng)定位－檔次影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等C、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅E、對(duì)周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)H、容積率、覆蓋率要求無一般低低I、對(duì)休閑空間，綠化要求無一般高很高J、內(nèi)部景觀要求無一般高很高根據(jù)項(xiàng)目地產(chǎn)產(chǎn)因子考慮適適宜建造的建建筑功能項(xiàng)目具備中高檔產(chǎn)品開發(fā)條件本項(xiàng)目適宜類類型市場(chǎng)定位－檔次影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等C、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅E、對(duì)周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)H、容積率、覆蓋率要求無一般低低I、對(duì)休閑空間，綠化要求無一般高很高J、內(nèi)部景觀要求無一般高很高紅色為本項(xiàng)目目因子市場(chǎng)客戶對(duì)中中高檔物業(yè)認(rèn)認(rèn)同因素及變變化時(shí)間向度關(guān)注程度高低過去未來區(qū)位價(jià)位環(huán)境戶型規(guī)模/配套品牌形象目前市場(chǎng)定位－競(jìng)爭(zhēng)力各因素的可復(fù)復(fù)制性比較——最大發(fā)掘稀缺缺性價(jià)值可復(fù)制制性容易較難很難房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的因因素區(qū)位價(jià)位環(huán)境規(guī)模/配套戶型開發(fā)商/項(xiàng)目品牌牌本項(xiàng)目的的自然人人文資源源具有極極高的價(jià)價(jià)值，對(duì)對(duì)提升項(xiàng)項(xiàng)目整體體檔次有有著相當(dāng)當(dāng)重要作作用。市場(chǎng)定位位－競(jìng)爭(zhēng)力力深層思考考市場(chǎng)定位位－功能如何在不不變的體體量中尋尋求項(xiàng)目目利潤(rùn)的的最大化化？單純的公公寓物業(yè)業(yè)形態(tài)，，是否導(dǎo)導(dǎo)致產(chǎn)品品線過于于單調(diào)？？低容積率率土地、、低密度度產(chǎn)品縮縮減機(jī)會(huì)點(diǎn)？？產(chǎn)品線的的豐富市場(chǎng)定位位－功能“公寓+別墅”產(chǎn)產(chǎn)品聯(lián)合合開發(fā)模模式小高層公公寓花園洋房房聯(lián)排別墅墅雙拼別墅墅疊加別墅墅獨(dú)院住宅宅獨(dú)棟別墅墅≤0.3單位建筑筑面積的的價(jià)值增增大，利利潤(rùn)最大大化優(yōu)勢(shì)勢(shì)?？驮词鼙姳娒孚厡拰?，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制優(yōu)優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)定位位－功能杭州別墅墅市場(chǎng)一一覽杭州別墅墅項(xiàng)目板板塊集群群化：據(jù)初步統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，杭杭州近郊郊的別墅墅、排屋屋項(xiàng)目有有約40個(gè)，主要要集中于之江、富富陽銀湖湖、小和和山、閑閑林、城城區(qū)別墅墅幾大板塊塊。經(jīng)過四、、五年開開發(fā)，多多數(shù)別墅墅項(xiàng)目已已經(jīng)交付付使用，，新盤推推售量逐漸減減少，即即使是目目前在售售的美達(dá)達(dá)九月森林林、南都都高爾夫夫、金都富春山山區(qū)、水水木清華華等項(xiàng)目也多多為后續(xù)推量量，數(shù)量量不大。傳統(tǒng)板塊塊走向成成熟，總總體市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量減少，，供求持持續(xù)向好好。杭州別墅墅市場(chǎng)一一覽市場(chǎng)定位位－功能杭州別墅墅市場(chǎng)一一覽杭州別墅墅市場(chǎng)一一覽市場(chǎng)后續(xù)續(xù)補(bǔ)充：：蕭山湘湖湖、良渚渚、臨安安青山湖湖畔等區(qū)域已已經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)在建，，現(xiàn)正在在開發(fā)中。。它們將將是未來來幾年內(nèi)內(nèi)杭州別別墅市場(chǎng)場(chǎng)的有力力補(bǔ)充。。1、湘湖板板塊旅游游休閑2、良渚板板塊文化化和生態(tài)態(tài)3、青山湖湖板塊山山水之間間短期內(nèi)的的市場(chǎng)新新增供應(yīng)應(yīng)量有限限，市場(chǎng)場(chǎng)成交趨趨于穩(wěn)定定。市場(chǎng)定位位－功能杭州別墅墅市場(chǎng)一一覽杭州別墅墅市場(chǎng)一一覽城區(qū)型別別墅：主要集中中分布于于兩塊，，項(xiàng)目所所處的城西蔣村村即為其中中之一。。該區(qū)域域開發(fā)時(shí)間較早早，早期期以綠城城的桂花花系列別別墅為代代表。隨隨著最后后兩個(gè)別別墅排屋屋項(xiàng)目南都林語語別墅和和陽光地地帶的交交付，該該區(qū)域再再出現(xiàn)大規(guī)規(guī)模別墅墅項(xiàng)目的的可能性性已經(jīng)不大。第二個(gè)塊塊是錢江大橋橋兩岸，該區(qū)域域目前有有國信嘉嘉園、華華龍碧水水豪園以以及六合源三三個(gè)項(xiàng)目目，都是是排屋為為主，供應(yīng)量非非常有限限，未形形成氣候候。凸顯地段段優(yōu)勢(shì)的的城區(qū)型型別墅大大多已進(jìn)進(jìn)入二手手市場(chǎng)，，新盤供供應(yīng)量極極其有限限。市場(chǎng)定位位－功能杭州別墅墅市場(chǎng)一一覽項(xiàng)目周邊邊類比項(xiàng)項(xiàng)目西溪或西西溪延伸伸區(qū)域范范圍在售售別墅項(xiàng)項(xiàng)目華立·碧水銘苑苑已交房房宗地區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)稀缺，，潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力不大。。與大華西溪風(fēng)風(fēng)情項(xiàng)目目相比，，本項(xiàng)目在在區(qū)位上存存在比較較明顯的的優(yōu)勢(shì)：1、本案處處于杭州州市政府府規(guī)劃的的和諧杭杭州示范區(qū)核心心區(qū)，生生態(tài)環(huán)境境和質(zhì)量量將在長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)內(nèi)得到充分保保證，檔檔次也將將存在較較大的提提升空間間；2、本案前前往市中中心核心心地帶的的距離更更近，未來生活活方面可可能產(chǎn)生生的交通通成本較較西溪風(fēng)風(fēng)情項(xiàng)目將有有比較明明顯的壓壓縮。本項(xiàng)目功功能定位位初步設(shè)設(shè)想商業(yè)會(huì)所所定位休閑型商商業(yè)會(huì)所所，營造造高尚社社交空間間，形成成貴族式式服務(wù)，，優(yōu)雅而而高貴。。聯(lián)排別墅墅定位具備建筑筑功能延延伸的特特征，除除滿足居居住功能能外，還還可以有有更多創(chuàng)創(chuàng)新，是是集商務(wù)務(wù)接待、、休閑度度假、創(chuàng)創(chuàng)意空間間等多重重功能于于一體的的空間載載體。本項(xiàng)目三三大主要要功能市場(chǎng)定位位－功能小高層公公寓定位位在表現(xiàn)方方式上以以項(xiàng)目整整體定位位為基礎(chǔ)礎(chǔ)進(jìn)行延延展，在在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上與與項(xiàng)目““舒適型型”定位位一致。。項(xiàng)目利益益最大化化功能關(guān)系系定位小高層公公寓第一目標(biāo)：：提供項(xiàng)目目最大利潤(rùn)潤(rùn)實(shí)現(xiàn)點(diǎn)第二目標(biāo)：：為商業(yè)提提供購買力力和人氣的基礎(chǔ)保障障聯(lián)排別墅第一目標(biāo)：：令部分物物業(yè)價(jià)值最最大化，形形成項(xiàng)目特特色第二目標(biāo)：：經(jīng)營投資資，保值商服功能（（含會(huì)所部部分）第一目標(biāo)：是作為社區(qū)區(qū)的生活配配套，增加加物業(yè)的吸吸引力.第二目標(biāo)：：經(jīng)營性物物業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)情況，考考慮轉(zhuǎn)換市場(chǎng)定位－功能關(guān)鍵意義項(xiàng)目特質(zhì)、、市場(chǎng)環(huán)境境及功能設(shè)設(shè)想目標(biāo)客戶需需求在結(jié)合項(xiàng)目目特質(zhì)和功功能設(shè)想的的情況下，，最終客戶定定位決定項(xiàng)項(xiàng)目定位??！結(jié)合客戶定位目標(biāo)客戶及及特征初探探重疊的客戶戶需求01、５＋２生生活模式的的人群多為城區(qū)客客戶，置業(yè)業(yè)目的多為為第二居所所用途，已已擁有一套套或以上滿滿意的物業(yè)業(yè)，卻希望望在周末擁擁有更多的的休閑空間間的人群02、投資資客客，，有多多余余的的閑閑散散資資金金進(jìn)進(jìn)行行物物業(yè)業(yè)方方面面的的投投資資，，該該部部分分人人群群對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)的的地地段段和和升升值值潛潛力力十十分分重重視視。。05.商務(wù)務(wù)人人士士在周周邊邊有有固固定定的的居居所所，，因因工工作作上上的的原原因因商商務(wù)務(wù)應(yīng)應(yīng)酬酬較較多多，，需需要要一一個(gè)個(gè)固固定定的的能能提提供供商商務(wù)務(wù)接接待待服服務(wù)務(wù)場(chǎng)場(chǎng)所所的的人人小高高層層公公寓寓的的需需求求對(duì)聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅的的需需求求對(duì)商商業(yè)業(yè)、、會(huì)會(huì)所所的的需需求求06.獨(dú)立的思考空空間腦力勞動(dòng)者、、自由工作者者、ＩＴ人士士，這類客戶戶需要更多獨(dú)獨(dú)立工作，思思考空間的人人群，該部分分客戶學(xué)歷水水平高，工作作壓力大?？士释粋€(gè)在家家庭以外獨(dú)立立思考空間03.退休養(yǎng)老人士士喜歡清新的空空氣，幽雅的的環(huán)境，方便便的生活04.外籍工作者通過公司的住住房補(bǔ)貼選擇擇居所的外籍籍人員，選擇擇租房的他們們希望通過補(bǔ)補(bǔ)貼的房款抵抵月供款的形形式來獲得穩(wěn)穩(wěn)定的居所和和額外回報(bào)。。共同特征：注注重品質(zhì)的品“值”一族族07.產(chǎn)業(yè)園和教學(xué)學(xué)園西湖區(qū)內(nèi)高新新產(chǎn)業(yè)園和教教學(xué)園區(qū)的白白領(lǐng)工作者、、教職員工等等，便捷工作作與品質(zhì)居住住最佳選擇。?？蛻舳ㄎ弧捌分狄蛔濉薄被咎卣鞣址治鰠^(qū)域來源年齡層面收入水平購房目的交通工具擇居傾向綜合分析前面面市場(chǎng)研究和和項(xiàng)目定位，，可推導(dǎo)出本本項(xiàng)目的公寓寓和聯(lián)排別墅墅的目標(biāo)客戶戶是這樣一些些人：客戶定位以35—45歲之間為主杭州當(dāng)?shù)厮狡笃罄习?、民營營或外資企業(yè)業(yè)的中高層管管理人員，外外籍工作人員員，杭州城區(qū)區(qū)內(nèi)投資，休休閑度假客戶戶家庭年收入在在10萬—30萬之間的中上上等水平有私家車或單單位配車；單位專車定點(diǎn)點(diǎn)接送的；對(duì)軌道交通的的預(yù)期不是特特別看重的。。崇尚品質(zhì)生活活、滿足自我我空間需要的的；改善居住環(huán)境境的；退休養(yǎng)老；商務(wù)接待；投資其升值潛潛力的。重視現(xiàn)代感、、舒適度、居居住環(huán)境，有有要求獨(dú)立性性居住空間的的傾向，認(rèn)可可人文景觀生生活，可接受受單價(jià)一般在在1萬元以內(nèi)，向向往舒適型第第二居所的休休閑生活。項(xiàng)目整體市場(chǎng)場(chǎng)定位客戶需求的物物業(yè)特征項(xiàng)目自身的優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)策略和外外部因素思路總總結(jié)市場(chǎng)形形象定定位市場(chǎng)形形象定定位西溪濕濕地私家典典藏公館市場(chǎng)形形象定定位釋釋意市場(chǎng)形形象定定位突出地地理位位置，，從區(qū)區(qū)域上上定位位于西西溪高高尚社社區(qū)，，從而而傳達(dá)達(dá)良好好的生生態(tài)、、人文文形象象說明本本項(xiàng)目目位于于西溪溪濕地地（延延伸區(qū)區(qū)域）），景景觀資資源無無與倫倫比。?！肮^館”有有高檔檔居所所含義義。主主要是是在檔檔次上上拉近近與和和諧杭杭州示示范區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)的距距離西溪濕濕地私家典典藏.西溪濕濕地“私家家”是是指本本項(xiàng)目目在物物業(yè)管管理上上的創(chuàng)創(chuàng)新特特色，，貼心心的點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)務(wù)”典藏藏”直直接道道出本本項(xiàng)目目屬于于西溪溪濕地地的經(jīng)經(jīng)典項(xiàng)項(xiàng)目，，具有有稀有有的特特質(zhì)。。預(yù)示本本項(xiàng)目目的無無限升升值潛潛力，，突出出項(xiàng)目目在市市場(chǎng)的的尊貴貴定位位和稀稀缺性性。公館私家典典藏市場(chǎng)定定位分分解延延展生活活形形態(tài)態(tài)延延展展推廣廣形形象象延延展展表現(xiàn)現(xiàn)表現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)形形象象定定位位西溪溪濕濕地地私家家典典藏藏公館ＰＡＡＲＲＫＫ生生活活高尚尚、、品品值值、、私私有有、、珍珍藏藏基于濕地地的景觀觀生活和和西城廣廣場(chǎng)購物物休閑樂樂趣，水水景，繞繞城防護(hù)護(hù)綠帶，，余杭塘塘河，這這一切形形成了一一個(gè)公園園式（ＰＰＡＲＫＫ）的生生活空間間，清新新，浪漫漫，優(yōu)雅雅，自在在是這種種生活的的主旋律律。項(xiàng)目主流流生活的的支撐點(diǎn)點(diǎn)：私家享受受式的物物管，浙浙大的人人文素質(zhì)質(zhì)，濕地地景觀，，便利交交通，高高級(jí)會(huì)所所，西城城廣場(chǎng)的的購物公公園（購購物休閑閑廣場(chǎng)））輔助推廣廣語：ＰＡＲＫＫ生活，，經(jīng)典私私有品值濕地地，典藏藏人生浙大校區(qū)區(qū)，人文文居家項(xiàng)目氣質(zhì)質(zhì)散發(fā)：：國際的、、都市的的、濕地地的、唯唯一的、、絕版的的、、升升值的、、中西皆皆宜的、、尊貴的的、嶄新新科技的的、開放放的、創(chuàng)創(chuàng)新的、、珍藏的的項(xiàng)目各功功能比例例和細(xì)化化戶型分布布：140-170m2自由分割割作為規(guī)模模不大的的商業(yè)配配套，如如何在創(chuàng)創(chuàng)新經(jīng)營營方面進(jìn)進(jìn)行挖掘掘是成功功的關(guān)鍵鍵。而周周邊的大大型商業(yè)業(yè)配套能能較好地地提升片片區(qū)內(nèi)的的商業(yè)環(huán)環(huán)境，但但如不能能形成錯(cuò)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)或該商商業(yè)配套套的經(jīng)營營不善，，將在很很大程度度上影響響本項(xiàng)目目商業(yè)的的經(jīng)營，，目標(biāo)客客戶以本本地和社社區(qū)客為為主聯(lián)排別墅墅商業(yè)、會(huì)會(huì)所配套套精品公寓寓房型面面積（m2）一房、兩兩房90以下三房140-150四房160-170戶型分布布：200-260m2房型面面積（m2）產(chǎn)品定位位作為項(xiàng)目目的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)最最重要的的部分，，其定位位于品值值改善階階層，戶戶型以140~160平方米的的單位為為主?？煽煽紤]慮帶裝修修或提供供樣板房房供參考考。對(duì)物業(yè)類類型進(jìn)行行功能完完善，有有效提升升其內(nèi)在在的價(jià)值值。并作作為項(xiàng)目目的創(chuàng)新新特色部部分，充充分地調(diào)調(diào)動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)的注意意力，提提升市場(chǎng)場(chǎng)知名度度。主力力面積精品公寓寓聯(lián)排別墅墅舒適型私私人自由由住所舒適型休休閑公寓寓商務(wù)客商商務(wù)接待待、棲息息住所；；專業(yè)人士士的個(gè)性性展現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)所；藝術(shù)工作作者的臨臨時(shí)工作作室；修身養(yǎng)性性、放松松身心的的小資境境地；……產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)及特色色——拓展空間間可能性性產(chǎn)品定位位戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)上豐富富化、設(shè)設(shè)計(jì)空間間上多樣樣化，增強(qiáng)空空間感和和特色（錯(cuò)層、、復(fù)式））戶戶觀景景，保證證最佳景景致。同時(shí)服服務(wù)配套套一應(yīng)俱俱全（清清掃、盥盥洗、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、商商務(wù)）擁有足夠體面的小區(qū)區(qū)形象和入口口大堂精粹“思想”家超大休閑陽臺(tái)半室外SPA圓廳圓床夢(mèng)幻“藝術(shù)””家入戶花園半室外SPA“船長(zhǎng)”套房房74.5平米設(shè)計(jì)，不不規(guī)則戶型結(jié)結(jié)構(gòu)、極具創(chuàng)創(chuàng)意空間，弧弧形玻璃窗，，景觀面大于于180度。圓床、圓圓廳、SPA等彰顯超凡格格調(diào)、趣味十十足。52平米設(shè)計(jì)，1S1T，標(biāo)準(zhǔn)版，咖咖啡工作臺(tái)、、開放式餐廳廳、西式廚房房、自由軌道道隔離，享受受創(chuàng)造樂趣。。4.2米面寬陽臺(tái)，，百度空間，，隨心所欲60平米設(shè)計(jì)，1S1T，標(biāo)準(zhǔn)版，舒舒適性強(qiáng)，半半室外浴缸，，享受景觀絕絕對(duì)視野舒適“唯美”家65平米設(shè)計(jì)，1S2T，270度視野，可適適合長(zhǎng)期居住住，流動(dòng)空間間設(shè)計(jì)，通透透清爽產(chǎn)品設(shè)計(jì)及特特色——做活小戶型產(chǎn)品定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)及特特色——做活小戶型產(chǎn)品定位大小相接、分分合自由的戶戶型上下組合平方米平面組合平方米1R組合戶型參參考示意圖圖產(chǎn)品設(shè)計(jì)及特特色——舒適大戶型產(chǎn)品定位兼具功能與觀觀景的超高附附贈(zèng)值三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)145平方米度假情趣倍增增客廳南面配大面積陽臺(tái)次臥亦設(shè)計(jì)有有朝南轉(zhuǎn)角凸凸窗，享受270o視野。主臥配設(shè)轉(zhuǎn)角觀景陽臺(tái)臺(tái)北臥大面積凸凸窗，與陽光進(jìn)一步步親密接觸。。產(chǎn)品設(shè)計(jì)及特特色——舒適大戶型產(chǎn)品定位極品階層三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)145平方米超大景觀陽陽臺(tái)與入戶戶花園設(shè)計(jì)計(jì)，居家生生活充滿悠悠閑與浪漫漫。錯(cuò)層設(shè)計(jì)，，戶內(nèi)空間間的變化憑憑添生活情情趣。產(chǎn)品設(shè)計(jì)及及特色——舒適大戶型型產(chǎn)品定位共享時(shí)光三房二廳二二衛(wèi)152平方米270o轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)設(shè)計(jì)客廳陽光露露臺(tái)與主臥臥陽臺(tái)連通通產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及特特色色———舒適適大大戶戶型型產(chǎn)品品定定位位拒絕絕““一一層層不不變變””的的生生活活四房房二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)171.31平方方米米偶數(shù)數(shù)層層奇數(shù)數(shù)層層雙層層挑挑高高空空中中花花園園：：28平米米客廳廳開開間間4.8米，，盡盡現(xiàn)現(xiàn)大大家家氣氣度度。。會(huì)客客空空間間與與家家庭庭私私密密空空間間通通過過小小躍躍式式自自然然分分隔隔。。入戶戶陽陽臺(tái)臺(tái)，，可可作作玄玄關(guān)關(guān)或或入入戶戶小小花花園園。。產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及特特色色———舒適適大大戶戶型型產(chǎn)品品定定位位名流流風(fēng)風(fēng)范范戶戶型型四房房二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)170平方方米米弧形形落落地地觀觀景景玻玻璃璃窗窗尊貴貴主主人人套套房房獨(dú)立立私私家家電梯梯廳廳空中中私私家家花花園園產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及特特色色———聯(lián)排排戶戶型型示示意意產(chǎn)品品定定位位4R:203-205平方方米米產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及特特色色———聯(lián)排排戶戶型型示示意意產(chǎn)品品定定位位4R:224-243平方方米米產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及特特色色———聯(lián)排排戶戶型型示示意意產(chǎn)品品定定位位4R:250-276平方方米米會(huì)所所服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容成立立PARK國際際會(huì)會(huì)員員俱俱樂樂部部“PARK國際際會(huì)會(huì)員員俱俱樂樂部部””，，包包括括居居家家休休閑閑和和商商務(wù)務(wù)雙雙重重功功能能，，實(shí)實(shí)行行會(huì)會(huì)員員制制，，業(yè)業(yè)主主為為會(huì)會(huì)員員，，面面向向周周邊邊商商務(wù)務(wù)人人士士，，新新會(huì)會(huì)員員應(yīng)應(yīng)有有二二個(gè)個(gè)會(huì)會(huì)員員介介紹紹方方能能入入會(huì)會(huì)．．以以顯顯示示會(huì)會(huì)員員之之尊尊貴貴地地位位。。功能配套套商務(wù)服務(wù)務(wù)、設(shè)備備出租，，第三空空間工作作間、大大小會(huì)談?wù)勈?、多多功能廳廳，小型型酒會(huì)、、招待會(huì)會(huì)。根據(jù)據(jù)目標(biāo)客客戶的情情感特征征，注重重客戶的的心理需需求，可可設(shè)置例例如室外外紅酒坊坊、雪茄茄屋等有有品位及及格調(diào)的的設(shè)施。。產(chǎn)品定位位CENTALINESZ價(jià)格定位位市場(chǎng)比較較法主要要是通過過選取同同區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手、同同類型、、同檔次次的物業(yè)業(yè)，以及及相鄰片片區(qū)的銷銷售情況況較好的的同類型型物業(yè)進(jìn)進(jìn)行綜合合分析比比，而最最終得出出本項(xiàng)目目初步價(jià)價(jià)格定位位。具體體可參照照對(duì)比物物業(yè)下：：項(xiàng)目名稱規(guī)模地段/位置銷售均價(jià)大華西溪風(fēng)情總建面：40萬平方米文一西路，西溪濕地國家公園西側(cè)400米13000元/㎡聯(lián)排參考考項(xiàng)目名稱規(guī)模地段/位置銷售均價(jià)總建面：萬平方米元/㎡總建面：萬平方米元/㎡總建面：萬平方米元/㎡公寓參考考價(jià)格定位位重點(diǎn)對(duì)比項(xiàng)所占比重對(duì)比考慮因素地理位置7%是否位于城市發(fā)展方向、區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿Α硗袇^(qū)的距離和時(shí)間、客戶對(duì)區(qū)域的檔次印象、未來規(guī)劃的重要功能區(qū)域環(huán)境12%自然環(huán)境、人文文化環(huán)境、商業(yè)配套環(huán)境、升值潛力建筑密度6%總體容積率、建筑間距、戶數(shù)數(shù)量小區(qū)環(huán)境9%園林面積、園林設(shè)計(jì)及綠化效果、材料成本、施工工藝水平景觀8%開闊性、外部自然景觀、小區(qū)內(nèi)部景觀、景觀的均好性市政配套5%文化設(shè)施（體育、圖書館、學(xué)校等）、休閑娛樂、生活配套設(shè)施交通配套5%市政交通配套、項(xiàng)目自設(shè)交通配套、本項(xiàng)目的交通通達(dá)性會(huì)所6%會(huì)所面積、會(huì)所風(fēng)格、裝修檔次、會(huì)所設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)水平、質(zhì)量戶型結(jié)構(gòu)8%戶型方正度、設(shè)計(jì)創(chuàng)新及特色、通風(fēng)采光效果、戶型主朝向、戶型面積是否正適合裝修檔次10%物業(yè)外型裝修檔次、室內(nèi)公共部分裝修檔次及效果、交樓標(biāo)準(zhǔn)（需另計(jì)成本）價(jià)格定位位價(jià)格定位位項(xiàng)目定價(jià)價(jià)元/㎡本項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)排均價(jià)價(jià)元/㎡小高層公公寓均價(jià)價(jià)商業(yè)均價(jià)價(jià)定價(jià)考慮慮因素：：一年以后后的市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)；；本項(xiàng)目在在開發(fā)周周期、產(chǎn)產(chǎn)品定位位、檔次次等多方方面均有有較多不不確定因因素，故故對(duì)比的的著重商業(yè)部分的定價(jià)，多取決于周邊商圈是否成熟、商業(yè)格局、以及自身經(jīng)營定位等因素，價(jià)格差別非常大。目前對(duì)1年多以后的商業(yè)定價(jià)，存在較大偏差，若1年多后項(xiàng)目配套基本成形，則預(yù)測(cè)商業(yè)價(jià)格可達(dá)~元/平米。價(jià)格定位位項(xiàng)目初步步營銷策策略項(xiàng)目定位位初探項(xiàng)目特性性分析項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境提要要項(xiàng)目綜合合吸引點(diǎn)點(diǎn)（賣賣點(diǎn)）分分析交通物管特色配套升值景觀公交樞紐紐就在門門口西溪濕地地國家公公園片區(qū)整體體的升值值潛力依托外部部周邊大大型商業(yè)業(yè)配套城城西廣場(chǎng)場(chǎng)，餐飲飲、娛樂樂、購物物、休閑閑于一體體。內(nèi)部良好好的市場(chǎng)場(chǎng)錯(cuò)位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)引導(dǎo)導(dǎo)的特色色商業(yè)、、會(huì)所。。產(chǎn)品上營營造特色色，能很好地地提升本本項(xiàng)目檔檔次國際私家家物管，，安心，，貼心，，高效核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力總體營銷銷建議整體推售售順序

商鋪推售策略：考慮到目前周邊商業(yè)氣氛尚未成形，故若先推商業(yè)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，則等待項(xiàng)目聯(lián)排別墅和多層公寓部分的人氣來帶動(dòng)商業(yè)的銷售更為穩(wěn)妥，故建議商業(yè)在最后銷售。1２３住宅部分是項(xiàng)目的利潤(rùn)源泉，故在前期聯(lián)排別墅鋪墊和人氣積累的前提下入市，可實(shí)現(xiàn)更快的銷售速度和較高的物業(yè)價(jià)值。聯(lián)排商鋪小高層由于聯(lián)排排別墅在在檔次和和包裝上上均代表表了一種種品質(zhì)和和服務(wù)，，且對(duì)基基礎(chǔ)配套套設(shè)施的的依賴性性不大，，考慮其其建筑層層數(shù)較低低，先于于住宅部部分達(dá)到到預(yù)售條條件，并并有助于于帶動(dòng)后后期公寓寓產(chǎn)品的的價(jià)格走走勢(shì)，故故應(yīng)作為為整體項(xiàng)項(xiàng)目最先先推出的的部分。?？傮w營營銷建建議1、——圍繞核核心概概念組組織活活動(dòng)形形式：只有體體現(xiàn)樓樓盤2、——用“組組團(tuán)””性質(zhì)質(zhì)的活活動(dòng)形形成合合力：市場(chǎng)只只會(huì)記記取對(duì)對(duì)它刺刺激力力度最最大的的對(duì)象象。因因此我我們的的活動(dòng)動(dòng)不僅僅要主主題明明確，，更注注重組組合效效應(yīng)。。將集結(jié)一一系列列的主主題，，用““組團(tuán)團(tuán)”性性質(zhì)的的全面面活動(dòng)動(dòng)，從各各個(gè)角角度詮詮釋““PARK生活””的氣氣質(zhì)。。公關(guān)活活動(dòng)營銷活活動(dòng)初初探系列活活動(dòng)一一：““尚上上居家家，體體驗(yàn)生生活細(xì)細(xì)節(jié)””——湖PARK生活現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)演演繹體驗(yàn)式式看樓樓，是是最能能促成成消費(fèi)費(fèi)者下下決心心的方方式，，如何何讓消消費(fèi)者者更深深入的的體驗(yàn)驗(yàn)？那那需要要——營造一一種優(yōu)優(yōu)越感感！在裝修修好的的充滿滿家居居氛圍圍的樣樣板間間里，，一家家人正正在旁旁若無無人的的生活活，展展示著著“湖湖PARK生活””的細(xì)細(xì)節(jié)。?？礃菢钦呖煽梢詤⒂^，，甚至至可以以跟他他們聊聊天，，受到到像客客人一一樣的的招待待，提提前代代入到到社區(qū)區(qū)生活活中來來。營銷活活動(dòng)初初探系列活活動(dòng)二二：““尚上上健康康，體體驗(yàn)健健康呵呵護(hù)””——現(xiàn)場(chǎng)體體適能能檢測(cè)測(cè)品值一一族是是高素素質(zhì)的的一群群，他他們?yōu)闉槭聵I(yè)業(yè)奮斗斗，他他們?yōu)闉榍巴就緤^斗斗，同同時(shí)開開始注注意自自身的的健康康。告告訴他他們——貼身健健康保保健是是本項(xiàng)項(xiàng)目為為您準(zhǔn)準(zhǔn)備的的湖PARK生活內(nèi)內(nèi)容之之一。?，F(xiàn)場(chǎng)對(duì)對(duì)個(gè)人人體適適能進(jìn)進(jìn)行全全面檢檢測(cè)，，包括括體能能、體體質(zhì)、、身體體、體體脂等等各個(gè)個(gè)方面面。度度身開開發(fā)““個(gè)人人健康康菜單單”：：運(yùn)動(dòng)套套餐、、營養(yǎng)養(yǎng)套餐餐、飲飲食套套餐、、最佳佳作息息時(shí)間間建議議等。。營銷活活動(dòng)初初探ThankYou!9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:08:5721:08:5721:081/5/20239:08:57PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-232